【研報】物管行業深度思考系列報告之二：下一站是幸福萬億級非住宅物業服務市場-20200302[53頁].pdf

1、 證券證券研究報告研究報告行業深度報告行業深度報告 物管行業深度思考系列報告之二：物管行業深度思考系列報告之二： 下一下一 站是幸福：站是幸福： 萬億級萬億級非住宅非住宅物業服務物業服務市場市場 非住宅非住宅物業服務市場是物業服務市場是適宜精耕細作的藍海市場適宜精耕細作的藍海市場，物業管理企業，物業管理企業 紛紛搶灘。紛紛搶灘。住宅物業領域未來格局相對確定的預期是物業企業搶 灘非住宅領域的重要原因之一。另一方面，對于考慮做大做強的 物業管理企業來說，非住宅物業服務市場較住宅物業市場有諸多 優勢，包括：1、細分賽道多，門檻較高。細分賽道多，門檻較高。非住宅業態多樣造就 了該領域細分賽道眾多，非住

2、領域門檻較高，專業能力是脫穎而 出的必要條件。2、政策利好，藍海市場顯現。政策利好，藍海市場顯現。機關及事業單位 后勤服務社會化改革、鼓勵社會資本參與公共服務投資及運營兩 條政策主線為非住宅物管持續釋放市場空間。目前物業服務頭部 企業對非住宅業態的覆蓋度仍較淺，各業態行業集中度不高，整 體呈現藍海市場特征。3、收繳率高，較住宅更易提價。收繳率高，較住宅更易提價。非住宅 各業態收繳率均高于住宅。非住宅面向單一業主或者支付能力較 強的法人群體，對于物業費的上漲相對不敏感。同時非住宅的利 潤率也相對更為穩定。 根據我們測算，整個根據我們測算，整個非住業態非住業態具有具有萬億市場萬億市場規模規模，對于

3、目前上市，對于目前上市 物業公司最多幾十億的收入體量來說，非住宅市場開拓空間極物業公司最多幾十億的收入體量來說，非住宅市場開拓空間極 大大。我們對于高校、醫院、交通樞紐、公開場館、產業園、辦公 樓、零售商業物業等 7 個行業進行了測算和深入分析，其整體物 業管理相關服務的規模達到約 1.2 萬億元。其中產業園、高校和 商辦的市場規模較大，其基礎服務費收入分別約為 7000 億元、 1800 億元和 1100 億元。高校、醫院、交通樞紐的市場規模擴張 均來自社會化服務改革帶來的需求提升。公共場館這一業態市場 處于發展早期，子領域多，服務內容多元，要求的能力專業且全 面。產業園、辦公樓和商業物業市

4、場化程度高，對于專業能力的 要求高，尤其是產業園和商業物業，能否提供全產業鏈的服務， 成為其能否脫穎而出的關鍵。 看好目前在非住宅領域積極布局的物業服務公司看好目前在非住宅領域積極布局的物業服務公司，卡位優勢將逐，卡位優勢將逐 步轉化為步轉化為新的業績增長點新的業績增長點。目前物管公司借力資本在該領域跑馬 圈地仍處于起步階段。未來非住宅領域的收并購勢必會變得越來 越頻繁，而綜合類物管巨頭和細分賽道龍頭將在這輪競爭中占據 主動。其中綜合類物管巨頭廣泛的觸角及資本優勢，細分賽道龍 頭對本賽道的強化及擴賽道，是他們占據主動的主要法寶。A 股 重點推薦招商積余、新大正，港股重點推薦保利物業、永升生活

5、服務、 寶龍商業。 同時建議關注非住宅業務占比較高的綠城服務、 時代鄰里。 維持維持 買入買入 竺勁竺勁 18621097792 執業證書編號：S1440519120002 江宇輝江宇輝 18621759430 執業證書編號：S1440517120002 研究助理研究助理：尹歡科尹歡科 18616396058 研究助理研究助理：黃嘯天：黃嘯天 13262559719 發布日期： 2020 年 03 月 02 日 市場市場表現表現 相關研究報告相關研究報告 -12% -2% 8% 18% 28% 2019/3/1 2019/4/1 2019/5/1 2019/6/1 2019/7/1 2019/

6、8/1 2019/9/1 2019/10/1 2019/11/1 2019/12/1 2020/1/1 2020/2/1 房地產開發滬深300 房地產房地產 行業深度報告報告 房地產房地產 請參閱最后一頁的重要聲明 目錄目錄 1 非住宅物業領域：適宜精耕細作的藍海市場 . 1 1.1 細分賽道多，門檻較高 . 2 1.2 政策利好，藍海市場顯現 . 3 1.3 收繳率高，較住宅更易提價 . 7 2 學校：區域效益明顯，行業集中度待提升 . 10 2.1 市場規模約 1800 億，仍有三成以上份額等待社會化 . 10 2.2 成本驅動定價，利潤率偏低但穩定 .11 2.3 區域效益明顯，龍頭各自

7、割據 . 12 3 醫院：行業潛力有待釋放，專業提升助力破局. 13 3.1 市場規模約 550 億，多因素驅動行業發展. 13 3.2 利潤率偏低但穩定，專業為取勝之道 . 15 3.3 專業化助力發展，多方位提升服務質量. 16 4 交通樞紐：專業化程度高，國企央企占據主流. 18 4.1 機場：市場規模約 280 億 . 18 4.2 高速公路服務區：市場規模約為 50 億. 19 4.3 軌道交通：市場規模約為 16 億 . 20 5 公共場館：服務內容多樣，市場前景廣闊 . 21 5.1 市場規模約 500 億，行業格局分散 . 21 5.2 毛利率適中，收并購市場風起云涌 . 22

8、 5.3 服務內容更加多元，能力要求專業且全面 . 23 6 產業園：潛力巨大的藍海市場，精細化運營要求較高 . 27 6.1 市場規模超 7000 億，可開拓空間巨大. 27 6.2 利潤率較高，不同公司差異明顯 . 28 6.3 沿產業鏈提供貫穿全程的多樣化服務 . 28 7 辦公樓：市場化程度高，增值服務空間大 . 31 7.1 市場規模約 760 億，市場化程度較高 . 31 7.2 利潤率較高，不同公司差異明顯 . 32 7.3 以基礎服務為主導，增值服務延伸空間廣闊 . 33 8 商業物業：高度依賴經驗和專業運營能力 . 35 8.1 市場規模約 1300 億，行業格局分散. 35

9、 8.2 商管利潤率高，不同公司差異較大 . 36 8.3 商管提供開業前和開業后全鏈條服務 . 37 投資建議：看好在非住宅領域積極布局的物業服務公司 . 39 招商積余：煥發新生的機構類物管龍頭 . 39 新大正：最純的非住物管標的 . 40 保利物業：綜合類物管巨頭 . 42 寶龍商業：輕資產商管龍頭 . 43 永升生活服務：高成長開發商股東加持，積極布局非住 . 44 綠城服務：品質物業服務標桿 . 45 rQoRqQmQrMpRmOnMrOyRqP9PdN9PnPmMtRoOlOqQoNjMnNpM7NmMvMwMmMoQMYrMnQ 行業深度報告報告 房地產房地產 請參閱最后一頁的

10、重要聲明 時代鄰里：深耕大灣區，并購擴大非住版圖. 46 圖表目錄圖表目錄 圖表 1： 上市物業公司 2018 年非住宅業務收入占比 . 1 圖表 2： 500 強物業企業布局各物業業態的數量占比 . 1 圖表 3： 上市物業服務公司及其關聯開發商情況. 1 圖表 4： 非住宅各業態現狀特點 . 2 圖表 5： 非住宅物業服務領域近期招標項目評分方式. 3 圖表 6： 政府機關后勤服務社會化改革 . 4 圖表 7： 軍隊后勤保障社會化改革 . 4 圖表 8： 學校后勤社會化改革 . 5 圖表 9： 醫院后勤服務社會化改革 . 5 圖表 10： 鼓勵社會資本參與城市基礎設施投資和運營政策 . 6

11、 圖表 11： 2018 年非住宅分業態市場規模 . 7 圖表 12： 500 強物業企業各非住宅業態覆蓋度較淺. 7 圖表 13： 500 強物業企業非住宅業態面積和收入占比低 . 7 圖表 14： 各物業業態收繳率 . 8 圖表 15： 500 強物業企業各業態平均物業費 . 9 圖表 16： 各業態毛利率水平及業態內公司間差異 . 9 圖表 17： 學校物業主要服務類型及服務內容 . 10 圖表 18： 新大正于重慶當地的重點校園類物業項目 . 10 圖表 19： 學校物業市場調研情況 .11 圖表 20： 高校物業管理服務樣本毛利率 . 12 圖表 21： 高校物管企業平均毛利率變化

12、. 12 圖表 22： 校園物業上主要市場參與者 . 12 圖表 23： 2015-2018 醫院物業發展指數走勢 . 13 圖表 24： 醫院物管服務規模占比 . 13 圖表 25： 各級醫院定義 . 14 圖表 26： 各級醫院數量 . 14 圖表 27： 醫院數量及對應醫院診療人數占比 . 14 圖表 28： 各省市診療人次/醫院 . 14 圖表 29： 中國、日本每千人醫療機構床位對比 . 15 圖表 30： 醫院物業管理服務行業規模 . 15 圖表 31： 醫院物管公司毛利率 . 16 圖表 32： 2018 年 500 強企業各業態平均每月物業費對比. 16 圖表 33： 醫院物業

13、管理服務類型 . 17 圖表 34： 上市物業公司參與公共交通類物業情況 . 18 圖表 35： 上市物業公司參與機場物業情況 . 19 圖表 36： 上市物業公司參與機場物業情況 . 20 圖表 37： 上市物業公司參與軌道交通物業情況 . 20 行業深度報告報告 房地產房地產 請參閱最后一頁的重要聲明 圖表 38： 公共場館領先企業及分類 . 21 圖表 39： 公共場館業態市場規模 . 22 圖表 40： 2018 年度 500 強企業公共場館物業管理面積各區間段企業分布 . 22 圖表 41： 公共場館物業樣本公司毛利率 . 23 圖表 42： 百強企業公共場館物業服務總收入 . 23

14、 圖表 43： 公共場館服務特點 . 23 圖表 44： 政府對于公共場館溫度濕度設定要求 . 24 圖表 45： 公共場館的服務類型及發展 . 24 圖表 46： 東光股份業務板塊收入情況 . 25 圖表 47： 東光股份業務板塊收入占比情況 . 25 圖表 48： 會展中心物業服務流程 . 25 圖表 49： 會展行業產業鏈較為成熟完善 . 26 圖表 50： 國家級及省級產業園區物管行業規模 . 27 圖表 51： 產業園區物管行業規模情況 . 27 圖表 52： 2019 年產業園區領先物管企業 . 27 圖表 53： 產業園區物業管理服務樣本毛利率 . 28 圖表 54： 2018 年產業園區物業服務企業收入及利潤率情況 . 28 圖表 55： 典型產業園區物業服務運營特色 . 29 圖表 56： 辦公樓物業管理服務的主要類型及收費情況. 30 圖表 57： 辦公樓物管涉及的上市公司 . 31 圖表 58： 辦公樓物管行業規模 . 31 圖表 59： 1999-2019 全國辦公樓累計竣工面積 . 32 圖表 60： 辦公樓物管服務領先企業 . 32 圖表 61： 辦公樓物業管理服務樣本毛利率 . 32 圖表 62： 辦公樓物管與商業物管服務樣本毛利率標準差. 32 圖表 63： 中經世紀物業管理服務收入結構 .