中洲控股：2019年年度報告摘要（更新后）.PDF

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1、深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 1 證券代碼：000042 證券簡稱：中洲控股 公告編號：2020-21 號 深圳市中洲投資控股股份有限公司深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要年年度報告摘要 一、重要提示一、重要提示 本年度報告摘要來自年度報告全文，為全面了解本公司的經營成果、財務狀況及未來發展規劃，投資者應當到證監會指定媒體仔細閱讀年度報告全文。董事、監事、高級管理人員異議聲明 非標準審計意見提示 適用 不適用 董事會審議的報告期普通股利潤分配預案或公積金轉增股本預案 適用 不適用 是否以公積金轉增股本 是 否 公司經本次董事會審議通過的普通股利

2、潤分配預案為：以 664,831,139 為基數，向全體股東每 10 股派發現金紅利 1.20元（含稅），送紅股 0 股（含稅），不以公積金轉增股本。如公司在分紅派息股權登記日之前發生增發、回購、可轉債轉增股本等情形導致分紅派息股權登記日的總股份數發生變化，每股股息將在合計派息總額不變的前提下相應調整。董事會決議通過的本報告期優先股利潤分配預案 適用 不適用 二、公司基本情況二、公司基本情況 1、公司簡介、公司簡介 股票簡稱 中洲控股 股票代碼 000042 股票上市交易所 深圳證券交易所 聯系人和聯系方式 董事會秘書 證券事務代表 姓名 王藝瑾 黃光立 辦公地址 廣東省深圳市福田區金田路 3

3、088 號中洲大廈 38 樓 廣東省深圳市福田區金田路3088號中洲大廈 38 樓 傳真 0755-88393677 0755-88393677 電話 0755-88393609 0755-88393609 電子信箱 2、報告期主要業務或產品簡介、報告期主要業務或產品簡介 公司以房地產開發為主營業務，其他業務涵蓋酒店經營、資產管理、物業管理、商業管理、股權投資等領域。公司在全國開發建設多個高品質住宅項目，擁有優質的土地儲備，逐步增加自持優質資產，自主經營五星級酒店，持有及運營甲級寫字樓，擁有專業的物業管理公司。公司主要房地產項目分布在粵港澳大灣區、成渝都市圈、大上海都市圈和青島區域。深圳市中洲

4、投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 2 3、主要會計數據和財務指標、主要會計數據和財務指標（1）近三年主要會計數據和財務指標）近三年主要會計數據和財務指標 公司是否需追溯調整或重述以前年度會計數據 是 否 追溯調整或重述原因 會計政策變更 單位：元 2019 年 2018 年 本年比上年增減 2017 年 調整前 調整后 調整后 調整前 調整后 營業收入 7,213,165,825.69 7,942,112,442.45 7,942,112,442.45-9.18%8,654,233,826.31 8,654,233,826.31 歸屬于上市公司股東的凈利潤 787,168,958

5、.40 446,690,331.69 446,690,331.69 76.22%615,363,173.16 615,363,173.16 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤 89,480,514.09 377,569,657.11 377,569,657.11-76.30%559,954,028.77 559,954,028.77 經營活動產生的現金流量凈額-842,590,795.90 3,001,582,489.62 3,001,582,489.62-128.07%-5,184,055,619.65-5,184,055,619.65 基本每股收益（元/股）1.1840 0.67

6、19 0.6719 76.22%0.9256 0.9256 稀釋每股收益（元/股）1.1840 0.6719 0.6719 76.22%0.9256 0.9256 加權平均凈資產收益率 10.56%6.53%6.53%增加 4.03個百分點 10.01%10.01%2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增減 2017 年末 調整前 調整后 調整后 調整前 調整后 總資產 45,141,526,985.37 46,050,688,700.65 46,050,688,700.65-1.97%43,619,885,474.24 43,619,885,474.24 歸屬于上市公司股東的凈資產

7、7,556,181,258.45 7,273,821,959.91 7,273,821,959.91 3.88%6,411,756,460.57 6,411,756,460.57 會計政策變更的原因及會計差錯更正的情況 1、新金融工具準則：本公司自 2019 年 1 月 1 日起執行財政部于 2017 年修訂的企業會計準則第 22 號金融工具確認和計量、企業會計準則第 23 號金融資產轉移、企業會計準則第 24 號套期會計和企業會計準則第 37 號金融工具列報(以下簡稱“新金融工具準則”)。于 2019 年 1 月 1 日之前的金融工具確認和計量與新金融工具準則要求不一致的，本公司按照新金融工

8、具準則的要求進行追溯調整。涉及前期比較財務報表數據與新金融工具準則要求不一致的，本公司不進行調整。金融工具原賬面價值和在新金融工具準則施行日的新賬面價值之間的差額，計入 2019 年 1 月 1 日的留存收益或其他綜合收益。2、財務報表列報格式：本公司按財政部于 2019 年 4 月 30 日頒布的關于修訂印發 2019 年度一般企業財務報表格式的通知(財會(2019)6 號)編制 2019 年度財務報表。對于列報項目的變更，本公司對上年比較數據進行了追溯調整。（2）分季度主要會計數據）分季度主要會計數據 單位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 深圳市中洲投資控股股份有限公司 201

9、9 年年度報告摘要 3 營業收入 1,415,067,296.01 974,735,256.08 1,411,733,646.97 3,411,629,626.63 歸屬于上市公司股東的凈利潤 231,879,742.80-29,777,205.98 724,031,255.81-138,964,834.23 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤 228,865,149.13-47,212,148.23 36,546,760.50-128,719,247.31 經營活動產生的現金流量凈額-30,533,005.16 367,215,796.96 308,610,627.39-1,487

10、,884,215.09 上述財務指標或其加總數是否與公司已披露季度報告、半年度報告相關財務指標存在重大差異 是 否 4、股本及股東情況、股本及股東情況（1）普通股股東和表決權恢復的優先股股東數量及前）普通股股東和表決權恢復的優先股股東數量及前 10名股東持股情況表名股東持股情況表 單位：股 報告期末普通股股東總數 17,878 年度報告披露日前一個月末普通股股東總數 16,154 報告期末表決權恢復的優先股股東總數 0 年度報告披露日前一個月末表決權恢復的優先股股東總數 0 前 10 名股東持股情況 股東名稱 股東性質 持股比例 持股數量 持有有限售條件的股份數量 質押或凍結情況 股份狀態 數

11、量 深圳市中洲置地有限公司 境內非國有法人 49.77%330,891,722 質押 113,740,000 南昌聯泰投資有限公司 境內非國有法人 8.30%55,188,952 質押 54,500,000 深圳市遠致投資有限公司 國有法人 6.78%45,046,186 深圳市聯泰房地產開發有限公司 境內非國有法人 1.62%10,743,792 質押 10,700,000 中鐵寶盈資產浦發銀行中鐵寶盈寶鑫 77 號特定客戶資產管理計劃 其他 1.56%10,350,984 華潤深國投信托有限公司優瑞 1 期集合資金信托計劃 其他 1.36%9,067,073 鵬華資產浦發銀行鵬華資產方圓

12、6 號資產管理計劃 其他 1.23%8,151,485 九泰基金浦發銀行九泰基金恒勝新動力分級 1 號資產管理計劃 其他 0.98%6,539,733 云南國際信托有限公司云霞 3 期證券投其他 0.97%6,421,805 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 4 資集合資金信托計劃 陜西省國際信托股份有限公司陜國投 金元寶 68 號證券投資集合資金信托計劃 其他 0.96%6,367,400 上述股東關聯關系或一致行動的說明 截至報告期末，南昌聯泰投資有限公司、深圳市聯泰房地產開發有限公司為廣東聯泰集團有限公司的子公司。其余流通股股東，不知其是否存在關聯關系。（2）公司

13、優先股股東總數及前）公司優先股股東總數及前 10名優先股股東持股情況表名優先股股東持股情況表 適用 不適用 公司報告期無優先股股東持股情況。（3）以方框圖形式披露公司與實際控制人之間的產權及控制關系）以方框圖形式披露公司與實際控制人之間的產權及控制關系 5、公司債券情況、公司債券情況 公司是否存在公開發行并在證券交易所上市，且在年度報告批準報出日未到期或到期未能全額兌付的公司債券 否 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 5 三、經營情況討論與分析三、經營情況討論與分析 1、報告期經營情況簡介、報告期經營情況簡介（1 1）報告期內外部環境分析）報告期內外部環境分析 為促進房

14、地產市場平穩健康發展，國家宏觀調控政策穩字當頭。2019年中央經濟工作會議指出堅持“房住不炒”、全面落實因城施策，“穩地價、穩房價、穩預期”，促進房地產市場平穩健康發展。全國住房和城鄉建設工作會議再次提出“三穩”，房地產宏觀政策長期以“穩”為主的基調不容打破。地方政府采取因城施策。深圳解除商務公寓只租不售，深汕合作區商品房解凍，廣州南沙、花都、黃埔限購先后松綁，佛山人才購房不受戶籍、個稅、社保限制，港澳居民灣區購房全面解除限制，300萬以下常住人口城市取消落戶限制，各地“一城一策”正在加速落實。房地產行業持續分化。根據國家統計局數據顯示，2019年全國商品房銷售額159,725億元，同比增長6

15、.5%。根據中指研究院數據，2019年有數百家房企宣告破產清算。部分中小型房企資金承壓，短期資金風險顯著增加，已失去再投資能力。龍頭房企的規模繼續擴大，百強房企的規模增速逐漸放緩。（2 2）公司的經營業態及區域競爭優勢）公司的經營業態及區域競爭優勢 公司以房地產開發為主營業務，其他業務涵蓋酒店經營、資產管理、物業管理、商業管理、股權投資等領域。公司在全國開發建設多個高品質住宅項目，擁有優質的土地儲備，逐步增加自持優質資產，自主經營五星級酒店，持有及運營甲級寫字樓，擁有專業的物業管理公司。公司主要房地產項目分布在粵港澳大灣區、成渝都市圈、大上海都市圈和青島區域，各區域具體布局及主要競爭優勢如下：

16、以深圳總部為核心，輻射粵港澳大灣區。公司總部位于深圳，在大灣區中已完成深圳、廣州、惠州、東莞、佛山等核心城市項目布局。深圳區域有高端商住項目、商業辦公寫字樓項目、酒店項目等核心優質資產。其中筍崗國際物流中心項目是深圳市首批十大城市更新項目之一，位于羅湖區筍崗清水河片區門戶地段，項目由商業綜合體、平層公寓、LOFT辦公、超高層寫字樓等組成，為當地綜合性地標式標桿項目；黃金臺項目位于龍華區深圳北站商務核心區內，位置極佳；寶城26區項目為城市更新項目，規劃功能主要為商業、辦公和酒店，是該區域“商貿居住綜合區”的重要組成部分；中洲控股金融中心為甲級寫字樓和高端酒店，是南山中心區地標性建筑，現已引入眾多

17、國內外優質企業入駐；中洲濱海商業中心項目是由公司代建代售的綜合性項目，是福田區集海幕大宅、品質公寓、超甲級寫字樓、精品酒店和主題商業街區等多元復合業態的綜合性項目。公司深耕惠州區域多年，經過多渠道、多方式拓展，目前公司在惠州區域輻射面積迅速增長，項目遍及惠城、惠陽、仲愷、博羅等區域，已形成多盤聯動態勢，在市場積累了良好的企業聲譽及深遠的品牌影響力。已開發項目包括：中洲中央公園、中洲天御、中洲華昕府、中洲公園城、中洲半島城邦、中洲理想倉等，累計已開發面積近300萬平方米，惠州公司已成為中洲控股粵港澳大灣區核心區域公司。公司積極布局廣州、佛山、東莞等區域，主要項目有廣州南沙靈山島項目、佛山璞悅花園

18、、東莞里程花園（水南東祠）項目、東莞上一村項目等。其中廣州南沙靈山島項目位于南沙自貿區明珠灣起步區，該區域將重點發展高端總部經濟基地，未來區位價值凸顯；東莞上一村項目是東莞的村企合作項目，是公司布局東莞區域的重要切入點。深耕大上海都市圈，多盤聯動助力發展。公司目前在大上海都市圈已形成以上海為核心、逐步輻射長三角的布局，充分發揮上海資金、人才和地域優勢，近年來持續在上海及周邊區域拓展項目。目前已進入都市圈內的有上海、無錫、嘉興等核心城市，開發和銷售的項目主要有瓏灣、瓏悅、里程、無錫崇安府、花溪樾、嘉興花溪地、花溪源著等項目。公司在大上海都市圈已形成多城、多區、多盤聯動格局，市場地位顯著提升。重視

19、成渝都市圈，積極開拓西南市場。公司在成渝區域深耕多年，落地開發多個項目。2019年，重慶大渡口項目創造大渡口季度銷冠；成都天府瓏悅在遠郊區域眾多品牌開發商中脫穎而出；成都中央公園四期摘得成都市2019年開盤當日別墅深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 6 銷售冠軍及成都市2019年全年低密物業銷售冠軍雙項冠軍排名。各項目建立了良好的市場口碑，逐步提升中洲控股在成渝區域同業品牌聲譽度。目前，成渝區域尚有優質儲備用地，項目升值空間可期。夯實青島片區市場，提升品牌口碑。公司青島半島城邦項目連續多年位居膠州銷售金額前三，帶動少海片區置業熱度，為中洲品牌在青島贏得良好的市場口碑。（3

20、 3）報告期內公司主要經營管理工作回顧）報告期內公司主要經營管理工作回顧 公司2019年實現房地產銷售面積102.67萬平方米，銷售金額155.21億元，比上年同期增長17.83%。全年主要經營及管理工作如下：投資拓展盤活增容，開啟新局面。2019年，公司采取靈活的合作開發方式，在盤活和增容貨值方面取得多項突破，項目投后管理成效顯著，新增貨值超過40億元。嚴格管控運營，確保項目順利交付。公司強化運營管理力度，精細化管控各類計劃，優化完善項目主數據系統。全年開展季度綜合巡檢，各城市公司項目質量、安全管理水平逐步提升，通過派駐技術人員、現場巡查、勒令整改、預警督辦等方式，保證精裝修項目的竣工交付。

21、營銷去化加速回款，多舉措去庫存。公司以銷售為先導，全面拓寬營銷渠道，以回款為中心，從銷售端保障回款順利。積極靈活應對市場變化，推進項目去化，完成年度銷售目標，嚴格管理后端回款，采取應對措施保障回款。資金籌劃成效顯著，穩定公司現金流。2019年公司以收定支，盤活監管資金，以銷售回款為解決資金問題的根本措施，在行業融資收緊的大環境下，重大項目融資仍取得突破性進展。首次引入AMC公司，創新合作模式。報告期內，公司現金流平衡。資產板塊穩步增收，收益情況良好。公司酒店經營面積15.5萬平方米，商業運營面積25.3萬平方米，物業服務簽約面積746萬平方米。2019資產板塊全部超額完成年度任務，營收占比逐年

22、加大，為公司帶來持續穩定的現金流。（4 4）公司未來發展的展望）公司未來發展的展望 行業格局與趨勢 世界政治經濟格局正在加速重塑階段，國際形式為全球經濟注入較大不確定性。2020年中國將會迎來全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年。中央先后多次強調“房住不炒”，強調建立保持房地產市場相對平穩發展的長效調控機制，各地因城施策、一城一策先后出臺，調控趨向精準化和靈活化。2020年，新冠疫情席卷全球，世界經濟同步下行，中國經濟承壓巨大。在外部經濟不確定性加劇的環境下，房地產行業逐漸回歸價值與理性投資，在政策端、供給端和需求端將呈現穩中有變，行業或將出現以下趨勢：A、增速逐步放緩。根據國家統計局數據

23、顯示，房地產+建筑業約占全國GDP的1/7，房地產+建筑業每年提供5000萬個就業崗位。2019年全國商品房銷售面積171,558萬平方米，下降0.1%，盡管房地產增速已逐漸放緩，但作為國民經濟的支柱性行業，仍然大有可為。B、多元化方向逐步明確。未來十年，全國不動產市場規模預計達500億平方米，讓不動產動起來，將成為不動產市場價值的最大釋放。以規模開發、高周轉為主的房地產增量市場在未來十年中將逐步過渡到以不動產運營和管理為主導的存量市場。企業不僅要投資擇良時，更需具備產品全生命周期的競爭力。C、行業或將面臨重新洗牌。當下經濟環境的不確定性，行業面臨新一輪的洗牌，這既是機遇，也是挑戰。企業需要更

24、加注重風險防控，優質資產將進一步釋放價值，收并購或成為重要的土地資源擴充渠道，基本面扎實的企業有望實現在核心城市的快速深耕與跨越式發展。公司發展戰略 2020年，面對外部環境的不確定性，公司將緊跟國家發展戰略步伐，提質增效，穩中求進。A、聚焦粵港澳大灣區，深耕成渝都市圈，穩固大上海都市圈，夯實青島區域，公司在全國范圍內可售貨值80%以上分布在粵港澳大灣區。2019年粵港澳大灣區發展規劃綱要和深圳建設先行示范區行動方案先后出臺，更加有利于公司著重布局粵港澳大灣區。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 7 B、通過地產板塊和資產板塊的聯合，創造城市復合價值。公司目前有多個在建住

25、宅項目，且擁有酒店、寫字樓和商業物業等存量不動產在運營，組成了公司的優質資源配置，為公司帶來持續穩定的收益。2020年工作目標和重點工作 A、總體經營目標 2020年，公司計劃實現房地產銷售面積91萬平方米，銷售金額133億元，房地產開發投資60億元，新增土地儲備計容積率面積40萬平方米，新開工建筑面積172萬平方米。B、年度重點工作 a)銷售和回款仍然是全年工作重中之重。2020年，公司將繼續全力營銷，以銷售業績為導向，采取“一城一策”、“一案一策”等多種營銷策略，加快重點項目及長期庫存的銷售去化，高效回流資金。b)進一步提高資金管理及運作效率。一方面繼續拓寬融資渠道，與金融機構保持良好的溝

26、通，探索融資新模式；另一方面繼續實行資金計劃管理，強化預算管理工作，努力盤活監管資金。c)加強計劃運營的協調功能，多舉措保障供貨。全過程管控項目貨值，實施專項考核，采取糾偏措施，提高運營效率，針對重點事項攻堅克難，爭取新的突破。d)投資拓展方面，2020年要把握投資窗口期，特別是重點關注發展機遇，積極尋找合適項目，穩健拿地，加強投后管理。運用創新合作、收并購、招拍掛多種方式，利用現有合作資源，提升公司土地儲備質量。c)工程及設計持續嚴格管控，堅守產品質量底線，精雕產品品質。工程方面優化節點，加大管控力度，嚴把施工過程；設計方面加強過程管控，跟蹤工程實施，嚴抓設計落地。d)成本管理方面，在成本預

27、算到竣工結算全過程精打細算。招采管理方面，要提高供應商“選、用、留”的標準，招標過程要公開、透明、廉潔。e)充分發揮品牌客服的實用功能，認真對待交付驗收和客戶服務，做到客服前置，優化服務品質。加強品牌推廣，積極參與公益活動，多舉措提升公司品牌形象。f)充分發揮人力行政支撐保障作用，進一步優化組織架構，完善績效考核制度，增強組織效能。g)重視法務風險防控，防微杜漸，監督員工依法行事，守護公司資產及利益。（5）新增土地儲備項目）新增土地儲備項目 宗地或項目名稱 所在位置 土地規劃用途 土地面積（）計容建筑面積（）土地取得方式 權益比例 土地總價款（萬元）權益對價（萬元）竹仔園項目 惠州 商住用地

28、67,267 235,293 村企合作 100.00%68,456 68,456 上一村項目 東莞 商住辦用地 68,940 150,262 村企合作 40.00%109,921 43,968（6）累計土地儲備情況）累計土地儲備情況 項目/區域名稱 總占地面積（萬）總建筑面積（萬）剩余可開發建筑面積（萬）成都三岔湖項目 54.75 84.88 84.88 惠州仲愷科研樓項目 3.90 10.51 10.51 黃金臺項目 9.01 44.95 44.95 深圳寶安26區項目 10.22 29.33 29.33 廣州南沙靈山島項目 1.85 21.04 21.04 竹仔園項目 6.73 32.57

29、 32.57 上一村項目 6.89 20.08 20.08 總計 93.35 243.36 243.36（7）主要項目開發情況）主要項目開發情況 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 8 城市/區域 項目名稱 所在位置 項目業態 權益比例 開工時間 開發進度 完工進度 土地面積（）規劃計容建筑面積（）本期竣工面積（）累計竣工面積（）預計總投資金額（萬元）累計投資總金額（萬元）成都 錦城湖岸 武侯區 住宅 100.00%2015年07月01日 在建 一期100%二期32%133,000 399,001 0 299,999 446,882 347,397 成都 中洲中央公園 新

30、都區 住宅 60.00%2014年07月01日 在建 二、三期100%四期76%五期58%283,459 409,787 0 503,319 382,524 267,119 成都 中洲里程 成華區 住宅 80.00%2016年07月01日 竣工 100%15,101 57,381 79,529 79,529 76,326 69,584 成都 天府瓏悅 新津縣 住宅 100.00%2018年06月01日 在建 60%23,793 59,483 0 0 62,363 41,419 重慶 大渡口項目 大渡口區 商住 100.00%2017年09月01日 在建 一標段100%二標段80%75,734

31、180,692 119,121 119,121 166,227 119,593 上海 瓏灣/瓏悅 浦東新區 商住 100.00%2013年03月01日 住宅竣工 商業未動工 一五期100%六期未動工 115,369 226,124 0 239,429 264,567 176,815 無錫 崇安府 梁溪區 住宅 90.00%2017年06月01日 在建 65%30,022 99,072 0 0 159,127 130,436 無錫 花溪樾 錫山區 商住 90.00%2017年09月01日 在建 90%81,810 98,393 85,445 85,445 137,428 122,227 嘉興 花

32、溪地 南湖區 住宅 90.00%2017年02月01日 在建 90%66,196 132,302 0 0 148,981 121,764 嘉興 花溪源著 秀洲區 住宅 51.00%2018年05月01日 在建 65%53,192 95,746 0 0 85,261 59,550 惠州 央筑花園 惠城區 商住 100.00%一期、二期竣工，三期未動工 一期、二期100%三期未動工 249,705 589,140 0 549,282 450,873 335,000 惠州 中洲御郡華府 惠城區 住宅 90.00%2017年04月01日 竣工 100%27,940 97,690 132,767 132

33、,767 66,090 62,402 惠州 半島城邦 博羅縣 商住 90.00%2017年11月01日 在建 三期B:100%四期:71%五期A:19%323,494 915,078 116,271 352,987 422,988 141,541 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 9 五期B、六期未動工 惠州 河谷花園 惠陽區 商住 100.00%2017年11月01日 在建 一期72%二期至四期未動工 211,656 648,157 0 0 447,634 102,738 惠州 中洲同創公寓項目 仲愷新區 商業 100.00%2017年12月01日 在建 72%13,

34、394 46,836 0 0 31,548 22,363 惠州 惠州中洲華昕家園 惠城區 商住 51.00%2017年11月01日 在建 70%20,048 70,168 0 0 64,094 36,349 惠州 康威項目 惠城區 商業 100.00%2018年05月01日 在建 11%52,297 130,750 0 0 191,013 14,900 惠州 南麓苑 惠城區 商住 83.00%2018年04月01日 在建 5%91,221 273,663 0 0 140,295 28,117 惠州 仲愷駿洋項目 仲愷新區 商住 40.00%2019年10月01日 在建 21%52,725 18

35、4,536 0 0 230,000 7,473 青島 中洲半島城邦（南區）膠州少海 住宅 100.00%2016年03月01日 在建 1期、2期 100%3.1期 95%3.2期 15%309,936 370,637 156,363 250,916 238,715 139,964 青島 中洲半島城邦（北區）膠州少海 住宅 100.00%2017年11月01日 在建 4.1期 60%4.2期 60%5期未動工 275,801 330,588 0 0 225,049 85,313 佛山 佛山璞悅 順德區 住宅 100.00%2017年07月01日 在建 75%48,894 146,682 0 0

36、257,187 215,175 東莞 水南東祠 石碣鎮 住宅 20.00%2019年01月01日 在建 60%27,733 54,735 0 0 89,257 32,782 深圳 筍崗物流園 羅湖區 物流商業 100.00%2014年11月01日 在建 9%56,486 391,000 0 0 946,462 380,425（8）主要項目銷售情況）主要項目銷售情況 城市/區域 項目名稱 所在位置 項目業態 權益比例 計容建筑面積 可售面積（）累計預售（銷售）面積（）本期預售（銷售）面積（）本期預售（銷售）金額（萬元）累計結算面積（）本期結算面積（）本期結算金額（萬元）成都 半島城邦 武侯區 商

37、業、車位 100.00%7,473 108,946 107,205 2,774 1,586 107,205 4,749 3,226 成都 南熙里 武侯區 商業 100.00%54,287 54,287 62,788 8,501 5,110 62,788 17,567 11,110 成都 中央城錦江區 商業、車100.00%18,577 62,407 41,514 1,595 2,449 17,617 2,226 2,685 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 10 邦 位 成都 錦城湖岸 武侯區 住宅、商業 100.00%398,221 542,399 237,943 3

38、,600 2,655 226,123 7,461 7,208 成都 中央公園 新都區 住宅 60.00%367,329 505,006 350,098 86,449 119,881 262,312 58,259 63,806 成都 里程 成華區 住宅、商業 80.00%52,151 70,863 55,160 438 724 52,820 52,820 69,683 成都 天府瓏悅名邸 新津縣 住宅 100.00%59,483 57,271 15,496 15,496 12,710 0 0 0 重慶 大渡口 大渡口區 住宅 100.00%158,553 158,150 137,102 73,6

39、74 68,008 5,185 5,185 4,554 上海 君廷 徐匯區 住宅 100.00%83,110.2 102,260 99,301 3,795 5,104 91,446 6,890 24,611 嘉興 花溪地 南湖區 住宅 90.00%132,331 145,911 129,939 221 431 0 0 0 嘉興 花溪源著 秀洲區 住宅 51.00%95,683 93,736 39,133 12,452 11,669 0 0 0 無錫 崇安府 梁溪區 住宅 90.00%68,310 68,310 61,435 42,600 80,472 0 0 0 無錫 花溪樾 錫山區 住宅 9

40、0.00%92,018 91,974 44,676 30,011 40,044 0 0 0 惠州 央筑花園 惠城區 住宅、商業 100.00%201,772 619,167 421,770 1,310 2,073 420,611 12,722 20,745 惠州 灣上花園 惠城區 住宅、商業 100.00%172,751 221,940 194,829 5,314 12,172 178,510 8,032 14,771 惠州 天御 惠城區 住宅、商業 100.00%584,469 713,188 621,044 67,362 73,963 491,518 123,956 122,448 惠州

41、華昕家園 惠城區 住宅、商業 51.00%69,135 76,618 15,836 15,836 20,602 0 0 0 惠州 御郡華府 惠城區 住宅、商業 90.00%96,688 92,065 99,152 2,828 2,525 90,128 90,128 97,196 惠州 半島城邦 博羅縣 住宅、商業 90.00%770,155 888,963 317,402 154,388 136,328 108,806 76,562 59,744 惠州 河谷花園 惠陽區 住宅 100.00%122,885 122,785 119,254 77,424 85,793 0 0 0 惠州 同創公寓

42、仲愷新區 公寓 100.00%46,308 46,308 37,812 16,272 16,233 0 0 0 青島 半島城邦南區 膠州少海 住宅 100.00%358,112.20 378,641 280,888 11,321 9,942 219,298 125,216 115,173 青島 半島城邦北區 膠州少海 住宅 100.00%315,127.23 315,127.23 151,919 65,325 62,466 0 0 0 佛山 璞悅 順德區 住宅 100.00%139,273 104,551 21,501 21,501 43,696 0 0 0 東莞 里程花園 石碣鎮 住宅 20

43、.00%54,118.2 50,594 9,922 9,922 16,331 0 0 0（9）主要項目出租情況）主要項目出租情況 項目名稱 所在位置 項目業態 權益比例 可出租面積（）累計已出租面積（）平均出租率 中洲控股中心 深圳 商業 100.00%4,526 4,512 99.69%深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 11 中洲控股中心 深圳 寫字樓 100.00%72,264 58,613 81.11%中洲控股中心 深圳 酒店 100.00%40,631 40,631 100.00%長盛大廈、長興大廈 深圳 酒店 100.00%46,482 46,482 100.

44、00%長盛大廈、長興大廈 深圳 寫字樓 100.00%61,459 53,833 87.59%社區物業 深圳 商業 100.00%51,219 50,532 98.66%（10）融資途徑）融資途徑 融資途徑 期末融資余額 融資成本區間/平均融資成本 期限結構 1年之內 1-2年 2-3年 3年以上 銀行貸款 818,566.00 4.75%-9%105,553.00 180,749.00 43,000.00 489,264.00 非銀行類貸款 4,627.80 8.11%1,565.90 1,696.81 1,365.09 信托融資 506,744.00 7%-13%84,710.00 245

45、,034.00 3,000.00 174,000.00 基金融資 37,300.00 7%37,300.00 其他 45,000.00 8%45,000.00 合計 1,412,237.80 4.75%-13%274,128.90 427,479.81 47,365.09 663,264.00（11）向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保）向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保 適用 不適用 本公司及本公司之子公司為商品房承購人向銀行提供按揭抵押貸款擔保，截止2019年12月31日尚未結清的擔保金額計人民幣101.52億元。房地產公司為商品房承購人向銀行提供按揭抵押貸款擔保屬于行業內的常規做法。（

46、12）董監高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監高）董監高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監高）適用 不適用 經2018年第二次臨時股東大會審議通過，公司制定了項目跟投投資管理制度。自2016年9月至2017年10月，經公司第七屆董事會第四十次會議、第四十九次會議、第八屆董事會第四次會議審議通過，公司先后對成都中洲里程、嘉興花溪地、無錫崇安府、惠州天御五期、無錫花溪樾、重慶大渡口和順德大良逢沙7個房地產項目實施跟投。經公司第八屆董事會第三十四次會議及公司2019年第四次臨時股東大會審議通過關于終止公司并對項目跟投予以處置的議案，截至目前，現有項目跟投已全部終止，相關工

47、商變更尚在辦理過程中。2、報告期內主營業務是否存在重大變化、報告期內主營業務是否存在重大變化 是 否 3、占公司主營業務收入或主營業務利潤、占公司主營業務收入或主營業務利潤 10%以上的產品情況以上的產品情況 適用 不適用 單位：元 產品名稱 營業收入 營業利潤 毛利率 營業收入比上年同期增減 營業利潤比上年同期增減 毛利率比上年同期增減 房地產 6,635,863,446.40 3,889,802,406.00 41.38%-10.16%3.41%-7.69%深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 12 4、是否存在需要特別關注的經營季節性或周期性特征、是否存在需要特別關注

48、的經營季節性或周期性特征 是 否 5、報告期內營業收入、營業成本、歸屬于上市公司普通股股東的凈利潤總額或者構成較前一報告期發生、報告期內營業收入、營業成本、歸屬于上市公司普通股股東的凈利潤總額或者構成較前一報告期發生重大變化的說明重大變化的說明 適用 不適用 6、面臨暫停上市和終止上市情況、面臨暫停上市和終止上市情況 適用 不適用 7、涉及財務報告的相關事項、涉及財務報告的相關事項（1）與上年度財務報告相比，會計政策、會計估計和核算方法發生變化的情況說明）與上年度財務報告相比，會計政策、會計估計和核算方法發生變化的情況說明 適用 不適用 財務報表列報格式：本公司按財政部于2019年4月30日頒

49、布的關于修訂印發2019年度一般企業財務報表格式的通知(財會(2019)6號，以下簡稱“財會6號文件”)編制2019年度財務報表。財會6號文件對資產負債表和利潤表的列報項目進行了修訂，將“應收票據及應收賬款”項目分拆為“應收票據”和“應收賬款”兩個項目，將“應付票據及應付賬款”項目分拆為“應付票據”和“應付賬款”兩個項目，同時明確或修訂了“一年內到期的非流動資產”、“遞延收益”、“其他權益工具”、“研發費用”、“財務費用”項目下的“利息收入”、“其他收益”、“資產處置收益”、“營業外收入”和“營業外支出”項目的列報內容，調整了“資產減值損失”項目的列示位置，明確了“其他權益工具持有者投入資本”

50、項目的列報內容。對于上述列報項目的變更，本公司對上年比較數據進行了追溯調整。新金融工具準則：本公司自2019年1月1日起執行財政部于2017年修訂的企業會計準則第22號金融工具確認和計量、企業會計準則第23號金融資產轉移、企業會計準則第24號-套期會計和企業會計準則第37號金融工具列報(以下簡稱“新金融工具準則”)。在金融資產分類與計量方面，新金融工具準則要求金融資產基于其合同現金流量特征及企業管理該等資產的業務模式分類為以攤余成本計量的金融資產、以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產和以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產三大類別，取消了原金融工具準則中貸款和應收款項、持有至

51、到期投資和可供出售金融資產等分類。權益工具投資一般分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產，也允許將非交易性權益工具投資指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產，但該指定不可撤銷，且在處置時不得將原計入其他綜合收益的累計公允價值變動額結轉計入當期損益。在減值方面，新金融工具準則有關減值的要求適用于以攤余成本計量的金融資產、以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產、租賃應收款以及特定未提用的貸款承諾和財務擔保合同。新金融工具準則要求采用預期信用損失模型確認信用損失準備，以替代原先的已發生信用損失模型。新減值模型采用三階段模型，依據相關項目自初始確認后信用風險是否發

52、生顯著增加，信用損失準備按12個月內預期信用損失或者整個存續期的預期信用損失進行計提。本公司對由收入準則規范的交易形成的應收賬款按照相當于整個存續期內預期信用損失的金額計量損失準備。于2019年1月1日之前的金融工具確認和計量與新金融工具準則要求不一致的，本公司按照新金融工具準則的要求進行追溯調整。涉及前期比較財務報表數據與新金融工具準則要求不一致的，本公司不進行調整。金融工具原賬面價值和在新金融深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 13 工具準則施行日的新賬面價值之間的差額，計入2019年1月1日的留存收益或其他綜合收益。（2）報告期內發生重大會計差錯更正需追溯重述的情況

53、說明）報告期內發生重大會計差錯更正需追溯重述的情況說明 適用 不適用 公司報告期無重大會計差錯更正需追溯重述的情況。（3）與上年度財務報告相比，合并報表范圍發生變化的情況說明）與上年度財務報告相比，合并報表范圍發生變化的情況說明 適用 不適用 非同一控制下企業合并：被購買方名稱 股權取得比例(%)股權取得方式 購買日 購買日的確定依據 中保盈隆(注)99.993 收購股權 2019年5月20日 為實際取得被購買方控制權日期 西藏運璟 99.993 收購股權 2019年10月28日 為實際取得被購買方控制權日期 注：惠州市銀泰達實業有限公司系中保盈隆、本公司之子公司惠州中洲置業有限公司與其他股東

54、共同持股的房地產開發公司，中保盈隆和惠州中洲置業有限公司分別持有其70%和20%的股權，本年度隨中保盈隆一并納入本集團的合并財務報表范圍。通過多次交易分步處置對子公司投資且在本期喪失控制權的情形：子公司名稱 股權處置比例(%)股權處置方式 喪失控制權的時點 喪失控制權時點的確認依據 中洲置業有限公司及其子公司(注)100.00 出售 2019年7月18日 完成全部的股份轉讓 注：本公司本年完成對中洲投資控股(香港)有限公司及其子公司的處置，其下屬子公司包括中洲控股管理有限公司、EverRealityLimited、中洲(火炭)有限公司、祥銘投資有限公司、BestWisdomGroupLimit

55、ed、CenturyShinerLimited、AngelRiverHoldingsLimited、運河集團有限公司、AlphaHonourLimited、AsiaMarvelInvestmentLimited及本年新設立的中洲控股財務有限公司。其他原因的合并范圍變動 單位名稱 合并范圍變動原因 持股比例(%)持股比例(%)直接 間接 永勤玩具實業(深圳)有限公司 購買資產 -100.00 東莞市中洲城置房地產開發有限公司 新設 -51.00 深圳市中洲洲越投資有限公司 新設 -100.00 深圳市中洲洲匯投資有限公司 新設 -100.00 深圳市中洲洲立投資有限公司 新設 -100.00 深

56、圳市中洲洲景投資有限公司 新設 -100.00 深圳市中洲洲禾投資有限公司 新設 -100.00 成都中洲夸克企業管理有限公司 新設 -100.00 深圳市悅鼎投資有限公司 新設 -100.00 中洲控股財務有限公司 新設/出售 -100.00 西藏途軒企業管理合伙企業(有限合伙)注銷 -99.99 上海振川物業有限公司 注銷 90.00 10.00 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2019 年年度報告摘要 14 湖州洲潯房地產有限公司 注銷 -100.00 南通洲海房地產有限公司 注銷 -100.00 無錫洲景房地產有限公司 注銷 -90.00 深圳市中洲投資控股股份有限公司 董事長：姚日波 2020年4月28日