戴德梁行：傳統與變革：八大趨勢探索房地產未來機遇（2022）（43頁）.pdf

1、2022年12月EIGHTDIRECTIONS傳統與變革探索房地產未來機遇八大趨勢 CUSHMAN&WAKEFIELD改革開放40多年來，伴隨高速城鎮化的進程，無論是從農村到城市、從落后地區走向發達地區、從小城市到大城市，人口的流動都為中國房地產的發展提供了龐大的需求支撐，中國的房地產行業也因此經歷了快速上行的增量市場。然而，伴隨著本輪樓市下行，中國的房地產行業也進入調整階段，融資環境趨緊的壓力下房企債務風險凸顯，而與眼前的壓力并存的是如何面對未來的行業趨勢與變化未來城鎮化進程逐漸放緩、增量開發建設的占比會逐漸減少，城市群、都市圈的發展格局都將令傳統的房地產發展模式面臨挑戰，進而影響中國房地產

2、下半場的發展基于這樣的背景，結合行業內已經發生的一些嘗試以及全球范圍的先進經驗、案例，來探索中國的房地產行業未來可能的趨勢與變革就尤為重要。大中華區副總裁華南及華中區董事總經理2 /戴德梁行研究院01.宏觀環境與房地產現狀 1.1 宏觀環境與發展背景 1.2 房地產行業現狀及走勢02.中國房地產行業的趨勢與機會 2.1 城市更新與存量利用 2.2 與產業相結合的發展模式探索 2.3“開發+大資管”模式 2.4 地產融資渠道優化 2.5 規?；?、機構化運營住房租賃業務 2.6 以城市服務融入區域運營及發展 2.7 房地產科技化趨勢 2.8 房企的多元化布局與發展04051015161920283

3、3373840目錄CONTENTSCUSHMAN&WAKEFIELD八大趨勢探索房地產未來機遇/3EIGHTDIRECTIONS01宏觀環境與房地產現狀4 /戴 德梁行研究院經歷改革開放40多年來的發展，中國城鎮化水平得到快速提升，成為世界上規模最大、速度最快的城鎮化進程。城市的發展也帶動了經濟社會高速發展，同時使經濟發展高度集中于京津冀、長三角、珠三角等較發達的城市群，也由此形成中國經濟發展的核心引擎。人口的流動也體現出同樣趨勢，近十年來人口流入高度集中于經濟發達的城市群，便捷的交通設施帶動城市群的中心城市與其周邊城市的協同發展。伴隨城鎮化的進程，無論是從農村到城市、從落后地區走向發達地區、

4、從小城市到大城市，人口的流動都為過去30年中國房地產的發展提供了龐大的需求支撐。未來，持續的城鎮化帶來的增量需求以及城鎮人口為提高生活品質帶來的改善型需求，仍將是中國房地產的持續發展的重要支撐。中國房地產行業的發展與城鎮化的進程息息相關。過去40年來，中國城鎮化率從1978年的17.9%躍升至2021年的64.7%，特別是農業轉移人口市民化的成效顯著?！笆濉逼陂g，1億農業轉移人口和其他常住人口實現城鎮落戶，以京津冀、長三角、珠三角為代表的城市群國際競爭力顯著增強。當前我國正處于城鎮化快速發展區間的中后期，這期間城鎮化率的提升預計將呈現前高后低的態勢。2021年中國64.7%1.1宏觀環境與

5、發展背景1.1.1城鎮化率增速或將放緩圖：城鎮化率走勢圖資料來源：世界銀行，國家統計局的城鎮化率仍低于高收入國家80%左右的平均水平而具備增長空間，“十四五”新型城鎮化實施方案 中“穩步提高常住人口城鎮化率”也意味著“十四五”期間中國城鎮化仍有望保持較高的速度。結合國際經驗來看，當城市化率達到70%之后增速將明顯下降，步入緩慢增長階段，意味著中國的城鎮化率在穩步提升至一定高度后也將逐漸迎來緩慢增長期。城鎮化率放緩意味著人口向城鎮流動過程中帶來的新增需求將放緩，同時新階段下我國以高質量發展為主題的城鎮化也將推動房地產行業將從高速發展轉向高質量發展。01宏觀環境與房地產現狀21.1364.7010

6、2030405060708090中國城鎮化率美國城鎮化率世界城鎮化率%1992年，南巡講話后社會主義市場經濟體制確立2014年，國務院發布 關于進一步推進戶籍制度改革的意見 1982年起，農村剩余勞動力向非農產業轉移八大趨勢探索房地產未來機遇/5人口的流入與增長為城鎮房地產市場帶來直接的新增需求。根據第七次全國人口普查（簡稱“七普”）結果顯示，在經濟相對發達的中國東部地區人口規模最大，占全國總人口的39.93%，較10年前上升2.2個百分點，其中廣東、浙江、江蘇等省份成為人口流入的主要目的地；中部地區和西部地區在十年間年均人口增速分別為0.22%和0.61%，在全國人口的占比分別下降0.8個百

7、分點和上升0.2個百分點；而在東北地區，近年人口的流失也令其在全國的人口占比下降了1.2個百分點至7.0%，東北三省均出現人口負增長。表：各區域十年來人口占比及變化資料來源：國家統計局，戴德梁行研究部從具體城市來看，深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長沙、武漢和佛山是十年間人口增長最多的十大城市，其人口數量占全國總人口的比例由2010年的11.5%升至13.3%，人口向頭部城市集中的趨勢明顯。而流動人口規模的增長也為經濟發展提供了更多動力，同時也帶動了大規模的房地產市場需求?！捌咂铡睌祿@示，中國已經形成18個常住人口超過1,000萬的超大城市，這些城市在2010-2020年十年間人口

8、增加5,177萬人，占到全國7206萬人口增量的71.8%，同時這18個城市貢獻的GDP占全國GDP的比例基本穩定在30%左右，體現出人口流動與經濟發展同頻的規律?？梢灶A見，在持續的城鎮化推動下，人口向經濟發達區域、城市群集聚的趨勢還將延續。此外，開放三胎后，多項具體措施落實生育支持政策，各地也積極完善和落實財政、稅收、保險、教育、住房、就業等積極生育支持措施，也將為促進人口長期均衡發展提供有力支撐。1.1.2人口流動與經濟發展同頻東部東部中部中部西部西部東北東北“七普”人口占比40.0%25.8%27.2%7.0%相比“六普”人口占比的變化（個百分點）2.2-0.80.2-1.210年間人口

9、年均增長1.08%0.22%0.61%-1.05%6 /戴德梁行研究院圖：中國頭部城市人口集中度提升注：CR即行業集中度（Concentration Ratio）；CR10即排名前10的份額集中度。資料來源：國家統計局，東方證券研究所13.3%20.8%26.8%38.3%58.7%0%10%20%30%40%50%60%70%CR10CR20CR30CR50CR1002010年2020年八大趨勢探索房地產未來機遇/77 戴德梁行研究部圖：未來“兩橫三縱”城市群格局資料來源：中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要，戴德梁行研究部繼“十三五”規劃明確我國將在全國

10、范圍內打造19個城市群，形成更多支撐區域發展的增長極后，“十四五”規劃提出全面形成“兩橫三縱”的城市群格局、城市群分類分級發展、建立城市群協調發展機制、構建網絡型城市群等要求作為先進的空間組織形態，城市群由此成為推動經濟增長、提升國家競爭力的核心力量。在中國960萬平方公里的廣闊版圖上，以19個城市群串起的網絡幾乎覆蓋了所有未來發展的關鍵節點內地24個萬億GDP城市絕大多數分布在這19個國家級的城市群中，在區域一體化發展和經濟增長中發揮舉足輕重的作用。1.1.3城市群構建未來發展新格局優化提升發展壯大培育發展8 /戴 德梁行研究院在城市群的發展中，交通網絡作為深化城市群內部融合發展、促進對外聯

11、通和擴張的動脈而至關重要。中國已經建成全球最大的高速鐵路網、高速公路網、世界級港口群，國家綜合立體交通網規劃綱要 顯示，未來6條主軸、7條走廊、8條通道將中國的各個城市群緊密連接，從各方位實現與核心區域的便捷連通，這將對促進全國范圍內的南北互動、東西交融發揮重要作用，并有望大大改善區域間發展的不均衡；而在城市群內部，中心城市輻射帶動作用將不斷增強，城市間共同參與分工合作的趨勢將更趨明顯，城鄉融合發展也將為更多的小城鎮帶來發展機遇。城市群戰略下發展格局的演進，也將不可避免的持續影響中國房地產行業的發展。圖：“八縱八橫”高速鐵路網絡資料來源：中長期鐵路網規劃圖：2021年內地24個萬億GDP城市分

12、布資料來源：各地統計局，戴德梁行研究上海北京深圳廣州重慶蘇州成都杭州武漢南京天津寧波青島無錫長沙鄭州佛山泉州濟南合肥南通西安福州東莞八大趨勢探索房地產未來機遇/9受疫情擾動、經濟下行、融資渠道收窄等多重因素影響，近年來房地產行業壓力持續加大，利潤率空間被進一步壓縮。中央層面多次明確“房住不炒”、“穩定房地產市場”、“保交樓”，對行業融資端釋放積極信號，但整體市場投融資環境并未見顯著改善，住房消費需求也整體表現疲軟，各地陸續出臺的樓市寬松政策的效力仍待釋放。新世紀以來中國房地產市場快速發展，住房價格也總體呈現一路上行的趨勢，2021年全國新建商品住宅銷售均價達到每平方米10,396元，較2001

13、年增長4倍，在過去的十年里翻了一番。房價的快速攀升，一方面對產業形成擠出效應，使得原本流向實體經濟的投資資金流入房地產領域。企業不得不承擔更高1.2.1城鎮化率增速或將放緩圖：全國住宅新房銷售均價及變化趨勢資料來源：國家統計局，戴德梁行研究部1.2房地產行業現狀及走勢的辦公租賃支出，并提高員工收入，一定程度削弱了商品生產成本的競爭力。另一方面，房價過高使居民消費能力下降，日常消費決策變得更加謹慎，影響社會消費品零售總額增長。消費升級與提高住房品質、改善房產需求息息相關，而高昂的房價則制約了房地產改善性需求的增長。圖：中國社會消費品零售總額及增速走勢資料來源：國家統計局，戴德梁行研究部-6-4-

14、202468101214050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000201320142015201620172018201920202021H1 2022%億元社會消費品零售總額累計值社會消費品零售總額累計增長10,396 10,151-1.9%-3.9%-30%-15%0%15%30%45%60%(6,000)(4,000)(2,000)02,0004,0006,0008,00010,00012,000銷售均價（元/）同比漲幅10 /戴德梁行研究院多年來中國房價持續攀升的趨勢在2022年發生轉折，

15、2022年前三季度全國住宅新房成交均價為10,151元/平方米，同比下降3.9%，房價進入下降通道；與此同時，需求面的疲軟也體現在成交量上，自2021年末全國住宅成交逐漸陷入低迷，2022年1-9月全國住宅新房成交面積8.6億平方米，同比下降25.7%。中國的房地產市場已然步入調整期，而成交規模的縮減還進一步影響開發項目的現金流，從市場層面對開發企業的資金鏈施加壓力?；仡櫛据喪袌稣{整，融資環境及資金鏈至關重要。近年來房地產調控政策頻出，“三道紅線”政策收緊融資渠道，2022年企業融資規模的下滑趨勢仍在擴大。與此同時，開發投資增速持續自2020年開始下滑，直至今年轉為負數，前9個月，房地產開發投

16、資增速為-8.0%，住宅為-7.5%，全年增速預計將是自1.2.2多重因素疊加影響，房地產步入調整期圖：全國商品住宅銷售面積及變化趨勢圖：歷年百強房企融資總量走勢資料來源：國家統計局，戴德梁行研究部注：含境內外發債、股權融資、資產證券化等，統一折算為人民幣，不含開發貸和一般銀行貸款資料來源：上市公司公告，CRIC新世紀以來首次出現負值，房企流動性尚未有效緩解。除投融資端的負面因素對市場的影響外，疫情因素及國內外宏觀經濟預期的不確定性也影響購房決策，疊加人口結構變化、居民杠桿率等多因素作用導致當前行業困境。02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000

17、18,00020,00020172018201920202021H1 2022億元85,758-25.7%-30%-15%0%15%30%45%60%030,00060,00090,000120,000150,000180,000全國住宅銷售面積（萬）同比漲幅八大趨勢探索房地產未來機遇/1 1圖：全國房地產及住宅開發投資走勢變化資料來源：國家統計局為穩定樓市，避免持續下行引發進一步的系統性風險，各金融監管部門從信貸、債券、股權等多渠道支持房地產行業融資，引導金融機構改善對房企的風險偏好和融資氛圍，緩解行業信用收縮。但短期內房地產行業面臨巨大縮表壓力，金融機構對地產行業的資金流入仍會基于謹慎原則

18、，預計資金將更優先進入優質地段及項目。前期大量出險房企的樓盤債務、股權關系復雜，利益主體較多，協調難度較大，僅依靠紓困資金介入短期內盤活的可能性較低。因此，總體來看市場資金面仍偏謹慎，行業信用風險陸續修復仍需時日。當樓市步入量價齊跌的調整期，前期舉債擴張的財務成本及房價下行、成交放緩對利潤的擠壓令房地產行業利潤率降低、集中度持續提升，而頭部房企在資源、資金等方面的優勢進一步放大。特別是在現行土地集中拍賣制度下，大型房企更有實力去獲取優質地塊，實現長期穩健發展。在行業整體面臨資金鏈壓力的背景下，有實力交付的房企將具備核心競爭優勢，未來這些企業也將更有資金和條件進行多元化發展。1.2.3行業利潤率

19、降低，房企分化明顯-8.0%-7.5%-10%0%10%20%30%40%50%(30,000)030,00060,00090,000120,000150,000房地產開發投資（億元）住宅開發投資（億元）房地產開發投資同比增幅住宅開發投資同比增幅12 /戴德梁行研究院圖：全國房地產行業稅收占一般公共預算收入比重 資料來源：Wind，國家統計局，國家稅務總局，國盛證券研究所2021年以來中央層面多次表態，“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費”，要“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”?？紤]到上下游廣泛的帶動作用，房地產同樣影響著產業鏈上各個實體行業及就業規模。房地產業規模大、鏈條長、牽涉面

20、廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有較高份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響，也意味著房地產行業的穩定健康發展的必要性。1.2.4房地產作為支柱產業定位未變圖：房地產上市公司整體利潤率歷年走勢資料來源：上市公司公告，CRIC051015202530352015201620172018201920202021%毛利率（中位數）凈利率（中位數）歸屬母公司凈利率（中位數）0%2%4%6%8%10%12%05,00010,00015,00020,00025,00020102011201220132014201520162017201820192

21、0202021億元狹義房地產行業稅收收入房地產行業稅收占全國一般公共預算收入比重八大趨勢探索房地產未來機遇/1 3黨的二十大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，延續了近年來房地產行業的宏觀調控思路，表明將繼續發力完善住房供應端制度政策，并大力推動住房租賃市場發展，完善多層次住房供給體系。與此同時，“著力推進城鄉融合和區域協調發展，推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長”，預計城市提升和鄉村振興將統籌發展，區域協調發展特征更加明顯，核心城市群未來將在全國發展格局中承擔更加重要的地位。在此背景下，從中央到各地方政府除了將“保交樓”作

22、為近期房地產重要工作來抓外，亦出臺不少寬松型政策以促進合理需求的釋放、促使市場恢復平穩發展，包括：樓市調控方面，多地出臺政策對前階段嚴格的樓市調控進行適度放松、推行結合人才引入的住房支持政策、落實央行的差別化住房貸款政策、積極促進出險企業的項目合作、收購等；資金面來看，五年期LPR持續下調，央行出臺降低首套房貸利率的政策，包括下調首套個人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。多地發文落實政策，首套房商貸利率最低降至4%以下。貨幣環境穩健偏寬松，有助于帶動房地產供給、需求兩端活躍程度，對行業中長期發展形成政策支撐。11月11日 關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作

23、的通知 出臺，十六條措施更是覆蓋需求端（居民）和供給端（房地產企業和建筑企業）融資需求，為低迷的房地產行業帶來政策暖風。圖：中國人民銀行歷年貸款基準利率（五年以上）注：以年末基準利率計，2019年之后按五年期貸款市場報價利率（LPR）計算。資料來源：中國人民銀行，戴德梁行研究部在政策支持與融資環境利好的情況下，房企仍應側重于增強自身造血能力。特別是在行業利潤率下行壓力下，房企更應當積極拓展思路，實現業務結構調整和戰略提升，從傳統開發商向綜合服務運營商轉型，打造自身差異化競爭力。尋找業態創新、調整業務結構、增加非住業務占比等，將是房地產未來的重點探索方向。051015202514 /戴德梁行研究

24、院EIGHTDIRECTIONS02中國房地產行業的趨勢與機會八大趨勢探索房地產未來機遇/1 5在高速城鎮化的進程中，中國的房地產行業經歷了過去十幾年快速上行的增量市場。伴隨著本輪樓市下行，中國的房地產行業也進入調整階段，未來城鎮化進程逐漸放緩、增量開發建設的占比減少，城市群、都市圈的發展格局都將令傳統的房地產發展模式面臨挑戰，進而影響中國房地產下半場的發展。與此同時，以新青年為主要力量的新市民群體，是城市化進程的主要力量，也代表著未來消費增長的潛力。大城市的土地資源日益稀缺，新市民新青年的住房保障和對原有配套設施的升級換代需求，以及高品質商業管理、公共服務等日益增長的物質文化和美好生活需求，

25、都將為房地產行業帶來新的發展機會。經過多年高速的經濟增長及城市建設，核心城市土地資源緊缺的矛盾日益突出，老城區人口密集、交通堵塞等問題明顯，安全隱患不斷。土地資源成為制約許多城市經濟和社會發展的重要因素，許多老城區原有的工廠、產業園等載體在配套、功能方面亟需與時俱進。為實現產業要素集群、功能服務專業化的目標，空間發展規劃和物業載體應當服務于時代、產業和人才發展的需要，存量土地和物業的優化利用不可避免。與此同時，通過對老舊街區綜合整治和活化，實現環境提升、老城新生，保留歷史人文底蘊，也是尊重和保護城市文化遺產的重要途徑。城市更新的意義不僅在于改善城市面貌、提升居民生活品質，其過程還往往同產業升級

26、相輔相成。為提升城市品質、同時提高存量土地的利用效率、優化發展空間，各大城市積極推進包括“三舊”改造在內的城市更新工作，并在此過程中不斷完善各地政策法規、沉淀經驗。城市界面更新、舊產業升級換代是未來的發展方向，核心城市將逐漸由大規模新建轉為存量開發利用。2.1.1核心城市由大規模新建轉為存量開發利用為主圖：各省、自治區及直轄市建設用地人口密度2.1城市更新與存量利用資料來源：國家自然資源部01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000上海北京廣東貴州福建四川重慶浙江云南湖南陜西廣西河南天津全國山西江西山東江蘇湖北河北安徽甘肅海南青海遼寧西藏吉林黑龍

27、江新疆寧夏內蒙古人/平方千米16 /戴德梁行研究院土地開發路徑土地開發路徑新增土地存量土地城市更新拆除重建綜合整治功能改變土地整備利益統籌其他其他在熱點城市，成熟區域及核心區域土地的稀缺性令土拍市場中優質地塊的爭奪異常激烈，因此從開發角度來看，城市更新項目已然成為獲取優質地塊的重要渠道之一。以深圳為例，自2012年深圳通過城市更新實現的土地供應量首次超過新增土地供應，城市更新逐漸成為深圳土地供應的主力。深圳市住房發展2021年度實施計劃 中提到，城市更新和土地整備用地規模占2021年計劃供應商品住房用地比例高達61.0%。2.1.2城市更新成為獲取優質地塊重要渠道之一圖：房地產企業土地開發路徑

28、資料來源：戴德梁行研究部八大趨勢探索房地產未來機遇/1 7持續大規模興建及生產生活對空間載體需求的提升，令城市中大量存量資產被閑置起來，而不少沉淀資產憑借優越的地理位置而具備較好的盤活價值。2021年8月住建部發布 關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知，嚴格控制大規模拆除；不大規模、成片集中拆除現狀建筑；原則上城市更新單元或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%，鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造。在此趨勢下，對于閑置的商業、辦公、酒店、廠房、倉儲、科研等非居住存量房屋而言，通過改造、活化來提高存量資產的利用率及價值也將成為未來重點發展方向，而許多地區也已陸續出臺相關政策吸

29、引社會資本參與盤活城市老舊資產。同時，在保障合規性的前提下，亦可考慮推動沉淀資產轉換用途，如根據存量資產規模、質態等特征因地制宜改造成保障房、公租房等產品，出租或出售給新市民、青年人等群體，也有助于提高存量資產利用效率。2.1.3存量物業利用也將是未來重點發展方向商業廠房辦公倉儲酒店科研18 /戴德梁行研究院房地產就建筑本身而言再創造價值的能力有限，需要承載社會生活、生產中的各個環節從而發揮其價值。其中，產業與地產具有與生俱來的協同效應在城市的經濟發展過程中，產業地產運營商通過與行業的龍頭企業及其上下游公司合作、對接政府、機構的產學研平臺、或利用自身成立的產業投資基金招商引進或孵化企業、產業，

30、建立行業發展基礎，并促進形成產業聚集的優勢，在帶動就業的同時提高生產效率、提升城市競爭力的核心。借助“小手拉大手”的聯動模式助力產業發展，而產業發展的前景也推動政府進一步出臺相關政策優化營商環境，并反哺于產業發展，擴大產業地產項目的社會效益，充分發揮地產作為產業經濟發展平臺的功能作用。無論是城市更新、新城建設、城市綜合體還是公共交通導向型開發項目（TOD）的開發建設模式，在細分單元規劃中的建筑圖：產業地產主要參與方物業形態都或多或少涵蓋了居住、教育、醫療、消費、生產和文體娛樂等其中的兩項或以上的復合功能，尤其在大規模綜合開發中，充分考慮與產業發展相結合是持續發展的必然，最終產、城、人融合發展的

31、模式不單為居民提供了日常生活便利，也是城市擴大產業空間，實現就業的途徑，也體現在職住一體化的發展。2021年4月，廣州發布首個產城融合職住平衡指標體系，借助城市更新的契機提高交通覆蓋率，優化用地布局，降低住房成本，同時提出構建“5040”職住平衡新生活目標，即50%以上適齡就業人口30分鐘通勤，40%以上居民享受低成本住房。此外，城市綜合體的發展模式既履行了集約用地的發展思路，又為人們實現職住平衡提供了生活、生產的載體，而多功能空間整合集聚也緩解了交通壓力，成熟且具有豐富經驗的開發商更是可以為城市帶來投資豐富的產業鏈資源，促使發生更多經濟活動，為建設社會帶來更多活力。資料來源：戴德梁行研究部2

32、.2與產業相結合的發展模式探索產業地產產業地產主要參與方主要參與方政府產業園開發運營商區域開發運營商地產開發商企業與產業發展方產業地產投資方研究顧問咨詢機構張江高科聯東集團天安數碼城招商蛇口中集產城星河萬科普洛斯雅戈爾產業研究院戰略咨詢地產咨詢產業基金：中信/中航地產基金：黑石八大趨勢探索房地產未來機遇/1 9當房地產逐漸由增量市場走向存量市場時，對于存量資產尤其寫字樓、購物中心在內的大宗商業資產的運營管理能力顯得尤為重要，好的商業管理團隊及專業的運營管理有助于商業項目持續獲得較高的收益，同時塑造品牌價值。近年來不少大型綜合房企在持有并自營優質商業資產的同時不斷壯大商管團隊，其商業運營管理類收

33、入在總收入中的占比不斷提升。2.3.1強化商業運營管理能力，輕資產服務輸出圖：九龍倉經營分部收入規模占比（2021年）圖：九龍倉經營地域收入規模占比（2021年）與此同時，依托于不斷沉淀的運營管理經驗及優秀的商管團隊，以輕資產模式輸出商管服務也成為市場趨勢。相較于大投入的重資產開發，資金投入相對較小的輕資產運營更具備抗周期性強、成長性好的優點。尤其在當下房企現金流普遍緊張的情況下，輕資產模式有助于公司保持相對穩健的資金狀態。同時，輕資產運營的模式因其模式復制相對容易的特點，進入壁壘相對較低，品牌的溢價就顯得更為重要。實力強勁的大型房企更容易借助自身積淀的品牌和知名度效應，在輕資產運營市場中占據

34、優勢。而在內地，與銷售有關發展物業收入是九龍倉近年的增長動力。九龍倉在中國內地推出IFS系列，主打“商場+寫字樓+酒店”三大業態，致力于將其商業項目打造成集大型購物娛樂中心、高端寫字樓、公寓及五星級酒店于一體的大型城市綜合體，并成為每座城市地標級商圈。預計隨著內地大規模開發增速放緩，這些優質的存量商業將持續為九龍倉貢獻相對穩健的租賃及營業收入。注：投資物業包括投資物業的租賃及管理，涵蓋商場、寫字樓及服務式住宅，主要位于中國內地。資料來源：九龍倉集團年報，戴德梁行研究部由于香港土地開發已經接近飽和，港資開發商普遍重視商管等存量運營板塊。以九龍倉為例，在2021年總運營收入中，物業運營型收入大約占

35、40%。在香港，九龍倉主要收入來自海港企業的綜合性收入和旗下投資物業的租金，目前持有海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、荷里活廣場等標志性物業，是全球市值最高的投資物業組合之一。案例：九龍倉2.3“開發+大資管”模式發展物業50%投資物業25%物流13%酒店2%投資6%其他4%發展物業投資物業物流酒店投資其他銷售型收入運營型收入香港34%中國內地65%其它1%香港中國內地其它20 /戴德梁行研究院海港城是九龍倉旗下商業綜合體的代表，擁有香港體量最大的購物中心，尤其在高端和奢侈品銷售方面表現突出。項目還包含三間星級酒店和郵輪碼頭，是游客觀光購物的主要景點之一。商場樓面面積超200萬平方呎，僅

36、2021年即有約上百個品牌在海港城成立新店或拓展門店。2021年末出租率上升至93%，年內收入近50億港元。圖：海港城歷年收入明細圖：海港城歷年出租率及租金資料來源：九龍倉置業財務報告，東方證券（香港），戴德梁行研究部資料來源：九龍倉置業財務報告，東方證券（香港）024681012142018201920202021H1 2022十億港元零售寫字樓酒店及會所服務式住宅75%80%85%90%95%100%01002003004005006002018201920202021H1 2022港元/平方呎整體物業租金零售出租率寫字樓出租率三間星級酒店游輪碼頭商場樓面面積超200萬平方呎海港城九龍倉旗

37、下商業綜合體的代表八大趨勢探索房地產未來機遇/2 1近年來，物業管理受到資本市場關注并呈持續擴張態勢，眾多機構“跑馬圈地”式占領存量物業管理市場，特別是在核心區域提高對優質物業的在管面積。從2018年到2021年，共有49家物管企業在A股或港交所主板掛牌上市。另一方面，2021年物管行業相關并購交易總金額超過350億元，是2020全年交易總額的3.7倍，其中億元以上的交易達31宗，相比2020增加17宗。2.3.2物業管理受到資本市場關注并加速擴張圖：歷年上市物企數量圖：歷年上市物企披露的并購交易金額 資料來源：克爾瑞物管&中物研協整理資料來源：企業公告，克爾瑞物管&中物研協整理0100200

38、300400201920202021億元小于5,000萬5,000萬-1億元1億-5億5億-10億超過10億0510152020142015201620172018201920202021家A股港股22 /戴德梁行研究院圖：百強物業公司收繳率和續約率走勢資料來源：中指院，東方證券研究所90%92%94%96%98%100%20142015201620172018201920202021收繳率均值續約率均值物業費的收繳率和提價率一直是行業痛點，但疫情和政策加速了行業定價的市場化，在抗疫過程中物業公司的價值逐漸受到業主的認可，業主愿意為優質物業服務支付合理的價格。2020年疫情以來百強物企的收繳率

39、平均值較疫情前有明顯提升。八大趨勢探索房地產未來機遇/2 3FirstService是北美最大的住宅社區管理者，根據FirstService的投資者報告，其住宅物管合同留存率穩定在95%左右，客戶粘性較高。公司采取“住宅物管（FirstService Residential）+多元服務（FirstService Brands）”雙輪驅動模式。其中FirstService Residential截至2021年底，為8,600個社區的超170萬個住宅單元供物管服務，在北美地區市占率達6%。FirstService Brands通過“特許經營”（Franchise system）和“公司自營”（Co

40、mpany-owned）相結合的模式開展多元業務，業務條線已覆蓋油漆與壁紙、房屋檢查、物業修復、定制櫥柜、消防服務等多項資產類服務，打造了多元產品矩陣。受益于多元服務占營收比例持續提升，FirstService收入實現較快增長。圖：FirstService總收入及增長趨勢圖：多元服務占營收比例持續提升資料來源：FirstService,中金公司研究部資料來源：FirstService,中金公司研究部3,24917%0%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002015201620172018201920202021百萬美元收入同比增速

41、案例：FirstService多元服務占營收比例持續提升49%51%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2015201620172018201920202021FirstService ResidentialFirstService Brands24 /戴德梁行研究院領展近年來成為亞洲市值最高的房地產投資基金。自2015年起在中國內地大幅擴張，僅2021/22財年領展用于收購的資金就已高達260億港元。從物業資產類型上看，領展資產總價值超65%貢獻自零售物業。去年11月，領展以總價7.54億元收購位于東莞和佛山的兩座配送中心75%股權，是領展首次涉足物流領域。圖：

42、領展營業收益分部占比（2021/22財年）表：領展資產占比區域分布投資管理通常是買入“價值洼地”資產，通過解決資產內部問題并以改造、翻新等運營管理模式使之產生巨大的溢價，而后擇機出售。例如，在2006年，基匯資本斥資9億購入上海南京東路上的東海商都，并邀請海外知名設計公司參與2.3.3投資管理，實現資產溢價及退出案例：改造。在保留原來的裝飾藝術風格的前提下，投資4億元進行重新裝修，并改名為“353廣場”，同時調整定位重新招商。2012年，基匯資本以24億元將“353廣場”售出，成為通過投資管理進行改造、翻新帶來資產溢價的典范。注：2021年4月1日起至2022年3月31日表現；其他收益包括管理

43、費、空調服務收費、宣傳費及雜項收益資料來源：領展年報資料來源：領展年報，領展2025愿景，東方證券（香港）領展基金通過對資產進行項目升級改造提升回報率區域物業組合價值占比物業組合價值占比（20222022年年3 3月）月）管理管理層層20252025年目標年目標香港香港74.8%60-70%中國內地中國內地17.4%20-25%澳洲和英國澳洲和英國7.8%10-15%54%18%9%8%0.3%11%香港、中國內地及海外辦公室香港零售物業香港停車場及相關業務中國內地零售物業香港、中國內地及海外辦公室中國內地物流其他八大趨勢探索房地產未來機遇/2 5近年來，隨著越來越多房企入局代建領域，其商業模

44、式和盈利水平日趨成熟、穩定。通過對近年來相關行業上市公司財務數據進行統計，代建利潤率高于開發和物管行業凈利率水平，抵御周期性風險的能力較強。中指院數據顯示2017年以來代建業務的凈利率高于25%，高于房地產開發13%左右的凈利率水代建作為輸出房地產開發全流程解決方案的輕資產開發模式，不涉及拿地、出資環節，成為許多房企新的增長曲線。最初代建以政府類代建項目為主，建設項目以保障房為主，后來逐步擴展至商業代建、資本代建。代建企業的委托方一般為中小型房企、政府部門以及部分金融機構。據中指院數據，20102020年中國房地產代建市場年新簽合約項目數量及建筑面積年復合增速均超24%。目前已有包括華潤、金地

45、、旭輝等大中型房企進入代建行業，其代建項目則以商業代建為主。2.3.4代建漸成房企新增長曲線資料來源：中指數據，平安證券研究所資料來源：中國房地產代建行業發展藍皮書，天風證券研究所圖：代建、地產、物業凈利率對比平，以及物業管理行業10%以內的凈利率水平。與此同時，代建屬于輕資產型業務，其商業風險較小、對資金要求較低。在房地產行業資金流普遍緊張的當下，代建亦是開發商能夠有效擴張業務的重要路徑。0510152025302017201820192020%代建開發物業圖：新簽約代建項目數量及建筑面積0102030405060708090050100150200250300350400450201020

46、11201220132014201520162017201820192020百萬平方米個新簽合約數量新簽合約項目建筑面積26 /戴德梁行研究院圖：綠城管理各業務營收占比圖：綠城管理歷年毛利率及凈利率以綠城為例，綠城管理控股在商業代建、政府代建、其他服務三大板塊共同擴張。其中商業代建主要提供品牌授權、團隊派駐、產品打造、項目管理、銷售服務等全過程開發服務；政府代建主要承接政府招標項目，以公共住房、基礎設施配套建造為主；其他服務包括代建咨詢、設計咨詢及教育培訓服務等。近年來，其政府類代建占比持續提升，2021年達到25.5%。在房地產行業調整的背景下，由政府主導的保障類租賃住房等的相關代建業務占比

47、有望進一步走高。資料來源：綠城管理招股說明書，綠城管理年報，申港證券研究所資料來源：綠城管理招股說明書，綠城管理年報，申港證券研究所0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20172018201920202021商業代建政府代建其他業務0%10%20%30%40%50%60%20172018201920202021毛利率凈利率其他服務商業代建政府代建八大趨勢探索房地產未來機遇/27圖：房地產各階段主要資金來源及流向大中型房地產開發企業一般以“集團總部區域/城市公司項目公司”的架構管控開發項目，且不同層級往往同時以多種形式進行融資。目前房地產開發主要以債務性融資為主，常

48、見以主體信用進行銀行貸款、信用債、境外債等形式的債權融資，資金可能用于項目開發的各個階段。目前，房企以債券形式進行融資是主流，例如中期票據、優先票據、短期融資券。盡管債務融資操作模式和交易結構相對簡單，但中小型房企付出的融資成本較高，特別是進行海外發債時。近年來隨著“三道紅線”等相關政策限制，房企發債渠道持續收緊。2.4.1資產證券化在地產融資渠道中重要性日益凸顯資料來源：根據公開資料整理，戴德梁行研究部2.4地產融資渠道優化拿地施工預售竣工招拍掛收并購自有資金合作開發/股權融資銀行并購貸信托并購貸民間借貸銀行開發貸滿足各項合規條件供應鏈ABS信托資金土拍保證金土地款償還前融工程進度款償還債務

49、工程進度款償還債務銷售回款預售資金監管賬戶購房尾款ABS物業費ABS租金類ABS資產證券化資金流入開發階段資金流出工程結算款28 /戴德梁行研究院資產證券化是將流動性較低的房地產項目轉化為流動性強的有價證券的重要模式，對于緩解房企資金壓力具有較好的作用。房地產資產證券化在我國尚屬于初期階段：2021年6月29日，發改委將交通、能源、市政、生態環保、倉儲物流、園區類基礎設施，以及新型基礎設施、保障性租賃住房納入試點。2022年8月16-17日發售期間，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT發售首日即共計獲得認購資金超過660億元可以預見，資產證券化在地產融資渠道中重要

50、性將日益凸顯。圖：房地產主要債務性融資渠道資料來源：根據公開資料整理，戴德梁行研究部資料來源：根據公開資料整理，戴德梁行研究部與此同時，租賃住房和多元化金融的結合也是極具潛力的業務亮點。2022年11月8日，國內首個住房租賃基金在北京正式設立，將通過盤活市場存量房產，向個人租戶提供長期租房服務。該基金由建設銀行負責運作，募集資金規模為人民幣300億元?；鸪闪⒑?，簽署了首批項目收購協議并收購存量辦公和商業房產，改造成租賃住房投入市場，房租價格將低于周邊平均價格10%左右。債權融資銀行貸款信用債企業債公司債短期融資債中期票據定向工具境外債非標融資委托貸款信托貸款明股實債民間借貸圖：房地產資產證券

51、化主要模式供應鏈ABS購房尾款ABS物業費ABS租金類ABSCMBS類REITs 底層資產為上游供應商因提供貨物或服務、承包工程等對房企形成的應收賬款債權 底層資產為房企對購房者的應收賬款債權 底層資產為物業公司向業主或承租人收取的物業管理費收入 底層資產為酒店、辦公樓、公寓或商鋪租金收入 CMBS以信托受益權等為基礎資產 類REITs以私募基金份額作為基礎資產 Q2 2022，龍湖成功發行6支供 應 鏈 ABS，發行規模21.48億元 Q2 2022，中交地產擬發行購房 尾 款 ABS，擬發行金額20億元 Q2 2022，金茂成功發行碳中和CMBS，發行規模87.08億元 Q2 2022，天

52、恒置業成功發行一單租賃住房類REITs，發行規模13億元八大趨勢探索房地產未來機遇/2 9國內傳統房地產私募基金絕大多數是以債權作為主要投資方式，以明股實債、委托貸款、收益權轉讓等直接或間接方式將資金投入房地產項目公司并獲取實際上的固定收益。例如房地產私募基金目前主流采取的夾層投資方式，通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權后，再以股東身份向項目公司做股東借款。這些方式在近年受到監管收緊的影響，相關的私募房地產基金甚至進入冷卻期。從長遠健康發展的角度來看，房地產私募基金需要從固定收益的債權投資轉向真股權投資，借鑒海外成熟不動產基金的經驗，在投資項目的同時進行培育、完善投融管退流程，從單體、小

53、規?；鹣蛘婀蓹嗤顿Y、長期投資和組合投資發展。與此同時，規范發展與完善監管也是促進房地產私募股權基金良性發展的基礎。2.4.2房地產私募股權基金是未來市場熱點圖：房地產私募股權基金產品結構資料來源：根據公開資料整理，戴德梁行研究部普通合伙人（GP）有限合伙人（LP1）房地產基金（有限合伙制）基金管理人一般為關聯主體，也可分離房地產項目有限合伙人（LPN）項目公司30 /戴德梁行研究院以通過雙基金模式打通投融管退流程的凱德為例，作為亞洲知名的多元化房地產集團，凱德投資組合橫跨住宅、酒店及長租公寓、購物中心、寫字樓、工業及物流地產等。2021年凱德進行重組，形成凱德投資和凱德地產兩個實體。截至20

54、21年末，凱德投資的房地產資產管理規模達1,229億新元，基金管理規模達862億新元，共有6支REITs和29支私募基金。凱德的雙基金（PE+REIT）模式，由私募基金對目標資產進行收購和培育，待項目成熟并產生穩定現金流后注入REITs，實現公開市場退出，打通了“投融管退”全流程，獲取資產增值收益和基金管理收益。圖：凱德雙基金模式表：房地產私募股權基金參與方資料來源：凱德投資年報，戴德梁行研究部資料來源：根據公開資料整理，戴德梁行研究部參與者參與者功能功能出資出資責任責任收益收益GP具有專業能力的開發商或基金管理人負責項目的募資、開發、運營、退出等整體管理小部分（多為1%）股權資金承擔無限責任

55、（可合理規避）基金管理費、超額收益提成等LP主權基金、養老金、保險公司等長線機構投資人提供資金，不直接參與管理大部分（可達99.9%）股權資金按比例承擔有限責任股息、分紅、資產增值收益私募基金REITs小額參股負責管理注入資產負責管理出售資產私募投資者公眾投資者投入資金增值收益投入資金分紅、派息八大趨勢探索房地產未來機遇/31與發達國家對比，中國房企負債率處于較高水平，房地產開發各階段高度依賴債務融資。不少房企前期擴張較為激進，其債務負擔已成影響金融穩定的重大隱患。降負債既是監管要求，也是房企穩健發展的必由之路。隨著中國對開發商融資逐漸進入精細化管理階段，在對房企資產負債表和非標融資渠道繼續保

56、持較強監管的同時，引導房企轉向標準化的股權基金來更多進行開發投資運作。即融資渠道從債權為主轉向以股權為主，預計將成為中長期趨勢。2.4.3從債權融資轉向以股權融資為主是中長期趨勢注：中國為2021年數據，其他國家為2020年數據資料來源：中國銀行研究院圖：主要國家上市房企資產負債率79%69%57%54%38%37%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%中國日本美國德國法國英國32 /戴德梁行研究院2015年的中央經濟工作會議首次明確提出發展住房租賃市場、建立租購并舉的住房制度，自此中國住房租賃市場步入發展的快車道。二十大報告重申，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉

57、的住房制度”，意味著住房租賃市場的快速規?；l展依然是住房制度建設的重要組成部分。城鎮化過程中不斷涌入的大量人口特別是新市民、青年人，為發展住房租賃市場提供了龐大的市場需求。同時，伴隨“住有所居”下租房居住的觀念越來越多的被認同接受，租房的需求也在不斷擴大，租房不再只是過渡性的選擇，多元化的租賃群體也對租賃住房產品提出了多元化的要求。而從供應端來看，根據鏈家研究院在全國重點十城的整體租賃住宅供給研究數據，住房租賃市場的房源分布仍然以個人普租和城中村為主，占比分別達到了67%和28%。而以機構為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占據了4%和1%。雖然當前租賃住房的商業模式尚未成熟，行業發展

58、仍面臨著許多亟待解決的問題，中國租賃住房回報率低依然是掣肘機構加速發展租賃住房的重要原因。但基于中國龐大且多元的租賃住房需求，未來通過高品質建造及運營服務的溢價有望提升長租公寓在內的租賃住房的資本回報率，此外針對租賃住房市場的財稅支持政策、包括保租房公募REITs在內的金融創新政策、以及涉及存量工、商類土地改造利用的相關利好政策都在為機構化的集中式租賃住房發展營造更好的環境。長期來看，機構化經營的租賃業務仍會是房地產行業業態創新的重要方向之一，具有龐大的市場空間。圖：部分地區關于“租購同權”的政策資料來源：各地方政府官網，戴德梁行研究部2.5規?；?、機構化運營住房租賃業務北京北京北京市住房租賃

59、條例完善租購并舉的住房政策，支持居民通過租賃方式解決住房問題，改善居住條件。山東山東關于促進和規范長租房市場發展 切實保障租房者基本權益的指導意見逐步實現租房落戶；探索租房者子女就近入學；保障租房者享受基本醫療及公共衛生服務；健全租房者就業保障。上海上海關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見備案租戶可享受相關公共服務政策；居住證持證人和持本市戶籍人戶分離人員居住申請（回執）人員，可以按照規定享有子女義務教育、公共衛生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。南京南京南京市住房租賃試點工作方案適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力

60、清單，逐步實現購租同權。符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權；保護承租人的穩定居住權。深圳深圳關于進一步促進我市住房租賃市場平穩健康發展的若干措施符合條件的承租人子女可享有就近入學等公共服務權益。杭州杭州加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案的通知成都成都成都市人民政府辦公廳關于加快發展和規范管理我市住房租賃市場的意見居住證持有人按規定在居住地享受公積金、義務教育、醫療衛生等基本公共服務。重慶重慶關于加快發展保障性租賃住房的實施意見積極推進承租人在義務教育、基本醫療、公共衛生、基本養老、就業服務、社會保障、社區事務和住房公積金提取等方面實現租購同權，享受與本地居民同等公

61、共服務。長沙長沙關于加快發展住房租賃市場工作實施方案承租人，按規定在我市享有公共衛生、社會保障、計劃生育、法律援助等國家規定的基本公共服務。適齡兒童、少年統籌安排到義務教育階段學校就讀。廣州廣州加快發展住房租賃市場工作方案的通知大力推進公共服務均等化。結合戶籍遷入的相關政策，逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學前教育和義務教育學位供給的同時，優化租賃住房積分入學政策。八大趨勢探索房地產未來機遇/33案例：圖：日本民營租賃住房業主不同管理模式的比例圖：日本各類型租賃住宅戶數日本的住房租賃市場主要有四種不同的供應方，分別為民營租賃；各地政府持有的公營租賃；都市再生機構（

62、Urban Renaissance Agency,簡稱UR）、公社等受公共部門支持的機構持有的租賃住房；企業為員工提供的具有員工福利性質的廉價租賃住房，稱為“給與住宅”。其中，民營租賃住宅是日本租賃住宅的最主要組成部分。2018年民營租賃住宅存量達到1529.5萬戶，在上述四種類型租賃住宅總量中占比為80.2%。日本統計局發布的 住宅土地統計調查 顯示，自1963年以來，日本租賃住宅比例長期維持在35%-40%區間。根據 中國人口普查年鑒-2020，從第七次人口普查的結果來看，全國范圍內的租房家庭戶的比例為25.6%。對比日本租賃住房市場占比，同時結合我國城市化率相比發達國家仍有提升空間來看，

63、我國租賃市場亦具有廣闊的發展前景。注：1963年與1968年未包含沖繩縣數據資料來源：日本總務省統計局 2018年住宅土地統計調查圖：日本已占用住房中租賃住房占比走勢32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%010,000,00020,000,00030,000,00040,000,00050,000,00060,000,0001963*1968*1973197819831988199319982003200820132018戶自有住宅數租賃住宅數租賃住宅比例05,000,00010,000,00015,000,00020,000,0001983 1988 1993 1

64、998 20032008 2013 2018公營租賃住宅數UR公社租賃住宅數民營租賃住宅數給與住宅數資料來源：日本國土交通省 關于民間租賃住宅市場環境實況調查的結果資料來源：日本總務省統計局 2018年住宅土地統計調查日本租賃住房市場9.2%25.5%65.2%全部自行管理部分委托管理全部委托管理34 /戴德梁行研究院資料來源：日本不動產研究所 第45回不動產投資家調查圖：日本各地標準化民營租賃住宅的預期資本化率（2021年10月）制約開發商建設品牌公寓的核心在于投資回報率。就日本而言，東京市中心租賃住房的租金回報率普遍在3.4%-5.4%左右。在東京城南區域，一棟“樓齡在5年以內、距離最近車

65、站十分鐘步程內、共約50個單元、戶均面積50-80平方米”的標準化租賃住宅的預期資本化率為4.2%，而在東京之外的日本主要城市的類似產品預期資本化率普遍可達到4.5%或以上。3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%東京城南地區東京城東地區橫濱大阪名古屋埼玉千葉京都神戶福岡札幌仙臺廣島單房戶型的住宅面向家庭的住宅八大趨勢探索房地產未來機遇/35睿星物業管理解決方案物業運營商業管理和行政盡職調查服務金融服務建筑管理采購信息技術市場營銷和傳播培訓和教育睿星資本Greystar持續并購實現管理規模迅速擴張圖：睿星資本Greystar美國國內管理規模增長走勢圖：睿星多元化增值服務睿星資本

66、Greystar成立于1993年，是全球領先的租賃住房管理機構，以輕資產運營模式為主，物業廣泛分布于美國、法國、墨西哥等多個國家。截至2022年1月1日，睿星資本在美國國內管理698,257個租賃住房單元，排名全美第一；而自持的單元數量則為80,121個，僅占管理總數的11.5%，該比例在過去八年中基本保持穩定。資料來源：NMHC,G資料來源：駐在LIVN 833社區官網Greystar積極進行并購拓展，提供服務的公寓數量不斷攀升。例如，2008年收購JPI Management Services；2014年收購Riverstone Residential Group，管理單元數量由原來的21

67、4,696躍升至393,079套，是自成立以來上升幅度最大的一次；2020年收購Alliance Residential的物業管理業務近130,000個單元。Greystar還繼續開展其海外學生公寓等資產收購，管理物業除傳統的租賃住房外，還包括學生宿舍、長者住房、經濟適用房以及包含零售的混合用途物業等。通過對業主和租戶提供多元化增值服務，如金融服務、盡職調查、施工管理、采購管理、教育培訓、營銷傳播、自動化租賃、收益管理等，以提高租戶的滿意度進而提高營業收入?！榜v在LIVN833”是睿星首個在中國打造的高端租賃社區，位于上海市長寧區，面向高凈值人群，內含健身房、泳池、花園等公共區域。項目采用重資

68、產模式，通過從前業主中收購了原為服務式公寓的空置存量物業，進行翻新改造后重新投入租賃住房市場并自行運營。案例：36 /戴德梁行研究院房地產市場的震蕩同樣影響到了與其唇齒相依的物業管理板塊。由于中短期內新增供應縮量已可預見，將服務范圍從住宅、商業、辦公、產業園區等傳統物業延伸至社區，再進一步拓展至城市層面，已成為房企旗下的物管板塊擺脫地產依賴、謀求獨立發展、保持規模增長的優選之路。與此同時，在新型城鎮化的背景下，地方政府深化“放管服”、落實城市精細化管理、逐步開放城市公共服務市場，也為企業輸出服務、參與城市治理帶來機遇。受疫情影響，許多房企及物業管理公司也已經主動或被動地承擔起了更大的服務范圍和

69、更多服務內容。從服務對象看，社區服務依然以C端業主/居民為核心，提供房屋經紀、維修、家政、托管、康養等多樣化增值服務；城市服務則拓展至G端政府，在更大的城市區域范圍提供基礎設施養護、市容/秩序管理等服務。以位于行業頭部的碧桂園服務為例，根據公司官網和財報，碧桂園服務可以提供多達20種不同類型城市服務，2022年上半年，城市服務業務收入約為26.4億元人民幣，增幅達到25.8%，占總收入比約13.1%。根據萬物云招股書以及Frost&Sullivan的研究，中國商企和城市空間綜合服務市場在2016年至2021年的年復合增長率為21.2%，2021年至2026年的年復合增長率預計為16.8%，20

70、26年中國城市空間綜合服務市場的總收入預計可達2.3萬億元人民幣。廣闊的市場空間仍待更多企業深入挖掘。圖：碧桂園城市服務業務類型圖：2022上半年部分物業公司城市服務收入及占比圖：中國商企和城市空間綜合服務市場預測城市公共服務 智慧市政環衛一體化 美麗城鄉環衛一體化 智慧垃圾處理服務 智慧市政園林管養 市政基礎設施養護 智慧管廊運維監控 河道水系生態巡查管養城市資源經營 城市市容秩序管理 智慧公共停車運營 產業園區服務 城市公共廣告資源經營 高速公路一體化運營 軌交物業一體化運營 機場服務運營 文旅景區服務城市數字治理 老舊小區長效管理 公租房片區化管理 數字社區智慧改造服務 網格化社區管理服

71、務 中小物業企業賦能資料來源：碧桂園服務資料來源：Frost&Sullivan，萬物云招股公告資料來源：上市公司公告，觀點指數2.6以城市服務融入區域運營及發展八大趨勢探索房地產未來機遇/372020年7月，住建部等13部委聯合印發 關于推動智能建造與建筑工業化協同發展的指導意見，明確要以大力發展建筑工業化為載體，以數字化、智能化升級為動力，加大智能建造在工程建設各環節的應用，形成涵蓋科研、設計、生產加工、施工裝配、運營等全產業鏈融合一體的智能建造產業體系。通過將機器人、人工智能領域等設備引入地產建筑行業，有助于優化行業施工中的安全、環保、成本等問題，實現標準化復制。例如碧桂園布局機器人產業，

72、在科技領域持續加大投入，通過博智林機器人進行智慧施工，打造智能建造體系。聚焦建筑機器人、BIM數字化、新型建筑工業化等產品的研發、生產與應用，打造并實踐新型建筑施工組織方式。預計后續機器人等智能設備的發展方向和突破口在于不同場合、不同環境下的實踐中積累經驗，使其更加符合行業安全、高效施工標準。通過技術創新、模式創新，探索行業高質量可持續發展新路徑，助力建筑業轉型升級，同時也為房地產行業開辟新的業務增長點。作為傳統產業與科技的延伸，房地產數字化產品與服務是行業實踐與研究的熱點，產品創新數字化、開發運營智能化、服務敏捷化和產業體系生態化無疑是新時期房地產行業可持續發展的大勢所趨。與此同時，為提升企

73、業自身的經營效率，依托“大數2.7.1機器人等智能設備助力地產施工轉型升級2.7.2大數據對地產行業數字化轉型提供支撐資料來源：戴德梁行研究部資料來源：艾瑞咨詢研究院圖：科技化在房地產領域的應用據”，圍繞“數據驅動”的核心理念推進構建全域集成、流程驅動、數據智能、生態整合等的一體化數字平臺，也將是房地產企業數字化轉型的重要步驟與支撐。2.7房地產科技化趨勢施工施工生產生產運維運維設計設計規劃規劃STEP 1STEP 2.圖：房地產企業數字化路徑演變38 /戴德梁行研究院隨著存量房產數量的逐漸增長，以及人、信息、物資等社會經濟要素流通復雜度的增加，對物業設施的運營管理和協調難度大幅增長，信息化技

74、術有望在存量物業運營管理中大展拳腳。未來，智慧樓宇將更加普及，通過計算機控制技術、管理軟件和系統程序，使建筑物內的設備綜合、協調、科學運行，從而有效保證建筑物內舒適的工作環境，實現節能、節省管理工作量和運行費用的目的。例如在萬物云空間OS方案中，通過“物聯網+云計算+大數據+AI”等技術豐富的場景和聯動，從而降低成本、提升體驗。在數字羅盤中，通過儀表板可以實時查看一棟樓、一層樓甚至某臺設備的運轉情況，對設備運行情況以及能耗進行監控，實時了解樓宇和設備的運行參數，及時做出故障檢測與預判?？傮w而言，通過智慧樓宇等系統實現物業高效管理，有助于房地產行業節省成本，實現集約化操作。2.7.3智慧樓宇實現

75、節能、減少管理工作量和運行費用資料來源：萬物云官網圖：萬物云空間OS（操作系統）圍繞物業行業應用場景，構建多個領域的AI能力，幫助樓宇快速構建智能化方案。如樓宇秩序管理、樓宇服務管理等多種AI應用能力。集成多個視頻監控，通過人工智能服務中心（AISC）實現樓宇視頻安防智能化，向上開放各類接口能力全面賦能智慧生態。交叉整合資源形成時空羅盤，通過時空羅盤回溯員工軌跡、事件、設備狀態等信息分析計算潛在風險，并根據操作建議自動派發和跟進工單處理。泛物業智能能力視頻安防智能化數字羅盤八大趨勢探索房地產未來機遇/39疫情以來，居民外出旅游消費受到影響，積壓的休閑娛樂需求將在疫后實現恢復甚至反彈。出于對身心

76、健康的關注度日益增強，包括康養旅游、文旅特色小鎮等在內的文旅地產也將迎來發展機遇。2016年7月，住建部、發改委、財政部發布 關于開展特色小鎮培育工作的通知，提出培育各具特色、富有活力的休閑旅游、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，并公布第一批國家級特色小鎮名單。此后，文旅地產在“強化運營”、“數字化升級”的高質量發展階段穩步前行，過半數百強房企涉足文旅項目開發。盡管疫情及防控措施對旅游行業造成直接的沖擊，但根據 2021年文化和旅游發展統計公報，近年來基于國內制造、消費、科技等行業繁榮，物流需求穩健增長，進而帶動物流地產發展。尤其高速發展的線上零售及疫情下生活物資配送的需求帶動了包括冷鏈物流及各類

77、倉儲在內的物2.8.1文旅地產數量穩定增長2.8.2國內開發商入局物流地產圖：全國文旅地產數量保持穩定增長資料來源：CRIC文旅地產數據系統在疫情影響有所緩和的2021年，國內旅游總人次32.46億，同比增長12.8%；國內旅游收入（旅游總消費）2.92萬億元，同比增長31.0%。特別是近年來旅游產業逐漸推陳出新、升級換代，對年輕一代的吸引力增強而衍生廣闊的市場空間。隨著“元宇宙”概念在文旅行業內熱度突增，許多公司投入研究如何通過科技手段，讓虛擬和現實產生即時自然交互。例如在2021年，華僑城宣布“積極開拓創新、研究和探討如何打造虛擬景區和元宇宙場景”。預計伴隨“元宇宙”概念在房地產領域逐步落

78、地，將會對行業生態、商業模式產生顛覆式創新。流設施的發展。即便如此，國內物流設施缺口仍然明顯，其中高端物流地產設施缺口尤其突出，如受疫情影響，食品供應需求增加，應急物資冷鏈倉庫需求凸顯，在政府鼓勵國企參與保供物資2.8房企的多元化布局與發展40 /戴德梁行研究院圖：中國高標庫現有存量及未來供應（2022Q2-2024）中國主要物流地產公司市場存量份額占比（2022Q2）資料來源：戴德梁行注：按內地物流地產運營商存量占有率1%資料來源：戴德梁行的生產與供應的背景下，未來交通節點城市預計將設立更多冷庫及其它高標庫，以滿足保供功能企業的庫存需求。在物流地產需求增加的同時，其憑借高收益率也獲得眾多資本

79、青睞，以普洛斯為代表的巨頭大力布局物流地產。在規模排名上，2020年物流不動產市場占有率CR5為56%，CR10為73%，行業集中度較高。相較于內資房企唱主角的住宅、辦公、商業地產領域，目前在高端物流地產領域外資巨頭的布局和發展相對領先，預計隨著市場規模進一步擴大，國內開發商入局機會及前景廣闊。普洛斯萬緯寶灣易商安博宇培豐樹深國際嘉民新宜京東平安第一產業集團蘇寧菜鳥樂歌維龍其他八大趨勢探索房地產未來機遇/41中國即將步入老齡化社會，由此帶來的市場需求也將成為房地產新的關注點和增長點。根據第七次全國人口普查數據顯示，65歲及以上人口占13.5%。一般而言，65歲以上人口占比超過7%意味著進入老齡

80、化社會，超過14%則進入“深度老齡化社會”。根據國家衛健委發布會，“十四五”時期，中國將從輕度老齡化進入到中度老齡化階段。據聯合國測算，中國人口將在2030年達到14.6億的峰值后趨于下降，同時老年人占比繼續增加。對比日韓等先期進入老齡化的國家，其養老機構運營已經較為成熟。中國則尚處于起步階段，且多數商業性養老地產經營主體以保險機構為主。目前養老地產項目收費模式可分為“產權出售”及“使用權+服務費”兩種模式：“產權出售”的養老地產，基本屬于傳統房地產商業模式，而“使用權+服務費”模式還在發展初期，行業尚未形成統一標準，各家機構根據自身項目特點及消費者喜好，通常會推出多種套餐供消費者選擇。盡管中

81、國養老地產的市場空間廣闊，但截止目前對該領域的探索和發展仍然滯后。作為未來發展的選項之一，房企涉足養老地產的優勢在于產品開發以及相應的配套物業服務，同時養老地產有助于房企打造差異化品牌路線，從而提高品牌競爭力。但通常在專業養老服務及運營方面有待于進一步整合資源，因此預計房企與保險機構、醫療機構合作打造標桿化養老社區，或者與國際知名養老品牌共同開發，將會成為行業規?；l展的主流路徑。與此同時，部分房企具有自身獨特的景區、商業資源，通過養老與旅游地產、商業地產等模式進行結合，進行集約開發、提高資源使用效率，也具備較大的想象空間。2.8.3老齡化社會催生養老地產需求圖：中國60歲以上人口預測資料來源

82、：前瞻產業研究院 房地產進入后開發時代，準確把握時代的主要趨勢和需求，是行業持續發展的前提。隨著宏觀層面的需求轉變，行業重心由增量開發逐漸向存量運營轉移，優勝劣汰帶動行業集中度提升是供需均衡下的必然結果，同時也對規模型房企如何探索新的增長點提出挑戰。伴隨大規模城市開發及人口流動增速的放緩，新市民新青年日益增長的對美好生活的向往預計將成為后續推動房地產業發展的核心動力。結合房地產行業去杠桿化趨勢以減少對宏觀經濟和金融系統沖擊，未來企業發展輕資產化、盈利模式清晰化是行業健康發展必然的要求。42 /戴德梁行研究院觀點小結城市更新與存量利用 核心城市由大規模新建轉為存量開發利用為主 城市更新成為獲取優

83、質地塊重要渠道之一 存量物業利用也將是未來重點發展方向規?；?、機構化運營住房租賃業務 租購并舉是住房制度建設的重要方向 大城市新市民、新青年住房需求持續增長 租賃住房市場商業模式尚未成熟，但行業發展空間大“開發+大資管”模式 強化商業運營管理能力，輕資產服務輸出 物業管理受到資本市場關注并加速擴張 投資管理，實現資產溢價及退出 代建漸成房企新增長曲線房地產科技化趨勢 機器人等智能設備助力地產施工轉型升級 大數據對地產行業數字化轉型提供支撐 智慧樓宇實現節能、減少管理工作量和運行費用與產業相結合的發展模式探索 產業與地產相輔相成，協同發展 綜合體開發模式為實現集約用地及職住一體化提供發展思路以城市服務融入區域運營及發展 房企物業版塊謀求獨立發展，同時將服務范圍延伸至社區及城市層面 開放城市公共服務市場為房企參與城市治理帶來機遇地產融資渠道優化 資產證券化在地產融資渠道中重要性日益凸顯 房地產私募股權基金是未來市場熱點 從債權融資轉向以股權融資為主是中長期趨勢房企的多元化布局與發展 文旅地產數量穩定增長 國內開發商入局物流地產 老齡化社會催生養老地產需求八大趨勢探索房地產未來機遇/43