第一太平戴維斯：2020中國房地產年度展望(11頁).pdf

1、審時讀市 2020 SPOTLIGHT Savills Research 中國房地產年度展望 - 2020 修橋鋪路、筑巢引鳳的發展思路令中 國的房地產業及經濟規模達至史無 前例的高度，但其高增長的可持續性 正面臨考驗。在國內經濟發展日趨成 熟的同時，人口結構、外部經濟環境 也在發生重大變化，各行各業均在尋 求轉型調整之時，房地產業由粗放增 長向精細運營的升級已成必然。 從辦公、零售到住宅、酒店，這些傳 統資產類別正面臨整體供過于求的 局面，導致空置率升高、價格高企， 進而壓低回報率。一些現存項目硬件 老舊，重新思考設計、優化用途已成 當務之急。而對在建和規劃中項目而 言，對科技發展、經濟轉型

2、、人口變 化所帶來的種種社會影響，都應予以 足夠預判。一成不變的理念、缺乏個 性新意的建筑在迅速變化的時代中， 可能在建成之際就已經過時。 利基領域的活躍度持續增長，從物 流、數據中心，到醫療、教育、運動 設施投資。不僅包括單體項目，也常 常以主力物業形態出現在綜合體項 目中，對行業需求和城市建設正發揮 越來越積極的作用。 ESG（環境、社會和治理）領域正受 到各類投資者關注。城市建設回歸以 人為本也是新型城鎮化的核心理念。 多方關注之下，房地產開發與管理 對專業能力的要求更勝從前，將前 沿理念融入項目之中似乎已成共識， 此外平衡政府、投資人、租戶、社區 等多方利益也愈加重要。 篇首 審時讀市

3、 2020 概述 寬松貨幣政策讓位可持續發展 生活 健康和可持續發展理念正深入影響各行各業 人口 人口結構轉變帶來新的課題 規劃 成熟、 成長、 收縮型城市的未來之路 辦公 行業開放與監管并進， 市場去化周期延長 零售 民生消費與頂級市場成為關注焦點 住宅 融資受限加速市場整合 投資 不確定性情緒籠罩市場， 買家靜待投資機會 目錄 4-5 6-7 8-9 10-11 12-13 14-15 16-17 18-19 32 關于報告 本報告涵蓋中國16個主要一二線城市， 于2020年1月發布。 如無特別說明， 報告所提2019年市場數據為預估值， 最終數據或有一定調整。 增速走緩固然充滿挑戰 卻也

4、是經濟發展邁向成熟的必然 中國經濟在 2019 年面臨前所未有的挑戰之局。持續近兩年的金融去杠桿，加之全球經濟走弱、貿易爭端難定的不 利局面，使得內部經濟增速降至近 30 年來最低。為加以應對，中國持續推進經濟結構改革、防控高風險領域，旨 在為長久穩健的發展建立更好根基。 關鍵領域的投資仍在持續人工智能、可持續能源、先進制造及創新醫藥等產業備受關注。對外資的開放力度也 在加強，如優化市場準入負面清單制度、放寬金融及汽車產業外資控股比例，有望吸引更多外資入華。此外，中國 股市和債市越來越多地被納入國際主流指數，科創板開板為新興企業打開融資渠道。政府愈發注重營造良好營商環 境，減稅降負、優化流程，

5、大幅寬松的貨幣政策已難再現。 概述 雖然政策激勵持續出臺， 對于商業活動尚未出現立竿見影的效果。 出于對經濟前景不確定性及自身盈利能力 的擔憂， 很多企業暫?；蚴站o投資計劃， 著力削減成本、 節省開支。 傾向擴張的企業類型有限， 更多租賃行為集 中于續約或遷至低成本區位。 與此同時， 新增供應持續大幅增加， 多個城市空置率攀至近年高點， 租金難擋下 滑走勢。 目前， 租賃需求未見顯著回暖跡象， 供過于求局面仍將延續， 導致2020年的辦公市場依然不容樂觀。 壓力之下， 零售市場表現值得一提。 得益于龐大的市場規模及持續增長的零售額， 中國或將在未來幾年超過美 國成為第一大消費市場， 對國際品牌

6、的重要性不言而喻。 但消費者偏好復雜， 不同品牌業績表現亦有可能大相 徑庭。 而隨著國內新生品牌崛起， 品牌定位、 產品品質、 創新性及推新速度都在不斷提升， 在消費者文化認同方 面也更具本土優勢。 新的品類和營銷方式不斷出現， 令市場格局更加錯綜復雜， 亦為精準定位的小眾初創品牌 提供了切入點。 新舊競爭項目眾多， 商場業績差異逐步放大， 前瞻性的定位、 合理的商戶配比和積極的資管策 略愈發重要。 政府對住宅市場的態度已發生重大轉變。 此前經濟下行時期， 住宅投資 “松綁” 往往成為刺激增長的一種方式； 而在住房負擔日益加重、 資產泡沫難以評估的背景下， 這一舊有模式正被打破。 過去三四年間

7、， 新增家庭債務 向住宅市場集聚， 銀行日益重視這一領域的風險控制， 對貸款人資格審查極為審慎； 同時開發商資金短缺、 樓 盤促銷的現象并不罕見， 市場整合之勢已成必然。 數宗交易在2018年末至2019年初達成， 但此后市場情緒逐步回落。 買家對市場基本面表示擔憂， 亦受制于融 資緊張束縛， 標的選擇謹慎； 賣家吝于大幅讓步， 仍對政府刺激帶動房市上揚抱有期待。 在刺激政策推出愈發 渺茫之時， 投資者或選擇最為安全的核心資產， 或進入政府支持的利基資產領域尋找長線機會。 伴隨經濟調整 持續， 賣家或適時讓步， 令2020年市場交易量略有反彈。 酒店市場正在悄然變革之中。 部分項目被改造成辦公

8、或租賃住宅； 有運營商切入碎片化的非品牌酒店板塊， 探 索資源整合運營模式； 亦有投資者引入聯合辦公、“云廚房” 等元素， 以創意理念助力酒店增值。 新入場品牌多 定位細分市場， 以個性化產品、 特色化服務、 差異化價格吸引日益壯大并成熟的本土旅游消費客群。 大型旅游 娛樂設施如主題公園、 體育電競場館等， 有助于提振國內旅游消費、 帶動服務業發展， 投資得到產業政策支持。 電商規模不斷擴大， 近占零售市場25%份額， 與之密切相關的物流市場繼續受到多方關注。 但消費增長整體放 緩， 或使投資熱情降溫。 保稅區跨境電商物流倉儲、 生鮮食品冷鏈、 高科技自動配送中心尤受投資者青睞。 數據 中心仍

9、是熱門投資領域， 尤其在北京、 上海、 深圳等存儲能力存在巨大缺口的商務/金融中心城市及其周邊城 市。 5G及自動駕駛技術的應用、 網絡直播的流行以及 網絡安全法 的落實， 都將進一步刺激服務器需求。 教育及醫療保健地產擁有強勁增長支撐， 但投資嚴重不足。 2019年私營及外資企業進入門檻有所降低， 為市場 發展帶來利好。 租賃住宅市場行情有所降溫， 運營商過分追求占有率， 而需求后勁不足。 小型項目的改造得以 平穩推進， 投資者寄望于資產增值獲取回報。 老年公寓繼續吸引投資者。 年內有數個項目完成簽約， 包括澳大 利亞聯實集團將在上海青浦打造的 “養生享老” 旗艦項目。 但不可否認， 盈利能

10、力、 運營許可、 市場接受度等因 素依然是市場進一步發展的阻礙。 辦公 零售 住宅 投資 其他 676 生活生活 中國正面臨來自環境及人口的 雙重挑戰。 經濟增長以及制造業 發展加重了土壤、 水氣污染， 更 在大量消耗有限的自然資源。 伴 隨居民生活水平提高， 飲食結構 一度向高糖高熱量、 多肉食、 洋 快餐等傾斜， 各類專業服務的興 起也帶來了生活方式的轉變， 久 坐少動行為愈發常見， 人口肥胖 指數上升。 人口老齡化問題更顯 嚴峻， 這與上個世紀晚期開始推 行的計劃生育政策不無關系。 人 口平均預期壽命已達到76.6歲， 人口撫養比持續上升， 將給國家 養老以及醫療保障系統帶來巨 大壓力。

11、 政府已經開始著手積極應對。 國 務院于2016年印發 “健康中國 2030” 規劃綱要 ， 提出若干項要 求及目標， 包括加大學校健康教 育力度， 推行健康生活方式， 廣 泛開展全民健身， 健全覆蓋城鄉 的醫療保健服務體系， 提高醫療 服務品質， 突出解決婦女兒童、 老年人、 殘疾人、 低收入人群等 重點人群的健康問題， 深化醫 保、 醫藥體制改革等等。 過去五年中， 經濟及社會發展的 重心發生了明顯轉變。 在經濟轉 型、 服務業結構升級、 質優于量、 消費升級、 轉變經濟發展方式等 關鍵詞之下， 更為健康的生活方 式成為主要的發展方向。 而對房 地產行業而言， 無論零售、 住宅、 辦公等具

12、體形態， 或是區域控 規， 都應積極融合這一理念， 順 應未來趨勢。 通過區塊鏈技術加強食品供應鏈的跟蹤和管理， 通過無人 機和自動化系統提升物流效率， 通過垂直農場提升農產品 安全指數以及空間利用率這些應該只是開始。 零售 健康理念的盛行在零售市場有著最明顯和直接的體 現。 運動休閑品牌廣受歡迎， 健康類餐飲店鋪層出不 窮， 健身場所備受歡迎。 青橙科技數據顯示，2018年 全國健身房總數已達98,000家。除傳統健身房之外， CrossFit、 單車訓練、 拳擊、 武術、 鋼管舞、射箭、 攀 巖等細分和專業領域的發展有聲有色。 超重*人群比重 68% 32%中國 美國 健康中國 中國的經濟

13、和社會發展重心正發生重大轉變， 更加健康和可持續的發展理念正深入影響各行各業。 空氣質量的優化、 污染物排放 的監管、 可再生能源的利用 （可再生能源占整體發電量的 20%， 太陽能發電和電網供電 幾乎等效） 、 新能源汽車的推 廣 （中國約占全球新能源汽車 銷量的50%） 。 120 100 80 60 40 20 認證、 預認證與注冊建筑 上海廣東北京香港江蘇陜西浙江天津湖北河南 醫療領域的軟硬件投資持續增長， 不僅醫護設施、 醫 護培訓更趨完善， 醫保覆蓋范圍不斷擴大， 醫療旅游、 扶助養老等新興板塊亦開始快速增長。 科技對醫療水平的提升幫助愈發明 顯， 從而為不同人群提供更好的診斷 和

14、護理。 例如圖像識別技術、 醫藥研 發創新、 人工智能的使用， 以及健康 類app的推出。 技術 建筑需要考量更多的健康因素， 在綠色建筑評級標準上， 除 LEED及中國綠色建筑三星認證外， WELL也正獲取更多關注。 與前兩者相比， WELL更多關注建筑內部環境健康， 從人體工 程學角度設計室內空間及辦公家具， 從而提升用戶體驗。 建筑 醫 療 保 健 醫 療 保 健 食 品 消費者 資源回收與利用等理念推動 更加綠色環保的消費行為。 選 擇共享單車、 公共交通工具； 注重健身鍛煉； 有機產品、 素 食等健康飲食方式都日益為 更多消費者接受。 體育場館的 建設、 室內公共場所禁煙的實 行、

15、康養旅游設施的投資也與 消費理念的健康化密切相關。 清潔能源清潔能源 更多的城市綠化、 對低效建筑 或空間的重新設計、 完善公共 交通， 空間設計更加注重人的 尺度。 將資源有效利用融入智 慧城市建設， 不僅包括完善現 有的設計規劃， 更要對未來項 目加以前瞻性考慮。 規劃 * BMI25 使用世界衛生組織2016年數據 預計在 2020 年，健康服務業規模占 GDP 的比重將超過 8% 89 人口人口 中國作為全球人口第一大國，其龐大的人口成為國家整體發展方 向的決定因素。人口紅利也是過去四十多年來國內經濟持續增長 的有力支撐。勞動適齡人口占比從 1970 年的 44.6% 上升到 2015

16、 年的 66.4%，向市場源源不斷地提供相對廉價的勞動力，使中國 成為全球重要的制造業樞紐。 如今人口紅利將逐漸被老齡化問題取代。2015 年，中國老年人口 占比僅為9.3%， 明顯低于美國的14.6%。 數十年后隨著大批60后、 70 后陸續退休，老年人口數量將出現快速增長。預計到 2030 年， 中國人口將達到 14.4 億的峰值。到 2055 年，老年人口占比將達 到29%， 超過同期美國的23.1%。 屆時國家將面臨較重的養老負擔 ； 與此同時，勞動人口比例降低，可能推高勞動力成本。 城鎮化的推進節奏也出現調整。據聯合國開發計劃署數據顯示， 2006 至 2010 年是中國城鎮化進程速

17、度最快的五年，約有 1.07 億 人涌入城市。隨后城鎮化速度持續放緩，預計 2016 至 2020 年間 新增城鎮人口數量將降至9,970萬， 隨后五年進一步降至8,150萬。 考慮到城鎮人口對經濟的貢獻， 其變化趨勢必然會影響經濟發展， 與人口密切相關的住房以及其他城市建設領域同樣會受到影響。 上述數據均為全國數據。中國幅員遼闊，不同區域、不同城市的 人口結構以及城鎮化水平存在較大差異。2020 年國家將進行第七 次人口普查，屆時將可深入了解各地人口的變化情況，但預計普 查結果要到 2021 年才會公布。近年來有關人口格局的諸多猜測 也將一一得到檢驗。 有一類觀點認為越來越多的城市正面臨人口

18、減少問題。在經濟轉 型的背景下，產業結構單一的城鎮不能提供足夠的就業機會，導 致人口凈外流。隨之而來的一系列問題也成為探討焦點：地方政 府應該如何增加就業、吸引人口流入？若未能阻止人口流失，又 該如何？這一局面對于城市規劃、房地產開發及廢棄建筑利用會 有怎樣的影響？物業改造、城市更新將如何展開？ 人口結構差異化程度的加深，還體現在不同年齡段人群、城鄉地 域以及財富水平等方面。以不同年齡段人群為例，老一輩往往依 然堅持勤懇工作、攢錢買房這些傳統觀念。年輕一輩則更加特立 獨行，他們不急于成家安定，優先發展事業、體驗生活，然后才 考慮結婚生子。無論出于生活方式還是經濟壓力，選擇“丁克” 的人也不在少

19、數。他們傾向于提前消費，充分利用近年來涌現的 各類信用貸款。求職難度增加的同時，跳槽頻率也更高；相比安 穩的工作，他們更看重發展空間；相比保險、穩妥，他們更追求 新鮮刺激。不少年輕人在網絡平臺發掘創業機會，抑或加入零工 經濟，臨時兼職以過渡。 這些都將以特有的方式左右經濟和社會的走向。沒有積蓄也沒有 穩定高薪工作的年輕人未來如何買房？他們是否向往傳統寫字樓 的工作環境？如今大量工作可在移動終端、云端完成，是否還有 必要設立工位？線上團購閃購、跨境購全球購已經如此便利，線 下商場如何實現增長？ 來源 CEIC, 第一太平戴維斯研究部 2,073,000-1,548,000 資料暫缺 人口紅利為過

20、去四十多年來中國經濟增長提供了有力支撐。 然而老齡化出現和結構化差異正影響經濟和社會發展走向。 結構性轉變 到 2055 年，中國老年人口占比將達到 29%， 超過同期美國的 23.1% 2015 年至 2017 年城市人口凈流入與流出情況 規劃 10 城鎮化的發展不可能永遠依托城市邊界的擴張和新增項目建設， 經濟轉型背景下， 城市規劃理應做出新的思考。 承前啟后 11 規劃 2020 年是中國十三五規劃的最后一年， 經濟總量是否會在這一年突破百萬億人民 幣，答案將很快揭曉。同時，全國住房信 息聯網、國土空間規劃體系等高規格系統 建設預計將在 2020 年建成或基本建成， 推動土地規劃和房地產

21、發展進入可持續性 更高、系統性更強的新時代。 過去三十年間，房地產行業的飛速發展呼 應了城市人口增加導致的居住需求膨脹， 并為經濟增長帶來顯著動力。而隨著經濟 轉型和新型城鎮化推進，不同城市正呈現 不同的發展路徑。有的城市持續吸引人口 流入，如深圳和西安在 2017 及 2018 年 兩年新增人口均超過 100 萬。而北京和上 對北京和上海兩座超大城市而言， 控制城市空間的無序蔓延和限制 建設用地規模已成當務之急。城 市中心地帶也需通過更加細致的 規劃，創造更加多樣親近的空 間，煥發新的活力。例如，上海 的 2035 總體規劃將建設用地總量 控制在 3,200 平方公里以內。城 市公園體系建設

22、也在大力推進， 預計到 2020 年全市公園數量將從 2012 年的 157 座增加到 400 座 左右。黃浦江沿岸的江景空間如 前灘、 后灘、 西岸、 北外灘等區域， 也融入充沛的綠化設計。 如何優化利用現有建筑空間、減 少空置或資源浪費是大城市發展 需要解決的課題。 截至2017年末， 上海有 13.2 億平方米的建成房屋 面積，其中 6.7 億為住宅。對于 一座超過 2,400 萬人口的城市而 言，這意味著新竣工人均居住面 積約 27.8 平方米，從數字來看并 不低，但在操作層面仍有改善空 間。 推進租賃市場的發展是一種方式。 相關舉措包括鼓勵中間服務商盤 活房源、出讓純租賃住宅用地、

23、或增加房產持有成本（如征收房 產稅）以調節。 在舊有建筑結構之上加以改造， 創新空間設計，聯合辦公、共享 居住等形態會為舊有物業帶來新 的體驗。而對于早期由國有企業 持有的大量城中地塊，政府對于 此類建筑的活化利用、或推倒重 建，都已提出更高要求，且正逐 漸落實。 雖然中國的人口及產業結構已開 始發生變化，仍有一些城市呈現 較強的成長型特點，例如城鎮化 率已達 100% 的深圳，以及人口 持續流入的二線核心城市，如成 都、長沙、杭州、武漢等。 很多成長型城市仍在推進新興商 務區建設，通過延伸發展基建路 網和公共交通，減緩交通壓力。 然而，新興商務區普遍面臨空置 壓力，且短期內仍將持續。在二 線

24、城市新興商務區中，入駐率表 現最好的杭州錢江新城，開發時 間已超過十年。近些年啟動建設 的新興商務區必須更加理性務實 地面對市場形勢，靈活調整舊有 規劃勢在必行。 隨著規劃水準提升，一些新興商 務區的新地塊規劃已逐步摒棄功 能單一、大體量、大路網的傳統 思路，以國際前沿的小尺度理念 建造高步行氛圍，也更為重視學 校、圖書館、藝術館等公共設施 的綜合配套建設，令辦公和生活 更加協調。以公共交通為導向的 開發模式（TOD）也正被更多城 市所重視，依托大交通節點的客 流優勢，對周邊地塊進行綜合規 劃和開發， 提供多元功能和服務。 大數據等高新科技的應用推廣及 新型建筑材料的出現，使規劃者 可以將更多

25、前沿理念用于實際， 同時考量環保、人文因素與經濟 效益。中國倡導建設海綿城市， 旨在減少城市建設的生態影響， 實現至少 70% 的降雨就地消納利 用。目標到 2020 年城市建成區 20% 以上的面積達到目標要求， 到 2030 年 80% 以上的面積達到 目標要求。 收縮型城市面臨人口和產業流失， 為城市規劃帶來嚴峻挑戰。應對 策略通常有兩種：增加或吸引新 興產業投資；鼓勵扶持本地中小 企業和創業就業。 發改委在2019 年新型城鎮化建 設重點任務中要求收縮型城市 “嚴控增量、盤活存量，引導人 口和公共資源向城區集中”。通 過增加社區活力和公眾參與感， 更好地分配公共資源，以避免城 市空心化

26、。在產業扶持上，借由 互聯網推廣鼓勵個人創業、挖掘 當地文化旅游特色產業，創造更 多就業機會。在人口結構及自然 條件合適的區域，也可通過養老 行業的發展吸引外來投資。 在美國，隨著更多工作人群逃離 大都市，搬往生活成本低、交通 時間段、生活氛圍濃厚的區域， 一些小城市迎來活力復興。同樣 的趨勢也正在中國上演。年輕人 出于生活成本壓力，選擇在非一 線城市或返回家鄉購房、定居的 現象已經屢見不鮮。但一些中小 城市尤其是收縮型城市在基礎建 設及生活設施方面與大城市存在 較大差異，如能利用這一機會補 短板，或可吸引人才、重現活力。 成熟城市成長城市收縮城市 海則對人口總量做出限制2035 年的 人口控

27、制目標分別在2,300萬和2,500萬。 此外，人口持續減少的收縮型城市也正引 起規劃者關注。 辦公辦公 辦公 市場表現 過去數年，中國寫字樓整體市場處于相對 穩健的上行區間。 雖然具體城市表現有異， 但在供應溫和的區域，良好的需求支撐租 金穩步上揚。但自 2018 年末起，持續的 金融領域去杠桿、持續的貿易爭端對商務 活動的影響逐步顯現，進而波及辦公市場 租賃需求。 2019 年，全國 16 個重點城市寫字樓供應 總量預計達 672 萬平方米，較去年全年增 長 22%。雖然某些新項目仍以較高預租率 入市，但在一些供應放量的區域，業主面 臨激烈競爭。企業決策周期進一步拉長， 續租類交易占比提升

28、，整體市場去化速度 有所放緩，導致多個城市整體寫字樓空置 率較年初上升，16 座主要城市平均空置 率同比上升 1.6 個百分點至 24.5%。 截至 2019 年第四季度，北京和上海甲級 寫字樓空置率分別達到 12.7%、17.5%； 深圳空置率超過 20%，一線城市中僅廣州 空置率低于5%。 在主要二線城市中， 重慶、 杭州、福州及天津年末空置率同比下降， 部分原因在于新增供應較為有限，但并不 足以扭轉市場以價換量走勢。 辦公市場向租戶傾斜也在租金上得到了驗 證。年內主要 16 座城市甲級寫字樓租金 平均下跌 2.6%，包括直接調價和增加裝 免期等變相降價。部分業主選擇項目延遲 交付，以待更

29、好時機入市。 金融業開放力度擴大利好外資擴張 中國金融市場 90% 的份額由內資企業占 有。在 2019 年，一系列擴大金融業對外 開放舉措為外資擴大證券、銀行、保險領 域業務帶來新的機會。其中主要政策包括 2020 年取消證券公司、證券投資基金管 理公司、期貨公司、壽險公司外資持股比 例不超過 51% 的限制；放寬外資保險公 司準入限制，取消“經營保險業務 30 年 以上”的條件；取消對中資銀行和金融資 產管理公司的外資單一持股不超過 20%、 合計持股不超過 25% 的持股比例限制。 對外資企業而言，規模達 44 萬億美元的 中國金融行業存在巨大商機。彭博智庫預 計，除非經濟大幅下滑，則至

30、 2030 年， 中國的金融開放每年將為外資銀行和券商 帶來超過 100 億美元的利潤。更多外資企 業進駐，不僅直接利好辦公樓市場，帶來 新增或擴租需求， 也將打開新的融資渠道， 為經濟增長帶來新的動力。 1213 慎選擇并采取必要措施以最小化風險，在 當前經濟環境中顯得尤為重要。 科技及消費行業引領需求 經濟轉型背景之下，各行業增長速度也呈 現差異。一些重點新興行業表現搶眼，已 在寫字樓租用活動上得以體現。 人工智能、 5G 等科技領域發展欣欣向榮；隨著中產 階級規模持續擴大、電商業快速發展及消 費貸渠道增加，國內零售市場也在持續增 長。2018 年，最終消費對經濟增長的貢 獻率達到 76.

31、2%。中國經濟對制造、出口 和固定資產投資的依賴程度一向較高，而 如今國內消費正成為經濟增長的重要驅動 力。 2019 年，國際零售品牌積極進入中國市 場尋求擴張，同時國內品牌業績呈現上升 勢頭。年內，阿迪達斯亞太及大中華區新 總部在上海正式投入使用，于市區承租約 30,000 平方米的整棟寫字樓；麥當勞在北 京和上海分別新租（約 2,400 平方米）和 搬遷（約 15,000 平方米）；雀巢在廣州 新租 2,000 平方米；歐萊雅在上海和廣州 也都有擴租動作。國內品牌方面，麥肯錫 報告顯示安踏、海瀾之家已進入全球 20 大效益最高的零售品牌之列，已在國際市 場有所作為。 中國商務環境調查結果

32、顯示，有接近八成 的消費行業受訪者將中國列為其全球三大 投資目的地之一，中國于全球消費業的重 要性和潛力可見一斑。 新興商務區建設欲速不達 一些城市的重點新興商務區發展可圈可 點，但有一些板塊發展緩慢。事實上，考 慮到搬遷后可能帶來的員工流失，加上愿 意成為“第一個吃螃蟹”的企業仍在少數， 新興板塊發展緩慢也在情理之中。而宏觀 經濟放緩、來自市中心傳統商務區存量寫 字樓的競爭也令新興區域去化周期進一步 加長。 預計 2020 年全國 16 座重點城市還將迎 來近 1,128 萬平方米的寫字樓供應。與此 同時，租賃需求增長緩慢，將再度推升來 年寫字樓市場空置率，業主方需積極調整 運營思路和租賃策

33、略以應對挑戰。除租賃 條件優惠， 對物業進行更具針對性的定位、 提升配套和服務，都有助于提升項目吸引 力。對于新興商務區而言，僅憑高標辦公 樓宇宣傳已經很難形成產業集聚號召力， 所在區域主管機構的政策落地能力及服務 水平將扮演更關鍵的角色。 據中國美國商會發布的2019 中國商務 環境調查報告，接近一半（48%）的受 訪會員表示，如果中國市場的開放程度與 美國市場相當，這些企業將考慮增加在華 投資。而開放之意，除市場準入外，還應 包括市場透明度、知識產權保護和公平對 待。旨在促進外商投資、保護外商合法權 益的外商投資法將于 2020 年起正式 施行。 租戶風險 聯合辦公熱度在 2019 年逐步

34、消散。頭部 品牌 WeWork 上市失利，令市場各方重 新審視這一模式的發展前景以及潛在的租 戶風險。業主應充分了解租戶所在行業及 租約條件，充分采取提前退租防范措施， 盡量避免租戶整租的情況或租戶行業的單 一化。 聯合辦公品牌大多面臨短期營業收益與長 期融資負債錯配的重要難題。但租戶風險 并非僅限于這類租戶，網貸 P2P 行業依 然需要加以關注。2011 年至 2015 年，國 內網貸企業數量從 50 家快速增加到 3,500 家，其中很多公司高調入駐甲級寫字樓。 直至相關監管政策出臺抑制行業過快發 展，許多由風投注資、運營不善的公司紛 紛停業清算，掀起寫字樓 P2P 企業“退租 潮”。截至

35、 2019 年 10 月，國內 P2P 網 貸行業正常運營平臺數量降至約 427 家， 預計未來幾年中還將繼續減少。 經濟調整時期，傳統產業轉型及新興產業 的出現必然伴隨一定風險。資本市場追捧 熱點題材，為初創公司帶來資金支持的同 時，也凸顯了監管層面的政策滯后，結果 往往導致一些新興行業及企業以前所未有 的速度擴張，催生諸多行業亂象。備受市 場關注的“共享”行業（如共享單車、共 享雨傘）、長租公寓、新能源汽車、電商 平臺及應用程序設計等行業在喧囂之后， 事實證明只有為數不多的玩家可以立足。 新經濟行業的高風險使業主方難以抉擇。 面對大量空置面積，一些急于去化的業主 不得不降低對入駐企業的門檻

36、要求，亦有 業主不愿錯失初創企業中的“潛力股”， 并愿意承擔一定風險。剖析潛在風險、謹 城市租金增速 空置率 2019 年2020 年 2019 年2020 年 上海-0.9%17.5% 北京-1.6%12.7% 廣州-2.4%4.8% 深圳-10.0%24.6% 成都-0.3%21.9% 重慶-4.7%31.1% 天津-2.1%37.0% 杭州-0.8%19.1% 南京-1.7%16.6% 武漢-2.7%33.7% 西安-1.0%33.5% 蘇州-2.1%29.0% 寧波-1.3%15.0% 昆明-4.3%42.5% 廈門-3.7%27.1% 福州-2.6%25.1% 來源 第一太平戴維斯研

37、究部 租金增速及空置率，2019 年 vs 2020 年預測 辦公 來源 第一太平戴維斯研究部 行業生產總值增速，2018 年 12 月 2019 年 9 月 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 工業建筑交通運輸批發和零售住宿和餐飲金融房地產信息技術租賃服務農林牧漁 18年12月19年3月19年6月19年9月 來源 網貸之家，第一太平戴維斯研究部 全國 P2P 網貸行業正常運營平臺數量，2014 年 1 月 2019 年 9 月 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 14年1月14年7月15年1月15年7月16年1月16

38、年7月17年1月17年7月18年1月18年7月19年1月19年7月 來源 第一太平戴維斯研究部 16 座城市新增甲級寫字樓供應，2017 年 2021 年預測 0 2 4 6 8 10 12 2017201820192020E2021E 百萬平方米 一線城市二線城市 零售零售 1415 “春風里”已陸續在多個城市布局。而一 些中小型及區域性開發商也在進一步豐富 和擴充旗下商辦系列，更希望以大型標桿 性項目強化品牌形象。弘陽集團通過升級 南京弘陽廣場，推出超大型綜合體定位的 “弘陽茂”。與之類似，預計 2020 年開 業的長沙百聯購物公園，也將是百聯集團 旗下首個旗艦綜合體項目。 建立產品線的初

39、衷往往在于通過標準化加 快開發速度和資金周轉。但事實上，商業 領域愈發難以實現住宅開發的標準化，更 多是借此樹立開發商聲譽，并消費者和品 牌心中建立口碑；或通過資產證券化獲取 后續資本支持。在資產能力愈發重要的背 景下，精準的定位和招商能力仍是成就商 業的關鍵。 傳統商圈迎來重生機會 市場調整時期，預計更多商場將趁機對項 目進行翻新調整。隨著核心城市收緊建設 用地指標及市場競爭加劇，老舊商業、不 良資產、工業遺存物業的改造潛力被更多 投資者關注。 近年，多個城市發展呈現多中心布局，同 時伴隨人口及新建社區愈發搬離城中，市 場對“優質地段”的理解較之以往大有不 同。傳統商圈的平均租金仍然高企，但

40、一 些核心城市的傳統商圈受老舊項目拖累， 租金漲幅及入駐表現已并不出眾。在兩年 前，核心商圈整體空置率較非核心商圈低 約 2.0 個百分點，而在 2019 年末，兩者 幾乎持平。 但另一方面，核心商圈多年積累的知名度 及均衡大客流的優勢，也很難輕易消逝。 隨著人口結構的變化及網絡的發展，多元 化的消費結構在中國已逐漸形成。消費者 心得滿滿，更有主見，消費行為往往同時 介入各種渠道及消費層級。而能同時容納 多種消費偏好的依然是混雜多樣、體量龐 大的城市核心商業群。 除了集聚頂級奢侈品的豪華商場，現時商 業已很難以“檔次”進行簡單定位。核心 商圈項目有別于大而全的區域型超級購物 中心，亦不同于針對

41、社區消費的中小型商 業，更應在特點及個性上多下功夫，從硬 件的建筑個性、軟裝的氛圍營造，到挖掘 新鮮的品牌組合。無論是壓縮零售比重、 更換用途，或是強化餐飲、娛樂等單一用 途，任何概念落實都應是主動的計劃，而 不是被動的選擇。 響，但家樂福及麥德龍分別成功出售股份 予蘇寧和物美等事件表明不但行業發展呈 進一步集中化，傳統超市運營商也在探索 中展現較強的適應能力。 零售專賣店整體表現平平，但細分市場差 異極大。其中，汽車銷量下滑，成為拖累 整體零售市場的主要因素。新能源車仍保 持同比增長，但市場分化加劇。領先品牌 持續進駐優質購物中心或核心地段的首層 鋪位，承租力及擴張需求強勁。此外，化 妝品依

42、然是表現最為出眾的細分領域，多 個品牌高端產品線錄得強勁銷售業績，并 積極在優質項目中布局門店。 奢侈品在 2019 年延續了一年前的良好表 現。數家頂級商場仍維持 10% 至 20% 的 銷售增速，顯著好于整體市場。不過，一 些品牌增設新店后，陸續對部分舊店進行 關閉，門店總數變化不大。頂級品牌向頂 級、成熟的開發商及旗下商場集聚的趨勢 愈發明顯。 強資產運營能力更受重視 預計 2020 年新增供應較 2019 年增加 45%。其中，上海和廣州的新增商業面積 預計將超過 100 萬平方米，而廈門增幅最 高，超過 70 萬平方米的新增供應帶動存 量上升 36%。 商場未來收益表現很大程度上取決

43、于運營 商專業能力，地段本身已不足以形成足夠 保障。首層普通鋪位的租金增幅寥寥，業 主仍有望通過其他方式實現整體租金的上 揚。對邊角區域及難點區域的處理能力以 及對市場需求風向的敏銳程度，正成為帶 動零售物業租金及價值增長的關鍵。 奢侈品商場受益于境外消費回流，表現仍 好于大市。隨著政府陸續下調關稅，及更 多品牌縮小價差，預計將有更多消費者選 擇在國內購買奢侈品。但伴隨頂級開發商 進駐更多城市，頂級市場留給二線開發商 和后進者的空間已經越來越小。 雖然潛在商業供應壓力仍存，已令不少老 舊項目被迫關?；蚋脑燹D換用途，但在住 宅市場面臨周期調整的當下，仍有眾多開 發商加強商辦領域內的產品線配置，以

44、尋 獲未來發展機遇。大型成熟開發商正觸達 更多細分消費者，華潤主打社區商業的 “潤街”、大悅城以生活方式為主導的 市場表現 零售物業在經濟放緩行情之下展現一定韌 性，消費者信心指數仍處于歷史高位。北 京、 成都等城市出臺的鼓勵夜間市集消費、 爭取品牌首店入駐等舉措，也令一些項目 有更多空間調整余地吸引消費者前往。 零售物業市場表現穩健，部分原因在于更 多業主對激烈競爭的市場現狀有所準備， 導致整體入市節奏更趨謹慎，重點城市購 物中心存量增速連續三年放慢。而有信心 入市的項目，簽約水平通常已有保證。 2019 年，16 座城市累計零售商業供應量 同比下降 11%，存量增加 9%。其中，上 海供應

45、量達90萬平方米， 為各城市最高。 西安、 寧波、 昆明供應則超過60萬平方米。 與 2018 年相比，2019 年開業的項目中， 除重慶來福士購物中心、昆明恒隆廣場等 個別項目，普遍缺乏具備足夠影響力的大 型標桿項目。相較之下，上海的數個翻新 項目令人耳目一新，延續了近年上海改造 項目叫好叫座的口碑。2019 年的港匯恒 隆廣場、華潤時代廣場對原有結構進行大 幅改造，內部動線流暢性大為增加，加之 地理位置的優越，項目改造后的形象和品 牌組合均大幅提升。 全年供應有所增加， 但整體租金走勢平穩。 目前，市場租金上漲主要由現有優質項目 調改帶動。2019 年，首層平均租金全年 累計上漲 1.3%

46、，空置率微升 0.2 個百分 點至 7.3%。其中，空置率最低的深圳為 4.3%，昆明則因供應攀至歷史新高，空置 率同比上升 3.4 個百分點。 自 2015 年來，消費對 GDP 的貢獻度始終 維持在 50% 以上，已成為經濟增長的主 要動力。過去十年全國范圍的住宅開發及 銷售熱潮似乎難以再現，政府通過平抑房 價支撐實體發展的信念不減。消費市場更 加多樣的消費者構成、消費信貸及支付體 系的發展，持續崛起的本土品牌，都在為 市場發展添加動力。 聚焦民生消費與頂級市場 餐飲及超市兩大民生業態表現穩健。 其中， 頭部城市餐飲升級需求值得關注。西式 快餐在低線城市持續擴張之余，在上海及 北京的店鋪增

47、速正顯著減緩，市場日漸飽 和。與之相對的是中高價位漢堡及披薩餐 廳的數量明顯上升。Shake Shack、Beef & Liberty、Chilis 等品牌已陸續進駐。 超市行業在持續調整變革中呈向好跡象， 食品 CPI 的上漲也利好超市業績。雖然行 業在年初受一系列新零售超市收緊擴張影 來源 第一太平戴維斯研究部 租金增速及空置率，2019 年 vs 2020 年預測 來源 CEIC，第一太平戴維斯研究部 主要品類銷售額月度同比增速，2016 年 1 月 2019 年 10 月 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 01/2016 01/2017 01/2018 01/

48、2019 網上零售百貨超市專賣店餐飲 來源 第一太平戴維斯研究部 16 座城市新增購物中心供應，2017 年 2021 年預測 0 2017201820192020E2021E 一線城市二線城市 1 1 2,000,000 4,000,000 6,000,000 8,000,000 0,000,000 2,000,000 來源 第一太平戴維斯研究部 部分城市商圈空置率比較，2019 年第三季度 0%4%8%12%16% 南京西路 張江 王府井 中關村 春熙路 建設路 珠江新城 番禺 鐘樓-解放路 小寨 江漢路 街道口 上海北京成都廣州西安武漢 核心商圈非核心商圈 零售 城市租金增速 空置率 2

49、019 年2020 年 2019 年2020 年 上海1.3%8.6% 北京1.5%6.5% 廣州4.3%8.4% 深圳1.5%4.3% 成都0.8%4.5% 重慶0.1%12.0% 天津1.6%11.0% 杭州1.6%8.1% 南京0.6%5.1% 武漢0.6%6.5% 西安0.4%4.5% 蘇州-0.3%9.7% 寧波0.6%7.0% 昆明1.3%10.5% 廈門0.8%5.1% 福州4.3%4.9% 1 2 3 4 5 -5%0%5%10%15%20%25% 城市線級 同比價格變化 住宅住宅 17 住宅 市場表現 2019 年中國住宅市場延續了“穩”字主導 的調控基調。年初兩會政府工作報告即強 調要落實城市主體責任，改革完善住房市 場體系和保障體系，促進房地產市場平穩 健康發展。因城施策的機制令各地政府有 更多余地，更有針對性地調整當地政策。 整體而言，住宅市場依然處于調整狀態。 自 2016 年以來全國商品住宅竣工量持續下 降，到 2019 年 1-11 月累計商品住宅竣工 量為 4.5 億平方米。與之相左的是，住宅 銷售額仍保持增長態勢，2019 年 1-11 月 累計成交商品住宅 13.1 億平方米。同期銷 售總額增長至人民幣 12.2 萬億元，同比增 長 10.7%；住宅銷售平均價格達到了人民 幣每平方