【公司研究】金地集團-拒絕“斷裂”金地會比現在更好-2020201214（25頁）.pdf

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1、 億翰智庫專業出品 1 所屬行業所屬行業 房地產房地產 發布時間發布時間 2 2020020 年年 1 12 2 月月 1 14 4 日日 金地金地集團集團（600383.SH600383.SH） 拒絕“斷裂”，金地會比現在更好拒絕“斷裂”，金地會比現在更好 核心觀點：核心觀點： 從對金地集團的感受來說，企業無疑是穩健的，穩定的。 從規模的角度上說，金地集團行業 TOP20 或者說 TOP15 的站 位是相對穩固的，即使有些許波動，可能也不會掉出行業前 20； 從業務發展上說， 除了地產開發， 金地在其他方向上也做 了較豐富的探索，包括物業管理、商業地產、產業地產、代建 業務、金融等等，各個業

2、務也都在有序推進。 金地集團對于自身的方向和道路是明確，而且是相對堅 定的， 但是從企業發展結果上看， 總會有感覺說， 好像企業還 沒有完全盡力，總是還缺點什么，彌補了戰略與執行之間的 “斷裂”， 行動力再強些， 執行力再強些， 進取心再強些， 企 業應該比現在更好。 相關研究：相關研究： 月度數據點評：7 月銷售保持韌性，投資增速或 將繼續下行 20190814 2019 年 7 月地產月報：融資約束強化土地市場 偏弱，預計市場全年呈前高中低后平趨勢 20190806 2019 年中期策略報告七月流火，行情難將 持續 20190702 2019 年年度策略報告剛需剛改主導行情， 2019 戰

3、略年再延續 20190822 2019 年報綜述回歸核心，內圣外王 20190508 上海 | 北京 | 深圳 | 武漢 | 成都 億翰智庫專業出品 2 引言引言 目之所及，行業內房企百花齊放，百家爭鳴。 我們現在所看到企業所處階段， 都是房企在經過歲月洗禮之后所呈現出的最佳狀態， 尚 且不論房企在走向今天的進程中經歷了哪些磨難， 哪些挑戰， 房企能夠在激烈的市場競爭中 仍能立有一席之地，其背后必然有著自身的戰略考量以為支撐和保障。 從對金地集團的感受來說，企業無疑是穩健的，穩定的。從規模的角度上說，金地集團 行業 TOP20 或者說 TOP15 的站位是相對穩固的，即使有些許波動，可能也不會

4、掉出行業前 20；從業務發展上說，除了地產開發，金地在其他方向上也做了較豐富的探索，包括物業管 理、商業地產、產業地產、代建業務、金融等等，各個業務也都在有序推進。但是感覺企業 的活力是不是有些缺乏？企業本身的條件較多數房企都有明顯的優勢， 這樣的情況下， 企業 好像不應該是現在的狀態，應該再好點，再好點。 事實上，如果翻閱過金地集團的年報，可以發展，金地集團的每份年報的開篇都會有致 股東函，其中有對行業的總結和展望，有對過往成就的回顧，有對企業經營的反思，也有對 未來的思考，可以說金地集團對于自身的方向和道路是明確，而且是相對堅定的，但是從企 業發展結果上看，總會有感覺說，好像企業還沒有完全

5、盡力，總是還缺點什么，彌補了戰略 與執行之間的“斷裂”，行動力再強些，執行力再強些，進取心再強些，企業應該比現在更 好。 目錄 一、TOP20 房企的底線，一心求穩，不掉隊 . 3 二、起底投資的玩法，挖掘業績變動背后根源 . 4 2.1“穩”的被動局在于消化歷史遺留問題 . 4 2.2“穩”的主動性在于主觀把握趨勢之風 . 7 2.2.1 保持投資力度的穩定性，持續性 . 8 2.2.2 權益做出了妥協，置換出成長的加速 . 9 2.2.3 向下做進一步深入，快速收割流量 . 10 三、結構性的斷裂，仍需要夯實底層根基 . 11 3.1 投資的斷裂，需要結構化的施策，對癥的補足 . 11 3

6、.1.1 投資斷裂性問題客觀存在，亟待快速解決 . 11 3.1.2 區域化的邏輯補短板，后方穩定為根本 . 12 3.2 財務指標的斷裂，需要在權益上多做要求 . 15 四、多業務的廣覆蓋，可能性的戰略有哪些？ . 18 4.1“灰犀?！钡姆揽刂?，房企急需培養拒絕“斷裂”的能力 . 18 oPtMqQoQpOsOqRmOsPsNtO8OcMbRpNmMtRnNjMmNpNjMqRrM7NmNnMMYtQzQNZnQtO 上海 | 北京 | 深圳 | 武漢 | 成都 億翰智庫專業出品 3 4.2 物業管理風頭正盛，長期盈利或在流量，當前還是要做規模 . 19 4.3 商&產的運營需要長期化過程

7、，短期確可成為接觸資源的最好媒介 . 21 4.4 代建是否會成為歷史潮流并不好說，但輕資產的模式可供選擇 . 23 4.5 金融賦能其他板塊，探尋對持有類資產的多端助力 . 24 一、一、 TOP20TOP20 房企的房企的底線，一心求穩底線，一心求穩，不掉不掉隊隊 對于金地集團的直觀印象，可能也是“穩”字一字可言之。從金地集團的銷售業績的表 現來看， 金地集團的“穩”也是經歷起落之后的沉淀之果， 動蕩的時代需要花費精力去做調 整，去消化由于歷史留存造成負面效應，東風既來之時，也需要牢牢抓住機會，以動制動。 第一、 “穩”之前奏穩”之前奏。2010 年之前，金地集團的銷售業績表現亦出現了較頻

8、繁的波動， 2006 年、2007 年、2009 年銷售業績漲幅均實現幾近翻番的結果，2009 年銷售業績由 2004 年的不足 40 億元到超過 200 億元的成效， 2005 年至 2009 的銷售業績增速均值達到 55%， 此 階段毫無疑問是金地集團的高光時刻， 房企也享受到了由于業績上升給企業帶來的資源集聚 效應、品牌影響力、戰略層面的自信感等等。 第二、“穩”之被動局“穩”之被動局。2010 年至 2014 年的五年間，銷售業績一直處于穩步增長中， 五年業績增速均值不足 19%，銷售業績的總量在 500 億元內徘徊。這五年可以稱之為金地集 團戰略自信之后所付出的成本和代價， 被動屬性

9、更濃厚， 其主要原因之一在于由于前期的利 好盡享，戰略執行的慣性存在，房企在投資決策上做出了穩固性鋪排，以至于在行業環境急 轉之時，房企不得已需以靜制動，被動的緩步徐行。 第三、“穩”的“穩”的主動主動性性。經歷了前面五年的主動沉默，房企的歷史遺留因素已逐步消化 完畢。2015 年開始，全國范圍的去庫存周期來臨，2016 年開始三四線城市市場開始回暖復 蘇，房企有意調整戰略安排，銷售業績開始迎風而上，2015 至 2019 年的五年間，金地集團 的銷售業績漲幅均值在 35%， 圖表：2004-2020.11 金地集團銷售業績走勢 億翰智庫專業出品 4 資料來源：億翰智庫，企業年報 從當前階段看

10、金地集團的增長， 企業戰略的成熟度似乎變強了， 也不再執著于追求快速 的規模成長，只要保證好 TOP20 的站位似乎已經足夠，2018 年至 2020 年，以銷售業績而論 的行業在位基本保持在第 14 位或 15 位。就是堅持以穩健的步調向前走，樂享安逸。 2019 年，金地集團的銷售業績已然跨越了 2000 億的門檻，在千億房企中穩穩站牢了一 地，至 2020 年 11 月 30 日，其銷售業績累積數值也已經在 2000 億以上，單單從業績端的表 現及未來趨勢來看，保持在 2000 億元以上的規模是必然的趨勢，在行業 TOP20 的位置是相 對確定的事件， 只要保持住其當前的戰略定力也能在行

11、業內保持一定優勢， 但不太可能會在 現有的基礎上再有大的排位提升的空間，這對金地集團而言已經足夠。 二、二、 起底投資起底投資的的玩法，挖掘業績玩法，挖掘業績變動變動背后根源背后根源 2.12.1“穩”的“穩”的被被動局在于動局在于消化消化歷史歷史遺留遺留問題問題 銷售業績變動背后的最主要原因無外乎投資的安排， 金地集團的銷售業績之所以在會在 500 億的門檻前徘徊良久，主要還是在于在投資上的欠佳安排： 第一第一、在享受了業績在享受了業績高高增長的喜悅之后增長的喜悅之后， 企業企業在投資上在投資上表現出明顯表現出明顯的的自信自信， 拿地保持大拿地保持大 力度力度，20072007 年年、200

12、92009 年新增土地年新增土地儲備建筑儲備建筑面積均在面積均在 500500 萬萬平米以上，平米以上，按投銷比口徑按投銷比口徑來看，來看， 20072007 年年、20092009 年新增年新增土地土地儲備投資投銷比分別在儲備投資投銷比分別在 466%466%、266266% %，均均為歷年的峰值為歷年的峰值水平。水平。 圖表：2007-2020H1 金地集團新增土地投資變動情況走勢 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 合約銷售金額（億元）合約銷售面積（萬平米）銷售金額同

13、比銷售面積同比 億翰智庫專業出品 5 資料來源：億翰智庫，企業年報 備注：投銷比（按面積）=新增土地儲備建筑面積/合約銷售面積*100%。 第二、順周期高價地第二、順周期高價地項目項目大量獲取大量獲取，市場市場變動時變動時出貨受制。出貨受制。從金地集團的投資時點選擇 上來看，在行業周期性較明晰的階段，房企拿地力度反而更高，即順周期拿地傾向明顯，這 樣的拿地方式能夠在市場持續向上的階段內把握時機收獲成長，但若有市場急轉情況出現， 房企的業績或多或少會受到一定影響。 而且，從金地集團拿地的成本來看，2007 年、2009 年其新增土地儲備平均樓面價均在 3000 元/平米以上，2009 年新增土地

14、投資樓面價近 4000 元/平米，地貨比高達 37%，這其中 不乏有多宗高價地存在，以至于后續市場降溫之后，企業所拿土地出貨不暢，企業的銷售業 績也相應起色不明顯。 圖表：金地集團新增土地儲備價格走勢 資料來源：億翰智庫，企業年報 備注：地貨比=新增土地儲備平均拿地成本/當年合約銷售均價*100%。 第三、 權益比處于第三、 權益比處于高位高位， 業績成分足， 增速， 業績成分足， 增速不佳。不佳。 從土地儲備權益的變化情況來看， 2014 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450% 500% 0 200 400 600 800 1000 12

15、00 1400 1600 1800 新增土地建筑面積（萬平米）投銷比（按面積） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 平均拿地成本（元 /平米）地貨比 億翰智庫專業出品 6 年及之前，金地集團在新增土地資源獲取上，保持了較高的權益占比，無論是新增土地儲備 的口徑還是土地儲備總量口徑，權益比例都在 70%以上，這樣相較于其他低權益企業而言， 其銷售業績增速可能就會不占優勢。 圖表：金地集團土地儲備權益比例走勢 資料來源：億翰智庫，企業年報 備注：1、權益（新增面積口徑計）=新

16、增土地儲備權益建筑面積/新增土地儲備建筑面積*100%； 2、權益（總土儲口徑計）=土地儲備權益建筑面積/土地儲備建筑面積*100%。 第四、 堅持一二線為主， 三四線第四、 堅持一二線為主， 三四線城市城市較少涉足。較少涉足。 與一些一二線城市深耕的規模房企相同， 2016 年之前， 金地集團的投資范圍同樣聚焦于一二線城市， 在做好一二線城市滲透的同時， 在華南區域、長三角區域范圍內做了一定程度的三四線城市下沉，所以，客觀上來說，企業 周轉的速度同樣會受到一定影響，這也會對銷售業績的增長造成制約。 圖表：金地集團各年新進城市情況 主要新進城市 2001 北京 2002 上海 2003 武漢、

17、珠海、東莞 2004 - 2005 廣州、天津 2006 佛山、沈陽 2007 杭州、南京、西安 2008 - 2009 寧波、紹興 2010 常州、大連、煙臺、長沙 2011 揚州 2012 金華 2013 慈溪、昆明、無錫、鄭州 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 200920102011201220132014201520162017201820192020H1 權益（新增面積口徑計）權益（總土儲口徑計） 億翰智庫專業出品 7 2014 - 2015 淮安、青島、蘇州 資料來源：億翰智庫，企業年報 圖表：金地集團新增土地投資各能級城市占比情況 資料

18、來源：億翰智庫，企業年報 備注：由于 2017 年-2019 年企業僅公布主要新增項目情況的，所以在新增土地儲備的總量 上有一定差距，但對土地結構趨勢影響不大。 除了投資端的問題之外，企業的產品結構也成為企業業績在一定階段內徘徊不前的主 因之一。2013 年之前，金地集團的產品配比中，高端項目占比較高，對企業銷售業績的增 長造成了一定的制約，首先高端項目周期相對較長，其次，高端項目更易受政策影響，最 后，相對于剛需性產品，高端項目的需求面沒有那么廣，因此在政策調控，市場轉冷的情 況下，銷售業績的增長速度放緩也是意料之中的情況。 順應行業形勢去做戰略和策略的調整是每家企業的生存之道， 然而在行業

19、不斷變動， 企 業在成長，既得行業紅利和成長之喜的同時，房企也不免產生幻覺，固守戰略慣性，進而做 出不甚明智的決策。 金地在成長的過程中也有一定階段沉浸在行業持續向上歡欣之中， 以至 于在順周期大量高價地的拖累之下，規模增長處于低位水平，然經過歲月的沉淀，歷史的錯 誤已經被成功彌補， 盡管在規模增長上企業或失去了較佳的成長時機， 但得失之間企業似乎 也已明確了未來目標，過去的已經過去，也不再重要，重要的是當下和未來，企業要怎樣更 好的邁步。 2.22.2“穩”的“穩”的主動性主動性在于在于主主觀把握趨勢觀把握趨勢之風之風 經過洗禮，經過調整，金地集團已然明確了戰略導向和未來的道路堅守，在行業頻

20、繁 變動的過程中，企業也在跟隨行業的變動同步進化。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 一線二線三四線 億翰智庫專業出品 8 2.2.12.2.1 保持保持投資力度投資力度的穩定的穩定性性，持續性，持續性 相較于 2014 年之前波動式拿地風格，2015 年開始，金地集團在新增投資的總量安排上 則保持了一定的穩定性和持續性，從投銷比的角度來說，2014 年至 2020 年上半年，按新增 土地儲備建筑面積口

21、徑計算的投銷比在 100%上下浮動，投銷比的均值在 119%，既在保持銷 售去化所需的貨量之外，留有一定調整余地，既保證了彈性，又保障了持續性。 圖表：2007-2020H1 金地集團新增土地投資變動情況走勢 資料來源：億翰智庫，企業年報 備注：投銷比（按面積）=新增土地儲備建筑面積/合約銷售面積*100%。 從土地儲備總量的變動情況看， 伴隨銷售業績的增長加速， 土地儲備消化速度加快， 2015 年開始土地儲備存續比降至 6 年以內， 此后維持在 5 年左右的穩定水平， 所以于金地集團而 言，既定的投資紀律之下，配合銷售端的順暢出貨，企業成長的通道暢通，既能維持“既能維持“進進” 的的持續持

22、續，又又能能實現實現“出出”的安然的安然，亦能亦能保證保證“存”的穩定“存”的穩定，在在總量總量上上無需無需擔憂資源短缺情況擔憂資源短缺情況 出現出現， 只要不出現行業大的只要不出現行業大的非預期波動非預期波動， 企業， 企業的業績也能在的業績也能在既定既定的的框架內框架內保持穩定保持穩定的的上升上升。 圖表：金地集團土地儲備總量變動趨勢 0% 100% 200% 300% 400% 500% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 新增土地建筑面積（萬平米）投銷比（按面積） 億翰智庫專業出品 9 資料來源：億翰智庫，企業年報 備注：1、存續比=土

23、地儲備總建筑面積/當年合約銷售面積；2、2020H1 存續比=截止 2020 年上 半年土地儲備總建筑面積/（2020H1 合約銷售建筑面積*2）。 2.2.22.2.2 權益做出了妥協權益做出了妥協，置換出成長置換出成長的加速的加速 伴隨行業發展的不斷成熟， 企業間的競爭越來越精準化， 對企業的要求也越來越細致化。 行業的環境也在發生翻天覆地的變化， 提供予企業的成長環境也非歷史可比， 融資條件越發 嚴苛，優質土地日益稀缺，地價越來越高，企業只有通過企業層面的抱團，項目層面的合作 才可在空間日漸逼仄的行業中更好抵御外部風險的挑戰。 順應行業潮流，金地集團在新增土地投資上也做出了相應權衡，20

24、16 年開始，金地集 團新增土地儲備權益比例下滑明顯， 2016年至2019年新增土地儲備權益比例均在50%以下， 以至于企業的土地儲備權益比例下滑至 55%以內，既金地集團借助行業之力，成功減輕了自 身的資金壓力，又在錯失上一波上升機遇后，通過犧牲權益快速拔高了企業的業績總量，促 使企業能夠在行業 20 強的位置上固守。 圖表：金地集團土地儲備權益比例走勢 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 200920102011201220132014201520162017201820

25、19 2020H1 土地儲備總建筑面積（萬平米）存續比（年） 億翰智庫專業出品 10 資料來源：億翰智庫，企業年報 備注：1、權益（新增面積口徑計）=新增土地儲備權益建筑面積/新增土地儲備建筑面積*100%； 2、權益（總土儲口徑計）=土地儲備權益建筑面積/土地儲備建筑面積*100%。 2.2.32.2.3 向下向下做做進一步深入進一步深入，快速收割快速收割流量流量 2015 年全行業開啟去庫存周期，2016 年三四線開始全面回暖，房企也自然將目光轉向 了三四線甚至更低能級城市， 借以快速收獲快速去化的流量， 為規模的增長帶來更大正向力 量。 從數據上看，2016 年開始，二線城市始終在企業的

26、投資中占有絕對比重，三四線城市 的新增土地投資有明顯上升趨勢，企業期待以三四線帶動規模增速更快的指向性相對明確。 圖表：金地集團新增土地投資各能級城市占比情況 資料來源：億翰智庫，企業年報 備注：由于 2017 年-2019 年企業僅公布主要新增項目情況的，所以在新增土地儲備的總量 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 20092010201120122013201420152016201720182019 2020H1 權益（新增面積口徑計）權益（總土儲口徑計） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 20

27、06 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 一線二線三四線 億翰智庫專業出品 11 上有一定差距，但對土地結構趨勢影響不大。 從城市的范圍從城市的范圍和方向性和方向性選擇來看選擇來看， 長三角區域是長三角區域是企業企業投資投資布局布局的重中的重中之重之重， 下沉， 下沉的的主要主要 目標目標城市城市還在于長三角區域還在于長三角區域內內低低能級城市能級城市。2017 年開始，金地集團不僅拿地的總量上升加 快，新進城市的數量也保持著一致性變動，2017 年當年新進入惠州、徐州、鎮江、常熟、太 倉、 溫州等三

28、四線城市， 并成功開啟西南城市群的布局， 進入成都和重慶兩座核心城市。 2018 年新進城市主要為華北區域的長春、哈爾濱、呼和浩特，及長三角區域的合肥、南通、華南 的廈門、清遠。2019 年，在中部區域的探索進一步深入，進入鄂州、襄陽、九江，長三角持 續跟進，臺州、蕪湖都實現了首次入駐。承借三四線回暖之勢，企業能夠在行情向好時把握 住機遇，成功實現銷售業績的成長， 圖表：2015 年之后，金地集團投資方向選擇（萬平米） 新增土地建筑面積 新進城市 2015 447.2 淮安、青島、蘇州 2016 533.0 河源、嘉興 2017 1305.0 ?？?、重慶、成都、濟南、惠州、徐州、 滁州、 鎮江

29、、常熟、南昌、太倉、溫州、義烏 2018 1072.0 合肥、太原、廈門、長春、哈爾濱、石家莊、呼和 浩特、南通、清遠、 2019 1688.0 貴陽、廊坊、鄂州、臺州、江門、襄陽、九江、漳 州、湛江、蕪湖、威海 2020H1 649.0 舟山、福州、唐山、淄博 資料來源：億翰智庫，企業年報 三、三、 結構性結構性的斷裂，的斷裂，仍需要夯實仍需要夯實底層底層根基根基 金地的發展有其自身的邏輯存在， 我們也相信企業自身對于未來的堅定和自信。 企業有 其成功之處，也就必然會有強勢背后的弱點所在，此問題的存在自然不會動搖企業根本，但 若在此問題的解決勢必會讓企業的成長之路更暢通。 3.13.1 投資

30、的斷裂，需要結構化的施策投資的斷裂，需要結構化的施策，對癥對癥的補足的補足 對于金地集團來說， 縱然經歷過相對低調的周期過渡， 可能也在一定程度上錯失了高早 居前的機會，但現今的金地無疑在風雨的洗禮后更加堅勁。往事不可追，過于執著于歷史也 無必要，我們應將更多的目光集中于企業的未來。 3.1.13.1.1 投資斷裂性投資斷裂性問題客觀存在，問題客觀存在，亟待快速亟待快速解決解決 從企業的表現來看，銷售業績曾經的斷裂已成事實，而且已經成功彌補。但是企業在投 資上的斷裂問題依然嚴峻。 通過拆解金地集團歷年在各個城市的投資安排可知， 對于不同對于不同城城 市市，企業企業的重視度的重視度也也有明顯有明

31、顯的差別，的差別，部分城市的持續性較強部分城市的持續性較強，但多數城市“斷裂性”明顯但多數城市“斷裂性”明顯， 若無有效若無有效方式方式進行補足進行補足，未來企業的可持續未來企業的可持續成長成長或將遭遇一定的或將遭遇一定的挑戰挑戰。 億翰智庫專業出品 12 持續滲透度較高的城市有南京、天津、東莞、鄭州、沈陽、大連、杭州、北京、武漢、 上海都核心城市， 這些城市的拿地保持了較強的持續性， 能夠不斷補足在這些城市的資源儲 備，只要保持住當前的力度和節奏，未來在這些城市長久發展問題不大。 但是在另外一些城市，像深圳、成都、廣州及一些長三角區域內三四線城市，企業貨值 補充的持續性明顯是有所欠缺的，這對

32、企業來說可能會存在較大問題， 第一、后續貨值存在斷檔的風險第一、后續貨值存在斷檔的風險，企業或會陷入無貨企業或會陷入無貨可供的可供的困境困境中中； 第二、 在第二、 在深圳、 廣州深圳、 廣州、 成都此類的成都此類的核心城市核心城市內，內， 無論行情無論行情如何變動如何變動， 長期化， 長期化的角度來看，的角度來看， 這些這些城市城市都是都是未來未來資源聚焦的核心之處資源聚焦的核心之處， 房地產房地產市場市場大概率大概率也不也不會會出現出現大的大的問題問題， 市場， 市場的的抗抗 風險能力是足夠的風險能力是足夠的， 若在這些城市無若在這些城市無有效有效的的貨量貨量支撐支撐的的話話， 企業企業的

33、的抗風險能力會抗風險能力會大大打折扣打折扣； 第三、城市群、都市圈是各個重大會議、重要文件普遍提及的命題，而且在以人為核心 的城鎮化發展訴求之下， 核心城市必然越發成為帶動區域協同發展的重要立足點， 若若不能不能在在 這些城市這些城市實現實現實質實質性性的的、 長久性的滲透、 長久性的滲透， 那么在整個區域升級那么在整個區域升級的進程中，的進程中， 企業所能企業所能享受享受的資的資 源源賦能賦能也會受到也會受到限制限制，企業的影響力，企業的影響力強化也會強化也會遇到遇到難題難題； 第四、資源是第四、資源是稀缺的，稀缺的，單一市場的容量單一市場的容量也是有限也是有限的， 不能在核心的的， 不能在

34、核心的區域內區域內實現有效實現有效的的片片 狀狀投資投資覆蓋強化覆蓋強化，企業企業長期長期的規模成長會缺乏的規模成長會缺乏保障保障。 3.1.23.1.2 區域化的邏輯補短板區域化的邏輯補短板，后方后方穩定穩定為為根本根本 前文我們也已提及， 總量上看， 金地集團的土地儲備總量和去化之間維持了一個較好的 動態平衡， 土地儲備的總量也能夠保證企業未來 4-5 年的成長所需， 土地儲備的總量問題不 大。于其而言，當前當前的的關鍵關鍵還是在于還是在于要解決好企業投資斷裂要解決好企業投資斷裂的問題，的問題，特別是在特別是在核心區域核心區域、核核 心心城市城市及周邊及周邊城市貨值補足的持續性城市貨值補足

35、的持續性問題問題。 （1 1）長三角）長三角區域區域下沉的范圍待擴大，力度需下沉的范圍待擴大，力度需提高提高 長三角是企業花費最大力氣做布局的區域， 無疑也是企業業績的最大支撐項， 在這一區 域內，企業所需做的所需做的是是在鞏固好如在鞏固好如上海上海、杭州、杭州、蘇州、蘇州、南京等、南京等核心城市核心城市的優勢的的優勢的基礎上，基礎上，集集 中一定中一定資源于資源于區域內的三四線城市區域內的三四線城市或或更低能級更低能級城市城市，以更厚，以更厚的的儲備迎接儲備迎接更長久的未來。更長久的未來。 （2 2）華南區域華南區域核心城市補貨刻不容緩核心城市補貨刻不容緩，后方穩后方穩，方能外拓方能外拓贏贏

36、 華南區域是企業大本營所在，但在核心城市如深圳、廣州，企業現有的資源量毫無疑問 有短板存在。 以深圳為例， 金地集團在深圳的土地儲備極其有限， 除卻 2020 年 11 月 11 日， 與華潤置地、電建地產、前?？毓山M成的聯合體以 81.5 億元拿下深圳前海的“雙限雙競” 宅地外， 金地最近一次在深圳拿地可追溯到 2012 年， 當時獲取土地位于深圳坪山區。 所以， 2020 年金地在深圳的拿地具有劃時代意義，一則為多年后的深圳回歸；二則為深圳內核心 板塊的占領。 金地集團的此次拿地也是經歷了嚴峻挑戰的，不僅招拍掛門檻提高，保證金需繳納 28.11 億的保證金，而且設有限價要求，最高限價不超過

37、 10.7 萬元/平米，限定套內建面 90 平方米以下套數不得低于 70%，配建一定的只租不售人才住房。當然這與市場的現狀和競爭 情況有一定關系，這也是未來多數城市的必然走向，資源的有限性決定了價格的高昂，同時 也決定了價高者得，高能力者得的必然歸屬，這種趨勢是不可逆轉的，對所有都會是挑戰， 但這也是企業必須解決的首要問題，否則何以能夠后方穩，外拓贏。所以，在華南區域，金金 億翰智庫專業出品 13 地集團地集團所必所必為為當當是傾力增加是傾力增加核心城市核心城市的資源的資源， 同步加大其他三四線同步加大其他三四線城市城市的土地獲取力度， 實的土地獲取力度， 實 現全區域的廣覆蓋現全區域的廣覆蓋

38、，協同發展。至于企業以何種協同發展。至于企業以何種方式方式去去獲得獲得資源，或合作、資源，或合作、或或并購并購、或以、或以產產 業業為觸角為觸角、抑或是從存量、抑或是從存量入手入手，企業可，企業可自行自行選擇。當然前提必然是風險的選擇。當然前提必然是風險的高高效防控。效防控。 （3 3）中西部）中西部還是要在核心城市做還是要在核心城市做更多投入更多投入 在中西部和西南區域， 金地集團主要的布局重心還是集中于核心城市。 就成渝兩地來說， 2019 年金地嘗試加大投資力度，分別于重慶和成都新增土地儲備 3 塊和四塊，但至 2020 年 12 月 10 日，在此兩地未有新的土地儲備補充，兩地的銷售業

39、績表現也并不理想，處于城市 TOP20 的位置。金地之所以在 2020 年未在成渝兩地持續投入，其原因可能在幾個方面，第 一、從戰略層面上看，發展重心未置于此，資源安排并未兼顧到；第二，從城市項目運營情 況來看，成都項目去化一般，如成都的梵錦 108 項目，2020 年 5 月開盤至今共推售 700 多 套，但是僅去化了 200 多套；第三、從風險防控的角度看，核心板塊內土地獲取難度加大， 本著風險防控的考慮， 未過多參與土地資源爭奪。 金地集團在成都的項目主要位于一二圈層， 2020 年一二圈層拿地難度陡升，因此沒有維持投資的持續性。在重慶市場則主要通過合作 方式進行布局，此方式有明顯成效，

40、與中交地產合作的中央公園項目 2020 年銷售業績破 20 億元，成為板塊內熱銷樓盤。 從地理區位和經濟發展情況來看， 中西部區域、 西南區域是無法與長三角區域和華南區 域相提并論， 而且在一定時期內， 整個區域內各城市間也不太可能會形成除核心城市之外的 資源聚焦圈，也就意味著在較長的期限內，中西部區域、西南區域的區域發展重心和支撐點 必然還在核心城市之上， 這也就啟示企業， 其其當前當前所所能能入手之處還是在于在入手之處還是在于在核心核心城市城市內內做好做好 極致化的深耕式極致化的深耕式的安排的安排， 也在， 也在適時在適時在核心城市核心城市的的周邊周邊做相應的做相應的輔助投資輔助投資， 形

41、成片狀的形成片狀的投資投資覆覆 蓋蓋，切記點狀的散花。切記點狀的散花。 圖表：金地集團新增土地投資城市分布情況（萬平米） 城市 20062006 20072007 20082008 20092009 20102010 20112011 20122012 20132013 20142014 20152015 20162016 20172017 20182018 20192019 昆明 5252 72 12 95 濟南 4 4 82 鄂州 62 嘉興 3131 18 61 長春 1111 61 南京 116116 19 37 17 51 14 21 40 60 合肥 2929 57 徐州 57 太

42、原 8 8 44 湛江 44 金華 5 5 17 13 31 22 42 貴陽 39 廊坊 36 天津 33 46 28 14 55 97 54 17 35 蘇州 1717 5 38 13 35 億翰智庫專業出品 14 城市 20062006 20072007 20082008 20092009 20102010 20112011 20122012 20132013 20142014 20152015 20162016 20172017 20182018 20192019 南昌 1010 35 東莞 19 32 52 56 14 16 55 13 24 33 鄭州 1414 16 45 15

43、10 33 重慶 263263 33 紹興 111111 10 19 6 32 西安 4545 88 54 116 33 32 寧波 9 9 16 10 15 35 6 10 29 佛山 2121 13 41 13 10 28 沈陽 2222 138 67 105 42 91 71 18 71 65 25 漳州 23 大連 6 6 45 23 32 29 16 3 23 杭州 7070 30 29 18 56 14 59 68 29 21 青島 1818 63 15 20 襄陽 18 蕪湖 17 長沙 8787 10 2 36 17 臺州 14 常州 3939 14 威海 12 呼和 浩特 102102 11 揚州 2121 35 11 溫州 50 10 鎮江 2 2 7 10 江門 10 北京 10 25 24 16 48 17 42 73 20 10