《房地產行業2024年及2025Q1財報綜述：行業大幅虧損縮表之下流動性承壓-250522（22頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業2024年及2025Q1財報綜述：行業大幅虧損縮表之下流動性承壓-250522（22頁）.pdf（22頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 行業研究 東興證券股份有限公司證券研究報告 房地產房地產行業行業 20242024 年及年及 2025Q12025Q1 財報綜述財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 2025 年 5 月 22 日 看好/維持 房地產房地產 行業行業報告報告 分析師分析師 陳剛 電話：021-25102897 郵箱：chen_ 執業證書編號：S1480521080001 投資摘要：2024 年報綜述年報綜述：利潤表：利潤表：從行業整體來看，營收下滑，毛利承壓，大幅減值，整體虧損。從行業整體來看，營收下滑，毛利承壓，大幅減值

2、，整體虧損。2024 年地產板塊(801180.SL)102 家上市房企合計實現營收 19837 億元，同比增速為-21.0%；實現歸母凈利潤-1590 億元，同比增速為-3230%。我們認為，往年的高價地塊陸續進入結算階段，疊加流動性壓力和房價下行之時房企選擇以價換量，使得整體盈利水平面臨壓力。隨著老項目的充分減值與銷售占比的逐漸降低、在房價下行趨勢減緩和止跌回穩的政策導向之下，后續減值壓力有望降低。2024 年地產板塊的整體凈利率為-8.31%，核心凈利率為 1.49%，歸母凈利率為-8.01%；隨著老項目的陸續結算與新項目的補充，后續的核心凈利率有望見底回升。資產負債表：資產負債表：行業

3、持續縮表，流動性壓力依然較大行業持續縮表，流動性壓力依然較大。2024 年地產板塊(801180.SL)102 上市房企合計總資產為 95995 億元，同比增速為-10.4%；凈資產同比增速為-9.43%；貨幣資金 7843 億元，同比增速為-12.7%。我們認為，市場走弱之下，房企的持續虧損正在顯著侵蝕凈資產規模；銷售下行之下，行業流動性依然面臨較大挑戰。2024 年地產板塊合計剔除預收款后的資產負債率為 70.6%，凈負債率為 88.3%，剔除受限資金的現金短債比為 80%；去年同期剔除預收款后的資產負債率為 69.7%，凈負債率為 76.3%，剔除受限資金的現金短債比為 108%。我們認

4、為，由于行業景氣度的持續下行，在資產價值下滑和債務剛性的影響下，行業總體杠桿水平未能得到有效壓降，房企的凈負債率不降反升。由于大部分資金處于受限狀態，房企的現金短債比顯著下滑，行業短期的流動性壓力進一步提升?，F金流量表：經營性現金流大幅下滑，投資支出大幅縮減?，F金流量表：經營性現金流大幅下滑，投資支出大幅縮減。2024 年地產板塊(801180.SL)102 家上市房企合計經營活動現金流量凈額為 1062 億元，同比增速為-50.4%；投資活動現金流量凈額為-15 億元，同比增速為-97.9%;籌資活動現金流量凈額為-2155 億元，同比增速為-26.3%。我們認為，市場持續走弱之下，行業的經

5、營活動現金流量凈額大幅下滑，房企自身造血能力面臨嚴峻挑戰；投資活動現金流量凈額大幅縮減，反映房企大幅降低了投資強度。2025 年年一季報一季報綜述綜述：利潤表：營收下行，大幅虧損利潤表：營收下行，大幅虧損，減值收窄，減值收窄。2025Q1 地產板塊(801180.SL)102 家上市房企合計實現營收 3165 億元，同比增速為-7.5%；實現歸母凈利潤-92.9億元，同比增速為-955%。合聯營公司的投資收益大幅下降，資產減值損失略微縮減。2025Q1地產板塊合計投資收益為 6.51 億元，同比增速為-90.2%;資產信用減值損失為 15.4 億元，同比增速為-8.35%。我們認為，隨著老項目

6、的充分減值與銷售占比的逐漸降低，后續減值壓力有望降低。資產負債表：資產負債表：行業繼續縮表，短債償付能力繼續下滑行業繼續縮表，短債償付能力繼續下滑。2025Q1 年地產板塊(801180.SL)102 上市房企合計總資產為 94422億元，同比增速為-10.9%；總負債為 70865 億元，同比增速為-11.2%；凈資產同比增速為-10.2%，持續的縮表與虧損的擴大顯著侵蝕了凈資產規模。2025Q1 地產板塊合計剔除預收款后的資產負債率為 70.3%，凈負債率為 91.6%，剔除受限資金的現金短債比為 80%；去年同期剔除預收款后的資產負債率為 69.3%，凈負債率為 82.3%，剔除受限資金

7、的現金短債比為99.5%；行業凈負債率持續提升，短債償付能力繼續下滑。投資建議投資建議：我們認為，當前行業大幅虧損，縮表之下流動性依然承壓。但隨著老項目的充分減值與銷售占比的逐漸降低、在房價下行趨勢減緩和止跌回穩的政策導向之下，后續減值壓力有望降低；隨著老項目的陸續結算與新項目的補充，后續的核心凈利率有望見底回升。政策層面，推動行業“止跌回穩”的政策不斷推出，奠定了以城中村改造為核心抓手，以高品質住房為發展方向的政策基調。我們建議短期關注政策增量落地，行業“止跌回穩”帶來的估值修復機會，中長期聚焦具備核心城市優質產品資源和不動產運營能力的龍頭企業。推薦保利發展、新城控股；華潤置地、龍湖集團等也

8、有望受益。風險提示：風險提示：銷售不及預期的銷售不及預期的風險，資產減值的風險，短期債務償還壓力帶來的流動性風險，盈利能力下滑的風險等風險，資產減值的風險，短期債務償還壓力帶來的流動性風險，盈利能力下滑的風險等 P2 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 目目 錄錄 1.2024 年報綜述年報綜述.4 1.1 利潤表：營收下滑，毛利承壓，大幅減值，整體虧損.4 1.2 資產負債表：行業持續縮表，流動性壓力依然較大.8 1.3 現金流量表：經營性現金流大幅下滑，投資

9、支出大幅縮減.13 2.2025 年一季報綜述年一季報綜述.15 2.1 利潤表：營收下行，大幅虧損，減值收窄.15 2.2 資產負債表：行業繼續縮表，短債償付能力繼續下滑.17 3.投資建議投資建議.19 4.風險提示風險提示.19 相關報告匯總相關報告匯總.20 插圖目錄插圖目錄 圖圖 1：A 股地產板塊營業收入（年報）股地產板塊營業收入（年報）.4 圖圖 2：A 股地產板塊歸母凈利潤（年報）股地產板塊歸母凈利潤（年報）.4 圖圖 3：A 股地產板塊股地產板塊預收賬款對營收的覆蓋倍數（年報）預收賬款對營收的覆蓋倍數（年報）.5 圖圖 4：A 股地產板塊毛利率及費用率（年報）股地產板塊毛利率

10、及費用率（年報）.5 圖圖 5：A 股地產板塊投資收益（年報）股地產板塊投資收益（年報）.6 圖圖 6：A 股地產板塊減值損失（年報）股地產板塊減值損失（年報）.6 圖圖 7：A 股地產板塊股地產板塊核心凈利潤（年報）核心凈利潤（年報）.7 圖圖 8：A 股地產板塊利潤率（年報）股地產板塊利潤率（年報）.7 圖圖 9：A 股地產板塊營收排名前股地產板塊營收排名前 15 的房企利潤明細表（年報）的房企利潤明細表（年報）.8 圖圖 10：A 股地產板塊營收排名前股地產板塊營收排名前 15 的房企利潤率明細表（年報）的房企利潤率明細表（年報）.8 圖圖 11：A 股地產板塊總資產（年報）股地產板塊總

11、資產（年報）.9 圖圖 12：A 股地產板塊凈資產股地產板塊凈資產及歸母凈資產同比（年報）及歸母凈資產同比（年報）.9 圖圖 13：A 股地產板塊貨幣資金（年報）股地產板塊貨幣資金（年報）.9 圖圖 14：A 股地產板塊開發類資產（年報）股地產板塊開發類資產（年報）.10 圖圖 15：A 股地股地產板塊持有類資產（年報）產板塊持有類資產（年報）.10 圖圖 16：A 股地產板塊總負債（年報）股地產板塊總負債（年報）.11 圖圖 17：A 股地產板塊有息負債（年報）股地產板塊有息負債（年報）.11 圖圖 18：比比 A 股地產板塊短期有息負債（年報）股地產板塊短期有息負債（年報）.11 圖圖 1

12、9：A 股地產板塊三道紅線（年報）股地產板塊三道紅線（年報）.12 圖圖 20：A 股地產板塊營收排名前股地產板塊營收排名前 15 的房企資產負債明的房企資產負債明細表（年報）細表（年報）.12 圖圖 21：A 股地產板塊營收排名前股地產板塊營收排名前 15 的房企三道紅線（年報）的房企三道紅線（年報）.13 圖圖 22：A 股地產板塊經營性現金流量凈額（年報）股地產板塊經營性現金流量凈額（年報）.13 圖圖 23：A 股地產板塊投資性現金流量凈額（年報）股地產板塊投資性現金流量凈額（年報）.14 圖圖 24：A 股地產板塊籌資性現金流量凈額（年報）股地產板塊籌資性現金流量凈額（年報）.14

13、圖圖 25：A 股地產板塊營收排名前股地產板塊營收排名前 15 的房企現金流量明細表（年報）的房企現金流量明細表（年報）.15 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 P3 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖 26：A 股地產板塊營業收入（一季報）股地產板塊營業收入（一季報）.15 圖圖 27：A 股地股地產板塊歸母凈利潤（一季報）產板塊歸母凈利潤（一季報）.16 圖圖 28：A 股地產板塊毛利率及費用率（一季報）股地產板塊毛利率及費用率（一季報）.16 圖圖 29：A 股地產板塊投資收益（一季

14、報）股地產板塊投資收益（一季報）.17 圖圖 30：A 股地產板塊減值損失（一季報）股地產板塊減值損失（一季報）.17 圖圖 31：A 股地產板塊總資產（一季報）股地產板塊總資產（一季報）.18 圖圖 32：A 股地產板塊凈資產及歸母凈資產同比（一季報）股地產板塊凈資產及歸母凈資產同比（一季報）.18 圖圖 33：A 股地產板塊總負債（一季報）股地產板塊總負債（一季報）.18 圖圖 34：A 股地產板塊三道紅線（一季報）股地產板塊三道紅線（一季報）.19 P4 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 敬請參閱報告結

15、尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 1.2024 年報綜述年報綜述 1.1 利潤表利潤表：營收下滑，毛利承壓，大幅減值，整體虧損營收下滑，毛利承壓，大幅減值，整體虧損 行業景氣度低迷，房企收入顯著下滑行業景氣度低迷，房企收入顯著下滑，行業迎來行業迎來大幅大幅虧損虧損。根據公司年報，2024 年地產板塊(801180.SL)102家上市房企合計實現營收19837億元，同比增速為-21.0%；實現歸母凈利潤-1590億元，同比增速為-3230%。圖圖1：A 股地產板塊營業收入股地產板塊營業收入（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖2：A 股地產板塊歸母凈利潤股地產板塊歸母凈利潤

16、（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 可結算資源持續下降，行業未來收入規模面臨壓力?？山Y算資源持續下降，行業未來收入規模面臨壓力。從未來可結算規模來看，2024 年地產板塊(801180.SL)102 家上市房企賬面預收款為 15321 億元，對結算金額覆蓋倍數降至 0.77x?？山Y算資源的持續下滑，將很大程度影響房企未來的結算規模。東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 P5 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖3：A 股地產板塊預收賬款對營收的覆蓋倍數股地產板塊預收賬款對營收的

17、覆蓋倍數（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 毛利率持續下滑，費用率明顯上升。毛利率持續下滑，費用率明顯上升。2024 年地產板塊(801180.SL)102 家上市房企整體毛利率為 14.6%，扣稅毛利率為 11.3%;去年同期毛利率為 17.7%，扣稅毛利率為 13.7%。2024 年地產板塊(801180.SL)102 家上市房企整體銷管理費用率為 5.87%，財務費用率為 4.07%;去年同期銷管費用率為 5.35%，財務費用率為2.82%。我們認為，往年的高價地塊陸續進入結算階段，疊加流動性壓力和房價下行之時房企選擇以價換量，使得整體毛利率水平面臨壓力。市場持續下行之

18、下，項目去化需要投入更多的營銷成本導致銷售管理費用率上升。營收顯著下行的情況下，由于債務的剛性導致利息支出短期難以有效降低以及流動性緊張帶來的利息收入減少，導致了財務費用率的提升。圖圖4：A 股地產板塊毛利率及費用率股地產板塊毛利率及費用率（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 合聯營公司的投資收益持續減少，資產減值損失明顯提升。合聯營公司的投資收益持續減少，資產減值損失明顯提升。2024 年地產板塊(801180.SL)102 家上市房企的合計投資收益為 142 億元，同比增速為-62.9%;資產信用減值損失為 1550 億元，同比增速為 69.1%。我們認為，樓市量價齊跌之下

19、，合聯營公司的盈利能力下行與房企資產減值準備的計提難以避免。隨著老項目的充分減值與銷售占比的逐漸降低、在房價下行趨勢減緩和止跌回穩的政策導向之下，后續減值壓力有望降低。P6 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖5：A 股地產板塊投資收益股地產板塊投資收益（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖6：A 股地產板塊減值損失股地產板塊減值損失（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 核心凈利潤持續下滑，房企盈利能力持續承壓。核心凈利潤

20、持續下滑，房企盈利能力持續承壓。2024 年地產板塊(801180.SL)102 家上市房企的整體凈利率為-8.31%，核心凈利率為 1.49%，歸母凈利率為-8.01%；去年同期的整體凈利率為 1.03%，核心凈利率為1.72%，歸母凈利率為 0.20%。2024 年板塊核心凈利潤為 295 億元，同比增速為-31.8%，說明即便剔除非經常性與非經營性損益項目，房企的盈利能力仍大幅下滑。隨著老項目的陸續結算與新項目的補充，后續的核心凈利率有望見底回升。東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 P7 敬請參閱報告結尾

21、處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖7：A 股地產板塊核心凈利潤股地產板塊核心凈利潤（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖8：A 股地產板塊利潤率股地產板塊利潤率（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 分房企來看，板塊營收分房企來看，板塊營收 top15 房企營收多數下滑，盈利能力顯著下降。房企營收多數下滑，盈利能力顯著下降。選取 2024 年板塊營收 top15 房企來看，僅城建發展、榮安地產、招商蛇口實現了營收增長，城建發展營收增速最高，同比增速為 24.9%。濱江集團可結算資源最為充實，預收款項及合同負債對營收的覆蓋倍數為 1.81。大悅城扣稅毛利率水

22、平最高，為19.8%。濱江集團銷管費用率最低，為 2.03%。萬科 A 減值損失增速最高，同比增速為 768%。濱江集團盈利能力最強，歸母凈利率為 3.68%。P8 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖9：A 股地產板塊營收排名前股地產板塊營收排名前 15 的房企利潤明細表的房企利潤明細表（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖10：A 股地產板塊營收排名前股地產板塊營收排名前 15 的房企利潤率明細表的房企利潤率明細表（年報）（年報）資料

23、來源：iFinD，東興證券研究所 1.2 資產負債表資產負債表：行業持續縮表，流動性壓力行業持續縮表，流動性壓力依然較大依然較大 行業持續縮表，資產規模持續收縮。行業持續縮表，資產規模持續收縮。2024 年地產板塊(801180.SL)102 上市房企合計總資產為 95995 億元，同比增速為-10.4%；凈資產同比增速為-9.43%；貨幣資金 7843 億元，同比增速為-12.7%。我們認為，市場走弱之下，房企的持續虧損正在顯著侵蝕凈資產規模；銷售下行之下，行業流動性依然面臨較大挑戰。東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下

24、流動性承壓 P9 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖11：A 股地產板塊總資產股地產板塊總資產（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖12：A 股地產板塊凈資產及歸母凈資產同比股地產板塊凈資產及歸母凈資產同比（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖13：A 股地產板塊貨幣資金股地產板塊貨幣資金（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 P10 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 開發類資產規模持續

25、下行，持有類資產規模小幅提升。開發類資產規模持續下行，持有類資產規模小幅提升。2024 年地產板塊(801180.SL)102 家上市房企的開發類資產規模為 51455 億元，同比增速為-13.8%；持有類資產規模為 12231 億元，同比增速為 4.21%。我們認為，行業持續下行之下，房企普遍選擇減少或者停止拿地擴張，加大存貨去化力度。傳統的開發業務面臨嚴峻挑戰之下，圍繞持有型物業開展物業經營、租賃服務等業務，不僅能夠產生穩定現金流，也能在地產發開業務下行期起到分散風險的作用。圖圖14：A 股地產板塊開發類資產股地產板塊開發類資產（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖15

26、：A 股地產板塊持有類資產股地產板塊持有類資產（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 有息負債規模未能有效壓降，短期有息負債占比提升。有息負債規模未能有效壓降，短期有息負債占比提升。2024 年地產板塊(801180.SL)102 家上市房企合計總負債為 72249 億元，同比增速為-10.7%。有息負債規模為 28811 億元，同比增速為-0.6%；其中短期負債占比 33%，去年同期為 27%。我們認為，市場持續下行之下，大量房企面臨流動性困難的局面，不僅沒有足夠的資金償還到期債務，還需要繼續通過債務融資完成保交樓任務和緩解流動性問題。同時，部分房企長期債務到期無法償還導致了短

27、期債務進一步積壓，使得債務結構進一步惡化。東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 P11 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖16：A 股地產板塊總負債股地產板塊總負債（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖17：A 股地產板塊有息負債股地產板塊有息負債（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖18：比比 A 股地產板塊短期有息負債股地產板塊短期有息負債（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 P12 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 20

28、24 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 凈負債率顯著提升，短債償付能力明顯下滑。凈負債率顯著提升，短債償付能力明顯下滑。2024 年地產板塊(801180.SL)102 家上市房企合計剔除預收款后的資產負債率為 70.6%，凈負債率為 88.3%，剔除受限資金的現金短債比為 80%；去年同期剔除預收款后的資產負債率為 69.7%，凈負債率為 76.3%，剔除受限資金的現金短債比為 108%。我們認為，由于行業景氣度的持續下行，在資產價值下滑和債務剛性的影響下，行業總體杠桿水平未能得到有效壓降，房企的凈負債率不降反升

29、。由于大部分資金處于受限狀態，房企的現金短債比顯著下滑，行業短期的流動性壓力進一步提升。圖圖19：A 股地產板塊三道紅線股地產板塊三道紅線（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 分房企來看，板塊營收分房企來看，板塊營收 top15 房企集體縮表，總資產及總負債規模均在下降。房企集體縮表，總資產及總負債規模均在下降。選取 2024 年板塊營收 top10房企來看，招商蛇口總資產規模下滑幅度最小，同比增速為-5.31%。榮安地產總負債規?？s減幅度最大，同比增速為-67.6%。濱江集團凈負債率水平最低，為-6.55%。濱江集團短期債務償付壓力最小，現金短債比為553%。圖圖20：A 股

30、地產板塊營收排名前股地產板塊營收排名前 15 的房企資產負債明細表的房企資產負債明細表（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 P13 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖21：A 股地產板塊營收排名前股地產板塊營收排名前 15 的房企三道紅線的房企三道紅線（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 1.3 現金流量表：現金流量表：經營性現金流大幅下滑，經營性現金流大幅下滑，投資支出大幅縮減投資支出大幅縮減 經營性現金流大幅下滑，經營性

31、現金流大幅下滑，投資支出大幅縮減投資支出大幅縮減。2024 年地產板塊(801180.SL)102 家上市房企合計經營活動現金流量凈額為 1062 億元，同比增速為-50.4%；投資活動現金流量凈額為-15 億元，同比增速為-97.9%;籌資活動現金流量凈額為-2155 億元，同比增速為-26.3%。我們認為，市場持續走弱之下，行業的經營活動現金流量凈額大幅下滑，房企自身造血能力面臨嚴峻挑戰；投資活動現金流量凈額大幅縮減，反映房企大幅降低了投資強度。圖圖22：A 股地產板塊經營性現金流量凈額股地產板塊經營性現金流量凈額（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 P14 東興證券東興證

32、券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖23：A 股地產板塊投資性現金流量凈額股地產板塊投資性現金流量凈額（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖24：A 股地產板塊籌資性現金流量凈額股地產板塊籌資性現金流量凈額（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 分房企來看，板塊營收分房企來看，板塊營收 top15 房企房企投資性投資性現金流量凈額多數同比下滑現金流量凈額多數同比下滑。選取 2024 年板塊營收 top15 房企來看，金地集團經營性現金流量

33、凈額同比增幅最大，同比增速為 521%。綠地控股投資性現金流出凈額同比增幅最大，同比增速為 115%。首開股份籌資性現金流量凈額同比增幅最大，同比增速為 101%。東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 P15 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖25：A 股地產板塊營收排名前股地產板塊營收排名前 15 的房企現金流量明細表的房企現金流量明細表（年報）（年報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 2.2025 年一季報綜述年一季報綜述 2.1 利潤表：利潤表：營收下行，大幅虧損，減值收窄營收下行，

34、大幅虧損，減值收窄 收入收入持續持續下滑下滑，板塊同比轉虧板塊同比轉虧。根據公司一季報，2025Q1 地產板塊(801180.SL)102 家上市房企合計實現營收 3165 億元，同比增速為-7.5%；實現歸母凈利潤-92.9 億元，同比增速為-955%。圖圖26：A 股地產板塊營業收入股地產板塊營業收入（一季報）（一季報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 P16 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖27：A 股地產板塊歸母凈利潤股地產板塊歸母凈利潤（一

35、季報）（一季報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 毛利率持續下滑，毛利率持續下滑，財務費用率提升，銷管費用率小幅下降財務費用率提升，銷管費用率小幅下降。2025Q1 地產板塊(801180.SL)102 家上市房企整體毛利率為 14.4%，扣稅毛利率為 11.6%;去年同期毛利率為 17.0%，扣稅毛利率為 13.7%。2025Q1 地產板塊(801180.SL)102 家上市房企整體銷管理費用率為 6.26%，財務費用率為 5.94%;去年同期銷管費用率為6.68%，財務費用率為 5.94%。我們認為，2025 年 Q1 核心城市的高端改善型需求的復蘇以及新貨銷售占比的提升，帶來了銷管費

36、用率的下行。圖圖28：A 股地產板塊毛利率及費用率股地產板塊毛利率及費用率（一季報）（一季報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 合聯營公司的投資收益合聯營公司的投資收益大幅下降大幅下降，資產減值損失，資產減值損失略微縮減略微縮減。2025Q1 地產板塊(801180.SL)102 家上市房企的合計投資收益為 6.51 億元，同比增速為-90.2%;資產信用減值損失為 15.4 億元，同比增速為-8.35%。我們認為，隨著老項目的充分減值與銷售占比的逐漸降低，后續減值壓力有望降低。東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動

37、性承壓 P17 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖29：A 股地產板塊投資收益股地產板塊投資收益（一季報）（一季報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖30：A 股地產板塊減值損失股地產板塊減值損失（一季報）（一季報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 2.2 資產負債表資產負債表：行業繼續縮表，行業繼續縮表，短債償付能力繼續下滑短債償付能力繼續下滑 行業行業繼續繼續縮表，資產縮表，資產負債負債規模持續收縮。規模持續收縮。2025Q1 年地產板塊(801180.SL)102 上市房企合計總資產為 94422億元，同比增速為-10.9%；總負債為 70865 億元，同

38、比增速為-11.2%；凈資產同比增速為-10.2%，持續的縮表與虧損的擴大顯著侵蝕了凈資產規模。P18 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 圖圖31：A 股地產板塊總資產股地產板塊總資產（一季報一季報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖32：A 股地產板塊凈資產及歸母凈資產同比股地產板塊凈資產及歸母凈資產同比（一季報一季報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 圖圖33：A 股地產板塊總負債股地產板塊總負債（一季報一季報）資料來源：iFinD，東興證券研

39、究所 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 P19 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 凈負債率凈負債率持續持續提升，短債償付能力提升，短債償付能力繼續繼續下滑。下滑。2025Q1 地產板塊(801180.SL)102 家上市房企合計剔除預收款后的資產負債率為 70.3%，凈負債率為 91.6%，剔除受限資金的現金短債比為 80%；去年同期剔除預收款后的資產負債率為 69.3%，凈負債率為 82.3%，剔除受限資金的現金短債比為 99.5%。圖圖34：A 股地產板塊三道紅線股地產板塊三道紅線（一季報

40、一季報）資料來源：iFinD，東興證券研究所 3.投資建議投資建議 我們認為，市場走弱之下，房企的持續虧損正在顯著侵蝕凈資產規模；銷售下行之下，行業流動性依然面臨較大挑戰。但隨著老項目的充分減值與銷售占比的逐漸降低、在房價下行趨勢減緩和止跌回穩的政策導向之下，后續減值壓力有望降低；隨著老項目的陸續結算與新項目的補充，后續的核心凈利率有望見底回升。政策層面，推動行業“止跌回穩”的政策不斷推出，奠定了以城中村改造為核心抓手，以高品質住房為發展方向的政策基調。政策短期正聚焦行業流動性修復和城中村改造發力，長期推動行業向高質量發展轉型。我們建議短期關注政策增量落地，行業“止跌回穩”帶來的估值修復機會，

41、中長期聚焦具備核心城市優質產品資源和不動產運營能力的龍頭企業。推薦保利發展、新城控股；華潤置地、龍湖集團等也有望受益。4.風險提示風險提示 銷售不及預期的風險，資產減值的風險，短期債務償還壓力帶來的流動性風險，盈利能力下滑的風險 P20 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 相關報告匯總相關報告匯總 報告類型報告類型 標題標題 日期日期 行業普通報告 統計局 70 城房價數據點評：4 月一線城市二手房環比轉跌，二三線城市二手房繼續下行 2025-05-20 行業普

42、通報告 房地產統計局 1-4 月數據點評：4 月新房銷售與新開工面積降幅均有所擴大 2025-05-20 行業普通報告 國新辦發布會地產政策點評：穩市場、促轉型，供需兩端同時發力 2025-05-07 行業普通報告 中央政治局會議點評：加力實施城市更新行動，加大高品質住房供給 2025-04-26 資料來源：東興證券研究所 東興證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 P21 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 分析師簡介分析師簡介 陳剛陳剛 清華大學金融碩士，同濟大學土木工程本科，2019 年加入東興證券

43、研究所，從事房地產行業研究。分析師承諾分析師承諾 負責本研究報告全部或部分內容的每一位證券分析師，在此申明，本報告的觀點、邏輯和論據均為分析師本人研究成果，引用的相關信息和文字均已注明出處。本報告依據公開的信息來源，力求清晰、準確地反映分析師本人的研究觀點。本人薪酬的任何部分過去不曾與、現在不與，未來也將不會與本報告中的具體推薦或觀點直接或間接相關。風險提示風險提示 本證券研究報告所載的信息、觀點、結論等內容僅供投資者決策參考。在任何情況下，本公司證券研究報告均不構成對任何機構和個人的投資建議，市場有風險，投資者在決定投資前，務必要審慎。投資者應自主作出投資決策，自行承擔投資風險。P22 東興

44、證券東興證券深度深度報告報告 房地產行業 2024 年及 2025Q1 財報綜述：行業大幅虧損，縮表之下流動性承壓 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 免責聲明免責聲明 本研究報告由東興證券股份有限公司研究所撰寫，東興證券股份有限公司是具有合法證券投資咨詢業務資格的機構。本研究報告中所引用信息均來源于公開資料，我公司對這些信息的準確性和完整性不作任何保證，也不保證所包含的信息和建議不會發生任何變更。我們已力求報告內容的客觀、公正，但文中的觀點、結論和建議僅供參考，報告中的信息或意見并不構成所述證券的買賣出價或征價，投資者據此做出的任何投資決策與本公司和作者無關。我公司及報告作者在

45、自身所知情的范圍內，與本報告所評價或推薦的證券或投資標的不存在法律禁止的利害關系。在法律許可的情況下，我公司及其所屬關聯機構可能會持有報告中提到的公司所發行的證券頭寸并進行交易，也可能為這些公司提供或者爭取提供投資銀行、財務顧問或者金融產品等相關服務。本報告版權僅為我公司所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制和發布。如引用、刊發，需注明出處為東興證券研究所，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節和修改。本研究報告僅供東興證券股份有限公司客戶和經本公司授權刊載機構的客戶使用，未經授權私自刊載研究報告的機構以及其閱讀和使用者應慎重使用報告、防止被誤導，本公司不承擔由于非授權機構

46、私自刊發和非授權客戶使用該報告所產生的相關風險和責任。行業評級體系行業評級體系 公司投資評級（A 股市場基準為滬深 300 指數，香港市場基準為恒生指數，美國市場基準為標普 500 指數）：以報告日后的 6 個月內，公司股價相對于同期市場基準指數的表現為標準定義：強烈推薦：相對強于市場基準指數收益率 15以上；推薦：相對強于市場基準指數收益率 515之間；中性：相對于市場基準指數收益率介于-5+5之間；回避：相對弱于市場基準指數收益率 5以上。行業投資評級（A 股市場基準為滬深 300 指數，香港市場基準為恒生指數，美國市場基準為標普 500 指數）：以報告日后的 6 個月內，行業指數相對于同

47、期市場基準指數的表現為標準定義：看好：相對強于市場基準指數收益率 5以上；中性：相對于市場基準指數收益率介于-5+5之間；看淡：相對弱于市場基準指數收益率 5以上。東興證券研究所東興證券研究所 北京 上海 深圳 西城區金融大街 5 號新盛大廈 B座 16 層 虹口區楊樹浦路 248 號瑞豐國際大廈 23 層 福田區益田路 6009 號新世界中心46F 郵編：100033 電話：010-66554070 傳真：010-66554008 郵編：200082 電話：021-25102800 傳真：021-25102881 郵編：518038 電話：0755-83239601 傳真：0755-23824526