普華永道：2020年度亞太區房地產市場新興趨勢®報告(64頁）.pdf

1、房地產市場 新興趨勢 報告 2020年亞太區 2020年亞太區 房地產市場新興趨勢 報告 聯合出品方: iv 報告摘要 vi 讀者須知 1 第一章: 對抗下行壓力? 3 地緣政治: 好的， 壞的， 丑的 4 貿易摩擦: 贏家與輸家 6 更加謹慎， 更多核心 7 分散壓力 7 收益開始增長 . . . 8 . . . 但并非所有市場 9 聚焦外匯 10 危難重重 12 可持續性： 時代的到來 13 共享辦公： 可行嗎？ 14 零售： 亞洲是否與眾不同？ 16 聚焦終端用戶 16 對利基市場感到緊張？ 18 氣候變化的影響 19 擁抱科技 22 第二章: 房地產資金流動 24 全球資金配置不足 2

2、5 日本的緩慢退出 26 募資放緩 26 干火藥堆積 27 銀行貸款進一步收緊 28 非銀行貸款趁勢而起 . . . 29 . . . 但胃口還是不大 30 房地產投資信托基金 （REITs） 的崛起 30 新加坡 31 日本 31 澳大利亞 31 印度 34 第三章: 值得關注的市場和板塊 35 頂級投資城市 47 各個地產類型透視 53 受訪者 目錄 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 i 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 編委會主席 顧問和研究員 （按地區） 印度 Anish Sanghvi Bhairav Dalal Dhiren Thakkar Tanya Tandon 印度尼西亞

3、 Brian Arnold David Wake Margie Margaret 日本 Akemi Kitou Eishin Funahashi Hideo Ohta Hiroshi Takagi Koichiro Hirayama Raymond Kahn Soichiro Seriguchi Takashi Yabutani Takehisa Hidai Takeshi Nagashima Takeshi Yamaguchi 盧森堡 Kees Hage Robert Castelein 菲律賓 Malou Lim 新加坡 Chee Keong Yeow Magdelene Chua Maa

4、n Huey Lim 澳大利亞 Andrew Cloke Bianca Buckman Chelsea Hancock Christian Holle David McDougall James Dunning James McKenzie Jane Reilly Josh Cardwell Liz Stesel Morgan Hart Nick Antonopoulos Nita Prekazi Rachel Smith Ross Hamilton Scott Hadfi eld Shannon Davis Sue Horlin Tony Massaro 中國內地 Gang Chen G.

5、Bin Zhao 中國香港 K.K. So Paul Walters David Kan 中國臺灣 Jason Liu David Tien Bonnie Ho K.K. So, PwC John Fitzgerald, Urban Land Institute 主要作者 Mark Cooper, Urban Land Institute Consultant Alex Frew McMillan, Urban Land Institute Consultant 貢獻編輯 Colin Galloway, Urban Land Institute 貢獻研究員 Michael Owen, Urba

6、n Land Institute Pauline Oh, Urban Land Institute Yusnita Baharuddin, Urban Land Institute 城市土地學會編輯制作人員 James A. Mulligan, Senior Editor David James Rose, Managing Editor/Manuscript Editor May Chow, Senior Vice President, Marketing and Lawreane Jamie de los Santos, Designer 房地產市場新興趨勢（Emerging Trends

7、 in Real Estate） 是在美國及其他國家注冊的商標。 一切版權歸所有。 致力于解決重要問題以及營造社會誠信。 我們各成員機構組成的網絡遍及 157 個國家和地區， 有超過 27.6萬名員工， 致力于在審計、 咨詢及稅務領域提供高質量的服務。 如有業務需求或需了解詳情， 請訪問 。 系指網絡及 / 或網絡中一個或更多各自獨立的成員機構。 詳情請訪問 2019版權所有。 2019年 11 月和城市土地學會版權所有。 香港印刷出版。 和城市土地學會版權所有。 未經出版方書面許可， 本報告的任何部分不得以任何 方式在世界任何地區以任何文字翻印、 拷貝、 仿制或轉載， 也不得將其錄入任何信息

8、存儲與檢索系統。 推薦文獻引用： 和城市土地學會：2020年亞太區房地產市場新興趨勢 華盛頓特區： 和城市土地學會， 2019年。 ISBN: 978-0-87420-442-1 編輯領導團隊成員 ii 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 Communications, Asia Pacifi c 0 5 10 15 20 25 30 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 12.7% ? ? ? 報告摘要 參與問卷調查人士的分布， 按所在國家/地區統計 資料來源： 2020年亞太區房地產市場新興趨勢報告 調查。 * 包括新西蘭、 泰國、 馬來西亞、 韓國、 英國、 德國、 比

9、利時、 臺灣、 緬甸、 美國、 俄羅斯、 印度尼西亞、 越南以及荷蘭。 自全球金融危機以來的十多年中, 亞太區房地產市場一直以來都夠產生不錯的回報。 不過隨 著本輪周期接近尾聲， 投資者的投資策略逐漸謹慎起來。 事實上人們對市場是否已經接近或達到峰值還未達成清晰的共識。 但投資者之所以謹慎 起來， 在某種程度上是因為當地市場的發展參差不齊。 正如一位新加坡開發商所觀察到的： “市場下行風險明顯增加， 當然這也要針對特定市場而言。 ” 此外， 亞太地區的各個市場和細 分市場常常處于各自周期的不同階段。 例如新加坡剛剛從三年前的蕭條中恢復， 而其它市場 要恢復到這個水平則需要6年或更久。 最后，

10、經濟繼續以合理的速度增長， 利率仍然保持接近 歷史最低的水平， 資本持續增長并期望在亞太區找到投資目標， 很難看出下一輪衰退的刺激 因素將來自哪里。 用一位私募股權投資者的話來說就是： “如果把亞洲與發達市場在本輪周 期中所處的位置相比較的話， 我們認為我們的位置要好一些。 ” iv 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 參與問卷調查人士的公司， 按所在地理區域統計 ? ? 44% 1% 31% 24% ? ? ? ? ? 資料來源： 2020年亞太區房地產市場新興趨勢報告 調查 盡管如此， 謹慎的態度廣泛蔓延， 尤其是當 某些市場收益開始增高時。 不過中美貿易摩 擦、 香港街頭游行以及日韓之間

11、的爭端等地 緣政治因素再次讓形勢變得不可預料， 引 起人們最大的關注。 受訪者重點指出了幾個 最易受到地方性不景氣影響的市場或細分 市場中國內地， 香港特別行政區以及印 度從長期來看這些市場可能會提供買入 機會。 盡管如此， 尋找交易機會仍然困難， 投資者 被迫尋找其它方法把資本投向市場。 例如， 有些投資者把目光轉向合資公司， 共同收購 較大型資產來分攤風險。 同時， 更大的投資 者則聚焦核心市場， 如最受歡迎的澳大利 亞、 日本以及新加坡等， 希望伺機購入核心資 產。 胡志明市雖說不在核心市場之列， 但卻是 非常受歡迎的一個新興市場， 其增長超過了 更多表現趨緩的核心市場。 辦公樓依然是最

12、受歡迎的資產類型， 盡管這 個市場發展最快的組成部分靈活辦公空 間的業務模式逐漸受到質疑。 同時工業和物 流地產仍是預期表現優異的市場。 亞太區的 現代物流地產仍然處于供不應求的狀態， 現 在更多投資者正在這個市場的子市場尋求超 額回報， 如冷凍倉儲或最后一公里倉儲。 越來越多的人認識到亞洲的零售地產出現了 過度泛濫， 很多不錯的資產都處境不佳， 導 致這種情況的原因在全世界其它市場也引起 了注意。 現在投資者逐漸重視調整現有資產， 令其符合現代消費者不斷變化的需求， 因此 他們在幾個市場精挑細選， 有時會大規模買 入。 多年來被冷落的可持續性現在終于成為亞太 地區最大的投資者以及許多較小的投

13、資者 優先考慮的事宜。 業主紛紛轉變立場， 認為 將可持續特性結合到他們的建筑中既可以降 低運營成本， 又可以提高租金。 因為如果空 間有助于吸引人才的話， 那么租客更愿意買 單。 資本流動方面， 亞太地區的跨境投資模式受 到世界范圍的反全球化浪潮的影響， 2019年 第二季度來自美國和歐洲的資本同比下降了 28%， 跌至2012年以來的最低水平25.4 億美元。 同時， 涉及亞太地區范圍內跨境交 易的價值同比增加77.6億美元。 這說明被地 區機構和主權基金持有的巨額資本已經超過 了亞太地區市場的吸收能力。 2019年中國出臺了嚴格限制資本外流的規 定， 不過這一空缺已經被其它市場補位， 尤

14、 其是新加坡和韓國， 日本的外流資本也有所 增加， 預計未來幾年將快速增長。 當前循環中資本的絕對比重意味著將資本爭 相投入地區市場的競爭仍然激烈。 這種情況 導致的結果之一是投資基金手里的資本越來 越多， 但他們卻投不出去。 但一旦達成交易， 融資部分就相對輕而易舉 （除了中國和印度 的國內市場受到銀行緊縮影響） 。 貸款操作 已經收緊到一定程度， 但是對于信譽可靠的 投資者， 這方面不存在問題。 正如一位香港 顧問所說： “頂部基本上沒有變化。 我們看到 優質借款人很容易達成低杠桿交易。 ” 2019 年下半年利率下降， 銀行貸款的總體趨勢可 能將繼續調節。 2020年亞太區房地產市場新興

15、趨勢 v 亞太區房地產市場新興趨勢 是一個有關趨勢和預測的出版物， 今年發行的是第十四版， 是房地產業內最受認可且被廣泛閱讀的報告。 2020 年亞太區房地產市場新興趨勢 由和城市土地學會共同出品 , 提供了有關整個亞太區房地產市場投資和開發趨勢房地 產金融和資本市場、 不同物業類型、 大都市圈以及其他房地產問題的展望。 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 反映了在本報告研究過程中完成調查或接受訪談的個人的觀點。 本文表述的觀點 ( 包括引文所 載所有評論)全部來自這些調查和訪談,不代表或城市土地學會的意見。受訪者和調查參與者代表了各行各業的專家,包括投資者、 基金經理、 開發商、 物業公司、

16、 貸款者、 中介、 咨詢機構和顧問。 城市土地學會和的研究人員親自訪談了 94 位個人 , 收到 463 位個 人的調查問卷回復 , 他們的公司隸屬關系細分如下： 在全文中 , 受訪者和 / 或調查問卷反饋者的觀點均為直接引用的參與人員的話 , 但未將有關論述與相關參與人員一一對應起來。 選擇公布其身份 的受訪者的名單載于本報告最后部分， 而且應該指出的是所有受訪者都有權利選擇匿名。 本報告中有些部分亦引用了選擇匿名的受訪者的話。 請 讀者不要嘗試將報告中的某些話語引用與某一個人或公司予以對應。 城市土地學會和向所有幫助此報告出版的人士致以誠摯的感謝 , 感謝他們抽出寶貴的時間并分享專業知識。

17、 本報告的出版離不開他們 的參與。 讀者須知 私人業主或開發商 26% 房地產服務公司(例如顧問、 財務、 法律或地產咨詢) 23% 基金/投資經理 21% 住宅建造商或住宅開發商 10% 機構股權投資者 3% 銀行貸款人或證券化貸款人 1% 其他實體 15% 2019年， 在美國開始降息的時候， 亞洲房地 產投資信托 （REIT） 市場出現反彈。 在亞太 地區， 尤其是新加坡， 為了利用較低的資本 成本， 許多REITs都在瘋狂的收購， 投資者對 能夠產生收益的股票的興趣也與日俱增， 尤 其是更愿意買入REITs而不是固定資產。 2019年印度國內首個REIT上市。 其股價被迅 速哄抬， 直

18、到2019年末， 其隱含收益率已經 壓縮至6%以下在這個被認為風險較高的 市場， 這已經是非常低的水平了。 今年的投資前景排名再次反映了投資者更喜 歡亞太地區流動性好的大型防御性市場 因此新加坡、 東京、 悉尼以及墨爾本的排名 靠前。 這也在一定程度上反映了對全球經濟 不景氣的擔憂漸增導致的資金避險心態。 此 外， 這些市場都能提供大量的核心資產， 這 些資產是地區機構投資者喜歡的目標， 也是 目前對資產新需求最大推動力。 出于對全球經濟走勢的擔憂， 當前投資者對 亞太地區新興市場的情緒逐漸低落， 但是 對胡志明市的所有細分市場卻給以持續青 睞。 由于當地市場的規模相對較小， 通常缺 乏投資級

19、資產， 在越南部署大量資本仍存在 問題。 但是由于越來越多的制造業從中國撤 離， 大量資本流入了胡志明市。 非常明顯， 今 年胡志明市在所有資產類別的買入/持有/售 出排行榜上都高居榜首。 vi 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 圖表1-1 按資金來源分類的亞太資本投資 資料來源： 美國不動產資本分析公司 （RCA） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% ? ? ? 2012 Q1Q2Q3Q4 2013 Q1Q2Q3Q4 2014 Q1Q2Q3Q4 2015 Q1Q2Q3Q4 2016 Q1Q2Q3Q4 2017 Q1Q2Q3Q4 2018 Q1Q2Q3Q4 2019 Q1Q

20、2 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 1 “在投資亞太區市場時， 我們需要更加謹慎一些， 尤其是在經濟會受到中美貿易 關系影響的那些地區。 ” 與過去幾年相比， 整個亞太區的投資者對市 場的前景明顯更為謹慎， 對于是否到達或突 破頂部仍然眾說紛紜。 不過， 比較確定的一 點是， 如今大家對形勢的態度比以往任何時 候都更加憂慮。 正如一位受訪者所說： “多年 來我一直持謹慎樂觀態度現在我只剩謹 慎了。 ” 一位澳洲的投資經理指出： “在過去 的 5 到 6 年中我可能一直在老生常談， 但今 年情況有點不一樣。 ” 正如一位受訪者引述的那樣， 最大的一個影 響因素是目前如火如荼的中美貿易摩擦，

21、由 于中國內地經濟增長放緩， 整個區域都感受 第一章: 對抗下行壓力? 到了這種影響。 潛在的美國經濟衰退的跡象 漸顯， 這只能加劇人們的憂慮。 牛津經濟研 究院的分析師們在 2019 年 9 月的一份報告 中指出： “在過去的 45 年中， 有七個指標與 全球衰退緊密相關， 目前僅有其中 2 個在釋 放衰退信號。 但是， 這兩個指標中的一個， 也 就是美國國債收益率曲線， 通常這線指標最 為準確， 有著最早的預警作用。 ” 近期的統計數據加劇了這種不安感。 今年的 調查顯示受訪者對收益率的預期跌至 8 年來 的最低水平， 來自 RCA 分析師的數據顯示 2019 年上半年交易量同比下跌了20

22、%， 同時 圖表 1-3 房地產公司盈利趨勢 圖表 1-2 2019年上半年最活躍的亞太區大都市 資料來源： 2020年亞太區房地產市場新興趨勢報告 調查。 資料來源： 美國不動產資本分析公司 （RCA） 。 ? ? ? 202020192018201720162015201420132012201120102009200820072006 ? ? 13 11 15 9 26 21 10 8 5 7 4 6 3 2 1 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 $503 $679 $1,074 $1,217 $1,237 $1,257 $2,007 $2,821

23、$4,572 $4,884 $5,763 $5,839 $8,357 $9,719 $10,63746% 19% 2% 2% 14% 21% 23% 33% 56% 138% 17% 73% 165% 1,233% 295% ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 第一章: 對抗下行壓力? 自 2018 年中期的歷史高點以來成交量也連 續下跌12 個月。 由于中國和日本兩國的國內 和跨境投資均出現驟降， 兩國的季度交易量 都跌至10 年來的最低水平。 不過， 并非所有指標都是消極的。 事實上， 似 乎沒有可能引發大范圍衰退的地區性不穩

24、定 跡象。 通脹仍在可控范圍內， 金融系統資本 狀況良好， 全球利率仍然處于或接近歷史最 低。 一位基金經理表示 ：“對于多數資產類別而言， 從占用率和需求方面來看， 運營基本面都相 當不錯。 新的供給數量有限， 房地產行業的 信貸增長在合理范圍內， 且新建項目的貸款 標準合理。 那些通常都是會引發周期性下行 的領域。 ” 其它指標也同樣具支持性。 正如一位投資者 指出的那樣： “與債券收益率以及利率相比， 房地產仍然是極具吸引力的資產類型。 ” 另 一位投資者則表示資產流動性也是一個因素 ： “過去 5 年來， 我們一直在亞洲市場處于領 先地位， 每年我們都坐下來說 是這樣嗎？ 我 們是否做

25、好了市場調整的準備？ 之后， 所有 這些人都拿著幾十億美金涌入亞洲投資房地 產， 當然， 他們重視投資價值。 ” 同時， DWS 針對核心亞太房地產的研究項目 顯示， 2019 年到 2023 年， 每年的核心無杠 桿總回報率在 5.5% 到 7.6% 之間， 大大低于 2018 年的 10%。 資料來源： 2020年亞太區房地產市場新興趨勢報告調查。 123456789 ? 6.64 6.32 6.12 6.00 5.85 5.84 5.74 5.22 4.36 4.04 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 圖表 1-4 房地產投資者面臨的最棘手問題 2020年亞太區房地產市場新興趨勢

26、3 地緣政治： 好的， 壞的， 丑的 從歷史來看， 房地產投資者更喜歡自下而上 而不是自上而下的宏觀經濟因素。 因此： “位 置， 位置， 位置” 比 “事件， 我親愛的孩子， 事件” 更占上風。 盡管如此， 政治動蕩已經成為 2019 年全世 界的一個普遍性主題。 中美貿易摩擦可謂是 明顯的末日先驅， 但絕不是孤立事件。 日本和 韓國之間紛爭再起， 同時香港突然爆發長達 數月的游行活動， 嚴重影響了當地的零售和 酒店業務。 從房地產行業的角度來看， 這些風云變幻會 帶來哪些后果呢？ 無疑， 這些變化對市場而 言都是負面的， 不過當前的混亂狀況也醞釀 著新的機遇。 例如， 中國目前正在進行監管

27、 打擊另類金融產品的行動， 同時央行也實施 了信貸收緊政策， 隨后的貿易摩擦也給市場 帶來不小的影響。 活躍于中國市場的受訪者 們警告說不安情緒已經開始蔓延。 用一位私 募股權投資者的話說， 經濟 “受到的打擊未 受到中國以外人們的足夠重視。 ” 因此， 許多跨國擴展計劃暫停實施。 “他們更 希望原地踏步， 而不采取任何措施， 這當然會 影響商業辦公空間的出租， ” 一位中國投資 者表示。 但是， “如果你將市場看作一個整體 的話， 科技板塊的增長仍然顯著， 中國的科 創公司表現不錯。 他們消化了大量的空間。 ” 另一位基金經理表示， “很明顯上海和北京 市場都面臨壓力。 尤其是上海， 近期開

28、發了 很多辦公樓項目， 導致供應量激增， 于此同時 跨國公司因為貿易摩擦又縮減了對辦公樓的 需求。 話雖如此， 上海最大的租戶還是本土 企業， 經濟由出口轉向內需拉動的調整將較 快地消化此些供應。 因此， 會出現一個短期 買入的窗口。 ” RCA 的數據顯示 2019 年上 半年中國市場的交易量為 150 億美元， 同比 下跌 19%， 其中第二季度的跌幅巨大， 達到 了39%。 由于國內機構受到資本準入的限制， 國外買家在中國市場格外活躍。 同時在香港， 大家深切地感受到了街頭抗議 對零售行業的影響。 八月， 到港游客數量同 比下降 40%， 酒店平均入住率只有一半， 零 售方面， 一家大型

29、業主的報告顯示同一家店 鋪同期的銷售額下跌50%-90%。 盡管如此， 辦公樓市場卻沒有受到影響。 雖然空置率有 所上升， 核心商務區的租金也略有下降， 但對 于投資價值基本上沒有影響。 一家代理多家 大型機構和主權財富基金的香港本土投資者 表示 “幾家大型主權財富基金詢問這是否是 一個機會， 但是我不得不告訴他們市場上正 在出售的項目并不多。 公寓業主可能會恐慌 性拋售， 但是在商業地產方面看不到任何此 類跡象。 市場普遍持觀望態度如果沒有 必要， 就不會有項目成交。 基本上新加坡和 韓國都將其視為一個突發事件沒有人預 期持續性的金融災難。 ” 從目前開始， 輿論認為香港的企業不大可能 大批

30、撤離至其它目的地。 特別是， 由于香港 可靠的法律制度、 低稅率及其與中國內地的 親近度， 預計香港的金融業仍不大可能轉移 至新加坡或上海等地。 鑒于中國內地不大可 能開放資本流通， 上海作為主要的金融中心 仍然有改進空間。 而新加坡也力有未逮， 在 提供最低成本方面無法比肩香港， 并且它自 己也面臨一大堆挑戰， 包括為員工申請工作 4 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 第一章: 對抗下行壓力? 簽證的困難等。 而且， 該地區有如此多的資本在流動， 某些 市場可能有望獲益。 現在幾乎沒有新資本進 入中國， 必須尋找其它市場。 正如一位基金 經理所說： “我認為猶豫要不要把錢投到中 國內地和香

31、港的人們可能會更關注東京和澳 大利亞。 ” 也許中國目前的形勢讓新加坡也 成為一個凈受益者。 貿易摩擦： 贏家與輸家 貿易摩擦改變區域內投資模式的另一個因素 與制造業搬離中國有關。 這種轉移已經持續 多年， 但目前關稅上漲加速了這一過程。 雖然 與總量相比， 離開中國的制造業產能相對較 小， 像中國這么大的市場， 哪怕是很小的一 個改變， 也會對新興市場的經濟產生巨大影 響。 迄今為止， 最大的受益者是東南亞經濟體， 只是有的受益多有的受益少而已。 一位受訪 者表示： “在過去一年里， 25 個主要的工業 制造企業離開了中國， 多數轉移到了越南、 泰 國或緬甸。 ” 印尼和菲律賓的活躍度欠佳。

32、 這 是由于， 盡管 “它們一直都在四處比較并在 稅率鼓勵政策方面展開競爭， 這方面越南打 敗了菲律賓， 盡管前者法律合同制度更加不 透明。 ” 這種轉移的結果之一是新興市場的物流和商 務園區的地產 “炙手可熱” ， 因為投資者們都 爭先恐后地為新工廠尋找落腳地。 第一太平 戴維斯的研究顯示 2019 年上半年， 越南幾 個省的工業地產租金同比實現了兩位數的增 長， 其中平陽省上漲 54.6%， 西寧省和西北 部胡志明市的漲幅均為 31.1%。 同時， 今年 前五個月， 越南引進外資167.4 億美元， 飆升 69.1%。 這使得越南成為備受青睞的中國加 一模式。 另一個結果是曼谷正在逐漸扮演

33、跨國公司地 區總部候選地的角色。 活躍于整個東南亞地 區的一位高管表示： “泰國在人們心目中越 來越有特色是因為高管們喜歡在曼谷工作。 那里有高品質的生活產品， 足以滿足其家人 的需要， 人們已經習慣了乘坐空中列車或地 中國 : 關鍵主題 盡管經濟放緩， 貿易摩擦如火如荼， 監管環 境收緊， 越來越多的境外投資者卻將目光轉 向了中國市場。 今天， 一線城市， 尤其是上海， 被認為是門戶目的地， 最大的全球機構感到 在他們擴大投資組合的過程中， 必須在上海 占得一席之地。 根據仲量聯行的統計， 2019 年上半年， 中國 商業房地產交易量達到 250 億美元， 創下歷 史新高。 這樣的交易量得益

34、于第一季度的爆 發， 投資額同比增加了174%， 達到大約 170 億美元。 與往常一樣， 多數投資活動集中在 上海， 交易額達到 109 億美元， 使其成為繼 紐約、 東京和巴黎之后， 全球流動性第四大 的城市。 幾年前， 境外投資者在中國一線城市常常無 法達成交易。 但是今天， 此類交易的數量和 規模都大大提高。 “我認為在過去幾年發生 了巨大的轉變， ” 一位投資者表示。 “從歷史 上看， 中國嚴格控制國外資本進入市場， 國 外投資機構很難與當地投資者競爭。 很明顯， 經濟開始走低， 咄咄逼人的國內資本減少， 人民幣走弱， 而北京仍然希望看到更多外資 進入中國。 ” 對于外國投資者而言另

35、一個有利因素是北京 不愿意放松對國內房地產買家的貸款限制， 雖然對中小型企業會有所松動。 “借貸市場 依然對房地產行業收緊， （并且） 當前我看不 到這種現狀會出現什么變化， ” 一位開發商 表示。 中國辦公樓市場受貿易摩擦的影響最大， 盡 管投資者仍然在一線城市選擇目標資產。 一 位基金經理表示 ：“我們更喜歡投資一線城市， 因為一線城市意味著較高水平的增長、 更高 的流動性以及更多的機會。 擁有最多創新企 業的城市， 尤其是科技公司， 這樣的城市就 是你發展最快的地方。 ” 圖表 1-5 未來3-5年經濟因素的預期變化 資料來源： 2020年亞太區房地產市場新興趨勢報告 調查。 ? ? ?

36、 ? ? ? ? ? 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 5 鐵通勤， 因此交通也不是問題。 當然在房地 產總體買賣方面， 曼谷的資產流動性也是最 佳的。 由于很多公司都采用異地運營方式， 管理也趨向區域化， 像新加坡這樣的目的地 成本太高， 簽證要求收緊， 且房價高， 這使得 像曼谷這樣的城市成為設立總部的理想選 擇。 ” 目前的監管環境下， 開發商、 投資者和消費買 家都面臨信貸收緊， 在一些城市引入了針對 住宅地產的價格控制措施， 使得一些投資者 不看好中國市場。 但是， 物流地產市場持續 受到熱捧。 一位境外投資者表示： “我們正 在中國尋找物流地產交易， 高品質的倉儲空 間仍然供不應

37、求， 且拿地非常困難。 需要幾 年的時間才能完成這些交易， 但是這些地產 出租情況良好， 一旦建成很快就能租出去。 盡管貿易摩擦還在持續， 但國內消費大幅增 長， 令物流業蓬勃發展。 ” 一線城市市場中一個值得關注的變化是公 共用地拍賣的需求， 強調買家需接受長期持 有。 例如， 一處多用途開發場地的買家被要 求能夠如常銷售住宅部分， 但在項目竣工后 10年或更久的時間里必須繼續持有其商業地 產部分。 這樣的要求自然令基金經理的日子 不好過， 除非他們攜手長期資本共同投資。 其結果是， “我們更多地關注棕地以及增值 項目， ” 一位基金經理解釋說。 “對于通過基 金來投資的任何人而言， 未開發

38、土地的開發 要求越來越高。 ” 最后， 很多受訪者預言在中國 “輕而易舉取 得增長” 的日子已經結束了。 一位投資者表 示： “我們仍然希望投資； 但是， 我們不得不 認識到增長放緩的事實。 中國的增長前景很 好， 但是不再可能達到曾經的巔峰。 我們更 熱衷針對中國經內需的領域或資產。 ” 圖表 1-6 亞太地區八大都會區所占市場份額 資料來源： 美國不動產資本分析公司 （RCA） 。 圖表 1-7 投資期 資料來源：2020年亞太區房地產市場新興趨勢報告 調查。 01020304050 20192020201820172016 ? ? ? ? 50% 60% 70% 80% 08091011

39、1213141516171819 6 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 第一章: 對抗下行壓力? 更加謹慎， 更多核心 不愿意承認經濟的衰退并不意味著亞太地區 房地產投資者在回避現實。 越來越多的投資 者轉而采取防御策略， 以避免潛在的逆轉。 防御的途徑之一是堅持較長期的投資。 我們 的 2020 年趨勢調查顯示在過去 5 年里較短 期投資穩步下降， 而較長期投資相應增長， 表示希望持有10 年或更久的受訪者是 2016 年的兩倍 （24%） 。 在一定程度上， 這種現象 也反映了機構投資體量漸增， 并正在為之尋 找一個投資港灣。 一位基金經理表示 “在未來12 到 24個月里， 我們希望通

40、過加強核心投資小幅恢復平衡， 利用長期加權平均租賃期和下行保護來買入 穩定的現金流。 這樣， 即使出現市場調整， 我 們依然有現金流流入， 而不必依賴資本收益。 ” 對于地理位置的要求也有所提高。 RCA 的數 據顯示從 2017 年第三季度開始， 投資者就 越來越慎重了 ， 主要表現在他們對核心市場 的偏愛。 “由于對估值和風險的擔憂， 投資者 普遍對機會 （投資） 更為謹慎， 更加趨向于核 心戰略。 因此， 投資者更傾向低風險策略， 相 較于周期性資產項目， 如酒店， 他們會偏好 低風險資產” 一位投資經理表示。 相關數據也支持這種主張。 RCA2019 年上 半年的統計數據顯示酒店投資下

41、跌 39%。 2019 年上半年房地產交易量名列前茅的大 都市區有香港、 東京、 首爾、 北京和悉尼 都是大型核心資產市場。 一位投資者表示 ：“過 去 3 年中我們實施的是防御策略， 持觀望態 圖表 1-8 亞洲寫字樓地產收益 資料來源： 美國不動產資本分析公司 （RCA） 。 ? 20132012201120102009200820072014 2015 2016 20172018 2019 2% 4% 6% 8% 10% 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 7 度， 只有當地需求確實強勁或資產非常物有 所值才會出手。 ” 另一位投資者表示： “在財務預測和租金上 漲幅度驗證方面， 我們非

42、常謹慎。 我們還需 要關注租戶激勵、 裝修工程成本以及維護等 各項成本。 ” 分散壓力 降低風險的另一個途徑是參與合作。 因此， 越來越多的大型投資機構愿意以合伙人的身 份參與到交易中， 為了實現多元化他們甚至 采用募集投資的方式。 仲量聯行的報告顯示， 繼忙碌的 2018 年之后， 2019 年上半年亞太 地區的投資者合作投資的交易總額達到 130 億美元。 “這些交易幫助投資者獲得更多優 質資產， 同時又降低了集中風險， ” 一位投資 顧問解釋說。 中國的投資者尤其喜歡合伙和俱樂部交易， 近期大量交易均是國內投資者聯手國際同行 合作完成， 而且往往是聯合多家合伙人。 傳 聞稱， 一些在過去

43、趨向于合資或俱樂部交易 的大型投資機構現在開始將目光轉向了基金 投資。 一位基金經理表示： “我們聽說一些 你不認為會投資基金的投資者目前有意涉足 多個基金。 我們理解此舉意在降低風險， 此 外也是匯集信息的一種途徑如果你與 5 位基金經理一起投資， 那么就意味著有 5 個 研究部門和收購團隊在為你服務。 ” 收益開始增長 . . . 在過去 4-5 年中， 許多市場的房地產業內人 士總聲稱資本化率壓縮不會繼續。 但是， 到目 前為止， 他們仍是錯的， 交易收益率持續下跌， 或者至少仍呈現壓縮態勢。 不過， 近期某些市場的辦公樓收益率開始發 生變化。 在香港， 2019 年 6 月資本化率上揚

44、 2.6%， 比 2018 年的低點高出 35 個基本點。 也許是社會動蕩導致了這樣的資本外移。 不 過像墨爾本和東京等主要市場， 收益也開始 增長。 無論這種轉變是一種趨勢與否， 正如 一位受訪者所述： “我沒看到資本化率繼續 走低。 我知道美國已降息， 但是我確實沒有看 到任何導致資本化率 （繼續） 下行的合理機會” 圖表 1-9 2019年上半年核心位置寫字樓市場資本化率 資料來源: CBRE。 ? ? ? ? ? ? ? ? 4.005.00 4.255.00 4.755.75 4.756.50 5.006.50 5.507.50 3.004.50 3.004.25 3.754.75

45、3.504.50 1.502.80 2.203.50 2.804.00 4.005.00 3.003.75 8.008.75 8.008.75 8.008.75 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 8 2020年亞太區房地產市場新興趨勢 第一章: 對抗下行壓力? . . . . 但并非所有市場 但是， 很難說資本化率的逆轉是普遍性的， 某些地方， 收益率持續壓縮。 例如， 由于經濟趨于成熟， 一些觀察員看到 印度高端辦公樓資產的收益率出現大幅壓縮。 “我認為印度將會書寫下一個增長神話 與我們過去15 年間在中國看到的一次性收 益率壓縮一樣， 我們 （也） 將

46、在印度看到一次 性收益率壓縮。 ” 這就是投資者如此熱衷于 在印度耐心部署長期資本的主要原因。 目前 印度能夠創造收入的資產供不應求在海 得拉巴以及班加羅爾等備受熱捧的城市， 對 于大型開發商開發的資產， 有些投資者愿意 做長期投資。 一位活躍在當地的顧問表示， 現在每個上市 的創收型資產都會吸引 8-10 個投資者 （主要 是外國投資者） 前來競價。 “出價戰通常始于 8.5%-9%， 我們甚至看到過 7.5% 的情況。 從 一個全球投資者的視角來看， 這也許不是壞 事， 但鑒于印度市場的風險， 我認為人們有點 過度興奮。 ” 同時， 在澳大利亞市場， 近期利率下調， 加之 悉尼辦公樓市場租

47、金持續上漲， 有些人認為 可能會發生進一步的資本化率壓縮。 據一位 悉尼的基金經理介紹， 其原因是 “史上最強 勁的就業市場和持續更久的利率降低的宏觀 疊加目前十年期國債利率低于1%。 ” 在任何情況下， 一些城市資本化率的溫和放 松仍將價格置于風險， 因為可售資產仍然供 不應求。 正如一位活躍于新加坡的基金經理 所說 “資本權重已經重新調整了所有的 回報。 ” 因為缺少投資缺口， 所以風險被錯誤 定價， 你可以看到市場上很多資本化率非常 低的資產， 坦白來說這就形同投機。 這就是 其可笑之處。 從很多案例可以看出 “到敲門的 時候了” 。 圖表 1-10 采用貨幣利率交換的方法計算的內部收益

48、率對投資回報的影響 資料來源： 仲量聯行 (JLL)。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? N/A 1.99% 0.92% 0.03% 0.88% 1.96% 0.39% 0.75% 0.02% 2.06% N/A 2.96% 2.07% 1.16% 0.08% 1.65% 1.29% 2.02% 0.91% 2.91% N/A 0.90% 1.81% 2.88% 1.31% 1.67% 0.94% 0.01% 2.01% 0.90% N/A 0.91% 1.98% 0.41% 0.77% 0.04% 1.14% 0.87% 2.04% 1.14% N/A 0.84% 0.73% 0.37% 1.10% 2.02% 0.02%