《房地產行業2024年土地專題：供需接近見底核心城市及房企相對強勢-250227（19頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業2024年土地專題：供需接近見底核心城市及房企相對強勢-250227（19頁）.pdf（19頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、敬請參閱最后一頁特別聲明 1 投資邏輯：投資邏輯：土地供應規?？傆[：整體偏弱，四季度沖量顯著土地供應規?？傆[：整體偏弱，四季度沖量顯著。2024 年房地產宅地供應面積較往年下降，近十年土地供應面積最低值。根據中指研究院顯示，2024 年規劃建筑面積為 45042 萬方，較 2023 年下降 28.7%。從節奏來看，2024 年年內跌幅較高的時間集中在 5-8 月，尤其是 2024 年 5 月規劃建筑面積僅為 1842 萬方，同比降幅達到 50.3%。進入 9 月以后，由于政策加持下市場信心有所修復，各地政府供地亦有所修復，四季度跌幅收窄至 22%左右。從城市能級來看，2024 年三四線城市宅地

2、供應跌幅小于一二線，或反映了低能級的地方政府對土地收入的依賴程度更高，需要通過賣地創造更多的收入。從城市群來看，2024 年各城市群宅地供應面積較 2023 年均有所下降，且整體跌幅差異不大。土地成交總覽：整體逐步接近底部，重點城市群有所好轉土地成交總覽：整體逐步接近底部，重點城市群有所好轉。（1）宅地總成交量近四年持續下降，在 2020 年達到117516 萬方后，2024 年下降到 38415 萬方，同比-22.9%，相比高峰已調整 67.3%。從月度的數據來看，上半年多數月份同比跌幅超過 40%，直到四季度隨著市場預期改變，房企入市意愿提升，成交量同比跌幅顯著收窄，四季度同比跌幅收窄至

3、13.8%。（2）從城市能級來看，一二線城市在經歷 2023 年同比跌幅修復之后，進入 2024 年跌幅再度擴大；三四線城市由于 2021-2023 年調整充分，2024 年同比跌幅顯著收窄。從城市群來看，環渤海與珠三角城市群 2024 年同比跌幅相較 2023 年顯著縮小，兩者分別為-8.5%和-9.3%。（3）流拍率方面，2024 年全國土地流拍率為 13.0%，相比 2023 年下滑 3.7%?？紤]到目前部分城市庫存處于高位，地方政府為緩解供給過剩的壓力，2024 年繼續減少土地供應。（4）溢價率方面，2024 年整體波動區間集中在 1.5%-6.5%，呈現窄幅波動的情況。背后反映的問題

4、是目前多數城市土地成交并不活躍，部分城市存在城投托底，進而限制土地成交的溢價率。房企拿地總覽：央國企仍是主力，城投延續托底房企拿地總覽：央國企仍是主力，城投延續托底。2024 年，百強房企的權益拿地金額經歷了顯著的下降，降至9576 億元，同比下降 27.6%，跌幅與全國宅地成交情況接近。值得關注的是，近年來央國企在前 20 名的占比持續提升，其中城投及建筑公司在 Top20 的占比提升明顯，2024 年拿地前 20 名的房企中幾乎有一半是屬于城投或建筑公司，反映在市場需求偏差的背景下，為了維持地方政府的土地出讓金收入相對穩定，城投托底的必要性逐步提高。城市土地出讓總覽：千億城市數量下滑，核心

5、城市表現優于整體城市土地出讓總覽：千億城市數量下滑，核心城市表現優于整體。2024 年城市土地出讓金排名前三分別是北京（1752 億元）、上海（1644 億元）以及杭州（1423 億元）。與 2023 年相比，土地出讓金超過 1000 億元的城市數量從9 個下滑至 3 個，反映當下能對房企具有較高吸引力的城市在市場萎縮下逐漸減少。前十主要集中在長三角、珠三角以及京津冀圈。此外值得注意的是西安和常州近年來表現優異，反映部分城市憑借自身經濟和產業優勢吸引市場關注。投資建議：投資建議：隨著政策效果釋放，預計 2025 年商品房成交量有望止跌回穩，但考慮到銷售改善傳遞到土地市場需要一定時間以及供給大概

6、率維持縮量，預計 2025 年土地市場成交量或迎來筑底，核心城市成交價格有望保持強勢，重點關注深耕珠三角、長三角以及京津冀三大經濟圈的房企。持續推薦穩健經營且政策敏感型標的：房開企業推薦重點布局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產品，具備持續拿地能力的房企，如綠城中國、濱江集團綠城中國、濱江集團、中國海外發展、中國海外發展等。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的中介平臺貝殼貝殼；物企推薦物管穩健發展、商管絕對龍頭、積極分紅的華潤萬象生活華潤萬象生活。建議關注地方政府應收款較多的物業&建筑公司；受益于地方化債的城投公司；并購重組彈性標的；破凈的央國企地產&建筑

7、公司。風險提示：風險提示：寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；房企出現債務違約 行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 2 掃碼獲取更多服務 內容目錄內容目錄 一、土地供應規?？傆[：整體偏弱，四季度沖量顯著.4 1.1、2024 年宅地供應量總體下降.4 1.2、各城市能級宅地供應：2024 年一二線城市降幅進一步擴大.5 1.3、各城市群宅地供應：整體市場疲弱下各區域均承壓.6 二、土地成交總覽：整體逐步接近底部，重點城市群有所好轉.7 2.1、2024 年宅地成交量規模持續減少，但同比跌幅并未明顯擴大.7 2.2、各城市能級成交情況：一二線城市成交跌幅擴大，三四線同比有所修復

8、.7 2.3、各城市群成交情況：環渤海與珠三角跌幅小于其他城市群.8 2.4、土地成交樓面均價總覽：價格有所回落.9 2.5、各城市能級成交樓面均價情況：一線城市仍然保持上漲趨勢.10 2.6、各城市群成交樓面均價情況：2024 年均下滑，跌幅相差較小.10 2.7、流拍率情況：供應質量提升下流拍率有所回落.11 2.8、溢價率情況：目前仍然處于歷史低位.12 三、房企拿地總覽：央國企仍是主力，城投延續托底.12 3.1、百強房企整體拿地情況：跌幅與整體市場成交情況接近.12 3.2、權益拿地金額排名情況：央國企占比持續提升，城投出現頻率增多.13 四、城市土地出讓總覽：千億城市數量下滑，核心

9、城市表現優于整體.14 4.1、土地出讓金金額排名情況：強者恒強仍在持續.14 4.2、重點城市土地出讓金情況：2024 年跌幅有所擴大，結構有亮點.14 五、投資建議.15 六、風險提示.17 圖表目錄圖表目錄 圖表 1：宅地供應面積連續四年下行.4 圖表 2：連續 11 個月土地面積供應量同比下降.4 圖表 3：2024 年一線城市宅地供應跌幅擴大.5 圖表 4：2024 年一線城市宅地供應呈現前低后高.5 圖表 5：2024 年二線城市宅地供應跌幅擴大.5 圖表 6：2024 年二線城市宅地供應全年同比處于低位.5 圖表 7：2024 年三四線城市宅地供應跌幅收窄.5 圖表 8：2024

10、 年三四線城市宅地供應四季度跌幅收窄.5 圖表 9：2024 年宅地供應各城市群下滑壓力較為接近（萬方）.6 行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 3 掃碼獲取更多服務 圖表 10：五大城市群宅地供應四季度均出現沖量的趨勢（萬方）.6 圖表 11：宅地總成交量連續四年持續下降.7 圖表 12：2024 年的宅地每月成交量較往年整體下滑.7 圖表 13：一線城市連續三年成交量持續下降.8 圖表 14：2024 年一線城市月成交量四季度快速沖量.8 圖表 15：二線城市連續四年成交量持續下降.8 圖表 16：2024 年二線城市月成交量同比波動較小.8 圖表 17：三四線城市近三年成交量同比

11、跌幅收窄.8 圖表 18：2024 年三四線城市月成交量同比前低后高.8 圖表 19：各城市群近五年成交量均持續下降（萬方）.9 圖表 20：各城市群月度成交量周期性波動，總體呈下降趨勢（萬方）.9 圖表 21：2024 年宅地成交樓面均價略微下降.10 圖表 22：宅地成交樓面均價一線城市遠高于其他城市（元/方）.10 圖表 23：珠三角和長三角區域城市成交樓面均價遠高于其它城市群（元/方）.11 圖表 24：2015-2024 年年度流拍率整體先上升后下降（%）.11 圖表 25：2016-2024 年月度流拍率呈波動上升趨勢（%）.11 圖表 26：2024 年全國城市年度土地成交平均溢

12、價率仍不足 5%（%）.12 圖表 27：2024 年全國城市月度土地成交溢價率低位盤整（%）.12 圖表 28：百強房企權益拿地金額連續四年下行.13 圖表 29：權益拿地金額 TOP20 房企.13 圖表 30：2015 年至 2024 年全國城市土地出讓金金額排名.14 圖表 31：土地出讓金全國 Top20 城市總金額（億元）.15 圖表 32：北京近十年土地出讓金金額（億元）.15 圖表 33：上海近十年土地出讓金金額（億元）.15 圖表 34：A 股地產 PE-TTM.16 圖表 35：港股地產 PE-TTM.16 圖表 36：港股物業 PE-TTM.16 圖表 37：覆蓋公司估值

13、情況.17 行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 4 掃碼獲取更多服務 一、一、土地土地供應供應規模規?？傆[：整體偏弱，四季度沖量顯著總覽：整體偏弱，四季度沖量顯著 1 1.1 1、20242024 年年宅地宅地供應量總體下降供應量總體下降 2024 年房地產宅地供應面積較往年下降，近十年土地供應面積最低值。根據中指研究院顯示，2024 年規劃建筑面積為 45042 萬方，較 2023 年下降 28.7%。從 2020 年的高點137281 萬方開始，土地供應面積已經連續四年呈現下降態勢，累計已下滑 67.2%。近年來的最大降幅是 2022 年,同比降幅達 37.4%，2023 年和 2

14、024 年的同比降幅雖然有所收窄，但整體供應仍然處于下降趨勢。圖表圖表1 1：宅地供應面積連續四年下行宅地供應面積連續四年下行 來源：中指數據庫，國金證券研究所 2024 年月度宅地供應面積較往年同時期總體呈下降趨勢。除了 2024 年 1 月因為基數問題使得宅地供應面積較 2023 年 1 月增長 21.7%，其余月份宅地供應面積均低于 2023 年同時期。從節奏來看，2024 年年內跌幅較高的時間集中在 5-8 月，尤其是 2024 年 5 月規劃建筑面積僅為 1842 萬方，同比降幅達到 50.3%。進入 9 月以后，由于政策加持下市場信心有所修復，各地政府供地亦有所修復，四季度跌幅收窄

15、至 22%左右。圖表圖表2 2：連續連續 1111 個月土地面積供應量同比下降個月土地面積供應量同比下降 來源：中指數據庫，國金證券研究所 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0200004000060000800001000001200001400001600002015201620172018201920202021202220232024宅地供應面積（萬方，左）同比變化（%，右）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0500010000150002000025000300002016-012016-042016-072016

16、-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-10宅地供應面積（萬方，左）同比變化（%，右）行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 5 掃碼獲取更多服務 1 1.2 2、各各城市城市能級能級宅

17、地供應宅地供應：20242024 年一二線城市降幅進一步擴大年一二線城市降幅進一步擴大 2024 年一線城市宅地供應 1525 萬方，相較于 2023 年同比下降 41.4%，同比跌幅亦出現顯著放大（2023 年為-14.8%）。一線城市宅地供應自 2021 年達到峰值 6423 萬方后，連續三年呈下降態勢，累計下滑 76.3%。二線城市 2024 年宅地供應 14871 萬方，相較于 2023 年同比下降 34.9%，同比跌幅亦顯著放大（2023 年為-15.1%）；三、四線城市 2024 年宅地供應 28645 萬方，較 2023 年同比下降 24.2%。相比之下，2024 年三四線城市宅

18、地供應跌幅小于一二線，反映了低能級的地方政府對土地收入的依賴程度更高，需要通過賣地創造更多的收入。圖表圖表3 3：20242024 年一線城市宅地供應年一線城市宅地供應跌幅擴大跌幅擴大 圖表圖表4 4：20242024 年一線城市宅地供應呈現前低后高年一線城市宅地供應呈現前低后高 來源：中指數據庫，國金證券研究所 來源：中指數據庫，國金證券研究所 圖表圖表5 5：20242024 年二線城市宅地供應跌幅擴大年二線城市宅地供應跌幅擴大 圖表圖表6 6：20242024 年二線城市宅地供應全年同比處于低位年二線城市宅地供應全年同比處于低位 來源：中指數據庫，國金證券研究所 來源：中指數據庫，國金證

19、券研究所 圖表圖表7 7：20242024 年三四線城市宅地供應跌幅收窄年三四線城市宅地供應跌幅收窄 圖表圖表8 8：20242024 年三四線城市宅地供應四季度跌幅收窄年三四線城市宅地供應四季度跌幅收窄 來源：中指數據庫，國金證券研究所 來源：中指數據庫，國金證券研究所-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0100020003000400050006000700020172018201920202021202220232024宅地供應面積（萬方，左）同比變化（%，右）-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%02004006

20、008001000120014002017-012017-062017-112018-042018-092019-022019-072019-122020-052020-102021-032021-082022-012022-062022-112023-042023-092024-022024-072024-12宅地供應面積（萬方，左）同比變化（%，右）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%010000200003000040000500006000020172018201920202021202220232024宅地供應面積（萬方，左）同比變化（%，右）-100%-5

21、0%0%50%100%150%0100020003000400050006000700080009000100002017-012017-062017-112018-042018-092019-022019-072019-122020-052020-102021-032021-082022-012022-062022-112023-042023-092024-022024-072024-12宅地供應面積（萬方，左）同比變化（%，右）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0100002000030000400005000060000700008000090000201720

22、18201920202021202220232024宅地供應面積（萬方，左）同比變化（%，右）-100%-50%0%50%100%150%200%020004000600080001000012000140001600018000200002017-012017-062017-112018-042018-092019-022019-072019-122020-052020-102021-032021-082022-012022-062022-112023-042023-092024-022024-072024-12宅地供應面積（萬方，左）同比變化（%，右）行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別

23、聲明 6 掃碼獲取更多服務 1 1.3 3、各城市群宅地供應、各城市群宅地供應：整體市場疲弱下各區域均承壓整體市場疲弱下各區域均承壓 2024 年各城市群宅地供應面積較 2023 年均有所下降，且整體跌幅差異不大。分區域來看，環渤海地區 2024 年宅地供應面積為 8135 萬方，較 2023 年下降 17%；東北地區宅地供應面積為 1178 萬方，較 2023 年下降 31%；長三角地區宅地供應面積為 13469 萬方，較 2023 年下降 29%；珠三角地區宅地供應面積為 4577 萬方，較 2023 年下降 26%；中西部地區宅地供應面積為 1160 萬方，較 2023 年下降 34%。

24、圖表圖表9 9：20242024 年宅地供應年宅地供應各城市群下滑壓力較為接近各城市群下滑壓力較為接近（萬方萬方）來源：中指數據庫，國金證券研究所 從節奏來看，五大城市群宅地供應均呈現前低后高的狀態。從同比修復的節奏來看，除中西部以外，其他城市群四季度修復趨勢均較為良好。2024 年前三季度中跌幅最小的城市群為環渤海地區，同比下滑 23%；跌幅最大的是長三角地區，同比下滑 41%。隨著政策刺激改善市場參與者預期，四季度五大城市群宅地供應同比跌幅相比三季度均減少，其中長三角跌幅修復最為顯著，四季度同比下滑 16%。圖表圖表1010：五大城市群宅地供應五大城市群宅地供應四季度均出現沖量的趨勢四季度

25、均出現沖量的趨勢（萬方萬方）來源：中指數據庫，國金證券研究所 010000200003000040000500006000070000201920202021202220232024環渤海東北長三角珠三角中西部02000400060008000100001200014000160002019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022

26、-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-11環渤海東北長三角珠三角中西部行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 7 掃碼獲取更多服務 二、二、土地成交土地成交總覽：整體總覽：整體逐步接近底部逐步接近底部，重點城市群有所好轉，重點城市群有所好轉 2 2.1 1、20242024 年宅地成交量規模持續減少，但同比跌幅并未明顯擴大年宅地成交量規模持續減少，但同比跌幅并未明顯擴大 宅地總成交量近四年持續下降，在 2020 年達到 117516 萬方后，20

27、24 年下降到 38415萬方，同比-22.9%，相比高峰已調整 67.3%。從月度的數據來看，上半年多數月份同比跌幅超過 40%，直到四季度隨著市場預期改變，房企入市意愿提升，成交量同比跌幅顯著收窄，四季度同比跌幅收窄至 13.8%。圖表圖表1111：宅地總成交量連續四年持續下降宅地總成交量連續四年持續下降 來源：中指數據庫，國金證券研究所 圖表圖表1212：20242024 年的宅地每月成交量較往年整體下滑年的宅地每月成交量較往年整體下滑 來源：中指數據庫，國金證券研究所 2 2.2 2、各各城市能級城市能級成交情況：成交情況：一二線城市成交跌幅擴大，三四線同比一二線城市成交跌幅擴大，三四

28、線同比有所修復有所修復 一線城市連續三年成交量持續下降，成交量高峰期為 2021 年的 4875 萬方，2024 年下降到 1373 萬方，同比-39.1%。二線城市連續四年成交量持續下降，成交量高峰期為 2020年的 46858 萬方，2024 年下降到 12892 萬方，同比-28.5%。三四線城市年度成交量連續四年持續下降，從 2020 年的 66478 萬方，下降到 2024 年的 24151 萬方，累計下滑 63.7%。從同比的變化趨勢來看，一二線城市在經歷 2023 年同比跌幅修復之后，進入 2024 年跌幅再度擴大；三四線城市由于 2021-2023 年調整充分，2024 年同比

29、跌幅顯著收窄。-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0200004000060000800001000001200001400002015201620172018201920202021202220232024累計成交量（萬方，左）同比（右）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0500010000150002000025000成交量（萬方，左）同比（右）行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 8 掃碼獲取更多服務 圖表圖表1313：一線城市連續一線城市連續三三年成交量持續下降年成交量持續下降 圖表圖表1414：20242024 年一線城市月成

30、交量四季度快速沖量年一線城市月成交量四季度快速沖量 來源：中指數據庫，國金證券研究所 來源：中指數據庫，國金證券研究所 圖表圖表1515：二線城市連續四年成交量持續下降二線城市連續四年成交量持續下降 圖表圖表1616：20242024 年二線城市月成交量同比波動較小年二線城市月成交量同比波動較小 來源：中指數據庫，國金證券研究所 來源：中指數據庫，國金證券研究所 圖表圖表1717：三四線城市近三年成交量同比三四線城市近三年成交量同比跌幅收窄跌幅收窄 圖表圖表1818：20242024 年三四線城市月成交量同比前低后高年三四線城市月成交量同比前低后高 來源：中指數據庫，國金證券研究所 來源：中指

31、數據庫，國金證券研究所 2 2.3 3、各各城市群城市群成交情況：成交情況：環渤海與珠三角跌幅小于其他城市群環渤海與珠三角跌幅小于其他城市群 從成交體量上來看，中西部城市成交量最大，2024 年成交量為 14424 萬方，同比-27.6%，東北城市群成交量最低，2024 年成交量為 891 萬元，同比-25.2%。從同比變化情-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%010002000300040005000600020172018201920202021202220232024累計成交量（萬方，左）同比（右）-200%-100%0%100%200%300%400%5

32、00%600%0100200300400500600700800900成交量（萬方，左）同比（右）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0500010000150002000025000300003500040000450005000020172018201920202021202220232024累計成交量（萬方，左）同比（右）-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0100020003000400050006000700080002017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012

33、020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072024-012024-07成交量（萬方，左）同比（右）-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%01000020000300004000050000600007000020172018201920202021202220232024累計成交量（萬方，左）同比（右）-100%-50%0%50%100%150%020004000600080001000012000140002017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-

34、012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072024-012024-07成交量（萬元，左）同比（右）行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 9 掃碼獲取更多服務 況來看，環渤海與珠三角城市群 2024 年同比跌幅相較 2023 年顯著縮小，兩者分別為-8.5%和-9.3%?？紤]到當前房企的拿地策略進一步收縮到核心城市中，未來重點城市群的跌幅有望相比整體表現更為良好。從月度成交情況來看，2024 年前三季度各城市群均面臨較大下行壓力，其中長三角和珠三角前三季度同比下滑超過 30%。但隨著四季度銷售明顯好轉，房企拿地熱情回升，重點城市土

35、地成交顯著升溫，四季度珠三角土地成交同比上漲 16.8%。圖表圖表1919：各城市群近五年成交量均持續下降各城市群近五年成交量均持續下降（萬方）（萬方）來源：中指數據庫，國金證券研究所 圖表圖表2020：各城市群月度成交量周期性波動，總體呈下降趨勢各城市群月度成交量周期性波動，總體呈下降趨勢（萬方）（萬方）來源：中指數據庫，國金證券研究所 2 2.4 4、土地土地成交樓面均價成交樓面均價總覽總覽：價：價格格有所回落有所回落 近十年宅地成交樓面均價整體呈上升趨勢，2024 年的成交樓面均價為 5425 元/方，同比-6.2%，整體回歸到 2021 年的水平。過往成交樓面均價的波動性基本上與當年的

36、溢價率比較匹配，反映當下土地供應質量以及市場溢價的意愿相對較低。0100002000030000400005000060000201920202021202220232024環渤海東北長三角珠三角中西部0100020003000400050006000700080009000100002019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 2023-07 2024-01 2024-07環渤海東北長三角珠三角中西部行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 10 掃碼獲取更多服務 圖表圖表2121：20242

37、024 年宅地成交年宅地成交樓面均價樓面均價略微下降略微下降 來源：中指數據庫，國金證券研究所 2 2.5 5、各各城市城市能級能級成交成交樓面均價樓面均價情況：情況：一線城市仍然保持上漲趨勢一線城市仍然保持上漲趨勢 行業下行不改一線城市土地成交樓面均價上行趨勢。一線城市宅地成交樓面均價從2021 年逐年上升，2024 年達到 29527 元/方，同比+22.3%；二線城市和三四線城市近八年的成交樓面均價保持穩定水平，2024 年分別為 6988 元/方和 3221 元/方，同比為-8.2%和-1.4%。房價趨勢也反映了當下市場對不同城市的定價出現明顯差異，核心城市集中的一線城市價格并未受到市

38、場沖擊而下滑。圖表圖表2222：宅地成交宅地成交樓面均價樓面均價一線城市遠高于其他城市（元一線城市遠高于其他城市（元/方）方）來源：中指數據庫，國金證券研究所 2 2.6 6、各各城市城市群群成交樓面均價成交樓面均價情況：情況：20242024 年均下滑，年均下滑，跌幅相差較小跌幅相差較小 在五大城市群中，珠三角和長三角區域城市的成交樓面均價近年始終保持前兩位，且遠遠高于其它城市群。2024 年，珠三角宅地成交樓面均價為 7631 元/方，同比-9.2%；長三角宅地成交樓面均價為 7654 元/方，同比-6.1%。東北部和中西部城市的成交樓面均價位于后兩位，2024 年的宅地成交樓面均價分別為

39、 2802 元/方和 3052 元/方，同比為+0.1%和-7.9%。2024 年，五大城市群中，除東北部城市群，其它城市群的成交樓面均價均有小幅下降，不同城市群間相差較少。-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%010002000300040005000600070002015201620172018201920202021202220232024累計成交均價（元/方，左）同比（右）05000100001500020000250003000020172018201920202021202220232024一線二線三四線行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 11 掃碼獲取

40、更多服務 圖表圖表2323：珠三角和長三角區域城市珠三角和長三角區域城市成交樓面均價成交樓面均價遠高于其它城市群遠高于其它城市群（元（元/方）方）來源：中指數據庫，國金證券研究所 2 2.7 7、流拍率、流拍率情況情況：供應質量提升下流拍率有所回落供應質量提升下流拍率有所回落 2024 年流拍率數據在供應減少的背景下有所回落。2024 年全國土地流拍率為 13.0%，相比 2023 年下滑 3.7%?？紤]到目前部分城市庫存處于高位，地方政府為緩解供給過剩的壓力，2024 年繼續減少土地供應。在整體供應數量下行的背景下，部分質量相對偏低的土地減少出現在土地市場上，進而整體流拍率有所下滑。從長周期

41、視角來對比，當下流拍率仍然維持在近十年來偏高的水平。月度流拍率方面，2024 年上半年高峰時期流拍率曾達到 32.3%，創下近年來的新高，同時也反映前期市場對地產需求持續偏弱，隨著政策支持改變市場預期，流拍率快速下滑至 12 月的 4.4%。圖表圖表2424：20152015-20242024 年年度流拍率整體先上升后下降年年度流拍率整體先上升后下降（%）來源：中指數據庫，國金證券研究所 圖表圖表2525：20162016-20242024 年月度流拍率呈波動上升趨勢年月度流拍率呈波動上升趨勢（%）來源：中指數據庫，國金證券研究所 1000200030004000500060007000800

42、09000201920202021202220232024環渤海東北長三角珠三角中西部0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%20152016201720182019202020212022202320240%5%10%15%20%25%30%35%行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 12 掃碼獲取更多服務 2 2.8 8、溢價率、溢價率情況情況：目前仍然處于歷史低位目前仍然處于歷史低位 2015 年至 2024 年全國城市土地成交平均溢價率從 2015 年的 19.9%上升至 2016 年的54.3%達到最高值后，后續逐年下降。至 2024 年，全國城市平均溢價率僅

43、4.3%。參考月度土地成交溢價率，2024 年整體波動區間集中在 1.5%-6.5%，呈現窄幅波動的情況。背后反映的問題是目前多數城市土地成交并不活躍，部分城市存在城投托底，進而限制土地成交的溢價率。圖表圖表2626：20242024 年全國城市年度年全國城市年度土地成交土地成交平均溢價率仍不足平均溢價率仍不足 5%5%（%）來源：中指數據庫，國金證券研究所 圖表圖表2727：20242024 年全國城市月度土地成交溢價率低位盤整年全國城市月度土地成交溢價率低位盤整（%）來源：中指數據庫，國金證券研究所 三、房企三、房企拿地總覽：拿地總覽：央國企仍是主力，城投延續托底央國企仍是主力，城投延續托

44、底 3 3.1 1、百強房企整體拿地情況：百強房企整體拿地情況：跌幅與整體市場成交情況接近跌幅與整體市場成交情況接近 2024 年，百強房企的權益拿地金額經歷了顯著的下降，降至 9576 億元，同比下降27.6%，跌幅與全國宅地成交情況接近。這一下降趨勢延續了自 2020 年以來的下滑態勢，其中 2022 年權益拿地金額大幅下降 48.7%，為近年來最大跌幅。盡管 2023 年權益拿地金額略有回升，同比微增 1.7%，但 2024 年的數據表明市場尚未完全恢復。0%10%20%30%40%50%60%20152016201720182019202020212022202320240%10%20

45、%30%40%50%60%70%80%90%100%行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 13 掃碼獲取更多服務 圖表圖表2828：百強房企百強房企權益拿地金額權益拿地金額連續四年下行連續四年下行 來源：中指數據庫，國金證券研究所 3 3.2 2、權益拿地金額、權益拿地金額排名排名情況情況：央國企央國企占比持續提升，城投出現頻率增多占比持續提升，城投出現頻率增多 從 2015 年至 2024 年，房企拿地金額排名經歷了顯著的變化。在 2021 年前，拿地排名前 20 中民企與混合制企業占比較高，隨著部分房企出現違約事件，逐漸掉出榜單。值得注意的是保利發展在十年間穩居前三，顯示出其在市場中

46、的穩固地位和持續的競爭力。近年來央國企在前 20 名的占比持續提升，其中從 2022 年開始，城投及建筑公司出現的頻率有所提高，2024 年拿地前 20 名的房企中幾乎有一半是屬于城投或建筑公司，反映在市場需求偏差的背景下，為了維持地方政府的土地出讓金收入相對穩定，城投托底的必要性逐步提高。圖表圖表2929：權益拿地金額權益拿地金額 TOP20TOP20 房企房企 排行排行 20152015 20162016 20172017 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 20232023 20242024 1 保利發展 萬科 碧桂園 碧桂園 萬科

47、碧桂園 保利發展 華潤置地 保利發展 中海地產 2 萬科 融創中國 保利發展 萬科 碧桂園 保利發展 萬科 中海地產 中海地產 保利發展 3 綠地控股 碧桂園 萬科 保利發展 保利發展 萬科 碧桂園 保利發展 華潤置地 綠城中國 4 碧桂園 綠地控股 中國恒大 華潤置地 中海地產 中海地產 中海地產 建發房產 建發房產 華潤置地 5 華潤置地 保利發展 中海地產 中海地產 融創中國 中國恒大 華潤置地 招商蛇口 綠城中國 建發房產 6 龍湖集團 中國恒大 龍湖集團 龍湖集團 綠地控股 龍湖集團 綠城中國 綠城中國 招商蛇口 濱江集團 7 天房發展 龍湖集團 中國金茂 綠地控股 華潤置地 華潤置

48、地 招商蛇口 濱江集團 中國鐵建 招商蛇口 8 萬達集團 招商蛇口 金地集團 新城控股 世茂集團 新城發展 龍湖集團 中國鐵建 萬科 越秀地產 9 金地集團 中海地產 華潤置地 中國中鐵 龍湖集團 綠城中國 建發房產 越秀地產 越秀地產 中國金茂 10 新城控股 華潤置地 世茂集團 華僑城 金地集團 綠地控股 中國鐵建 A 房企 A 房企 鹽城城投 11 中國恒大 新城控股 綠城中國 金地集團 招商蛇口 招商蛇口 融創中國 武漢城建 龍湖集團 中建國際 12 中海地產 華僑城 金科集團 中國鐵建 金科股份 金地集團 中國金茂 龍湖集團 濱江集團 合肥軌交 13 龍光集團 融信集團 新城控股 招

49、商蛇口 華僑城 融創中國 金地集團 萬科 中國金茂 合肥城投 14 首開股份 中南置地 招商蛇口 金科集團 綠城中國 建發房產 越秀地產 國貿地產 中建東孚 中國鐵建 15 泰禾集團 中國綠發 中南置地 中梁控股 中國金茂 旭輝集團 中國中鐵 廣州地鐵 國貿地產 中建三局 16 首創城發 中國金茂 旭輝集團 融創中國 中梁控股 A 房企 濱江集團 上海地產 中能建城投 中建一局 17 融創中國 中國鐵建 祥生集團 綠城中國 新城發展 中南建設 新城發展 中國中鐵 福州城建 海開控股 18 越秀地產 首開股份 遠洋集團 旭輝集團 中國恒大 金科股份 卓越置業 偉星房產 中國中鐵 福州城建 19

50、A 房企 世茂集團 綠地控股 世茂集團 旭輝集團 陽光城 中海宏洋 頤居建設 偉星房產 邦泰集團 20 中國金茂 合景泰富 美的置業 中國金茂 陽光城 濱江集團 龍光集團 中國金茂 武漢城建 國貿地產 來源：中指數據庫，國金證券研究所-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050001000015000200002500030000350002015201620172018201920202021202220232024權益拿地金額（億元，左）同比（右）行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 14 掃碼獲取更多服務 四、城市四、城市土地出讓土地出讓總覽總覽：千億城市數量

51、下滑，核心城市表現優于整體千億城市數量下滑，核心城市表現優于整體 4 4.1 1、土地出讓金金額排名、土地出讓金金額排名情況情況：強者恒強仍在持續強者恒強仍在持續 2024 年城市土地出讓金排名前三分別是北京（1752 億元）、上海（1644 億元）以及杭州（1423 億元）。與 2023 年相比，土地出讓金超過 1000 億元的城市數量從 9 個下滑至 3個，反映當下能對房企具有較高吸引力的城市在市場萎縮下逐漸減少。從具體排名來看，前十主要集中在長三角、珠三角以及京津冀圈。此外值得注意的是西安和常州近年來表現優異，反映部分城市憑借自身的經濟和產業優勢吸引市場關注。圖表圖表3030：20152

52、015 年至年至 20242024 年全國城市年全國城市土地出讓金金額排名土地出讓金金額排名 排行排行 20152015 20162016 20172017 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 20232023 20242024 1 北京市 蘇州市 北京市 杭州市 杭州市 上海市 上海市 上海市 上海市 北京市 2 上海市 南京市 杭州市 上海市 上海市 杭州市 杭州市 杭州市 杭州市 上海市 3 重慶市 杭州市 南京市 北京市 蘇州市 廣州市 廣州市 北京市 北京市 杭州市 4 廣州市 上海市 蘇州市 重慶市 武漢市 南京市 北京市 成都

53、市 廣州市 廣州市 5 南京市 天津市 重慶市 廣州市 廣州市 北京市 南京市 廣州市 蘇州市 西安市 6 蘇州市 合肥市 武漢市 鄭州市 北京市 蘇州市 蘇州市 蘇州市 成都市 成都市 7 杭州市 武漢市 上海市 蘇州市 南京市 重慶市 武漢市 南京市 南京市 蘇州市 8 武漢市 重慶市 成都市 武漢市 重慶市 武漢市 重慶市 西安市 常州市 常州市 9 常州市 深圳市 天津市 成都市 寧波市 寧波市 成都市 寧波市 西安市 南通市 10 天津市 鄭州市 廣州市 天津市 成都市 成都市 南通市 常州市 南通市 武漢市 11 成都市 北京市 鄭州市 寧波市 天津市 佛山市 金華市 合肥市 武漢

54、市 南京市 12 南通市 寧波市 濟南市 濟南市 鄭州市 南通市 常州市 無錫市 無錫市 鹽城市 13 鄭州市 濟南市 佛山市 南京市 福州市 福州市 無錫市 武漢市 寧波市 合肥市 14 合肥市 廣州市 合肥市 佛山市 青島市 溫州市 寧波市 南通市 重慶市 揚州市 15 福州市 成都市 深圳市 常州市 昆明市 無錫市 長沙市 深圳市 長沙市 無錫市 16 深圳市 佛山市 嘉興市 福州市 溫州市 西安市 天津市 長沙市 鹽城市 長沙市 17 濟南市 常州市 溫州市 青島市 合肥市 常州市 深圳市 金華市 合肥市 福州市 18 佛山市 南通市 寧波市 溫州市 長沙市 深圳市 西安市 重慶市 揚

55、州市 金華市 19 廈門市 廈門市 福州市 南通市 紹興市 鄭州市 鄭州市 徐州市 天津市 重慶市 20 青島市 福州市 常州市 西安市 南通市 天津市 溫州市 廈門市 金華市 寧波市 來源：中指數據庫，國金證券研究所 4 4.2 2、重點城市重點城市土地出讓金土地出讓金情況情況：20242024 年跌幅有所擴大，年跌幅有所擴大，結構有亮點結構有亮點 2024 年全國 Top20 城市土地出讓金為 16460 億元，同比下滑 26.8%，相比 2023 年跌幅擴大 15.2%。與 2021 年的高峰相比，2024 年全國 Top20 城市土地出讓金已下滑 51.6%，反映近年來因為房企償債的限

56、制，部分城市土地出讓面臨較大壓力。行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 15 掃碼獲取更多服務 圖表圖表3131：土地出讓金全國土地出讓金全國 TopTop2020 城市總金額城市總金額（億元億元）來源：中指數據庫，國金證券研究所 具體城市來看，2015 年至 2024 年十年間，北京土地出讓金金額變化相對平穩，2024年出讓金總金額為 1752 億元，同比下滑 13.8%；上海土地出讓金呈現出顯著的先增后減趨勢，從 2015 年的 1683 億元急速上升至 2022 年的 3324 億元達到峰值后，迅速下降至2024 年的 1644 億元，2024 年同比下滑 32.2%。圖表圖表32

57、32：北京近十年土地出讓金金額北京近十年土地出讓金金額（億元億元）圖表圖表3333：上海近十年土地出讓金金額上海近十年土地出讓金金額（億元億元）來源：中指數據庫，國金證券研究所 來源：中指數據庫，國金證券研究所 五、五、投資建議投資建議 雖然 2024 年全年土地供需相比 2023 年跌幅并未收窄，但是隨著 9 月份針對地產出臺多項刺激政策，市場對于地產“止跌回穩”的信心逐漸增強，四季度土地成交數據亦有所好轉?？紤]到銷售改善傳遞到土地市場需要一定時間以及供給大概率維持縮量，預計2025 年土地市場成交量或迎來筑底，核心城市成交價格有望保持強勢，重點關注深耕珠三角、長三角以及京津冀三大經濟圈的房

58、企。持續推薦穩健經營且政策敏感型標的：房開企業推薦重點布局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產品，具備持續拿地能力的房企，如綠城中國、濱江集團綠城中國、濱江集團、中國海外發展、中國海外發展等。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的中介平臺貝殼貝殼；物企推薦物管穩健發展、商管絕對龍頭、積極分紅的華潤萬象生活華潤萬象生活。建議關注地方政府應收款較多的物業&建筑公司；受益于地方化債的城投公司；并購重組彈性標的；破凈的央國企地產&建筑公司。05000100001500020000250003000035000400002015201620172018201920202

59、021202220232024050010001500200025003000201520162017201820192020202120222023202405001000150020002500300035002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 16 掃碼獲取更多服務 圖表圖表3434：A A 股地產股地產 PEPE-TTMTTM 來源：ifind，國金證券研究所 圖表圖表3535：港股地產港股地產 PEPE-TTMTTM 來源：ifind，國金證券研究所 圖表圖表3636：港股物業港

60、股物業 PEPE-TTMTTM 來源：ifind，國金證券研究所 0510152025302016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/12025/1/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV02468101214162016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12

61、021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/12025/1/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV010203040506070802016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/12025/1/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特

62、別聲明 17 掃碼獲取更多服務 圖表圖表3737：覆蓋公司估值情況覆蓋公司估值情況 股票代碼股票代碼 公司公司 評級評級 市值市值 PE 歸母凈利潤（億元）歸母凈利潤（億元）歸母凈利潤同比增速歸母凈利潤同比增速 (億元億元)2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 萬科 A 中性 889 7.3 -2.0 -9.1 121.6-447.7-98.2-46%N/A-78%600048.SH 保利發展 買入 1,055 8.7 9.8 9.3 120.7 108.0 112.9-34%-11%5%001979.S

63、Z 招商蛇口 買入 901 14.3 14.2 11.7 63.2 63.4 76.9 48%0%21%600153.SH 建發股份 買入 307 2.3 9.5 7.1 131.0 32.2 43.1 109%-75%34%002244.SZ 濱江集團 買入 339 13.4 12.9 10.3 25.3 26.3 32.9-32%4%25%600007.SH 中國國貿 買入 234 18.6 18.1 17.3 12.6 12.9 13.6 13%3%5%603909.SH 建發合誠 買入 23 35.6 28.7 23.7 0.7 0.8 1.0 16%24%21%0688.HK 中國海

64、外發展 買入 1,505 5.9 6.2 5.8 256.1 242.5 260.0 10%-5%7%3900.HK 綠城中國 買入 287 9.2 8.6 7.3 31.2 33.4 39.2 13%7%17%1908.HK 建發國際集團 買入 297 5.9 5.6 4.9 50.3 53.4 60.2 2%6%13%0123.HK 越秀地產 買入 207 6.5 6.5 5.9 31.9 32.0 34.9-19%0%9%9979.HK 綠城管理控股 買入 59 6.1 5.7 4.4 9.7 10.5 13.5 31%7%29%2423.HK 貝殼*買入 2,017 20.6 22.4

65、 21.1 98.0 90.1 95.8 245%-8%6%9666.HK 金科服務 買入 40 -4.2 7.5 7.0 -9.5 5.4 5.8 48%N/A 8%6098.HK 碧桂園服務 增持 177 60.6 12.1 9.4 2.9 14.6 18.9-85%400%30%1209.HK 華潤萬象生活 買入 713 24.3 19.8 16.9 29.3 36.0 42.1 33%23%17%3316.HK 濱江服務 買入 55 11.3 9.8 8.3 4.9 5.6 6.7 20%14%19%6626.HK 越秀服務 買入 46 9.5 8.3 7.3 4.9 5.6 6.4

66、17%15%14%2156.HK 建發物業 買入 36 7.7 7.7 6.4 4.7 4.7 5.6 89%0%19%平均值平均值 467 13.6 11.0 9.1 50.4 17.3 39.6 23%22%12%中位值中位值 261 9.0 9.4 7.5 27.3 21.7 26.6 15%3%17%來源：wind，國金證券研究所 注：1）數據截至 2025 年 2 月 27 日；2）預測數據均為國金預測；貝殼的利潤數據為 Non-GAAP 凈利潤口徑。六、風險提示六、風險提示 政策出臺進度及力度不及預期。當前政策正自上而下持續落地，重點城市的樓市熱度有所復蘇，若后續政策無法接續或政策

67、力度不及預期，樓市熱度可能無法維持，或不利于市場信心的持續修復。寬松政策對市場提振效果不佳。9 月以來中央政策不斷加碼，若政策利好對樓市的提振效果不及預期，則難以提振市場信心，或將拖累市場修復進程。房企出現債務違約。若在寬松政策出臺期間，房企出現債務違約，將對市場信心產生更大的沖擊。房企自救意愿低落、消費者觀望情緒加劇、金融機構擠兌債務等，或導致房地產業良性循環實現難度加大。行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 18 掃碼獲取更多服務 行業投資評級的說明：行業投資評級的說明：買入：預期未來 36 個月內該行業上漲幅度超過大盤在 15%以上；增持：預期未來 36 個月內該行業上漲幅度超過大

68、盤在 5%15%；中性：預期未來 36 個月內該行業變動幅度相對大盤在-5%5%；減持：預期未來 36 個月內該行業下跌幅度超過大盤在 5%以上。行業專題研究報告 敬請參閱最后一頁特別聲明 19 掃碼獲取更多服務 特別聲明：特別聲明：國金證券股份有限公司經中國證券監督管理委員會批準，已具備證券投資咨詢業務資格。形式的復制、轉發、轉載、引用、修改、仿制、刊發，或以任何侵犯本公司版權的其他方式使用。經過書面授權的引用、刊發，需注明出處為“國金證券股份有限公司”，且不得對本報告進行任何有悖原意的刪節和修改。本報告的產生基于國金證券及其研究人員認為可信的公開資料或實地調研資料，但國金證券及其研究人員對

69、這些信息的準確性和完整性不作任何保證。本報告反映撰寫研究人員的不同設想、見解及分析方法，故本報告所載觀點可能與其他類似研究報告的觀點及市場實際情況不一致，國金證券不對使用本報告所包含的材料產生的任何直接或間接損失或與此有關的其他任何損失承擔任何責任。且本報告中的資料、意見、預測均反映報告初次公開發布時的判斷，在不作事先通知的情況下，可能會隨時調整，亦可因使用不同假設和標準、采用不同觀點和分析方法而與國金證券其它業務部門、單位或附屬機構在制作類似的其他材料時所給出的意見不同或者相反。本報告僅為參考之用，在任何地區均不應被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。本報告提及的任何證券或金融工具均

70、可能含有重大的風險，可能不易變賣以及不適合所有投資者。本報告所提及的證券或金融工具的價格、價值及收益可能會受匯率影響而波動。過往的業績并不能代表未來的表現?？蛻魬斂紤]到國金證券存在可能影響本報告客觀性的利益沖突，而不應視本報告為作出投資決策的唯一因素。證券研究報告是用于服務具備專業知識的投資者和投資顧問的專業產品，使用時必須經專業人士進行解讀。國金證券建議獲取報告人員應考慮本報告的任何意見或建議是否符合其特定狀況，以及（若有必要）咨詢獨立投資顧問。報告本身、報告中的信息或所表達意見也不構成投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，國金證券不就報告中的內容對最終操作建議做出任何擔保，在任何時候均不

71、構成對任何人的個人推薦。在法律允許的情況下，國金證券的關聯機構可能會持有報告中涉及的公司所發行的證券并進行交易，并可能為這些公司正在提供或爭取提供多種金融服務。本報告并非意圖發送、發布給在當地法律或監管規則下不允許向其發送、發布該研究報告的人員。國金證券并不因收件人收到本報告而視其為國金證券的客戶。本報告對于收件人而言屬高度機密，只有符合條件的收件人才能使用。根據證券期貨投資者適當性管理辦法，本報告僅供國金證券股份有限公司客戶中風險評級高于 C3 級(含 C3 級）的投資者使用；本報告所包含的觀點及建議并未考慮個別客戶的特殊狀況、目標或需要，不應被視為對特定客戶關于特定證券或金融工具的建議或策

72、略。對于本報告中提及的任何證券或金融工具，本報告的收件人須保持自身的獨立判斷。使用國金證券研究報告進行投資，遭受任何損失，國金證券不承擔相關法律責任。若國金證券以外的任何機構或個人發送本報告，則由該機構或個人為此發送行為承擔全部責任。本報告不構成國金證券向發送本報告機構或個人的收件人提供投資建議，國金證券不為此承擔任何責任。此報告僅限于中國境內使用。國金證券版權所有，保留一切權利。上海上海 北京北京 深圳深圳 電話：021-80234211 郵箱： 郵編：201204 地址：上海浦東新區芳甸路 1088 號 紫竹國際大廈 5 樓 電話：010-85950438 郵箱： 郵編：100005 地址：北京市東城區建內大街 26 號 新聞大廈 8 層南側 電話：0755-86695353 郵箱： 郵編：518000 地址：深圳市福田區金田路 2028 號皇崗商務中心 18 樓 1806