58安居客房產研究院：2019年中國住房租賃報告(35頁).pdf

1、 國內住房租賃政策 Part A 2019年國家出臺的各項政 策文件可以看出，國家繼續 將發展住房租賃市場作為主 要任務，支持城市住房租賃 建設，整治租賃中介亂象， 規范房地產住房租賃市場平 穩發展。 2019年中央各部委出臺的住房租賃相關政策 時間部門文件會議主要內容 1月29日 發改委等十 部門 進一步優化供給推動消 費平穩增長 促進形成強 大國內市場的實施方案 （2019年） 加快發展住房租賃市場，發揮國有租賃企業對市場的引領、規范、激活和 調控作用，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。 支持部分人口凈流入、房價高、租賃需求缺口大的大中城市多渠道籌集公 租房和市場租賃住房房源，將集體土地

2、建設租賃住房作為重點支持內容。 3月12日住建部全國兩會 2019年住建部將具體做到五個堅持：堅持調結構轉方式，大力培育發展租 房租賃市場 4月8日發改委 2019年新型城鎮化建設 重點任務 允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶 5月11日國務院 國務院2019年立法工作 計劃 住建部負責起草城鎮住房保障條例、住房租賃條例和建設工程 抗震管理條例 6月6日 中央國家機 關住房資金 管理中心 關于深化“放管服”改 革做好中央國家機關住 房公積金歸集工作有關 問題的通知 國管公積金將加大租房消費支持力度 7月18日 財政部、住 建部 公示2019年中央財政支 持住房租賃市場發展試 點入圍城市名

3、單 排名前16位的城市進入2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍： 北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、 長沙、廣州、深圳、重慶、成都。 9月26日住建部 住房和城鄉建設部部長 王蒙徽 將大力發展和培育住房租賃市場，因地制宜發展共有產權住房，穩步推進 城鎮棚戶區改造。 11月28日住建部 住建部大力整治住房租 賃中介機構亂象 集中力量開展住房租賃中介機構亂象專項整治，嚴厲查處住房租賃中介機 構的違規違法行為 指導思想：加快發展住房租賃市場 規范住房租賃市場發展 數據來源：58安居客房產研究院綜合整理 2019年部分省、市住房租賃典型落地方案 地方政策：多渠

4、道并舉 推進住房租賃市場建設 分類典型城市政策舉例 開展規?；赓U業務深圳引導城中村存量房屋開展規?；赓U業務 搭建住房租賃信息平臺 上海浦東新區住房租賃公共服務平臺上線運行； 蘇州正式啟用租賃房屋信息與監管平臺 大力發展人才公寓鄭州、廣州、上海、北京等多城均出臺人才公寓相關規定 商業用房改造租賃住房 廣州明確已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公 混合等類型非住宅存量用房，可以按規定改建為租賃住房 就地方城市政策而言，在“加 快建立多主體供給、渠道保障 租購并舉的住房制度”的大方 針下，住房租賃政策更為細化， 包括搭建租賃住房信息平臺、 大力發展人才公寓等，通過多 渠

5、道推進住房租賃市場發展。 數據來源：58安居客房產研究院綜合整理 住房租賃市場情況 Part B 租賃市場概況 我是很重要的標題 最為租房需求第一大群體，流動人口總量近年 來呈現出緩慢下降的趨勢：2015年全國流動人 口總量為2.47億人，2017年流動人口總量為 2.44億人。 中國流動人口發展報告指出，2017年流動 人口中，新生代流動人口（1980年以后出生） 所占比重為65.1%。 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 中國流動人口規模（億人） 租賃需求第一大群體流動人口數量轉為緩慢下降 數據來源：中國流動人口發展報告 58安居客房產研究院綜合整理 除流動人口外，普通高校畢業生也存在

6、 大量的租房需求。近十年來，全國普通 高校畢業生人數呈逐漸增長趨勢，據估 算2020年全國高校畢業生人數將達 874萬人。 租賃需求重要群體普通高校畢業生人數逐年增長 0 200 400 600 800 1000 全國普通高校畢業生人數（萬人） 數據來源：中國教育部統計數據 58安居客房產研究院綜合整理 50 539 674 280.2 0 50 100 150 200 0 200 400 600 800 2016年2017年2018年2019年1-10月 全國租賃用地供應情況 租賃用地面積（萬）地塊數 租賃用地：租賃市場土地供應持續推進 2016年，首宗租賃相關用地在北京成交，至今全國多個城

7、市推出了租賃用地。2018年租賃用地供應量出現高峰， 全國總供應量約670萬平方米。2019年1-10月，租賃相關用地供應量近300萬平方米。 63.8 89.4 48.9 0 10 20 30 40 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 2017年2018年2019年1-10月 上海純租賃住房用地供應情況 租賃住房用地出讓面積（萬）地塊數 租賃市場供應 供應：四季度重點城市租房供應量減少 從供應量來看，2019年第四季度供 應總量下行，月均值環比第三季度 下降13.2%； 全年來看，4-5月為租賃房源供應 高峰，年初為供應低谷。 2019年1-11月重點城市租賃房源供應

8、情況 供應：北上深租房供應位居前三 南京全年供應領先新一線 分城市看，北京、上海、深圳租 賃房源供應量位居前三；南京全 年租房供應領先新一線城市。 2019年1-11月重點城市租房供應量 北 京 上 海 深 圳 廣 州 南 京 武 漢 杭 州 天 津 成 都 西 安 蘇 州 長 沙 鄭 州 重 慶 寧 波 沈 陽 無 錫 青 島 東 莞 戶型：重點19城中1居室租賃房源占比41.8% 41.8% 33.5% 20.4% 4.2% 2019年重點城市租賃房源各戶型供應量占比 1居室 2居室 3居室 4居室及以上 租賃房源戶型方面，重點19城中1居室的租 賃房源占比41.8%，2居室占比33.5%

9、，4居 室及以上大戶型租賃房源不足5%。 戶型：新一線城市2居/3居房源占比略高于一線城市 一線及新一線城市租賃房源主力戶型均以1居 室為主，新一線城市的2居室及3居室房源占 比略高于一線城市。 41.7% 33.1% 19.6% 5.3% 41.8% 33.8% 21.2% 3.1% 不同城市級別租賃房源戶型占比情況 一線城市 新一線城市 面積段：50以下租賃房源占比超三成 33.3% 19.2% 21.3% 11.4% 6.7% 3.7% 4.4% 2019年重點城市租賃房源各面積段供應量占比 050平 5070平 7090平 90110平 110130平 130150平 150平以上 從

10、各面積段占比看，2019年重點城市租賃房 源主力供應面積集中在50以下，占比為 33.3% 。 50-70 、 70-90 分別占 比 為 19.2%及21.3%。 面積段：新一線城市70-90房源占比相對高于一線城市 對比一線及新一線城市租賃房源面積情況， 總體相差不大，新一線城市70-90房源占 比相對高于一線城市，而50-70房源則是 一線城市占比較高。 33.3% 20.6% 20.5% 10.6% 5.6% 3.4% 6.1% 33.2% 17.8% 22.2% 12.3% 7.9% 4.0% 2.7% 不同城市級別租賃房源面積段占比情況 一線城市 新一線城市 價格段：1001-20

11、00元/月的租賃房源占比26.4% 7.3% 26.4% 21.3% 12.9% 15.8% 7.7% 8.6% 2019年重點城市租賃房源各價格段供應量占比 01000元 10012000元 20013000元 30014000元 40016000元 60018000元 8001元以上 租賃房源價格方面，1001-2000元/月的房源 占比最高，為26.4%；2001-3000元/月的房 源占比也高于兩成。 價格段：一線城市4001-6000元/月的租賃房源占比最高 對比一線及新一線城市租賃房源價格情況， 新一線城市租賃房源價格在1001-2000元/月 的占比40.4%，而一線城市4001

12、-6000元/月 的租賃房源占比最高，為24.7%。 4.6% 13.5% 14.2%14.3% 24.7% 13.6% 15.3% 10.2% 40.4% 29.1% 11.5% 6.1% 1.3%1.4% 不同城市級別租賃房源價格段占比情況 一線城市 新一線城市 租賃市場需求 需求：3月為高峰 下半年整體租房需求呈下行趨勢 年度租房需求來看，3月返城季是租房 需求的高峰期，而后總體較為平穩， 下半年租房需求呈下行趨勢。 2019年1-11月重點城市租賃房源訪問情況 需求：北上深租房需求領先 成都僅次于北京全國第二 分城市看，一線城市的總體租房需求依 然高于大部分新一線城市，北上深租房 需求

13、領先。 新一線城市中，成都的租房需求居首位， 排名全國第二，僅次于北京；其次為重 慶、武漢等中西部城市。 2019年1-11月重點城市租房訪問情況 北 京 上 海 深 圳 廣 州 成 都 重 慶 武 漢 西 安 杭 州 鄭 州 蘇 州 長 沙 沈 陽 青 島 天 津 南 京 寧 波 無 錫 東 莞 租金走勢 租金：2019年重點城市平均月租金41.2元/月 2019年1-11月，重點19城的 平均租金在41.2元/月。 月度來看，7月份平均租金相對 較高，而后呈下降趨勢。 2019年1-11月重點城市平均租金走勢（元/月） 40.6 41.6 41.8 41.2 41.441.5 42.3 4

14、1.1 41.3 40.3 40.0 30.0 32.0 34.0 36.0 38.0 40.0 42.0 44.0 租金：杭州租金在50元/ 月以上領先新一線 新一線城市中杭州租金價格在50元 / 月以上，其他城市的租金價格 多在20-40元/月之間。 2019年1-11月重點城市租金均價（元/月） 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 杭 州 天 津 寧 波 蘇 州 南 京 成 都 青 島 武 漢 東 莞 長 沙 重 慶 西 安 鄭 州 沈 陽 無 錫 租賃市場未來展望 Part C 展望1：政府將強化對租賃房源的備案以及監管 合肥：為推行住房租賃合同網上簽約

15、和備案制度，住房租賃當事人應當在規定期限內，將住房租賃合同通過合肥市住房租 賃服務監管平臺進行備案登記。 杭州：住保房管局下發了關于做好租賃住房信息報送及網簽備案系統對接的通知，要求全市住房租賃企業、中介機構 將租賃房源數據納入租賃平臺管理，強化行業監管，加強信息歸集。 深圳：深圳市住房租賃監管服務平臺管理辦法（暫行）首次實現住房租賃在線登記備案，實現全市住房租賃信息全部 納入管理。明確相關部門業務系統應當實現與租賃平臺的互聯互通，積極配合實現用戶通過租賃平臺申領居住證、申請積 分入學、積分入戶、申領住房貨幣化補貼、提取住房公積金等功能。 租賃房源實際的備案在很多城市依然不完善，一方面不利于政

16、府對于租賃市場的實現有效管理和精準調控，另一方面對于 租賃雙方的權利也缺乏相應保障。后續隨著租賃市場的不斷推進 ，各地備案和監管的力度將持續提升。 展望2：對于租賃行業的金融類支持會持續推進 數據顯示，2019年共發行了6款租賃住房資 產證券化產品，共計當期規模52.08億。目前 從實際發生的主體來看房企占比較大。 同時中央對于各城市的租賃支持也會不斷提 升，2019年排名前16位的城市進入2019年 中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍， 包括北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、 福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣 州、深圳、重慶、成都。 發行主體產品類型發行時間當期規?？傄幠０l行利率所

17、獲評級底層資產交易場所 中國恒大ABS2019年1月11.8億100億7.50%AAA租賃租金上交所 遠洋地產ABS2019年1月3.08億50億5.00%AAA信托受益權深交所 朗詩綠色 集團 類REITs2019年3月10.68億50億4.60%AAA 朗詩寓森蘭 項目 上交所 華發股份ABS2019年3月15.48億50億5.00%AA+ 旗下租賃住 房 上交所 海南省發 展控股 類REITs2109年4月8.7億8.7億4.50%AAA ?？谑行阌?區人才租賃 住房 深交所 2019年部分租賃住房資產證券化產品情況 展望3：租賃稅收優惠的實際推力有望在全國加強 城市租房稅率下調前租房稅

18、率下調后 北京 租金收入不管多少，統一按綜合稅 率5%征收 月租金收入10萬元，稅率為2.5%；10 萬元，稅率為4% 上海 月租金收入3萬元，稅率為3.5% ；3萬元，稅率為5% 月租金收入10萬元，稅率為3.5%；10 萬元，稅率為5% 廣州 月租金收入2千-3萬元，稅率為6% ；3萬-10萬元，稅率為7.9%；10 萬元以上，稅率為8% 月租金收入2千-3萬元，稅率為4%；3萬- 10萬元，稅率為4.295%；10萬元以上，稅 率為5.91% 深圳 月租金收入3萬元，稅率為4.5%；3萬-10萬元，稅率為6.105%；10萬元以上， 稅率為6.18%（未調整前）7月12日發布的關于規范住

19、房租賃市場穩定住房租賃 價格的意見（征求意見稿），提出2023年底前，稅收綜合征收率為0%。 2019年針對租賃稅收優惠力度最大的當屬深圳，7月12 日深圳發布關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格 的意見（征求意見稿），提出，對個人在政府租賃平 臺上簽約且租金不高于指導價的，2023年底前，稅收綜 合征收率為0%。 北上廣深四個一線城市上半年都推出了租房稅減半的政 策，通過稅收優惠來促進了出租方依法繳納稅款。但現 實中，個人出租房源的稅收監管依然是個難點，通過降 低稅收比例的方式在雖然當下并不能起到稅源的全面管 理的作用，但對于穩定市場租金會起一定作用，對于租 賃市場的平穩發展也將產生一定積極

20、意義。 展望4：長租公寓分化持續 產品力將成為競爭力 2019年在租賃市場季節性遇冷、資金流斷裂危機頻發的行業大背景下，多數中小企業長租公寓運營商之間進行聯合， 收并購逐漸成為行業常態。從長租公寓行業自身來看，第一階段的“群雄并起”已近結束，長租公寓的運營方的品牌 在數量上的快速增長期已經接近尾聲，2019年長租公寓企業數量已經有了一定減少； 目前處于第二階段，即行業集中度的提升的“寡頭之爭”，并且目前這一階段還將持續較長時間，規?；疇幍谋澈?邏輯在于頭部短期難盈利，但非頭部企業未來的生存發展空間較小。預計未來2-3年長租公寓市場中，頭部將占據七 成以上份額； 第三階段產品力制勝階段，長遠來

21、看長租公寓僅僅在規模上占優并不足以保持明顯優勢，唯有在“產品力”上有優勢 才是根本，而現狀下長租公寓所提出宣傳的“產品力”，基本上都只能滿足用戶的基本需求，這方面的提供空間十分 巨大，也是第三階段各方比拼的核心。 典型城市分析 Part D 深圳：綜合實力強 政策吸引人才落戶與就業 經濟發展 人口增量 租房供應 租房熱度 租金價格 招聘活躍度 求職活躍度 從各方面數據來看，深圳總體綜合實力較強，人才政策相對寬松，招聘 活躍度高，吸引大量人口落戶與就業；但就租房成本而言，租金價格相 對較高，居住壓力相對較大。 深圳2018年GDP總量排名第三，全年GDP為2.4萬億元，增速7.6%， 經濟總量低

22、于北上但增速強勁；2018年常住人口增量排名第一，較 2107年增長近50萬人；2019年出臺人才新政“秒批”落戶，人口將進 一步增長。 從租房方面來看，深圳租賃房源供應量排名第三，租房訪問量排名第四， 租金價格排名第二，2019年1-11月平均租金為75.2元/月。 招聘方面，2019年前三季度深圳企業招聘活躍排名第三，求職活躍度 排名第二，依然是求職熱門城市之一。 成都：居住成本較低 經濟增速強勁就業機會廣泛 經濟發展 人口增量 租房供應 租房熱度 租金價格 招聘活躍度 求職活躍度 成都作為安居指數綜合排名第一的城市，經濟增速強勁，人才政策 寬松，且2019年租金價格排名15位，居住成本較

23、低，企業招聘熱度 高，對人才來講有較大的吸引力。 成都2018年GDP總量排名第八，全年GDP為1.5萬億元，增速8.0%； 2018年常住人口增量排名第五，較2107年增長近30萬人；2017年 7月成都出臺“人才新政12條”，開放落戶政策、增建人才公寓， 吸引大量人才流入。 租房方面，成都租賃房源供應量全國排名第八，租房訪問量排名第 二，租金價格排名第十五名，2019年1-11月平均租金為33.9元/ 月。人口的流入一定程度上帶動租房熱度上漲，而成都租金價格 較為平穩，對租房人群相對友好。 招聘方面，2019年前三季度成都企業招聘活躍排名第二，同比增長 6.27%，求職活躍度排名第五，就業

24、機會廣泛。 杭州：落戶門檻降低促進人口增長 居住成本相對較高 杭州所在的長三角地區經濟發展較為成熟，2018年杭州GDP總量排名第 十，全年GDP為1.35萬億元，增速6.7%；常住人口增量排名第四，較 2107年增長33.8萬人；2019年杭州發布落戶新政，全日制大學?？萍耙?上人才在杭工作并繳納社保的可直接落戶，進一步敞開大門廣納賢才。 從租房方面來看，深圳租賃房源供應量排名第六，租房訪問量排名第九， 租金價格排名第四，2019年1-11月平均租金為50.6元/月，處于新一 線城市中租金最高位。2019年7月杭州發布租房新政提出10大政策措施， 健全住房租賃市場管理，改善人群租房體驗。 招

25、聘方面，2019年前三季度深圳企業招聘活躍排名第九，求職活躍度排 名第七；薪酬支付排名第二，僅次于上海，企業支付薪資同比增長 15.96%，增幅排名第一。 經濟發展 人口增量 租房供應 租房熱度 租金價格 招聘活躍度 求職活躍度 1.數據來源：58安居客房產研究院報告數據基于市場公開信息、58同城網站及安居客網站自有監測數據、歷史沉淀大數據等。 2. 數據周期及指標說明：報告整體時間段：2019.01-2019.11 ( 具體數據指標參考各頁標注 ) 3. 版權聲明：58安居客房產研究院（以下簡稱“本機構”）是上海瑞家信息技術有限公司及北京五八信息技術有限公司等關聯公司（以下簡稱“本 公司”）

26、旗下的內部組織，凡屬本機構的權責，上海瑞家信息技術有限公司和北京五八信息技術有限公司其中任一公司均可單獨負責或共同負責。 本報告中所有的文字、圖片、表格均受有關商標和著作權的法律保護，部分文字和數據采集于公開信息，所有權歸屬于本公司。本機構有權隨時對 報告內容予以補充、更正或修訂。未經本公司書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、抄襲和改編，否則本公司有權進行維權保護 自身權益。如引用、轉載，需注明出處為58安居客房產研究院，且引用、轉載不得悖于本報告原意或引起消費者誤解。未經授權使用本報告的相關 商業行為都將違反中華人民共和國著作權和其他法律法規以及有關國際公約的規定。 4. 免責

27、條款：本報告內容由58安居客房產研究院整理制作，文中觀點系本機構結合相關信息數據和行業經驗所述， 力求公正、客觀的為用戶和市場 提供更多信息參考。因受數據獲取資源的局限性以及信息數據時效性的限制，報告中所述的資料、觀點及推測僅反映本報告初次公開發布時的意見， 任何機構或個人援引或基于上述數據所采取的任何行為所造成的法律后果以及引發的爭議皆由行為人自行承擔。本公司對此不承擔任何擔?；虮ＷC 責任。報告中的任何表述，均應從嚴格經濟學意義上理解，并不含有任何道德、政治偏見或其他偏見，用戶也不應該從這些角度加以解讀，本公司 對任何基于這些偏見角度理解所可能引起的后果不承擔任何責任，并保留采取行動保護自身權益的一切權利。 報告說明