【研報】地產行業深度報告：房企業績會透露了什么信息？-20200408[16頁].pdf

1、 行業深度報告 房企業績會透露了什么信息？ 行 業 深 度 報 告 行 業 報 告 地產地產 2020 年 04 月 08 日 強于大市強于大市（維持維持） 行情走勢圖行情走勢圖 相關研究報告相關研究報告 行業周報*地產*央行再次降準，融資 端有望延續改善 2020-04-06 行業動態跟蹤報告*地產*疫情下的房 企：影響、應對及趨勢 2020-04-02 行業深度報告*地產*復盤 2008，樓市 何去何從 2020-04-01 行業周報*地產*樓市持續復蘇，多家 房企銷售目標仍增長 2020-03-29 行業周報*地產*短期調整加劇，把握 中長期介入良機 2020-03-22 證券分析師證券

2、分析師 楊侃楊侃 投資咨詢資格編號 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034PINGAN.COM.CN 研究助理研究助理 鄭南宏鄭南宏 一般從業資格編號 S1060120010016 ZHENGNANHONG873PINGAN.CO M.CN 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如 經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎 重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內 容。容。 政策以穩為主，融資成本改善。政策以穩為主，融資成本改善。各家房企基本認為“房住不炒”總

3、基調難 以改變，但因城施策背景下，遠洋判斷各地存在適度放松或刺激地產的沖 動，后續仍需關注因城施策力度，恒大、建業認為流動性寬松將有利于需 求釋放。受益流動性寬松，各家房企融資成本均出現下降，大多數房企預 計后續仍將延續下行，融創、佳兆業等房企明確將通過調整融資結構、拓 展融資渠道等方式，進一步降低融資成本。 復工復產超復工復產超 90%，樓市逐步樓市逐步回暖回暖。除湖北外，主流房企售樓處開放比例及 項目復工率均超過 90%，樓市亦逐步回暖，3 月百強房企單月銷售額同比 降 17.2%，較 2 月大幅收窄 20.5 個百分點。龍湖、正榮、弘陽等房企預 計 4 月份銷售有望恢復至往年正常水平，新

4、城反饋一二線樓市復蘇略好于 三四線， 遠洋判斷一二線市場熱度仍將持續。 疫情導致工期較往年推遲 1-2 個月，萬科、碧桂園、遠洋等房企預計將對上半年供貨節奏與房屋交付產 生一定影響，但多數房企認為對全年沖擊相對可控。 銷售目標整體增長，貨值推動銷售目標整體增長，貨值推動為主因為主因。30 家房企 2020 年銷售目標平均增 速為 14%，較 2019 年下降 16 個百分點。各家銷售增長主要依靠貨值推 動，25 家房企可售貨值平均目標去化率僅 62%。恒大、金茂三年目標依 舊較高，2019-2022 年預期復合增速分別達 18.5%和 23.1%。大多數房企 對全年行業表現相對謹慎，缺乏政策刺

5、激背景下，世茂、旭輝預計全國銷 售同比降 10-15%和 7-10%，多數房企相對看好一二線城市。 拿地態度分化，拿地態度分化，注重權益提升及渠道多元注重權益提升及渠道多元。恒大、融創等明確未來將減少 拿地，而時代、中海拿地計劃較 2019 年更積極。提升拿地權益及拓展多 元化拿地渠道成為大多數房企的共識。在區域選擇上，一二線及核心城市 圈為大多數房企布局選擇。 降負債、提質增效、利潤導向降負債、提質增效、利潤導向為為 2020 年關鍵詞年關鍵詞。 “三穩”政策導向下，恒 大、融創、佳兆業等房企均強調將進一步降負債降杠桿；旭輝、美的則注 重“提質增效” ，高周轉、標準化成為多家房企提升管控效率

6、的舉措；同時 融創、美的、新城均明確將進一步聚焦利潤。 投資建議：投資建議：30 家主流房企 2020 年銷售目標增速均值仍達 14%，疫情帶來 的調整有望加劇行業集中度提升，同時在“三穩”基調下，唯有具備融資 管控及品牌優勢方能獲取超額利潤，中長期持續看好龍頭品牌房企表現。 短期來看，目前主流房企對應 2020 年估值不超過 6.5 倍，潛在股息率超 過 4%，配置價值依舊凸顯。建議關注：1）融資管控占優、高股息率的品 牌龍頭房企萬科、保利、金地、招商、華僑城等；2）業績銷售高增、融 資成本改善的彈性二線中南、陽光城、新城等。 風險提示：風險提示：1）若新型冠狀病毒肺炎疫情持續時間超預期，行

7、業資金壓力 加大將帶來中小房企資金鏈斷裂風險；2）由于疫情對行業開工、復工的 影響，可能導致部分房企面臨供貨節奏、交付節奏不及預期的風險；3） 由于疫情導致返鄉置業缺失，加上三四線供應較大、棚改退潮導致的需求 弱化，行業面臨三四線樓市銷售快速下行、部分項目爛尾的風險。 -30% -20% -10% 0% 10% Apr-19Jul-19Oct-19Jan-20 滬深300地產 證 券 研 究 報 告 地產行業深度報告 請務必閱讀正文后免責條款 2 / 16 正文目錄正文目錄 引言引言 . 4 一、一、 政策以穩為主，融資成本改善政策以穩為主，融資成本改善 . 4 二、二、 房企積極復工復產，市

8、場持續好轉房企積極復工復產，市場持續好轉 . 5 2.1 售樓處普遍開放，銷售逐步回暖 . 5 2.2 項目復工復產超 90%，全年供貨交付沖擊可控 . 6 三、三、 銷售目標整體增長，貨值推動為主因銷售目標整體增長，貨值推動為主因 . 7 四、四、 拿地態度分化，注重權益拿地態度分化，注重權益提升及渠道多元提升及渠道多元 . 11 五、五、 限價、打折項目結算拖累毛利率，短期有望保持平穩限價、打折項目結算拖累毛利率，短期有望保持平穩 . 13 六、六、 降負債、提質增效為降負債、提質增效為 2020 年關鍵詞年關鍵詞 . 13 七、七、 投資建議投資建議 . 14 八、八、 風險提示風險提示

9、 . 15 nMrOpPsOsPoQoMrQoRxOpMaQdN7NoMpPmOmMeRoOtPjMnNvMaQnNzRvPtPsPxNnOqR 地產行業深度報告 請務必閱讀正文后免責條款 3 / 16 圖表圖表目錄目錄 圖表 1 主流房企對 2020 年政策及資金端看法 . 4 圖表 2 主流房企 2019 年平均融資成本 . 4 圖表 3 2020 年 3 月以來房企發債成本顯著下滑 . 5 圖表 4 主流房企售樓處情況（截至 3 月中下旬）. 5 圖表 5 3 月百強房企單月銷售同比降幅大幅收窄 . 5 圖表 6 主流房企 2020 年一季度銷售情況 . 6 圖表 7 50 城商品房月日

10、均銷售同比情況 . 6 圖表 8 主流房企項目復工情況（截至 3 月中下旬） . 7 圖表 9 2015-2019 年全國一季度新開工占全年比重 . 7 圖表 10 部分主流房企對全年供貨、交付的看法. 7 圖表 11 30 家主流房企 2020 年銷售目標 . 8 圖表 12 30 家主流房企 2020 年銷售目標增速分布情況 . 9 圖表 13 25 家主流房企 2020 年可售貨值與目標去化率 . 9 圖表 14 多數房企 2019 年銷售回款率進一步改善 . 10 圖表 15 主流房企對 2020 年全年樓市看法 . 10 圖表 16 2020 年主流房企拿地預算 . 11 圖表 17

11、 部分主流房企 2019 年拿地權益比同比顯著提升 . 11 圖表 18 多元化拿地成為房企拓展重要手段 . 12 圖表 19 2 月以來百城土地周成交中一二線占比顯著提高 . 12 圖表 20 部分主流房企 2018-2019 年毛利率及后續展望 . 13 圖表 21 已披露年報的部分 50 強房企凈負債率（截至 2019 年末） . 14 圖表 22 部分主流房企未來經營戰略 . 14 地產行業深度報告 請務必閱讀正文后免責條款 4 / 16 引言引言 近期多家房企陸續召開業績發布會，我們梳理總結了各家房企對 2020 年政策、融資看法，銷售及拿 地的預期，未來的經營戰略等，寄希望通過各家

12、房企的視角，為投資者提供一些參考。 一、一、 政策以穩為主，融資成本改善政策以穩為主，融資成本改善 “房住不炒”基調難改，受益流動性寬松?！胺孔〔怀础被{難改，受益流動性寬松。 從政策端來看，各家房企基本認為“房住不炒”總基調 不會改變，但在因城施策的背景下，遠洋認為疫情對各地方經濟沖擊相對較大，各地方存在適度放 松或刺激地產的沖動，后續需重點關注各地因城施策的力度。盡管政策基調未變，但恒大認為流動 性寬松背景下，有利于需求的釋放，將對樓市形成支撐；建業同樣認為部分流動性會間接流入房地 產。 圖表圖表1 主流房企對主流房企對 2020 年政策及年政策及資金資金端看法端看法 房企房企 政策政策

13、流動性流動性 恒大 “房住不炒”基調難改，但流動性寬松利于需求釋放 流動性環境改善 碧桂園 “房住不炒” ， “房不刺經”為主基調 流動性寬松 融創 “房住不炒” 、錢不能太多進入地產，但政策面整體會 較 2019 年緩和 年內降低融資成本 1-2 個百分點 旭輝 政策平穩 房地產融資松緊適度，境內融資成本降低 建業 不會因為疫情把房地產的供應端和消費端放開 由于對實體經濟不斷降準， 釋放貸款， 流動 性增加，間接會流入一部分到房地產 遠洋 政策穩定且保持定力、各地方因城施策 地產并非國家扶持行業， 把握流動性寬松帶 來的窗口期 資料來源：各房企業績發布會，平安證券研究所 融資環境改善，把握降

14、成本窗口期。融資環境改善，把握降成本窗口期。受國外流動性沖擊，多家房企判斷當前并不是海外債發行較好 的窗口；相比之下，境內受益于流動性寬松，房企融資成本呈現不同程度下降，但用途管控仍相對 嚴格，如公司債用途仍僅用于借新還舊。從全年來看，大多數房企認為融資成本仍會延續下行，融 創、金茂、佳兆業等房企均表示，將借助流動性寬松的機遇，進一步降低融資成本。其中，融創計 劃通過調整融資結構、 將2020年融資成本降低1-2個百分點， 佳兆業希望通過拓展多元化融資渠道， 降低融資成本 1-1.5 個百分點。 圖表圖表2 主流房企主流房企 2019 年年平均平均融資成本融資成本 資料來源: 公司公告，平安證

15、券研究所 6.65% 6.00% 5.60% 4.94% 4.54% 4.45% 4.21% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 碧桂園旭輝世茂金茂龍湖華潤中海 2019年融資成本 地產行業深度報告 請務必閱讀正文后免責條款 5 / 16 圖表圖表3 2020 年年 3 月以來月以來房企發債成本顯著下滑房企發債成本顯著下滑 發行人發行人 證券簡稱證券簡稱 發行額發行額 (億元億元) 期限期限 (年年) 票面利率票面利率 （%） 利率變化利率變化 (pct) 前次發行前次發行 時間時間 類型類型 萬科 20 萬科 01 12.5 5 3.02 -0.53 2019-9-24 一般公司

16、債 濱江集團 20 濱江房產 MTN002 5 3 3.85 -0.15 2020-2-18 一般中期票據 濱江集團 20 濱江房產 CP003 3 1 3 -0.24 2020-2-24 一般短期融資券 建發地產 20 建發地產 PPN001 7 5 3.66 -0.62 2019-9-23 定向工具 金地 20金地SCP004 10 0.7397 2.6 -0.03 2020-3-12 超短期融資債券 榮盛 20 榮盛地產 SCP001 14.1 0.7397 6.98 -0.32 2019-3-11 超短期融資債券 時代控股 20 時代 04 12.5 7 6.3 0.1 2020-2-

17、20 一般公司債 時代控股 20 時代 05 12.5 5 5.1 0.1 2020-2-20 一般公司債 美的置業 20 美置 02 9.84 5 4.2 -1.5 2019-8-1 一般公司債 中交地產 20 中交房產 MTN001 10 3 3.9 0.2 2019-8-6 一般中期票據 上海世茂 20 世茂 03 28 7 3.9 -0.9 2019-11-7 一般公司債 光明地產 20 光明房產 MTN002 7.5 3 3.65 -0.05 2020-2-17 一般中期票據 上海世茂 20 世茂 02 17 5 3.23 -1.07 2019-11-7 一般公司債 資料來源：Win

18、d，平安證券研究所 二、二、 房企積極復工復產，市場持續好轉房企積極復工復產，市場持續好轉 2.1 售樓售樓處處普遍普遍開放，開放，銷售銷售逐步逐步回暖回暖 售樓處普遍開放，銷售端逐步回暖。售樓處普遍開放，銷售端逐步回暖。隨著疫情得到控制，目前除湖北區域外，主流房企售樓處開放 比例都超過 90%，新城、龍湖、遠洋等更是達到 100%，帶動銷售持續回暖。3 月百強房企單月銷 售額與銷售面積同比降 17.2%和 13.3%，較 2 月大幅收窄 20.5 個和 18.3 個百分點。龍湖、正榮、 弘陽等多家房企預計 4 月份銷售將恢復至往年正常水平。 圖表圖表4 主流房企售樓處情況主流房企售樓處情況（

19、截至（截至 3 月中下旬）月中下旬） 圖表圖表5 3 月百強房企單月銷售同比降幅大幅收窄月百強房企單月銷售同比降幅大幅收窄 資料來源:：各房企業績發布會，平安證券研究所 注：新城、龍湖與遠洋復工率統計不包含武漢地區，奧園復工率指在 售項目 資料來源:克而瑞，平安證券研究所 100%100%100%100%100%100%100% 99% 96% 95% 90% 91% 92% 93% 94% 95% 96% 97% 98% 99% 100% 新 城 龍 湖 遠 洋 華 潤 龍 光 新 城 中 海 奧 園 大 悅 城 世 茂 售樓處復工率 -50% -40% -30% -20% -10% 0%

20、10% 20% 30% 40% 2019年9月2019年12月2020年3月 克而瑞百強銷售額單月同比 克而瑞百強銷售面積單月同比 地產行業深度報告 請務必閱讀正文后免責條款 6 / 16 從具體房企看，統計的 27 家主流房企一季度銷售額同比增速平均值為-21.4%，降幅較 1-2 月收窄 4.1pct。其中，恒大憑借線上推盤、較大力度的推盤及折扣政策，一季度銷售同比增長 23.2%，龍 光地產同樣實現 1%的正增長，其余房企則出現不同程度下滑。 圖表圖表6 主流房企主流房企 2020 年一季度銷售情況年一季度銷售情況 資料來源: 公司公告，克而瑞，平安證券研究所 從各城市來看，新城反饋一二

21、線樓市復蘇優于三四線，遠洋判斷一二線市場熱度將持續，疫情結束 后甚至有望迎來市場反彈。 圖表圖表7 50 城商品房月城商品房月日均日均成交成交同比情況同比情況 資料來源: Wind，平安證券研究所 2.2 項目項目復工復產超復工復產超 90%，全年全年供貨供貨交付沖擊可控交付沖擊可控 -70% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 恒 大 龍 光 地 產 金 科 招 商 蛇 口 禹 洲 萬 科 中 國 金 茂 世 茂 房 地 產 中 海 地 產 龍 湖 地 產 碧 桂 園 金 地 集 團 陽 光 城 融 創 中 國 華 潤 置 地 榮

22、 盛 發 展 濱 江 綠 地 控 股 中 南 建 設 富 力 地 產 旭 輝 集 團 新 城 控 股 保 利 地 產 藍 光 中 梁 控 股 華 夏 幸 福 泰 禾 1-3月銷售額同比1-2月銷售額同比 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 2019.72019.82019.92019.102019.112019.122020.12020.22020.3 新房月日均成交同比一線二線三線 地產行業深度報告 請務必閱讀正文后免責條款 7 / 16 隨著疫情得到控制，目前除湖北區域外，主流房企項目復工比例同樣達到 90%及以上，龍光、中海 甚至達到 100%。由于工期較往年推

23、遲 1-2 個月，萬科、碧桂園、遠洋、世茂等房企預計將對上半年 供貨節奏與房屋交付產生一定影響?？紤]到一季度開工占全年比重有限（2015-2019 年全國一季度 新開工占全年新開工比重平均值僅 16.7%） 、疊加后續趕工帶來施工強度提升，多數房企認為對全年 沖擊相對可控。 圖表圖表8 主流房企項目復工情況主流房企項目復工情況（截至（截至 3 月中下旬）月中下旬） 圖表圖表9 2015-2019 年全國一季度新開工占全年比重年全國一季度新開工占全年比重 資料來源:：各房企業績發布會，平安證券研究所 注：華潤、新城項目復工率統計不包含武漢地區 資料來源:Wind，平安證券研究所 圖表圖表10 部

24、分主流房企對全年部分主流房企對全年供貨供貨、交付、交付的看法的看法 房企房企 對對 2020 年房屋交付年房屋交付、供貨的看法供貨的看法 碧桂園 一季度供貨（510 億元）同比減少 46%，但對全年供貨影響??；竣工交付影響同樣有限 遠洋 疫情對上半年交付影響較大，全年交付面積仍會實現正增長 中海 將努力完成全年竣工目標，計劃同比增長 16%；本年供貨僅約 4%存在延誤風險 萬科 一季度對 1 萬戶、全年對 3.9 萬戶交付存在影響 旭輝 全年有信心完成 3800 億元供貨目標；交付方面僅武漢一個項目無法按時交付 華潤 半年供貨影響在 10%以內，之后會彌補回來，全年仍能按照計劃進行供貨、交付

25、金茂 一季度供貨僅占全年 14%，全年供貨影響有限，2000 億銷售目標也未調整 龍湖 可保證全年整體銷售供貨，交付方面除武漢外不會受太大影響 資料來源：各房企業績發布會，平安證券研究所 三、三、 銷售目標整體增長，銷售目標整體增長，貨值推動貨值推動為主因為主因 房企銷售目標整體增長，平均增速達房企銷售目標整體增長，平均增速達 14%。從各家房企公布的銷售目標來看，30 家房企 2020 年銷 售目標平均增速為 14%，較 2019 年 30%的平均增速下降 16 個百分點；30 家房企 2020 年合計目 標銷售額 6.16 萬億（其中碧桂園、富力、龍光為權益口徑） ，同比增長 13%，增速

26、較 2019 年減少 9.6 個百分點。 100% 100%97%96%96%94%94% 92%90%90%90% 80% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 龍 光 中 海 金 茂 龍 湖 華 潤 奧 園 旭 輝 佳 兆 業 弘 陽 世 茂 新 城 融 信 項目復工率 15.4% 16.9% 17.7% 16.5% 17.0% 14% 15% 16% 17% 18% 20152016201720182019 一季度新開工占全年比重 地產行業深度報告 請務必閱讀正文后免責條款 8 / 16 圖表圖表11 30 家家主流房企主流房企 2020

27、 年銷售目標年銷售目標 2018（億元）（億元） 2019（億元）（億元） 2020E（億元）（億元） 2020E 增速增速 2019 年增速年增速 德信中國 396 451 800 77% 14% 建發國際 248 508 700 38% 105% 恒大 5513 6011 8000 33% 9% 中國金茂 1280 1608 2000 24% 26% 寶龍 410 604 750 24% 47% 綠城中國 （含代建） 1564 2018 2500 24% 29% 龍光（權益） 701 915 1100 20% 31% 新力控股 711 914 1096 20% 29% 合景泰富 655 8

28、61 1030 20% 31% 世茂 1761 2600 3000 15% 48% 弘陽地產 473 651 750 15% 38% 旭輝 1520 2006 2300 15% 32% 佳兆業 701 881 1000 13% 26% 中國奧園 913 1181 1320 12% 29% 越秀 578 721 802 11% 25% 中梁 1015 1525 1680 10% 50% 碧桂園（權益） 5019 5522 6074 10% 10% 富力（權益） 1311 1382 1520 10% 5% 融信中國 1219 1413 1540 9% 16% 華潤置地 2107 2425 2620

29、 8% 15% 融創中國 4650 5562 6000 8% 20% 龍湖 2006 2425 2600 7% 21% 正榮 1080 1307 1400 7% 21% 中海 3012 3772 4000 6% 25% 時代 606 784 823 5% 29% 雅居樂 1027 1180 1200 2% 15% 遠洋 1095 1300 1300 0% 19% 首創置業 706 808 800 -1% 14% 新城 2211 2708 2500 -8% 22% 建業 537 1012 800 -21% 88% 資料來源：各房企業績發布會，平安證券研究所 注：中海銷售額單位為港幣，其余為人民幣

30、 具體來看，銷售目標增速在 20%及以上有 9 家、占比 30%，增速為負的有 3 家、占比 10%。其中 目標增速最高的為德信地產，增速達 77%；目標增速最低的為建業地產，2020 年銷售目標同比降 21%， 但建業 2019 年增速高達 88%， 同時從公司反饋來看， 銷售額目標下滑主要為下沉市縣較多， 拉低成交單價， 預計銷售面積仍有望維持正增長。 從龍頭房企來看， 目標銷售額相對較高的為恒大， 全年目標 8000 億，同比增長 33%，碧桂園、融創分別為 10%和 8%。 地產行業深度報告 請務必閱讀正文后免責條款 9 / 16 圖表圖表12 30 家主流房企家主流房企 2020 年

31、銷售目標增速年銷售目標增速分布情況分布情況 資料來源: 各房企業績發布會，平安證券研究所 房企銷售增長主要房企銷售增長主要源自源自貨值推動。貨值推動。從各家房企可貨貨值及預期去化率來看，2020 年各家銷售增長主 要靠貨值推動，25 家房企可售貨值平均目標去化率僅 62%，其中 9 家目標去化率在 60%以下。目 標去化率最高的為德信中國（78%） ，最低的為華潤置地，2020 年可售貨值 5000 億，目標銷售額 2620 億， 對應去化率僅 52%。 從去化率對比來看， 碧桂園、 世茂 2019 年去化率分別為 72%和 65%， 但實現 2020 年銷售目標對應去化率僅為 67%和 60

32、%。 從中長期目標來看， 恒大、 金茂三年目標依舊較高， 恒大目標 2022 年實現 1 萬億、 金茂為 3000 億， 2019-2022 年三年預期復合增速分別達 18.5%和 23.1%。 圖表圖表13 25 家主流房企家主流房企 2020 年可售貨值與目標去化率年可售貨值與目標去化率 資料來源: 各房企業績發布會，平安證券研究所 注：中海銷售額單位為港幣，其余為人民幣；碧桂園、龍光、富力為權益口徑，其余為全口徑；綠城含代建項目 從銷售回款看，從銷售回款看，2019 年各家房企對回款率重視度進一步提升。年各家房企對回款率重視度進一步提升。碧桂園明確將更多追求有利潤的現金 流，2019 年

33、專門制定權益回款考核，促使回款率超過歷史水平，達到 96%；金茂 2019 年對銷售考 30% 10% 20%-30% 20% 10%-20% 30% 0-10% 30% 0 10% 1020 8199 2200 3583 1100 9066 3110 1100 43004000 4000 18001700 3800 2200 5000 6800 14501331 27002500 1800 1461 2200 5000 78% 73% 70%70%68% 67% 64%64%63%63%63% 61%61%61%60%60%59% 57%56%56%56%56%55%55% 52% 30%

34、40% 50% 60% 70% 80% 90% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 德 信 中 國 融 創 中 國 融 信 中 國 綠 城 中 國 弘 陽 地 產 碧 桂 園 中 國 金 茂 建 發 國 際 龍 湖 新 城 新 城 控 股 龍 光 合 景 泰 富 旭 輝 中 國 奧 園 世 茂 中 海 時 代 寶 龍 富 力 正 榮 佳 兆 業 越 秀 雅 居 樂 華 潤 置 地 可售貨值（億元）目標去化率（右軸） 地產行業深度報告 請務必閱讀正文后免責條款 10 / 16 核大幅調整，僅考核回款而不考核簽約，促使回款率達到

35、 95%；龍湖、旭輝 2019 年回款率也分別 提高至 95%、92%；而世茂由于 2019 年四季度推盤及銷售力度加大，部分回款滯后導致全年回款 率同比降 3 個百分點至 75%。展望 2020 年，碧桂園表示將通過現金流抓住機遇，在現金流穩健情 況下增加利潤，旭輝則持續強調“有回款的銷售” 。 圖表圖表14 多數房企多數房企 2019 年銷售回款率進一步改善年銷售回款率進一步改善 資料來源: 各房企業績發布會，平安證券研究所 注：碧桂園回款率為權益口徑 預計全國銷售同比下滑，城市表現分化。預計全國銷售同比下滑，城市表現分化。對全年樓市看法，大多數房企相對謹慎，認為 2020 年全 國銷售會

36、出現下滑，其中世茂認為在缺乏政策刺激前提下，全國全年銷售將同比降 10-15%、旭輝判 斷會下降 7-10%；中海、旭輝、世茂判斷房價會平穩上漲；從城市來看，房企大多看好一二線城市。 圖表圖表15 主流房企主流房企對對 2020 年全年年全年樓市看法樓市看法 房企房企 對全國樓市看法對全國樓市看法 對各線城市看法對各線城市看法 中海 謹慎樂觀，延續過去三年趨勢可能性較 大，面積可能有所減少，價格會有個位數 增長 一二線安全邊際更高，抗風險能力強 恒大 全國成交量不會下降；房價不會上升，但 也不會大跌 世茂 若無政策托底，全國銷售下滑 10-15% 融創 房地產大漲大跌都不會出現 一二線風險已經

37、釋放、三四線壓力較大；一二線 風險在于地價買貴，三四線為供應大、房價漲太 多 旭輝 預計全國銷售下滑 7-10%， 下半年銷售會 好于上半年；房價平穩增長 一二線、強三線市場表現好于三四線 遠洋 一二線市場熱度將繼續維持，疫情結束后甚至有 望迎來市場反彈 龍湖 一二線城市需求基本面強，人口還在積聚 建業 2020 年市場可能有 10%左右的下調影響 碧桂園 三四線復工復產快于一二線，三四線在 2 月中旬 后逐步放開，促進三四線銷售有序釋放；刺激消 費、城鎮化推進對三四線肯定是利好 資料來源：各房企業績發布會，平安證券研究所 96% 95%95% 92% 90% 75% 91% 85% 87%

38、78% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 碧桂園龍湖金茂旭輝中梁世茂 2019年回款率2018年回款率 地產行業深度報告 請務必閱讀正文后免責條款 11 / 16 四、四、 拿地態度分化拿地態度分化，注重權益提升及渠道多元注重權益提升及渠道多元 從拿地計劃看，各房企態度呈現分化。從拿地計劃看，各房企態度呈現分化。其中龍頭房企恒大、融創均表示將通過減少拿地來降低負債 水平， 其余房企拿地態度分化， 奧園、 世茂、 遠洋、 龍光 2020 年計劃拿地銷售比均較 2019 年下降， 相比之下，時代、中海拿地態度相對較 2019 年更積極。 圖表圖表16 2020 年年主流房企

39、主流房企拿地預算拿地預算 拿地態度拿地態度 房企房企 2019 年拿地銷售比年拿地銷售比 2020 年拿地計劃年拿地計劃 偏積極 時代 拿地銷售比 32% 拿地金額約占銷售回款的 40%-50% 中梁 拿地銷售比 50% 拿地銷售比約 50%-60% 中海 拿地銷售比 44% 投資預算 1400 億元人民幣，同增 23% 弘陽 拿地金額約占銷售回款的 40%-50% 融信 拿地銷售比 34% 拿地銷售比 30-50% 偏謹慎 奧園 拿地銷售比約 34% 拿地銷售比不超過 33% 金茂 拿地銷售比 65% 拿地銷售比約 50% 世茂 拿地銷售比 60% 拿地銷售比約 50% 遠洋 拿地銷售比 3

40、2% 不設具體預算，采取量入為出策略 龍光 拿地銷售比 83% 拿地金額約占銷售回款的 50% 龍湖 拿地銷售比 44% 較上年穩中有升 資料來源：各房企業績發布會，公司公告，平安證券研究所 注：龍光拿地銷售比采用面積口徑，其余為金額口徑；奧園未披露2019年拿地金額，采取當年拿地預算代替 在拿地權益上，旭輝、金茂、遠洋、碧桂園在拿地權益上，旭輝、金茂、遠洋、碧桂園均均表示未來將進一步提高拿地權益占比。表示未來將進一步提高拿地權益占比。其中旭輝、金 茂 2019 年拿地權益比重已明顯提高，分別從 53.5%、42.7%上升至 64.5%和 53.2%，龍湖、保利 與萬科 2019 年拿地權益亦出現回升。 圖表圖表17 部分主流房企部分主流房企 2019 年拿地權益比同比顯著提升年拿地權益比同比顯著提升 資料來源: 公司公告，平安證券研究所 注：龍湖、保利為建面口徑、其余為金額口徑 62.7% 68% 53.2%53.5% 42.7% 73.5% 72% 66.7% 64.5% 53.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 龍湖保利萬科旭輝控股金茂 2018年拿地權益比重2019年拿地權益比重 地產行業深度報告 請務必閱讀正文后免責條款 12 / 16 在拿地方式上，多家房企均強調把握多元化拿地機會。在拿地方式上，多家房企均強調