第一太平戴維斯： 2020中國房地產年度展望(39頁).pdf

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1、1 2019 穩健上行穩健上行 2 來源：公司網站、公開信息整理 中國已成為全球第二大消費市場，零售市場銷售額增速維持8% 細分零售市場持續演進，品牌不斷通過健康、新穎元素吸引消費者 線上線下結合已成必然 30%14%24%11%11%5% 2019年第四季度 中國大陸銷售額 增長 2019財年銷售額 增長 2019財年大中華 區銷售額增長 2019年中國大陸 銷售額增長 2019年中國大陸 銷售額增長 2019年第四季度 中國同店銷售額 增長 2020 期待春風期待春風 3 品牌對中國向消費轉型及長期發展前景仍抱有信心 仍有眾多國際品牌積極考慮在中國開設店鋪 潛在品牌分布較以往更為多樣，餐飲

2、、小眾、精品、娛樂各門類均有涉及 2020 疫情突發疫情突發 4 來源：公司網站、公開信息整理 新冠疫情導致品牌關閉部分店鋪，或縮減營業時間，第一季銷售受到影響 若疫情在今年3月底之前得以有效控制，零售市場有望隨之逐步回暖 品牌焦點已轉至夏季后的市場，預計下半年伴隨大量推廣活動，市場將重 現活力 38%62%35%50%2050% 店鋪關閉店鋪關閉店鋪關閉店鋪關閉多數門店 停業天數 店鋪關閉 上海上海 Shanghai 1 應對策略 零售品牌通過社交媒體營銷、直播、產品促銷等方式 餐飲企業線下門店加強防疫措施，鼓勵用戶線上下單， 在線平臺提供外賣、在線商城及企業團餐業務 積極應對，開拓多元化營

3、銷模式 補強線上銷 售渠道 盒馬開啟 “共享員工” 模式 餐飲品牌推 出半成品、 預制品 商家目前態度 餐飲線下門店積極觸網：開展外送/外賣服務，線上直播渠道，構 建品牌流量，開發多元渠道 零售品牌線下門店為消費者提供VIP服務，提供視頻和拍照選貨等 服務 積極自救，構建品牌流量 構建品牌 “私域流量” 品牌方 積極自救 消化庫存， 積極與消費 者互動 商家未來開店計劃 調整節奏，對市場保持信心 業績增長穩 健品牌，開 店計劃不受 影響 重新調整開 店節奏 對市場仍然 保持信心 打造線上線下全渠道發展策略，根據疫情恢復情況再重新調整開店節奏 在2020年，盒馬將繼續在全國范圍內擴張、布局門店

4、漢堡王、Tim Hortons母公司餐飲連鎖巨頭RBI集團表示對中國市場 的消費潛力抱有信心，未來將在中國布局旗下的Popeyes門店 未來應急措施及方案 餐飲：餐飲： 提升門店衛生形象和規范，鼓勵使用公筷 線上銷售、外賣比例增大 零售：零售： 開發增加線上渠道如小程序、電商平臺、直播等 配套：配套： 教育、健身類品牌通過線上體驗直播，網課等方式，布局線上業務 制定防御機制，加碼布局線上業務 開拓半成品、 預制菜生產 提高門店衛 生及防范機 制 多渠道、多 場景連接消 費者 北京北京 Beijing 2 商業模式的底層邏輯沒有發生變化商業模式的底層邏輯沒有發生變化 創造和滿足消費者需求的過程創

5、造和滿足消費者需求的過程 戰略層戰略層：找到不會變的需求：找到不會變的需求 戰術層戰術層：適應變化的商業模式：適應變化的商業模式 精準打擊精準打擊下的商業攻堅戰下的商業攻堅戰 2. 貨-商戶/品牌方 現金流壓力 租金 庫存 員工調配及薪資 供應鏈管理壓力 行政部門要求 重新評估未來計劃 3. 場-實體商業 隔離足不出戶 社交屬性缺失 1. 人-消費者 營業額 客流20% 現金流 社會責任 重新評估未來計劃 共克時艱 減免緩收商戶租金 協助去庫存 調整營業時間 加碼線上（自建+平臺 合作） 搭建金融服務平臺 疫情之后的持久戰 “首店經濟”“首店經濟” 巨大的消費潛力和市場輻射力，城市經濟、營商環

6、境、城市環境持續優化，北京成為 品牌進入中國及品牌孵化進而市場化的首選地之一?？紤]長遠戰略布局，首進品牌暫 未調整開發計劃及戰略布局，對市場充滿信心。 品牌加速調整轉型品牌加速調整轉型 推出新產品 新服務 新概念 新技術， 跨界整合資源，優化整合供應鏈，高效運營 消費者 悅己 為自己生活更加精彩 健康與成長 民生類 社交 “及時行樂”行業 陪伴 親情 家庭 科技 智能柜 機器人餐廳 無人零售 商戶 泛健康 健康管理 養生 運動 醫療 美妝 健康飲食 保健產品等行業 成長 愛好 教育 民生類 泛娛樂 娛樂休閑、旅游業、電競 泛科技 智能柜 機器人餐廳 無人零售 核心商圈核心商圈 - - 優化調整

7、優化調整, ,強者恒強強者恒強 產品組合 運營能力 影響相對有限 成立專項基金 數字化營銷 關注線上下線全產業鏈融合的商戶，品牌商戶加強布局核心商業 進一步優化 城郊商業城郊商業 - - 短期壓力短期壓力, ,長期向好長期向好 疫情后，社區商業和鄰里中心的發展迎來機遇。北京整體戰略規劃，未來新建零 售項目多位于城郊，以區域型商業及社區商業為主。 過去三年，北京新增供應逐年大幅減少，受疫情影響，新增商業大概率延期開業， 2021年或迎集中供應小高峰。對各運營主體的招商管理、精細化運營提出更高要 求。（綠建 開放空間 悅己 陪伴 無人零售 數字化營銷 ） 國企擔當國企擔當 同舟共濟同舟共濟, ,共

8、克時艱共克時艱 國企背景經營性物業，充分體現了作為國有企業的政治擔當 降低各商家的經營壓力，實施租金減免政策，搭建金融服務平臺 同舟共濟 信任與信心 合作基礎和空間 發展機遇 轉變 疫情之后的持久戰 廣州廣州 Guangzhou 3 商業業態整體商業業態整體 15 功能布局建議哪個商圈人流熱度恢復快：核心商圈受創嚴重、社區商圈凸顯優勢 在疫情發生至本周為止，廣州由于企業復工情況良好，大部分區域的人流熱度已恢復七成，但商場客流仍然較低； 疫情下，人流密集的商圈多是連片的住宅底商街鋪 天河海珠荔灣越秀番禺萬博 疫情前 （2020.01.20） 疫情下 （2020.01.27） 愈合期 （2020.

9、02.24） -41.0% -15.4% -55.6% -38.0% -32.5% -20.0% -34.1% -31.8% -16.3% -41.9% -40.0% -60.7% -70.0% -60.0% -50.0% -40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 市域級區域級社區級市域級區域級社區級市域級區域級社區級市域級區域級社區級 北京上海廣州深圳 一線城市各類型購物中心日均客流量影響 2019年12月日均客流量2020年1月日均客流量下滑幅度 16 功能布局建議 市域級項目下滑

10、比例區域級項目下滑比例社區級項目下滑比例 哪類購物中心免疫力高：社區級項目下滑幅度最小，發展潛力巨大 17 哪種形態的購物中心免疫力高: 開放式就餐場所更快復蘇 復工后午間，外擺區稀 疏的用餐客人 年初六，下沉廣場邊的茶飲店 仍有不少客人到店 南方更適宜打造花園式的戶 外就餐環境，滿足未來消費 者對于親近自然的需求，也 保障經營靈活性。 18 六大運營關鍵釋放社區商業“第二客廳”DNA 3.自然性自然性 65:35的室內、外空間分 配，更是心曠神怡的街角 公園 5.開放性開放性 無明確出入空間界限，不 要過度追求主題化 1.匹配性匹配性 項目業態定位與社區（住 宅）定位高度匹配的局面 2.健康

11、化健康化 關注醫療健康業態，滿足 居民的有求必應 6.數字化數字化 提供給居民信用度積分， 數字化反哺社商精準運營 4.小體量小體量 考慮實際運營難度，體量 控制在3萬方以下 商業業態整體商業業態整體 19 功能布局建議廣州的品牌拓展怎么說? 某本地酒家品牌：應酬聚餐、社交聚會，疫情結束后 會爆發；集團式經營和酒店餐飲會最快回到正軌。 某椰子雞煲品牌：餐飲將經歷洗牌；品牌從去年拓 展開始就縮小面積，未雨綢繆，所以仍有信心。 某本地茶飲品牌：營業額下降8成，起碼要大半年才能 完全恢復；談合同的項目全部叫停，高租金的店鋪談 降租；今年開店的面積都縮小。 某國際西式快餐品牌：暫時沒有需要調整，不會影

12、響 今年在廣州的拓展計劃。 某本地日用品零售品牌：嚴格管控成本之余，制定 新政策，如免IP品牌使用費等。 某國際家居集合店品牌：正在評估疫情，來決定對 中國拓展計劃的影響。 對于部分商家短期影響是減緩拓展速度；長期影響則是壓縮租賃面積，提高抗風險能力； 部分實力雄厚的品牌不改變拓展計劃； 未來越來越多的商家會考慮發展線上平臺，尤其是零售品牌 深圳深圳 Shenzhen 4 21 目前，深圳各區對于復工要求不一，每個行政區對于 商場的經營要求不一。 疫情嚴重的區域復工審查制度也較為嚴格，多數餐飲 品牌仍無法接受堂食，體驗娛樂類商戶仍不能營業。 政府管控 根據高德地圖發布駕車活力復工指數分析報告，

13、深圳駕車 活力復工指數為21.8%，北上廣駕車活力復工指數均高于25% ，深圳整體低于其他三個一線城市。 這與深圳較為嚴格的復工審查制度有關，整體看來，政府對于 目前形勢仍持謹慎態度。 一線城市復工對比 各方積極抗“疫”，修煉內功各方積極抗“疫”，修煉內功 疫情下商場與消費者現狀 人流量大幅減少 商場營業時間嚴重縮短 體驗性業態強制閉店或只能提供外送服務 商場客流量同比下降情況 22 疫情對租戶方（品牌方）的影響與應對 01 品牌拓展 受到疫情影響，大部分品牌拓 展已經受到影響； 但國際性及未進入深圳的品牌 還是會積極開拓深圳市場； 02 租金下調 受到疫情影響，品牌經營出現 困局，資金流金漲

14、，直接可承 受租金降低； 目前已收到的品牌方offer均下 調了30-40%的租金； 03 市場洗牌 受到疫情影響，市場會進行洗 牌，部分品牌退出市場，但也 給了新進的市場參與者更多的 機會； 04 不同業態受 影響不同 餐飲、零售、娛樂休閑受到較 大的沖擊，健康及生活超市類 業態關注度提高，部分黑科技 品牌如無人機等銷售較好，其 他居家娛樂類如樂高、Switch 等銷售較好； 23 疫情對業主方（開發商）的影響與應對 積極調整品牌組合，應更 關注5G、泛健康、泛娛 樂、黑科技等催生的新業 態，不斷豐富流量入口 調整 品牌組合 線上線下 雙線融合 硬件 升級 責任與風險：業主率先針對疫情向租戶

15、提 供租金優惠，協助商戶融資，過渡難關。 但也面臨著租金收入下滑、大幅掉鋪的風 險。 預算指標確認：針對幾年的特殊情況， 部分業主對營收目標進行了實事求是的調 整，異加大了推廣投入，努力補回損失。 疫情下的業主積極面對，修煉內功 積極采用數據驅動、線 上線下聯動的先進工 具，服務好消費者，服 務好商戶 利用此空檔期進行硬件 升級，以在疫情過后能 夠提升商場吸引力盡快 恢復常態 機遇： 24 突發疫情對商業市場的影響 預租決策決策進程延緩，或令租賃市場短期內供應過剩 自2019年12月爆發突發性疫情以來，已蔓延兩個月有余，因疫情防控導致商業市場面臨突發性 經營困局，物業市場資產表現挑戰加劇 疫情

16、對業態影響各異，市場漸向租戶方傾斜 投資及回報率萎縮，問詢及考察量下降 市場消費習慣悄然轉變，未來商業發展格局將迎來升級 25 疫情過后帶來商業市場新格局 市場租金 本年度平均市場租金會階 段性下調 后續經營 頭部項目恢復更快，非頭 部項目今年招商與經營難 度會加大 市場環境 頭部商場與非頭部商場 租金差距將進一步拉大 www.islide.cc26 肇慶 411萬人 佛山 765萬人 江門 465萬人 中山 廣州 1449萬人 東莞 834萬人 深圳 1252萬人 香港 739萬人 惠州 477萬人 澳門 64萬人 珠海 176萬人 中山 326萬人 大灣區零售市場展望 2/27/20202

17、7 寶安區 光明新區 龍崗區 坪山新區 大鵬新區 鹽田區 羅湖區 福田區南山區 龍華新區 2/27/202028 成都成都 Chengdu 5 探訪成都街頭3:00PM 2月26日，星期二, 成都遠洋太古里 疫情過后疫情過后 電競娛樂 親子農莊市集 有機餐廳 有機超市教育培訓 書店 工廠瀏覽極限運動 極限運動 婚慶度假 運動 消費觀念改變，重視線下體驗感 親子互動娛樂受到重視 開放式、半開放式建筑空間的需求增加 健康、環保意識的增加 數碼科技文創動漫加工制造業康養功能區文化旅游 商業商業 產業產業 田園經濟 項目商業投資價值 $ 基于宗地性質，拿地成本遠低于區域內其它商業用地土地出讓價格，一定

18、 程度增加了后期運營的利潤空間 拿 地 成 本 低 、 政 府 補 貼 政 策 建筑使用面積增大，使用空間最大化 建 設 土 地 利 用 率 高 集合“產業”、“社交體驗”以及“微度假”三大未來發展熱點 商 業 模 式 獨 特 為商業輸送穩定的客流、商業為產業提供銷售的窗口，形成產業發展的閉 環 推 動 經 濟 可 持 續 發 展 建筑形式多樣性，降低建筑本身的建設成本和縮短建設周期 建 筑 形 式 靈 活 前期后期 成本 各場地場館設計/建設/ 搭建成本 設施器材用品投入成本 品牌合作費 運營成本 收入 物業租金收入 臨時場地租金 租金收入營業收入運營收入 娛樂項目營業收入 分成 相關產品銷

19、售收入 餐廳收入 相關產業培訓學費 酒店房費收入 辦公租賃收入 物管收入 推廣收入 單純 房東X 武漢武漢 Wuhan 6 武漢武漢 引領復興引領復興 來源：第一太平戴維斯市場研究部 GDP: 2019年上半年GDP7479億元，全國排名第九； 人口: 2019年人口總數量1418萬，含戶籍人口908萬，常駐流動人 口287萬，非常駐流動人口223萬，排名全國第七； 面積: 市區面積8569平方公里，城市建成區面積353.8平方公里，全 國排名第十。北京五環線98公里，武漢三環線91公里； 醫療: 三甲醫院數量全國排名第九，執業醫生人數全國第七，病床 數量全國第六； 教育: 本/?？?研究生數

20、量110萬人，全國第二，第一名廣州118萬 人； 土地: 2019年土地成交1765億元，全國第五（連續三年全國前 五）； 樓市: 2019年推售住宅14.54萬套，銷售10.99萬套推盤數量、面 積、去化數量、去化面積等指標穩居全國前三； 交通: 截止2019年底，地鐵數量8條，運營里程264公里，分別居全 國第五。 35 疫情對武漢零售市場的影響：市場供應疫情對武漢零售市場的影響：市場供應 *箭頭代表較2019年的同比變化 數據來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2020年2月 受疫情影響，部分項目停工并將延遲交付，預計新增供應將下降至33萬平方米。而疫情發生前，新增供應預計達 到60萬平方米

21、，新增供應面積下降近五成。 武漢零售物業市場新增供應（武漢零售物業市場新增供應（2008 - 2023） 2019年零售物業市場新增供應年零售物業市場新增供應 2020年新增供應預測（疫情發生后）年新增供應預測（疫情發生后） 2020年新增供應預測（疫情發生前）年新增供應預測（疫情發生前） 262,000平方米平方米 601,000平方米平方米 同比同比129.3% 332,000平方米平方米 同比同比26.7% 疫情前預測疫情后預測 0 20 40 60 80 100 120 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 201

22、9 2020F 2021F 2022F 2023F 2020F 2021F 2022F 2023F 新增供應（萬平方米） 36 疫情對武漢零售市場的影響：系統性風險下的市場需求疫情對武漢零售市場的影響：系統性風險下的市場需求 數據來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2020年2月 受疫情影響，武漢實施較長時間嚴管政策，市民消費和商家經營都隨著疫情變化而改變。目前階段，武漢實施團 購政策，中老年人網購熱情及學習能力出乎意料 生活日用品生活日用品藥品、保健品藥品、保健品 線上消費：零售、餐飲、文娛線上消費：零售、餐飲、文娛 服飾零售服飾零售消費服務（旅游，教育，培訓）消費服務（旅游，教育，培訓） 餐飲

23、餐飲娛樂：影院、娛樂：影院、KTV等等 時間段時間段1 1：受益型增長業態受益型增長業態 線上消費、生活日用品及健康保健類消費的熱潮將持 續活躍 時間段時間段2 2：彌補型增長業態彌補型增長業態 服飾零售及消費服務類短期需求會激增 疫情中疫情中 時間段時間段3 3：餐飲及文化娛樂業受到較大沖擊，餐飲及文化娛樂業受到較大沖擊， 需要較長的恢復期需要較長的恢復期 但由于影院、KTV等業態的體驗感難以被家庭娛樂所替代 疫情受控，逐步恢復正常生活方式疫情受控，逐步恢復正常生活方式疫情結束，出行正常疫情結束，出行正常 37 疫情對武漢零售市場的影響：加速線上線下全渠道發展疫情對武漢零售市場的影響：加速線

24、上線下全渠道發展 數據來源：百度，餓了么，DT財經，第一太平戴維斯武漢研究部，2020年2月 武漢目前是全國對于線上消費最為依賴的城市，除了消費者習慣的改變，對于商家的轉型和創新也提出了 更高的要求。 武漢疫情期間搜索內容的分布武漢疫情期間搜索內容的分布 2020年1月1日至1月26日 “封城”后武漢外賣跑腿訂單品類“封城”后武漢外賣跑腿訂單品類Top 5 2020年1月23日至1月31日 2% 3% 6% 8% 9% 13% 17% 20% 22% 其他 開工開學 餐飲外賣 日用品 抗流感藥物 快遞物流 疫情進展 防護物資 醫療救助 0%5%10%15%20%25% 餐飲品牌為醫生提供外賣服

25、務 盒馬“租”西貝員工，“共享員工”持續發酵 TOP 1TOP 1 食品 TOP 2TOP 2 日用品 TOP 3TOP 3 其他 TOP 4TOP 4 藥品 TOP 5TOP 5 文件 2020春節醫生線上問診人數春節醫生線上問診人數 2020年1月28日14時 三甲醫生電話問診三甲醫生電話問診三甲醫生圖文問診三甲醫生圖文問診二甲醫生圖文問診二甲醫生圖文問診 27.5萬人萬人 280.4萬人萬人 140.5萬人萬人 29元19元9元 人次人次 費用費用 38 武漢零售物業市場不同于其他城市的變化總結武漢零售物業市場不同于其他城市的變化總結 數據來源：第一太平戴維斯武漢研究部，2020年2月

26、疫情時間更長，消費者體驗更疫情時間更長，消費者體驗更 多，商家思變更強多，商家思變更強 存量商業將會是主戰場，存量商業將會是主戰場， 資本為王資本為王 教育延申、醫藥健康延申處在增教育延申、醫藥健康延申處在增 長極長極 “銀發經濟”在這個疫情期間表現出了相當的消費潛力，武漢在一段時間內會是極度依托線上 消費，同時商家的快速反應能力也將會給疫情后的經營帶來更多的啟發和機遇 武漢將會面臨比別的城市更多的商鋪退租，相比于新增供應，我們更加關注存量商業的空置如 何填補，按照武漢市530萬平米的存量，武漢有可能面臨過百萬方的集中供應，也會給資本帶 來一些交易的契機 短期來看，武漢市對于醫療、健康的重視程度會快速體現在疫情結束后，機會也會大量涌現， 同時嚴管期間帶來的教育滯后問題也急需線下來補足 社區消費圈值得深挖社區消費圈值得深挖 疫情期間，武漢的社區和物業公司爆發出驚人的戰斗力，除了原始數據的采集之外，未來的社 區商業運營可以著重研究“社群思維”帶來的消費粘性 39