1、1城市服務物 管 行 業 新 趨 勢上?？謽怯羁萍佳芯吭?上?？謽怯羁萍佳芯吭?產業研究中心23上?？盅芯吭喝?稱“上 海 楷 林 樓 宇 科 技 研 究 院”（統 一 社 會 信 用 代 碼：52310000MJ4930677N），是上海市科學技術協會主管的民營非企業組織，是楷林控股面向未來的重要組成部分。上?？盅芯吭壕劢褂谏虅湛臻g研發，開展樓宇相關的前瞻性理念、技術研究與咨詢，圍繞“打造美好商務空間”，助力楷林持續提升高端商務產業項目的研究策劃、設計建造、運營資管、物業管理的全周期服務能力。同時，上?？盅芯吭哼€與國內外知名咨詢研究機構合作，開展高品質商務及產業空間的標準認定體系的

2、研究，致力于打造高端、綠色、智慧型建筑或園區，搭建高效商務產業的協同創新平臺，樹立國際領先的商務項目標桿。地址：上海黃浦區斜土東路1 2 8 號郵箱：w a n g s i j i a k i n e e r.c o m電話：0 2 1-3 5 3 6 3 0 1 645一、物管行業發展迅速，但競爭日趨激烈 6二、城市服務，大物管時代的新賽道 8 （一）背景：城市服務成為新型城鎮化建設的關鍵一環 8（二）驅動因素 101、政府 102、物管企業 12（三）城市服務主要內涵與代表性企業 14（四）市場：短期盈利弱，但收入規?？捎^ 15（五）挑戰 17三、案例 18（一）萬科“萬物云城”，物業城市

3、管理品牌 181、城市空間整合服務產品內容 222、承接方式 243、珠海橫琴物業城市項目 27（二）保利物業“鎮興中國”：鎮域全域管理模式 301、基本模式與主要服務內容 302、保利物業天凝鎮全域化公共服務管理項目 34（三）碧桂園碧桂園服務“城市共生計劃”381、基本模式與主要服務內容 382、開原市城市服務一體化項目 403、其他城市項目：主要還以環衛為突破口 41（四）案例比較總結 43四、啟示 4667一、物管行業發展迅速，但競爭日趨激烈2020年將成為物企上市“大年”，新上市10家，總量44家，數量將創歷年最高；截止 2018 年物業管理行業整體在管面積已達到 279.3 億平方

4、米，經營收入達到7043.6 億元。其中，2013 年2018 年物管行業管理面積年復合增長率為 12.5%，行業收入年復合增長率為 14.7%。預估未來有 2 萬億以上的市場。2014 年-2020 年物管企業上市公司數量城市服務物管行業新趨勢然而，今年 10 月成功上市的 4 家物企，有 3 家股價破發，其中 10 月 22 日成功上市的第一服務上市首日跌約 27%，刷新紀錄。種種跡象來看，未來物企的角逐將進入白熱化，能夠獲得資本關注的核心物管股數量有限，企業的實際運營能力將影響資本市場的表現。物業行業管理面積及增速89二、城市服務，大物管時代的新賽道（一）背景：城市服務成為新型城鎮化建設

5、的關鍵一環2014 年“新型城鎮化”首次寫入政府工作報告以來，關于城市治理的表述持續出現，從最初的讓城鎮“宜業宜居”，到治理“城市病”，到 2018 年首次提出“精細化服務”，再到 2020 年首次提出“大力提升縣城公共設施和服務能力”，對于地方政府城市治理水平的要求愈加突出?！耙匀藶楹诵牡男滦统擎偦?，這意味著國家會在堅持區域協調統籌的基礎上，盡量好地提供各類公共服務，滿足城鎮化后居民的需求。為推進城市治理體系和治理能力現代化，2017 年兩會上，習總書記提出了“城市管理應向繡花一樣精細”的總體要求，多個城市也相繼出臺了相關政策推動城市精細化管理落地，“城市服務”也應運而生。城市服務物管行業

6、新趨勢在此之前，城市治理的權利一直都在政府手中，但隨著“放管服”的持續推進，政府在精細化管理的進程中，其管理粗放、信息化滯后、人手不足、成本高昂等問題越來越突出。而物業服務企業由于經過近幾年的發展，已經承擔了部分社區治理和公眾業態服務、后勤服務等政府性工作，服務體系較為成熟，具備了承接城市管理的基本素質，基于“專業機構做專業的事”的原則，物業服務企業迎來了新的歷史契機。表：政府工作報告關于城市治理的表述1011（二）驅動因素城市服務的興起，是物業企業主動拓展業務邊界，挑戰更復雜業態的結果，也是政府需求與企業能力匹配的結果。1、政府（1）引入強大市場力量，協同改善城市治理，解決傳統城市治理存在組

7、織架構、激勵機制、治理能力三大弊病。針對組織架構：地方政府授權物管公司承擔多項城市管理職能，相當于在“區塊”上建立一個市場化的管理平臺，將原先多個“條線”之間的協調內化為公司內部多個團隊之間的協調，從而提升協作效率。一旦出現問題，物管公司即為第一責任人，不會再出現政府部門之間的推諉扯皮。針對激勵機制：物管公司進入城市服務領域的短期目標是憑借出色的服務質量迅速形成口碑，從而能夠承接更多項目，長遠看則要在維系服務質量的條件下最大化盈利。在打通條塊分割的桎梏后，物管公司將傾向于從被動式管理轉向源頭管理，一方面能夠提升服務成效，另一方面能夠避免問題不斷復發帶來的成本損耗。針對治理能力：城市綜合服務的單

8、項目合同金額相對較大，合同期限相對可預期，使得物管公司愿意針對項目投入較多資本、人才和技術，短時間內見成效。此外，目前積極進入城市服務領域的物管公司普遍是全國化布局，同時具有較強的母公司背景，相比傳統城市管理主體，有能力進行更多技術研發，提升服務質量，并在項目之間分攤技術投入帶來的成本。城市服務物管行業新趨勢表：后勤服務社會化的主要政策文件12132、物管企業（1）物管公司現有業務在服務對象和服務內容方面，和城市服務具有一定重疊，使得業務延展傳統物管服務與城市服務的細分業務條線高度重合。除了社區物管服務對應老舊小區物業管理之外，單項業務來看，保潔對應城市環衛運營，保安對應城市秩序協管，保綠對應

9、城市園林綠化養護，設施管理對應城市設施管理，社區空間運營對應城市資源運營，甚至物管公司近年來提倡的科技賦能亦能對應城市智慧服務，通過機械化、大數據、APP 等手段賦能城市管理。因此，物管公司進軍城市服務，在基礎業務層面具備天然優勢，特大項目管理、應急處置、資源協調、政企溝通等能力則可以通過經驗積累不斷補強。城市服務物管行業新趨勢（2）城市服務滿足規模擴張訴求，拓展業務邊界，快速“跑馬圈地”我國物管行業正處于規模持續擴張、集中度迅速提升的快速發展階段，龍頭座次尚未完全穩固，單純承接母公司的住宅項目已經無法確保龍頭公司保住領先優勢。從物管上市公司2019 年報來看，規模拓展是多家公司當前的首要任務

10、，行業仍將處于跑馬圈地的階段。在此驅動下，物管公司愿意持續拓展業務邊界，進入市場規模足夠大、利潤率尚可、商業模式類似、競爭格局尚未固化的業態領域。城市服務恰好能夠滿足這些要求。（3）城市服務滿足密度提升訴求，有利于發揮規模效應和增值服務的開展更為順暢城市服務是物管公司快速提升項目密度的重要手段，有利于發揮規模效應和增值服務的開展。物管公司的城市服務方案不只包括“圍墻外”，還包括“圍墻內”，能夠實現住宅、商辦、公建、城市公共空間的全面覆蓋，從而大幅提升區域項目密度。密度提升后，一方面能夠發揮規模效應，縮減管理人員，提高供應鏈議價權；另一方面有利于掌握線下流量入口，方便部分增值服務的開展。1415

11、（三）城市服務主要內涵與代表性企業總體來說，城市服務旨在運用市場化機制，通過“專業服務+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間與公共資源、公共項目實行全流程“管理+服務+運營”，其內容包括城市管理、市政養護、物業管理、停車場管理、社區資產管理服務、交通管理、城市治安、市民生活服務等多領域的業務。目前參與城市服務的代表性企業有萬科、保利、碧桂園等下屬的物管公司城市服務物管行業新趨勢（四）市場：短期盈利弱，但收入規?？捎^以保利物業物業 2019 年財報數據為例，其 2019 年公共服務領域在管面積約 1.4 億平方米，占總在管面積48.9%；但公共及其他物業的營收約4.18 億元，約占物

12、業管理服務總收入12.5%。但長期來看，城市服務的增長空間很大。華泰證券研報稱，僅市政環衛就能夠為物業管理行業帶來 16%的營收增量。2019 年中國市政環衛市場規模為 3171 億元，預計 2020-2024 的符合年增長率為 7%，2020 年市場規模有望達到 4352 億元。非住宅領域主要包括商業物業、辦公物業、公眾物業、學校物業、醫院物業以及產業園區物業等。根據國家統計局數據，2000-2019 年，全國商業營業用房、辦公樓、場館類用房、科研及教育用房、醫療用房的累計竣工面積分別為 15.67 億平方米、4.321617億平方米、4.93 億平方米、17.69 億平方米及 4.64 億

13、平方米。截至 2019 年底，全國各類產業園區已超1.5萬個，包括國家級開發區600余家，省級開發區2000余家，市場容量巨大。隨著“機關及企事業單位后勤服務社會化改革”和“公共服務領域鼓勵社會資本參與投資和運營”等一系列政策的推出，不斷為學校物業、醫院物業、公眾物業等非住宅業態釋放市場空間，給物業服務企業帶來業務增量機會。從物業服務百強企業在管項目來看，非住宅業態的面積占比由 2018 年的 26.06%上升至 31.12%，實現進一步提升，但物業服務頭部企業對非住宅業態的覆蓋度仍較淺，各業態行業集中度不高，呈現較大藍海市場。而且在非住宅物業服務市場空間廣闊、業態多元化、服務專業化驅動下，將

14、產生更多增值服務需求。如萬科物業 CEO 朱保全曾公開透露，2019 年橫琴“物業城市”帶來的收入大約有 5 億元。若未來三年成功落地 100 個項目，城市服務為萬科帶來的收入或至少達到 500 億元，將大概率超過萬科住宅物業。再如 2020 物業管理行業發展指數報告發布會上，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江曾言，“碧桂園服務上半年的合約收入接近 30 個億，而城市服務的合約收入超過了 15 個億，這是從來沒有過的?！背鞘蟹瘴锕苄袠I新趨勢（五）挑戰首先，業務面更廣，比如設計城市管廊、污水處理等業務，則需要更高的專業水準，對物業公司來說也是一個挑戰。其次，城市服務的業主為政府單位，更傾向于綜合實

15、力較強的大型品牌企業或者國企央企等企業，規模較小的企業難以承接綜合管理委托。再次，而且隨著政府的要求與民眾的訴求不斷提升，服務難度也會加大，因此如何提升定價能力和洽談能力，保證運營利潤，也是物業服務企業需要考慮的問題。1819三、案例（一）萬科“萬物云城”，物業城市管理品牌2018 年 5 月 24 日，萬科物業與珠海大橫琴投資有限公司簽訂戰略合作框架協議，通過“專業服務+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間與資源實行全流程“管理+服務+運營”。這種模式既有政府，也有專業的市場化公司，同時也有老百姓的參與，由此形成了一個共治、共建、共享的社會治理模式。其中，萬科物業承擔了城市管理、

16、市政養護、社區資產管理服務等業務，并在交通管理、城市治安、市民生活服務等多個領域，嘗試創新突破。此后，萬科物業又相繼進駐雄安新區、成都高新區、鼓浪嶼等地，進一步探索城市空間整合服務。10 月 24 日，在深圳萬科浪騎游艇會舉辦的萬科集團中西區域媒體交流會上，萬科集團物業 BG 宣布，正式推出了國內第一個以城市服務為定位的全新品牌“萬物云城”。城市服務物管行業新趨勢從以往的經驗來看，市政環衛服務往往都是物業服務企業切入城市服務的重要入口。比如，時代鄰里收購廣州東康，承接大灣區 6 個市政環衛項目；雅生活服務與環衛上市公司玉禾田戰略合作，共同開發環衛，再到碧桂園服務收購滿國康潔70%股權，體現都是

17、類似的思路。萬科物業顯然在這方面有著不同的思考和行動。根據萬科物業方面的介紹，作為國內首個城市服務品牌，萬物云城的目標并非做傳統的市政環衛，而是將高端的服務文化和技術注入城市空間，推動城市服務領域的創新與轉型，做政府可信賴的城市服務商。2021萬科物業城市運營已經陸續拓展至雄安新區、廣州白云設計之都、成都高新區、青島動車小鎮、廈門鼓浪嶼等處?；谶@些創新管理實踐，公司于 2020 年 5 月正式提出“城市空間整合服務（Urban Space IntegratedService，USIS）”的新型空間管理模式。打造城市空間整合服務（Urban Space IntegratedService，US

18、IS）”的新型空間管理模式。萬科物業 CEO 朱保全曾公開透露，2019 年橫琴“物業城市”帶來的收入大約有 5 億元。若未來三年成功落地 100 個項目，城市服務為萬科帶來的收入或至少達到 500 億元，將大概率超過萬科住宅物業。城市服務物管行業新趨勢22231、城市空間整合服務產品內容政府把城市公共空間整體作為一個“大物業項目”，委托一家市場化的企業統籌運營管理，運用一體化的思想，遵循市場化的原則，通過數字化、機械化、專業化的運營手段，賦能各專業作業端，提高城市服務的效率和水平，政府以法定職權對整合服務商進行執法保障，公眾通過多種渠道積極參與城市公共空間的管理，最終實現政府主導、社會參與、

19、源頭治理、執法保障的城市治理“新生態圈”。城市服務物管行業新趨勢社區綜合服務：政府把社區綜合治理各項業務整體委托給社區綜合服務運營商進行統籌管理，通過一體化、信息化、專業化的手段，達到提升社區人居環境、減輕政府管理負擔、實現基層社區自治的目標。城市運營服務：在城市維度上，政府把城市公共空間管理及社會治理服務工作整體作為一個項目，委托給城市運營服務商進行統籌運營管理，通過市場化、專業化、數字化的手段，結合政府在大型城市基礎設施養護方面的需求，響應“像繡花一樣精細”的城市管理新要求，達到全面提升城市綜合治理水平的目的。產城運營服務：以覆蓋園區全生命周期需求、提升園區附加價值為切入點，通過提供規劃建

20、設時期的前介咨詢提升園區競爭力，招商代理及營銷引入優質客戶，提供針對企業、人才的配套、公共服務持續保有客戶，提升園區整體的資產價值，打造產城融合的新城新區。表：萬科物業“城市空間整合服務”的細分產品24252、承接方式委托方式承接:適用于城市建成區，以“萬物云城”為主體與政府城市管理部門或街道辦事處簽訂委托協議，管理既定范圍內的市政一體化業務或社區綜合服務業務（例如探索的深圳市坪山區石井街道試點合作業務）。股權合作方式承接：適用于新城新區，由“萬物云城”為主體與新區政府控制的國有企業合資新設城市管理平臺公司，管理既定范圍內的城市空間整合服務業務。目前公司落地的 6 個項目，均是以股權合作方式展

21、開。城市服務物管行業新趨勢3、珠海橫琴物業城市項目（1）運營主體與股權比例作為“物業城市”的重要實施主體，大橫琴城資由萬科物業和珠海大橫琴集團（實控人珠海市橫琴國資委）分別持股 40%和 60%，負責橫琴新區 106.5 平方公里內城市公共空間與資源的全流程管理、服務與運營。大橫琴城資由萬科物業“操盤”，采用總經理負責制。大橫琴城資總經理宋瀾濤來自萬科物業。2627（2）服務內容包括市容環衛、園林綠化、城市照明、高壓管養、城市橋梁、市政道路、水利設施在內的管養服務，形成了以空間管理、資源管理、公共服務、物業服務、經營業務和綜合管廊為主的城市空間整合服務業務板塊。（3）運作模式大橫琴城資主要承擔

22、“大平臺”的作用。大橫琴城資承接來自政府部門（如商務局、國土局、辦公室、公共建設服務中心、綜合執法局）的需求，并分包給各個專業化公司。城市服務物管行業新趨勢（4）效果市場效益好。根據珠海市公共資源交易中心的數據，萬科物業入股后，合資公司累計承接珠海市橫琴新區公共建設服務中心、商務局的項目金額達到 6.5 億元。其中最重要的項目是一年一度的“橫琴新區（島內）市政管養采購項目”，中標金額從萬科物業入股前 2018 年度的 2939 萬元/年，大幅提升至 2019 年度的 2.7 億元/年，再提升至 2020 年度（截至 5 月末）的 3.0 億元/年。其中，2019 年以來合資公司分包項目累計合同

23、金額達到 2.3 億元（部分項目以費率報價，不能體現實際開支）。表：珠海大橫琴城市公共資源經營管理有限公司中標項目一覽2829表：珠海大橫琴城市公共資源經營管理有限公司分包項城市服務物管行業新趨勢科技感強。合資公司加大源頭治理和投入，充分利用現代科技和人力資源優勢，運用專業化、機械化、數字化手段，解決政府服務難覆蓋的問題。根據公司官網，珠海大橫琴城資構建了城市管理平臺，橫琴新區每一棵樹、每一盞路燈、每一輛車都被記錄到數據庫，大幅提升城市治理的精細度。2019 年 6 月以環島東路及長隆大道為試點，與安徽酷哇機器人有限公司合作打造無人作業示范路段。能夠形成良性循環。合資公司將城市的公共資源按照市

24、場化原則進行運營，盈利部分可反哺城市公共空間的管理，形成造血機制。根據公司官網，珠海大橫琴城資成立社會停車場項目服務中心，承接多個社會停車場的運營服務；改造、建設和經營銀鑫花園創意集市（880 平，可容納29 戶商鋪）、十字門流動攤販集中點（1000 平，可容納33 個攤位）、物業集市（11000平，可容納 16 個商鋪、48 個攤位和 200 個停車位）等商業項目。居民參與感強，滿意度高。合資公司將借鑒萬科物業“住這兒”APP 在社區治理中的實踐經驗，建立政府主導、企業助力、市民參與的共建、共治、共享的城市治理新格局。根據公司官網，橫琴新區城市管理中的各種問題（市政、市容、交通、生態、警情等

25、），市民均可通過手機客戶端“物業城市”以拍照、錄像、語音等形式上傳，甚至可以搶單參與問題的處理和化解，后臺對各項數據統籌、分析、處理以實現快速響應。3031表：保利物業在西塘鎮中標的城市服務項目（不完全統計）（二）保利物業“鎮興中國”：鎮域全域管理模式1、基本模式與主要服務內容2016 年公司以央企助力鄉村振興為突破口，開始在嘉善縣西塘景區探索公共服務的新模式。2016 年 6 月，保利物業接管西塘景區，用“繡花功夫”推進精細化治理，通過加強反扒、民宿整治、食品安全監管等工作，明顯改善景區風貌與治安秩序，推動景區于 2017 年 2 月晉升為國家 5A 級旅游景區、2018 年 5 月入選最美

26、特色小城鎮 50 強，客流量和景區收入持續提升。根據嘉善縣公共資源交易中心的數據，公司 2019 年續簽“嘉善西塘古鎮景區公共服務管理項目”，合同金額1365 萬元。此外，公司還先后中標西塘景區弄堂檢票售票、停車場收費及核心區域票口管理、郵電路公共服務等獨立項目，并逐漸延展至景區外，中標西塘鎮翠南中心社區公寓房、人民政府及便民服務中心等項目的物業管理，獨立項目累計合同金額達到1543 萬元（不完全統計）。城市服務物管行業新趨勢3233憑借西塘景區的服務經驗和口碑，保利物業總結形成“景區服務管理模式”，并在周邊地區繼續探索“城鎮全域化管理模式”。自 2018 年 12 月起，公司連續兩年舉辦“鎮

27、長論壇”，向全國鎮長推廣公共服務模式。根據公司官網，除西塘景區外，保利物業在同屬于嘉善縣的天凝鎮、大云鎮、陶莊鎮，以及嘉善周邊的上海寶山區羅店鎮、楊行鎮均有項目落地，并逐漸拓展至遼寧孤山鎮，重慶賈嗣鎮、永城鎮、羊角鎮，山東郯城縣紅花鎮等其他鄉鎮，亦開始在城市市區落子。根據洛陽市公共資源交易中心，2020 年 5 月 25 日，公司中標河南省洛陽市澗西區道路清掃保潔服務項目第三標段，中標金額 2699 萬元，服務期限 3 年，年化合同金額 900 萬元。2019 年公司發布大物管戰略，其中公共服務正式啟用“鎮興中國”品牌，為政府或其他企事業單位提供公共產品與服務，承接政府所剝離的部分公共服務管理

28、職能。公共服務具體分為公共物業服務和城鎮公共服務管理兩大業務板塊，其中公共物業服務主要為城市公共建筑提供傳統的物業管理服務；城鎮公共服務主要包含景區服務管理、城鎮全域化服務管理和城鎮優選服務管理，提供“5M+7M+XM”的服務清單。表：保利物業公共服務兩大業務模塊圖：5M+7M+XM 服務清單通過將物業服務拓寬到城鎮服務，保利物業非住宅的管理和收入逐步提高城市服務物管行業新趨勢34352、保利物業天凝鎮全域化公共服務管理項目該項目由嘉善縣天凝鎮人民政府招標，保利物業于 2018 年 5 月中標，總金額2475 萬元/2 年。負責對天凝鎮 22 個行政村，3 個社區進行全域化公共服務管理，全鎮總

29、面積 75.6 平方公里，項目具體分為全域公共服務管理、集鎮和工業園區保潔服務、中轉站（資源化處理站）運作服務三部分內容，包含 9 個子項目，要求配備至少 206 名工作人員和必要的環衛設備。表：天凝鎮全域化公共服務管理項目注：加*項目必須由具備相應資質的單位進行施工序號項目內容序號項目內容年度預算金額年度預算金額 項目開始時間項目結束時間項目開始時間項目結束時間1城鎮公共服務管理3002018年7月15日2“集鎮和工業園區”保潔作業5302018年12月1日3農村（含市河及外港河道）保潔作業12502018年6月1日4壓縮式垃圾中轉站（資源化處理站）運作服務及垃圾桶配備等552018年6月1

30、日5*城鎮綠化養護工程852018年8月1日6*農村公路養護工程802018年4月1日7*城鎮零星市政養護工程4002018年6月1日8*城鎮亮化養護工程202018年6月1日9*鎮城區老舊小區公房及立面整治項目302018年6月1日2020年5月31日城市服務物管行業新趨勢人員要求：作業范圍內涉及的現有保潔員工原則上由中標供應商全部吸納，設定過渡期為 1 個月，過渡期后中標供應商可根據工作要求及保潔員工工作表現決定保潔員工去留，所有作業人員必須按勞動合同法規定執行要求建立信息化 管理系統：能夠滿足全域化管理的信息化需求，實現政府、企業、居民同一平臺協同管理，高效提升服務管理和服務效率，能夠通

31、過 PC、手機、平板多端訪問實現跨平臺、跨時空、跨區域實時監控、全域管理無死角，還能實現智能化社區便民服務。分包要求：按照規定，該項目可以分包，其中城鎮綠化養護工程、農村公路養護工程、城鎮零星市政養護工程、城鎮亮化養護工程、鎮城區老舊小區公房及立面整治項目必須由具備相應資質的單位進行施工，如中標供應商未有相應資質，必須分包給具備相應資質的單位進行施工，且不得再次分包。3637（1）公共服務管理項目對天凝鎮 22 個行政村和 3 個社區進行市容市貌輔助管理、保潔（四位一體人居環境整治）監管、垃圾分類工作督查、安全和治安輔助管理、工業區安全監管、天凝鎮政府物業管理、其他日常管理以及配合政府其他綜合

32、治理輔助管理，工作范圍 75.6 平方公里。圖：天凝鎮全域公共服務管理主要內容天凝鎮全域公共服務管理項目整體人員編制 36 人，其中 18 人為片區集鎮公共服務網格員，6 人為行政村保潔監管服務人員，4 人為機關組設領班+服務人員，3 人為工業區安全監管員。另設項目經理 1 人，項目主管 2 人。表：天凝鎮全域化公共服務管理項目人員編制城市服務物管行業新趨勢（2）集鎮和工業園區保潔服務基礎保潔+垃圾收運，包含開放式小區保潔工作。對天凝社區、洪溪社區和楊廟社區進行城市道路保潔、背街小巷和綠化帶等公共區域保潔、公廁保潔、小區保潔、垃圾分類收集、垃圾容器保潔以及完成政府布置的其他保潔任務，保潔總面積

33、89.86 萬平，涉及公廁 32 座。表：集鎮和工業園區保潔服務主要服務內容（3）中轉站（資源化處理站）運作服務保潔+設施維護。對中轉站（資源化處理站）內環衛設施定時清洗、消毒；保持站內整潔，定時清洗、消殺，防止蚊蠅產生；定期對設備、設施（如污水池等）進行維護、清理，保證正常使用。3839圖表：碧桂園服務城市共生計劃主要內容（三）碧桂園碧桂園服務“城市共生計劃”1、基本模式與主要服務內容2015 年底公司與陜西省韓城市市政府簽署戰略框架協議，開啟城市服務 1.0 模式。公司采用“智慧城市基礎設施運營+城市文化活動支持服務”的雙輪驅動模式：一方面，接管當地公建項目、市政道路景觀護欄項目等，通過綠

34、化修整養護、道路養護、設備更新、環衛形象打造等提供城市公共運維服務，改善城市面貌；另一方面，承接當地招商推介會、賽事舉辦等項目，塑造城市形象，并引入旅游客群，帶動當地經濟發展。其后，公司與遵義、衡水、開原、西昌等十余個城市達成戰略合作，持續探索城市服務模式，其中遵義公園、韓城國道作業、衡水高鐵站、高速服務區等成為代表項目。2018 年 12 月 26 日，在前期實踐基礎上，碧桂園服務發布城市服務 2.0 模式，即“城市共生計劃”。其主要包含 AI 城市公共服務、DC 數字城市綜合管理服務、IS 產業協同運營服務三大服務模塊，共 33 個細分領域場景應用，借助已有技術平臺及大盤運營經驗，深度拓展

35、現代城市服務上下游產業鏈，為城市提供一套功能適用和經濟實用的一體化、精細化公共服務解決方案。圖表：碧桂園城市服務項目公司從已注冊的項目公司來看，多采用股權合作方式。其中廣東碧桂園物業有限公司占控股地位，另一方由當地政府部門或當地企業參股。經營范圍多涉及物業管理、市政道路清潔、市政設施養護、家居清潔、綠化養護等。截至 2020 年上半年，碧桂園服務實現營業收入同比增長 78.4%至 62.7 億元，其中物業管理服務收入為 40.0 億元，同比增長 57.3%，占總收入比重為 63.8%；社區增值服務收入約為 6.03 億元，同比增長 96.2%，占總收入比重的 9.6%，同比增加 0.9 個百分

36、點；非業主增值服務收入 6.74 億元，同比增長 13.2%，占總收入比重約為10.8%。綜合估算，目前涉及到城市服務的項目收入約占總收入的3%-5%。城市服務物管行業新趨勢40412、開原市城市服務一體化項目廣東碧桂園物業服務股份有限公司于 2019 年 1 月 15 日中標“開原市城市服務一體化項目”，中標金額為3.11 億元，服務期為10 年，年化合同金額3114 萬元。公司需要為開原市區、工業園區、濱水新城及開原西站提供環衛運營和園林綠化等服務。根據公司年報，2019 年公司正式入駐遼寧省開原市，向其提供一體化的智慧服務，在城市環境改善、公共災害應急聯動服務等方面表現突出，并逐漸開展及

37、實踐增值服務模式。圖表：碧桂園服務開原市城市服務一體化項目具體內容城市服務物管行業新趨勢3、其他城市項目：主要還以環衛為突破口2020 年 5 月 6 日，根據山西省政府采購網，碧桂園服務中標壽陽縣城鄉環境衛生管理中心壽陽縣環衛作業市場化運作項目，城市共生計劃再落一子。公司將為壽陽縣城區（包括老舊小區）、工業園區、鄉鎮垃圾中轉站、部分國省道及周邊商鋪門前區域提供市政環衛、園林綠化、設施管理、老舊小區保潔、智慧平臺建設等一體化服務，服務期限為 3 年，成交價格為首年 3884 萬元，后續 3454 萬元/年。與開原項目相比，壽陽項目雖然仍以環衛運營為主，但服務內容更為多樣。圖表：碧桂園服務壽陽縣

38、環衛作業市場化運作項目具體內容4243此外，在衡水、遵義等三四線城市，碧桂園服務仍以環衛等為突破口，滲透到當地城市物業服務中去，以年或面積收取服務費。圖表：碧桂園城市服務在河北衡水招投標項目圖表：碧桂園城市服務在遵義市招投標項目以上三個公司模式的比較 從已有的項目布局來看萬科物業主要布局一二線城市的新區，如珠海市橫琴新區、雄安新區、成都市高新技術產業開發區；碧桂園服務主要布局三四線城市，如開原、韓城、遵義等；保利物業則以鄉鎮為突破口，在嘉善縣多個村鎮取得良好示范效應。服務內容市政環衛服務是各家龍頭試水城市服務的主要觸角，各個項目基本都包括道路清掃、垃圾清運、園林綠化養護等基礎內容；萬科物業、碧

39、桂園服務、保利物業部分項目服務內容包括老舊小區保潔管理，為解決老舊小區改造后的持續管理問題提供了一個市場化的可選路徑。運作模式萬科物業以“大平臺”的角色承接政府綜合性需求，然后按照細分領域進行二次招標，屬于總包-分包的形式。由于整體負責范圍較廣，據公司介紹，橫琴項目參與工作的人數超過 1700 人；保利物業直接從政府方承接項目，且所承接項目多為垂直領域項目（如交通整治、公共管理），從已有的招標項目來看，單個項目所需人員編制一般小于 100 人；碧桂園服務在運作模式上較為靈活，如“遵義金融（四）案例比較總結4445商務中心（CBD）項目”進行了多次分包，“韓城市 108 國道北線交通隔離欄、標識

40、牌、橋梁護欄等公共設施清洗清潔項目”則為垂直領域保潔項目，公司還承接部分住宅前期物業項目。股權結構萬科物業城市服務項目多由國資控股（珠海大橫琴集團持股 60%、中國雄安集團城市發展投資持股 60%），萬科物業操盤，具體表現在董事長和總經理人選；碧桂園服務城市服務項目則多由公司本身控股，合資方為政府部門或當地企業（韓城市新城區房管所持股40%、衡水市財政局持股40%）；保利物業則較少涉及合資，多由公司單獨進行投標。圖表：代表性物業公司城市服務案例對比4647四、啟示隨著各大型地產公司逐漸加強物業板塊的擴展，傳統物業市場的競爭日趨激烈，向“城市服務”這個大賽道轉向就是必然選擇?？肿鳛閷Ｗ懽謽穷I

41、域的“小而美”企業，其物業服務既有其專業化的優勢，也有領域較為單一的短板。目前，楷林物業已經有承擔區域綜合物業服務的需求，對標該領域前沿企業，現提出如下幾點建議：一是菜單化和標準化?？梢栽O計若干城市物業服務內容，制定標準化作業流程、分級人員物資配備和價格體系，供業主靈活選擇。二是平臺化。由于城市物業服務涉及大量工作內容，專業化和資質要求比較高。作為區域統管的物業企業，應當將自己定位為“城市服務平臺”，大量的專業工作應通過分包的形式對外派發，自身承擔管理者和質量監督者的角色。三是品牌化。物業城市服務這個領域方興未艾，群雄逐鹿?？謶迷卩嵵莩鞘蟹瘴锕苄袠I新趨勢金融島這個標桿項目的介入，打造自己的“城市服務商”品牌，從而利于向其他地市拓展。四是從市政環衛入手。根據其他公司經驗，以及物業公司的基礎業務能力，市政環衛這個點是切入城市服務賽道的最佳入口。五是開發加強老舊小區與公共建筑物業服務管理能力。目前寫字樓市場整體發展較為緩慢，而老舊小區改造以及教育、衛生等公建成為今后市場的重點，其物業管理的市場化也正在推進，會逐漸成為“城市服務”這一業務的重要領域。