港譽智慧城市服務：截至二零二四年十二月三十一日止年度的全年業績公告.pdf

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1、香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。GANGYU SMART URBAN SERVICES HOLDING LIMITED港譽智慧城市服務控股有限公司（於開曼群島註冊成立的有限公司）（股份代號：265）截至二零二四年十二月三十一日止年度的全年業績公告摘要：本 集 團 於 本 年 度 錄 得 收 入 約345.9百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約342.4百 萬 港元），較二零二三年度增加約1.0%。本集團的整體收入維持相對穩

2、定，惟其物業管理及環境衛生業務分部的收入組成出現明顯變化。由於二零二三年取得的若干項目產生完整一年的收入以及本年度增加了若干項目，導 致 物 業 管 理 分 部 的 收 入 較 二 零 二 三 年 度 有 所 增 加。然 而，環 境 衛 生 業務分部錄得的收入較二零二三年度減少，主要由於年內環境衛生業務的零星合同（非投標合同的服務）減少，以及一份環境衛生合約的屆滿阻礙本集團於本年度的收入增長。本 年 度 本 公 司 權 益 擁 有 人 應 佔 溢 利 約 為49.1百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約33.5百萬港元），較二零二三年度增加約46.6%。有關增加乃主要由於(i)環境衛生業務分部

3、的毛利增加約12.6百萬港元；(ii)本集團就終止收購該等物業及延遲交付該等物業而收取賠償總額約人民幣4.6百萬元（相當於約5.0百萬港元）；及(iii)成本控制措施有效減少銷售、一般及行政開支。儘管本集團於本年度並無如二零二三年度般錄得出售一間附屬公司收益，惟該等因素均有助本集團於本年度錄得溢利。本 年 度 本 公 司 權 益 擁 有 人 應 佔 每 股 基 本 及 攤 薄 盈 利 約 為11.66港 仙（二 零二三年：（經重列）約8.24港仙）。董事會不建議派發本年度末期股息（二零二三年：無）。1 港 譽 智 慧 城 市 服 務 控 股 有 限 公 司（本 公 司，連 同 其 附 屬 公

4、司 統 稱 本 集 團）的董事（董事）會（董事會）謹此公佈本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度（本年度）的綜合業績，連同上一財政年度（二零二三年度）的比較數字如下。綜合損益表截至二零二四年十二月三十一日止年度（以港元（港元）列示）附註二零二四年二零二三年千港元千港元收入3345,912 342,371銷售及服務成本(248,656)(257,190)毛利97,25685,181其他收入12,8256,496銷售、一般及行政開支(48,392)(51,745)應佔一間聯營公司業績(1,567)(2,013)投資物業的公平值變動(4,891)(5,564)出售一間附屬公司的收益11,882財務

5、費用4(2,185)(2,514)除稅前溢利553,04641,723所得稅6(4,168)(3,754)年內溢利48,87837,969 2 附註二零二四年二零二三年千港元千港元應佔方：本公司權益擁有人49,11433,499 非控股權益 (236)4,470 年內溢利48,87837,969 （經重列）每股基本及攤薄盈利711.66港仙8.24港仙 綜合損益表（續）截至二零二四年十二月三十一日止年度（以港元列示）3 綜合損益及其他全面收益表截至二零二四年十二月三十一日止年度（以港元列示）二零二四年二零二三年千港元千港元年內溢利48,87837,969 其他全面（虧損）收益其後重新分類或可能

6、重新分類至損益的項目：折算境外業務的匯兌差額(15,909)(17,718)折算應佔一間聯營公司其他全面收益的匯兌差額(802)(711)折算一間出售附屬公司匯兌儲備(171)(16,711)(18,600)年內全面收益總額32,16719,369 應佔方：本公司權益擁有人33,00315,381 非控股權益(836)3,988 年內全面收益總額32,16719,369 4 綜合財務狀況表於二零二四年十二月三十一日（以港元列示）附註二零二四年二零二三年千港元千港元非流動資產商譽物業、廠房及設備114,348136,179投資物業75,98474,783使用權資產25,58525,142無形資產

7、78157於一間聯營公司的投資22,68625,055預付款項、按金及其他應收款項826,200遞延稅項資產4,9332,650 243,614290,166 流動資產存貨15,05915,330應收貿易賬款9158,46790,362合約資產16,85441,826應收一間聯營公司款項56,18563,802預付款項、按金及其他應收款項854,11441,093原到期日超過三個月的定期存款70,784現金及現金等值項目86,350201,373 387,029524,570 流動負債應付貿易賬款1032,57030,071合約負債29,68326,820其他應付款項62,96465,616應

8、付稅項15,1719,460租賃負債9,0477,933 149,435139,900 流動資產淨值237,594384,670 總資產減流動負債481,208674,836 5 附註二零二四年二零二三年千港元千港元非流動負債租賃負債37,31341,284遞延稅項負債10,34411,416 47,65752,700 資產淨值433,551622,136 股本及儲備股本1164,61064,610永久可換股證券55,668296,274儲備207,262233,931 本公司權益擁有人應佔權益327,540594,815永久債券80,000非控股權益26,01127,321 權益總值433,

9、551622,136 綜合財務狀況表（續）於二零二四年十二月三十一日（以港元列示）6 綜合財務報表附註（除非另有註明，否則以港元列示）1 一般事項本公司為一間於開曼群島註冊成立的獲豁免有限公司，而其股份在香港聯合交易所有限公司（聯交所）主板上市。根據開曼群島公司註冊處處長於二零二四年七月十日發出之更改名稱註冊證書及香港公司註冊處處長於二零二四年八月一日發出之註冊非香港公司更改名稱註冊證書，本公司之名稱由東勝智慧城市服務控股有限公司更改為港譽智慧城市服務控股有限公司，自二零二四年七月十日起生效。本 公 司 的 註 冊 辦 事 處 地 址 及 主 要 營 業 地 點 分 別 位 於P.O.Box

10、31119 Grand Pavilion,Hibiscus Way,802 West Bay Road,Grand Cayman,KY1-1205,Cayman Islands及香港金鐘夏愨道18號海富中心一期29樓B03室。本公司的主營業務為投資控股。本集團主要從事住宅及商業物業的物業管理及租賃服務業務、環 境 衛 生 業 務、綜 合 發 展 業 務 及 多 樣 化 旅 遊 產 品 及 服 務 業 務。董 事 認 為，本 公 司 的 直接及最終控股公司為於英屬維京群島（英屬維京群島）註冊成立的東勝置業集團控股有限公 司，其 由 石 保 棟 先 生（石 先 生，本 公 司 控 股 股 東、本

11、公 司 前 執 行 董 事 及 前 行 政 總 裁）全資擁有。綜合財務報表以本集團的功能貨幣港元（港元）呈列，惟於中華人民共和國（中國）成立的附屬公司的功能貨幣為人民幣（人民幣）。除非另有註明，否則所有金額已約整至最接近的千位數。2 主要會計政策編製基準綜合財務報表已按照香港會計師公會（香港會計師公會）頒佈的香港財務報告準則（香港財務報告準則，其包括所有適用的個別香港財務報告準則、香港會計準則（香港會計準則）及詮釋）以及香港公認之會計原則而編製。該等綜合財務報表亦符合聯交所證券上市規則（上市規則）及公司條例的適用披露規定。綜合財務報表乃按照與本集團於二零二三年的綜合財務報表所採用會計政策一致的

12、基準編製，惟採用下列與本集團相關及於本年度生效的新訂經修訂的香港財務報告準則除外。7 採納新訂經修訂香港財務報告準則香港會計準則第1號（修訂本）：負債分類為流動或非流動該等修訂旨在透過幫助公司釐定財務狀況表中具有不確定結算日期的債務及其他負債是否應分類為流動（於一年內到期或可能到期結算）或非流動，以提高應用有關規定的一致性。對於公司可透過將其轉換為權益進行結算的債務，該等修訂亦澄清了分類規定。該等修訂對綜合財務報表中任何項目的計量、確認或呈列並無影響。香港會計準則第1號（修訂本）：附帶契諾的非流動負債該等修訂訂明於報告日期後遵守的契諾不會影響於報告日期將債務分類為流動或非流動。反之，該等修訂要

13、求公司於綜合財務報表附註披露與該等契諾有關的資料。採納該等修訂對綜合財務報表並無任何重大影響。香 港 詮 釋 第5號（修 訂 本）：財 務 報 表 之 呈 列借 款 人 對 包 含 可 隨 時 要 求 償 還 條 款 的 定 期 貸款的分類本詮釋因香港會計準則第1號的修訂將負債分類為流動或非流動以及附帶契諾的非流動負債而修改，以統一相應的措辭惟結論並無變化。採納該等修訂對綜合財務報表並無任何重大影響。香港會計準則第7號及香港財務報告準則第7號（修訂本）：供應商融資安排該等修訂引入新的披露規定，以提高供應商融資安排的透明度及其對實體的負債、現金流量及流動資金風險的影響。採納該等修訂對綜合財務報表

14、並無任何重大影響。香港財務報告準則第16號（修訂本）：售後租回交易中的租賃負債該等修訂要求賣方承租人於期後以其不會確認與其所保留使用權有關的任何收益或虧損金額的方式，釐定售後租回所產生的租賃付款。新要求不會防止賣方承租人於損益確認與部分或全面終止租賃有關的任何收益或虧損。採納該等修訂對綜合財務報表並無任何重大影響。8 香港財務報告準則的未來變動於綜合財務報表授權日期，香港會計師公會已頒佈下列與本集團相關且於本年度尚未生效的新訂經修訂香港財務報告準則，而本集團並無提早採納該等準則。香港會計準則第21號（修訂本）缺乏可兌換性1香港財務報告準則第9號及 香港財務報告準則第7號（修訂本）金融工具分類及

15、計量的修訂2香港財務報告準則年度改進第11卷2香港財務報告準則第9號及 香港財務報告準則第7號（修訂本）涉及依賴自然能源生產電力的合同2香港財務報告準則第18號財務報表的呈報及披露3香港財務報告準則第19號非公共受託責任附屬公司：披露3香港財務報告準則第10號及 香港會計準則第28號（修訂本）投資者與其聯營公司或合營企業之間的資產出售或 注資41 於二零二五年一月一日或之後開始的年度期間生效2 於二零二六年一月一日或之後開始的年度期間生效3 於二零二七年一月一日或之後開始的年度期間生效4 生效日期待定董事預計，於未來期間採納上述新訂經修訂香港財務報告準則將不會對本集團業績造成任何重大影響。9

16、3 收入及分部報告(a)收入收入指根據香港財務報告準則第15號就轉移貨物及服務而收取或預期將收取的代價，以及租賃服務產生的租賃收入根據香港財務報告準則第16號確認。本年度已確認的各重大類別收入的金額如下：二零二四年二零二三年千港元千港元香港財務報告準則第15號項下的客戶合約收入，於一段時間內確認：固定價格 物業管理服務181,650158,461 推廣、活動策劃及諮詢服務992 旅遊景點相關收入5,9228,276 187,572167,729浮動價格 環境衛生服務129,643147,357 317,215315,086其他來源收入：租賃收入28,69727,285 345,912342,3

17、71 香 港 財 務 報 告 準 則 第15號 項 下 的 客 戶 合 約 收 入 分 拆 於 本 業 績 公 告 的 分 部 披 露 附 註3(b)內列示。10(b)分部報告為分配資源並評估分部表現而向執行董事（即主要營運決策者）呈報的資料集中於各經營分部所交付貨品及服務的類型。本集團的經營分部如下：可報告分部：物業管理分部，涉及於中國提供住宅及商業物業的物業管理及租賃服務。環境衛生分部，涉及於中國為城市及農村地區提供環境衛生服務。綜合發展分部，涉及於中國開發及經營旅遊及文化景點以及提供推廣、活動策劃及諮詢服務。多樣化旅遊產品及服務分部，包括於中國主要向企業客戶提供旅遊相關及其他服務。(i)

18、分部業績、資產及負債分部表現乃根據可報告分部溢利（虧損）（其為除稅前經調整溢利（虧損）的指標）予以評估。除稅前經調整溢利（虧損）乃貫徹以本集團的除稅前溢利（虧損）計量，惟財務費用以及總公司及企業收入及開支不包括於該計量之中。分部資產及負債包括所有資產及負債，惟集中管理的現金及現金等值項目、原到期日超過三個月的定期存款以及總公司及企業資產及負債除外。11 於本年度及二零二三年度按收入確認時間分拆的客戶合約收入，以及本集團主要 高 級 行 政 管 理 層 就 資 源 分 配 及 評 估 分 部 表 現 而 獲 提 供 的 有 關 本 集 團 可 報 告分部的資料載列於下文。物業管理環境衛生綜合發展

19、多樣化旅遊產品及服務總額二零二四年二零二三年二零二四年二零二三年二零二四年二零二三年二零二四年二零二三年二零二四年二零二三年千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元按收入確認時間分拆：於一段時間內181,650158,461129,643147,3575,9229,268317,215315,086租賃收入28,69727,28528,69727,285 可呈報分部收入210,347185,746129,643147,3575,9229,268345,912342,371 分部業績37,98041,04326,7128,412(3,548)(5,543)8014,52761

20、,22458,439 企業及其他未分配收入及開支淨額(5,993)(14,202)財務費用(2,185)(2,514)除稅前溢利53,04641,723 分部資產180,284158,415160,792149,598197,203228,5321,5954,005539,874540,550 企業及其他未分配資產90,769274,186 630,643814,736 總資產分部負債125,112114,40641,81647,03324,19927,210605936191,732189,585 企業及其他未分配負債5,3603,015 總負債197,092192,600 12 物業管理環

21、境衛生綜合發展多樣化旅遊產品及服務企業及其他未分配項目總額二零二四年二零二三年二零二四年二零二三年二零二四年二零二三年二零二四年二零二三年二零二四年二零二三年二零二四年二零二三年千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元其他分部資料：攤銷及折舊1,12860716,09823,7425,2023,581467937957022,85328,579資本支出8,9692,5861,1346,141182453,15313,4388,772投資物業的公平值變動(4,891)(5,564)(4,891)(5,564)出售投資物業及租賃負債的虧損淨額3939出售一間附屬公司

22、之收益11,88211,882應佔一間聯營公司業績(1,567)(2,013)(1,567)(2,013)於銷售、一般及行政開支確認的其他應收款項 壞賬計提（撥回）262136131(3,289)(308)136(3,204)於銷售、一般及行政開支確認的應收貿易賬款虧 損撥備計提（撥回）4,8601,113(667)206(1,684)(314)(695)(352)1,814653於銷售、一般及行政開支確認的合約資產虧損 撥備（撥回）計提(1,049)1,074(1,049)1,074產生租賃收入的投資物業的直接經營開支2,4331,8332,4331,833撇銷物業、廠房及設備2525 (i

23、i)地域資料下表載列有關本集團對外客戶收入及本集團非流動資產（不包括於一間聯營公司 的 投 資 及 遞 延 稅 項 資 產）的 地 域 分 佈 資 料?？?戶 的 地 域 分 佈 乃 按 照 商 品 及 服務所售或提供的地點區分。指定資產的地域分佈按資產實際所在位置或營運所在地點區分。對外客戶收入非流動資產二零二四年二零二三年二零二四年二零二三年千港元千港元千港元千港元香港4,2341,460中國大陸345,912342,371211,761261,001 345,912342,371215,995262,461 13(iii)主要客戶資料對本集團總收入貢獻10%或以上的客戶收入如下：二零二四

24、年二零二三年千港元千港元客戶A（附註）39,28848,960客戶B79,17875,997 附註：指 在 物 業 管 理 分 部（二 零 二 三 年：物 業 管 理 分 部 及 綜 合 發 展 分 部）項 下來自由石先生及東勝房地產開發集團有限公司（東勝房地產）（由石先生擁有95%權益）控制的關聯公司的收入。4 財務費用二零二四年二零二三年千港元千港元租賃負債利息2,1612,463其他借款利息51其他利息開支24 2,1852,514 14 5 除稅前溢利除稅前溢利乃經扣除（計入）下列項目後得出：二零二四年二零二三年千港元千港元員工成本，包括董事酬金工資、薪金及其他福利86,95286,4

25、47界定供款計劃供款11,74512,211以權益結算以股份支付開支73315 98,77098,973 其他項目核數師酬金：審核服務1,7001,341 非審核服務32190計入銷售、一般及行政開支的無形資產攤銷1632計入服務成本及銷售、一般及行政開支的折舊（如適用）：物業、廠房及設備21,24226,437 使用權資產1,5952,110已售存貨成本5188虧損撥備計提（撥回）應收貿易賬款1,814653 合約資產(1,049)1,074出售投資物業及租賃負債的虧損淨額39撇銷物業、廠房及設備25產生租賃收入的投資物業的直接經營開支2,4331,833其他應收款項壞賬計提（撥回）136(

26、3,204)匯兌收益淨額(1,766)(262)15 6 所得稅二零二四年二零二三年千港元千港元即期稅項中國企業所得稅本年度10,3685,376上年度超額撥備(1,737)遞延稅項稅項虧損及暫時性差額撥回(4,463)(1,622)4,1683,754 附註：(i)於 本 年 度 及 二 零 二 三 年 度，本 集 團 就 稅 務 目 的 而 言 於 香 港 均 產 生 虧 損，因 此 於 兩 個年度均無計提香港利得稅。(ii)根據開曼群島及英屬維京群島的規則及規例，本公司及於開曼群島及英屬維京群島註冊成立的本集團附屬公司於開曼群島及英屬維京群島免徵所得稅。(iii)於本年度及二零二三年度，

27、已就中國所產生的估計應課稅溢利按5%稅率計提小微企業的中國企業所得稅（企業所得稅）。除就小微企業的企業所得稅外，於中國經營的中國企業所得稅根據有關現行法律、詮釋及慣例按本年度估計應課稅溢利的25%（二零二三年：25%）計算。7 每股盈利本公司每股基本及攤薄盈利乃基於以下數據計算：二零二四年二零二三年千港元千港元本公司權益擁有人應佔溢利49,11433,499已派付永久可換股證券持有人的分派(18,982)(10,037)永久可換股證券持有人應計分派(2,100)30,13221,362 16 二零二四年二零二三年股數股數千股千股（經重列）用以計算每股基本盈利的普通股加權平均數258,44225

28、8,442 用於計算本年度每股基本虧損及攤薄虧損的普通股加權平均數已作出追溯調整，以反映本年度的股份合併（股份合併）（附註11）的影響。本年度及二零二三年度的每股攤薄盈利計算並未假設永久可換股證券的轉換及根據股份獎勵計劃項下發行的若干股份，因為該等年度內的假設轉換及發行將對所列示的每股基本盈利金額產生反攤薄效應。8 預付款、按金及其他應收款項根據河北祈福乾悅房地產開發有限公司（祈福乾悅，由東勝房地產開發集團有限公司（由石 先 生 擁 有95%股 權）擁 有51%權 益）與 河 北 港 譽 智 慧 物 業 服 務 有 限 公 司（港 譽 物 業）所 訂立日期為二零二二年一月二十日的買賣協議，港譽

29、物業收購位於中國河北省石家莊市的47個商業單位（該等物業），總現金代價為人民幣22,876,000元（相當於約26,467,000港元）（代價）。代價已於二零二二年一月悉數結清。根據日期為二零二四年二月二十九日的公告，其已獲祈福乾悅告知，開發項目將會延遲。於二零二四年四月十九日，雙方訂立和解協議，據此，本集團收取三個位於中國河北省石家 莊 市 的 商 用 物 業 作 為 賠 償，金 額 為2,742,000港 元。所 有 商 用 物 業 均 確 認 為 投 資 物 業，且於截至二零二四年十二月三十一日止年度已出租以收取租金收入。由於該等物業未能於二零二四年十二月三十一日或之前交付，管理層決定終

30、止交易，並要求 祈 福 乾 悅 退 還 代 價 連 同 因 逾 期 交 付 而 產 生 的 罰 款。代 價 及 罰 款 為26,500,000港 元 已 於 二零二五年一月收到。17 9 應收貿易賬款二零二四年二零二三年千港元千港元應收貿易賬款來自第三方116,72555,450 來自關聯公司（本公司控股股東兼前董事石先生 於其中擁有實益權益）53,18245,087 169,907100,537虧損撥備(11,440)(10,175)158,46790,362 就物業管理分部的第三方客戶而言，本集團按年度或半年度基準收取物業管理費，且通常在發出即期票據後到期付款。就其他業務分部而言，本集團向

31、其客戶授予1至90日的貸款期。應收貿易賬款（扣除虧損撥備）按發票日期的賬齡分析概述如下：二零二四年二零二三年千港元千港元90日內62,00138,49291日至180日34,76923,077181日至365日48,98623,237365日以上12,7115,556 158,46790,362 本年度於損益確認應收貿易賬款虧損撥備1,814,000港元（二零二三年：653,000港元）。18 10 應付貿易賬款二零二四年二零二三年千港元千港元應付貿易賬款 向第三方31,79729,892 向關聯公司（本公司控股股東兼前董事石先生於 其中擁有實益權益）773179 32,57030,071 應

32、付貿易賬款按發票日期的賬齡分析概述如下：二零二四年二零二三年千港元千港元90日內12,65913,49591日至180日5,3042,515181日至365日4,3963,173365日以上10,21110,888 32,57030,071 預計所有應付貿易賬款將於一年內清償或於要求時償還。19 11 股本二零二四年二零二三年 普通股數目普通股數目千股千港元千股千港元法定：於年初每股面值0.005港元的普通股20,000,000100,00020,000,000100,000減：股份合併（附註）(19,600,000)於年末每股面值0.25 港元（二零二三年：0.005港元）的普通股400,0

33、00100,00020,000,000100,000 已發行及繳足：於年初每股面值0.005港元的普通股12,922,07564,61012,922,07564,610減：股份合併（附註）(12,663,633)於年末每股面值0.25港元（二零二三年：0.005港元）的普通股258,44264,61012,922,07564,610 附註：根據本公司股東於二零二四年十二月二日舉行的股東特別大會上通過的普通決議案，本公司股本中每五十股每股面值0.005 港元之已發行及未發行股份合併為一股每股面值0.25港元之股份，自二零二四年十二月四日起生效。12 股息董事會不建議派發本年度末期股息（二零二三年

34、：無）。20 管理層討論及分析本 集 團 堅 持 以 人 為 本，服 務 至 誠的 企 業 核 心 價 值 及 全 心 全 意，全 為 您的 服務 理 念，致 力 優 先 考 慮 客 戶 滿 意 度 及 信 任。透 過 更 高 效 改 善 服 務 品 質 以 及 提 升物業管理服務及環境衛生服務，本集團擬為本公司股東（股東）、客戶及其他持份者創造更多卓越價值，同時秉持堅定不移的合法性及道德標準。本 集 團 非 常 著 重 持 盈 保 泰策 略。本 集 團 透 過 採 取 審 慎 的 投 資 及 發 展 策 略，保持可持續盈利能力。行業概況、業務策略及業務回顧本集團有四個可呈報經營分部，即(i)

35、物業管理業務；(ii)環境衛生業務；(iii)綜合發展業務；及(iv)多樣化旅遊產品及服務業務。經 過 多 年 發 展，除 綜 合 發 展 業 務 及 多 樣 化 旅 遊 產 品 及 服 務 業 務 外，所 有 可 呈 報經 營 分 部 均 已 成 熟。本 集 團 已 規 劃 穩 健 擴 張 策 略，其 經 考 慮 收 購 或 有 機 成 長 的機會。然而，該策略受到營商環境不利變化、激烈競爭以及近期中國經濟放緩所帶來的挑戰所阻礙。本 集 團 於 本 年 度 錄 得 收 入 約345.9百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約342.4百 萬 港 元），較二零二三年度增加約1.0%。本 集 團

36、於 本 年 度 錄 得 溢 利 約48.9百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約38.0百 萬 港 元），較 二零二三年度增加約28.7%。下文載列本集團各主要業務於本年度的表現回顧。21 物業管理業務近年，中國政府對物業管理行業的政策主要聚焦於建立並完善規範化的管理體系，進而推動物業服務行業的高品質發展。為了滿足民眾對美好居住生活環境的需求，加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級是必需的，與 十四五規劃的總體方向一致。國 家 發 改 委 發 佈 的 產 業 結 構 調 整 指 導 目 錄（二 零 二 四 年 版 本），自 二 零 二 四 年二月一日起施行，將物業管理服務納入鼓勵

37、類商務服務業，標誌著行業定位提升。好房子好服務 內涵逐漸明晰，好房子 的標準為安全、舒適、綠色和智慧，好服務 對應著優質的物業服務和生活服務。港 譽 物 業 及 其 附 屬 公 司（港 譽 物 業 集 團）為 本 集 團 物 業 管 理 業 務 的 旗 艦 公 司，擁 有ISO 9001（質 量 管 理 體 系）、ISO 14001（環 境 管 理 體 系）及ISO 45001（職 業 健 康與安全管理體系）認證。港譽物業服務得益於綜合實力及服務質量，於本年度榮獲多個獎項，包括但不限於以下：獎項名稱頒獎機構二零二四中國物業企業服務力百強企業二零二四年度服務力住宅標桿項目上 海 克 而 瑞 資

38、訊 技 術 有 限 公 司 及北京中物研協資訊科技有限公司上 海 克 而 瑞 資 訊 技 術 有 限 公 司 及北京中物研協資訊科技有限公司 22 獎項名稱頒獎機構二零二四年度服務力公建標桿項目二零二四中國物業管理卓越標桿項目張家口市二零二四年度環境衛生工作優秀班組二零二四年度河北省物業管理行業先進單位二零二四年度石家莊市物業管理省會知名品牌上 海 克 而 瑞 資 訊 技 術 有 限 公 司 及北京中物研協資訊科技有限公司上 海 克 而 瑞 資 訊 技 術 有 限 公 司 及北京中物研協資訊科技有限公司張 家 口 市 城 市 管 理 綜 合 行 政 執 法局河北省物業管理行業協會石家莊市物業管

39、理協會 23 於本年度，港譽物業集團除提升現有項目服務質量外，亦著力擴大經營規模，讓物 業 管 理 組 合 多 樣 化。於 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日，港 譽 物 業 集 團 管 理 的 合約總建築面積約為8.5百萬平方米（二零二三年：約11.8百萬平方米）?？偨êB面積主 要 包 括 住 宅 物 業、商 業 物 業、寫 字 樓、售 樓 處、高 校、醫 院、政 府 大 樓 及 其 他公共設施等相關區域。其中一個在中國河北省石家莊市的大型度假村項目於年內 合 約 屆 滿，其佔地約3.6百萬平方米，導致本年內物業管理項目的總建築面 積減 少。另 一 方 面，二 零 二 三 年 取

40、 得 的 若 干 項 目 產 生 完 整 一 年 的 收 入 以 及 本 年 度增 加 若 干 項 目，導 致 本 集 團 於 本 年 度 的 物 業 管 理 收 入 增 加，顯 示 本 集 團 已 成 功擴大其物業管理組合及產生額外收入。透過將其組合多樣化為本集團保持著更穩定及可持續的收入來源。為進一步擴大本集團的租賃相關服務規模，本公司附屬公司港譽物業與祈福乾悅（由東勝房地產擁有51%權益（東勝房地產由石先生擁有95%權益）訂立買賣協議，以 收 購 紫 晶 悅 和 中 心(位 於 中 國 河 北 省 石 家 莊 市 長 安 區 豐 雅 路2號 紫 晶 悅 和中 心 南 區1號 樓17樓 及

41、18樓）47個 商 業 單 位，估 計 總 建 築 面 積 約 為2,563平 方 米。預期該等物業將於二零二三年十二月三十一日或之前（計劃完成日期）完成交付，而本集團計劃以經營租賃安排運營紫晶悅和中心物業。由於新型冠狀病毒疫情及 中 國 環 保 政 策 的 影 響，計 劃 完 成 日 期 已 受 到 影 響，並 延 遲 至 二 零 二 四 年 十 二月 三 十 一 日 或 之 前。然 而，鑒 於 祈 福 乾 悅 因 中 國 環 境 保 護 政 策 導 致 該 等 物 業 所屬發展項目之竣工日期存在不確定因素，而無法於新交付日期或之前將該等物業交付予本集團，因此祈福乾悅與港譽物業訂立終止契約，

42、據此，訂約方相互同意即時終止該等協議，同時祈福乾悅須於終止生效日期後15個營業日內悉數退還 已 付 代 價（約 人 民 幣22.9百 萬 元（相 當 於 約24.3百 萬 港 元），並 按 該 等 協 議 所 規定支付有關其他款項（如有）。有關收購該等物業的進一步詳情，請參閱本公司日期為二零二二年一月二十日、二零二二年一月二十一日、二零二四年一月二日及二零二四年二月二十九日的公告。24 東勝房地產及其附屬公司為本集團提供有關其房地產項目物業管理服務的商機。於二零二一年十二月一日，本公司與東勝房地產訂立框架協議，據此，東勝房地產同意委任本集團提供物業管理服務及商業物業及商戶管理服務，期限自二零二

43、一年十二月一日起至二零二三年十二月三十一日止，讓本集團經營其物業管理業務。根據上市規則第14A章，該等服務構成本公司的持續關連交易，而獨立股東已於二零二二年三月十六日舉行的股東特別大會上以投票方式批準相關框架協議及其項下擬進行的交易。於 二 零 二 三 年 十 二 月 四 日，本 公 司 與 東 勝 房 地 產 訂 立 重 續 框 架 協 議（二 零 二 四年框架協議），據此，東勝房地產同意委任本集團提供物業管理服務、商用物業及商戶管理服務及環境衛生工程服務，期限自二零二四年一月一日起至二零二六年十二月三十一日止。根據上市規則第14A章，二零二四年框架協議項下擬進行的服務構成本公司之持續關連交

44、易，而獨立股東於二零二四年一月十八日舉行之本公司股東特別大會上以投票表決方式批準二零二四年框架協議及據此擬進行之交易。於 本 年 度，向 東 勝 房 地 產 及 其 附 屬 公 司 提 供 的 相 關 服 務 為 本 集 團 收 入 貢 獻 約39.3百萬港元（二零二三年：約48.0百萬港元）。隨 著 本 集 團 致 力 於 發 展 其 物 業 管 理 業 務，於 本 年 度，本 集 團 於 物 業 管 理 業 務 錄得收入（包括物業管理服務及租賃收入）約210.3百萬港元（二零二三年：約185.7百萬港元），增長約13.2%。25 環境衛生業務中國政府為了確保環保工作與經濟發展相協調，環境保

45、護被納入國民經濟與社會發展計畫,全方位推動環衛行業綠色、智慧轉型。二零二四年，中國政府實施了多項支持環境衛生行業的政策及措施，包括促進城鄉環?；A設施的投資及建設，加強城鄉社區公共服務及公共衛生服務等重點領域的政府採購服務改革，以及加快完善垃圾收集處理系統以推動智慧垃圾分類設施建設。本集團繼續透過納入先進清潔技術及採納更高效及可持續的工作，升級其環境衛生服務組合以滿足客戶需要。本集團繼續提供全面的清潔、維護及廢棄物管理解決方案。同 時，中 國 政 府 亦 嚴 格 實 施 環 境 衛 生 行 動 計 劃，包 括 加 強 對 問 題 整 改 落 實 狀 況的監督、檢查及反饋。以滿足客戶需要及納入先

46、進實踐為重點，該行業正在蓬勃發展，並為加強公共衛生及清潔作出貢獻。值得注意的是，中國政府近期已出臺的國家城鄉環衛清潔服務標準。該等標準旨在進一步規範行業、提高服務質量，並 提 高 污 染 排 放 標 準。以 中 國 滄 州 市 為 例，廢 物 焚 燒 設 施 現 在 僅 允 許 符 合 國 家第 六 階 段 排 放 標 準 的 車 輛 進 入 廢 物 焚 燒 區，以 減 少 空 氣 污 染。本 公 司 於 二 零 二三年下半年投資購置環保車輛。更嚴格的行業標準及更高的環境規範迫使公司升級其環境衛生業務車輛。此外，先進的設備和機械可以節省人力，從而降低員工成本，令本集團獲益。於 本 年 度，環

47、境 衛 生 業 務 分 部 錄 得 的 收 入 較 二 零 二 三 年 度 減 少，主 要 由 於 年 內環 境 衛 生 業 務 的 零 星 合 同（非 投 標 合 同 的 服 務）比 二 零 二 三 年 度 減 少，以 及 本 集團於中國河北省的一項環境衛生服務項目於二零二四年第二季合約屆滿。另一方 面，本 集 團 在 滿 足 中 國 政 府 部 門 嚴 格 服 務 標 準 的 能 力 有 所 提 升，從 而 降 低 了本年度錄得的罰款，抵銷部分本集團合約收入的減少。26 於本年度，本集團錄得來自環境衛生服務業務的收入約129.6百萬港元（二零二三年：約147.4百萬港元）。本集團透過改善人

48、員優化及將部分工作外判予分包商處理、推出節省成本措施，以降低直接人工成本及營運成本，對本年度衛生環境服務業務的毛利率作出重大改善。在 本 年 度，本 集 團 面 臨 收 取 客 戶 服 務 費 的 挑 戰，其 由 於 中 國 持 續 的 經 濟 狀 況 而有 所 延 遲。應 收 賬 款 收 回 週 期 的 延 長（尤 其 是 政 府 部 門 客 戶）已 顯 著 影 響 本 集 團的現金流。然而，在二零二四年，河北省政府舉行了一次專門的城市管理會議，其於會上要求所有地方市、縣及區政府優先並確保及時支付包括垃圾收集、轉運、處理及污水處理等關鍵環境衛生服務的費用。雖然此舉的效益可能需要一段時間方可顯

49、現，惟其旨在緩解本集團的財務負擔及現金流挑戰。由於行業標準及合規要求不斷提高，預計環境衛生公司在維持利潤率方面將面臨更多的重大障礙。為成功應對該等難題，本集團將抓緊適當時間及機會，維持其服務範圍、增進現有客戶關係、實施創新機械化策略以及擴大其現有客戶群，以確保收入穩定增長。此外，本集團旨在提升經營效率，優化工作流程，並降低往後年度的行政及經營成本。27 本集團將繼續實施以下措施，包括但不限於：1.進行定期及適時機械設備維護，以確保最佳表現及降低維修成本；2.透過聯合作業提高機械化程度，以提高效率，並取代人工操作；3.定期為僱員實施安全培訓計劃、強調安全規程的重要性以及盡可能減少事故的發生；及4

50、.就作業工具及生產材料的損耗實施嚴格的控制，以有效管理材料消耗成本。綜合發展業務於 本 年 度，本 集 團 的 綜 合 發 展 業 務 包 括 旅 遊 景 區 及 文 化 景 點 的 經 營 管 理、旅 遊相關設施的發展及營運以及提供推廣、活動策劃及諮詢服務。因此，於本年度，綜合發展業務包括：(i)旅遊景點相關服務；及(ii)推廣、活動策劃及諮詢服務。(a)旅遊景點相關收入本 集 團的非全資附屬公司河 北土門旅遊開發有限公司（土門旅遊）在中 國河北省石家莊市擁有並經營一個旅遊景區及文化景點，產生旅遊景點相關收入。於二零二四年，土門旅遊錄得收入約5.9百萬港元（二零二三年：約8.3百萬港元）。土

51、門旅遊的收入減少乃由於不利天氣狀況、購物商場空置率高企、鄰近村民自主經營導致競爭加劇以及若干商戶缺乏獨特且具競爭力的產品。該等合併因素導致本年度收入減少。於本年度，土門旅遊的毛利約為5.0百萬港元（二零二三年：約7.3百萬港元）。毛利減少乃由於本年度收入減少。28 整 體 而 言，本 集 團 參 與 旅 遊 及 文 化 景 點 管 理 與 政 府 的 發 展 規 劃 一 致，並 旨在發揮地區文化及生態優勢以改善綜合發展業務的盈利能力。本 集 團 亦 在 中 國 從 事 旅 遊 相 關 設 施 開 發 業 務。於 本 年 度，位 於 中 國 河 北 省石 家 莊 市 鹿 泉 區 白 鹿 泉 鄉

52、東 土 門 村2018-48號 地 塊 總 面 積 為14,637平 方 米 的一幅土地正處於規劃階段，並於本集團於二零二四年十二月三十一日的綜合財務報表中確認為存貨，賬面值約為14.9百萬港元（二零二三年：約15.1百萬港元）。根據本集團與地方政府單位訂立日期為二零二一年十月二十八日的協議，一幅位於中國河北省石家莊市地盤總面積約為21,647平方米的土地（於二零二零年十二月三十一日的綜合財務報表中確認為存貨，賬面值約為102.3百萬港元）已於二零二一年退還予地方政府，代價約為人民幣85.0百萬元（相當於約102.2百萬港元）。於二零二四年十二月三十一日，應收政府部門結餘約為人民幣3.5百萬元

53、（二零二三年：人民幣10.0百萬元），相當於約3.7百萬港元（二零二三年：約11.0百萬港元），預期於二零二五年六月或之前收回。(b)推廣、活動策劃及諮詢服務由於東勝房地產及其附屬公司（本集團推廣、活動策劃及諮詢服務的主要客戶）自二零二三年以來的銷售及營銷策略發生變化，本集團推廣、活動策劃及諮詢服務的需求大幅下跌。於本年度，本集團並無錄得任何推廣、活動策劃及諮詢服務所產生的收入（二零二三年：約1.0百萬港元）。29 多樣化旅遊產品及服務業務本集團多樣化旅遊產品及服務分部主要為中國客戶提供出境旅遊相關服務。由 於 本 集 團 專 注 於 其 他 業 務（如 物 業 管 理 及 環 境 衛 生），

54、故 本 集 團 於 二 零 二 三 年及 二 零 二 四 年 並 無 於 該 分 部 錄 得 收 入?；?於 中 國 已 恢 復 出 境 旅 遊，本 集 團 將 重估 週 邊 業 務 環 境，並 為 該 業 務 分 部 作 出 適 當 安 排，以 為 本 公 司 及 其 股 東 取 得 整體最佳利益。未來展望展望未來，本集團致力恪守社會責任，為客戶提供優質服務，為更優質生活帶來貢獻。同時，本集團旨在藉此提升其品牌價值。為保障收入來源的穩定性及促進可持續增長，本集團優先選擇高質量項目及保留了有按時付款記錄的客戶。鑑 於 中 國 激 烈 競 爭 及 嚴 格 的 法 規，特 別 是 在 物 業 管

55、理 及 環 境 衛 生 領 域，本 集 團採取了積極策略及全面計劃，以應對市場挑戰，監控市場動態，並回應政府政策的變化。本集團將持續調整市場策略，以迅速滿足政府政策，最終提高服務質量、業務增長及客戶穩定性。本集團亦透過利潤分享安排探索與目標客戶的潛在合作，或向目標客戶收購控股權以增強其投資組合並提高回報。30 在業務擴展方面，本集團正積極尋求收購機會，特別著眼於物業管理、旅遊業及環 境 服 務 分 部。本 集 團 亦 計 劃 收 購 商 業 及 住 宅 物 業 以 供 租 賃，以 豐 富 物 業 租 賃組合並拓展來自租賃的穩定收入來源?？?括 而 言，本 集 團 的 核 心 目 標 圍 繞 優

56、 先 考 慮 長 期 增 長、通 過 輕 資 產 投 資 模 式 減輕風險，以及通過策略性收購及物業租賃擴展其全球業務。透過實施該等策略，本集團旨在鞏固其財務狀況，便其投資組合多樣化，並為其持份者帶來重大利益。財務回顧物業管理業務有 關 物 業 管 理 業 務 的 業 務 表 現 的 進 一 步 詳 情 載 於 管 理 層 討 論 及 分 析項 下 行業概況、業務策略及業務回顧 項下 物業管理業務 一節。受益於物業管理分部的業務發展及業績，本集團於本年度錄得物業管理及租賃服 務 收 入 約210.3百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約185.7百 萬 港 元），較 二 零 二 三 年 度 同

57、期增加約13.2%。環境衛生業務有關環境衛生業務的業務表現的詳情載於 管理層討論及分析 中 行業概況、業務策略及業務回顧 內 環境衛生業務 一節。於 本 年 度，本 集 團 提 升 滿 足 中 國 政 府 部 門 審 核 客 戶 的 嚴 格 服 務 標 準 的 能 力，導致罰款降低，抵銷部分本集團環境衛生業務零星合約收入的減少。於本年度，本集團環境衛生服務業務錄得收入約129.6百萬港元（二零二三年：約147.4百萬港元），較二零二三年度同期減少約12.1%。31 綜合發展業務綜合發展業務的業務表現詳情載於 管理層討論及分析 中 行業概況、業務策略及業務回顧 項下 綜合發展業務 一節。由 於

58、競 爭 加 劇 等 不 利 因 素，導 致 旅 遊 景 點 相 關 業 務 規 模 縮 減。本 集 團 於 本 年 度錄得來自旅遊景點相關收入約5.9百萬港元（二零二三年：約8.3百萬港元），較二零二三年度減少約28.9%。由於東勝房地產的銷售及營銷策略發生改變，本集團於本年度並無錄得任何來自推廣、活動策劃及諮詢服務的收入（二零二三年：約1.0百萬港元）。多樣化旅遊產品及服務業務本集團多樣化旅遊產品及服務分部主要為中國客戶提供出境旅遊相關服務。由 於 本 集 團 專 注 於 其 他 業 務（如 物 業 管 理 及 環 境 衛 生），故 本 集 團 於 本 年 度 及 二零 二 三 年 度 並

59、無 錄 得 該 分 部 的 收 入。鑒 於 中 國 已 恢 復 出 境 旅 遊，本 集 團 將 重 估週 邊 業 務 環 境，並 為 該 業 務 分 部 作 出 適 當 安 排，以 為 本 公 司 及 其 股 東 取 得 整 體最佳利益。32 財務分析經營表現按收入性質分析：二零二四年二零二三年千港元%千港元%物業管理業務：物業管理及租賃相關服務210,34760.8185,74654.3 環境衛生業務：環境衛生服務129,64337.5147,35743.0 綜合發展業務：推廣、活動策劃及諮詢服務9920.3 旅遊景點相關收入5,9221.78,2762.4 小計5,9221.79,2682

60、.7 總計345,912100.0342,371100.0 本 集 團 於 本 年 度 錄 得 收 入 約345.9百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約342.4百 萬 港 元），較二零二三年度增加約1.0%。於本年度，本集團物業管理業務錄得的收入較二零二三年度增加約24.6百萬港元，主要是由於二零二三年取得的若干項目產生完整一年的收入以及本年度取得更多的新項目。本 集 團 錄 得 環 境 衛 生 業 務 收 入 較 二 零 二 三 年 度 減 少 約17.8百 萬 港 元。與 去 年 相比，本年度環境衛生業務收入減少主要是由於年內環境衛生業務的零星合同（非投標合同的服務）比二零二三年度減少

61、了，以及本集團一項環境衛生服務項目於二零二四年第二季合約屆滿。33 本集團的綜合發展業務收入下降乃由於(i)東勝房地產自二零二三年起的銷售及營 銷 策 略 變 動，導 致 本 集 團 的 推 廣、活 動 策 劃 及 諮 詢 服 務 於 本 年 度 並 無 產 生 收入（二零二三年：約1.0百萬港元）；及(ii)土門旅遊面對不利天氣狀況及鄰近村民自 主 業 務 劇 烈 競 爭 所 致。於 二 零 二 四 年，本 集 團 錄 得 來 自 土 門 旅 遊 的 旅 遊 景 點相關活動收入約5.9百萬港元（二零二三年：約8.3百萬港元）。毛利及毛利率本 集 團 於 本 年 度 錄 得 毛 利 約97.3

62、百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約85.2百 萬 港 元）。與 二零 二 三 年 度 相 比，本 集 團 於 本 年 度 的 整 體 毛 利 有 所 改 善。環 境 衛 生 業 務 的 毛 利大 幅 增 加，部 分 被 綜 合 發 展 業 務 的 毛 利 減 少 所 抵 銷。毛 利 率 由 二 零 二 三 年 度 的約24.9%增加約3.2個百分點至本年度的約28.1%。物業管理業務錄得毛利由二零二三年度的約58.0百萬港元輕微增加約1.9百萬港元至本年度的約59.9百萬港元。本集團亦錄得毛利率由二零二三年度的約31.2%輕微減少約2.7個百分點至截至本年度的約28.5%。物業管理業務的毛

63、利率減少，乃由於本年度主要於公共設施項目中的新項目投標價格具備競爭力。環境衛生業務錄得毛利由二零二三年度的約19.8百萬港元增加約12.6百萬港元至本年度的約32.4百萬港元。本集團亦錄得毛利率由二零二三年度的約13.5%增加約11.5個 百 分 點 至 本 年 度 的 約25.0%。環 境 衛 生 業 務 的 毛 利 率 大 幅 改 善，乃 主 要由於本年度透過改善人員優化及將部分工作外判予分包商處理、推出節省成本措施，從而減少直接人工成本及營運成本。34 綜 合 發 展 業 務 錄 得 毛 利 由 二 零 二 三 年 度 的 約7.4百 萬 港 元 減 少 約2.4百 萬 港 元 至本年度

64、的約5.0百萬港元。本集團亦錄得毛利率由二零二三年度的約79.2%增加約5.8個百分點至本年度的約85.0%。綜合發展業務的毛利率變動乃由於於本年度並無推廣、活動策劃及諮詢服務營運。再者，土門旅遊資源的高效利用改善綜合發展業務於本年度的毛利率。年內溢利年 內 溢 利 約 為48.9百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約38.0百 萬 港 元）。除 上 述 因 素 影 響 本集團年內溢利外，年內溢利增加乃主要由於(i)本集團的毛利改善約12.1百萬港元；(ii)本集團就終止收購位於中國河北省石家莊市的47個商業單位及延遲交付該等物 業 而 收 取 的 賠 償 總 額 約 人 民 幣4.6百 萬

65、元（相 當 於 約5.0百 萬 港 元）；及(iii)成 本控 制 措 施 有 效 減 少 銷 售、一 般 及 行 政 開 支，儘 管 本 集 團 於 本 年 度 並 無 如 二 零 二三年般錄得出售一間附屬公司收益，惟該等因素均有助本集團於本年度錄得溢利。資產結構於 二 零 二 四 年 及 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 的 資 產 主 要 包 括 物 業、廠房及設備以及使用權資產、投資物業、於一間聯營公司的投資、存貨、應收貿易賬款、合約資產、預付款項、按金及其他應收款項、應收一間聯營公司款項、原到期日超過三個月的定期存款以及現金及現金等值項目，詳情載列如下：i.

66、於 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日，物 業、廠 房 及 設 備 以 及 使 用 權 資 產 合 共 約139.9百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約161.3百 萬 港 元）主 要 指(i)土 門 旅 遊 擁 有 的 旅遊景區及文化景點的物業及其他設備，其賬面淨值約為103.0百萬港元（二零二三年：約110.0百萬港元）；及(ii)本集團的環境衛生業務的汽車及其他設備，其 賬 面 淨 值 約 為29.6百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約45.9百 萬 港 元），購 買 該 等 汽車及其他設備主要是為了應付本集團的環境衛生經營項目。ii.於 二 零 二 四 年 十 二 月

67、三 十 一 日，投 資 物 業 約 為76.0百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約74.8百 萬 港 元），主 要 為 本 集 團 向 物 業 業 主 租 賃（以 賺 取 租 金）位 於 中 國 河北省石家莊市的商業物業的使用權資產公平值約73.7百萬港元（二零二三年：約74.8百萬港元）。35 iii.於二零二四年十二月三十一日，於一間聯營公司的投資約22.7百萬港元（二零 二 三 年：約25.1百 萬 港 元），指 本 集 團 於 張 家 口 大 坤 直 方 房 地 產 開 發 有 限公司（大坤直方）的40%股權。大坤直方於中國河北省張家口市崇禮區西灣子鎮黃土嘴村萬龍路擁有一幅總面積為7

68、9,039平方米的土地，其處於初步開發 階 段（該 開 發 項 目），並 於 二 零 二 一 年 九 月 取 得 建 設 工 程 規 劃 許 可 證，該土地於二零二四年十二月三十一日在大坤直方賬目中確認為投資物業及存 貨，賬 面 值 分 別 約112.6百 萬 港 元 及 約90.7百 萬 港 元（二 零 二 三 年：分 別 約121.4百萬港元及約93.5百萬港元）。因 應 新 冠 疫 情 帶 來 的 經 濟 不 確 定 性，導 致 近 年 來 私 人 投 資 減 少、消 費 者 信心 下 跌 及 年 青 人 失 業 率 高 企，本 集 團 暫 停 了 大 坤 直 方 發 展 項 目。本 集

69、 團 現時需要更長的時間以仔細評估重新啟動該項目的可行性。是否進行的決定取 決 於 評 估 潛 在 回 報 及 額 外 資 本 投 資 的 必 要。同 時，本 集 團 積 極 探 索 替 代退出策略，以減輕及避免潛在挑戰。於二零二四年十二月三十一日，應收大坤直方款項（墊款，在大坤直方為本公司一間附屬公司時提供）約56.2百萬港元（二零二三年：約63.8百萬港元），該款項為不計息按要求償還貸款。iv.於二零二四年十二月三十一日，存貨約為15.1百萬港元（二零二三年：約15.3百萬港元），主要指位於中國河北省石家莊市總面積為14,637平方米且處於規劃階段的一幅土地的賬面值約14.9百萬港元（二零

70、二三年：約15.1百萬港元）。v.於二零二四年十二月三十一日，應收貿易賬款約158.5百萬港元（二零二三年：約90.4百 萬 港 元）乃 來 自(i)物 業 管 理 分 部 約52.3百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約42.8百萬港元）；(ii)環境衛生分部約103.7百萬港元（二零二三年：約44.5百萬港元）；及(iii)綜合發展分部項下推廣、活動策劃及諮詢服務約2.5百萬港元（二零二三年：約3.1百萬港元）。本集團應收貿易賬款結餘大幅增加主要是由於環境衛生及物業管理分部若干客戶因現金流的滯延而延遲付款。36 vi.於 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日，合 約 資 產 約1

71、6.9百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約41.8百萬港元）為仍須出具發票的應收貿易賬款，尤其是來自環境衛生業務的 賬 款，原 因 在 於 該 等 客 戶 為 政 府 部 門，其 設 有 嚴 格 程 序 以 核 實 本 集 團 進行 的 工 程。一 旦 客 戶 確 認 服 務 品 質 且 本 集 團 履 行 服 務 完 成，本 集 團 將 向 該等客戶出具發票。隨後，該等已出具發票的應收款項將分類為應收貿易賬款。vii.於 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日，預 付 款 項、按 金 及 其 他 應 收 款 項 以 及 應 收一 間 聯 營 公 司 款 項 約 為110.3百 萬

72、港 元（二 零 二 三 年：約131.1百 萬 港 元）主 要指(i)墊 款約56.2百萬港元（二零二三年：約63.8百萬港元）；(ii)已支付的 代 價及 終 止 收 購 位 於 中 國 河 北 省 中 心 石 家 莊 市 長 安 區 豐 雅 路2號 紫 晶 悅 和 中 心南區1號樓17樓及18樓的紫晶悅和中心47個商業單位的補償合共約26.5百萬港 元（二 零 二 三 年：約25.1百 萬 港 元，為 截 至 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日 已支 付 並 歸類為非流動資產的 代價）；及(iii)就歸還位於中國河北省石家 莊 市總面積約21,647平方米的一幅土地的應收款項約

73、3.8百萬港元（二零二三年：約11.0百萬港元）（徵用石家莊土地的應收款項）。於本年度，結餘減少乃主要由於(i)墊款收到約7.6百萬港元；(ii)就退還徵用石家莊土地的應收款項而收到人民幣6.5百萬元（相當於約7.2百萬港元）；(iii)就客戶退還按金收到約6.6百萬港元所致。viii.於二零二四年十二月三十一日，原到期日超過三個月的定期存款以及現金及現金等值項目約為86.4百萬港元（二零二三年：約272.2百萬港元）。該大幅減少乃主要由於本年度(i)贖回永久可換股證券約184.3百萬港元；(ii)派付予永 久 可 換 股 證 券 持 有 人 的 分 派 約35.8百 萬 港 元；及(iii)

74、購 置 本 集 團 物 業、廠房及設備之款項約2.1百萬港元。然而，減少因(i)收回墊款7.6百萬港元；(ii)就徵用石家莊土地的應收款項收回人民幣6.5百萬元（相當於約7.2百萬港元）；(iii)就客戶退還按金收到約6.6百萬港元而收窄。37 負債結構於二零二四年及二零二三年十二月三十一日，本集團的負債主要包括應付貿易賬款及合約負債、其他應付款項及租賃負債，詳情載列如下：i.於 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日，應 付 貿 易 賬 款 及 合 約 負 債 約 為62.3百 萬 港元（二零二三年：約56.9百萬港元）主要來自(i)物業管理分部約38.3百萬港元（二零二三年：約34

75、.5百萬港元）；(ii)環境衛生分部約18.2百萬港元（二零二三年：約13.7百萬港元）；及(iii)綜合發展分部項下推廣、活動策劃及諮詢服務約5.8百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約8.3百 萬 港 元）。該 等 應 付 貿 易 賬 款 及 合 約 負 債 增加乃主要由於本年度環境衛生分部以及物業管理分部增加所致。ii.於二零二四年十二月三十一日，其他應付款項約為63.0百萬港元（二零二三年：約65.6百萬港元），主要來自(i)物業管理分部約26.9百萬港元（二零二三年：約17.0百萬港元），主要包括收取自客戶的預收款項及按金以及應計薪金及退休供款；(ii)環境衛生分部約17.7百萬港元

76、（二零二三年：約29.4百萬港元），主要包括應計薪金及退休供款以及來自客戶的預收款項；及(iii)綜合發展分部 約15.0百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約15.0百 萬 港 元），主 要 包 括 應 付 土 地 及 建造成本以及收購土門旅遊的應付代價。iii.於 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日，租 賃 負 債 約46.4百 萬 港 元（二 零 二 三 年：約49.2百萬港元），主要包括(i)本集團向物業業主租賃（以賺取租金）約45.5百萬港元（二零二三年：約46.5百萬港元）位於中國河北省石家莊的商業物業的使用權資產的租賃負債及(ii)環境衛生分部的機械及設備的融資租賃債

77、務約0.9百萬港元（二零二三年：約2.7百萬港元）。38 流動資金及財務資源本集團實行穩健之財務政策，嚴格控制其現金及風險管理。於本年度，本集團以內部資源為其營運及投資提供資金。於二零二四年十二月三十一日，本集團的流動比率（流動資產除以流動負債）約為2.6（二零二三年：約3.8）。由於本集團於二零二四年及二零二三年十二月三十一日並無銀行及其他借款，故資本負債比率（按負債淨額（即銀行及其他借款減現金等值項目）除以總權益計算）於兩個年度並不適用於本集團。資本架構本集團於二零二四年十二月三十一日之資本架構概述如下：於 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日，本 公 司 已 發 行258,44

78、1,510股（二 零 二 三 年：258,441,510股）普 通 股（因 股 份 合 併 而 作 出 調 整），本 集 團 股 東 權 益 總 額 約 為327.5百萬港元（二零二三年：約594.8百萬港元）。股份合併及更改每手買賣單位於二零二四年十月三十一日，董事會建議基準為每五十(50)股本公司股本中每股面值0.005港元之已發行及未發行當時現有股份將合併為一(1)股每股面值0.25港元之合併股份（合併股份）的股份合併以及將於聯交所之股份每手買賣單位由10,000股當時現有股份更改為2,000股合併股份。於 二 零 二 四 年 十 二 月 二 日，股 東 於 股 東 特 別 大 會 上

79、批 準 股 份 合 併，而 股 份 合 併已於二零二四年十二月四日生效。緊隨股份合併於二零二四年十二月四日生效後，本公司法定股本為100,000,000港元（分 為400,000,000股 每 股 面 值0.25港 元 之 合 併 股 份），當 中258,441,510股 合 併 股份為發行作繳足或入賬列作繳足，而於聯交所之股份每手買賣單位為2,000股合併股份。有關詳情，請參閱本公司日期為二零二四年十月三十一日及二零二四年十二月二日的公告，以及日期為二零二四年十一月十一日的通函。39 永久可換股證券於 二 零 一 六 年 三 月 三 十 日，本 公 司 發 行 本 金 總 額 為170,00

80、0,000港 元（312,729,948份）的 永 久 可 換 股 證 券（二 零 一 六 年 三 月 永 久 可 換 股 證 券）。所 得 款 項 淨 額155,668,000港元乃作為權益入賬。本集團抵押華譽新生活服務（深圳）有限公司（前稱深圳東勝華譽商業管理有限公司，本公司的間接全資附屬公司）的全部股權及東 匯 香 港 控 股 有 限 公 司（本 公 司 的 間 接 全 資 附 屬 公 司）的 全 部 已 發 行 股 本，以 擔保發行二零一六年三月永久可換股證券（抵押）。於二零一六年十月二十四日，本公司發行本金總額為264,867,000港元（2,069,272,901份）的 永 久 可

81、 換 股 證 券（二 零 一 六 年 十 月 永 久 可 換 股 證 券，連 同 二 零 一 六 年 三月永久可換股證券統稱為 永久可換股證券）。金額240,888,000港元作為權益入賬。永久可換股證券並無固定贖回日期。本公司可選擇贖回全部二零一六年十月永久可換股證券或全部或部分二零一六年三月永久可換股證券。永久可換股證券按每年6%的分派率每半年支付分派。本公司可分別全權酌情選擇延遲或取消支付二零一六年三月永久可換股證券及二零一六年十月永久可換股證券的有關計劃分派，惟發生強制性分派付款事件（包括向本公司普通股股東分派酌情股息或償還任何次等證券或於其所述到期日前提早贖回證券）則除外。二零一六年

82、三月永 久 可 換 股 證 券 項 下 的 任 何 延 遲 分 派 將 構 成 未 付 分 派，並 將 累 計，而 於 二 零 一六年十月永久可換股證券項下取消的任何分派則為非累計。分派可按本公司酌情以現金或普通股等其他工具形式作出。二零一六年十月永久可換股證券於 二 零 一 七 年 及 二 零 一 八 年，本 金 金 額 分 別 約 為170,000港 元（1,330,000份）及128,000港 元（1,000,000份）的 二 零 一 六 年 十 月 永 久 可 換 股 證 券 已 分 別 轉 換 為 本 公司普通股。於二零二三年九月，抵押獲解除。於二零二三年十二月三十一日，有2,066

83、,942,901份二零一六年十月永久可換股證券尚未行使，本金總額為264,569,000港元。40 於二零二四年十月二十四日，除(i)約144,028,000港元已入賬列作應付本公司一名控 股 股 東（彼 為 二 零 一 六 年 十 月 永 久 可 換 股 證 券 的 最 大 持 有 人）的 款 項（應 付 一名 控 股 股 東 款 項）；及(ii)合 共 約15港 元 仍 未 獲 多 名 持 有 人 領 取 外，二 零 一 六 年十月永久可換股證券的全部本金已以現金結算。其後，應付一名控股股東款項已(a)以現金償付總額約63,726,000港元；(b)由本公司以發行本金額80,000,000

84、港元的永久債券（永久債券）償付；及(c)由應收該名控股股東約302,000港元的金額抵銷。於二零二四年十二月三十一日，概無二零一六年十月永久可換股證券餘額。二零一六年三月永久可換股證券於二零一九年五月二十日，本公司已贖回183,958,793份本金總額為100,000,000港元的二零一六年三月永久可換股證券。於二零二四年十二月三十一日及二零二三年十二月三十一日，有128,771,155份二零一六年三月永久可換股證券尚未行使，本金總額為70,000,000港元。於二零二四年十二月三十一日，累計遞延分派為零港元（二零二三年：16,800,000港元）。於二零二四年十二月三十一日，二零一六年三月永

85、久可換股證券可由持有人選擇按每股本公司普通股27.18港元之經調整換股價（於股份合併生效後）轉換為最多2,575,423股本公司普通股。永久債券於二零二四年十二月，本公司與本公司控股股東（認購人）訂立認購協議（認購協議），據此，本公司同意發行，而認購人同意認購本金額為80.0百萬港元的永久債券。本公司於二零二四年十二月向認購人發行永久債券。永久債券認購價由認購人透過抵銷本公司結欠認購人80.0百萬港元債務的方式償付。永 久 債 券 賦 予 持 有 人 每 年 按5.4%的 分 派 率 收 取 分 派 的 權 利，有 關 分 派 須 每 年 支付。本公司可全權酌情取消任何計劃分派，而已取消的分派

86、將為非累計。永久債券並無固定贖回日期，並可由本公司選擇按將予贖回的永久債券未償還本金額，連同應計至固定贖回日期的任何分派全部或部分贖回。41 由於(i)認購協議的條款乃按一般商業條款或更佳條款訂立；及(ii)永久債券並無以本集團任何資產作抵押，由本公司發行的永久債券獲全面豁免遵守上市規則第14A.90條項下的股東批準、年度審閱及所有披露規定。外匯風險本 集 團 的 大 多 數 附 屬 公 司 於 中 國 經 營 業 務，大 部 分 交 易 以 人 民 幣 計 值 及 結 算。由於在編製本集團綜合賬目時須進行貨幣換算，匯率波動將會影響本集團的資產淨值。倘人民幣兌港元升值貶值，則本集團將錄得本集團

87、資產淨值增加減少。於本年度，本集團並無使用衍生金融工具對沖其外匯風險。資本承擔於二零二四年十二月三十一日，本集團有關於股本證券投資約15.9百萬港元（二零二三年：約16.5百萬港元）的資本承擔。重大收購事項、投資及出售事項本集團於本年度並無重大投資、重大收購及出售附屬公司及聯營公司。資產抵押於二零二四年十二月三十一日及二零二三年十二月三十一日，本集團概無任何資產被抵押。重大或然負債於二零二四年及二零二三年十二月三十一日，本集團並無重大或然負債。僱員數目及薪酬於二零二四年十二月三十一日，本集團僱員總數為約2,100名（二零二三年：約2,200名）。於本年度，員工成本（包括董事酬金）約為98.8百

88、萬港元（二零二三年：約99.0百萬港元）。除薪金以外，本集團亦會向全體僱員提供僱員醫療保險及強制性公積金計劃等其他員工福利。僱員的表現通常每年評審，而其薪金的調整與市場看齊。個別僱員亦可按其個人表現於每年年終獲取酌情花紅。42 本集團主要在中國經營業務。本集團的中國僱員須根據規則及法規參加中國有關 省 及 市 政 府 運 作 的 多 項 定 額 供 款 退 休 福 利 計 劃（中 國 退 休 計 劃）。本 集 團 於中國運營的附屬公司必須每月按僱員薪金的百分比向該等計劃供款。省及市政府承諾承擔根據上述計劃應付的全部現有及未來中國退休僱員的退休福利責任。除 每 月 供 款 外，本 集 團 無 須

89、 就 其 僱 員 承 擔 退 休 及 其 他 退 休 後 福 利 的 支 付 責 任。該等計劃的資產與本集團資產分開，由中國政府獨立管理的基金保管。本 集 團 已 為 全 體 香 港 僱 員 加 入 香 港 法 例 第485章 強 制 性 公 積 金 計 劃 條 例 項 下 強制 性 公 積 金 計 劃（強 積 金 計 劃）。強 積 金 計 劃 的 供 款 乃 按 合 資 格 僱 員 的 相 關 收入總額的5%及每月1,500港元（以較低者為準）的最低法定供款要求作出。強積金計劃的基金與本集團資產分開持有。中國退休計劃及強積金計劃項下並無沒收供款可用作扣減日後供款之條文。末期股息董事會議決不予

90、派發本年度末期股息（二零二三年：無）。報告期後事項董事並不知悉任何於二零二四年十二月三十一日後及直至本公告日期發生任何本集團重大事項。企業管治於本年度，本公司一直遵守上市規則附錄C1的 企業管治守則（企業管治守則）所載於本年度有效的全部適用守則條文，惟偏離企業管治守則的守則條文第C.2.1條除外。43 根 據 企 業 管 治 守 則 的 守 則 條 文 第C.2.1條，主 席 與 行 政 總 裁 的 角 色 應 予 以 區 分，不應由同一人士兼任。於本年度，儘管石先生（時任主席及行政總裁）及莫躍明先生（現 任 主 席 及 行 政 總 裁）任 職 本 公 司 主 席 及 行 政 總 裁，但 所

91、有 重 大 決 定 均 經 諮詢 董 事 會 後 作 出。董 事 會 認 為，權 力 充 分 平 衡 及 現 有 企 業 安 排 足 以 維 持 本 公 司穩健的管理狀況。除上述者外，本公司於本年度一直遵守企業管治守則所載之所有守則條文，並（倘適用）遵守企業管治守則之適用建議最佳常規。董事進行證券交易的標準守則本公司已採納載於上市規則附錄C3的上市發行人董事進行證券交易的標準守則（標 準 守 則）作 為 董 事 進 行 本 公 司 證 券 交 易 的 行 為 守 則。本 公 司 已 向 所 有 董 事作出特定查詢，而彼等亦已確認於本年度一直遵守標準守則所載的規定標準?？赡苷莆毡竟緝饶幌⒌谋?/p>

92、公司僱員亦遵守證券交易的標準守則。於本年度，本公司並不知悉任何本公司僱員未能遵守標準守則之情況。購買、出售或贖回本公司的上市證券於本年度，本公司及其任何附屬公司均無購買、贖罪或出售任何本公司上市證券。章程文件的重大變動於 二 零 二 四 年 五 月 十 六 日，董 事 會 建 議 採 納 新 組 織 章 程 大 綱 及 細 則（組 織 章 程大 綱 及 細 則），以（其 中 包 括）(i)使 組 織 章 程 大 綱 及 細 則 符 合 有 關 擴 大 無 紙 化 上市機制及上市發行人強制以電子方式發佈公司通訊的最新監管規定，以及於二零二三年十二月三十一日生效的上市規則的相關修訂；及(ii)納入

93、若干相應及內務 修 訂。修 訂 詳 情 載 於 本 公 司 日 期 為 二 零 二 四 年 五 月 二 十 一 日 的 通 函 中。新 的經修訂及經重列組織章程大綱及細則已於本公司於二零二四年六月二十八日舉行的股東週年大會上通過特別決議案採納。經修訂及經重列組織章程大綱及細則（即第三份經修訂及經重列組織章程大綱及細則）的最新版本可於聯交所及本公司各自的網站上查閱。44 除上文所披露者外，於本年度，本公司的章程文件並無其他變動。審核委員會及審閱全年業績本 公 司 已 成 立 審 核 委 員 會（審 核 委 員 會），並 根 據 上 市 規 則 以 書 面 制 訂 其 職 權範圍。審核委員會現由三

94、名獨立非執行董事隋風致先生（審核委員會主席）、何琦先生及林華榕先生組成。審核委員會主要負責審閱及監督本集團的財務報告程序及內部監控。本集團本年度的全年業績未經審核，惟已經審核委員會審閱。審核 委 員 會 認 為，於 編 製 相 關 業 績 時，已 採 納 適 用 會 計 準 則 並 遵 守 上 市 規 則 適 用規定，且已作出充分披露。富?，敐蓵嫀熓聞账邢薰镜墓ぷ鞴爣竟竞藬祹煾活，敐蓵嫀熓聞账邢薰荆ǜ活，敐桑┮淹廨d於初步業績 公 告 內 有 關 本 年 度 本 公 司 綜 合 財 務 狀 況 表、綜 合 損 益 表、綜 合 損 益 及 其 他 全面收益表以及相關附註內的數字與

95、本公司本年度的綜合財務報表草稿所載金額。富?，敐删痛朔矫孢M行的工作並不構成根據香港會計師公會頒佈的香港審計準則、香 港 審 閱 聘 用 準 則 或 香 港 核 證 聘 用 準 則 而 進 行 的 核 證 工 作，故 富 睿 瑪 澤 並無於初步公告發表任何意見或核證結論?？l全年業績及年報本全年業績公告刊載於本公司網站()及香港交易及結算所有限公司網站(www.hkexnews.hk)。本公司於本年度的年報載有上市規則規定的所有資料，將適時寄發予股東及於上述網站刊載。45 致謝董事會謹此向股東及業務夥伴一直以來的支持，以及員工於本年度的竭誠服務貢獻及努力致以衷心感謝。承董事會命港譽智慧城市服務控股有限公司主席、行政總裁兼執行董事莫躍明香港，二零二五年三月二十六日於本公告日期，董事會包括三名執行董事，即莫躍明先生、郝英女士及薛飛先生；及三名獨立非執行董事，即何琦先生、隋風致先生及林華榕先生。46