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1、20242024年10月序言當下，可持續發展已成為時代的最強音，而商業空間的低碳轉型對于推動綠色進程意義重大。去年，萬物梁行、RICS、同濟大學三方攜手，成功發布了首版白皮書，不僅在國內引起了廣泛的關注，更在國際上產生了積極的影響。過去一年，從氣候變化的嚴峻挑戰到全球經濟格局的深刻調整，再到AI等技術創新的日新月異，不論外部形勢如何變幻，我們對可持續運營的承諾與追求始終如一。值此之際，我們再次攜手RICS、同濟大學，聯袂推出 中國商企空間低碳物業白皮書，旨在深化低碳實踐，引領行業向更加綠色、高效、智慧的未來邁進。本版白皮書延續前作理念，結合新熱點趨勢，全面升級內容。我們剖析行業挑戰與機遇，提出

2、解決方案與策略，并關注數字化、智能化技術在低碳物業中的應用，展示科技賦能提升能效、減少碳足跡的路徑，相信這些新技術將為商企空間的可持續發展注入新的動力。值得一提的是，我們在編寫白皮書之前，面向物業管理行業的利益相關方開展了問卷調研，通過大數據分析，更深度地剖析和洞察行業痛點。感謝RICS、同濟大學及所有參與編寫同仁的貢獻。我們堅信，通過持續交流與合作，能激發更多企業踐行低碳理念，共繪繁榮綠色商業圖景。愿白皮書 成為行業發展燈塔，照亮我們前行的道路，為實現碳中和目標貢獻堅實力量。莫凡萬物梁行 董事長關于萬物梁行萬物梁行是兼具中外基因的商企物業服務公司，于年月由萬物云（原萬科物業）與戴德梁行強強聯

3、合成立，兼備戴德梁行的國際影響力和萬物云的本土知名度。業務聚焦于商企空間全生命周期管理服務的解決方案，包含：物業管理（PM）、綜合設施管理（IFM）、能源管理等專項業務，以及圍繞商企空間衍生的各類增值業務。序言在可持續發展成為全球共識的當下，同濟大學經濟與管理學院有幸繼續與萬物梁行、RICS攜手，共同編寫 中國商企空間低碳物業白皮書。作為中國頂尖的學術機構之一，同濟大學始終致力于推動學術研究與社會實踐相結合，我們持續深化對可持續發展議題的研究，積極推進新技術的研發與應用，以高質量科研創新促進可持續發展目標的達成。我們深信，通過跨學科、跨行業的合作，能夠激發社會創新、催生新質生產力、產生深遠價值

4、。本白皮書是我們在對當前中國商企空間物業領域低碳轉型趨勢進行深入剖析的基礎上，不僅總結了商企空間低碳物業管理的現狀與挑戰，也為未來的低碳實踐提供了可操作性建議，助力各企業在實現綠色轉型的同時，提升市場競爭力和可持續發展水平。本次白皮書的編寫不僅匯聚了學術界、行業實踐者的智慧和經驗，也展現了同濟大學對促進社會與環境可持續發展的堅定承諾。我們希望通過這份白皮書，能為業界提供力所能及的指導和建議，推動低碳物業在中國的發展，助力國家實現“雙碳”目標。我們相信，這份白皮書的發布，能夠進一步加深社會各界對低碳物業重要性的認識，促進行業內部的交流與合作，共同探索低碳、高效的物業管理新模式。同時，我們也期待與

5、更多志同道合的伙伴攜手，共同邁向更加綠色、可持續的城市未來。施騫同濟大學經濟與管理學院 黨委書記、教授關于同濟大學經濟與管理學院同濟大學經濟與管理學院倡導“包容、創新、集成、致用”的核心價值觀，以“扎根中國大地，用創新性的理念和方法培養高質量優秀人才，造就業界精英；面向世界，建設高水平國際合作平臺，應對全球挑戰；聚集高層次人才，打造國際一流的學術創新團隊和科研中心，創造管理新知；著眼現代化經濟體系，服務政府、企業和社會，踐行持續發展”為使命，努力建設成為全球知名的商學院。序言作為全球領先的專業機構，RICS致力于推廣建筑和自然環境領域的專業精神，我們的戰略愿景重申了專業標準在實現這些目標中的作

6、用。通過倡導綠色和低碳的最佳實踐，RICS在減少建筑和自然環境生命周期中的碳足跡方面發揮著關鍵作用。在與中國房地產行業的各種利益相關方持續互動中，RICS對該行業的動態有了全面的了解，尤其是在當前市場挑戰的背景下,這種洞察力強調了物業運營中“低碳和綠色發展”的必要性。繼與萬物梁行和同濟大學的成功合作之后，我們榮幸地推出 中國商企空間低碳物業白皮書。該白皮書在前期工作的基礎上進行了深入拓展，更加聚焦于商業物業管理中的可持續實踐。通過展示專業調查數據并分析具體案例研究，本白皮書揭示了當前的挑戰，并展示了可持續企業運營的可行策略。這份經過精心研究和邏輯構建的文件旨在成為商業物業領域專業人士的重要資源

7、，指導他們走向更加可持續的實踐。憑借RICS的全球網絡和思想領導力，我們致力于支持中國商業物業行業的持續國際化和可持續發展，強調我們的專業標準及會員在這一重要領域中的相關性和實用性。林德明RICS 亞太區戰略合作部負責人關于皇家特許測量師學會（RICS）我們竭盡所能，為建筑和自然環境帶來正面變化。憑借權威的全球標準、領先的專業發展，以及可靠的數據與洞見，在土地、房地產、建筑和基礎設施的開發和管理領域，推廣和執行最高的專業標準。我們與不同機構鼎力合作，奠定市場信心的基石，倡導更理想的居住和工作環境，為社會帶來正面的影響。作為成立于年的權威機構，已有余年的歷史，現有.萬會員和準會員分布在全球個國家

8、，在各大金融市場均設有辦公室達余處。向會員提供涵蓋了土地、物業、建造及環境等個專業領域和相關行業的最新發展趨勢。聯合編撰工作組萬物梁行莫凡錢濱強周哲魏崢陳惠榮黃江潔蔣維同濟大學經濟與管理學院 唐代中 孟士博 鄧橦 秦亦裴曹越峰程晴晴王靜怡RICS陸亞元孫鵬目錄第一章：政策背景.1.1 中國商業地產發展新動向.1.1.1 城市的更新與改造.1.1.2 不動產投資信托基金（REITs）的推廣.1.1.3 存量土地的優化與整合.1.1.4 節能減排的要求.1.1.5 商業地產市場表現1.1.2 低碳物業領域的政策支持.1.2.1 歷史政策演變進程.1.2.2 低碳政策的社會影響.第二章：商企物業管理

9、行業背景.2.1 商企物業管理的發展歷程.2.1.1 起步與快速發展階段.2.1.2 專業化與規范化階段.2.1.3 多元化與數字化階段.2.1.4 低碳與深度智能化的未來趨勢.2.2 商企物業管理的市場規模.2.3 商企物業管理的重要性.2.4 商企物業管理的行業共識.第三章：商企空間低碳運營痛點調研與分析.3.1 最新調研成果.3.2 企業痛點.3.2.1 用戶：用戶節能減碳的專業度普遍偏低.3.2.2 工程：設計、施工、運維各環節脫節，節能低碳效果難以落地.3.2.3 產品：技術與運維的協同不緊密.11123345589910101112121314171722222326中 國 商 企

10、 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書概要我國“十四五”規劃明確指出：要實施可持續發展戰略，完善生態文明領域統籌協調機制，構建生態文明體系，推動經濟社會發展全面綠色轉型，建設美麗中國。這其中，作為國民經濟重要組成部分的地產行業，務必做出響應，在可持續發展背景下倡導低碳減排，塑造綠色經濟的轉型。商企空間，作為與就業、消費、環境等城市發展重要指標休戚相關的載體，發展低碳運維，將是踐行可持續發展的重要實踐場景。商企空間的低碳運維，需要圍繞能源來源、產品服務、市場以及韌性等維度展開深度的分析并制訂策略。而在運營實踐過程中，也需要采用相應的策略和方法時刻檢驗和調整，才能達到可持續發展、提升物業資產價值的目

11、標?？梢钥吹?，新冠疫情發生以來，很多商業地產項目市場普遍受挫，市場租金及經營坪效下降，但空置率則持續走高。然而，在市場低迷的大環境下，仍有一些多年來堅持可持續發展理念的項目，以綠色高效的建筑性能和安全可靠的韌性表現維持理想的經營指標。能夠有如此逆勢表現，很大程度上得益于可持續運維實踐的積累。因此，商企空間的運維在實踐過程中需要不斷優化提升，形成行業認可的標準、方法和案例加以宣傳推廣，以促進行業的整體發展進步。作為地產行業和可持續發展的領先機構，RICS的使命就是為建筑和自然環境帶來正面變化，并樂于與關鍵利益相關方共同致力于可持續發展理念的推廣和實踐。萬物梁行，作為前述中商企物業可持續發展理念的

12、領跑者，其擁有豐富的可持續項目運維經驗，通過精益運維、科技賦能和宣傳倡導的方式，引領著商企空間物業管理的高質量綠色轉型。在此，RICS樂于以全球視角及標準引入，結合萬物梁行的寶貴項目管理實踐；同時，邀請了在房地產領域學科建設具備世界領先水準的同濟大學提供政策支持和理論依據三方在年完美合作的基礎上，再次通力打造了 中國商企空間低碳物業白皮書，希望通過共同努力，深入淺出地剖析中國商企空間低碳發展前景、指引低碳實施路徑。這份白皮書傾注了三方對商企空間低碳運維最高標準和最佳實踐的專業認知，RICS將非常高興與全球的會員網絡分享和推廣，相信白皮書能夠成為當前低碳物業發展的重要參考。RICS將繼續致力于與

13、行業相關機構、企業和各利益相關方共同參與到低碳物業這一課題的深入研究和廣泛實踐中，助力實現建筑碳中和及樓宇經濟新模式，從而推動全社會的可持續發展。孫鵬RICS 公共事務高級經理 3.2.4 效果：缺乏實際效果驗證反饋機制.第四章：實踐案例.4.1規劃設計階段.4.2 建筑運維階段.4.2.1 節能診斷.案例 國家開發銀行總部.4.2.2 精準調適.案例 沈陽紅梅文創園.4.2.3 節能改造.案例 深圳南山云科技大廈：精準調適+節能技改.,.案例 上海中港匯黃浦：非侵入式節能改造 中央空調智控系統.案例 深圳國際創新谷：AIoT多系統智控節能.4.2.4“零廢棄辦公”等綠色生活方式的宣傳倡導.4

14、.3退出階段：以城市更新模式替代拆除 減少對環境的負面影響.第五章：總結與建議.5.1通過設計與運維的有機統一實現功能與節能的平衡.5.2通過加強宣傳推廣提升行業對節能減碳的正確認知.5.3通過集成智能化（AIoT）技術實現商企物業管理的低碳高效轉型.5.4通過打造綜合服務生態圈提升企業綜合實力.5.5通過接軌國際評級標準塑造品牌全球影響力.2729293030303131323234363741424243444647第一章：政策背景隨著“雙碳”目標的提出，相關政策的實施為商業地產行業帶來了深遠影響。這一章將介紹中國商業地產的發展新趨勢，探討低碳物業市場的最新動向，以及政府為推動低碳物業發展

15、提供的政策支持。1.1中國商業地產發展新動向年上半年，中國商業地產的發展受宏觀經濟調整、政策支持等多重因素影響，呈現出一定的新趨勢。信貸政策的優化和房地產市場的結構調整，推動了商業地產的投資布局從低效區域向高效城市集中，尤其在核心城市，商業地產項目的投資明顯增加。同時，在存量市場中，隨著消費需求的逐步回升，租賃市場亦呈現溫和復蘇的態勢。針對城市的更新與改造、REITs的發展和節能減排措施等，也進一步推動了行業的高質量發展。.城市的更新與改造城市更新不僅是物質空間的簡單更新，還要為城市產業升級、居民生活提質服務。未來，城市更新工作需要更多耐心和恒心，精準滿足不同人群的需求。年 政府工作報告 提出

16、，圍繞民生工程、里子工程、安全工程這三大工程穩步實施城市更新行動和相關工作。近年來，中國城市更新行動的規模和力度不斷加大，為商業地產的發展注入了新的活力。根據住房城鄉建設部最新數據，全國已實施的城市更新項目超過.萬個，累計完成投資.萬億元，涉及億平方米的建筑改造。這些項目不僅著眼于修繕和改造老舊建筑，還包括對市政基礎設施的全面提升，使城市空間資源得以重新配置以更好地滿足人們日益增長的生活和商業需求。圖1.1 中國城市更新行動的規模1中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書3中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區.萬個，前八個月已開工.萬個

17、。這一大規模的老舊小區改造，將為周邊商業地產帶來更多客流和市場機會。此外，城市更新還推動了多個完整社區建設和近.萬個醫療、體育及文化設施的改造，極大地豐富了城市的公共服務功能，提升了居民的生活質量。與此同時國家政策也在不斷優化，以支持城市基礎設施的更新和完善，促進商業地產的可持續發展。目前，全國已有多個城市成立了城市更新工作領導小組，積極探索由“開發方式”向“經營模式”轉變，植入新業態、新功能，實現城市更新的可持續發展，推動商業地產與城市更新的深度融合。這種融合不僅提升了城市品質，更為商業地產創造了新的市場機遇。.不動產投資信托基金（REITs）的推廣除了上文所述的信貸政策優化之外，不動產投資

18、信托基金（REITs）的推廣也成為央行的重要手段。繼年中國證監會和國家發改委發文 關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知（證監發 號），旨在推進基礎設施REITs試點，防范風險、穩定投資、創新投融資機制。近年來中央及各地方積極響應，為進一步落實文件內容，進一步創新投融資機制，有效盤活存量資產以促進基礎設施高質量發展，相繼發布多份重要文件指示，不斷推進投融資機制創新工作。年國家發展改革委發布 關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知（發改投資 號），旨在全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行，鞏固試點

19、以來取得的積極成效，并明確強調了各方責任。此外，通知對項目推薦的重點、流程優化及提高推薦效率提出明確要求，完善項目審核評估機制，以確保REITs市場健康、透明發展。統計資料數據顯示，年末首批只消費基礎設施公募REITs華夏金茂購物中心REIT、華潤商業REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監會準予注冊的批復，并在交易所審核通過。公開信息顯示，目前還有多個REITs優質儲備項目在進程中。首批消費基礎設施REITs項目的成功落地，標志著我國REITs市場正式納入消費基礎設施這一全新資產類型，體現了資本市場在服務國家戰略、促進經濟高質量發展中的關鍵作用。同時，該舉措為投資者參與消費基礎設施領域提

20、供了更加便捷的投資渠道，有助于推動相關高質量企業實現“投融建管退”的完整產業鏈循環。這一機制將有效激發市場活力，進一步提升資本配置效率，降低商業地產企業的融資壓力，改善現金流管理，從而推動實體經濟的可持續高質量發展。.存量土地的優化與整合年月，自然資源部辦公廳發布 關于進一步加強規劃土地政策支持老舊小區改造更新工作的通知（自然資辦發 號）。文件強調要通過資源資產調查評估，合理挖掘存量空間資源，將老舊小區及周邊的邊角地、夾心地等土地資源優先用于社區服務設施和公共空間的擴展。通過存量資源的盤活，提升商業地產項目與周邊區域的服務功能，增強社區整體的經濟和商業活力。自然資源主管部門通過正負面清單管理，

21、引導商業地產開發商利用閑置的國有資產和存量建筑，鼓勵土地使用和功能轉換以提升土地利用效率，推進商業與社區的功能整合，進而推動商業地產在舊區改造中的高質量發展。此外，文件中還指出應優化老舊小區改造的規劃審批流程，并對充電樁、管線等配套設施簡化許可手續。此項政策無疑為商業地產的發展提供了強勁動力，在積極響應政府關于供給側結構性改革的號召時，通過優化資源配置與降低行政審批成本來激活市場活力，商業地產能夠在城市更新中扮演更重要的角色。借助更為便捷高效的流程，商業地產可以進一步促進與社區基礎設施的協同發展。.節能減排的要求中國是碳排放大國，隨著城市建設的飛速發展和經濟水平的不斷提高，近些年我國的碳排放一

22、直處于加速發展期，各大行業的能耗持續急劇上升。根據聯合國環境規劃署（UNEP）和全球建筑聯盟（GlobalABC）發布的 年全球建筑和施工狀況報告，年建筑行業在全球與能源和流程相關的“營運碳”排放量當中占%，達到近億噸。清華大學建筑節能研究中心發布的 中國建筑節能年度發展研究報告 也顯示，我國建筑行業碳排放總量占總碳排放的%。無論是從全球還是全國的數據來看，建筑行業碳排放占比約為碳排放總額的/左右。鑒于此，近年來我國政府為推動綠色低碳發展轉型發布了多項政策措施。2圖1.2 建筑行業碳排放占比年上半年我國經濟總體比較平穩，但是經濟回穩的基礎仍需鞏固，有效需求不足仍為我國經濟重要問題。長期來看，我

23、國經濟的消費市場仍然存在韌性，這為商業地產的發展提供了很好的空間。但應注意的是，在商業地產投資發展中，短期內仍存在機遇與挑戰并存的情況，應當穩健推進，借助消費市場恢復的契機實現業績修復。.低碳物業領域的政策支持中國物業相關的低碳政策發展是在國家“雙碳”目標的引領下，順應全球氣候變化的趨勢而逐步深化的。通過不斷強化綠色建筑標準，推動建筑全生命周期的低碳化管理，物業行業在綠色轉型的道路上穩步前行，為實現碳達峰碳中和的宏偉目標貢獻力量。.歷史政策演變進程（）政策發展近年來，中國在應對氣候變化和推動可持續發展方面，出臺了一系列與低碳物業相關的政策，力求通過建筑節能和智慧物業管理，實現碳排放的有效控制，

24、并為物業行業的轉型升級提供了重要指導。年月國家發展改革委、住房城鄉建設部發布 加快推動建筑領域節能降碳工作方案（國辦函 號），方案要求新建商業建筑嚴格遵循節能設計理念，推廣綠色建材與節能設備，尤其在京津冀、長三角等地區推動超低能耗建筑的規?；瘧?。此外，方案鼓勵對既有商業建筑進行節能改造，如優化供暖、照明等用能系統，并廣泛應用可再生能源技術，如光伏發電等。政策強調建筑全生命周期的能耗管理，通過強化運維階段的節能管理、推廣高效設備以及實施按需用能等手段，降低商業地產的碳排放。整體上，此次 工作方案 導向與中國“雙碳”戰略高度一致，集中于通過技術創新、優化建筑用能結構與加強監管，推動商業地產行業的

25、低碳化與可持續化發展。中央政策在綠色建筑方面調整的核心導向是通過提高綠色建筑標準、推廣可再生能源技術和節能改造，推動商業地產行業走向低碳化、可持續化的發展路徑。這種政策組合不僅符合中國“雙碳”戰略目標，也體現了國家在建筑領域推動綠色經濟轉型的長遠規劃。.商業地產市場表現1從增量市場來看，年上半年商辦用地的供求量處于近年來的低位，商辦用房的投資和新開工項目均出現同比下降，而銷售則從年底的下降中轉為略有增長。企業投資進一步集中于北京、重慶、武漢等核心城市；從存量市場看，商鋪和寫字樓租賃需求在消費市場恢復進程中溫和復蘇，商鋪租金增幅減緩，寫字樓租金繼續下降，供大于求劣勢未改。大宗交易市場雖較上年同期

26、有所回落，但仍有一定活躍度，一線城市的商辦資產最受投資者青睞。5中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書4表.-年中國建筑領域節能降碳的政策文件匯總指標房地產開發投資總額 辦公樓投資商業營業用房投資房屋施工面積辦公樓施工面積商業營業用房施工面積新建商品房銷售面積辦公樓銷售面積商業營業用房銷售面積城純商辦用地推出面積城成交面積數值億元億元億元萬萬萬萬萬萬萬萬 同比變化-10.1%-5.6%-13.2%-12.0%-9.3%-12.3%-19.0%-4.8%-3.5%+2.1%+6.2%表.年-月商業地產市場表現1數據來源：國家統計局（NBSPRC）發布年月年月年月年月年月年月政策文件綠

27、色建筑創建行動方案關于加快建立健全綠色低碳循環發展經濟體系的指導意見中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和年遠景目標綱要關于完整準確全面貫徹新發展理念做好碳達峰碳中和工作的意見年前碳達峰行動方案政策主旨全面推進綠色建筑的發展，到2022年，城鎮新建建筑中綠色建筑面積占比達到70%，鼓勵超低能耗建筑、近零能耗建筑發展。推動中國經濟向綠色低碳循環發展轉型，構建全方位、系統化的綠色發展模式。從指標層面提出完成“十四五”期間單位國內生產總值二氧化碳排放降低18%的目標，落實2030應對氣候變化國家自主貢獻目標，錨定努力爭取2060年前實現碳中和。中國為達成“雙碳”目標的指導思想和頂層設計，

28、以及后續各項工作的全面動員和部署，后續各地政府和行業協會貫徹落實該項政策思想而開展了一系列措施。明確將“城鄉建設碳達峰”作為“碳達峰十大行動”。部門住建部等部門國務院全國人大、全國政協中共中央、國務院國務院年月 城鄉建設領域碳達峰實施方案（建標 號）的出臺側重于實施層面，提出了具體的碳達峰目標和時間表到年，城鄉建設領域碳排放得到有效控制；到年，城鄉建設領域碳排放達到峰值；到年，城鄉建設領域碳排放實現碳中和。此外，實施方案 還強調了實施細節和操作性，確保碳達峰目標的實現，并且分別從建設綠色低碳城市與打造綠色低碳縣城和鄉村兩個主要方面明晰了實現碳達峰的路徑。（）具體行動規劃年以來，兩大重要政策文件

29、 加快推動建筑領域節能降碳工作方案（國辦函 號）和 年節能降碳行動方案（國發 號）相繼頒布，這是中國政府為實現碳達峰碳中和目標而制定的細分領域和階段目標指南，對低碳物業的發展具有顯著的指導和推動作用。年月，加快推動建筑領域節能降碳工作方案 提出了年建筑領域節能降碳的目標城鎮新建建筑全面執行綠色建筑標準，新建超低能耗、近零能耗建筑面積比年增長.億平方米以上，完成既有建筑節能改造面積比年增長億平方米以上，建筑用能中電力消費占比超過%，城鎮建筑可再生能源替代率達到%。這是繼 城鄉建設領域碳達峰實施方案 以來，國家層面對建筑領域減碳目標的再次明確規定。該方案的實施將推動建筑行業向更加節能、環保的方向發

30、展，促進低碳物業的普及和提升，同時也將為相關技術和產品的研發提供政策支持和市場機遇。年節能降碳行動方案 則是為了加大節能降碳工作力度，采取有效措施，（）階段重點年月，由住建部提出的 “十四五”建筑節能與綠色建筑發展規劃（建標 號）更聚焦于建筑領域的節能與綠色化，包括新建建筑和既有建筑的節能改造，以及綠色建材和綠色建造方式的推廣。它明確指出了建筑節能和綠色建筑發展的總體指標和各項具體指標。67中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書發布年月年月年月年月年月年月政策文件關于推動城鄉建設綠色發展的意見“十四五”建筑節能與綠色建筑發展規劃城鄉建設領域碳達峰實施方案加快推動建筑領域節能降碳工作

31、方案年節能降碳行動方案政策主旨提出了推進城鄉建設一體化發展、轉變城鄉建設發展方式、創新工作方法等主要任務，旨在構建綠色、低碳、循環的整體城鄉建設發展體系。加快綠色建筑建設，轉變建造方式，積極推廣綠色建材，推動建筑運行管理高效低碳，實現建筑全壽命期的綠色低碳發展。2030年前，城鄉建設領域碳排放達到峰值，相關政策體系和體制機制基本建立，綠色低碳運行初步實現。提出了到2025年，城鎮新建建筑全面執行綠色建筑標準，新建超低能耗、近零能耗建筑面積顯著增加，既有建筑節能改造面積大幅增長等目標，從而在建筑領域取得節能降碳的積極進展。強調節約優先，控制化石能源消費，強化碳排放強度管理，并針對不同領域和行業實

32、施專項行動，規定了2024年、2025年中國需達成的階段性能源消耗和碳排放指標。部門中共中央辦公廳、國務院辦公廳住建部住建部、國家發改委國務院國務院目標總體指標具體指標項目建筑運行一次二次能源消費總量（億噸標準煤）城鎮新建居住建筑能效水平提升城鎮新建公共建筑能效水平提升既有建筑節能改造面積（億）建設超低能耗、近零能耗建筑面積（億）城鎮新建建筑中裝配式建筑比例新增建筑太陽能光伏裝機容量（億kW）新增地熱能建筑應用面積（億）城鎮建筑可再生能源替代率建筑能耗中電力消費比例目標值11.530%20%3.50.530%0.51.08%55%表.“十四五”時期建筑節能和綠色建筑發展指標（）綠色改造需求創造

33、物業第二增長曲線隨著既有建筑低碳改造成為重要的政策方向，在政策利好條件和約束指標的影響下，大量老舊建筑需要進行綠色改造，以提高能源效率和減少碳排放。既有建筑的綠色改造包括提高建筑圍護結構的保溫性能、升級能效低下的設備系統、采用可再生能源等。這一需求的增長為物業管理公司帶來了新的市場機會，推動其加大在節能技術和綠色改造項目上的投入。（）綠色金融領域頂層設計完善推動投資增長未來年，中國將進一步構建國際領先的金融支持綠色低碳發展體系的目標，并計劃到年使金融支持綠色低碳發展的標準體系和政策支持體系更加成熟。綠色金融正在成為低碳物業市場發展的重要助力。通過綠色債券、綠色貸款等金融工具，物業公司能夠獲得更

34、多的資金支持，推進低碳改造和管理。這種資金支持為低碳物業市場帶來了更多的活力，并有助于加快物業管理公司實施綠色技術和低碳管理的步伐。第二章：商企物業管理行業背景本章將追溯商企物業管理的發展歷程，分析其市場規模，并探討其在節能減碳中的重要性。同時，將總結行業達成的共識，明確商企物業管理在未來綠色轉型中的核心角色。.商企物業管理的發展歷程年首次頒布，至今經過三次修訂的 物業管理條例 給出了對物業管理的定義：物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。中國的物業管理起源

35、于年，以年經濟特區深圳誕生了中國第一家物業服務企業深圳市物業服務公司為標志，按照使用功能和服務對象的不同，可將物業管理分為住宅物業管理和商企物業管理。早期物業管理多以作為生活資料的住宅為主要對象，進行傳統居住物業管理，但隨著經濟發展和生產生活方式的極大變化，以寫字樓、商業中心、工業廠房等經營性商業用地為服務對象的商企物業管理為物業管理注入了全新內涵。圍繞商企物業管理，按照其行業特征及規模變化，可將其在國內的發展劃分為起步與快速發展階段、專業化與規范化階段、多元化與數字化階段、低碳與深度智能化階段。確保完成“十四五”節能降碳的約束性指標，為實現碳達峰碳中和目標奠定基礎。該項文件進一步規定了年、年

36、中國需達成的階段性能源消耗和碳排放指標，部署了包括建筑領域在內的多個行業的節能降碳行動，并強調了資金支持和科技創新在節能降碳中的作用。該方案的實施不僅能推動建筑節能改造和新能源的利用，還有利于促進物業服務企業提升能源管理水平，采用更加環保和高效的服務模式，同時也將為低碳技術的研發和應用提供更廣闊的空間。各項政策文件的頒布，構成了中國建筑領域節能降碳的指導框架，為低碳物業的發展提供了政策支持和市場導向，也推動了整個行業向綠色、低碳方向轉型。.低碳政策的社會影響隨著全球對氣候變化問題的日益關注和中國在政策上對“雙碳”目標的持續支持，低碳物業市場發展進入了新的階段。低碳物業管理不僅是響應國家政策的必

37、要行動，也逐漸成為市場競爭中的重要差異化因素。一系列針對建筑、房地產和物業領域的減碳降排政策文件，對社會和行業帶來的影響主要體現在以下幾個方面。（）政策驅動與市場需求雙重催化物業低碳化轉型國家碳達峰碳中和目標的制定促使各行業積極推進低碳化轉型，建筑物業行業作為高能耗領域，成為政策監管和發展的重點。近年來，隨著 “十四五”建筑節能與綠色建筑發展規劃加快推動建筑領域節能降碳工作方案 等政策的出臺，低碳物業成為行業發展的核心方向。隨著政府對低碳技術和綠色建筑的激勵措施逐步加強，越來越多的開發商和物業管理公司開始主動進行低碳運營和管理模式的轉型。此外，業主和租戶對綠色、健康生活環境的需求不斷上升，也促

38、進了低碳物業市場的擴大。（）智能化技術教育體系助推低碳物業普及國家在戰略層對“雙碳”高等教育人才、儲能技術高層次人才、綠色低碳發展國民教育體系建設的戰略布局，引領著技術知識和實踐在社會的發展。智能化技術在低碳物業管理中的應用逐漸普及，包括智能能耗監控系統、智慧樓宇管理平臺、物聯網（IoT）設備等。這些技術通過實時監測和管理建筑內的水、電、氣、暖等能源消耗，幫助物業管理公司優化資源配置，減少浪費，提高能源利用效率。例如，智能控制系統能夠根據實時數據自動調節空調、照明等設備的運行時間和強度，從而大幅降低能耗。未來，隨著高水平智能節能技術工作者質與量的提升、節能減碳技術的突破創新，智能化和數字化技術

39、在低碳物業管理中的應用將進一步提升，助推行業向智慧、低碳方向發展。9中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書8圖3.1 20002019年全國與北京的碳排放總量、人均碳排放量趨勢211中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書10.起步與快速發展階段（世紀年代至世紀末）伴隨著改革開放的浪潮，經濟逐步轉型，城市化進程加快，商業地產開始出現。但在改革開放初期，市場化改革并不深入，物業管理主要聚焦于住宅小區、公寓等，商企物業管理需求較少，市場規模有限，且多數由政府或國有企業提供。這一時期商企物業的服務職能也較為單一，以基本的設備維護和保養服務為主。年，黨的十四大正式確立“我國經濟體

40、制改革的目標是建立社會主義市場經濟體制”，這為中國商業地產的發展提供了良好的土壤。在這一時期，有部分外資物業管理公司進入國內市場，將國際先進的管理理念和經驗引入國內，促使本土物業管理向專業化、科學化轉變。另一方面，購物中心、寫字樓、酒店等形式的商業地產逐漸增多，激起對商企物業管理的大量需求，一批針對經營性場所進行服務的物業管理公司應運而生。同時，不動產作為投資產品和生產資料而非單純生活資料的功能逐漸凸顯，租賃市場逐漸活躍，商企物業開始逐步成熟，物業管理公司除了專業化的設備、環境、安保管理外，也承擔了更多的租賃管理和品牌推廣職能，能夠對不動產保值增值起到積極作用。在這段時期內，商企物業管理的市場

41、規模不斷擴大，在國內最早開展物業管理的深圳，成立了全國首家物業管理協會深圳市物業管理協會，同一時期也出現了中國有關物業管理的第一個地方法規 深圳經濟特區住宅物業管理條例。這標志著行業的迅速發展，體現出行業內對物業管理的標準化和合規性認知正逐漸增強。.專業化與規范化階段（世紀初至年代初）年月，中國物業管理協會正式成立，這一全國性行業協會的成立為制定行業統一標準、促進物業管理企業之間的交流合作、提高整體服務水平起到積極的促進作用，它也成為連通物業管理企業與政府的重要橋梁。年，國務院頒布了 物業管理條例（國務院令第號），為物業管理行業提供了依據。同年國家發展與改革委員會、原建設部聯合頒布 關于印發物

42、業服務收費管理辦法的通知（發改價格號），對物業服務收費的基本原則和方式等進行了明確規定。在之后的幾年內，圍繞物業管理行業的全國性法規、制度持續完善，年月，中華人民共和國物權法（國家主席令第號）的頒布，奠定了物業管理的法律基礎，順應國家依法治國的基本方略，而 物業管理條例 也在 物權法 頒布后進行了修訂，變得更為完善。一系列法律法規的完善、制度的建設及商業地產行業的蓬勃發展，為商企物業發展提供了契機。市場規模的擴大吸引大量參與者，商企物業管理企業按照各類規范進行良性競爭，在競爭過程中，行業平均服務質量和管理水平逐漸提升，形成專業化的服務模式。行業的專業化與規范化，讓其在國民經濟發展、增加就業、提

43、高城市管理水平等方面作出重要貢獻。.多元化與數字化階段（年代中期至今）隨著中國經濟的發展，人民生活水平的提升，這一時期客戶對于物業管理提供的服務產生了更為多樣化的需求。同時，互聯網技術的發展與普及，智能設備的研發與應用，讓商業模式和行業發展路徑產生了深刻變化。這促使商企物業管理行業發生了兩大變革：服務多元化和管理數字化。一方面，行業逐漸轉向以客戶為中心：面對不同客戶的多樣化需求，通過用戶調研、建立反饋機制等了解客戶的實際體驗和需求變化，提供個性化的管理方案以提升服務質量。另一方面，企業根據不同主體需求，提供多元化服務：針對商戶和業主，為物業的日常運營提供消防、安保、保潔、車輛等多系統的綜合性設

44、施管理；針對投資者和開發商的需求，著眼于不動產商業價值提升，對應提供市場營銷、品牌塑造等服務。各物業公司借助多元化的服務，提升自身綜合競爭力，以獲取更多的市場份額。同時，部分商企物業管理公司開始借助信息技術，建立數字化管理平臺，通過在線系統實現租戶與管理方的線上互動，提供在線報修、信息查詢等便捷服務。而借助最新的物聯網技術（IoT），商企物業管理企業能夠對設備實現實時監控與管理，收集大量數據并借助人工智能（AI）分析用戶行為模式，以優化服務和管理決策，也可通過數據分析預測設備故障、優化人力資源和設備的調度。利用先進的信息技術，可在降低成本的同時大大提升物業管理的效率，為客戶提供更高質量的服務和

45、體驗。圖.中國商企物業管理發展階段13中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書12.低碳與深度智能化的未來趨勢經過四十余年的發展，中國的商企物業管理行業已逐漸成熟，并出現了部分在全國乃至全球范圍內領先的優質企業。例如，萬物梁行積極推廣綠色建筑和節能技術，利用智能化系統優化物業管理、降低能耗，并積極參與LEED、WELL等多項綠色認證項目；保利物業推行智慧片區化新模式，采用智能化設備進行能源監控和管理以提高運營效率并降低碳排放；中海物業也通過實施節能改造和引入智能化管理系統（如BIM技術）來減少運營過程中產生的碳足跡，推動綠色低碳運營這些企業較早認識到低碳和智能化的重要性，在運營過程中

46、重視節能和智能系統的打造，這也是可持續發展戰略和信息技術高速發展的背景下，行業發展的必然趨勢。年，中國明確提出在年實現碳達峰，年實現碳中和的目標。近年來，國家也出臺了多種相關政策和意見來指導構建碳排放總量和強度雙控制度體系，引導企業進行綠色轉型。建筑行業是碳排放雙控制度體系中的重點行業，有案例研究表明，建筑運維階段碳排放占建筑全生命周期碳排放量的.%2。這說明在商企物業管理過程中，存在極大的減碳潛力。在商業建筑中，大量的碳排放集中于照明、暖通空調和電梯設備使用三個領域，利用物聯網、人工智能與大數據等技術，進行相關設備運營的實時監控和智能運行，能夠為建筑運維階段的節能減碳作出貢獻：一方面順應可持

47、續發展戰略，承擔社會責任，獲取政府政策支持及大眾認可；另一方面也能降低能耗，有效節省成本。而將信息技術與商企物業管理進一步深度融合，也是未來發展的重要趨勢。目前，人工智能等技術還處于不斷迭代的快速發展期，但通過現有應用成果可以預見，在未來，深度智能化的商企物業管理會在降低人力成本、提高管理效率、提升服務質量等多方面展現出獨特優勢。.商企物業管理的市場規模整個物業管理領域近年來發展態勢良好，增量明顯且仍有增長空間，但增速有所放緩。根據相關統計數據，中國物業管理企業在管面積從年的剛過億平方米，增長到年的.億平方米，近年在管面積平均增長率超過%，增速最快時接近%，年平均增長面積接近億平方米。同時仍有

48、持續上漲的趨勢，這意味著行業存有良好的發展前景。而從整體產值和從業人員方面，中國物業管理行業產值在年突破萬億，在年達到.萬億，相關從業人員達到.萬人。整體上來講，目前物業管理行業規模大，業務范圍較廣，在拉動就業和助力經濟增長方面發揮著重要作用。物業管理作為房地產后端產業鏈，與地產開發存在著緊密聯系。行業在管面積雖然在持續增長，但整體增速有所放緩，這與目前房地產市場增量放緩密切相關。在這樣的存量時代下，物業管理行業內結構也發生著重要變革。聚焦到物業管理行業內部，近期及未來整個市場將更注重存量開發，從增量與存量并重到以存量為主，增量輔助的發展模式，這種轉變反映在實踐中，就是部分一線城市正在進行的城

49、市更新。要使得老舊的商業中心和地產重新煥發生機，提高其運營能力，優質的、綠色的、智能的物業管理服務是不可或缺的，這將引發對商企物業管理服務的新一輪需求。而對于增量部分，設計與運營相結合的低碳智能化改造也會為新項目賦能，為行業帶來新的增長點。隨著信息技術的進一步普及，在未來，智能化的商企物業管理將在存量時代為經濟發展作出進一步貢獻。.商企物業管理的重要性物業管理的目的是為居住、辦公、商業等空間提供安全、舒適、高效的生活或工作環境。具體來說，物業管理是為管理和運營建筑物提供服務，通過提供各項服務，確保居住環境的舒適和安全，提高居民的生活便利性和幸福感；維護和管理設施設備、控制能耗，保障建筑資產的保

50、值增值；通過綠色運營、節能技術應用和垃圾分類等措施，推動節能減排和綠色低3 中指研究院，中國物業管理行業總結與展望（北京：中指研究院，）4 中指研究院，上半年中國物業管理行業總結下半年趨勢展望（北京：中指研究院，）圖.至年中國物業管理行業在管面積 342 馮國會,崔航,常莎莎等.近零能耗建筑碳排放及影響因素分析J.氣候變化研究進展,():-.15中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書14碳；通過智能安防、設施維護、消防管理等措施，確保公共建筑和設施的安全，提升城市運營的穩定性和效率。隨著智能化、綠色化和社會責任的要求，物業管理的內容和職責也不斷擴展。商企物業管理與傳統的住宅物業管理

51、相比，具有更多針對商業和企業需求的特殊性。商企物業管理更注重優化企業運營、維護商業資產、提升品牌價值以及推動智能化管理等方面，是商業地產運營和企業發展的核心保障。商企物業管理主要涉及寫字樓、商業綜合體、產業園區等商業和企業類建筑，服務對象以企業和商業用戶為主。其重要性不僅包含一般物業管理的內容，還具有一些獨特的側重點：（）優化商業環境與企業運營效率商企物業管理通過提供高效、可靠的設施管理和服務，確保商業環境的整潔、舒適和安全，為企業和商業用戶創造良好的工作和交易環境，通過優質的物業服務，企業可以專注于核心業務發展，不必過多擔憂辦公環境的管理問題，從而提高整體運營效率。（）保障企業和商業資產的保

52、值增值商企物業管理通過定期的維護、設備管理、能耗監控等措施，確保商企物業建筑物長期處于最佳狀態，避免設施老化導致的資產貶值。特別是在高檔寫字樓和商業綜合體中，物業管理的水平直接影響到租賃率和租金水平，優秀的管理能夠顯著提升商業物業的市場價值。（）推動商企物業的智能化與數字化商企物業管理的智能化應用更為廣泛，涉及智能安防、智能停車、智能辦公管理系統等，通過數字化和智能化管理工具，商企物業能夠提高管理效率，優化能源使用和運營成本，改善用戶體驗，提升辦公環境的科技化和便捷性。（）實現企業社會責任和低碳環保商企物業在節能減排、綠色建筑運維等方面起著重要作用，幫助企業在追求經濟效益的同時履行社會責任，符

53、合ESG標準，樹立良好社會形象。通過節能技術的應用和綠色管理措施，商企物業管理能夠助力企業減少運營中的碳足跡，符合全球綠色發展趨勢。（）提升商業形象與品牌價值對于高端商企，物業管理水平往往與企業形象掛鉤，良好的商企物業管理有助于提升商業建筑的形象，提升企業在行業中的品牌影響力。高質量的物業服務不僅影響入駐企業的運營，也直接影響客戶和合作伙伴的感知，增加企業的市場吸引力。.商企物業管理的行業共識在“雙碳”背景下，節能減碳已經成為商企物業管理行業的共識。行業內的物業管理公司都認識到節能減碳不僅是一種社會責任，更是提升市場競爭力和品牌影響力的重要手段。隨著“雙碳”政策的不斷推進，商企物業管理行業將在

54、節能技術的應用、管理標準的提升以及綠色建筑的推廣方面繼續發揮重要作用。商企物業管理行業通過節能技術的應用、綠色能源的引入以及管理模式的創新，推動行業朝著更高效、環保的方向發展。行業內部也在逐步完善相關標準與規范，促進企業之間的合作與信息共享，共同助力國家的“雙碳”目標。多個重要論壇和會議圍繞物業管理行業發展的關鍵議題展開，包括低碳、綠色、智能化等物業管理趨勢。這些會議為業內人士提供了前沿的技術分享、政策解讀和行業共識的形成機會，推動了行業在“雙碳”目標下的轉型和發展。17中國商企空間低碳物業白皮書16在多個行業會議和論壇的討論中，中國商企物業管理行業達成了以下幾項主要共識：（）高質量發展是核心

55、目標隨著中國經濟進入高質量發展階段，商企物業管理行業必須適應市場需求的變化，提升服務質量和管理水平。通過技術創新、標準化管理和服務提升，實現標準化、專業化和精細化的管理模式，提高行業的整體服務能力和市場競爭力，推動行業整體向高質量、專業化發展。（）智能化與數字化是未來趨勢智能化物業管理和數字化轉型已成為行業未來發展的主流趨勢。物聯網、大數據、人工智能等新興技術的廣泛應用，可以顯著提升物業管理的效率、降低成本，并優化業主體驗。（）綠色低碳是必然方向在國家“雙碳”目標的推動下，物業管理在推動節能減排和“雙碳”目標中發揮重要作用，綠色低碳成為商企物業管理行業發展的重要方向。通過推動節能技術、建筑物全

56、生命周期管理、優化能耗管理、垃圾分類等措施，物業管理企業能夠積極參與節能減排，實現綠色運營。（）全生命周期管理提升物業效能物業管理應從建筑物的全生命周期角度出發，包括設計、施工、運行和維護等各個階段，通過科學管理延長建筑物壽命、優化資源利用，提升物業管理的整體效能和環保性能，維護建筑資產價值。這些共識為中國物業管理行業的未來發展指明了方向，強調了科技創新、綠色低碳、高標準服務以及多方協同的重要性，推動行業邁向高質量、智能化和可持續發展的新階段。第三章：商企空間低碳運營痛點調研與分析隨著“雙碳”目標的推進，商企物業管理在低碳化轉型中面臨諸多挑戰。本章將概述針對企業的問卷調研成果，揭示商企在實現低

57、碳運營中的主要痛點和瓶頸。這些痛點不僅影響企業的運營效率，也阻礙了整個行業向綠色低碳的高質量發展邁進。.最新調研成果表.年物業管理行業相關論壇和峰會名稱年RICS中國峰會RICS商業地產論壇第九屆中國國際物業管理高峰論壇中國國際物業管理產業博覽會內容峰會以“提升可持續城市投資運營管理及智能化建設，推動建設數字中國”為主題，近名演講嘉賓圍繞土地、房地產、建造及基礎設施開發和管理全產業鏈，探討如何打造城市綠色生態、促進城市智慧化建設及數字化轉型，并提供更加精細化、智能和人性化的城市服務，聚焦未來貫穿中國城市發展的核心議題。通過全方面多角度的專業分享與行業對話，助推數字中國建設。論壇聚焦城市的發展建

58、設與商業地產行業的優化升級，抓住綜合性用途項目、高科技園區和可持續發展等發展趨勢，積極采取數據驅動的資產管理策略，提升企業的ESG表現。并從投資者和開發商的角度解讀戰略規劃和投資決策，通過深入的話題探討，為利益相關方和從業者提供重要的見解和指導，助其在競爭激烈的市場環境中取得優勢。論壇圍繞新技術、新模式展開討論，探討如何通過提升綠色低碳、數字智能等領域技術水平，推動物業管理行業高質量發展。強調了新質生產力在物業管理中的重要性，提出了物業企業需要在專業化、全面化、科技化及綠色化四個方面進行創新。物業服務要從對“物”的管理轉向對“人”的關懷，提升服務的“暖度”，增強業主的安全感、獲得感和幸福感。論

59、壇還討論了物業管理行業的政策支持和行業規范，強調了數字化、智能化、綠色化、融合化、個性化的發展方向。此外，與會企業展示了當前物業管理的先進技術、創新產品和管理系統。主題展覽展示了最新的利用物聯網（IoT）技術、智能安防、智能能耗管理、云計算與大數據平臺等的智能物業管理系統，綠色建筑材料、節能環保技術、可再生能源在物業管理中的應用，物業服務App、智慧社區平臺等社區管理中的數字化工具，為用戶全面展示了智能物業解決方案。專業論壇綜合展示、并交流了各地物業管理行業在實現“從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區”總體目標進程中的創新實踐和典型案例，涵蓋了建筑物全生命周期管理、垃圾分類、智

60、慧物業、社區生活服務、“總對總”物業管理實踐、超高層建筑運營管理等主題。聚焦于產業鏈中具有應用價值的國內外新技術、新設備和新服務，展示新質生產力推動物業管理高質量發展的成果和經驗。論壇還集中發布了多項行業成果。日期年月日年月日年月-日年月-日19中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書18中國的飛速發展導致了建筑的復雜程度不斷增加，建筑的能耗也不斷增加，傳統的物業管理更無法滿足此類需求。在不斷通過各項政策導向、約束促進建筑能耗管理發展的同時，還應提升物業管理部門管理水平，因為在實際項目運營管理中，能耗的高低很大程度上取決于設備運行管理、維護水平。通過對相關從業者的調查，了解當前物業管

61、理行業的發展情況，以便更好地分析和探討當前行業在低碳節能的發展背景下所面臨的痛點和挑戰。本次調查由萬物梁行、RICS、同濟大學三方共同發起，問卷所發放的對象是物業管理行業的利益相關方，利用網絡進行問卷發放。在去除無效問卷份之后，共收集有效問卷份。近八成的受訪者從事房地產/建筑/物業服務行業，其中更是有近成的人工作經驗年以上，包括總裁、經理、工程師等管理者，以及在市場、投資、運營等項目各個崗位工作的相關從業者等。富有經驗的受訪者為我們問卷調查的準確性提供了保障。此外，來自政府、制造業、咨詢行業、媒體行業的受訪者也為問卷提供了多元的參考意見。受訪者的工作地點也很多樣，有北京、上海、蘇州、深圳、成都

62、等地，其中長三角區域人數約占一半。關于節能減碳，受訪者普遍對國家關于“雙碳”目標的政策和要求有所了解，但是對于減碳的認知存在偏差，有超過一半的受訪者不能很好地區分減碳和節能的關系。節能和減碳密切相關，但兩者并不完全等同：節能是實現減碳的一個重要途徑，而減碳則涉及更廣泛的領域，包括整個能源結構的轉變和多種技術與政策措施的實施。此外，受訪者對于不同類型的碳排放含義也不夠了解，僅有兩成的受訪者清楚建筑直接碳排放、建筑間接碳排放、建筑廣義碳排放的內容和區別。但在“非常了解”“雙碳”目標政策和要求的受訪者中，有%的受訪者能正確區分減碳和節能的關系，%的受訪者清楚碳排放的不同范圍。這反映出人們對于碳排放的

63、認識和對“雙碳”目標的政策和要求的了解程度息息相關，大多數人僅停留在對低碳概念的表面理解，而未能深入掌握減碳的具體內涵，對節能減碳的認知不夠清晰。對于公司/單位的所在建筑，%的受訪者都清楚是否有空間取得來自LEED、WELL或住建部等評定的綠色建筑認證，已經取得或計劃取得的占比超過一半。但對于所在的建筑更為具體的每年總能耗費用，就有%的受訪者對此完全不了解，這也反映出用戶對于節能減碳的成效不夠關注。其中了解所在建筑每年總能耗費用的受訪者認為，空調制冷是占最大比例的能耗費用，由于地域、行業的區別，電力、工藝生產、采暖供熱也都在很大程度上影響能耗費用。商業空間的運營與管理需精妙平衡資產所有者、企業

64、客戶及個體用戶等多方需求，在建筑全生命周期的不同階段，如何實現高效的節能減碳工作是需要明確的問題。超過半數的受訪者認為“設計階段”是在建筑物全生命周期中的節能/減碳最為重要的階段，視其為減碳的關鍵窗口。高達九成以上的受訪者在“通過優化設計階段的措施可以顯著降低建筑物全生命周期的碳排放”上達成共識，即通過在設計階段采取前瞻性的優化策略，能夠顯著且有效地降低建筑物在其全生命周期內的碳排放水平。這一發現不僅凸顯了“物業前置”理念的重要性，也強調了在設計前端即需充分考慮運維階段的減碳需求，以實現建筑環境的高效與可持續發展。調研顯示，半數以上的受訪者認為“節能改造”和“節能效果驗證”是建筑節能減碳中的重

65、要工作。建筑節能改造是對熱泵機組、散熱器、冷水機組、外窗、照明設施等的更新升級，降低能源消耗，減少對環境的影響。建筑節能效果驗證則是對節能措施或改造項目實施后的效果進行評估和確認的過程?，F階段，城市發展重點由增量建設轉為了以提升城市品質為主的存量提質改造。而年全國存量建筑中仍有近%為非節能建筑，存量建筑節能減碳的改造潛力值得重視。另一方面，%的受訪者認為建筑節能減碳中最重要的是電力、石油、天然氣、煤炭、可再生能源設備等“能源產品”的選擇。清潔能源、低能耗設備的選擇能夠加強對建筑運維中的能源管理，實現能源使用的最優化?！澳茉磳徲嫛笔峭ㄟ^檢查、診斷和審核企業的能源使用情況，來識別能源效率的改進機會

66、，認為其最重要的受訪者占比%。能源審計通常在工業企業有大規模應用，在“雙碳”目標的背景下，中國的能源審計的覆蓋面和應用領域得到了進一步擴展。系統的建筑能源審計能促進建筑能源管理向規范化、科學化、信息化轉變，降低能耗的同時減少能源管理的工作量。圖.受訪者信息的描述性統計21中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書20用戶對于節能減碳的重視程度已顯著上升，超過七成的受訪者對其所在企業對于節能/減碳工作的重視程度持有明確認知，這鮮明地揭示了當前業界對空間減碳議題的高度重視。影響企業進行低碳節能改造的原因是多方面的，基于問卷結果，以驅動因素為標準，可將原因劃分為三類：企業經濟利益、企業社會責

67、任、政府政策引導。從企業經濟利益角度來看，%的受訪者表示，建筑能耗成本過高是進行改造的重要原因，%的受訪者指出期望通過改造提升招商租賃或買賣優勢，還有部分受訪者認為其所在樓宇設備結構老舊，客觀上存在改造更新需求。通過低碳節能改造，企業能夠有效降低在設計、施工、運維階段的各類能源消耗，降低成本，同時可使建筑在運行安全、節能環保及空間舒適等多領域上更具優勢，提高核心競爭力，實現企業經濟利益的提升。從企業社會責任角度來看，超七成受訪者一致認為履行企業社會責任是企業進行低碳節能改造的重要原因，進行該改造可實現企業建筑的低碳優化，降低碳排放量，提高服務能力與質量，在履行企業社會責任的同時樹立企業正面形象

68、，這體現了企業對社會發展的擔當。從政府政策引導角度來看，分別有%和%的受訪者表示，企業進行該改造的原因是政府獎勵補貼和政策約束要求。同時存在%的受訪者表明是基于申報相關資質認證需要而去開展改造。以上分析表明，企業進行低碳或節能改造的需求主要基于企業經濟利益和社會責任，政府和行業相關政策在此過程中也發揮著重要的引導與約束作用，但后者仍需優化，以形成更完善的激勵引導機制。在受訪者所處的企業中，能耗/碳排放管理智能化系統主要運用于八個方面：智能空調、智能電梯、智能安防、智能照明、智能水管理、智能樓宇管理系統、智能垃圾處理系統、智能停車系統。其中，智能照明運用最為廣泛，有%的受訪者表示智能照明在其企業

69、中得到應用；智能樓宇管理系統和智能空調也較為普及，應用占比分別達到%和%；有%的受訪者表示企業中已采用智能電梯；在問卷調查范圍內，智能水管理和智能停車系統的應用占比均為%；而智能垃圾處理系統和智能安防的應用比相對較低，分別為%和%，仍需進一步發展使用。投資成本較高、技術應用復雜困難、專業人才的不足、用戶接受配合程度低以及政策支持不足等因素，是商企空間推進節能減碳智能化改造中在理論層面和實踐過程中都面臨的重要挑戰。資金短缺的成本問題成為首要阻力，其影響范圍超過了半數的受訪者。其中，阻力在理論和實踐之間認知鴻溝較大的是人才和政策因素。此外，在實踐問題中，也有部分受訪者特別指出了企業尚未部署ESG戰

70、略以及市場能源價格不高造成的對建筑減碳意愿的負面影響。受訪者也對物業服務商所提供的服務提出了期待。多數受訪者認為能源管理是當前物業服務中需要提升的重要領域，這反映了企業在當前節能減排的大背景下對能源效率和成本控制的高度關注。小型改造和裝修工程管理這一服務類別也被頻繁提及，說明企業在日常辦公環境的維護和改善上存在較大需求，尤其是在涉及到改造項目時希望獲得更加專業的支持。再者是資產管理（辦公設備、生產設備），資產管理在企業運營中的重要性不言而喻，尤其是高效管理和優化使用辦公和生產設備，能夠直接影響到企業的運營成本和生產效率。還有較為重要的是空間規劃及空間管理，空間的合理利用和優化管理是企業高效運營

71、的重要一環，特別是隨著企業規模的擴大和工作模式的變化，對專業空間管理服務的需求日益增加。不過受限于反饋機制的缺失，這些用戶意見難以有效傳達并在物業服務中改進。受訪者認為物業服務商熟悉建筑和設備、了解建筑能耗數據、能夠主動控制成本、熟悉圖.從業者對建筑節能減碳工作項的重要程度認知圖.從業者建筑節能減碳遇到的理論與實踐共性問題及占比（%）23中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書22客戶需求，在節能減碳服務中具有顯著優勢。此外，雖然只有%的受訪者了解國際化背景的物業服務商在提供建筑節能減碳服務，但幾乎所有受訪者都認為國際合作在推動建筑節能減碳方面具有重要意義。用戶的期待也是物業服務商提

72、供服務的發展方向，物業服務商通過加強在這些領域的能力建設和服務創新，將能夠更好地滿足市場需求，并在未來的競爭中占據有利地位。為達成年前實現碳達峰，年前實現碳中和的目標，不僅需要企業和政府的支持，也需要每個人的參與和努力。在個人生活中，應盡量做到綠色出行，以公共交通工具和單車、步行來替代私車出行。同時，一方面，努力減少浪費和物資損耗、減少一次性物品的使用，讓物品在自己手中物盡其用；另一方面，認真學習并執行垃圾分類，促使物資回收和循環利用，使舊物在他人手中煥新。在個人工作中，應采取電子化辦公，節約紙張的同時也能為企業文件的歸檔和整理提供便利。而使用通過節能認證的產品，參與綠色公益活動，能夠讓節能產

73、品得以推廣，弘揚低碳生活理念，也是個人為可持續發展作出貢獻的重要途徑。.企業痛點.用戶：用戶節能減碳的專業度普遍偏低在推動低碳物業管理的過程中，我們發現用戶對于節能減碳的認知和專業度普遍偏低，對于節能減碳這種專業技術較強的工作，用戶專業度偏低會阻礙工作的開展。用戶往往僅停留在表面層面，未能深刻理解節能與減碳的本質區別及其各自的重要性。這一問題不僅影響了低碳物業項目的推廣和實施，也直接關系到減碳效果的實現。節能主要指通過提高能源利用效率來減少能源消耗，從而達到降低成本的目的；而減碳則是指通過減少二氧化碳等溫室氣體的排放以應對全球氣候變化。盡管節能措施通常會帶來減碳效應，但它們并不完全相同。減碳不

74、僅僅局限于節能，還涵蓋了使用清潔能源、優化能源結構、提高設備效率等多種方式。因此，節能與減碳雖然密切相關，但它們的側重點和涵蓋的范圍是不同的，二者不能簡單劃等號。用戶在概念上的混淆或理解不充分，可能會使得用戶僅關注短期的節能成本，而忽視了長期的減碳效益以及對環境的積極影響。用戶只關注所在建筑是否獲得了綠色建筑認證，卻忽視了建筑實際的年度能耗情況。這反映出用戶對節能減碳效果認知不清，導致企業在制定方案時更傾向于追求短期經濟效益而非長期的環境效益和社會效益。節能措施因其短期內能明顯降低運營成本而受到青睞，但減碳措施往往需要較長的投資回收期，并且初期投入較高，故用戶常常對其持觀望態度。這種短視行為不

75、僅妨礙了企業的低碳轉型，也會帶來更大的環境和社會成本。用戶節能減碳的專業度普遍偏低還體現在缺乏系統性的策略規劃與執行。節能減碳工作往往被碎片化處理，僅在建筑某些局部領域進行優化，而未能在整體運營中形成低碳管理綜合體系。例如，用戶會采取更換高效照明設備等節能措施，但卻忽視了建筑物整體的能源優化和碳排放控制，從而無法實現真正意義上的低碳運營。隨著市場對綠色建筑及可持續發展的關注度不斷提升，企業在節能減碳方面的表現成為影響其市場競爭力的重要因素。那些能夠有效實施低碳物業管理的企業，不僅能夠降低運營成本，還能提升企業形象，吸引更多注重可持續發展的租戶和投資者。反之，則可能面臨租戶流失和投資意愿下降的風

76、險。.工程：設計、施工、運維各環節脫節，節能低碳效果難以落地（）建筑全生命周期能耗管理的重要性，應加強設計、施工與運維階段的融合商企空間減碳是一個多方面、多層次的系統工程，對于任何一個建筑而言，能耗和碳排放管控不可孤立而論，應貫穿在建筑項目的設計、施工、運維的全生命周期中。想要將建筑從“搖籃到墳墓”的碳排放總和降低，需要考慮全流程的減碳降排，也就是推動商企空間全生命周期減碳的實現。例如，在設計階段，強調應“以人為本”，通過建筑功能去實現相關人圖.節能與減碳的概念對比25中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書24（不僅僅是使用者）的需求，以綠色低碳的設計原則為基礎，充分利用綠色低碳建

77、筑材料、可再生能源；在施工階段，應強調盡量因地制宜，采用循環回收利用材料，實施科技管理手段，優化過程管理，減少建設活動對環境的負面影響等；在運維階段，應強調根據外部因素對實體建筑產生的影響，進行各系統之間的調節及平衡。從全生命周期的角度衡量建筑減碳成效需要綜合考慮建筑物的直接、間接和廣義碳排放。建筑直接碳排放（范圍一）：指在企業實體控制范圍之內，直接控制或擁有的排放源的直接排放。包括靜止燃燒、移動燃燒、化學生產過程或無組織逸散。建筑間接碳排放（范圍二）：指建筑運維階段消費的電力和熱力二次能源帶來的碳排放，這是建筑運維碳排放的主要來源。建筑直接排放和建筑間接排放相加即為建筑運維碳排放。建筑廣義碳

78、排放（暨隱含碳排放，范圍三）：指企業在建筑間接碳排放以外的間接排放，包括企業供應鏈/價值鏈上下游可能產生的所有排放，如建筑施工和建材生產帶來的碳排放（即建筑建造碳排放或建筑物化碳排放）。其中建筑施工碳排放包括建造階段施工、使用階段維護施工和建筑到使用壽命后拆除施工的碳排放。（）設計管理推動建筑減碳的“源頭綠”基于綠色設計的全生命周期減碳是建筑可持續發展的必由之路。雖然從短期視角來看，低碳經濟可能會增加一定的成本，但這屬于必要的長期投資，長遠看會為企業帶來更大的競爭力，收益也會更高。綠色設計代表先進生產力的未來，已成為促進全球可持續發展的關鍵手段及重要引擎。以我國海南博鰲近零碳示范區為例，從屋頂

79、光伏板、光伏地磚、光伏幕墻，到空氣源熱泵及儲熱設施、智能照明系統，綠色設計理念貫穿海南博鰲近零碳示范區，實現了區域層面近零碳，為熱帶地區的建筑與區域能源一體化降碳改造提供了一個綠色設計建造樣板。實踐中，設計師和規劃者往往更關注設計階段的低碳化，因為這是確定建筑能效和碳排放基礎的關鍵時期，也就是所謂的“源頭綠”。在這個階段，可以通過優化建筑設計、選擇綠色建材和應用高效能源系統來實現建筑全生命周期的節能減排。從設計階段開始考慮低碳化可以“鎖定”設計中的許多方面，例如采用高性能材料和優化建筑整體布局，提高建筑的節能水平，減少隱含碳排放。但是結合中國實踐經驗，設計階段的節能減碳抓手可優化的方向仍有許多

80、，例如：)在項目利潤透明化的市場環境下，業主低價中標和設計院“以量取勝”的運作，使一般建筑難以實現精心設計、精心復盤，運維方接手項目之后，對于用戶對室內環境的抱怨和投訴，只能采取以滿足大多數用戶的滿意度為準則，從而造成了建筑能耗的浪費。)設計、施工與運維脫節，導致檢修、維護空間不足，無法實現后期正常維保工作開展，例如更換空調箱過濾器的空間預留不足。)設計人員實操經驗不足，對于負荷計算和設備選型時過度計算，導致多數時間空調系統不需要滿荷載運行，所設置的臺數控制和冰蓄冷等技術措施不完全起作用。)考慮到商企建筑體的特殊性，外立面的美觀以及內部裝修的豪華是投資者更注重的地方，而忽略了對于建筑能耗的影響

81、。在實際合作過程中，設計方大多數以遵從業主意愿為原則，導致很多先天的能耗缺陷在項目運營中才暴露，而且這些缺陷是很難靠管理措施和小修小補來彌補，除非對建筑物做大的改造?？傊?，綠色設計初期投入較高，需要專業知識和技術進行低碳設計，且需要對傳統設計流程進行調整，目前仍面臨著較大阻力，相關評價標準建立和完善勢在必行，這是推動全球綠色設計發展的關鍵。當前以及未來一段時間內，推動綠色設計國際標準建設和綠色設計實踐應用是非常關鍵的工作。目前，綠色建筑評價標準（國家標準GB/T）將綠色建筑劃分為一星級、二星級和三星級，知名度最高和應用范圍最廣。其次是美國LEED標準，近些年也有廣泛的市場需求，尤其在一線大城市

82、。圖.企業碳排放核算邊界圖.綠色建筑評價標準5 中關村論壇世界綠色設計論壇在京舉辦-新華網EB/OL.-.http:/ 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書26然而，一個在設計階段獲得綠色建筑星級評價標識的項目，隨著時間的推移，設備設施不斷老化或淘汰、用戶的要求不斷提升、國家標準也不斷升級，該項目也需要自我更新，“三年一小改，十年一大修”的現象也層出不窮。只有在建筑的運維管理中將設計的理論目標進行落地，才能真正達到能耗管控的目標。運維期是持續減碳降排的關鍵環節，因為它在整個建筑生命周期中持續時間最長、能源消耗與碳排放最集中。在建筑運維階段，將能源結構、智慧能耗管理融入建筑全生命周期，

83、能降低建筑運維階段的能源使用。.產品：技術與運維的協同不緊密關于商企物業低碳節能的技術產品發展迅速但不夠成熟，難以得到廣泛應用。部分先進且能夠應用的技術，也因為缺乏相關條件難以實現傳統運維模式與數字運維手段的融合，這也是在商企空間物業管理中實現節能智能化改造的重要阻礙。運用數字化手段，對建筑內的設備進行管理，是實現物業管理綠色低碳的重要途徑。早期商企物業多利用BIM（建筑信息模型）搭建運維管理平臺，為整體的商企建筑運維提供全面的數據支持和管理工具，其在提升建筑的整體性能和管理效率、減輕運營成本方面發揮著重要作用。但是，在目前的商企物業管理中，日益先進和復雜的設備帶來需要處理的巨量的各類數據，如

84、果處理不當，就不能及時、方便、有效地檢索到需要的信息，甚至可能會造成數據的永久丟失，這就導致難以通過基礎數據進行數據挖掘，進而輔助做出分析決策。這種現狀要求運維管理平臺和數據處理技術的優化，而AIoT（人工智能物聯網）技術是重要的新興技術之一，其在儲存和處理數據方面具有獨特優勢，可以用于智能化運維管理平臺的搭建，它在農業、制造業等領域也已展現出卓著作用。目前已有部分企業在實際物業管理運營中利用AIoT技術，對各類設備的使用進行精細化、系統化、智能化的管理。借助相關技術設置智能空調、智能照明、智能樓宇管理等多類智能化系統，在降低能耗、節省成本、優化設備使用體驗及提高管理效率等方面具有顯著成效。然

85、而，AIoT技術發展的時間不長，仍處于快速發展階段，迭代迅速，且早期多運用于單個設備的智能化使用，在設備數量大、種類多的商企空間內的多系統整合仍不夠成熟。從數據上來看，有%的受訪者指出，其所在企業進行節能智能化改造的主要障礙是技術復雜且不成熟，實踐中實施難度大。傳統物業管理模式經過長期發展，在功能性和服務范圍上已漸趨完善，但存在著過度依賴人工操作、信息滯后和缺乏靈活性等缺點，而從理論上來講，數字化運維手段能夠在一定程度上優化這些不足。但在實踐中，卻存在著技術與運維難以緊密協同的問題。產生該問題的原因主要源于兩個方面：一方面，如前文中所提及的，建筑行業內更多地以設計階段為主去考慮整個建筑在全生命

86、周期中的表現，因此相關領域的技術研究呈現出重設計、輕運維的特征，這就使得運維階段技術研究的關注度相對較低，導致整體技術的成熟度不足且進展較慢；另一方面，AIoT等技術迭代快，要使其高效運用于商企物業管理，需要大量與之配套的技術開發、設備維護、系統管理等方面的人才。但是，在技術開發人員方面，因技術較為年輕，且仍處于快速發展階段，而領域內技術型人才培育周期長、難度大，符合要求的人才總量較少，在物業管理領域內能夠選擇的專業人才較為稀缺；在設備維護人員方面，智能化系統較為復雜，且各類設備的穩定性和可靠性會直接影響整個系統的運行，需要對其進行定期維護和全面的故障排查，這對維護人員的綜合素質要求較高，也需

87、要更高的雇傭成本及更長的培訓實操時間；在系統管理人員方面，在運行期內維持智能化系統健康運行，協調其他人員及應對突發情況，需要既有物業管理知識，又了解信息技術的復合型管理型人才，市場中這類人才仍十分稀缺。綜合以上，相關技術不成熟且迭代迅速，相關人才總量少且培養困難，是使得技術難以在運維階段有效利用的重要原因。.效果：缺乏實際效果驗證反饋機制在推動物業管理減碳進程中，用戶反饋機制從初期的規劃與設計階段、中期的實施與運維階段以及后期的評估與改進階段等全過程都發揮著重要的作用。效果反饋究其本質是收集和分析用戶的實際體驗與反饋意見助力企業或行業識別問題并精準改進。在行業推進圖.AIoT運行示意圖29中

88、國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書28低碳轉型發展的過程中，效果驗證反饋機制的缺失卻成為了一個顯著的痛點。這一機制的缺失或將直接影響物業管理方在節能減碳工作中的效果評估、策略調整及持續改進的能力。在物業的可持續發展進程中，長期而穩定的用戶反饋所提供的信息是企業重要的財富，企業可以通過所收集到的用戶反饋及時了解用戶需求、識別服務短板，從而針對性的進行改進以提升服務質量與用戶滿意度。缺乏外界反饋容易導致企業“閉門造車”，物業管理方難以準確了解租戶和用戶對低碳物業的具體需求和期望，導致其在低碳改造和服務提供上缺乏針對性和有效性，同時又往往難以準確掌握用戶方對于低碳物業實施效果的真實感受與

89、反饋，使得企業無法及時發現存在的問題或不足之處，也就無法實施針對性的改進與優化。用戶反饋不僅是為低碳物業提供了解用戶需求的重要途徑，同樣也是激發用戶參與低碳物業建設的有效手段。一旦用戶所提供的建議和意見被企業重視或采納，針對有價值的信息及時調整策略，就可以有效增強用戶的參與感和歸屬感，激發用戶參與低碳物業發展的熱情，由此形成的積極互動關系能夠助力更加和諧、穩定的物業與用戶關系。如果用戶認為自己的意見和反饋得不到重視和回應，就可能會選擇消極應對或抵制低碳改造措施。因此該機制的缺失往往難以獲取足夠的用戶支持，導致低碳物業進程受阻。從收集到的問卷結果來看，約有%的受訪者認為“用住戶配合度低”是其所在

90、單位節能減碳的主要阻力原因之一。對此，商企物業一方面需要意識到這一問題的存在，另一方面這也為其提供了改進的方向和警示。加強用戶反饋機制，深入了解配合度較低用住戶的行為原因或實際需求，挖掘這部分用住戶的潛能，將會進一步助力企業或行業業務的改進。效果驗證反饋機制的缺乏使得物業方往往難以具備持續改進優化的動力和能力，導致低碳物業工作停留在表面或陷入停滯狀態，也難以科學地評估節能減碳措施的實際成效，對于減碳效果的用戶滿意度和接受度也難以量化，這不利于物業方在市場競爭中展示自身在低碳物業領域的優勢和成果。推行物業服務商來提供建筑節能減碳服務實際上是行業對于量化節能減碳效果的應對之策，物業服務商于低碳，正

91、如橋梁于樞紐，對于兩方主體的了解是其獨特的優勢，在與用住戶的日常接觸中往往能夠直觀地捕捉到服務接收方的需求點，從而有針對性的進行低碳效果估算和改進，也能夠對運營成果兜底，這顯然是能夠暢通用戶反饋機制的重要途徑。同時，在問卷回收結果中也有%左右的受訪者表示贊同。聚焦于商企空間低碳物業的推廣過程中，良好的效果驗證反饋機制是驗證低碳節能措施實施效果的關鍵窗口，其所形成的用戶實際體驗和反饋以及相關數據可以為后續推廣和優化提供支持。第四章：實踐案例綠色可持續發展理念應貫穿于建筑全生命周期中，從建筑的規劃設計階段開始，歷經規劃設計、建設到交付運行、改造到最終交易、拆除退出市場。這一章將通過具體的案例分析展

92、示商企物業管理在建筑全生命周期的成功實踐，這些實踐經驗將共同推進行業向低碳、高效的方向邁進。.規劃設計階段案例 上海徐匯萬科中心上海徐匯萬科中心是一個融合了TOD和POD模式的商業綜合體，由萬科集團開發建設，由萬物梁行提供物業管理服務。項目總建筑面積萬平方米，分三期開發，將辦公、零售、餐飲、娛樂、文化藝術空間等多種復合功能匯集在這約萬平方米的建筑空間中，與“自然之境”融為一體。徐匯萬科中心以上海南站高鐵站為依托，并且是條軌道交通的換乘樞紐上蓋，充分利用其區位優勢，將都市核心區的樞紐優勢發揮到最大。這有助于加強徐匯中城區域的產業導入能力，均衡區域資源分布，提升對企業的吸引力，實現中城地區多種功能

93、融合發展。圖.上海徐匯萬科中心項目規劃圖圖.項目區位與功能分區31中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書30同時，項目在設計之初就融入了綠色可持續理念，整個項目綠化面積達萬平方米，包括大主題植物園，以“TOD活力軸”為主軸，將地鐵客流從地下無縫串聯到地上各個功能版塊中，通過“景觀休閑軸”和“商務休閑軸”與綠軸公園融為一體。綠色自然元素滲透在地下、地面、空中，由Village串聯至Mall乃至甲級辦公樓中，在綠色自然主題的公共空間構架上，設計師賦予了各個建筑空間不同的生態意向，針對森林、大地的不同場景，創造出一系列圍繞綠色主題展開的IP空間。TOD+POD的模式，使得該項目得以兼顧環

94、境、經濟和社會效益，讓用戶獲得“在花園里購物，在公園里辦公”的全新體驗。.建筑運維階段.節能診斷案例 國家開發銀行總部 客戶痛點：位于北京長安街邊的國家開發銀行總部，是一棟有著年歷史的辦公樓。雖然軟硬件設施配置高，但隨著使用年限的增加，不可避免地出現設備老舊、能效偏低等問題。加之在國家“雙碳”戰略下，作為國家三大政策性銀行之一的國開行，亟需率先采取行動，為金融行業樹立表率。解決方案：萬物梁行將以寫字樓內能耗大項中央空調為切入點，為該項目提供整體節能解決方案，具體包括：開展系統性診斷。通過現場調研、檢查、檢測，結合數據分析，對中央空調系統運行情況進行全面診斷評估，厘清建筑能耗結構、核算設備能效、

95、評估節能潛力，形成系統性診斷成果。實施空調系統精準調適。在現有空調運行條件下，開展空調系統組件控制程序驗證、控制邏輯優化、末端設備調整等，從而提升建筑整體節能性，回答“系統/設備怎樣運行合理高效”的問題。提出工程整改建議。針對影響空調運行效果的不合理用能環節和問題，論證改造提升的必要性及達成效果，提出專業、深度的改造建議。實現效果：為國開行總部辦公樓提供集節能診斷、精準調適、工程整改建議于一體的建筑節能整體解決方案，為后續開展節能工程整改提供系統性的實施方案和專業支持，助力國開行以節能減碳實際行動，引領行業綠色轉型。.精準調適案例 沈陽紅梅文創園客戶痛點：作為城市更新項目，文創園內有大量老舊建

96、筑。通過梳理運維管理情況，分析用能數據，對制冷系統、公區照明系統、給排水系統等用能大項進行數據收集及分析，聚焦到制冷季節中央空調能耗占比較高這一問題，本次精準調適工作也主要集中于中央空調系統的運行節能、公區室外照明節能兩個方面。圖.國家開發銀行總部圖.沈陽紅梅文創園解決方案：通過中央空調系統電量使用情況，主要根據室外溫度、室內供冷反饋，增加空調機房巡查頻率，并根據冷凍水供回水溫度，對變頻器頻率進行調節，按周期記錄空調用能情況，再進一步反饋調整循環水泵運行頻率，達成調整水泵頻率節能閉環；另一方面，觀察制冷機組運行情況及室內租戶感受情況，隨著室外溫度的下降進一步調整冷凍水出水溫度，降低冷卻水溫度，

97、提高機組運行效率以節能。此外，對停車場照明進行區域性關閉，在達到運行照度標準下關閉部分燈具，節省公區照明用電。實現效果，經過成本投入的設備精準調適，試點個月期間，在入駐率無變化的前提下，環比同期節能.萬kwh，綜合天氣因素對比，兩個月的環比節能率達到.%。.節能改造案例 深圳南山云科技大廈：精準調適+節能技改客戶痛點：深圳南山云科技大廈是深圳西麗留仙洞總部基地的超高層寫字樓，高度.米，重點引入新一代信息技術產業、高端裝備制造、新材料等戰略新興產業和現代服務業企業。超高層建筑內設施設備復雜、人流量大，建筑運維期能耗較大。33中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書32解決方案：AI+冷

98、源監測系統，構建低耗高效無人機房。深圳南山云科技大廈冷源監測系統可自動化實時監控冷熱源機組、水泵、冷卻塔等設備的運行狀態，并集中控制，實現智慧化自動啟停，記錄實際數據以便后期更新維護。提高設備運行效率的同時，減少人為操作導致的失誤，降低設備損耗和維修開支，實現運維增值。此外，通過基本的參數測量、能量調節以及全面觸點布控，系統可依靠AI自動計算合理設定值，運行最佳啟動方案，塑造低能耗、高效益的無人值守機房。移峰填谷降本節能，建立小時制冷休息期。深圳南山云科技大廈擁有立方米的蓄冷水池，利用電網的峰谷電價差，夜間利用平谷電價開啟冷水機組，進行水池蓄冷，白天釋放冷量。通過對蓄冷水池的合理規劃及精準調適

99、，為空調系統冷水主機爭取每日約小時制冷高峰休息期，降低運行費用，同時平衡電網負荷，踐行低碳物業理念。圖.深圳南山云科技大廈圖.深圳南山云科技大廈冷源監測系統 圖.深圳南山云科技大廈水池蓄冷系統35中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書34實現效果：通過節能診斷實行節能技改等管理措施，并且對水蓄冷系統進行精準調適，實現月度同比節費率%，待節能措施全部落地，預計空調系統節能%、項目節費率達到%。案例 上海中港匯黃浦：非侵入式節能改造 中央空調智控系統 客戶痛點：中港匯黃浦，位于上海黃浦區商業中心地帶，是一座集五星級酒店鉑爾曼、甲級寫字樓、商業等多元業態于一身的超高層建筑，總高米。自年滬

100、港聯合接管以來，該項目持續進行綠色低碳管理并不斷尋求更加有效的低碳管理措施。然而，經過年的運營，這座建筑面臨設備大修和能效提升的挑戰，但建筑內有大量租戶和用戶，大動干戈的整改必然會對日常運營造成不良影響甚至導致業務中斷。解決方案：為降低對項目正常運營的影響，中港匯黃浦的物業服務商萬物梁行采用非侵入式物聯技術疊加AI算法，主要針對空調冷熱源系統、生活熱水系統和照明系統的自動化控制進行數智化升級，實現優化管控、能效提升和智能運營，同時設備布局保持不變，不影響建筑日常運營。并通過為建筑新增部署的多個智能物聯硬件采集終端，實時采集系統運行數據、能耗數據及環境溫濕度等，通過物聯網傳輸至“超級大腦”AIo

101、T智控節能系統，結合“數字孿生+高效機房+AI控制策略+專業運維”，實現了從機房到末端暖通系統的整體優化控制。例如，在酒店用水部分，水泵變頻器采集末端水壓數據，測算酒店用水需求量變化，通過大數據實時調整設備運行模式，以替代原先估算入住率后的人工調控模式。在空調制冷能耗部分，在現有空調系統的基礎上，增加智能BOX將空調系統接入至AIoT智控節能系統中，實時采集包括開啟狀態、設定狀態、開啟時間、能耗數據在內的信息，以便實現室內負荷分析、能耗分析、控制策略制定等，系統還能通過數據采集實時調整設備運行模式，根據室內人員密度和外部氣溫變化，自動調節冷氣輸出，確保室內環境的舒適度，同時顯著降低能耗，平衡體

102、感舒適和節能管控。而在照明系統的自動化控制方面，實施了智能照明控制系統，所有燈具均配備了運動傳感器和光感應器，燈光會根據室內的自然光照和活動情況自動調節亮度，未被使用的區域可以自動關閉燈光，從而避免不必要的能源浪費。實現效果：年二季度同期對比，在辦公入駐率上升逾%的前提下，中港匯黃浦公共區域用電量消耗整體下降約.%。中港匯黃浦的“無感”節能改造表明，非侵入式改造能夠在不打擾建筑正常運營的前提下，依靠智能化技術顯著提升能效，能夠避免傳統改造中對建筑布局和運營的干擾。這種改造不僅按照既定目標提高了設備運維效率，還降低了能耗和運營成本，更為重要的是為未來建筑節能改造提供了重要的參考和借鑒價值。數字孿

103、生技術的應用，使設備管理更加智能化、前瞻化，隨著時間推移，積累的數據將進一步優化AI控制策略，從而適應更多復雜的使用場景，確保建筑節能管理的長期效益。圖.中港匯黃浦物聯網智能監控系統圖.中港匯黃浦智能物聯硬件采集終端37中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書36案例 深圳國際創新谷：AIoT多系統智控節能 客戶痛點：國際創新谷坐落于深圳六大總部基地之一的留仙洞戰略發展基地，由深圳市政府精心打造。該項目致力于創造一個高效、開放的產城融合模式，以國際前沿科技企業為核心，輔以科技型中小型企業及科研院所，共同構建一個集企業創新鏈、產業鏈、孵化鏈為一體的全生命周期生態圈。為匹配項目定位及入駐

104、企業特點，亟需利用科技手段實現節能降耗，打造節能示范標桿。解決方案：深圳國際創新谷建筑面積廣，設備復雜，為提升管理效率，萬物梁行新建制冷系統的數字化孿生智控系統，多機房設備集中到統一平臺，配置網頁端和移動端APP，可實時監測并遠程控制，減少工人工作量的同時增加系統的巡檢頻次，實現設備升級。同時，保留原系統并行，平時主要作為監視系統使用，也可作為應急控制系統，配備一鍵切換功能，提升安全冗余度。同時，通過對制冷主機、機組變頻器、管路系統、閥門等設備加裝傳感器，智控系統可實時監控各區域運行情況，讀取設備故障狀態并快速診斷，通過語音和APP第一時間示警，保障系統安全運行。室內配置溫濕度傳感器，根據實時

105、監測體感按需供應冷量，節能兼顧體驗。此外，系統自動記錄設備運行時長，計算運行效率，結合兩者自動調適設備啟停，收集實踐參數為后續服務方案提供依據，并生成維保建議。此外對樓宇設施和公共區域實施動態化管理，采用BIM+CIM+D組態可視化智慧運維管理平臺，定期檢查暖通空調系統，并統一除銹刷漆。照明系統啟用能源精準管理計劃，根據企業辦公習慣啟用分區控制，每月節電約kWh；公共區域照明系統升級為遠程控制模式，一鍵同步熄燈，可節省近%能耗；地下車庫照明升級為感應式燈具，每年可減少碳排放量約萬噸。實現效果：、項目六期：中央空調系統實測月度節能率達%；年節省電費約萬元，全生命期內總節電量萬kWh；未來十年合計

106、減少碳排放噸。、項目三期：中央空調系統預計月度節能率不低于.%，空調年節約電量約為.萬kWh，折合節省電費約為.萬元（以平均電價.元/kWh計算）、項目一期：中央空調系統預計月度節能率不低于.%，空調年節約電量約為.萬kWh，折合節省電費為.萬元（以平均電價.元/kWh計算）.“零廢棄辦公”等綠色生活方式的宣傳倡導中國政府高度重視環境保護和資源節約，積極提出加快推動綠色低碳經濟發展的戰略。隨著國家生態文明建設和綠色發展戰略的深入推進，以及碳達峰碳中和目標的明確，零廢棄辦公已成為實現“雙碳”目標的關鍵一環。萬物梁行聯合萬科公益基金會、廣州大學、東南大學、首都經濟貿易大學、萬科集團等多方機構，共同

107、編寫了國內首個零廢棄辦公團體標準零廢棄辦公實施與評價指南（以下簡稱指南）。該指南在經過多輪的編寫、訪談、研討、征求意見，以及中華環保聯合會的專業審查和公示后正式發布。這一過程體現了跨領域合作的重要性，通過多方的共同努力，形成了一套全面的指導原則和管理方法。圖.深圳國際創新谷圖.深圳國際創新谷可視化智能運維管理平臺39中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書38圖.零廢棄辦公實施與評價指南指南共分為六個章節，涵蓋了零廢棄辦公的術語介紹、基本原則、實施指南和評價指南等方面。指南明確了零廢棄辦公的定義，即在辦公環境中融入零廢棄理念，按照R原則（Reduce，Reuse，Recycle）或者

108、更高的廢棄物管理原則，開展辦公空間的物質或廢棄物管理工作，在源頭最大程度減少辦公環境中的資源消耗和廢棄物產生，在過程中推動垃圾的分類、回收、再使用和資源化利用，最終創造體現零廢棄理念的、可持續的、健康的辦公方式和辦公環境，以科學性、實用性、客觀性、導向性為實施與評價的基本原則。指南還提出了一系列實施和管理措施，包括制定管理制度文件、建立監督機制、明確改善機制等，以及考核與獎懲辦法，旨在推動零廢棄辦公的實施和普及。在指南的指導下，萬物梁行自年月-年月，在全國范圍內綜合評估項目體量、綠色經營亮點、榮譽獎項等多維度精選個優秀項目，開展為期半年的試點運營，如深圳南山云科技大廈、上海華誼萬創新所、成都萬

109、科天薈城等。這些項目過往在綠色低碳領域均有不少主動探索與實踐行為，從業主方到物業服務方，均高度重視可持續發展并落實于日常管理與運營中。其中約半數項目已取得LEED或WELL等認證，不少項目已開展嚴格的垃圾分類，一些項目積極參與“地球一小時”等綠色行動。本次試點將標準落實到項目運營實踐，通過垃圾量審計、垃圾分類現狀等記錄臺賬來發現不足，萬科公益基金會、萬物梁行將攜手專業環保機構，針對每個項目的特點定制試點方案并進行專業輔導，通過外部環保專家的指導賦能、萬物梁行COE專家團隊的出謀劃策，提出接下來可以提升改進的具體措施，并持續追蹤減碳效果，共同打造“零廢棄辦公”標桿。萬科公益基金會希望攜手物業服務

110、方和業主方，多方共同努力降低能源消耗和運營成本，同時提高樓內用戶的環保意識和參與度。通過試點挖掘辦公場所的零廢棄亮點舉措，為零廢棄辦公的進一步推廣和普及，提供可復用的成功經驗。白領一周有大約/的時間在職場度過，期間不可避免地產生廢棄物。零廢棄辦公作為一種創新的辦公管理模式，不僅體現了企業的環保理念，也是企業實現可持續發展的重要途徑。通過減少資源消耗和廢棄物產生，企業不僅能夠構建一個綠色、高效、可持續的辦公環境，而且有助于顯著提升企業的運營效率和社會責任形象。當前，中國物業管理企業在零廢棄辦公方面取得了顯著的進展。以萬物梁行為代表，通過實施一系列創新措施，如舉辦垂直馬拉松等樓宇活動，號召樓內白領

111、盡量采取樓梯等綠色方式進行樓內垂直通行，開展“地球一小時”熄燈等活動，宣傳人走關燈的環保理念，推動了零廢棄辦公的實踐。這些措施不僅減少了資源消耗，也提高了員工的環保意識，促進了綠色辦公文化的形成。圖.首批開展零廢棄辦公試點的個商業項目41中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書40圖片說明：萬物梁行自年起聯合在管的超高層建筑和超甲級寫字樓，發起“垂直馬拉松”系列活動，迄今已在深圳、長沙、濟南、青島、武漢、西安等個城市舉辦場活動，超過人參與活動，共同感受向上的力量、綠色的力量。圖片說明：地球一小時（Earth Hour）是世界自然基金會（WWF）應對全球氣候變化所提出的一項全球性節能活

112、動，提倡于每年三月最后一個星期六晚上:關上不必要的電燈及耗電產品一小時。零廢棄辦公正逐步被越來越多的企業所接受。未來，期待看到更多企業參與到零廢棄辦公實踐中來，讓零廢棄辦公成為更多企業的自覺選擇，共同推動社會向更加綠色、可持續的方向發展。.退出階段：以城市更新模式替代拆除 減少對環境的負面影響城市更新模式是實現城市綠色轉型的關鍵途徑，有助于構建更加宜居、可持續、有韌性的城市環境。具體而言，城市更新模式對于綠色轉型的意義主要體現在以下兩個方面：城市更新過程中，通過修舊如舊，減少建筑拆除帶來的環境污染和碳排放，同時使用綠色建筑材料、實施節能改造、增加綠化面積等措施，有助于節約資源，減少城市碳排放。

113、同時，城市更新通過優化城市空間結構，推動城市生態修復和功能完善，有助于實現城市的可持續發展。例如，通過城市更新可以加強綠色生態網絡建設，補足城市基礎設施短板，增加公共活動空間，推動發展城市新業態。在中國，萬科集團參與了不同城市的許多城市更新項目建設，在修繕歷史保護建筑的基礎上，根據當地特色引入商業，幫助老舊建筑和街區重新煥發新的活力，其中不少城市更新項目都成為當地的網紅打卡點，如上海上生新所、廣州永慶坊、深圳南頭古城等，以及年月日剛開業的大連東關街等。圖.各界積極參與零廢棄辦公系列活動圖.萬物梁行舉辦的“垂直馬拉松”系列活動圖.北京鳳凰中心參與“地球一小時”的熄燈前后對比圖圖.萬科集團參與的部

114、分城市更新項目43中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書42第五章：總結與建議本章將針對商企物業管理中的低碳轉型提出具體建議。從設計階段的功能與節能平衡、智能技術的推廣應用，到品牌引領的服務創新，力求通過技術升級和市場推廣實現可持續發展。此外，還將強調綠色化理念的普及與國際合作的重要性，推動企業走向全球市場。這些建議為運營方提供了前瞻性的策略指導，力圖在物業管理中實現節能與高效運營的統一。5.1 通過設計與運維的有機統一實現功能與節能的平衡在建筑全生命周期中，設計階段對于實現功能與節能的有機統一起到統籌規劃的作用。而物業管理作為建筑全生命周期的重要一環，須從設計階段開始考慮節能環保

115、與實際功能的融合。傳統物業模式往往是在建筑完成后介入運維，重點在于后期的節能和能效優化。然而，隨著技術的進步和可持續發展觀念的深入，越來越多的項目在建筑設計階段就開始引入物業管理的視角。這種“前置物業”和“全生命周期設計”的概念強調設計和運維的有機統一，在設計時既考慮建筑的實際使用需求，同時也兼顧未來的能源管理和運維成本。（）功能與節能的平衡在設計階段，建筑功能與節能的平衡是低碳物業需要考慮的關鍵問題之一。建筑功能包括空間的使用、人員的活動需求等，而節能則側重于如何最大限度地降低建筑的能源消耗。以往，這兩個目標經常是對立的，追求建筑功能的最大化往往意味著能源消耗的增加。然而，通過優化設計，可以

116、更多發揮被動式節能技術的作用，從而實現功能和節能的有機統一。被動式節能技術指不帶來能源消耗的節能技術，具體包括自然通風、自然采光、選用保溫隔熱材料和高性能門窗、結構性遮陽設備和氣密性控制等方面。被動式技術一般在土建階段已經落地，在項目運營期就完成并投入，所以后期改造困難且成本較大、不具備調節能力，屬于一次性投入技術，但由于不帶來能源消耗，基本不存在被棄用的現象。例如，設計師和物業管理團隊可以共同探討如何通過合理的空間布局，最大限度地利用自然采光和通風，從而減少對人工照明和空調系統的依賴。同時，選擇節能的建材、門窗等構件，也能夠在不犧牲使用體驗的前提下降低能耗。（）運維與設計的協同效應設計階段的

117、節能規劃不僅影響建筑的初始建設成本和節能效果，還對后續的物業運維產生深遠影響。運維團隊可以通過參與設計階段，了解建筑的各項節能措施和系統配置，從而在建筑投入使用后，進行更高效的能源管理。例如，設計時安裝的智能管理系統能夠幫助物業團隊實時監測建筑的能源消耗情況，及時發現問題并進行調整。與傳統的運維方式相比，現代化的物業管理能夠更快地做出反應，避免能源浪費，從而進一步提高整體的運營效率。設計和運維的統一，不僅僅是節能效果的保障，更為建筑物的長期可持續發展提供了基礎。通過前期的設計介入，物業團隊可以在建筑使用全周期內最大限度地減少維護和運維成本，實現建筑的可持續性發展目標。.通過加強宣傳推廣行業對節

118、能減碳的正確認知在商企物業管理行業的低碳轉型過程中，加強對綠色化理念的宣傳與推廣顯得尤為重要。只有通過有效的宣傳和教育，才能提高企業和公眾對低碳物業管理的認知，推動綠色化實踐的落實。為了提高綠色化的認知水平，企業可以建立多層次的宣傳體系，涵蓋內部和外部兩個方面。在內部，企業應通過培訓、工作坊和宣傳手冊等形式，增強員工對低碳理念和綠色管理措施的理解，確保每一位員工都能積極參與到低碳轉型的實踐中來。在外部，企業可以利用網絡、社交媒體和行業展會等平臺，向社會公眾、合作伙伴以及客戶傳達綠色化的重要性和實際效果。環境、社會和治理（ESG）是衡量企業可持續發展和社會責任的重要標準。商企物業管理企業應主動宣

119、傳自身在ESG方面的努力與成就，通過發布可持續發展報告、案例研究等方式，向公眾展示企業在節能減排、資源優化和社會責任等方面的貢獻。此外，積極參與行業內的ESG評價和認證，能夠進一步提升企業的信譽和品牌形象。商企物業管理企業應結合國際標準作為綠色轉型的重要依據。在宣傳過程中，可以強調這些國際標準在低碳運營、資源管理和環境保護等方面的要求，以此增強企業在國際市場中的競爭力。例如，RICS針對建筑全生命周期發布的碳評估標準（Whole Life Carbon Assessment for the Built Environment,nd Edition,WLCA）可為商企物業管理企業更好地評估運維階

120、段直接和間接碳排放提供詳實的方法論和技術指導。同時，建筑全生命周期的理念也完美詮釋了“物業前置”的重要意義碳評估應在建筑全生命周期內開展統一連貫的計量和報告方式，而物業管理方提早介入，將會顯著提升物業的低碳節能效率和運營價值。45中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書44同時，企業可以通過與RICS等國際機構的合作，獲取專業指導和資源，提升自身的綠色管理水平。如依托RICS在中國廣泛的會員基礎和思想領導力，通過與企業合作開展項目考察和圓桌論壇，動員會員運用他們的專業知識和行業地位積極倡議，潛移默化幫助企業宣傳推廣、促進企業綠色轉型。同樣地，企業還可以加強與行業協會、政府機構、學術機

121、構的合作，共同開展宣傳活動。例如，組織低碳物業管理的論壇、研討會和培訓班，分享成功案例和經驗教訓，促進各方在綠色化轉型方面的交流與合作。這不僅有助于提高行業整體的綠色認知水平，也能夠推動行業內的標準化建設。除了向內部員工和行業合作伙伴宣傳，商企物業管理企業還需關注終端用戶的認知。通過宣傳綠色物業的優勢和價值，提升用戶對低碳物業管理的重視。例如，向用戶傳達低碳物業在節能、舒適性和健康環境等方面的好處，幫助他們在選擇物業時更加關注綠色化因素，從而推動整個行業向低碳轉型。通過加強宣傳推廣行業對節能減碳的正確認知是商企物業管理行業低碳轉型的關鍵環節。通過建立多層次的宣傳體系，推廣ESG理念，引入國際標

122、準，加強行業合作和引導用戶意識，企業不僅能提升自身的市場競爭力，還能在推動社會可持續發展中發揮積極作用。最終，企業通過有效的宣傳和教育，能夠形成全社會對低碳物業管理的廣泛認同，促進行業的健康、持續發展。.通過集成智能化（AIoT）技術實現商企物業管理的低碳高效轉型低碳和可持續化的觀念在世紀末已經出現，但實際上在早期的商企物業管理過程中很難實施對服務低碳化的把控，造成這種情況的主要原因是信息的處理與統籌能力不足。在信息技術不發達的背景下，建筑運維階段缺乏對能耗、碳排放和環境影響的全面監測與分析，缺乏實時數據使得管理人員難以做出明智的決策。為了實現建筑運維階段的減碳，提高服務能力和管理效率，在商企

123、物業管理行業內推廣AIoT技術，讓全行業進行深度智能化變革是極為重要的。在實踐中，可采取以下方式來利用智能化技術，實現商企物業管理的低碳高效轉型。首先，利用IoT技術的各類設備和傳感器，對建筑內各領域進行全面的監測，收集有關物業安保安全、設備能耗情況、樓宇環境檢測等各方面的基礎數據。在采集各類數據的基礎上，利用AI技術進行數據分析，基于監控安保數據，識別異?；顒?，減少虛假警報，提高安全管理的效率；基于設備運行數據，預測設備故障，提前制定維護計劃，減少停機時間和維修成本；基于環境檢測數據，能夠自動調整照明、HVAC（暖通空調）等系統的運行，降低能耗和運營成本，調整樓宇溫度濕度，提高用戶體驗。以中

124、央空調系統為例，在實施AIoT技術之前存在著能耗高、開啟不合理、運維不專業的問題，既存在著過冷過熱影響顧客體驗的可能，也阻礙著低碳管理的進程。萬物梁行團隊在管理實踐中搭建三位一體的AIoT中央空調智控節能平臺，將ecDCS物聯網數據采集系統、ecDAS大數據實時分析系統、ecICS物聯網AI云控系統相結合，達成了空調系統節能%-%、人工成本減少%-%的成效，實現了中央空調智能化、無人化、低碳化的運行。圖.全生命周期碳評估第二版（WLCA nd Edition）計算和報告建筑生命周期內的碳排放量圖.AIoT中央空調智控節能平臺運行示意圖.通過接軌國際評級標準塑造品牌全球影響力全球物業管理領域已有

125、多套完善的標準化體系，這些標準為全球低碳建筑和物業管理提供了重要的參考。LEED（綠色建筑評級體系）和BREEAM（建筑環境評估方法）等標準在全球范圍內被廣泛采用。RICS發布的國際建筑運行標準（International Build-ing Operation Standard，IBOS）搭建了有關建筑管理和運營的全球性框架，并提供了一套建筑運行表現評價工具。該標準提出從合規達標、功能適用、成本優化、永續發展和體驗表現五個維度進行評價，通過對每一項表現的過程及數據進行分析，形成評價意見，并經過對實際評價結果與最佳實踐表現進行差異分析，找到需要提升的方面，制訂行動計劃。中國企業在推動自身低碳建

126、筑體系發展的同時，如能更好結合這些國際標準，不僅可以提升低碳運行水平，還能夠增強品牌的全球影響力，并有助于在全球物業管理市場中占據一席之地。47中 國 商 企 空 間 低 碳 物 業 白 皮 書46同時，在AIoT系統運行過程中不斷疊加大數據分析與深度學習，一方面根據租戶偏好提供個性化服務，針對其不同的運營性質提供相應的推廣建議和應用推薦，提升使用體驗；另一方面，也能分析市場趨勢、客戶需求以及能耗情況，幫助物業管理企業制定更有效的市場戰略、服務策略和低碳運營模式。綜合以上，將智能化技術應用于商企物業管理能夠在順應國家節能減碳方針、提升服務滿足顧客需求、降本增效促進企業發展等多方面發揮作用，這種

127、應用和智能化戰略在地產存量時代擁有廣闊的藍海，也是商企物業管理行業未來發展最顯著的趨勢。.通過打造綜合服務生態圈提升企業綜合實力在地產存量時代下，商企物業管理行業將迎來愈發激烈的市場競爭。這要求企業一方面提升自己的“硬實力”服務能力與業務水平，另一方面提升自己的“軟實力”品牌打造。針對不同的服務主體，可采取不同的具體策略。對于商企物業管理中的租戶和商戶方，需主動收集客戶反饋和建議，了解客戶需求，提升服務質量。通過微信公眾號、微博、小紅書等平臺分享最佳實踐、市場趨勢和專業見解，提升品牌知名度。同時，可以定期組織商戶內部的答謝活動、沙龍或團建活動，增強商戶的認同感和歸屬感，也可推出商戶忠誠計劃，通

128、過優惠、積分或推薦獎勵等方式增強商戶黏性。對于商企物業管理中的資產所有者來說，其重視的是企業帶來的資產增值和良好社會形象。為此，從服務角度應將自身業務向上下游延伸，根據投資者預算，洞察客戶需求，從投資選址、搬遷入住、日常運營、租賃退場多階段提供服務，同時與其他相關行業（如地產公司、裝修公司、設備供應商等）建立合作關系，通過資源共享提升品牌曝光度。在實踐中，萬物梁行團隊構建企業綜合服務生態圈，面向業主和資產方提供物業管理服務，針對租戶企業提供綜合設施管理服務，取得了良好成效。圖.企業綜合服務生態圈示意圖圖.IBOS的五個評價維度在全球化趨勢日益明顯的今天，中國商企物業面臨著前所未有的機遇與挑戰。

129、為了提升國際競爭力，吸引國際資本的關注，并積極響應全球氣候變化的挑戰，中國商企物業迫切需要接軌國際，塑造全球影響力。這不僅是中國商企物業在全球化趨勢下實現可持續發展的必然選擇，也是其在國內市場保持領先地位并在全球范圍內發揮更大作用的關鍵路徑。為了助力中國商企物業管理行業在全球化進程中實現低碳發展目標，需從多個維度發力。首先，應借鑒國際通行標準，如前述的RICS、LEED、BREEAM及ISO系列等等，并積極參與國際環保組織或行業協會，通過共享經驗和技術支持來提升管理水平。其次，強化ESG信息披露，建立健全的ESG報告機制，提升透明度，定期發布節能減排評估報告和可持續發展報告，主動披露碳足跡、能

130、源使用情況等關鍵數據，以便投資者和其他利益相關者評估其環保表現，增強國內外市場的信任度。再者，促進技術創新與應用，積極引進國外先進的技術和管理模式，提高能源利用效率，并鼓勵和支持本地研發機構開發適用于本國氣候條件和市場特點的綠色技術解決方案。此外，構建具有國際化視野的人才隊伍，培養熟悉國際規則的專業人才，組織員工參加海外培訓交流項目，學習國際先進的管理理念和技術方法，提升團隊整體素質。與此同時，推動用戶出海，建立跨國合作機制，與海外同行建立戰略合作伙伴關系，共同開發第三方市場，分享成功經驗和失敗教訓，加速低碳技術和服務的普及，并參與聯合國氣候變化框架公約等多邊合作機制下的活動，爭取更多的國際支持和合作機會。最后，通過實施高標準的綠色管理實踐，塑造國際品牌形象，參與國際知名的綠色建筑展覽和論壇，展示公司的環保成就和發展愿景，擴大品牌的國際知名度。通過全面接軌國際標準、強化ESG管理、促進技術創新與應用、構建國際化人才隊伍、建立跨國合作機制以及塑造國際品牌影響力，中國企業不僅能在國際市場上樹立良好的品牌形象，吸引更多注重可持續發展的合作伙伴和投資者，為未來的可持續發展奠定堅實的基礎，最終實現經濟效益與環境效益的雙贏局面；還將能夠在全球化進程中實現低碳發展的目標，推動整個行業的綠色轉型與升級，在全球化進程中取得長足的進步。48