【研報】遠東資信：2021年中國住宅地產行業信用展望（38頁）.pdf

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1、本文對住宅地產的定義是指商品住宅的開發、銷售等活動。其中，商品住宅又細分為普通住宅、別墅1、公寓等。 2020 年 112 月，住宅地產行業承住了疫情的沖擊，經濟刺激政策對住宅市場形成了有力支撐，全年銷售規模保持了增長。2020 年 23 月，樓市在疫情爆發后出現了斷崖式下滑。自 4 月起，國內疫情逐步得到控制，同時在中央出臺貨幣寬松政策的背景下，樓市迅速回暖，土地拍賣溢價率亦明顯上升，部分城市甚至出現過熱現象。隨后中央再次強調“房住不炒”的政策基調，從 7 月起地方調控、融資管控全面升級，商品住宅銷售增速回落，房企拍地熱度降溫。8 月份“三道紅線”出臺后，房企為了降低負債率，積極推

2、盤加速回款，住宅竣工面積迅速上漲?？傮w來看，全年住宅地產行業運行“先抑后揚”，預計未來 12 個月在政策調控下會保持平穩。 （一）住宅銷售：疫情下銷售仍實現正增長，住宅庫存進一步去化，不同城市分化明顯2020 年在疫情的沖擊下，總體住宅銷售超預期實現了增長。其中一季度銷售出現了斷崖式下滑，但在疫情得到逐步控制后房企銷售迅速恢復了增長。112 月，全國商品住宅累計銷售額 15.46 萬億元，同比增長 10.80%。其中，現房累計銷售額 1.49 萬億元，同比增長 5.00%；期房累計銷售額 13.97 萬億元，同比增長 11.50%。112 月，全國商品住宅累計銷售面積15.49 億平

3、方米，同比增長 3.20%。其中，現房累計銷售面積1.57 億平方米，同比減少13.60%；期房累計銷售面積 13.91 億平方米，同比增長 5.50%。 近年來，商品住宅銷售額和銷售面積整體變化趨勢一致，但銷售額比銷售面積的增幅更大，原因是房價在不斷上升。從構成來看，期房在總銷售中的占比在逐年上升，2020 年銷售的商品住宅中期房占比約為 90%。 根據Wind 30 城2數據，2020 年樣本城市商品住宅成交面積受新冠疫情影響出現了劇烈波動，其中2 月份數據斷崖式下滑至 243 萬平方米，遠低于 2018、2019 年同期 700 多萬平米的水平，反映出疫情封鎖對住宅市場銷售活動的巨大沖擊。但在國內疫情好轉和低利率政策的帶動下，4 月份開始住宅銷售迅速恢復，并在 10 月實現了累計同比的正增長。但一線城市的恢復情況遠好于二三線城市（圖 2）。其中，一線城市的累計商品住宅成交面積從 9月起已實現同比正增長，并且增幅不斷上升。而二三線城市的累計同比始終為負，全年的成交面積小于 2019 年。