【公司研究】金科股份-成長提速與質量兼顧夯實主業攜多元齊航-20200624[38頁].pdf

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1、 證券研究報告 金科股份金科股份（000656000656） 公司研究/深度報告 主要觀點： 銷售逆勢高增，業績步入釋放期銷售逆勢高增，業績步入釋放期 2019 年，公司實現銷售金額 1860 億元、銷售面積 1905 萬平方米， 同比分別增長 57%、42%，位居克而瑞銷售排行榜（全口徑銷售金 額）第 17 位。2015-2019 年，銷售金額、銷售面積復合增速分別達 70%、55%，位居行業前列。2019 年，公司實現營業收入 678 億 元，同比增長 64%；實現歸母凈利潤 56.8 億元，同比增長 46%。截 至 2019 年末，公司預收賬款達 1147 億元，覆蓋近一年營業收入約 1

2、.7 倍，未來業績逐步釋放可期。 土儲豐厚土儲豐厚，深根固柢，深根固柢與與跨區布局跨區布局兼程兼程 2016 年起，公司拿地態度由保守轉向積極。2015-2019 年土地投資額 及新增土儲建面復合增速分別達 96%和 77%。截至 2019 年末，公司 總可售面積近 6700 萬平方米，對應當前銷售均價估算，可覆蓋 2020 年銷售目標（2200 億元）近 3 倍，為銷售規模穩步提升保駕護航。公 司的土儲布局調整與時俱進， 目前已實現“三圈一帶、 八大城市群”等重 點城市的深耕發展?？墒勖娣e中重慶占比降至 29%，華東、西南（不 含重慶） 、華中、華南、華北占比分別達到 22%、18%、16%

3、、7%、 5%，布局結構更趨均衡。 “四位一體”協同發展，“四位一體”協同發展，物業板塊擬分拆上市物業板塊擬分拆上市 公司在夯實主業的同時，業務布局多維延伸。金科服務金科服務：截至 2019 年 末，在管面積約 2.55 億平方米，集團輸送與外部拓展并行，規模穩步提 升。 金科股份 4 月發布關于分拆金科服務到境外上市的公告， 若成功上市 將進一步釋放物業板塊獨立經營能力， 同時有望增厚集團整體市值帶動估 值修復。金科產業：金科產業：圍繞智能制造、數字科技、健康科技、智慧建造等產 業方向，構建產業綜合運營服務體系，推動區域產業結構升級。金科新能金科新能 源：源：截至 2019 年末，景峽、煙墩

4、風電場全部實現并網發電，總裝機容量 達到 40 萬千瓦，兩個風電場全年上網電量共計 103,076 萬千瓦時。 “三維三維”激勵機制激勵機制，以人為核、以人為核、提效降本提效降本 公司于 2015 年推出員工跟投與股票激勵計劃，將企業發展與員工收 益充分綁定，有效調動全員積極性，確保新增項目質量優越、周轉提 速。目前已完成四期股票激勵計劃設立的業績解鎖條件，激勵效果到 位。2019 年，公司推出員工持股計劃，進一步拓寬員工分享企業成長 紅利的途徑。多維度立體的激勵機制，有效提升員工執行力、增強凝 聚力、鞏固向心力。 負債結構優化負債結構優化，慷慨分紅，慷慨分紅提升提升投資投資吸引力吸引力 截至

5、 2019 年末，公司凈負債率降至 120%，杠桿可控。積極拓寬融資 渠道助力成本下行。2017-2019 年現金分紅比例分別為 67%、49%、 42%。2017、2018 年股息率分別達 5.18%和 5.58%，高股息率或進 成長提速成長提速與質量與質量兼顧兼顧，夯實主業夯實主業攜多元齊航攜多元齊航 投資投資評級：評級：增持增持（首次首次） 報告報告日期日期： 2020-06-24 收盤價（元） 7.80 近 12 個月最高/最低（元） 8.34/5.83 總股本（百萬股） 5339.72 流通股本（百萬股） 2792.56 流通股比例（%） 52.30 總市值（億元） 416 流通市值

6、（億元) 218 公司價格與滬深公司價格與滬深 300300 走勢比較走勢比較 分析師：分析師：鄒鄒坤坤 執業證書號：S0010520040001 郵箱： 研究助理研究助理：王洪巖王洪巖 執業證書號：S0010120060026 郵箱： -20.0% -15.0% -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 金科股份滬深300 金科股份金科股份（000656000656） 2 / 38 證券研究報告 一步提升公司價值投資吸引力。 投資建議：投資建議：公司 2018 年銷售金額突破千億關口，2019 年以 1860 億元 延續逆勢高增。2016 年拿地態度轉向積極后，土儲規模穩步提

7、升，跨區 域布局持續推進。公司陸續實施“股權激勵+跟投機制+員工持股”的綜合 激勵機制，調動員工積極性，增強企業凝聚力、向心力，不斷為公司精進 賦能。通過強化銷售回款及拓寬融資渠道優化負債結構實現杠桿可控， 有望由融資催化規模提升向內源支撐持續發展轉變?？犊旨t、高股息 率或成企業價值投資另一亮點。我們預計公司 2020-2022 年 EPS 分別 為 1.32、1.62、1.96 元/股，相對當前股價 PE 為 5.92、4.81、3.98 倍。 首次覆蓋予以“增持”評級。 風險提示風險提示：銷量不及預期，行業調控政策趨嚴，資金面超預期收緊等銷量不及預期，行業調控政策趨嚴，資金面超預期收緊等

8、。 Table_ProfitDetail 重要財務指標重要財務指標 單位單位: :百萬元百萬元 主要財務指標主要財務指標 2019A 2020E 2021E 2022E 營業收入 67773 85645 106697 129946 收入同比(%) 64% 26% 25% 22% 歸屬母公司凈利潤 5676 7032 8665 10471 凈利潤同比(%) 46% 24% 23% 21% 毛利率(%) 28.84% 27.97% 27.73% 27.61% ROE(%) 21% 22% 24% 24% 每股收益(元) 1.06 1.32 1.62 1.96 P/E 7.23 5.92 4.81

9、3.98 P/B 1.50 1.33 1.14 0.97 資料來源：wind，華安證券研究所 oPtMsMzRpPoRrRpQsMsMtQ9P9R7NsQrRsQnNkPoOsMlOmOuMbRoOwPwMpMqQvPtOrN 金科股份金科股份（000656000656） 3 / 38 證券研究報告 正文正文目錄目錄 1 1 公司概況：轉型公司概況：轉型“美好生活服務商美好生活服務商” . 6 1.1 業務與布局雙線拓展的渝派房企 . 6 1.2 股權之爭落幕，結構清晰向穩. 7 1.3 “四位一體”協同發展戰略布局 . 8 2 2 銷售逆勢高增，跨越千億的后起之秀銷售逆勢高增，跨越千億的后起

10、之秀 . 10 2.1 高周轉：行業發展模式切換，唯快不破 . 11 2.2 深耕與廣拓并舉，成渝大本營持續發力 . 11 2.3 強化開發前端：開工彈性調整，適時適量補貨加推 . 13 2.4 產品創新能力：多品類覆蓋，構建“東方人居”理念 . 13 3 “3 “內外兼修內外兼修”拿地積極，土儲布局持續優化拿地積極，土儲布局持續優化 . 15 3.1 逆勢拿地力度不減，助力銷售規模再提升 . 15 3.2 布局策略與時俱進，能級下沉外拓得力 . 17 3.3 多渠道拿地，成本管控得當、權益比企穩 . 20 3.4 土儲豐厚待釋放，布局更趨均衡 . 21 4 4 多元業務拓展，多元業務拓展，“

11、四位一體四位一體”協同發展協同發展 . 22 4.1 金科服務：搶跑黃金賽道，規模穩步提升 . 22 4.2 金科新能源：產業升級轉型，專業技術與金融服務結合 . 25 4.3 金科產業：以產促城，以城興產 . 26 5 5 負債結構持續優化，業績步入釋放期負債結構持續優化，業績步入釋放期 . 27 5.1 凈負債率穩中有降，貨幣資金充裕 . 27 5.2 提效降本，業績鎖定性強 . 29 5.3 盈利向好，高分紅提升吸引力. 31 6 6 多維激勵，鑄就以人為核競爭力多維激勵，鑄就以人為核競爭力 . 32 6.1 股權激勵：同創共贏，人才價值市場化 . 32 6.2 跟投機制：同舟共贏，項目

12、維持高質量 . 33 6.3 員工持股：卓越共贏，員工與企業并行 . 34 風險提示風險提示 . 36 財務報表與盈利預測財務報表與盈利預測 . 37 金科股份金科股份（000656000656） 4 / 38 證券研究報告 圖表目錄圖表目錄 圖表圖表 1 1 公司發展歷程大事記公司發展歷程大事記 . 7 圖表圖表 2 2 公司股權結構圖（融創系減持前，公司股權結構圖（融創系減持前，20192019 年末）年末）. 7 圖表圖表 3 3 公公司股權結構（融創系減持后，截至司股權結構（融創系減持后，截至 2020.5.212020.5.21） . 8 圖表圖表 4 4 公司業務構成公司業務構成

13、. 9 圖表圖表 5 5 公司營業收入構成（按業務類型）公司營業收入構成（按業務類型） . 9 圖表圖表 6 6 公司各業務毛利率水平（公司各業務毛利率水平（20192019） . 9 圖表圖表 7 7 金科股份銷售金額及其同比金科股份銷售金額及其同比 . 10 圖表圖表 8 8 金科股份銷售面積及其同比金科股份銷售面積及其同比 . 10 圖表圖表 9 9 主流房企主流房企 20152015- -20192019 年銷售金額復合增速年銷售金額復合增速 . 10 圖表圖表 1010 公司主要房地產項目所在城市市場情況公司主要房地產項目所在城市市場情況 . 11 圖表圖表 1111 我國城鎮化率我

14、國城鎮化率 . 11 圖表圖表 1212 公司主要布局城市銷售金額及其同比公司主要布局城市銷售金額及其同比 . 12 圖表圖表 1313 公司主要布局城市市占率提升公司主要布局城市市占率提升 . 12 圖表圖表 1414 公司公司 20192019 年銷售金額構成（分城市）年銷售金額構成（分城市） . 12 圖表圖表 1515 公司公司 20192019 年銷售面積構成（分城市）年銷售面積構成（分城市） . 12 圖表圖表 1616 公司整體銷售均價及其同比公司整體銷售均價及其同比. 13 圖表圖表 1717 公司主要布局城市銷售均價情況公司主要布局城市銷售均價情況 . 13 圖表圖表 181

15、8 公司實際新開工情況公司實際新開工情況 . 13 圖表圖表 1919 公司計劃新開工情況及完成率公司計劃新開工情況及完成率 . 13 圖表圖表 2020 金科三大產品線簡介金科三大產品線簡介 . 14 圖表圖表 2121 公司產品模塊標準化公司產品模塊標準化 . 15 圖表圖表 2222 公司新增土儲價款及其同比公司新增土儲價款及其同比. 16 圖表圖表 2323 公司新增土儲建面及其同比公司新增土儲建面及其同比. 16 圖表圖表 2424 公司拿地力度逆勢不減公司拿地力度逆勢不減 . 16 圖表圖表 2525 主流房企主流房企 20192019 年拿地力度一覽年拿地力度一覽 . 17 圖表

16、圖表 2626 公司歷年布局策略梳理公司歷年布局策略梳理 . 17 圖表圖表 2727 公司房地產業務布局公司房地產業務布局 . 18 圖表圖表 2828 公司新增土儲構成（按城市能級）公司新增土儲構成（按城市能級） . 19 圖表圖表 2929 公司新增土儲構成（按經濟區域）公司新增土儲構成（按經濟區域） . 19 圖表圖表 3030 公司在成渝區域公司在成渝區域新增土儲建面及其同比新增土儲建面及其同比 . 19 圖表圖表 3131 公司公司 20192019 年一二線新增土儲逾六成來自成渝年一二線新增土儲逾六成來自成渝 . 19 圖表圖表 3232 公司歷年新增布局城市情況公司歷年新增布局

17、城市情況 . 20 圖表圖表 3333 公司拿地平均樓面價及地價售價比公司拿地平均樓面價及地價售價比 . 20 圖表圖表 3434 主流房企主流房企 2012019 9 年樓面均價年樓面均價/ /銷售均價銷售均價 . 20 圖表圖表 3535 公司新增權益建面及其同比公司新增權益建面及其同比. 21 圖表圖表 3636 公司新增土儲權益比公司新增土儲權益比 . 21 圖表圖表 3737 公司土地儲備規模及其同比公司土地儲備規模及其同比. 21 圖表圖表 3838 截至截至 20192019 年末公司可售面積構成（按區域）年末公司可售面積構成（按區域） . 21 圖表圖表 3939 201920

18、19 主要銷售項目剩余可售面積（按城市能級）主要銷售項目剩余可售面積（按城市能級） . 22 圖表圖表 4040 20192019 主要銷售項目剩余可售面積（按區域）主要銷售項目剩余可售面積（按區域） . 22 圖表圖表 4141 20192019 期末主要項目在建面積構成（按城市能級）期末主要項目在建面積構成（按城市能級） . 22 金科股份金科股份（000656000656） 5 / 38 證券研究報告 圖表圖表 4242 20192019 期末主要項目在建面積構成（按區域）期末主要項目在建面積構成（按區域） . 22 圖表圖表 4343 金科服務發展階段一覽金科服務發展階段一覽 . 23 圖表圖表 4444 20202020 中國物業服務百強企業名單中國物業服務百強企業名單 TOP10TOP10 .