58安居客房產研究院：2019美國地產三季報(36頁).pdf

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1、 隨著中國綜合國力的提高，越來越多的國人富裕起來，一部分國人走出國門， 有的到國外留學學習先進的技術和知識，有的移民找尋不一樣的生活環境， 有的全世界探索好的投資機會以實現資產的全球化配置。無論是留學、移民、 亦或者投資，房地產都是繞不開的一環。 美國，作為目前唯一的超級大國，在經濟，文化，工業等領域都處于全世界 的領先地位，也因此成為許多國人留學移民及投資的首選。次貸危機至今， 美國經濟創下了歷史上最長的經濟擴張周期。房地產行業也得到了蓬勃的發 展。 面對周期末端的質疑，疊加貿易戰的影響，2019年美國房地產行業走勢如何？ 又將如何發展？ 三季度經濟增速再超預期，但擔憂情緒仍在 2019年第

2、三季度美國GDP增速為1.9%，低于前兩個季 度，但增長放緩幅度小于預期。盡管前三個季度GDP增 速均較為可觀，但市場擔憂情緒仍在，國際貨幣基金組 織在最新發布的世界經濟展望中下調美國2019全年 GDP增速預測至2.4%，并認為2020年會進一步放緩至 2.1%。 值得一提的是，截至2019年9月，美國經濟創下了歷史 上最長的經濟擴張周期。本輪美國經濟擴張周期始于 2009年6月，距今已連續增長123個月，超過1991年3月 至2001年3月錄得的120個月的擴張記錄?？v觀過去十 年，美國年均GDP增速為2.3%，盡管經濟擴張勢頭為二 戰結束以來最弱，但卻明顯強于歐盟，日本等發達經濟 體。

3、數據來源：Wind, 58安居客房產研究院綜合整理 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 16,000 17,000 18,000 19,000 20,000 21,000 22,000 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 美國季度GDP總量及增速 GDP總量GDP增速

4、 新屋開工逐漸恢復，積極走勢有望延續 今年1-9月美國新屋開工總數964.3萬套，累計同比減少1.31%。美國年度新屋開工量自2009年起平穩增長， 今年是否會打破這一走勢取決于四季度新屋開工情況。從月度數據來看，新屋開工同比增速在年初觸及低點 以后便穩步回升，6月份新屋開工同比增速由負轉正，8月份錄得8.4%的年內最高增速，表明地產投資信心正 逐漸恢復。 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 美國新屋開工量（千套）及同比增速 已開工的新建私人住宅(千套）同比增速 數據來源：Wind, 58安

5、居客房產研究院綜合整理 新屋開工逐漸恢復，積極走勢有望延續 我們認為，四季度新屋開工有望延續較好走勢，主要原因是 上半年勞動力和材料成本的持續上升一定程度上削弱了對住房建設的需求，但隨著庫存收緊以及房價上漲，估計成 本上升的邊際影響不會繼續增加； 目前營建許可和新屋開工的差值處于較高位，下半年新屋開工有較大回升的動力； 今年夏季由于颶風影響，美國南部地區開工受到影響，下半年此因素消除。 數據來源：Wind, 58安居客房產研究院綜合整理 850 950 1,050 1,150 1,250 1,350 1,450 美國新屋開工及營建許可（千套） 美國:已開工的新建私人住宅美國:已獲得批準的新建私

6、人住宅 58安居客房產研究院綜合整理 美國9月新屋銷售年化數為70.1萬套，與預期一致。9月成屋銷售年化數538萬套，低于預期545萬套，環 比下滑2.2%，同比提升3.8%。今年7月成屋銷售逆轉了連續第十六個月的同比負增，從疲軟的走勢中逐步 修復。 房屋銷售的不及預期，主要是受庫存持續緊張制約，截至2019年三季度末，按照年消化545萬套計算，現 有成屋庫存去化期只有不足4.1個月，低于正常6個月的健康的庫存去化周期；除此以外，市場預期美聯儲 要降息，抵押貸款利率會進一步往下走，購房者亦可能觀望等候。 庫存不足制約銷售，7月銷售由負轉正 -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0

7、% 2% 4% 6% 440 460 480 500 520 540 560 580 美國成屋銷售折年數（萬套）及同比增速 美國月度成屋銷售：折年數（萬套）同比增速 銷售中位價持續走高，中西部領漲 由于供應不足的限制，美國成屋銷售中位價持續走高。2019年9月份，全國成屋銷售中位數為$272,100，同比 增幅擴大至5.9%，連續91個月錄得同比增長。其中，中西部房價中位數漲勢最大，同比漲幅7.2%；南部及東北 部其次，分別為6.3%和5.2%；西部同比漲幅最弱，為4.5%。 綜上所述，由于新屋投資和房屋銷售均在年初經歷低點以后穩步回升，房價繼續上漲，我們認為美國今年以來地 產走勢并不差。同時

8、，我們對美國四季度的地產走勢保持樂觀。 數據來源：Wind，58安居客房產研究院綜合整理 2% 3% 4% 5% 6% 7% 230000 240000 250000 260000 270000 280000 290000 2017-07 2017-08 2017-09 2017-10 2017-11 2017-12 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019

9、-06 2019-07 2019-08 2019-09 美國成屋銷售中位價及同比增速 美國成屋銷售中位價（美元）同比增速 美聯儲已于7月和9月開啟了預防性降息，市場預計年內還會繼續 降息，抵押貸款利率的進一步下行必然會驅使前期觀望者逐步入 市。 美國居民部門的杠桿率并不高，截止2018年底為76.3%，相當 于次貸危機前2002年的水平，加杠桿空間仍然很大。 美國的住宅投資在固定資產投資中的比重從次貸危機后的14.0% （2010年）升至19.3%（2017年），但仍遠低于次貸危機前的 26.8%（2006年）。表明地產在美國經濟中的占比并不高，存 在泡沫的可能性較小。 因此，我們認為，在美國

10、經濟不出現失速下滑的前提下，美國房 地產銷售有望保持較好走勢，房價繼續上漲。 對四季度地產走勢保持樂觀 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 2000-03 2001-03 2002-03 2003-03 2004-03 2005-03 2006-03 2007-03 2008-03 2009-03 2010-03 2011-03 2012-03 2013-03 2014-03 2015-03 2016-03 2017-03 2018-03 杠桿率:居民部門:美國 10% 15% 20% 25% 30% 美國住宅投資占固定資產投資比重 數據來源：Wind，58安居客

11、房產研究院綜合整理 洛杉磯大都會 GDP及人口狀況 加利福尼亞州是美國西部太平洋沿岸的一個州，北接俄勒岡州，東接內 華達州和亞利桑那州，南鄰墨西哥，西瀕太平洋，面積41萬平方千米。 據測算2019年加州人口超過4千萬，是美國人口最多的州。加州華裔人 口近188萬，占全美華裔人口總數的36.9%。 如果把加州視為一個獨立經濟體，其2015年經濟總量超過法國，2017 年經濟總量超過英國。 洛杉磯是美國西部第一大城市，也是美國第二大城市。洛杉磯-長灘-阿 納海姆大都會地區2017年GDP1.044萬億美元，名義增速4.74%。宜人 的氣候，眾多的文化藝術和娛樂場所，活躍的經濟，洛杉磯這座“天使 之

12、城”吸引著全世界優秀人才和移民。 數據來源：Zillow, 58安居客房產研究院綜合整理 洛杉磯大都會 租金走勢 19年9月洛杉磯租金價格中位數為$2612，同比漲幅 1.08% 房價走勢 19年9月洛杉磯成屋銷售中位價為$64.03萬，成屋掛牌中 位價為$72.50萬。 400000 450000 500000 550000 600000 650000 700000 750000 洛杉磯大都會地區成屋銷售中位價（美元） 掛牌中位價銷售中位價 -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 2250 2300 2350 2400 2450 2500 2550 2600 2650 洛杉磯大都會地區

13、租金中位價（美元）及同比增速 租金中位價同比增幅 58安居客房產研究院綜合整理 房屋空置率 出租住宅空置率反映了該地區房屋出租的難易程度和供需關系。一般來 說，空置率低于8%說明當地租房市場供不應求，價格在快速增長。 WestMatrix數據顯示，洛杉磯縣域2018年出租住宅空置率僅為3.5%左 右，遠低于美國其他大部分地區，表明該地區出租屋供不應求，市場火 爆。 洛杉磯大都會 房屋售租比率 房屋的售租比指的是房屋售價與年租金之間的比值，售租比越高， 市場存在泡沫的可能越大；售租比越低，房屋的租金回報率更為理 想。根據WestMatrix測算，洛杉磯縣域2018年的售租比約為18.4， 區域房

14、產運營狀況良好，租金收益可觀。 紐約大都會 GDP及人口狀況 紐約作為全球金融中心，是美國最大的城市，據測算其2018年 市轄人口約870萬人。同時紐約-紐瓦克-澤西城大都市圈2018 年的人口約為1998萬。而聚居在紐約大都市圈的亞裔人口更是 超過了舊金山及洛杉磯亞裔人口的總和，金融中心的號召力可 見一斑。 紐約大都市圈2017年GDP為1.718萬億美元，名義增速3.31%， 都市圈中排名第一，是美國經濟最具活力的地區之首。這里聚 集著全世界最聰明的人，也掌握著全球經濟的命脈，吸引著全 世界的移民源源不斷的到來。 數據來源：Zillow, 58安居客房產研究院綜合整理 房價走勢租金走勢 紐

15、約大都會 19年9月紐約成屋銷售中位價為$39.9萬，成屋掛牌中位價為 $51.90萬。 19年9月紐約大都會租金價格中位數為$2289，同比漲幅2.05%。 300000 350000 400000 450000 500000 550000 紐約大都會地區成屋銷售中位價（美元） 掛牌中位價銷售中位價 -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 1850 1900 1950 2000 2050 2100 2150 2200 2250 2300 2350 紐約大都會地區租金中位價（美元）及同比 租金中位價同比增幅 58安居客房產研究院綜合整理 房屋空置率 紐約2018年出租住宅空置率為6%左右

16、，低于美國其他大部分 地區，表明房屋租金回報相當穩定。 紐約大都會 房屋售租比率 紐約2018年的售租比約為25.8，區域房產運營狀況良好，租金 收益可觀。 芝加哥大都會 GDP及人口狀況 芝加哥位于美國中西部，隸屬于伊利諾伊州，東臨密歇根湖， 轄區內人口274萬。芝加哥及其郊區組成大芝加哥都會區， 2018年人口約為950萬，是美國僅次于紐約和洛杉磯的美國第 三大都會區。芝加哥地處北美大陸中心地帶，是美國最重要的 鐵路及航空樞紐。 芝加哥大都會區2017年GDP為6797億美元，名義增速 3.36%。與其人口排名一致，GDP亦排名全美都會區第三名。 芝加哥是最具世界影響力的大都市之一，也是美

17、國主要的金 融，期貨和商品交易中心之一。 58安居客房產研究院綜合整理 房價走勢 19年9月芝加哥成屋銷售中位價為$22.9萬，成屋掛牌中位 價為$28.5萬。 芝加哥大都會 租金走勢 19年9月芝加哥大都會租金價格中位數為$1620，同比漲幅 1.76%。 150000 170000 190000 210000 230000 250000 270000 290000 310000 芝加哥大都會地區成屋銷售中位價（美元） 掛牌中位價銷售中位價 -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 1440 1460 1480 1500 1520

18、 1540 1560 1580 1600 1620 1640 芝加哥大都會地區租金中位價（美元）及同比 租金中位價同比增幅 58安居客房產研究院綜合整理 房屋空置率 芝加哥縣域2018年出租住宅空置率為6.6%左右，低于美 國其他大部分地區，表明房屋租金回報相當穩定。 芝加哥大都會 房屋售租比率 芝加哥縣域 2018年的售租比約為10.5，租金回報率非常理想。 休斯頓大都會 GDP及人口狀況 休斯頓是德克薩斯州第一大城，美國第五大城，轄區人口247 萬，面積為1440平方公里。休斯頓-伍德蘭-舒格蘭組成的大都 會區2018年的人口總數約為699萬。距離休斯頓245英里的同 為德克薩斯州的達拉斯

19、-沃斯堡都會區位列全美第四大都會區， 兩大都會區都是德克薩斯州的重要經濟中心，兩地友好競爭相 互促進，使得德克薩斯州近年來的發展越發強勁。 休斯頓大都會區2017年的GDP為4901億美金，名義增速 3.76%。該地區擁有眾多學術醫療機構，其強大的能源，制造， 和航天工業吸引了大量來自世界各地的移民。休斯頓有兩個唐 人街，是華人異常喜愛的美國城市之一。 58安居客房產研究院綜合整理 房價走勢 19年9月休斯敦成屋銷售中位價為$23.03萬，成屋掛牌中 位價為$28.5萬。 休斯頓大都會 租金走勢 19年9月休斯頓大都會租金價格中位數為$1379，同比跌幅- 0.93%。 170000 1900

20、00 210000 230000 250000 270000 290000 310000 休斯頓大都會地區成屋銷售中位價（美元） Houston, TX 掛牌中位價Houston, TX 銷售中位價 -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 1320 1330 1340 1350 1360 1370 1380 1390 1400 1410 1420 休斯頓大都會地區租金中位價（美元）及同比 租金中位價同比增幅 58安居客房產研究院綜合整理 房屋空置率 休斯頓2018年出租住宅空置率為 9%左右，租金回報較為穩定。 休斯頓大都會 邁阿密大都會 GDP及人口狀況 邁阿密位于佛羅里達州東

21、南角比斯坎灣，由邁阿密-戴德縣- 西棕櫚灘組成的大都會區是美國人口最為稠密的城市之一， 2018年總人口數約為619萬，是美國東南部最大的都市圈。 邁阿密大都會2017年的GDP為3449億美元，名義增長 4.23%。除了是世界聞名的旅游勝地，邁阿密在金融，商業， 媒體，娛樂，藝術，和國際貿易等方面擁有重要的地位。邁 阿密受拉丁美洲族群和加勒比海島國居民影響很大，被認為 是文化的大熔爐。陽光，沙灘，四季如春的氣候，賦予其發 展旅游地產的得天獨厚的條件。 58安居客房產研究院綜合整理 房價走勢 19年9月邁阿密成屋銷售中位價為$27.00萬，成屋掛 牌中位價為$35.9萬。 邁阿密大都會 租金走

22、勢 19年9月邁阿密大都會租金價格中位數為 $1856，同比漲幅1.75%。 150000 200000 250000 300000 350000 400000 邁阿密大都會地區成屋銷售中位價（美元） 掛牌中位價銷售中位價 -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 1680 1700 1720 1740 1760 1780 1800 1820 1840 1860 1880 邁阿密大都會地區租金中位價（美元）及同比 租金中位價同比增幅 58安居客房產研究院綜合整理 房屋空置率 邁阿密2018年出租住宅空置率為7%左右，低于美國其他大 部分地區，表明房屋租金回報相當穩定。

23、邁阿密大都會 房屋售租比率 邁阿密2018年的售租比約為11.7，租金回報率非常理想。 注：本部分內容中的中國人購房數據包含來自中國大陸、中國香港、中國澳門、及中國臺灣的在 美購房者的數據總和。 外國人在美購房總量vs中國人在美購房總量 58安居客房產研究院 根據全美經紀人協會的統計，2018年4月至2019年3月外國人 在美購買成屋總額779億美金，而前一年此數值為1210億美金， 下滑幅度為36%。外國人購房總額占同期成屋銷售總額的比例 也從前一年的8%下滑至該年的5%。 近一年里，外國買家總計購買了183,100套房屋，均價42.61萬 美金，購買房屋總量及均價較前一年下降。大幅下滑主要

24、源于 全球經濟增速放緩，中國資本流出管控趨嚴，以及美國房屋庫 存短缺等因素。 外國人在美購房總額排名前五的國家分別是中國（$134億）， 加拿大（$80億），印度($69億)，英國（$38億），墨西哥 （$23億）。盡管中國人購房總額仍穩居第一，但額度卻較前 一年大幅下挫56%。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2007200820092010201120122013201420152016201720182019 國際買家來源國占比走勢 中國加拿大墨西哥印度英國 中國人在美購房價格走勢 58安居客房產研究院 2018年4月至2019年3月中國買家在美購房均價按套計算 為$67.4

25、9萬，與前一年相比均價降幅10.3%。與所有外國 買家在美購房均價的$42.61z萬相比，中國人顯然更偏好 中高端的住宅項目。但購買均價最高的并非中國買家，英 國買家購房均價$73.87萬，排名第一。 中國買家在美購房中位價為$45.49萬，較前一年增幅3.5%， 同樣遠高于所有外國買家在美購房中位價的$28.06萬。購 房中位價最高的仍是英國買家，為$51.07萬。 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 1,000,000 2010201120122013201420152016201720182019

26、 國際買家在美購房均價走勢 （美元） 加拿大中國印度墨西哥英國所有國際買家 50000 150000 250000 350000 450000 550000 英國中國印度加拿大墨西哥 國際買家在美購房中位價（美元） 中國人在美購房區域分布 58安居客房產研究院 中國買家在美購房區域分布廣泛。加州無疑是最吸引中國買家的州， 有34%的中國買家在加州購置房產，其次是新澤西州（8%），伊 利諾伊州（5%），馬薩諸塞州（5%），印第安納州（5%）。 從城市區位來看，41%的中國買家將房產購置在市中心， 44%中國買家購置在郊區，7%購于小鎮，4%購于農村， 還有4%購于旅游景區周邊。 4% 18% 1

27、4% 4% 9% 6% 7% 17% 15% 44% 33% 44% 41% 23%20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 中國加拿大英國 國際買家購房區域分布 度假地區郊區/農村小城鎮市郊市中心 中國買家加拿大買家英國買家 加利福尼亞州 34% 佛羅里達州42%佛羅里達州35% 新澤西州 8% 阿利桑納州20%加利福尼亞州20% 伊利諾伊州 5% 夏威夷州6%弗吉尼亞州5% 馬薩諸塞州 5% 紐約州4%德克薩斯州4% 印第安納州 5% 德克薩斯州3%新澤西州4% 佛羅里達州 4% 華盛頓州3%內華達州4% 喬治亞州 4% 加利福尼亞州3%康內蒂格州4% 猶他州 3% 內華達州

28、2%哥倫比亞特區4% 德克薩斯州 3% 喬治亞州2%賓夕法尼亞州4% 密蘇里州 3% 田納西州2% 內華達州 3% 密歇根州2% 北卡羅萊納州 3% 南卡羅萊納州2% 紐約州 3% 弗吉尼亞州3% 中國人在美購房房型分布 58安居客房產研究院 從購置房產的房型來看，59%的中 國買家購置了獨棟住宅，20%購置 了聯排住宅，18%購置了公寓住 房，1%購置了住宅用土地。 18% 31% 15% 20% 8% 24% 59% 55% 61% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 中國加拿大英國 國際買家購房房型分布 其他住宅用地公寓聯排別墅獨棟別墅 美國房源瀏覽量穩步提升，但占比較去年下

29、滑 和美國成屋銷售走勢類似，安居客平臺的美國房產瀏覽量也在去年底觸底后回升，今年前三個季度均錄 得環比和同比的正增長。但是，美國房產瀏覽量占全部海外房源瀏覽量的比例卻持續在低位，可見美國 房產投資的吸引力正在被其他海外區域取代。 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q3 美國房產瀏覽量及占比 美國房產瀏覽量瀏覽量占比 洛杉磯、紐約、奧蘭多最受關注 上半年最受歡迎的城市依次為洛杉磯、紐約、奧蘭多、亞特蘭大、奧斯汀，

30、其中洛杉磯瀏覽量一 枝獨秀，超過了排名6-10城市瀏覽量的總和。 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 洛杉磯紐約奧蘭多亞特蘭大奧斯汀休斯頓西雅圖爾灣邁阿密華盛頓 美國房源瀏覽量排名前十城市 數據來源：58安居客房產研究院 高端房源關注量并不少 從第三部分我們得知，2018-2019外國人在美購房的平均價為42.61萬美金，約等 于300萬人民幣。由上圖可知，100-500萬的房源關注量最大，500-1000萬以及 1000萬以上房源的關注量也并不低，可見中國人更鐘情中高端房源。 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000

31、 100萬以下100-200萬200-500萬500-1000萬1000萬以上 1. 數據來源： 58安居客房產研究院報告數據基于市場公開信息、58同城網站及安居客網站自有監測數據、歷史沉淀大數據等。 2. 數據周期及指標說明： 報告整體時間段：2018.03-2019.09 具體數據指標參考各頁標注 3. 版權聲明： 58安居客房產研究院（以下簡稱“本機構”）是上海瑞家信息技術有限公司及北京五八信息技術有限公司等關聯公司（以下簡稱“本公司”） 旗下的內部組織，凡屬本機構的權責，上海瑞家信息技術有限公司和北京五八信息技術有限公司其中任一公司均可單獨負責或共同負責。本報告中 所有的文字、圖片、表

32、格均受有關商標和著作權的法律保護，部分文字和數據采集于公開信息，所有權歸屬于本公司。本機構有權隨時對報告內容 予以補充、更正或修訂。未經本公司書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、抄襲和改編，否則本公司有權進行維權保護自身權益。 如引用、轉載，需注明出處為58 安居客房產研究院，且引用、轉載不得悖于本報告原意或引起消費者誤解。未經授權使用本報告的相關商業行為都 將違反中華人民共和國著作權和其他法律法規以及有關國際公約的規定。 4. 免責條款： 本報告內容由58安居客房產研究院整理制作，文中觀點系本機構結合相關信息數據和行業經驗所述， 力求公正、客觀的為用戶和市場提供更多 信息參考。因受數據獲取資源的局限性以及信息數據時效性的限制，報告中所述的資料、觀點及推測僅反映本報告初次公開發布時的意見，任何機 構或個人援引或基于上述數據所采取的任何行為所造成的法律后果以及引發的爭議皆由行為人自行承擔。本公司對此不承擔任何擔?；虮ＷC責任。 報告中的任何表述，均應從嚴格經濟學意義上理解，并不含有任何道德、政治偏見或其他偏見，用戶也不應該從這些角度加以解讀，本公司對任 何基于這些偏見角度理解所可能引起的后果不承擔任何責任，并保留采取行動保護自身權益的一切權利。 報告說明