1、代理 咨詢 金融 商業 產業 公關 養老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.讓置業體驗更美好Professional Sincere2023年國家內需戰略下的住房消費新格局2023.22022-2023年度報告：目錄0102CONTENTS032022年宏觀經濟和房地產市場特征總結2023經濟發展趨勢：內需拉動經濟的新格局2023年房地產市場趨勢及房企策略建議012022年宏觀經濟和房地產市場特征總結PART022022年房地產市場總體特征012022年宏觀經濟特征032022年房地產市場區域特征042022年房企發展特征-30-20-100102030

2、2015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-07美國:GDP同比日本:GDP同比歐盟:GDP同比英國:GDP同比印度:GDP同比韓國:GDP同比2022年世界宏觀經濟-通脹高企，世界經濟不確定性增加2022年世界進入后疫情時代，受前兩年歐美貨幣寬松政策、俄烏戰爭等因素影響，全球各國通脹高起，近期歐美不斷進行加息，遏制高通脹率

3、的同時也拖慢了經濟增速，世界經濟的不確定性增加8.802468102000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年E2000年-2022年世界平均CPI指數同比情況%疫情爆發后，歐美各國激進降息，加上近兩年國際局勢動蕩，CPI指數連續快速上漲，甚至超過金融危機期間水平2015年-2022年Q3世界主要國家GDP季度同比增速%2021年下半年起，各國經濟增速普遍大幅放緩，經濟下行壓力不斷增大2022年世界經濟大事件-

4、10-5051015202018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122022年中國宏觀經濟-波動較大，未來逐漸企穩進入新階段近兩年，受國內疫情反復和世界復雜局勢的影響，中國經濟波動幅度較大，但隨著疫情防控進入新階段，和“二十大”后 發展實體經濟和擴大內需戰略的提出，中國經濟即將進入新階段，逐漸企穩回升%受階段性疫情反撲影響，經濟、生活秩序受到沖擊，近兩年中國經濟

5、發展波動幅度較大2018年-2022年中國GDP季度同比增速2022年全年GDP增速3%2022年10月“二十大”召開，中國經濟發展進入新階段2022年11月起，防疫政策轉變，疫情防控進入新階段“二十大”提出中國經濟“要堅持以推動高質量發展為主題”，”把發展經濟的著力點放在實體經濟上“，“實施擴大內需戰略”等內容11月起，國家衛健委陸續出臺防疫政策“二十條”、“新十條”，將新冠調整為“乙類乙管”，放松出入境限制，標志著疫情防控進入新階段，疫情對于正常經濟、生活秩序的影響大大減弱-10-505101520252018-032018-062018-092018-122019-032019-0620

6、19-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-12GDP:當季同比房地產業GDP:當季同比房地產業目前受沖擊較大，拖累經濟恢復2021年下半年起，由于疫情沖擊房地產市場底層需求持續下滑、房企融資環境惡化、房企暴雷陷入資金困境等多重因素，房地產業受到明顯沖擊，產業增加值持續處于負增長，拖累經濟恢復經濟壓力加大疫情反復影響融資環境持續惡化就業形勢嚴峻居民收入預期普遍下滑購買意愿下滑，尤其是剛需客群房地產企業頻頻暴雷對房企信任度下降市場走低，房價上漲動力不足，

7、部分城市微跌客戶資產保值升值需求難以滿足二手房市場置換難度加大改善、置換需求難以釋放經濟壓力傳導對房地產市場底層需求沖擊明顯2018年-2022年中國GDP和房地產業GDP季度同比增速疫情沖擊+融資收緊+需求下滑房地產業增加值持續處于負增長，拖累經濟恢復%022022年房地產市場總體特征012022年宏觀經濟特征032022年房地產市場區域特征042022年房企發展特征2022年，我國房地產調控政策風向逆轉十九大后堅持”房住不炒”，至2022年“房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉”，背后是房地產調控針對的核心矛盾發生變化：2022年之前房地產問題是金融泡沫化風險；當前該風險已經有效控制，但是

8、出現了新的風險：債務與現金流錯配造成的暴雷及違約風險。因此，政策會轉向解決暴雷、債務違約的方向。國新辦新聞發布會：郭樹清提到“房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉”國新辦新聞發布會：郭樹清提到“房地產的問題應該說現在金融化、泡沫化傾向還比較強”，“房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制”銀保監會系統大會：郭樹清表示遏制房地產金融化泡沫化傾向，守住不發生系統性風險的底線銀保監會新聞通氣會：房地產金融化、泡沫化傾向得到有效遏制銀保監會相關部門負責人表示：“房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉”2019年9月3日2020年9月14日2021年3月2日2022年3月2日2022年9月23日高壓調控階段政策調整階

9、段分水嶺2022年房地產行業風險紓困進入第三階段 房地產供給端約束趨于緩解。央行確定，每家大行年內對房地產融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產開發貸款、居民按揭貸款以及投資房地產開發商的債券。人民銀行、銀保監會11月11日出臺十六條措施支持房地產市場平穩健康發展。央行通過政策性銀行出臺了2000億元“保交樓”專項借款，并研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具；擴大了支持民企發債的“第二支箭”，為民企發債提供風險分擔，民營房地產企業也在支持范圍以內。證監會提出放寬房企股權融資五項措施，如恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境

10、外上市政策等。各有關方面集中出臺了一系列財稅和利率政策：個稅退稅激勵支持改善性住房需求；針對房價下跌城市階段性下調首套房貸款利率下限；下調首套個人住房公積金貸款利率。多地政府出手收購商品房作為保障安置和人才用房，盤活市場、加速樓市去化。需求端調控供給端調控 實踐證明，單靠房企自救難以化解風險。保交樓、穩民生。近期金融管理部門密集發聲，并開始采取措施，支持房地產風險化解和平穩健康發展。第一階段第二階段第三階段房企自救（企業）壓實地方政府責任（地方政府）國家金融支持（中央政府）政策面積極，實際執行進展緩慢收并購進展緩慢 收并購項目的供給與需求不匹配 項目債權債務關系復雜，周期長 土拍市場降溫，招拍

11、掛機會更佳授信及增信機制落地性差 授信及增信房企僅限少量優質房企 授信及增信落地是針對單一項目，并非針對單一主體及全民房企非標融資落地性更差 非標融資成本更高 達標項目或者房企更少政策面積極，實際執行進展緩慢12月2日，新城控股：取消發行上限為1億元的中期票據。12月3 日，北京城建集團取消10億中期票據發行。12月9日，蜀道投資集團取消10億元，五年期中期票據。12月15日，河南交通投資集團有限公司取消發行22豫交投MTN003中期票據。12月19日，蘇高新取消發行上限5億元中期票據發行。三支箭落地后，房企發債情況目前房企發債基本需要有抵押擔保物，純信用發債的時代已經過去。大部分房企，尤其是

12、民企，目前能夠抵押資產相對不足。三支箭落地后，房企股權融資情況1.股價在低位，不適合增發或者配售。2.相當于向股東和社會投資者募資3.企業原控股股東控制權被稀釋，未來可能會喪失控股權房企名稱公告內容今年股價高點融資用途旭輝配售價1.14港元，8.4億股，認購款項9.58億元6港元（2月）償還現有債務及企業運營雅居樂以每股2.32港元，配售2.685億股，認購款6.17億港元4.6港元（3月）償還到期債務及企業運營合景泰富以2.01港元配售2.35億股，認購款約4.67億港元5.1港元（1月）償還現有債務及企業運營德信中國以每股0.881港元配售2.68億股，認購款2.36億港元3港元（3月）償

13、還現有債務及企業運營新城擬以3.5港元配售5.6億股，認購款19.6億港元6港元（1月）償還到期境外債務及企業運營碧桂園擬以2.7港元配售17.8億股，認購款48.06億港元7.2港元（1月）償還到期境外債務及企業運營房企融資有所恢復，但市場預期、房企局面難以快速扭轉近期房企融資政策放松后，房企融資規模呈現明顯翹尾趨勢，12月典型房企融資金額環比上漲125%。但融資多傾向于少量優質房企，尤其是國央企，其余多數房企尤其是再融資落地中仍面臨不少困難，例如收并購進展緩慢、授信及增信機制落地性較弱、債權、股權融資不暢等問題，多數房企資金緊缺的局面難以快速扭轉0200400600800100012002

14、021012021022021032021042021052021062021072021082021092021102021112021122022012022022022032022042022052022062022072022082022092022102022112022122021年1月-2022年12月典型上市房企融資情況12月，40家典型上市房企共完成融資金額712.5億元，環比上升125.03%。億元房企融資環境改善，但實際執行中仍有不少困難收并購進展慢授信及增信機制落地性較弱債權、股權融資不順收并購項目的供給與需求不匹配項目債權債務關系復雜，周期長土拍市場降溫，招拍掛機會更

15、佳授信及增信房企僅限少量優質房企，對出險房企限制較多，且落地時間較長授信及增信落地是針對單一項目房企發債需要抵押、擔保物，但目前大部分民企能夠抵押資產相對不足。部分房企債券銷售不暢，取消發行房企普遍股價低迷，不適合增發或者配售全國房地產開發投資、土地成交價款增速持續下滑2022年，全國房地產開發投資完成額累計同比跌幅持續擴大，全年同比下滑10%，全國土地成交價款累計9166億元，累計同比跌幅繼續擴大至下跌48.4%，房企普遍資金緊張，投資、拿地增速持續下滑數據來源：wind，統計局，同策研究院12.7%10.9%8.8%7.2%6.0%4.4%3.7%0.7%-2.7%-4.0%-5.4%-6

16、.4%-7.4%-8.0%-8.8%-9.8%-10.0%2021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122022年全國房地產開發投資完成額13.29萬億元，同比-10%2021年7月-2022年12月全國房地產開發投資完成額累計同比增速-4.8%-6.2%0.3%0.2%4.5%2.8%-26.7%-16.9%-20.6%-28.1%-46.3%-43.0%-42.5%-46.2%-46.9%-47.7%

17、-48.4%2021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122022年全國土地成交價款9166億元，同比-48.4%2021年7月-2022年12月全國土地成交價款累計同比增速全國100大中城市成交土地溢價率維持低位2022年百城土地成交溢價率持續維持低位，百城溢價率穩定在2%-3%之間。一線城市土地成交溢價率波動較大，主要是由于部分月份熱門地塊入市，競爭激烈，但土地市場整體熱度持續低溫數據來源：wind，

18、統計局，同策研究院0%5%10%15%20%25%30%35%2021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/12一線二線三線14.2616.4317.9623.6716.5711.1111.486.833.962.532.742.503.023.883.775.092.154.333.113.793.371.87

19、2.992.1405101520252021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122021年1月-2022年12月100大中城市成交土地溢價率2021年1月-2022年12月全國不同能級城市土地成交溢價率百城土地溢價率從2021年4月起，一路走低%民企拿地大幅縮水，國企城投托底成常態2021年房企拿地金額TO

20、P100中，民企占比46%，而2022年民企占縮水至16%，地方國企占比最高達67%，是目前主要拿地企業類型。為解決房企面臨的債務問題，四大國有資產管理公司等正在加速進入房地產市場，金融機構參與度提升央企 16%地方國企38%民企46%2021年房企拿地金額TOP100 企業性質結構央企17%地方國企67%民企16%2022年房企拿地金額TOP100 企業性質結構四大國有資產管理公司馳援房企 2022年4月，央行四大國有資產管理公司和18家金融機構提供了12家出險房企清單，針對其資產收購等工作提出6項政策指導。目前資管公司采取的兩種主要模式是“資產管理公司+國有房企成立合作平臺”模式和“資產管

21、理公司接管+委托代建”模式。華融資產綜合運用“債券收購+債權重組+財產信托”模式，順利化解房地產上市公司禹洲集團的債券兌付風險，保障了200多位社會投資人利。2021年華融資產收購重組房地產不良資產占比達46.3%信達資產收購重組房地產不良資產占比從2021年42%，提升至2022年上半年44%全國房屋新開工、竣工面積持續下滑2022年全國房屋累計新開工12.06億平米，累計同比下跌39.4%，降幅持續擴大。一方面土地出讓下滑導致新開工規模下滑，另一方面市場銷售不佳，拖累新開工；竣工面積8.62億平米，累計同比下跌15%，跌幅不斷收窄數據來源：wind，統計局，同策研究院-0.9%-3.2%-

22、4.5%-7.7%-9.1%-11.4%-12.2%-17.5%-26.3%-30.6%-34.4%-36.1%-37.2%-38.0%-37.8%-38.9%-39.4%2021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122022年累計新開工12.06億平米累計同比-39.4%2021年7月-2022年12月房屋新開工面積累計同比增速25.7%26.0%23.4%16.3%16.2%11.2%-9.8%-11

23、.5%-11.9%-15.3%-21.5%-23.3%-21.1%-19.9%-18.7%-19.0%-15.0%2021年7月-2022年12月房屋竣工面積累計同比增速全國商品房銷售面積、均價下滑，但降幅逐漸收窄2022年1-11月全國商品房累計銷售12.13億平米，累計同比下跌23.3%。全國商品房累計銷售均價9814元/平米，累計同比跌幅持續收窄。近期出臺的一系列政策對市場銷售狀態尚未明顯改善，銷售均價跌幅收窄主要是由于一二線城市銷售占比提升數據來源：wind，統計局，同策研究院21.5%15.9%11.3%7.3%4.8%1.9%-9.6%-13.8%-20.9%-23.6%-22.2

24、%-23.1%-23.0%-22.2%-22.3%-23.3%-24.3%2021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122022年商品房銷售累計13.58億平米累計同比-24.3%2021年7月-2022年12月商品房銷售面積累計同比增速7.5%5.9%4.7%4.2%3.5%2.8%-10.7%-10.4%-10.8%-10.3%-8.6%-7.4%-6.3%-5.3%-4.9%-4.3%-3.2%20

25、21/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122022年商品房銷售均價9814元/平米同比-3.2%2021年7月-2022年12月商品房銷售均價累計同比增速022022年房地產市場總體特征012022年宏觀經濟特征032022年房地產市場區域特征042022年房企發展特征土地市場特征：一線城市市區土地需求依然相對旺盛，整體平穩2022年7-11月，一線城市累計供應1745萬平米住宅用地，同比下跌49.9%，

26、累計成交1665萬平米，同比下跌5%。住宅類用地成交建面為略低于前兩年同期，但差距不大，樓面價波動上升，體現全國市場下行階段，開發商普遍做出回歸核心城市的策略選擇，對核心城市的土地需求依然相對穩定，市區優質地塊普遍競爭激烈，頻頻觸頂數據來源：wind，統計局，同策研究院一線城市:北京、上海、廣州、深圳05000100001500020000250003000035000400000200400600800100012001400160018002020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122

27、021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11供應土地建面成交土地建面成交土地樓面均價萬平米元/平米2020-2022年11月一線城市住宅土地月度供應、成交（按規劃建筑面積）2020年7-11月供應1897萬平米成交1739萬平米2021年7-11月供應3487萬平米成交1758萬平米2022年7-11月供應1745萬平米成交1665萬平米土地市場特征：二線城

28、市分化加劇，多數地塊底價成交2022年7-11月，二線城市累計供應11694萬平米住宅用地，同比下跌41.7%，累計成交7895萬平米，同比下跌9.7%。住宅類用地成交建面為近三年同期的最低值，在市場下行階段，二線城市相比一線城市安全度略差，部分城市商品住宅銷售持續低迷，土地市場同樣面臨沖擊；但不同區域二線城市市場分化，部分強二線城市市場基本平穩，部分地塊熱度較高；普通二線城市全年基本底價成交，部分地塊流拍萬平米元/平米2020-2022年11月二線城市住宅土地月度供應、成交（按規劃建筑面積）數據來源：wind、同策研究院；二線城市:天津、重慶、杭州、南京、武漢、長沙、濟南、青島、寧波、蘇州、

29、廈門、福州、南昌、鄭州、合肥、沈陽、大連、長春、哈爾濱、成都、西安、太原、石家莊、珠海、蘭州、呼和浩特(共26個)。02000400060008000100001200001000200030004000500060007000800090002020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022

30、/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11供應土地建面成交土地建面成交土地樓面均價2020年7-11月供應22192萬平米成交16538萬平米2021年7-11月供應20046萬平米成交8742萬平米2022年7-11月供應11694萬平米成交7895萬平米土地市場特征：三四線城市市場全面趨冷，供過于求2022年7-11月，三線城市累計供應2.66億平米住宅用地，同比下跌5.3%，累計成交1.50億平米，略高于2021年同期。2021年下半年起，全國三線城市率先開始市場調整，并延續至2022年，市場長期處于低位，供大于求，流拍率較高萬平米元/平米2020-

31、2022年11月三線城市住宅土地月度供應、成交（按規劃建筑面積）數據來源：wind、同策研究院；三線城市:貴陽、昆明、南寧、?？?、銀川、烏魯木齊、無錫、常州、唐山、溫州、嘉興、煙臺、佛山、東莞、紹興、西寧、三亞、湖州、舟山、臺州、金華、鎮江、揚州、泰州、南通、連云港、保定、廊坊、秦皇島、包頭、北海、贛州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛陽、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹東、濟寧、錦州、九江、瀘州、牡丹江、南充、平頂山、韶關、襄陽、岳陽、遵義、淮安、鹽城、宿遷、衢州、麗水、肇慶、江門、中山、汕頭、張家口、淄博、濰坊、馬鞍山、綿陽、湘潭(共70個)。01000200030004000500060

32、0070000200040006000800010000120002020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11供應土地建面成交土地建面成交土地樓面均價2020年7-11月供應3.18億平米成交2.14億平米2

33、021年7-11月供應2.81億平米成交1.39億平米2022年7-11月供應2.66億平米成交1.50億平米020406080100120140160北京上海廣州深圳050100150200250北京上海廣州深圳商品住宅市場特征：一線城市除疫情影響外，市場熱度相對穩定2022年，一線城市商品住宅累計供應3335萬平米，同比下跌4.8%；累計成交2794.2萬平米，同比下跌21.5%，一線城市成交同比下降較多，主要是上半年受疫情影響。與其他能級城市相比，一線城市市場相對穩定。價格方面，各城市均執行新房限價，新房房價維持平穩，而二手房掛牌價格下半年出現明顯的回落數據來源：wind，統計局，同策研

34、究院備注：北京、上海商品住宅成交量價數據為不含保障性住房成交數據2021-2022年一線城市商品住宅成交面積萬平米2021-2022年一線城市商品住宅供應面積萬平米2021年一線城市累計供應3503.5萬平米同比下跌4.8%2022年一線城市累計供應3335萬平米2021年一線城市累計成交3558萬平米同比下跌21.5%2022年一線城市累計成交2794.2萬平米05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0000200400600800100012002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/9

35、2021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12供應面積成交面積成交均價商品住宅市場特征：東部沿海二線城市市區和郊區熱度分化明顯2022年，東部沿海二線城市市場普遍低位運行，量縮價穩。長三角、珠三角二線城市月均成交量363.8萬平米，同比下跌40.2%，福建、山東二線城市商品住宅月均成交量183萬平米，同比下跌31.7%，市場規模均下降較多，但供求基本平衡；城市內部市場結構方面，市區項目、改善項目去化較好，郊區市場普遍去化困難2021-2022年長三角

36、、珠三角二線城市供求量價萬平米元/平米2021-2022年福建、山東二線城市成交量價數據來源：dataln、同策研究院城市范圍：南京、蘇州、杭州、寧波、東莞、佛山城市范圍：福州、廈門、青島、濟南0500010000150002000025000300000501001502002503003504002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/1

37、2供應面積成交面積成交均價萬平米元/平米2022年月均供應 345.35萬平米月均成交363.8萬平米2021年月均供應604萬平米月均成交 608.5萬平米2022年月均供應 140萬平米月均成交183萬平米2021年月均供應246萬平米月均成交 268萬平米商品住宅市場特征：中西部、東北二線城市需求下滑更顯著2022年，中西部和東北二線城市市場下滑比東部沿海城市更明顯。中西部二線城市商品住宅量跌價漲，月均成交量僅519萬平米，同比下跌41%，東北部二線城市量價齊跌，月均成交量122萬平米，同比下跌41%。下半年在各類刺激政策出臺下，中西部、東北二線城市市場依然呈現下滑趨勢，去化周期不斷延長

38、數據來源：dataln、同策研究院城市范圍：沈陽、大連、長春城市范圍：成都、貴陽、合肥、武漢、西安、長沙、鄭州、重慶萬平米元/平米020004000600080001000012000140000501001502002503003504002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12供應面積成交面積成交均價萬平米元/平米02,0004,00

39、06,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00002004006008001000120014002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12供應面積成交面積成交均價2021-2022年中西部二線城市成交量價2021-2022年東北部二線城市成交量價2022年月均供應 493.3萬平米月均成交 5

40、18.8萬平米2021年月均供應861.3萬平米月均成交 879.4萬平米2022年月均供應 58.9萬平米月均成交 122萬平米2021年月均供應181.6萬平米月均成交206.4萬平米一二線城市去化周期普遍延長，尤其是中西部、東北城市一二線城市商品住宅庫存面積整體呈上行趨勢，個別城市略有下降，去化周期普遍在2022年6月達到峰值，與上年末相比，多數城市去化周期延長，尤其是中西部、東北城市，去化周期大幅延長城市庫存面積/萬平米6個月去化周期/月2021年6月2021年12月2022年6月2022年12月2021年6月2021年12月2022年6月2022年12月北京1,584.131,682

41、.221,818.781887.1826.725.643.234.8上海616.26586.06591.86711.486.87.19.46.8廣州1,127.131,334.891,311.911420.0610.414.117.621.2深圳1,404.681,579.871,585.931691.5233.834.464.461.4南京948.311,212.621,107.591106.357.215.81420.9蘇州787.65899.28843.561080.028.914.115.911.7杭州927.66844.41867.79894.774.95.210.99寧波569.8

42、6757.01735.87724.964.39.214.714.2佛山269.27484.67653.10689.32.56.210.710.1青島2,278.602,348.622,137.852068.1717.721.521.724.2濟南1,556.261,535.771,494.661381.111.41419.315南昌298.14309.10321.22316.57811.514.410.5長沙1,524.801,589.131,561.241709.714.517.324.527武漢1,745.921,966.681,985.411910.118.713.223.220大連79

43、7.66820.66793.49741.8715.622.434.936.9長春1,070.431,230.641,178.711021.5318.721.242.719重慶3,075.432,967.673,017.693003.3917.719.962.579西安909.641,102.991,136.311265.621411.914.621.3鄭州1,835.591,912.601,722.151599.915.720.226.930.1典型城市商品住宅庫存面積及去化周期數據來源：dataln、同策研究院02000400060008000100001200014000160000501

44、001502002503003504004502021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12成交面積成交均價商品住宅市場特征：三四線城市市場全面下滑2022年，長三角三四線城市商品住宅量跌價穩，月均成交量305.6萬平米，同比下跌47%；珠三角三四線城市商品住宅量價齊跌，月均成交量僅205萬平米，同比下跌37%，目前市場逐漸企穩萬平米元/平米萬

45、平米元/平米02000400060008000100001200014000160001800001002003004005006007008009002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12成交面積成交均價2021-2022年長三角三四線城市成交量價2021-2022年珠三角三四線城市成交量價統計城市：惠州、汕頭、韶關、肇慶、中山、珠海

46、、清遠統計城市：湖州、淮安、金華、常州、衢州、紹興、泰州、溫州、無錫、徐州、鎮江、舟山、常熟、建德、昆山、啟東、嵊州、太倉、宜興、張家港數據來源：dataln、同策研究院2022年月均成交 305.6萬平米2021年月均成交 577.1萬平米2022年月均成交 205.3萬平米2021年月均成交 325.6萬平米02000400060008000100001200014000160001800001020304050607080902021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12

47、022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12成交面積成交均價商品住宅市場特征：三四線城市市場全面下滑2022年，山東三四線城市商品住宅量跌價穩，月均成交量74.9萬平米，同比下跌36%；福建三四線城市商品住宅量跌價漲，月均成交量僅27.4萬平米，同比下跌48%萬平米元/平米萬平米元/平米0200040006000800010000120000204060801001201401601802002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/920

48、21/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12成交面積成交均價2021-2022年山東三四線城市成交量價2021-2022年福建三四線城市成交量價數據來源：dataln、同策研究院統計城市：泉州、漳州、晉江統計城市：東營、日照、淄博、煙臺2022年月均成交 74.9萬平米2021年月均成交 116.5萬平米2022年月均成交 27.4萬平米2021年月均成交 52.8萬平米三四線城市去化周期普遍大幅延長，庫存壓力較大三四線城市雖然供應放緩，庫存面積與去年

49、底相比變化不大，但由于市場需求下滑更加明顯，銷售明顯放慢，因此去化周期與去年底相比，普遍大幅延長，庫存壓力較大城市庫存面積/萬平米6個月去化周期/月2021年12月2022年12月2021年12月2022年12月常州512.32570.68923.2徐州947.04901.2919.1無錫524.67544.519.720.4紹興189.03183.2811.620.2嘉興162.61188.429.116.2金華243.02230.1618.120.5湖州456.02461.648.616.7珠海669.25720.0715.236肇慶830519.7623.416中山669.45541.5

50、914.417.4東莞581.74576.3613.923.4惠州1750.971803.0220.835.6煙臺1248.81211.7435.350.8洛陽484.09459.624.931泉州218.73180.0110.111.7典型三四線城市商品住宅庫存面積及去化周期022022年房地產市場總體特征012022年宏觀經濟特征032022年房地產市場區域特征042022年房企發展特征銷售規模下滑，排名換水，國企TOP20占比提升2022年，持續受疫情、經濟、行業影響，消費者信心明顯不足，百強房企操盤金額同比再下降41.7%，接近腰斬。在各房企中，民企普遍出現不同程度問題，反觀國企表現較

51、為穩健，此消彼長，操盤金額TOP20排名中國企占比提升數據來源：同策研究院2019-2022年百強房企操盤金額及同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0200004000060000800001000001200001400002019202020212022操盤金額（億元）同比公司名稱性質2021年2022年排名操盤金額（億元）排名變化操盤金額（億元）變化碧桂園民企17208.614410.9萬科地產國企26122.824143.4保利發展國企44899.734116綠城中國國企73509.443003.2中海地產國企63524.552807.3華潤置地國企829506

52、2786招商蛇口國企9289272635金地集團民企102879.582101龍湖集團民企122608.691827.9建發房產國企181656.1101673.1融創中國民企35677.2111607.5中國恒大民企54356.334450.72019-2022年百強房企操盤金額及同比55%45%民企國企35%65%操盤金額TOP20房企20212022業績虧損，凈利潤負數，商票貼現率保持高位銷售的持續下滑引發業績的虧損。據統計，截至2月1日，A股上市房企中已有65家公司發布2022年度業績預告，44家公司業績同比下滑，36家公司預告虧損，占比超五成，其中5家公司最大虧損超百億元，僅少數企業

53、扭虧為盈。此外，供應商信任缺失、項目停工、后續回款受阻等惡性循環，也是導致業績虧損的成因之一，表現在數據上則是部分房企商票貼現率自2022年起觸頂36%最高線，并后續開始出現票面打折證券代碼證券簡稱2021年2022年歸屬母公司股東的凈利潤預告凈利潤上限預告凈利潤下限凈利潤最大變動金額600466.SH藍光發展-138.34-219.37-219.37-81.03002146.SZ榮盛發展-49.55-190.00-250.00-200.45000540.SZ中天金融-64.16-125.00-139.00-74.84000656.SZ金科股份36.01-95.00-190.00-226.01

54、000671.SZ陽光城-69.52-80.00-110.00-40.48000961.SZ中南建設-33.82-75.00-90.00-56.18000732.SZST泰禾-40.13-39.06-52.85-12.72600823.SH世茂股份9.61-38.40-57.60-67.21600743.SH華遠地產-6.69-35.00-39.00-32.31600565.SH迪馬股份-20.54-29.50-29.50-8.96上市房企歸母凈利潤業績預告虧損TOP10（億元、%）證券代碼證券簡稱2021年2022年歸屬母公司股東的凈利潤預告凈利潤上限預告凈利潤下限凈利潤最大變動金額6000

55、67.SH冠城大通-9.760.750.5010.26600094.SH大名城-4.121.701.425.54600340.SH華夏幸福-390.3016.0011.00401.3上市房企歸母凈利潤業績預告扭虧為盈（億元、%）華夏幸福：因債務重組取得進展，而確認債務重組收益等非經常性損益，扣除后經營業績仍為虧損數據來源：同策研究院、wind2021年中期-2022年部分房企商票貼現率情況9%18%27%36%6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2021年2022年金科地產陽光城中南建設榮盛房地產世茂房地產新城控股花樣年地產建業

56、集團旭輝集團融創房地產富力地產恒大地產雅居樂正榮地產綠地控股拿地大幅減少，資產密集拋售，聚焦大宗交易從頭部房企拿地趨勢以小見大，相較于2020年，受資金和市場預期的影響，2022年房企拿地明顯大幅減少。反觀在大宗交易上，資產出售涉及金額和數量持續上升，其中資金占用較少的中小規模項目交易占比提升91 430 641 8筆23筆60筆0204060800100200300400500600700202020212022涉及金額（億元）筆數2020-2022年50家房典型企出售資產情況數據來源：同策研究院、dataln，wind2021、2022年50家典型房企出售資產不同金額規模的宗數占比2018

57、-2022年TOP5房企拿地宗數517197149100742104031240100200300400500600碧桂園萬科保利地產綠城中國中國海外發展2018年2019年2020年2021年2022年30%9%35%26%小于1億1-5億5-20億大于20億22%27%38%13%20212022（換算成人民幣）融資金額銳減，房企分化，集中國企和優質民企自2021年起，在政策管控和投資信心不足雙重影響下，2022年房企融資規模持續縮減。期間，為避免暴雷風險，金融機構開始選擇向有政府背書的國企和財務穩健的優質民企發放貸款，這導致了房企間出現分化，強者愈強，弱者無糧數據來源：同策研究院、win

58、d50%13%11%-22%-38%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%02000400060008000100001200020182019202020212022公開發行信用債金額（億元）同比變動（%）2018-2022年50家典型房企公開發行信用債金額及同比2020-2022年50家典型房企公開發行信用債金額占比26%48%67%74%52%33%0%20%40%60%80%100%202220212020民企國企60%60%68%40%40%32%0%20%40%60%80%100%202220212020其他民企優質民企2020-2022年

59、38家典型民企公開發行信用債金額占比備注：優質民企指獲中債增信擔保的7家民企，包括龍湖集團、金地集團、碧桂園、旭輝控股、新城控股、美的置業、濱江集團債券實質違約和展期激增，多家房企債務重組2022年，約44家房企出現債券違約現象，涉及金額近2000億元，其中在境內債券市場有24家房企宣布展期，遠高于2020、2021年?；谫Y金和現金流，及公司未來運營考慮，多家房企進行債務重組，申請整體展期，其中富力是目前唯一一家成功完成對466億境內外債務全部整體展期的房企數據來源：同策研究院、wind、票宜貼7154419980019560500100015002000250002040608010012

60、0140160180200202020212022企業數筆數涉及金額（億元）2020-2022年房企發行信用債違約情況2022年房企境內債信用債違約涉及金額和展期比例4%26%86%0%50%100%010002000202020212022涉及金額金額展期比例境內債務重組境外債務重組富力地產8筆135億境內債整體展期成功（2022.9.22）10筆49.43億美元債整體展期成功（2022.7.11）龍光集團21筆境內債整體展期成功（2022.12.6）-融創中國10筆160億境內債整體展期成功（2023.1.3）-綠地集團-9筆32.41億美元債整體展期成功（2022.11.22）華夏幸福-

61、重組協議生效（2023.1.29）部分房企境內外債務成功重組情況大規模組織架構調整，重要人事變動，成本“節流”2021年的TOP50房企中約40%發生總裁或副總裁級別的人事變動，12家出現組織架構調整，主要為區域、城市層面的整合與精簡，以縮減人力成本房企組織架構調整內容世茂集團1月，世茂集團宣布新一輪架構調整，對集團總部職能部門、區域職能部門進行整合，如裁撤區域及以下層級投資功能投資中心；區域設置方面，撤銷原浙江區域公司，升級華中地區公司，并將滬蘇區域公司的部分項目重新劃分管轄權。7月，世茂內部發文宣布對華中地區、華北地區的組織架構調整，主要變動為撤銷片區成立組團，調整后組團將由地區公司直管。

62、從調整上來看，華中地區撤銷武漢片區、鄭州片區、安徽片區，同時成立武漢組團（聚焦武漢項目）、荊襄組團（聚焦襄陽和荊州項目）、湖南組團（聚焦長沙和張家界）、皖南組團、皖北組團、鄭州組團；華北地區下轄的東北片區調整為遼寧組團和黑吉組團，由地區公司直接管理。同時，世茂集團還宣布在華中地區增設資產管理部。富力地產2月，富力組織架構及人事變動，西北、華北兩區合并，成立北方區域，原富力集團西北區域董事長相立軍，擔任富力集團北方區域董事長。中南置地2月，中南建設旗下的房地產業務公司中南置地內部公告，在區域架構上，中南將蘇皖區域和蘇滬區域合并，成立滬蘇區域，由畢興礦擔任區域公司負責人；海西區域和兩廣區域合并，成

63、立華南區域，由楊杰擔任區域公司負責人。融創中國2月，融創組織架構由七大區域調為九大區域，具體為新成立西北區域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四??；原西南區域拆分為成渝區域、云貴區域，分別管理四川及重慶、云南及貴州。12月，融創組織架構調整，成立地產經營運營中心、資本與融資中心、資產運營管理中心。金科地產3月，金科將公司原有區域進行拆分與整合，最終形成9個大區。具體調整如下：將云廣區域一分為二，廣西區域并入華南區域，云南區域并入四川區域；江西區域、浙滬區域合并；中原區域、山東區域合并；湖南區域、湖北區域合并；重慶區域、華東區域、華北區域、陜西區域不變。公司三級組織架構不變，即“集團-區域-城市”，集

64、團設財務、投資、營銷等職能部門，下設區域公司，區域公司再下轄城市公司。華潤置地4月，華潤置地開啟新一輪組織調整，對城市公司進行整合，其中華東大區整合為6大城市公司，調整后為上海片區公司、南京片區公司、杭州片區公司、合肥片區公司、蘇州片區公司、寧波片區公司。6個城市公司均設立11個標準部門，包括投資、運營、開發、設計、合約、工程、安全、營銷、客關、人事行政、財務等。此外，上海、南京、杭州公司另設一個非標準部門，為公建管理部。12月，集團組織架構調整，部分城市公司進行整合。華潤置地七大區下屬分公司由40個調整為32個，大區部門由13個精簡為9個，城市公司層面增設采購委員會、成本委員會、EHS管理委

65、員會金地集團6月，金地集團進行組織架構調整，華東區域嘉興地產公司、杭州事業部合并為杭州地產公司，負責杭州、嘉興等浙江北部地區的投資拓展及經營工作，原嘉興地產公司、杭州事業部所屬人員相應劃入杭州地產公司。東南區域南昌地產公司調整為南昌事業部。東北區域呼和浩地產公司包頭事業部調整為包頭片區，同時還涉及相應人事調整。中海地產6月，中海地產對區域公司進行內部調整。區域層面，華北區域合并北方區域成立新華北區域公司；原屬北方區域的青島城市公司、煙臺城市公司劃入華東區域，北方區域平臺直接取消；華北區域管轄的鄭州公司、武漢公司、太原公司以及華南區域下屬的長沙公司并入中海西部區域，并成立新的中西部區域公司。城市

66、公司層面，長春城市公司合并哈爾濱城市公司，成立長春片區公司；廣州城市公司合并佛山城市公司，成立廣州片區公司。隨著組織架構出現變化，中海地產人事方面也隨之進行調整，新出爐的四大區首名單為，成欣執掌華北區域、劉慧明執掌華東區域、劉長勝執掌中西部區域、劉顯勇執掌華南區域。旭輝控股6月，旭輝推動內部組織變革，涉及城市公司層面。具體而言，河南事業部調整為鄭州城市公司，并入華中區域集團；福州城市公司和廈門城市公司整合為福廈城市公司；廣西事業部調整為南寧城市公司，并入東南區域集團。調整自7月1日起生效。此輪組織變革涉及部分人員的優化調整。7月，旭輝控股組織架構調整，設立四大平臺，為地產開發平臺、商業平臺、代

67、建平臺和職能平臺。人事調整上，原東南區域集團總裁汝海林升任旭輝控股執行總裁，主持地產開發平臺的日常經營管理工作。旭輝控股執行董事、CEO林峰主抓職能平臺，兼任旭輝商業總裁；代建平臺則將由旭輝控股執行董事陳東彪負責。10月，旭輝再進行組織架構調整，多個“中心”降至“部門級”，投資拓展中心撤銷，拓展職能并入建管公司，投拓管理部和合作管理部合并為投資管理部；產品中心撤銷，成本管理部并入運營中心；企業管理中心撤銷，客戶運營部更名為客戶關系部并入運營中心；總裁辦公室和戰略經營部合并為總裁辦公室；人力發展中心撤銷，學習發展中心更名為學習發展部；同時成立綜合管理中心，下轄人力資源部、學習發展部、行政部、總裁

68、辦公室和數字科技部。組織調整下人員也發生調整。新城控股12月，集團及各事業部總部進行組織調整，調整范圍包括集團總部、住宅板塊以及商業板塊，同時也帶來多個高管崗位的變動。具體而言，整合投資、資本、資管、人力、財務、法務等職能，設置戰略規劃中心、投資發展與資本中心、資產管理中心、財務與融資中心、組織與人力發展中心、數字化發展中心、集團辦公室、法律事務中心、審計監察中心、筑森設計公司和煜璞貿易公司。2022年部分TOP50房企組織架構調整和人事變動內容數據來源：同策研究院、公開信息整理022023經濟發展趨勢：內需拉動經濟的新格局PART2023經濟發展趨勢：內需拉動經濟的新格局基于當前國內外經濟形

69、勢，中國經濟發展的主要動力在于內循環，擴大內循環規模的重點在于擴大內需，包括消費和投資兩大方面，而房地產作為居民消費、企業投資和實體經濟的重要一環，也是擴大內需的重要一環，同樣需要重啟需求疫情影響逐漸結束，但經濟下行壓力依然較大，需要新的發展動力內循環（主要動力）外循環外部環境復雜，外循環動力不可控：逆全球化興起發達國家經濟降速美國加息重點在于擴大內需（包括消費和投資兩大方面）住房消費和房地產投資也是擴大內需的重要一環當前主要問題在于需求不足房地產業受經濟下行壓力影響，底層需求明顯下滑，同樣需要重啟需求02實施內需主導的發展模式01啟動內需的國際背景03重啟住房消費的實施路徑長期背景：逆全球化

70、浪潮興起，全球貿易面臨瓶頸長期來看，中國經濟發展面臨的外部背景是2016年開啟的經濟逆全球化浪潮抬頭，先后經歷2016年英國脫歐、2018年開始的貿易戰、以及2022年俄烏軍事沖突。經濟逆全球化浪潮不再是短期沖擊，而是實質影響經濟長期穩定發展的因素數據來源：同策研究院、wind1981至2021年全世界出口金額萬億美元1985年“經濟全球化”概念被提出1995年世界貿易組織成立2017年政府工作報告中明確提出“逆全球化 思潮和保護主義傾向抬頭”2016年英國脫歐公投特朗普當選2020年新冠疫情持續蔓延,全球各國陸續頒布出行禁令2022年俄烏軍事沖突全球化發展階段全球經濟發展進入新階段逆全球化浪

71、潮興起0.05.010.015.020.025.0198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302022年國際沖突事件升級俄烏戰爭北溪管道被炸長期背景：出口推動經濟增長面臨三大矛盾對中國經濟而言，一方面逆全球化浪潮下，全世界貿易總額面臨增長瓶頸；

72、另一方面，在存量競爭上面臨東南亞等新興國家的競爭。長期來看，未來靠出口推動經濟增長面臨增長受限、不可控制、難以預期三大矛盾數據來源：同策研究院、wind1949至2021年中國及部分發達國家出口金額占全球比例15.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%1949195219551958196119641967197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021中國德國日本美國占比國際規律看，出口金額占全球的比例達到12%是個瓶頸。產業轉移下面臨新興國家競爭中國出口金額占全球的比例面臨

73、增長瓶頸出口推動經濟增長增長受限不可控制難以預期對外出口金額面臨增長瓶頸1、全球貿易總額瓶頸2、國際競爭帶來占比瓶頸他國貿易政策不可控對經濟增長的貢獻不可控國際沖突難以預期國際需求難以預期短期背景：2022年主要發達國家激進加息經歷2020至2021年連續兩年低利率政策后，為應對前期貨幣政策過度寬松以及地緣沖突導致的通脹問題，2022年歐美主要發達國家激進加息，也為中國經濟發展面臨的國際環境帶來新的變化數據來源：同策研究院、wind美聯儲主席鮑威爾0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.505.002020/12020/32020/52020/72020/9

74、2020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/11美國:聯邦基金目標利率歐元區:基準利率英國:再回購利率部分發達國家基準利率%2022年11月美聯儲加息75個基點；12月再度加息50個基點2022年全球主要發達國家激進加息，應對國內通脹短期背景：激進加息導致經濟增速放緩，中國出口需求減少2022年主要發達國家激進加息，雖遏制了通貨膨脹，但也導致經濟增速放緩，主要歐美國家制造業PMI轉向下跌，并在4季度跌入榮枯線以下。以美聯儲對美國經濟增長的預期為例，從9月、12月連續兩次下調2023

75、-2024年經濟增速的預期。國際上主要發達國家經濟增速放緩將導致對中國產品的需求增長放緩，拖累2023年中國出口增長數據來源：同策研究院、wind、美聯儲3035404550556065702020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/11美國日本德國法國英國主要歐美國家制造業PMIPMI轉向下跌跌入榮枯線以下2022年12月美聯儲對經濟的預期2022年9月美聯儲對經濟的預期短期背景：人民幣轉向升值拖累出口增長至2022年4

76、季度，美國過快加息進一步加劇經濟增速放緩乃至未來進入衰退的預期，美元指數走弱，人民幣轉向升值、且未來持續升值的預期強，不利于2023年中國對外出口的持續增長。長期和短期背景綜合來看，外循環都難以推動中國經濟持續增長數據來源：同策研究院、wind實際美元指數及人民幣匯率6.06.26.46.66.87.07.27.47.67.88.09095100105110115120125實際美元指數:廣義美元兌人民幣即期匯率美元指數美元兌人民幣美國加息，經濟強勢，美元指數上行，人民幣貶值美國加息，但經濟增速放緩，美元指數下跌，人民幣升值人民幣升值外貿單以美元結算外貿單以人民幣結算結算完成時國內賣家收到的人

77、民幣總金額減少結算完成時國外買家付出的美元增加，即成本增加國內賣家面臨虧損風險國外買家面臨成本增加的壓力人民幣升值拖累出口持續增長02實施內需主導的發展模式01啟動內需的國際背景03重啟住房消費的實施路徑發展模式：未來進入內需主導的經濟發展模式從中國經濟的結構看，內需包括消費和投資（資本形成），占GDP的比例超過97%，且遠超外需（出口金額）占GDP的比例（約18%-20%）。在未來2023年出口增長受限且面臨長期增長瓶頸的背景下，必須進入內需發力、主導經濟增長的發展模式中，順應二十大報告提出“增強國內大循環內生動力和可靠性”的發展要求數據來源：同策研究院、wind、統計局注：為準確對比內需、

78、外需，使用出口金額與GDP的比代表外需支出法核算GDP，是從生產活動成果最終使用的角度計算國內生產總值的一種方法。最終使用包括最終消費支出、資本形成總額及貨物和服務凈出口三部分2019至2021年最終消費支出、資本形成總額、出口金額與GDP的比例55.8%43.1%18.4%54.7%42.9%18.3%54.5%43.0%20.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%最終消費支出/GDP資本形成總額/GDP出口金額/GDP201920202021二十大報告提出“增強國內大循環內生動力和可靠性，提升國際循環質量和水平”以國內大循環為主體國內國際雙循環相互促進內循

79、環外循環發展模式：未來重點實施擴大內需戰略2022年二十大報告關于未來中國經濟發展模式，提出“要堅持以推動高質量發展為主題，把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來“，與2017年的十九大相比，重點突出了擴大內需戰略的地位，強調了未來推動經濟發展的著力點放在實體經濟上，實施擴大內需戰略擴大內需戰略供給側改革（發展實體）“十九大”經濟增長方式表述追求經濟高質量發展供給測改革適當需求側刺激去產能去庫存降成本去杠桿補短板縮小區域發展不平衡縮小貧富差距完善社會保障制度經濟實現質的有效提升和量的合理增長城鄉融合發展區域協調發展完善分配制度健全社會保障體系提高全要素生產率提升產業鏈供應鏈韌性就

80、業優先戰略應對人口問題“二十大”經濟增長方式表述啟動“2022-2035擴大內需戰略”2022年國務院印發擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)，未來實施擴大內需戰略，明確了房地產是擴大內需的重要內容。在持續提升傳統消費、推進重點領域補短板投資、新型城鎮化、優化區域經濟布局等方面均有涉及如何發揮房地產作用的內容“十四五”目標1、促進消費投資，內需規模實現新突破2、完善分配格局，內需潛能不斷釋放3、提升供給質量，國內需求得到更好滿足4、完善市場體系，激發內需取得明顯成效5、暢通經濟循環，內需發展效率持續提升重點任務1、加快培育完整內需體系2、促進形成強大國內市場3、支撐暢通國內經濟循環實施

81、抓手全面促進消費，加快消費提質升級持續提升傳統消費、積極發展服務消費、加快培育新型消費、大力倡導綠色低碳消費優化投資結構，拓展投資空間加大制造業投資支持力度、持續推進重點領域補短板投資、系統布局新型基礎設施推動城鄉區域協調發展，釋放內需潛能推進以人為核心的新型城鎮化、積極推動農村現代化、優化區域經濟布局提高供給質量，帶動需求更好實現加快發展新產業新產品、積極促進傳統產業改造提升、著力加強標準質量品牌建設健全現代市場和流通體系，促進產需有機銜接提升要素市場化配置水平、加快建立公平統一市場、建設現代流通體系深化改革開放，增強內需發展動力完善促進消費的體制機制、推進投融資體制改革、優化營商環境激發市

82、場活力、發揮對外開放對內需的促進作用扎實推動共同富裕，厚植內需發展潛力持續優化初次分配格局、逐步健全再分配機制、重視發揮第三次分配作用提升安全保障能力，夯實內需發展基礎保障糧食安全、強化能源資源安全保障、增強產業鏈供應鏈安全保障能力、推動應急管理能力建設擴大內需戰略面臨的困境-消費消費面臨的重要問題是受到收入增長以及預期的制約。長期來看，GDP增速放緩、居民收入跟隨調整也進入增速放緩的通道，更進一步來看，將拖累消費的持續快速增長。此外消費的彈性系數比較低，在收入不大幅增長的情況下，消費很難快速提升-10-5051015202011-032011-102012-052012-122013-072

83、014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102019-052019-122020-072021-022021-092022-04GDP不變價城鎮居民人均可支配收入GDP不變價、城鎮居民人均可支配收入累計同比%-30-20-100102030402011-032011-102012-052012-122013-072014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102019-052019-122020-072021-022021-092022-

84、04社會消費品零售總額城鎮居民人均可支配收入城鎮居民人均可支配收入、社會消費品零售總額累計同比%數據來源：同策研究院、wind長期來看，GDP增速放緩、居民收入跟隨調整也進入增速放緩的通道長期來看，居民收入增速放緩，更進一步將拖累消費的持續快速增長擴大內需戰略面臨的困境-收入分配制約中國擴大內需的另一個長期問題是收入分配的長期不均衡。一方面改革開放后，在流量的收入分配上，高收入人群的收入增速及占比提升遠超普通群眾；另一方面，高收入群體有更多的資產進行投資升值，進一步拉大財富分配上的不均衡0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.0197819801982

85、1984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014前1%人群的收入份額前10%人群的收入份額后50%人群的收入份額中國前1%、10%以及后50%人群收入份額占比后50%人群的收入份額占比持續降低%數據來源：同策研究院、wind、招商銀行中國私人財富報告，世界不平等數據庫注：世界不平等數據庫World Inequality Database(WID.world)是21世紀資本論作者Thomas Piketty等建立的數據庫0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%050100

86、150200250300中國個人持有的可投資資產總體規模中國高凈值人群持有可投資資產規模占比中國及高凈值人群持有的可投資資產規模萬億元可投資資產在1000萬人民幣以上的高凈值人群，持有的可投資資產規模及占比快速提升擴大內需戰略面臨的困境-投資歷史規律看，基礎設施和房地產投資兩者呈現明顯的此消彼長的關系（蹺蹺板）。近年來政府大規模施行減稅降費、同時疫情后財政進一步承壓，如果順應規律進入“小房產、大基建”階段則面臨財政更為緊張局面。大部分城市基建對于土地財政的依賴度較高，因此大基建的作用會逐漸減小，房地產的作用會逐漸提高，形成二者“雙輪驅動”模式數據來源：同策研究院、wind-37-27-17-7

87、313233343532007-022007-062007-102008-022008-062008-102009-022009-062009-102010-022010-062010-102011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-0620

88、20-102021-022021-062021-102022-022022-062022-10基建投資房地產投資固定資產投資2007年-2022年我國房地產開發投資、基建投資與固定資產投資三者增速的關系2007年9月“927房貸新政”大房產小基建大基建小房產2010年1月“國十一條”2008年12月“國十三條”2013年2月“新國五條”2012年多次降準、貨幣量化寬松2014年9月“930房貸新政”2016年9月多地出臺升級調控政策2018年12月份三四線城市調控放松大房產小基建大基建小房產大房產小基建大基建小房產%房地產是提振消費的重要組成部分房改之后，中國及上海房地產業增加值穩步上漲，占G

89、DP的比重也穩步提升。房地產是穩定經濟的重要環節，2022年12月，國務院副總理劉鶴重申“房地產是國民經濟的支柱產業”數據來源：同策研究院、wind0.37.74.0%7.2%6.7%0%1%2%3%4%5%6%7%8%0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.0199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021房地產業增加值（左軸）占GDP比例（右軸）1998至2021年中國房地產業增加值及占GDP比例1998至2021年房地產業增加值

90、從0.3萬億元增加至7.8萬億元占比從4.0%增加至6.8%萬億元191.83,564.55.0%8.8%8.2%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%0.0500.01,000.01,500.02,000.02,500.03,000.03,500.04,000.0199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021房地產業增加值（左軸）占GDP比例（右軸）1998至2021年上海房地產業增加值及占GDP比例1998至2021年上海房地產業增加值從

91、191.8億元增加至3564.5億元占比從5.0%增加至8.2%億元房地產作為“準實體”產業，也是投資和實體經濟的重要一環房地產業產業鏈長，關乎經濟命脈，是“準實體”產業。只有房地產市場穩定健康，產業鏈上下游的產品消費才能穩定，因此房地產也是促進投資和實體經濟的重要一環房地產政府金融機構家電乘用車家居裝飾其他.小家電白色家電轎車SUV廚衛地板電氣照明家具門窗裝修裝飾物業服務機械建材鋼鐵化工品咨詢塔式起重機混凝土機械挖掘機運輸工具水泥/玻璃木材/管道瓷磚/涂料保溫材料螺紋鋼絲材/板材純堿/其他物業管理02實施內需主導的發展模式01啟動內需的國際背景03重啟住房消費的實施路徑重啟住房消費的路徑1：

92、推進需求端刺激政策2022年12月至2023年1月中央層面多次發聲，支持剛性和改善性住房需求，重申房地產國民經濟支柱產業的地位，預計2023年將推進購房需求端的刺激政策，幫助經濟整體性好轉數據來源：同策研究院、wind12月15日至16日中央經濟工作會議 要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。12月15日劉鶴書面致辭 房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期

93、，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。1月5日住建部長接受采訪大力支持剛性和改善性住房需求。對購買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策。對購買三套以上住房，原則上不支持重啟住房消費的路徑2：順應市場格局推動一二線城市回暖從市場特征來看，一二線城市市場集中、需求旺盛，且歷次均由一二線市場率先啟動才能帶動三四線城市市場回暖。2022年雖然多數三四線城市放松政策，但在一二線樓市沒有上漲信號的背景下，依然呈現政策效果不理想的結果。因此，未來要重啟住房消費，必須在

94、一二線城市形成房價上漲預期（漲幅可以不大、但必須向上），才有可能帶動更多三四線城市回暖數據來源：同策研究院、wind-10-505101520253035402011/12011/42011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/7201

95、9/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/10一線城市:當月同比二線城市:當月同比三線城市:當月同比70個大中城市新建商品住宅價格指數%一線城市率先啟動一線城市率先啟動一線城市率先啟動032023年房地產市場趨勢及房企策略建議PART一、政策預判：2023年紓困救市、確保需求實際釋放是主基調當前房地產政策調整的空間被打開，但企業風險未完全釋放，隔斷房企風險蔓延的政策會繼續出臺，保交樓、適度支持房企合理融資仍是政策的重點之一。但政策的根本在于落實合理購房需求實際釋放，推動行業恢復自我造

96、血能力政策趨勢2023年-2024年項目交付壓力較大，保交付任務艱巨數據來源：奧維云網開發商延期0-6個月延期6-12個月延期1-2年延期2-3年延期3-5年合計TOP1-100.60%0.30%5.20%0.10%0.00%6.30%TOP11-300.50%0.20%3.20%0.00%0.00%3.90%TOP31-500.50%0.60%4.10%0.10%0.00%5.20%其他7.80%11.80%64.20%0.50%0.20%84.60%總計9.40%12.90%76.70%0.70%0.20%100.00%2022年1400個延期項目數不同等級開發商分布情況2022年下半年2

97、023年上半年2023年下半年-2024年截止到今年7月份，有機構統計1400個的住宅建設工程已經確認逾期。當前被重點關注及部分救助的主要集中在TOP50內的房企。而TOP50房企中延期的項目占比僅為15.4%，超過1200個項目是在廣大的中小房企手中。其中延期到2023年上半年占比12.9%，2023年下半年到2024年的達到76.7%。負債驅動模式的路徑依賴短期難以改變，融資松動房企才能降低風險2020年房地產市場背景2022年房地產市場背景自2009年以后，“負債驅動”下的規模擴張成為房企重要戰略舉措，2015年這一趨勢更為明顯。負債的增長速度遠整體高于凈利潤的增長速度。2008-202

98、0年期間，A股上市房企的凈利潤增長了7.3倍，但是負債增長了17.8倍（投資收益邊際遞減）?？紤]到基數因素，房企的風險加速提高，凈利潤對債務的覆蓋率逐漸下降。短期內借新還舊的路徑依賴難以改變，融資政策松動及有效落地才能降低房企風險2008年-2020年A股上市房企凈利潤和負債的關系2008年-2020年凈利潤對負債的償還能力情況年份凈利潤（億元）扣非后凈利潤（億元）負債額度（億元）扣非凈利潤覆蓋債務比例凈利潤的覆蓋債務比例增加負債/凈利潤2008年317.28267.535818.78 4.60%5.45%2009年484.14428.638356.81 5.13%5.79%5.24 2010

99、年638.71575.7512825.04 4.49%4.98%7.00 2011年777.06682.0916953.08 4.02%4.58%5.31 2012年915.05834.2821241.43 3.93%4.31%4.69 2013年 1095.54947.9626788.00 3.54%4.09%5.06 2014年936.04792.4927769.07 2.85%3.37%1.05 2015年986.18 745.06 37799.73 1.97%2.61%10.17 2016年 1460.61 1193.68 49867.71 2.39%2.93%8.26 2017年 1

100、803.10 1503.24 66342.44 2.27%2.72%9.14 2018年 2021.30 1786.87 81108.74 2.20%2.49%7.31 2019年 2223.96 2072.80 91074.79 2.28%2.44%4.48 2020年 2318.00 1674.37 103380.50 1.62%2.24%5.31-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%凈利潤增長負債額度增長未來政策根本在于如何落實合理購房需求釋放房地產行業恢復不可能一直依靠融資、政策“輸血”，最根本的解決方式還是刺激有效需求釋放，推動市場回歸良性循環，自我造血。但落實需求

101、實際釋放，需要政策多方發力：1、穩定經濟，穩就業、穩預期是根本；2、需求政策放松擴展向一二線城市；3、保交樓持續推進，打消客戶顧慮；4、支持房企適度合理融資，盡快回歸正常投資運營目前市場恢復仍然有較多阻礙，政策難以保障需求有效落地未來政策“組合拳”重點在于落實合理購房需求實際釋放，自我造血堅持保交樓政策支持，取得進展支持房企合理適度融資穩就業、穩預期是根本一二線城市需求適度放松一二線城市積壓的有效需求更多，政策放松效果更好恢復需求根本在于穩定居民收入預期，即穩就業、穩預期當前保交付壓力依然較大，延期項目交付才能打消客戶顧慮房企負債驅動模式難以快速扭轉，支持合理融資才能降低房企風險二、趨勢預判：

102、短期內市場降幅逐漸收窄，二季度后觸底恢復結合市場周期趨勢和目前國內房地產市場行情，短期內市場降幅逐漸收窄，二季度后觸底緩慢恢復，2024年會有較明顯回暖短期整體趨勢我國房地產市場預計2023二季度后市場觸底調整、緩慢恢復我國房地產市場呈現出明顯周期性特征，通過對過去十年中國住宅銷售面積增速數據進行分析，市場表現出穩定的周期波動規律，基于房地產市場的周期性，可以對未來1-2年的房地產市場走勢進行預判；一季度市場預計依然維持底部調整；二季度后，預計兩會拉動經濟、市場預期，同時疊加金三銀四銷售旺季，市場逐漸恢復；2024年市場會有較明顯回暖，但市場規模上限難達到上輪水平%2013-2022年全國商品

103、住宅銷售面積增速及其周期擬合-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.25-60-40-200204060801002013/12013/62013/112014/42014/92015/22015/72015/122016/52016/102017/32017/82018/12018/62018/112019/42019/92020/22020/72020/122021/52021/102022/32022/8商品住宅累計銷售面積同比周期擬合（右軸）房地產市場完整周期約為4-5年數據來源：同策研究院短期房地產市場趨勢預判房地產市場周期擬合及預測2023年

104、一季度市場預期依然走弱，明年一季度傳統銷售淡季，市場依然維持底部調整2023年第二季度-四季度二季度后，預計兩會拉動經濟、市場預期，同時疊加金三銀四銷售旺季，市場逐漸恢復2024年市場出現實質性回暖，進入下輪上漲周期，但市場規模上限難達到上輪水平三、結構預判：市場回暖會從東部一二線城市先開始人口和產業向核心都市圈集中的趨勢不可逆轉，區域、城市間市場分化成為常態我國房地產市場格局以東部地區、一二線城市占主導。2023年重啟住房消費，市場回暖會從東部核心一二線城市先開始；一線城市將會率先出現新動向，隨后逐漸帶動二線、三四線城市恢復核心一二線城市中，核心、改善板塊和項目會首先回暖結構性趨勢中國房地產

105、市場格局以發達城市、核心都市圈為主分區域來看，東部10個?。ㄊ校┥唐贩夸N售金額占比接近60%，再加上中部6省21.3%、西南5省13.5%，占比超過90%。分城市能級看，一線城市占比約10%，二線城市占比約30%。東部地區、一二線城市成交規模大，地理分布更加集中，泛長三角、珠三角在全國商品房銷售金額占比分別約30%和12%數據來源：同策研究院、wind東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個?。ㄊ校?；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個??；西南包括廣西、重慶、四川、貴州、云南5個省57.9%21.3%13.5%0.0%10.0%20.0%30.

106、0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022東部中部西南2011至2022年分區域商品房銷售金額占比13.7%25.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022一線城市二線城市2011至2022年一線、二線城市商品住宅銷售金額占比一線城市包括上海、北京、廣州、深圳；數據完備的二線城市包括成都、大連、福州

107、、貴陽、?？?、杭州、合肥、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、南寧、寧波、青島、廈門、沈陽、蘇州、天津、武漢、西安、西寧、長春、長沙、鄭州、重慶長三角、珠三角、京津冀等核心都市圈和大多數一二線城市集中在東部-10-505101520253035402011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-07一線城市二線城市三線城

108、市2023年重啟住房消費，一線城市將會率先出現新動向2022年樓市松動政策始終見效不佳，主要原因是價格預期和市場購買力傳導機制是從高能級城市向低能級城市傳導，市場恢復必須先從一線城市價格預期恢復開始。而之前政策主要集中在三四五線城市，即使部分二線城市出臺需求端松動政策，很多也是“一日游”，一線城市基本沒有出臺實質性需求端政策松動的政策。因此，2023年如果要重啟全國住房消費，預計一線城市將會加入到需求端政策調整的行列，市場率先恢復歷次房地產市場行情恢復都從一線城市先開始市場傳導機制一般是從高能級城市向低能級城市傳導2011-2022年70城新房房價指數同比增速（分能級）%城市之間傳導規律是一線

109、城市影響二線城市，二線城市影響三四線城市，即從高能級城市向低能級城市傳導。貨幣寬松一線城市需求激活二線城市三四線城市目前一線城市房價都面臨下降壓力，更難帶動低能級城市資金率先流向一線城市過剩資金、購買力外溢向二線城市價格預期推動返鄉置業、進城置業，市場熱度傳導到三四線城市一二線城市中，核心、改善板塊和項目會首先回暖根據客戶分析和市場歷史經驗，在市場回暖過程中，一線城市的核心、改善板塊和項目會優先回暖。一方面是由于中高端改善類客戶購買力的需求韌性優于剛需客戶，另一方面核心城市優質資產本身具有稀缺性，保值能力和升值空間更大、對帶動市場整體回暖有價格信號作用市場歷史經驗：歷次市場回暖都是從核心城市中

110、高端項目開始的2020年3月上海疫情后首個豪宅項目-綠地海珀外灘線上開盤，項目單價13.8萬元，總價約在1300-5000萬元之間，開盤認購率超過80%以2020年為例，2020年初，首輪疫情爆發結束后，受量化寬松政策影響，一線城市中高端項目迅速回暖熱銷2020年4月上海頂級豪宅碧云尊邸認籌，總價2000萬-3000萬之間，推出160套房源，第一天就有近200人到現場認籌中高端改善類客戶購買力和需求韌性較高，在市場出現回暖跡象時，需求釋放較快核心城市優質資產本身具有稀缺性，保值能力和升值空間更大在市場格局上，核心板塊項目具有價格標桿效應，對帶動市場整體回暖有價格信號作用客戶和產品分析：中高端客

111、戶購買力穩定且核心城市四、房企發展預判：2023年上半年迎來融資窗口期信貸、債券、股權方面出臺組合政策支持。隨著2023年初信用債還債小高峰的到來，同時市場尚未恢復仍處低谷，短期內寬松的融資政策不會出現回調，上半年房企將迎來融資窗口期房企趨勢數據來源：同策研究院、wind負債接續，2023年上半年房企迎來融資窗口期2022年11月份內，政府政策密集出臺，在信貸、債券、股權方面給予組合政策支持。隨著2023年初信用債還債小高峰的到來，同時市場尚未恢復仍處低谷，短期內寬松的融資政策不會出現回調，上半年房企將迎來融資窗口期2023年月度房企公開市場信用債到期金額（億元）0500100015001月2

112、月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年信用債到期小高峰融資窗口期2022年Q4市場逐步回落，市場壓力加強，部分項目啟動分銷、年底沖刺回款，市場競爭加劇2023年Q2-Q4二季度后，兩會前后預計逐步推出適度寬松政策，根據市場狀況，幫助市場企穩2024年若順利化解新冠沖擊，經濟恢復良好，預計市場平穩運行2022年Q3上海解封后市場供需兩熱，市場需求集中釋放，透支短期需求2023年Q1節假日因素影響，市場來訪處于底部，項目成交差上海房地產市場趨勢預判第一支箭：信貸融資支持（2022.11.23）人民銀行宣布全面下調存款準備金率，“金融16條”房地產開發貸款投放，60余家銀行支持1

113、00多家房企信貸融資4萬億，改善優質頭部房企資產負債狀況第二支箭：債券融資幫扶（2022.11.8）民營企業債券融資支持工具擴大，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，額度約2500億元第三支箭：股權融資松綁（2022.11.28）股權融資調整優化5項，支持修復優質房企的資產負債表，推動行業優化整合鼓勵金融機構與優質房企自主協商，推動存量融資合理展期加大信貸、債券等新增融資支持力度研究銀行向優質房企集團提供貸款，合理滿足集團層面流動資金需求支持境外債務依法償付，提供外匯管理等政策支持改善優質房企資產負債表計劃行動方案“負債接續”信貸、債券、股權“三支箭”政策組合數據來源：同策研究院、win

114、d權益補充，大量股權投資機會到來2022年11月28日，伴隨第三支箭的射出，眾多房企火速跟上，公布融資方案，籌劃非公開發行股票，進行股權融資。對于投資方而言，這也意味著大量股權投資機會到來 恢復涉房上市公司并購重組及配套融資 恢復上市房企和涉房上市公司再融資 調整完善房地產企業境外市場上市政策 進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用 積極發揮私募股權投資基金作用“三支箭”第三支箭：股權融資股權融資調整優化5項改善優質房企資產負債表計劃行動方案“權益補充”支持股權融資，調整優化并購重組、再融資等5項房企股權融資措施 發展公司制房地產投資信托基金，培育專業化、機構化住房租賃主體，加快住房租賃市場

115、建設房企融資額度類型主要用途雅居樂7.8億港元配股償還境外債務、營運資金碧桂園38.72億港元配股償還境外債務、營運資金福星股份13.4億元定向增發項目建設、補充流動資金世茂股份-定向增發“保交樓、保民生項目開發、償還債務、補充流動資金等北新路橋-定向增發項目建設和日常經營大名城不超過30億元定向增發項目開發、補充流動資金新湖中寶-定向增發“保交樓、保民生”相關的房地產項目、棚戶區及舊城改造、補充流動資金、償還債務等建發國際8億港元定向增發償還借款、一般營運資金華夏幸福-定向增發“保交樓、保民生”相關的房地產項目、補充流動資金、償還債務等天地源不超過12.5億元定向增發“保交樓、保民生”相關的

116、房地產項目、補充流動資金、償還債務等陸家嘴-定向增發位于上海浦東陸家嘴金融貿易區及前灘國際商務區的部分優質股權資產冠城大通-定向增發收并購、保交付、補充流動資金、償還債務等華發股份不超過60億元定向增發項目建設、補充流動資金金科股份-定向增發“保交樓、保民生”相關的房地產項目、棚戶區及舊城改造、補充流動資金、償還債務等嘉凱城10.25億元定向增發償還債務、補充流動資金綠地控股-定向增發“保交樓、保民生”相關的房地產項目、補充流動資金、償還債務等碧桂園48.06億港元配股償還境外債務、營運資金迪馬股份-定向增發“保交樓、保民生”相關的房地產項目、補充流動資金、償還債務等中華企業-定向增發“保交樓

117、、保民生”相關的房地產項目、補充流動資金、償還債務等格力地產超過8億元定向增發擬收購珠免集團100%股權西藏城投-定向增發“保交樓、保民生”相關的房地產項目、棚戶區及舊城改造、補充流動資金、償還債務等德信中國2.361億港元配股現有業務的發展、償還現有債務及補充公司運營資金新城發展19.43億港元配股償還境外債務、營運資金招商蛇口-定向增發購買深投控持有的南油集團24%股權、招商前海實業2.89%股權中原建業2.75億港元配股49.98%用于政府代建業務的發展、44.98%用于資本代建業務發展合景泰富4.67億港元配股現有債務的再融資及一般企業用途三湘印象不超過16億定向增發項目開發、補充流動

118、資金旭輝9.46億港元配股償還債務、一般企業用途雅居樂6.17億港元配股償還債務、一般企業用途榮盛發展不超過30億元定向增發項目開發、補充流動資金新黃浦-定向增發保交樓、保民生”相關的房地產項目，舊城改造項目、長租房項目等開發建設、補充流動資金、償還債務等用途外高橋-定向增發項目開發、補充流動資金2022年11-12月部分房企股權融資公告統計房企策略建議建議一、當前是中小型民企逆勢拿地機會建議二：代建業務迎來四大機會，應積極布局代建等輕資產業務建議三：重點關注四大經濟圈內核心一二線城市和受核心城市輪動影響的三四線城市建議四：以銷定投，降低土儲建議五：關注房地產細分領域投資機會-如物流、產業園等

119、建議六：深度C端客研，以項目利潤為導向，打造品牌優勢房企策略建議建議一：當前是中小型民企逆勢拿地機會當前市場處于周期底部，頭部房企投資全面大幅收縮，其中國央企相對穩定，拿地金額降幅在40%左右，民營房企則面臨大洗牌，拿地金額降幅普遍在80%以上。同時目前各城市政策放松，中小民企可考慮機會性投資部分優質項目，包括獨立拿地和合作拿地多種方式房企名稱2022拿地金額（億元）2021拿地金額（億元）拿地金額增幅保利發展1350.51882.5-28.26%萬科794.51888.8-57.94%華潤置地1066.11375.3-22.48%中海地產871.71592.6-45.27%招商蛇口759.4

120、1190.6-36.22%2021-2022年頭部國央企拿地金額對比 國企資金壓力相對較小，但也同樣面臨投資范圍收縮，拿地金額下滑房企名稱2022拿地金額（億元）2021拿地金額（億元）拿地金額增幅碧桂園93.52063.1-95.47%金地集團75.6588-87.14%龍湖集團334.61241-73.04%融創中國1.231013.8-99.88%中國金茂246.7950.6-74.05%2021-2022年頭部民營房企拿地金額對比 民企資金壓力較大，多家頭部民企暴雷，投資規模大幅收縮，甚至基本停滯頭部房企投資拿地全面收縮中小民企可機會性投資部分優質項目1、部分區域性民企已開啟逆勢拿地

121、2022年濱江集團共斬獲41宗土地，總土儲超3000億元，拿地金額首次躋身全國房企拿地金額榜TOP10。企業深耕杭州地區，蟬聯銷售冠軍。2022年偉星房產首次位列房企拿地排行榜TOP20，深耕合肥、蕪湖市場，同時首次布局南京、寧波等區域。2、部分民企選擇合作拿地，多為本土民企+地方平臺 2022年蘇州第四批土拍中，民企朗詩、龍湖、路勁、中鷹等均以聯合地方國資平臺拿地的方式參與。2022年合肥土拍中，后續以合作操盤形式入市的項目占到30%以上 自財政部126號文件要求不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，本土民企+地方平臺聯合拿地明顯增多建議二：代建業務迎來四大機會，應積極布局代建等輕資產業務

122、近年來代建業務在我國快速成長，在當前形勢下，進一步增加了代建業務的發展機會：第一、AMC等紓困機構在處置項目的過程中，對于代建的需求較高；第二、國央企拿地比例上升，城投托底增加，對于代建業務需求增加；第三、中小民企拿地后，也需要品牌代建以及營銷+代建等模式賦能；第四、政策對保障房以及租賃住房支持力度進一步增加，催生政府代建需求。數據來源：wind、同策研究院近年來房地產市場代建業務新簽約項目規模情況AMC/房企項目東方資產+融創中國武漢桃花源項目，融資33.11億元陜西金資+融創咸陽森嶼城項目，國內首筆地方AMC對地產項目紓困華融+融創上海董家渡項目，羨慕總規模85億元，首筆資金已投放長城資產

123、+招商蛇口+佳兆業三方簽署戰略合作協議，在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作中國信達+華宇共同盤活恒大在安徽的陽光半島項目中國信達+佳兆業廣州南沙“悅伴灣”項目，提供項目復建基金，引入品牌代建方操盤運營，幫助項目復工復產中國信達+中交地產雙方攜手在房地產紓困類代建項目、不動產資源整合、城市更新以及房地產開發運營等領域全面展開戰略合作2022年部分AMC投資紓困+房企運營項目47056637708983909960119811446041.06%6.81%18.35%18.71%20.29%20.69%0%10%20%30%40%50%0200040006000800010000

124、1200014000160002017年2018年2019年2020年2021年2022年E2023年E萬平米建議三：投資布局優先經濟圈內部核心一二線城市長三角、珠三角、京津冀、長江中游四個經濟圈貢獻全國54.4%的GDP、45.5%的人口以及60.3%的房地產市場份額，在投資區域選擇時建議重點關注經濟、人口、產業集中的四大經濟圈。經濟圈內部核心城市與周邊城市一般存在較穩定的輪動關系，便于指導房企投資。以長三角為例，長三角核心城市中，上海領先于M1增速約7個月，杭州、南京市場與M1之間的關系穩定性較高，反應相對較快；而蘇州地價波動和M1之間不存在穩定關系，主要是受上海影響數據來源：wind、同

125、策研究院揚州泰州鎮江南京常州無錫南通湖州杭州蘇州嘉興上海紹興寧波舟山滯后M1周期2-3個月滯后M1周期2-3個月滯后M1周期3-4個月城市市場波動方向與M1周期波動關系上海同向，領先7個月 從歷史發展規律也可以看出，在新一輪經濟啟動前，上海市場領先上漲約2個季度南京同向，滯后2-3個月 M1增速上漲后，南京地價增速滯后約2-3個月上漲 M1增速下滑后，南京地價增速滯后約2-3個月跟隨下行杭州同向，滯后2-3個月 M1增速上漲后，杭州地價增速滯后約2-3個月上漲 M1增速下滑后，杭州地價增速滯后約2-3個月跟隨下行寧波同向，上漲信號傳導較慢，滯后3-4個月 M1增速上漲后，寧波滯后3-4個月接收

126、到上漲信號地價轉為上漲 M1增速下滑后，寧波滯后3-4個月后地價增速放緩下行領先M1周期7個月以長三角為例核心城市與貨幣周期存在穩定輪動關系建議三：其次關注受核心城市輪動影響大的三四線城市從長三角四個都市圈內核心城市與周邊城市的輪動規律來看，核心城市一般對周邊城市中距離較近、產業聯系較強、基本面較好的三四線城市存在穩定的輪動關系，即核心城市市場回暖，對這些城市市場回暖有穩定的推動作用，因此在投資布局時，三四線城市投資應重點關注受核心城市輪動影響大的三四線城市核心城市受影響城市滯后周期上海蘇州2個月昆山3-5個月太倉4-6個月，但跟漲動力較弱蘇州張家港2個月太倉3-6個月江陰3-4個月，但跟漲動

127、力較弱無錫4-6個月常州6-9個月，但跟漲動力較弱常熟、南通、海門、啟動無顯著輪動關系核心城市受影響城市滯后周期杭州紹興2個月海寧2-3個月嘉興3個月湖州4個月諸暨無顯著輪動關系南京徐州2-4個月溧水高淳3-4個月淮安4-6個月，但跟漲能力較弱鎮江6-8個月，但跟漲能力較弱揚州、泰州、連云港、鹽城、宿遷無顯著輪動關系寧波自身上漲動力較弱，對周邊城市難以形成穩定推動上海、蘇州對周邊三四線城市輪動影響規律杭州、南京對周邊三四線城市輪動影響規律滯后0-3個月，重點關注滯后3-6個月，建議關注滯后6個月以上，考慮風險以長三角為例部分周邊城市與核心城市存在穩定輪動關系建議四：以銷定投，降低土儲從長期來看

128、，中國房地產行業杠桿過高，流動性不足的最主要原因就是土儲積壓過重；短期來看，市場需求恢復尚需時間，目前基本處于供過于求的階段；因此對于房企來說，應該以銷定投，積極降低土儲，降低庫存持有成本，這也是解決房企流動性不足的根本途徑之一證券代碼公司簡稱2008財年2021財年DHI.N霍頓62.84%36.64%TMHC.NTaylor Morrison/(未上市）54.50%NVR.NNVR34.68%48.54%MTH.NMeritage Homes60.25%36.67%TOL.N托爾兄弟50.85%53.11%PHM.N普爾特房屋63.21%43.91%LEN.N萊納房屋62.44%36.77

129、%KBH.NKB Home79.46%48.21%金融危機至今美國核心房產開發商資產負債率變化美國標桿房企資產負債率一般在40-50%左右，而中國房企資產負債率均值在80%左右，土儲積壓過重，是國內房企杠桿率過高、大量資金沉淀的最主要原因長期來看，降土儲、降杠桿是行業必經之路 金融危機后，美國房企普遍致力于降杠桿、行業資產負債率大幅下滑，主要方式之一就是降低土儲短期來看，房企銷售規模大減，同樣需要以銷定投未來房企現金流應從依賴融資逐漸轉為依賴銷售回款；2022年房地產行業整體銷售規模大減，房企銷售收入下滑，且市場回復尚需時間，投資應同步減少-26.70%-42.20%-45%-40%-35%-

130、30%-25%-20%-15%-10%-5%0%0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.00全國商品房銷售金額百強房企銷售金額2021年2022年同比2021-2022年全國商品房銷售額和百強房企銷售額對比萬億元房企銷售規模大幅下滑建議五：關注房地產細分領域投資機會房地產住宅市場進入下半場，隨著未來規模的趨勢下降，投資機會也在收縮。企業應未雨綢繆，提前關注、布局地產細分領域的投資機會，如工業地產、物流地產、養老地產、數字產業園及城市更新等項目，隨著公募REITS的推出，為產業地產退出提供了通道。工業地產物流地產養老地產數字產業園建議五：關

131、注房地產細分領域投資機會-物流倉儲房地產住宅市場進入下半場，隨著未來規模的趨勢下降，投資機會也在收縮。企業應未雨綢繆，提前關注、布局地產細分領域的投資機會。如物流倉儲行業。原因如下：一、參考美國市場經驗，從近幾年美國市場各物業類型年化綜合收益率來看，即使在疫情之下，倉儲物流仍保持良好的綜合收益率，具備穿越周期的能力。二、隨著國內物流行業的穩健增長，物流倉儲費用逐年增長，2021年中國社會物流費用達16.7萬億，相關政策紅利不斷釋放，助力物流保管費用的逐年增長，物流倉儲市場規模的不斷擴大，長期投資價值突顯數據來源：wind、同策研究院2012-2021年中國社會物流總費用及占GDP比重9.410

132、.210.610.811.112.113.314.614.916.70%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0246810121416182012201320142015201620172018201920202021社會物流總費用（萬億）占GDP比重（%）21.0%12.9%12.2%10.3%7.3%25.5%79.4%62.0%28.8%34.4%41.7%16.3%58.3%22.0%29.3%18.2%51.9%-40%-20%0%20%40%60%80%100%數據中心倉儲物流工業地產林場傳統基建其他醫療服務住宅寫字樓多元化經營酒店/度假村零售20182019202

133、020212018-2021年美國市場權益型REITs各物業類型年化綜合收益率（%）萬億元%建議五：關注房地產細分領域投資機會-產業基于政策推動和國家戰略規劃，投資新興熱點產業一方面能享受政策紅利，另一方面也是市場導向下的產業邏輯。后疫情時代，人們對居住、消費提供更多需求，帶動承載產業的物業主體規模擴大，配合基礎設施公募REITs對于資產退出的完善，成為資本關注的投資風口。例如，作為新經濟基礎設施的重要組成部分，疊加新冠疫情推動，生物醫藥行業需求催生了更多產業園區機遇。同時，伴隨近年5G基建、物聯網、人工智能、工業互聯等其他相關新基建板塊的興起，數據存儲需求呈幾何倍數增加，“東數西算”戰略實施

134、，數據中心（IDC）項目成為投資的熱門選擇。數據來源：wind、同策研究院中國生物醫藥產業園區總產值與占GDP比重16562216317%148%396%289%156%150%134%0%50%100%150%200%250%300%350%400%450%0500100015002000250020142015201620172018201920202021中國移動互聯網接入流量及戶均接入流量（億GB）同比增幅（%）中國移動互聯網接入流量及戶均接入流量以及同比增幅1.311.561.822.132.53.51.76%1.87%1.98%2.16%2.47%3.05%0%1%1%2%2%3%

135、3%4%00.511.522.533.54201620172018201920202021生物醫藥產業產值占GDP比重生物醫藥產業、大數據產業的快速發展催生相關產業園區需求萬億元%億GB%建議六：深度C端客研，以項目利潤為導向，打造品牌優勢市場壓力加大的情況下，住房進一步回歸居住屬性，產品力和交付力成為重要比拼。房企紛紛發力，保質保量按時交付，深度研究C端需求，從客戶需求、生活場景等角度出發，升級產品。打造品牌特色。例如，綠城的“芯空間”、萬科的2022新光年“4+3+4”產品研發體系、禹洲集團“未來社區”，融創“i+美好生活體系”，金茂生活實驗室開放等。綠城集團-“芯空間”由芯港灣、芯驛站、

136、芯歸院構成的“芯空間”，針對社區內、外各種“人”的生活場景，利用垂直設計重構社區公共生活空間，將其變得層次更豐富、功能更全面。桂語蘭庭將常規的門崗打造成了小型TOD，由中央車站、社區聚院、快遞中心、MIXBAR、便利店共同組成，方便業主一站式便攜出入。萬科-2022新光年“4+3+4”產品研發體系深度洞察年輕人的生活方式，萬科光年系產品打造“4+3+4”研發陣型，4類聚場：街角、戲水、運動、自然；3個盒子：禮儀、學習、健身；4大系統：立面、歸家、室內和COlife。面向細分年齡、細分家庭結構，萬科強調混齡思維，構建景觀與體驗一體化的功能場所。例如，傳統社區兒童配套較為零散，新光年將功能環、認知環、看護環等進行融合性一體化打造。同策研究院自媒體平臺同策研究院自媒體平臺同策研究院 部門自媒體平臺：微信公眾號同策研究院、同策資管，頭條號同策研究院。同策研究院完成的固定周期的周月報告、各個研究方向的專題報告會定期在同策研究院公眾號上發布；同策資管聚焦中國資本市場，提供國內外前沿資管資訊，專業視角解讀典型資管業務；針對樓市政策、市場、房企等相關話題的看法，歡迎與我們溝通交流微信公眾號：同策研究院微信公眾號：同策資管同策研究院頭條號讓置業體驗更美好Professional Sincere謝謝關注Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.