【研報】房地產行業2020年報綜述：房企業績分化加劇紅線指標快速達標-210403（34頁）.pdf

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1、 如何看待近期行業重點政策的影響?銀行業房地產貸款集中度管理制度對行業有何影響?貸款集中度管理制度的出臺并非年初按揭貸款額度緊張的唯一原因。截至 2020年末，個人住房貸款、房地產貸款、全部貸款增速分別為 11.7%、12.8%和14.6%，銀行為保持或降低個人住房貸款余額占比，將限制個人住房貸款的投放。由于放貸計劃等或受制度出臺而需作出調整，因而上述限制在制度落地的初期將更為明顯。季節性因素亦為年初按揭貸款額度偏緊的重要原因：年末商品住宅銷售暢旺導致年末及下年年初按揭貸款需求提升，2020 年下半年，百強房企的合計單月銷售額增速均高于 20%(12 月達 29.2%);通常年末的部

2、分按揭貸款將延后至下年年初投放，進一步帶動了年初的按揭貸款需求。按揭貸款的增量限制料將延續。按揭貸款的增量限制來源于經濟發展路徑切換對信貸結構調整和成本要素穩定的需求。1)信貸結構調整：當前我國經濟發展更依賴于制造業、科技等重點發展領域，產業發展需要信貸的傾斜。然而，由于個人住房貸款有房屋作為抵押、貸款時間較長，因而相對部分中小實業的貸款更為優質;這使得在整體流動性收緊的環境下，銀行業資金更傾向于向住房貸款而非向小微企業的投放，2013 年起個人住房貸款增速持續高于整體貸款增速。2)成本要素穩定：在增長動能切換的過程中，作為成本要素的房價和房租亦需保持穩定，而部分熱點城市二手房掛牌價在 202

3、0 年大幅上漲，限制新增按揭貸款額度為穩定成本要素的重要手段。中長期來看，按揭額度緊張狀態或不會持續。按揭額度不足將影響居民對順利獲取低利率貸款的預期，從而影響后續的購房需求和住房貸款需求的釋放節奏，最終使得個人住房貸款的供需達到相對平衡的狀態，中長期而言額度緊張的狀態或不會持續。城市和區域層面的分化料將加劇。當前按揭額度緊張的現象主要出現在房貸需求更為旺盛的一二線熱點城市;隨著后續銀行業各機構對信貸投放鋪排節奏和區域分布的完善，各城市間的額度分配與貸款需求亦將形成新的平衡。在達到平衡狀態的過程中，部分熱點城市銀行的放款速度、按揭利率和對購房者的審查力度或將受到更大的影響。實際上，近日部分城市出臺的調控政策中，對購房者資金方面的審查已有所加大，如包括深圳、廣州、北京在內的多個城市嚴查經營貸違規流入商品房市場等。資金管控重要性凸顯，房企間融資成本和財務表現或將進一步分化。由于按揭貸款利率的上升，商品房銷售額將受到影響;按揭貸款投放的放緩則將進一步對房企的回款情況帶來影響。就房企層面而言，按揭貸款額度的緊張狀態或將使銀行在鋪排開發貸和按揭貸款投放時，更傾向于規模更大、財務更穩健的房企及其項目，銀行業涉房貸款或將更集中于頭部房企及部分知名國企、央企，房企間的融資成本和財務表現或將進一步分化。