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1、2025年存量時代樓市的特征、趨勢及機會研判以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮Contents目錄Part 1.宏觀經濟形勢背景Part 2.2024年房地產發展形勢Part 3.2025年市場趨勢及機會宏觀經濟形勢背景01以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮當前經濟運行壓力加大，投資、消費增速持續放緩2024年全國實際GDP增速5.0%，低于2023年經濟增速5.4%，分季度看，2、3季度經濟運行壓力明顯加大，GDP實際增速下滑。其中，固定資產投資、社零同比增速持續放緩，且均低于GDP增速，僅出口金額增速較

2、快，明顯帶動經濟增長以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮29.231.632.835.730.532.934.237.44.56.34.95.25.34.74.65.40.01.02.03.04.05.06.07.00.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.023/323/623/923/1224/324/624/924/12中國GDP當季值當季同比數據來源：國家統計局，wind中國投資、社零、出口金額同比增速%中國GDP當季值及GDP增速萬億元%-2.00.02.04.06.08.010.012.023/223

3、/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12固定資產投資完成額累計同比社會消費品零售總額累計同比出口金額累計同比2024年就業壓力增加，居民收入面臨下降壓力從消費端來看，2024年全國就業形勢更加嚴峻，城鎮調查失業率上升至5.0-5.4%。在宏觀層面進一步表現為個人所得稅負增長，居民收入面臨實質性下跌。同時，量入為出下，居民削減非必要支出，全國消費需求減弱以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮5.055.14.44.64.8

4、5.05.25.45.65.86.023/123/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/124/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12中國:31個大城市:城鎮調查失業率中國:城鎮調查失業率2023至2024年12月中國城鎮調查失業率%數據來源：國家統計局，wind2022至2024年全國個人所得稅累計同比%-15.9-20.0-10.00.010.020.030.040.050.022/222/322/422/522/622/722/822/922/1022/1122/1223/223/3

5、23/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12個人所得稅累計同比2023年起，全國個人所得稅進入負增長階段2024年財政承壓，必須通過發債來發揮穩增長作用2024年起全國稅收收入增長停滯，截至12月累計同比增長1.3%、多數月份負增長。財政收入承壓限制政府支出及投資，必須通過發行國債補充財政的方式發揮財政穩增長的作用。分投資類別看，房地產開發投資連續3年負增長，主要是靠制造業投資及基礎設施建設投資推動以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的

6、發展繁榮數據來源：國家統計局，wind-15.0-10.0-5.00.05.010.015.020.022/222/322/422/522/622/722/822/922/1022/1122/1223/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12一般公共預算收入累計同比2022至2024年全國一般公共預算收入累計同比%2024年再次負增長2023年持續收窄2021至2024房地產開發投資、制造業投資及基建投資累計同比增速%-15-10-50510152025

7、2022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-12房地產開發投資累計同比制造業投資累計同比基礎設施建設投資累計同比房地產開發投資負增長固定資產投資靠制造業投資和

8、基礎設施建設投資支撐財政政策持續發力，托底經濟運轉短期財政政策發力，發布10萬億化債方案，降低地方政府財政壓力，加速風險出清。疊加各地自主推出的消費補貼、家電補貼、汽車以舊換新補貼等，抵御下行壓力，托底經濟運轉以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮四個注意點：1.十萬億專項債屬于換水，而非放水，更非替地方政府兜底還債，只是隱債顯性化，并用長債置換3.10萬億化債，化的是債務的暴雷的風險，與2008年4萬億投資拉動經濟有本質區別2.化債主體是地方，中央沒有兜底，主要集中在經濟大省4.并未化解全部隱形債務，債務壓力仍然存在特朗普上臺掀起新一輪貿易戰，國際貿易

9、壓力增加特朗普執政后迅速開啟新一輪加征關稅，2月1日起，對進口自中國的商品加征10%的關稅。而根據其競選主張，未來對所有中國商品征收60%的關稅，預計2025年出口環境面臨更大壓力以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮1.對等關稅政策特朗普計劃簽署行政令，要求美國對進口商品征收與他國相同的稅率，即“對等關稅”。2.對墨西哥和加拿大商品加征關稅-2025年2月1日起，特朗普政府宣布對墨西哥和加拿大商品加征25%的關稅。3.對中國商品加征關稅-特朗普政府宣布對中國商品加征10%的關稅。-特朗普還計劃對所有進口自中國的商品額外征收10%的關稅。4.對全球其他商

10、品加征關稅-特朗普政府計劃對所有進口鋼鐵和鋁征收25%的關稅-特朗普還提出對全球所有進口商品征收10%的基線關稅。5.對特定行業加征關稅特朗普計劃對汽車、藥品和半導體芯片行業征收25%左右的關稅。特朗普上臺后迅速加征關稅新一輪貿易戰、科技戰已經開始自美國大選后，中美雙方新一輪的貿易戰、科技戰已經開始以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮中方行動美方行動 12月2日，美商務部工業和安全局新修訂的出口管制條例，正式將中國140家半導體企業列入“實體清單”。而且對24種半導體制造設備3種軟件工具以及HBM芯片的出口加大了限制。美國還聯合日本、荷蘭等國，干擾中國

11、和第三方國家之間的正常貿易，不允許這些國家給被列入“實體清單”的中國企業提供任何采用美國技術設計或者制造的芯片。出口退稅重大調整，取消、下調260多項產品退稅 12月3日對鎵、鍺、銻、超硬材料、石墨等關鍵原料進行反制措施，不僅禁止國內企業出口美國，“管轄”限制轉口出口到美國的單位 12月3日晚，中國半導體協會、中國汽車工業協會、中國互聯網協會、中國通信企業協會集體發聲，呼吁國內企業審慎選擇采購美國芯片。12月5日，財政部就政府采購活動中既有本國產品又有非本國產品參與競爭的，對本國產品的報價給予20%的價格扣除，參與評審。12月9日，國家市場監督管理總局對英偉達公司開展立案調查，聚焦英偉達201

12、9年收購以色列芯片廠商Mellanox（邁絡思）一事 1月2日，中方對10家美國企業采取不可靠實體清單措施，禁止上述企業從事與中國有關的進出口活動 12月23日，美國啟動301條款調查，將于2025年把中國芯片的關稅稅率從目前的25%提高到50%。2月1日，特朗普簽署行政令，依據美1976年頒布實施的國家緊急狀態法宣布國家進入緊急狀態，對來自中國的商品加征10%的關稅 2月10日，特朗普發布行政令，宣布自2025年3月12日起，對從所有國家地區進口的鋼鐵產品加征25%的關稅 2月11日，再次發布總統行政命令，自2025年3月12日起，對從所有國家地區進口的鋁產品加征25%的關稅(中國的鋁產品自

13、2018年起就在被加征國家名單內，現關稅從加征10%上調到 25%)2月4日，發布對鎢、碲、鉍、鉬、銦相關物項實施出口管制的公告，對仲鎢酸銨等25種稀有金屬產品及其技術實施出口管制。2月10日，對原產于美國的部分進口商品加征關稅。對煤炭液化天然氣加征15%關稅，對原油農業機械大排量汽車、皮卡加征10%關稅01234565.866.26.46.66.877.27.42019/82019/122020/42020/82020/122021/42021/82021/122022/42022/82022/122023/42023/82023/122024/42024/82024/12美元兌人民幣匯率美

14、聯儲目標利率美國降息，人民幣進入升值通道，不利于出口增長2024年9月起，美國再度進入降息周期，未來隨著美國利率持續下降，資本流出美國，人民幣再度進入升值通道，不利于出口增長以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮2024年9月19日，美聯儲開啟降息周期，首次降息50BP。2024年11月8日，美聯儲再次降息25BP2024年12月19日，美聯儲再次降息25BP2022至2024年中國官方儲備及人民幣匯率美元降息、維持低息階段，人民幣升值美元加息、維持高息階段，人民幣貶值美元進入降息階段人民幣再度升值2024年中國持續降低市場利率2024年7-9月，在美聯

15、儲開啟降息前，中國順應經濟形勢變化，降低市場利率，試圖推動經濟企穩，在4季度實現M1同比跌幅持續收窄，經濟環境好轉。但當前美聯儲降息進程緩慢，中國仍面臨外匯儲備流出、匯率的壓力，短期中國貨幣政策的操作空間仍然有限以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮2023至2024年12月中國M1同比-4.2-7.4-10.0-8.0-6.0-4.0-2.00.02.04.06.08.023/123/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/124/224/324/424/524/624/724/824/924/10

16、24/1124/12%1.01.52.02.53.03.54.04.57天逆回購利率1年MLF利率5年LPR1年LPR%2023至2024年中國利率變化美聯儲降息前密集調整市場利率房地產業增加值連續下跌、拖累經濟增長2022年至今，全國房地產行業增加值連續下跌，至2024年跌至8.46萬億元，同比下跌3.9%。占GDP比例跌至6.3%。2024年房地產業對GDP增長的貢獻率為-2.46%，實質性拖累經濟增長以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮6.216.937.768.338.559.048.808.808.468.2%8.2%8.3%8.3%8.3%

17、7.7%7.1%6.8%6.3%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0.002.004.006.008.0010.0012.00201620172018201920202021202220232024房地產業增加值占GDP比例萬億2016至2024年全國房地產業增加值及占GDP比例%2023至2024年中國房地產業對GDP累計同比增長的貢獻率3.02 0.82-0.41-0.93-6.42-6.00-4.53-2.46-8.00-6.00-4.00-2.000.002.004.002023-032023-062023-092023-122024-03

18、2024-062024-092024-12宏觀經濟形勢背景以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮經濟運行壓力加大就業形勢面臨壓力，收入增長不穩定，消費需求不旺盛財政收入增長面臨壓力，投資發力受限制內部環境外部環境房地產宏觀經濟形勢背景新一輪貿易戰開啟，國際壓力增加美聯儲降息進程緩慢，外匯儲備仍面臨流出的壓力受限于利率差，以及匯率波動風險，短期貨幣寬松的環境有限2024年房地產業GDP進一步下降，拖累經濟增長2025年穩經濟，仍需要房地產業發力2024年房地產發展形勢02以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮以客戶為

19、中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮一、樓市調控政策導向樓市政策演變：二季度守勢、四季度全面進入攻勢以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮給出穩經濟、穩樓市給出穩經濟、穩樓市的政策信號的政策信號二季度二季度三季度三季度宏觀經濟下行壓力宏觀經濟下行壓力房地產降幅較大房地產降幅較大兩個條件兩個條件美國降息美國降息經濟形勢的判斷經濟形勢的判斷政策改攻勢政策改攻勢儲備政策盡出儲備政策盡出四季度四季度四季度積極信號全面釋放四季度積極信號全面釋放寬貨幣：寬貨幣：降息、降準、降存量貸款利率降息、降準、降存量貸款利率穩地產：穩地產：活資

20、本活資本:要求房地產“止跌回穩”，降低首付比例、保障房再貸款支持力度加大、一線城要求房地產“止跌回穩”，降低首付比例、保障房再貸款支持力度加大、一線城市優化限購、取消普通和非普住宅標準市優化限購、取消普通和非普住宅標準央行設立工具維穩股票市場；證監會推動中長期資金入市，并購重組政策持央行設立工具維穩股票市場；證監會推動中長期資金入市，并購重組政策持續升溫；增加六家商業銀行核心資本續升溫；增加六家商業銀行核心資本增財政：增財政：疊加運用專項債、專項資金、稅收政策支持房地產止跌回穩，化解地方政府疊加運用專項債、專項資金、稅收政策支持房地產止跌回穩，化解地方政府債務、加大重點群體保障力度債務、加大重

21、點群體保障力度9月份全國樓市政策全面轉向寬松，大力刺激住房消費2024年1-3季度樓市調控政策基調為防范、化解房地產風險，至9月26日，政治局會議徹底轉向，全面刺激住房消費，持續推動房地產止跌企穩以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮兩會化解房地產風險加大保障性住房建設和供給政治局會議統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施政治局會議消化存量和優化增量相結合積極支持收購存量商品房用作保障性住房政治局會議促進房地產止跌回穩調整住房限購政策，降低存量房貸利率五部委發布會 取消：限購/限售/限價/非普宅 降低：公積金貸款利率/首付比例/存量貸款利率/換購住

22、房的稅費負擔 增加：100萬套改造、“白名單”信貸規模增加到4萬億3月4月7月9月10月12月政治局會議中央經濟會議持續用力推動房地產市場止跌回穩穩住樓市股市中央權威定調，促進房地產止跌回穩2024年9月26日政治局會議，促進市場止跌回穩，在12月政治局會議上進一步強調，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮促進房地產市場止跌回穩全會指出，“要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地?！睒嫿ǚ康禺a發展新模式全會指出，“要回應群眾關切，調整住房

23、限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式?！苯饨?讀讀1、發揮一線城市樓市風向標的作用，穩定房價：“要促進房地產市場止跌回穩”，“要支持經濟大省挑大梁”，就是要發揮一線城市樓市風向標的作用，進而帶動二線、三四線城市的上漲2、“白名單”制度將繼續發揮穩樓市、保交樓的堅定作用：“白名單”制在推進保交樓里面發揮了巨大作用，保交付了5000多個項目，發放萬億的貸款。未來可能降低審批門檻、增加支持力度和范圍3、人才吸引力是未來增量空間的重要決定因素：繼續發揮人、房、地、錢四位一體的供需結構模式。盤活存量、控制增量，按需供應4、降低交易成本是未來需求端重要的政策

24、導向：通過財政金融等系列政策來降低購房者的交易成本，是未來刺激需求的主要方向央行發布五項房地產金融的新政策2024年9月24日央行發布五項房地產金融的新政策。除降低存量利率、房貸首付比例外，直接提供資金支持收購房企存量項目、用作保障性住房1、引導銀行降低存量房貸利率“引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右?！?、統一房貸最低首付比例至15%“商業性個人住房貸款將不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一為15%?！?、延長兩項房地產金融政策文件的期限“房企存量融資展期、經營性物業貸款等階段性政策從2024年12月31日延長到2026年12月31日?！?

25、、優化保障性住房再貸款政策“將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%?！?、支持收購房企存量土地“研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地”解解 讀讀央行新政為市場注入四重利好1、過去存量貸款是LPR+浮動點的形式定價，LPR年度調整，而浮動加點始終跟隨。本次調整直接降低加點，如果以200萬貸款為例的話，每年節約的利息約一萬元左右，這也支撐了改善需求釋放，同時，還能應對消費降級，提高居民的潛在消費能力。2、二套房首付比例下降到15%，對于改善需求釋放是比較大的利好，能夠降低改善的門檻壓力，疊加降低按揭貸款利率，效果會更好。3、中央銀行3

26、000億元保障住房再貸款資金支持比例由60%提高到100%，央行配資面將會收窄，但降低了地方政府籌資和協同推進的壓力，加快保障房再貸款推進的節奏。4、預期影響，金融會議的決策對于預期和信心的影響要遠大于實質性的內容，能夠給居民看到國家通過金融支持經濟發展以及提振房地產行業的態度和政策導向，增加對于房地產行業的信心。以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮以929為標志，一線城市大幅放松限購條件一線城市集中調整政策，主要集中在3點：1、降低限購門檻、增加購房套數甚至取消限購；2、降低首付比例；3、降低存量房貸利率以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運

27、營和投資服務，促進城市的發展繁榮滬七條 9.29外環外社保3年改1年居住證滿三年積分滿足/社保稅單滿三年家庭同等滬籍臨港工作可額外增加1套名額降低存量房貸利率降低首付，首套15%，二套20%（差異化區域）、25%増值稅5改2不區分非普通和普通住宅北京新八條 9.30人才購房1年、5環外社保/個稅2年、5環內社保/個稅3年戶籍單身帶子女按家庭執行限購通州不再單獨限購，按全市政策降低存量房貸利率降低首付，首套15%，二套20%二孩戶籍家庭公積金貸款額度上浮40萬元不區分非普通和普通住宅完善“市場+保障”住房供應體系深圳929新政核心區深戶家庭可買2套、單身1套，非核心區均可再買1套；非深戶在核心區

28、購買1套需1年社保，非核心區不限購。多孩非深戶家庭可多買一套。降低首付，首套15%，二套20%。多孩家庭買二套房可參考首套貸款。增值稅5改2商品住宅和商務公寓取消限售、限價。廣州9.29新政本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。首套、二套住房貸款最低首付款比例統一為15%允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率廣東人民銀行9.30新政房地產政策“組合拳”全面實施2024年房地產政策全面放松，一整套涵蓋從地方調控限制、貸款支持、稅費減免以及中央專項資金支持的組合拳全面實施。尤其以貨幣化安置為主的方式推動100萬套城中

29、村和危舊房改造，為大量二三線城市直接注入新增購買力，助力樓市止跌以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮10月17日，住房城鄉建設部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局等部門房地產政策“組合拳”取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準四個取消降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔四個降低兩個增加新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億專項債收儲閑置土地，消化市場庫存、注入流動資金2024年10月至今，逐步推出、并實際落地使用專項債

30、收儲閑置土地。一方面直接收回土地、消化市場庫存，另一方面，為開發企業注入流動資金，緩釋市場風險以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮2024年10月財政部在國新辦新聞發布會中則正式明確“允許專項債券用于土地儲備”。2024年11月自然資源部發布關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知提出，“優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地”。2024年12月國辦發布關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見提出，“允許專項債券用于土地儲備，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地，有需求的地區也可用于新增土地儲備”。廣東

31、省多個地區公示了第一批擬用專項債收購存量土地的具體項目名單及價格，政策正在進入落地期。城市收儲土地數量/宗收儲金額/億元惠州46127.5珠海1466.5茂名1135.4廣州1425.8汕尾2022.9河源615.1茂名414.1中山312.7云浮1410.3佛山89.7江門58.5梅州127.8潮州36.8湛江22.6韶關21.6東莞10.3以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮二、全國樓市表現房地產開發投資及新開工面積階梯式下滑2024年全國房地產開發投資10萬億元，同比下跌9.6%，比2021年高點14.8萬億元跌去32%。而全國房屋新開工面積僅7

32、.4億平米，同比下跌22.5%，比2019年高峰22.7億平米跌去67.5%。均呈現階梯式下滑的趨勢以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮10.311.012.013.214.114.813.311.110.06.9%7.0%9.5%9.9%7.0%4.4%-10.0%-16.5%-9.6%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%0.02.04.06.08.010.012.014.016.0201620172018201920202021202220232024房地產開發投資完成額同比萬億2016至2024年全國

33、房地產開發投資額及同比增速億平米2016至2024年全國房屋新開工面積及同比增速16.717.920.922.722.419.912.19.57.48.1%7.0%17.2%8.5%-1.2%-11.4%-39.4%-20.9%-22.5%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%0.05.010.015.020.025.0201620172018201920202021202220232024房屋新開工面積同比2024年全國宅地成交量價齊跌，競爭向一線城市聚焦2021-2024年全國住宅類用地成交建面從15億平米逐年降至7.2億平米。2

34、024年土地成交均價3543元/平米，同比下跌8.2%。分能級看，2024年一二三線城市土地成交量環比均下跌，僅一線城市市中心土地較熱，造成結構性地價上漲，樓面均價升至2.97萬元/平米，同比增長23%以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮15.011.38.37.2359135453861354301000200030004000500060000.02.04.06.08.010.012.014.016.02021202220232024成交建筑面積成交樓面均價億平米2021至2024年全國住宅類土地成交規劃建面、樓面價元/平米0.221.432.67

35、0.141.272.3324079729337072968562143567050001000015000200002500030000350000.00.51.01.52.02.53.0一線二線三線2023成交建面2024成交建面2023樓面均價2024樓面均價億平米2023、2024年不同能級城市住宅類用地成交規劃建面、樓面價元/平米2024年全國商品房市場量價齊跌2021-2024年全國商品房銷售面積、金額連續階梯式下跌。至2024年商品房成交9.7億平米，同比下跌12.8%，跌幅進一步收窄。成交金額9.7萬億元，同比下跌17%。分月度看，926政策轉向后，11-12月成交增速轉正以客戶

36、為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮億平米/萬億元2020至2024年全國商品房成交面積、金額及均價元/平米萬平米2023、2024年全國商品住宅月度成交面積及同比增速同比增速17.6 17.9 13.0 11.2 9.7 17.4 18.2 13.3 11.7 9.7 1043799350200040006000800010000120000.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.020202021202220232024商品房銷售面積商品房銷售額銷售均價-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.

37、0%-5.0%0.0%5.0%10.0%02000400060008000100001200014000160002023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-12月度成交量同比增速11-12月同比增速轉正2024年東部、中部、西部、東北市場普跌分區域看，2024年全國樓市呈現普跌行情。東部地區是商品房成交的主力地區，2024年成交金額5.

38、94萬億元、占全國的61.4%，同比下跌17.5%。成交面積4.5億平米，占全國的46.3%，同比下跌12.7%以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮71939208102103228425937317380174852512-17.5%-16.5%-16.9%-11.6%-20.0%-18.0%-16.0%-14.0%-12.0%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%01000020000300004000050000600007000080000東部地區中部地區西部地區東北地區2023年2024年同比億元2023至2024年分地

39、區商品房成交金額及同比增速51590278292833039864505523834249113585-12.7%-14.4%-12.1%-10.1%-16.0%-14.0%-12.0%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%0100002000030000400005000060000東部地區中部地區西部地區東北地區2023年2024年同比萬平米2023至2024年分地區商品房成交面積及同比增速東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個?。ㄊ校?；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個??；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴

40、州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個?。ㄊ?、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。2024年30個大中城市成交量下跌，月度跌幅持續收窄2024年30個大中城市共成交1.06億平米商品住宅，同比下跌22.7%，僅為2021年高峰期的一半。2024年1-10月，30城月度成交量同比下跌、但跌幅持續收窄，11-12月受政策推動，同比增速反彈至20%左右，2025年1月受過年影響，同比下跌15%以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮萬平米2021至2024年三十個大中城市商品住宅成交面積及同比增速萬平米2023、2024年三十個大中城市商

41、品住宅月度成交面積及同比增速同比增速20,75914,87813,76110,6385.4%-28.3%-7.5%-22.7%-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002021202220232024商品房銷售面積同比增速-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%0200400600800100012001400160018002023-012023-022023-032023-042023-052023-0620

42、23-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-01月度成交量同比增速11-12月同比增速轉正城市分化明顯，核心城市僅深圳、武漢商品住宅銷售量增長從典型城市看，僅深圳、武漢兩城市因年底大幅翹尾，全年成交量正增長，其余城市成交量跌幅普遍在15-30%之間以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮2022至2024年典型城市商品住宅成交量（萬平方米）城市2

43、022202320242023同比2024同比2023-2024成交量月度走勢上海1016936713-8%-24%北京767622483-19%-22%廣州7888637959%-8%深圳3523564261%20%成都15452243182845%-19%武漢109710891158-1%6%西安76699284329%-15%天津800100180025%-20%杭州875106673022%-31%濟南983804572-18%-29%城市2022202320242023同比2024同比2023-2024成交量月度走勢青島1280585568-54%-3%鄭州849731560-14%

44、-23%重慶5996295185%-18%南京712633441-11%-30%蘇州711561410-21%-27%合肥525502269-4%-46%寧波660311242-53%-22%南昌341319240-6%-25%廈門1922071748%-16%大連250157143-37%-9%核心城市整體面臨去化壓力，低能級城市庫存壓力更大核心一二線城市同樣面臨去化壓力，去化周期普遍在15-20個月。而東北二線、大量三線城市去化周期依然較長以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮2024年典型城市商品住宅庫存及去化周期（萬平方米）城市2024年底住宅庫

45、存/萬方6個月去化周期/月12個月去化周期/月年銷量/萬方青島1,68626.335.6568.0武漢1,51917.615.71157.9廣州1,0961316.5795.0濟南1,07418.322.5572.4杭州1,00114.216.4730.3北京87918.421.8482.7上海83612.414.1713.1徐州74916.519.1470.8大連73947.062.1142.7南京72216.419.7440.9蘇州69324.820.3409.9哈爾濱68037.340.9199.5深圳3998.211.2425.7南昌37916.718.9240.1合肥31812.21

46、4.1269.4常州30121.422.2162.5南通27534.140.282.02024年二手房成交占比增加，加速替代新房2024年典型20城的二手房、新房成交面積比上升至1.51。2024年7月該比例最高觸及1.87:1。下半年樓市新政頻發，尤其“以舊換新”、“房票”政策加速新房消化，該比例降至1.2以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮2032620331229751510914604119131357014349147571184116630180070.670.710.640.781.141.510.000.200.400.600.801.

47、001.201.401.600500010000150002000025000300003500040000201920202021202220232024新房成交面積二手房成交面積二手/一手20城新房、二手房成交量萬平米二手/一手0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.000500100015002000250030003500400045002019年01月2019年04月2019年07月2019年10月2020年01月2020年04月2020年07月2020年10月2021年01月2021年04月2021年07月2021年10月2022年01月

48、2022年04月2022年07月2022年10月2023年01月2023年04月2023年07月2023年10月2024年1月2024年4月2024年7月2024年10月新房成交面積二手房成交面積二手/一手20城新房、二手房成交量萬平米二手/一手2022年起二手、一手的比例持續上漲居民買房偏好明顯轉變注：20城包括北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、武漢、寧波、合肥、天津、南京、成都、大連、廈門、西安、青島、濟南、南昌、鄭州、蘇州數據來源：dataln品牌房企銷售金額大幅下跌，百億房企陣營持續收縮2024年品牌房企銷售業績大幅下滑。TOP10房企平均銷售金額1978億元，同比下跌24.1%。T

49、OP11-30、TOP31-50、TOP51-100的企業銷售金額跌幅約30%。銷售規模達千億級房企僅11家，百億級房企僅86家，千億級、百億級規模的房企數量持續減少以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮2024年品牌房企銷售金額及同比億元2021年至2024年各年千億、百億房企數量家數據來源：同策研究院整理1978471218105-24.1%-33.6%-26.8%-33.1%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%0200400600800100012001400160018002000TOP10TOP11-30TOP31

50、-50TOP51-100銷售額均值（全口徑）同比下跌4115820130161161186020406080100120140160180千億房企數量百億房企數量2021年2022年2023年2024年品牌房企以銷定投，投資收縮，戰略聚焦核心城市品牌房企以銷定投，2024年拿地金額占銷售金額的比例僅17%，疊加銷售規模下降，投資區域收縮，更加聚焦核心城市。2025年元旦過后，保利發展、招商蛇口、建發房產、中海地產等多家品牌房企，合并銷售貢獻低的城市公司以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮建發房產調整華東、海西、東南3大集群版圖武漢、黃石、南昌都被劃入東

51、南集群華東集群旗下部分事業部被取消合并中海地產沈陽公司和大連公司，整合為遼寧公司原大連總經理葛臻，任命為遼寧公司總經理；原沈陽總經理程曉輝，調任北方區域招商蛇口華東區域啟動城市公司合并杭州公司更名為浙江公司寧波公司調整為事業部并入浙江公司保利發展江蘇與淮海公司合并為江蘇公司浙江與浙南公司合并為浙江公司山東與齊魯公司合并為山東公司遼寧與大連公司合并為遼寧公司0.370.290.180.210.1700.050.10.150.20.250.30.350.42020年2021年2022年2023年2024年2020-2024銷售百強房企拿地金額/銷售金額的占比2024年全國樓市總結以客戶為中心，持續

52、提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮9月起全面轉向寬松，大力刺激住房消費全國普跌，市場成交規模階梯式下滑全國城市分化，4季度受政策影響翹尾，全國城市整體面臨去化壓力存量市場特征愈加明顯，二手房加速替代新房品牌房企規模收縮、投資收縮，聚焦核心城市政策面城市面企業面市場面二手房全國樓市總結2025年市場趨勢及機會03以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮一、2025年全國樓市趨勢樓市進入存量時代，資產管理服務價值凸顯以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易

53、、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮00.5198房改-2008年需求拉動階段2009-2018年2019-2022年2022-以后投資驅動階段供給驅動階段供求關系融資拿地管理產品競爭質量品質性能附加值金融物業運營經紀我國房地產市場發展四個階段資產管理服務階段我國房地產市場發展的四個階段1.政策研判：2025年是我國房地產四大新模式的探索元年以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮開發模式變革以需定建的供給模式變革住房雙軌制變革逐漸構建保障住房和市場化改善住房的二元居住格局建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，以“人定房”是大趨勢逐漸構建“現房銷售”、低杠杠

54、率、慢周轉的開發新模式住房監管模式變革開啟全生命周期、全過程的強監管階段以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮1.政策研判：逐漸構建保障住房和市場化改善住房的二元居住格局配售型配租型保障住房體系市場化體系一線及核心二線城市二三線城市四五線以中高端改善項目為主主要集中在一線和核心二線城市、四五線城市規模越來越小2025年我國住房雙軌制的二元居住格局會更為清晰，該制度也是住房長效調控機制的重要內容之一。保障住房體系主要以配租和配售兩種模式，供給將按照“以需定建”確定規模，短期內將會通過收取存量而非新建的方式來兼顧解決庫存問題。市場化的住房體系將會由中高端改善

55、產品主導，且主要集中在一線和核心二線等高能級城市以收（存量）代建以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮省份省份2023年常住人口 2022年常住人口 人口變化2023年常住人口 2022年常住人口 人口變化浙江6627657750海南1043102716上海2487.52475.911.6江蘇8526851511貴州386538569北京2185.82184.31.5天津136413631青海594595-1陜西39523956-4福建41834188-5內蒙古23962401.2-5.2四川83688374-6安徽61216127-6湖北5838584

56、4-6吉林2339.42347.7-8.3江西45154528-13山西34663481.4-15.4廣西50275047-20重慶3191.43213.3-21.9河北73937420-27甘肅24652492-27湖南65686604-36山東1012310162.8-39.81.政策研判：“人、房、地、錢”要素決定投資價值聚焦人口流入區域2023年不同區域人口變動情況（單位：萬人）“人、房、地、錢”要素聯動機制最核心的是“以人定房”；常住人口增長量與城市房地產投資價值呈正比例關系，人口凈增量越大，人口凈流出的區域將失去房地產投資價值；人的結構決定了住房的結構，高收入群體將會通過市場化的方

57、式購買市場上高端品質住宅，低收入群體更多通過保障住房來解決居住問題；需求的結構化決定了未來供地結構化的特征，人口流入的區域還有供地指標，人口凈流出的區域未來更多是通過存量盤活的方式來解決；針對中低收入群體要提供保障性質的用地。2.房企趨勢：規模會進一步縮減，再投資和項目盈利能力是衡量企業生存的標準以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮企業再投資能力項目盈利能力一梯隊二梯隊三梯隊將被淘汰房企在行業中的地位劃分 2025年是行業風險加速出清的一年，三梯隊的企業將會逐漸被市場淘汰 再投資能力和項目盈利能力是衡量企業能否生存的標準。一梯隊的房企最具競爭力，也是未

58、來中高端項目主要貢獻者 二梯隊房企屬于被動防守型，短期內企業仍然可以生存，但是仍然面臨長期生存的壓力3.市場趨勢：房地產危機規律特征下跌平均周期為5年以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮不同國家房地產危機周期變動規律特征3.市場趨勢：2025-2026年延續窄幅下跌趨勢以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮房地產危機周期變動趨勢特征國家分析特征城市分析特征下跌周期最短15季度（3.75年）下跌周期最短15季度（3.75年）最長25季度（6.25年）最長24季度（6 年）平均19.8季度（5年）平均19.3季度（5

59、年）中位數21季度（5.25年）中位數19季度（4.75年）下跌幅度最低-16.6%下跌幅度最低-16.6%最高-65%（香港連續兩輪下跌）最高-65%（香港連續兩輪下跌）平均-33.3%平均-34.1%去掉極值平均-30.9%去掉極值平均-31%集中下跌區間-25%-40%集中下跌區間-22%-38%參考發達國家規律，面臨樓市危機，平均下跌周期約5年左右，其中前3年為急跌期，之后樓市重新進入上行周期。中國樓市以2021年為高點，2021至2024年前3年為急跌期，再經歷2年左右的調整，2025-2026年才會企穩3.市場趨勢：2025年會呈現“階梯式L型”下探以客戶為中心，持續提供卓越高效的

60、不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮2016年-2024年M1同比增速趨勢及預測商品住宅銷售面積累計同比%M1同比%金融指標是我國樓市的前導性指標，根據金融指標的周期變化趨勢，市場處于底部調整的進程中，存在繼續下探的空間。2022年2025年處于下行周期階段，走勢呈現“階梯式L型”下探?？梢灶A判2025年我國樓市仍將處于下行階段，核心城市有望在2025年底左右企穩-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.4-60-40-200204060801001202008/12008/62008/112009/42009/92010/22010/72010/122011/5201

61、1/102012/32012/82013/12013/62013/112014/42014/92015/22015/72015/122016/52016/102017/32017/82018/12018/62018/112019/42019/92020/22020/72020/122021/52021/102022/32022/82023/12023/62023/112024/42024/92025/22025/72025/122026/52026/102027/32027/8M1同比全國商品住宅銷售面積累計同比擬合預測3.市場趨勢：預計2025年全國商品房銷售規模降幅8-10%以客戶為中心，

62、持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮預計2025年全國商品房銷售規模降幅8-10%202120222023202420253.市場趨勢：我國進入二手房交易占主導的存量市場階段以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮2032620331229751510914604119131357014349147571184116630180070.670.710.640.781.141.510.000.200.400.600.801.001.201.401.600500010000150002000025000300003500040000

63、201920202021202220232024新房成交面積二手房成交面積二手/一手我國核心20城新房、二手房成交量萬平米二手/一手7.772.570.002.004.006.008.0010.00020040060080010001999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023批準新建私人住宅成屋銷量二手/一手1.920.000.501.001.502.002.500200004000060000800001000001200001992 1

64、994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022首都圈二手公寓樓成交件數首都圈新建公寓樓簽約戶數二手/一手1999至2023年美國新房、二手房套數及比例1992至2023年日本首都圈新房、二手房套數及比例2024年典型20城的二手房、新房成交面積比大幅上升至1.51，部分核心城市這一比例達到4，我國已經進入到存量住房發展階段。從美國和日本的樓市發展規律來看，我國還有進一步上升的潛力，這意味著新房市場的交易規模會越來越小以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮二

65、、2025年全國樓市機會投資機會：聚焦一線及部分核心二線城市以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮城市項目金額/億元上海中海領邸225.6上海融創外灘壹號院220.5上海中海順昌玖里211.0北京中信城129.8深圳中海深灣玖序122.9上海翠湖天地六和庭119.8上海保利世博天悅115.9成都麓湖生態城115.2上海龍盛灣上111.2上海中環置地中心潤府106.7上海露香園天譽102.2深圳鴻榮源珈譽府92.1杭州建發云湖之城91.0廣州琶洲南TOD89.8上海綠發浦江園86.1杭州建發中糧朗云84.8深圳前海時代82.22024年成交金額80億以上的

66、項目在當前的市場環境下，盡管房地產市場整體低迷，但一線核心城市以及部分經濟基礎雄厚、人口流入穩定的核心二線城市，依然保持著一定的市場熱度和較強的需求韌性。聚焦于這些城市的改善型住宅項目，憑借精準的市場定位、高品質的產品設計以及優越的地段優勢，仍然能夠捕捉到可觀的獲利機會上海 銷售80億以上9個項目北京 銷售80億以上1個項目廣州 銷售80億以上1個項目深圳 銷售80億以上3個項目成都 銷售80億以上1個項目杭州 銷售80億以上2個項目投資機會：關注點狀高利潤開發項目以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮當前背景下，未來企業發力的方向之一是，順應增量減少的

67、趨勢，對開發業務進行調整，重點關注獲取單個利潤項目，打造差異化、個性化的改善產品。而獲取項目的渠道來源主要有城市更新和收購不良資產獲取單個項目打造差異化、個性化的改善產品開發業務未來業務發展方向兩大渠道1城市更新2不良資產投資機會：運營型項目長期發力以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮轉型資產管理；獲取長期運營收益運營業務未來業務發展方向1408.81710.32045.52270.21558.657.975.7104.1118.8129.443.659.584.2116.7119.46.7%13.8%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%

68、12.0%14.0%16.0%05001000150020002500300020192020202120222023開發業務運營業務物業服務及其他非開發業務占比以龍湖為例：2019至2023年各項業務營業額億元未來企業發力的方向之二是發力運營業務，獲取長期運營收益。以發展相對穩健的龍湖為例，5年內運營業務及物業服務等營業收入從101億增長至249億元，2023年年報中兩項業務對核心應占利潤的貢獻率提升至60%以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮資產管理需求上升：存量改造需要額外投入和規劃產品本身素質運營內容打造定位、匹配&改造地段設計功能面積段分割資

69、產梳理業態定位改造過程備案審批開業籌備商業酒店辦公養老在供給過剩的存量市場階段，很多持有型物業處于低效、甚至空置狀態，資產盤活提升的需求上升。項目的二次定位需要資產管理的介入，原產品設計直接與產業內容的匹配難度較高。二次調整需要一系列的定位、匹配、改造作為前期投入c存量改造以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮資產管理需求上升：部分物業持有方缺乏運營的專業能力單純的租賃關系通常只能產生簡單的價值，而運營實際上有著復雜的核心能力，而這種專業的能力，大部分的物業持有方并不具備第一層第二層第三層運營商價值物管能力招商效率供應鏈市場經營管理&成本控制租約成本其他

70、風險空間為基礎運營商內容為核心新運營運營商不動產業主內容使用者招商穩商、物業服務能力經營管理、成本控制能力基于產業和空間高度理解的生態價值構建能力資產管理需求上升：穩定運營的物業依然面臨退出難題以客戶為中心，持續提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發展繁榮原項目公司新項目公司100%母子公司或兄弟公司劃轉資產持有資產劃轉原項目公司新項目公司持有以物業產權出資100%子公司實物出資原項目公司新項目公司持有轉讓資產資產轉讓原項目公司其他資產/負債/業務持有持有資產重組前公司分立原項目公司其他資產/負債/業務持有持有新項目公司當持有型物業穩定運營后進入處置階段時，產權是否明晰、資產重組架構是否完整將會成為新的問題