中物研協：2019年物業服務企業發展指數測評成果分析報告（27頁）.pdf

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1、2019物業服務企業發展指數測評成果分析2019年10月物業管理行業整體發展狀況279.3億平方米管理規模2018年物業管理行業發展新格局增長率13.24%經營收入億元增長率17.25%企業數量萬家增長率7.63%從業人員萬人增長率8.73%2018全國物業管理行業總面積279.3億平方米n 2018年全國物業管理行業總面積達279.3億平方米，相比2017年增加32.65億平方米，增長率13.2%。125.46130.42135.38142.66145.3154.9164.5193.2221.9246.65279.30501001502002503002008年2009年2010年2011年

2、2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年億m22008-2018年全國物業管理行業管理規模全國各省市物業管理面積分布廣東、江蘇、浙江均超20億平方米n 從各省份面積分布上看，廣東省、江蘇省和浙江省物業管理面積均超過20億平方米，分別為25.6億平方米、25.4億平方米、21.6億平方米。山東省、河南省、四川省、河北省、遼寧省、安徽省、重慶市、上海市物業管理面積均超過10億平方米。2018年全國各省市物業管理規模分布情況051015202530廣東省江蘇省浙江省山東省河南省四川省河北省遼寧省安徽省重慶市上海市湖北省湖南省陜西省黑龍江省江西省北京市內蒙古自治區福建省廣

3、西壯族自治區吉林省甘肅省貴州省天津市山西省云南省新疆維吾爾自治區寧夏回族自治區海南省青海省西藏自治區億平方米2018全國物業管理行業經營收入全國物業管理行業經營收入7043.63億元億元n 2018年物業管理行業經營收入為7043.63億元，比2017年增加1036.4億元，增長17.25%。隨著物業管理行業規模的不斷擴大、經營業態的不斷豐富，物業管理行業的營業收入同步增加。2,076.6 2,307.5 2,538.3 2,769.2 3,000.0 3,545.9 4,091.7 4,829.7 5,567.7 6,007.2 7,043.6 01000200030004000500060

4、00700080002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年億元2008-2018年物業管理行業經營總收入2018全國物業服務企業12.7萬家n 2018年全國物業服務企業共12.7萬家，比2017年增加0.9萬家，增長率7.2%。從各省物業服務企業數量及分 布來看，山東省、廣東省、江蘇省、河北省和河南省企業數量均超過7000家，分別為1.07萬、1.02萬、0.9 萬、0.75萬和0.7萬家。020004000600080001000012000山東省廣東省江蘇省河北省河南省湖北省四川省內蒙古自治區安徽省湖南省浙江省江西省

5、陜西省遼寧省上海市黑龍江省山西省北京市重慶市甘肅省云南省福建省廣西壯族自治區吉林省貴州省新疆維吾爾自治區海南省天津市寧夏回族自治區青海省西藏自治區家2018年全國物業服務企業數量及分布2018全國物業管理從業人員約983.7萬人n 從統計數據看，2018年全國物業管理從業人員約983.7萬人，比2017年增加8.7%，新增79.0萬人。其中，廣 東省、上海市、江蘇省和山東省位居前四，均超過50萬人，分別為111.3萬、89.0萬、78.0萬、64.4萬；湖 南省、四川省、北京市從業人員均超過40萬人；浙江省、河南省、重慶市、河北省、黑龍江省、云南省、安 徽省從業人員均超過30萬人。020406

6、080100120廣東省上海市江蘇省山東省湖南省四川省北京市浙江省河南省重慶市河北省黑龍江省云南省安徽省湖北省遼寧省陜西省福建省江西省廣西壯族自治區甘肅省天津市內蒙古自治區山西省新疆維吾爾自治區吉林省貴州省海南省青海省寧夏回族自治區西藏自治區萬人2018年全國物業管理行業從業人員數量物業管理行業及物業服務企業發展指數及走勢2018物業管理行業發展指數247.2保持持續穩定提升的態勢100.0 105.4 107.3 114.4 121.5 142.7 163.9 182.2 206.3 100.0 109.1 118.2 139.7 161.2 190.3 219.3 236.7 277.5

7、100.0 107.6 113.8 129.2 144.4 170.1 195.7 213.7 247.2 0501001502002503002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年行業管理面積指數行業經營收入指數2010-2018年物業管理行業發展指數走勢n以2010年基期指數為100，2018年物業管理行業發展指數達到247.2，相比2010年提高147.2個點，指數復合增長率11.98%，物業管理行業發展指數保持持續穩定提升的態勢，我國物業管理行業持續穩定發展。2018物業服務企業發展指數PMDI100指數720.4 八年翻七倍n 從物

8、業服務企業發展指數來看，我國物業服務企業綜合實力穩步提升，在管理規模、經營績效、服務質量等多方面均取得明顯的成效。測評中心選取行業理念百強企業數據，重點衡量經營收入和管理面積數據編制成PMDI100指數。2010年PMDI100指數基期值為100點，2018年PMDI100指數達到720.4，指數復合增長率達28.00%。n 今年測評中心首次將行業前500家企業數據納入樣本，綜合考慮經營收入、管理面積、服務質量等內容，經測算2018年PMDI500指數為1113.5。2010-2018 PMDI100指數走勢PMDI100企業細分業態指數細分業態發展迅猛n 近幾年物業服務企業在細分業態布局增長

9、顯著，2018年，PMDI100住宅物業發展指數434.6，比2015年增加234.7個點，復合增長率為29.54%；辦公物業發展指數103.2，比2015年增加48.0個點，復合增長率為23.19%；商業物業發展指數52.9，比2015年增加32.4個點，復合增長率37.19%；產業園區物業發展指數31.6，比2015年增加15.3個點，復合增長率為24.71%；學校物業發展指數、醫院物業發展指數、場館物業發展指數增長較快，分別比2015年增加23.1、14.4和7.1個點至31.9、21.2和10.8，復合增長率分別為53.95%、46.24%和43.18%；其他物業發展指數34.2，較2

10、015年增加20.6個點，復合增長率35.93%。200.0 244.2 298.2 434.6 55.2 63.5 73.1 103.2 20.5 27.2 352.9 0501001502002503003504004505002015年2016年2017年2018年住宅物業寫字樓物業商業物業16.3 21.4 28.1 31.6 8.7 13.7 21.4 31.9 6.8 10.9 17.6 21.2 3.7 5.3 7.7 10.8 13.6 20.3 30.4 34.2 05101520253035402015年2016年2017年2018年產業園區物業學校物業醫院物業場館物業其他

11、物業2019物業服務企業PMDI500企業測評分析企業區域分布分析廣東、北京、上海、安徽名列前茅n受物業服務企業發展歷史、區域經濟等因素的影響，目前我國500強企業區域分布差異明顯，呈現東南強，西北弱的格局。此外，500強企業呈現區域聚集的趨勢，重點城市集聚眾多優秀物業服務企業，將有助于區域物業服務企業合作與資源共享，共同促進區域物業管理的提升，助力服務居民美好生活。945755432927252320181514020406080100廣東北京上海安徽江蘇湖南四川浙江山東福建河南重慶14141422242535555764010203040506070杭州鄭州重慶成都長沙廣州合肥上海北京深圳

12、1881007757471615華東37.6%華南20.0%華北15.4%華中11.4%西南9.4%東北3.2%西北3.0%2018年PMDI500企業區域分布重點省份PMDI500企業數量分布重點城市PMDI500企業數量分布管理規模分析在管理面積118.87億平方米市場集中度42.56%n2018年PMDI500企業物業管理項目70403個，管理面積118.87億平方米，占2018年物業行業管理總面積的42.56%，市場集中率進一步提升。PMDI500物業服務企業平均管理項目141個，平均管理面積2377.35萬平方米，單個項目貢獻面積約16.88萬平方米。nPMDI100企業管理項目數4

13、1514個，管理面積總值達80.08億平方米，在2017年（59.81億平方米）量級的基礎上仍增加33.89%。2018年PMDI100企業管理項目和管理面積占500企業管理面積比例分別為58.97%和67.37%，聚集了500企業過半的管理項目和管理面積PMDI500企業核心指標管理項目70403個管理面積118.87億平方米141個平均管理項目2377.3萬平方米平均管理面積16.88萬平方米單個項目貢獻面積集中度42.56%2018年PMDI100企業管理規模及增速情況（億平方米）59.81 80.08 2017年2018年33.89%業態布局分析大物業拓寬服務領域企業業態多元拓展n在住

14、宅領域建立了優勢的頭部企業希望將優勢從住宅業態廣泛延伸，紛紛在物業管理細分業態上布局，而大量的非地產關聯型企業在激烈的競爭中，也選擇了走向住宅之外的更多細分業態。物業服務企業的管理業態全面拓展，發展勢頭強勁。95.6%93.0%74.0%62.8%54.4%48.8%47.2%41.6%0%20%40%60%80%100%120%住宅物業 辦公物業 商業物業 學校物業 工業物業 其他物業 場館物業 醫院物業2018年PMDI500企業布局各業態的企業數量占比分布2018年PMDI500企業分業態管理面積分布情況63.48%9.24%6.21%5.30%1.72%5.84%1.50%6.71%0

15、%20%40%60%80%住宅物業辦公物業工業物業學校物業醫院物業商業物業場館物業其他物業2018年PMDI500企業分業態管理面積占比分布情況住宅物業75.46億平方米商業物業6.94億平方米醫院物業2.04億平方米辦公物業10.98億平方米其他物業7.98億平方米學校物業6.29億平方米總面積118.87億平方米工業物業7.39億平方米場館物業1.79億平方米管理布局分析業務布局廣泛一帶一路走向海外nPMDI500企業業務布局廣泛，同時加強對重點城市的布局。500企業廣東省、江蘇省物業管理面積超過10億平方米，在安徽省、浙江省、湖南省、山東省、河南省五省管理面積在5至10億平方米。同時，5

16、00企業加強對重點城市的深耕，在重慶、上海、長沙、廣州、北京、合肥、成都等城市管理面積均超過3億平方米，其中，重慶市的管理面積最大，達到4.97億平方米，其他城市管理面積分別4.21億平方米、4.20億平方米和4.09億平方米、3.96億平方米、3.70億平方米、3.02億平方米。nPMDI500企業在一帶一路的政策支持下，管理項目向海外拓展，當前500企業海外在日本、馬來西亞、柬埔寨、西班牙、加拿大、泰國、美國、巴布亞新幾內亞等國家和地區均有布局。日本馬來西亞柬埔寨西班牙加拿大美國泰國天津上海重慶河北北京遼寧吉林黑龍江江蘇浙江安徽福建臺灣廣東海南山西陜西貴州云南廣西內蒙古山東河南湖北湖南江西

17、四川西藏青海新疆甘肅寧夏10億平方米以上5-10億平方米5億平方米以下PMDI500企業管理面積區域分布PMDI500企業海外管理面積分布經營績效分析營業收入2831.76億元，企業創收能力強勁n2018年PMDI500企業營業收入2831.76億元，占物業管理行業營業總收入（7043.63億元）的40.20%，頭部物業服務企業創收能力強勁，極大提升物業服務企業在市場化競爭環境下的可持續發展能力。nPMDI500企業的分化亦有加劇。2018年PMDI100企業營業收入1781.85億元，同比增長41.92%，增長態勢依舊強勁。2018年PMDI100企業營業收入占500企業營業收入比例62.9

18、2%，PMDI100企業營業收入占行業經營總收入比重達到25.30%，較2017年（20.90%）提升4.40個百分點PMDI500企業經營績效核心指標營業收入2831.76億元集中度40.20%1255.55 1781.85 2017年2018年41.92%2018年PMDI100企業營業收入及增速情況（億元）經營績效分析基礎物業服務為本，多種經營發展向好nPMDI500強企業物業費收入2257.33億元，占營業總收入的79.71%，擔負著企業創收的主力；PMDI500企業在提供優質基礎服務的同時，也通過深入挖掘客戶的需求，為客戶提供多元化的增值服務，有效盤活基礎物業的存量市場，并為企業的發

19、展帶來新的增長空間，年內，多種經營收入達到574.43億元，占比20.39%，具備進一步提升的潛力。n基礎物業服務收入方面，2018年PMDI500企業住宅類物業收入占基礎物業費總收入的比重最大，達47.62%；寫字樓物業費收入占比22.03%；商業物業、產業園區物業、學校物業、醫院物業和其他物業費收入占比分別為7.53%、5.56%、4.96%、4.92%、5.44%和1.95%。79.71%20.29%年物業費收入多種經營收入2831.76億元2018年PMDI500企業營業收入構成2018年PMDI500企業不同業態物業費收入及占比分布住宅物業1074.83億元寫字樓物業497.19億元

20、商業物業169.86億元產業園區物業125.40億元醫院物業111.17億元學校物業112.03億元場館物業43.97億元其他物業122.88億元47.62%22.03%7.53%5.56%4.96%4.92%1.95%5.44%經營績效分析頭部企業盈利能力凸顯，多種經營凈利潤占比近三成n2018年，PMDI500企業凈利潤總值226.22億元，平均凈利潤4524.33萬元，凈利潤率7.99%。從盈利結構上看，PMDI500企業物業服務凈利潤為158.42億元，占總凈利潤比重為70.03%；多種經營服務凈利潤67.80億元，占比29.97%。PMDI500企業盈利模式仍以基礎服務為主，多種經營

21、服務為輔，且多種經營服務盈利能力較為顯著。n2018年，PMDI500物業服務收入在營業收入中占比79.71%，物業服務凈利潤占比70.03%；多種經營服務在營業收入中占比20.29%，創造了29.97%的凈利潤，營業收入占比較少的多種經營服務凈利潤貢獻能力更強。2018年PMDI500企業盈利結構分布2018年PMDI500企業盈利結構分布29.97%70.03%多種經營凈利潤物業服務凈利潤凈利潤226.22億元79.71%70.03%20.29%29.97%0%20%40%60%80%100%120%營業收入占比凈利潤占比基礎物業服務多種經營服務經營績效分析成本結構持續優化，新技術及外包助

22、力提升人效n營業成本人力成本占比過半。2018年PMDI500企業營業成本總值達到1452.08億元，營業成本率51.28%。從成本構成上看，人力成本仍是企業營業成本的主要部分。2018年，PMDI500企業人員費用達到760.23億元，占營業成本總值達52.35%，作為勞動密集型的行業，超半數的成本為人力成本。n項目外包降低人工成本，企業運營效率提升。適度增加項目外包，可有效降低企業的剛性成本。物業服務企業可將技術含量低而勞動密集的部分非核心業務尋求更專業的外包公司管理。n物業服務企業優勢積累，人均效率不斷提高。2018年PMDI500企業人均管理面積和人均產出分別為5342.85平方米和1

23、2.73萬元，企業人均管理面積和和人均產出均得到顯著的增加。一方面是物業管理項目的單盤大體量化，更便于物業服務的統一管理和統一服務，管理半徑更廣，人均效能更高。另一方面，物業服務企業通過信息化、智能化、自動化和集約化的管理，企業的管理效率和運營效率得到有效的提升，頭部物業服務企業幾乎都擁有或正在開發自己的信息化平臺。52.35%9.74%2.62%8.78%6.63%0.83%3.01%16.02%人員費用物業共用部分共用設施設備日期運行和維護費用綠化養護費清潔衛生費秩序維護費物業共用部分共用設施設備及公眾責任保險費用辦公費用33.07%25.92%22.73%18.28%保潔業務設備維修養護

24、業務綠化業務秩序維護業務2018年PMDI500企業人均管理面積和人均產出分布2018年PMDI500企業項目外包占比分布2018年PMDI500企業營業成本構成占比分布從業人員分析直接或間接提供就業崗位超三百萬n 2018年，PMDI500企業從業人員總數達222.48萬人，2018年PMDI500企業外包人數為88.61萬人。2018年PMDI500企業從業人員222.47萬人2018年PMDI500企業外包人員88.61萬人300萬人57.76%15.38%本科及以上高中以下中專19.26%大專7.60%n近幾年，物業管理行業從業人員的學歷水平有所提升，外來務工人員比例大學歷低，高素質人

25、才仍較為匱乏。n2018年，PMDI500企業從業人員學歷構成中，高學歷從業人員相對較少，本科生、碩士研究生、博士研究生三者占比總和仍不足十成，分別占比7.36%、0.24%和0.01%。高中以下占比較大，達到57.76%；中專生、大專生次之，占比分別19.26%、15.38%。n隨著行業的發展，特別是各項高新技術的應用，促使企業對人才結構的優化和調整，并強化自身，吸引更多的人才的入駐，促進企業合理的人才資源配置，增強企業的核心競爭力學歷素質分析學歷結構差異較大，高素質人才有望擴大n2018年，99.6%的PMDI500企業開展了業主滿意度調查，調研內容主要包括客戶服務、秩序維護服務、保潔服務

26、、維修服務、綠化養護服務、便民服務、企業品牌、文化活動等基本服務指標。n部分物業服務企業內外兼修提升服務質量，持續探索主動服務模式，定期或不定期委托專業第三方公司深入開展市場調研以及時了解客戶需求，并及時獲取社區居民的對管理服務的意見和反饋，并開展深入的專業調研，挖掘客戶潛在需求，提前布局，為業主提供超越客戶期望的服務和產品，營造幸福美好社區生活。n當前滿意度調查暫時沒有行業標準，協會未來亦會引導滿意度調查標準化提升，促進滿意度提升服務質量分析專注精益求精，企業高度重視業主滿意度調查2018年PMDI500企業業主滿意度調查情況n2018年，PMDI500企業物業費平均水平 為3.08元/m2

27、月。分業態來看，商業物業和醫院物業費水平較高，均為6.19元/m2月，其次是寫字樓物業費水平，為5.94元/m2月，住宅物業費水平最低，為2.10元/m2月，此外，公眾場館物業、產業園區物業、學校物業、其他物業費水平分別為3.73元/m2月、3.41元/m2月、2.83元/m2月和3.21元/m2月。n分城市等級來看，2018年，一線城市的平均物業費水平為4.84元/m2月，遠高于二線城市平均物業費水平2.94元/m2月以及三四線城市平均物業費水平2.42元/m2月。一線城市各業態平均物業費水平遠高于二線及三四線城市，二線城市各業態平均物業費水平略高于三四線城市。n高質量的物業服務在提高業主滿

28、意度的同時，亦提高了物業費的收繳率。2018年，PMDI500企業物業費平均收繳率為94.64%。服務費用分析物業費水平各異，平均物業費水平3.08元2018年PMDI500企業各業態平均物業服務費水平分布不同物業類型物業收繳率2.10 2.83 3.21 3.41 3.73 5.94 6.19 6.19 01234567住宅物業學校物業其他物業產業園區物業場館物業寫字樓物業醫院物業商業物業元/平方米/月平均：3.08一線城市4.84全國3.08三四線城市2.42二線城市2.94不同城市等級物業服務費（元/平方米/月）物業管理行業正處于高速發展的黃金周期中品牌崛起n 在人們普遍追求美好生活的大時代背景下，房地產黃金白銀年代累積的天量存量物業，給予了中國物業行業黃金發展的機會。物業服務企業通過城市共生突破服務邊界邁向多業態服務、智慧科技AIOT加持于社區的智能與效率、多元化經營的社區增值服務持續創收，贏得了資本市場的青睞和高估值，獨立的物業品牌正強勢崛起。在大時代大趨勢下，預計物業行業的增長態勢仍將在相當長時期內持續，這亦是物業服務企業應當抓住的黃金周期。開發存量城市共生智慧社區增值服務資本市場品牌崛起美好生活感謝與會，敬請關注！