2021年物業管理行業發展現狀與相關公司分析報告（28頁）.pdf

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1、我們的觀點：華潤萬象是中國領先的物業管理及商業運營服務提供商。我們認為公司有兩大競爭優勢，一是優秀的商業運營能力，經過多年的發展，積累了豐富的經營管理經驗、商戶資源網絡以及對消費者習慣的理解，二是管理了中國最頂級的商業資產之一，通過有效的運營管理，使商業資產保值增值，并從中直接獲益，業績彈性更大。風險提示：宏觀經濟增長放緩;商場出租率及租金收入不及預期;商場開業進展不及預期;物業管理收繳率不及預期。商業運營管理能力不斷提升和改善：公司在規?？焖贁U張的同時，通過多種方式提升改善運營能力：1)通過引入高科技的手段，如跟騰訊合作打造智慧商業;2)重點突破低效項目，如成立經營龍之隊特訓營，通過我們對青

2、島等地項目的考察，公司進步明顯;3)區域聚焦，提升區域內品牌知名度和曝光度，提升招商、運營、營銷的效率。區域聚焦，輕重并舉加速開業：公司于2019 年12 月在南京開業第一個寶龍廣場，目前已經布局 7 個項目，且均為地鐵上蓋項目，合計 GFA 達到 57 萬平米。單城市多項目的布局，有利于公司品牌的塑造，輻射周邊潛在第三方項目;也有利于單城市內共享招商資源和人力資源，增強規模效應，提升管理效率。我們的觀點：公司攜手騰訊共拓智慧商業，進一步提升寶龍商業的商業運營管理能力。公司項目拓展穩步推進，2021 年已經新增 7 個項目。我們預計公司2021/2022/2023 年EPS 分別為0.75/1

3、.05/1.47 人民幣元，目標價42.00 港元對應PE為 49/35/25 倍，維持“買入”評級。風險提示：商場出租率及租金收入不及預期;商場開業進展不及預期;輕資產業務推進不及預期;物業管理收繳率不及預期。物業管理：謹慎樂觀，規模拓展仍是焦點行業頂層政策支持，地方配套實施細節陸續出臺自 2020 年末國家住建部等 10 部委發布關于加強和改進住宅物業管理工作的通知后，四川省、南京市、北京市及上海市地方政府陸續出臺物管新政，在細則上落實中央的政策導向，從中央到地方已經達成支持和鼓勵物業服務業發展的共識。2021 年5 月28 日國家商務部等 12 部門發布的關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見中也明確提出鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托育、家政、郵政快遞、前置倉等領域延伸，推動“物業服務+生活服務”，并明確提出在金融、稅費上給予優惠支持。我們認為政策端主要是四個導向，包括1)物管費定價市場化;2)城市運營服務市場化;3)加強線上線下融合，建設智慧社區;4)物管公司參與提供生活服務。在政策導向明確的前提下，從政策傳導到實際業務中還需要一定的時間，但龍頭物管公司在后續的業務開展中將加速對外拓展，促進行業的進一步整合，物管費的調整將更加市場化?？梢灶A見其他省市的政策也將會根據各地的具體情況而出臺，對物管板塊形成強力支撐。