【研報】房地產行業例評：深圳與政治局會議釋放積極信號-20200419[25頁].pdf

1、 Table_IndustryInfo 2020 年年 04 月月 19 日日 強于大市強于大市(維持維持) 證券研究報告證券研究報告行業研究行業研究房地產房地產 房地產行業例評房地產行業例評 深圳與深圳與政治局政治局會議會議釋放釋放積極積極信號信號 投資要點投資要點 西南證券研究發展中心西南證券研究發展中心 分析師：胡華如 執業證號：S1250517060001 電話：0755-23900571 郵箱： 行業行業相對指數表現相對指數表現 數據來源：聚源數據 基礎基礎數據數據 股票家數 132 行業總市值（億元） 20,928.41 流通市值（億元） 20,205.24 行業市盈率 TTM 8

2、.13 滬深 300 市盈率 TTM 11.4 相關相關研究研究 Table_Report 1. 房地產行業例評：政策寬松走新路，擇時邏輯不再 (2020-04-12) 2. 房地產行業例評：央行下調超額存準率，3 月銷售顯著改善 (2020-04-06) 3. 房地產行業例評：內房優等生交卷，政治局會議定調積極 (2020-03-29) 4. 房地產行業例評：內房信用風險升溫，尋找錯殺優質個股 (2020-03-23) 5. 房地產行業疫情影響定量分析：銷售、復工、竣工與投資 (2020-03-22) 6. 房地產行業例評：外圍沖擊難言結束，國務院下放用地審批權 (2020-03-15) 市

3、場市場交易量見底后反彈交易量見底后反彈：上周上證指數上漲 1.50%、滬深 300 上漲 1.87%、創業板指上漲 3.64%，萬得全 A 交易額 3.06 萬億，環比增長 12.5%，在連續縮量成交額接近 2020 年初低位后出現反彈。上周地產板塊上漲 0.99%，年初以來累計下跌 11.65%，在所有申萬一級行業中排名 23/28，地產板塊估值水平PE（TTM 整體法并剔除負值影響）為 7.87 倍，港股通內房股 7.06 倍。 全球疫情確診病例突破全球疫情確診病例突破 224 萬萬，國內國內新增病例持續回落新增病例持續回落：本周新冠疫情COVID-19 防控形勢有三點值得注意：1）因輸入

4、性病例防控得當，4 月 12 日后國內新增病例持續回落；2）全球 4 月 16 日新增 9.57 萬病例、略低于 4 月10 日的 9.76 萬例和 4 月 3 日的 9.59 萬例，再度考驗單日峰值 10 萬例；3）境外俄羅斯、印度等國家單日新增病例仍在持續上行。 政治局會議重提地產， 意在促進平穩發展政治局會議重提地產， 意在促進平穩發展： 4 月 17 日政治局會議強調嚴峻形勢“前所未有” ，首提“六?！?，自 2019 年 730 后首提房地產，但只提了“堅持房住不炒定位” ， “促進房地產市場平穩健康發展” 。一季度 GDP 下降 6.8%，地產投資承壓，中央對地產的表態預計可以延續

5、兩個季度，因城施策的政策可以更積極更靈活，意在促進行業平穩健康發展而非抑制房地產。 結合房價表現，深圳的政策具有很強信號意義結合房價表現，深圳的政策具有很強信號意義：從 3 月房價表現來看，一線城市二手房同比延續 2019Q4 上行趨勢，其他同比趨勢依然在下行，從環比變化來看 3 月大部分城市新房和二手房呈現小幅攀升的趨勢。深圳部分區域 3 月房價上漲明顯，深圳 4 月 16 日出臺政策，大幅放寬預售門檻、放緩土地款補繳、促進城市更新，從供給角度而非從控制首付款信用貸的方式緩和深圳房價上漲的壓力，具有很強信號意義。 投資策略與重點關注個股：投資策略與重點關注個股：地產政策定調積極有利于提升風險

6、偏好。擇股方面建議按三條投資主線 1）估值有抬升潛力：A 股推薦萬科 A、金地集團、保利地產、招商蛇口、新城控股，H 估推薦中國金茂、寶龍地產、融創中國、旭輝控股，建議關注世茂房地產；2）顯著低估并存在預期差：A 股推薦中南建設、陽光城、榮盛發展、華夏幸福、藍光發展、華發股份，H 股推薦佳兆業、碧桂園、禹洲地產、融信中國；3）物管類和小市值：A 股推薦天健集團、南國置業、南山控股，關注招商積余、新大正，港股推薦保利物業等。 風險提示：風險提示：新冠肺炎疫情防控風險、銷售回款風險、復工竣工風險。 重點公司盈利預測與評級重點公司盈利預測與評級 代碼代碼 名稱名稱 當前當前 價格價格 投資投資 評級

7、評級 EPS（元）（元） PE 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 000002 萬 科 26.72 買入 3.44 4.12 4.81 7.70 6.49 5.56 600048 保利地產 15.82 買入 2.34 2.86 3.54 6.73 5.53 4.47 601155 新城控股 31.64 買入 5.61 6.98 8.44 5.63 4.53 3.75 600383 金地集團 13.76 買入 2.13 2.65 3.05 6.46 5.19 4.51 000090 天健集團 5.89 買入 0.60 1.04 1.31 9.75 5.66

8、4.50 數據來源：聚源數據，西南證券 -26%-20%-15%-9%-3%3%19/419/619/819/1019/1220/220/4房地產 滬深300 房地產行業例評房地產行業例評 目目 錄錄 1 市場回顧市場回顧 . 1 2 行業點評行業點評 . 3 2.1 新冠肺炎 COVID-19 跟蹤 . 3 2.2 行業政策動態跟蹤 . 5 3 企業動態企業動態 . 9 4 數據參考數據參考 . 14 5 投資建議投資建議 . 19 6 風險提示風險提示 . 20 rQsNnNmQnQpRpNnMzRnMnOaQ9R9PmOmMoMmMeRqQsOjMpNrR7NoOxOwMpOpRvPnP

9、qR 房地產行業例評房地產行業例評 圖圖 目目 錄錄 圖 1：上周申萬地產板塊走勢弱于滬深 300 . 1 圖 2：年初以來申萬地產板塊相對滬深 300 表現（pp.） . 1 圖 3：上周天健集團、天津松江、格力地產等個股漲幅顯著 . 1 圖 4：上周京漢股份、亞通股份等個股跌幅顯著 . 1 圖 5：上周申萬地產板塊中個股交易額靠前個股（億） . 2 圖 6：年初以來申萬地產上漲個股占比為 19.7% . 2 圖 7：上周表現強勢的港股通內房 . 2 圖 8：年初以來表現強勢的港股通內房 . 2 圖 9：境外新增輸入病例上周有所放緩（例） . 3 圖 10：上周黑龍江境外輸入病例有明顯降低（

10、例） . 3 圖 11：海外新增確診病例再次考驗峰值 10 萬例 . 3 圖 12：港澳臺地區當日新增病例明顯回落（例） . 3 圖 13：美國每日新增確診病例與累計病例（例） . 4 圖 14：意大利每日新增確診病例與累計病例（例） . 4 圖 15：英國每日新增確診病例與累計病例（例） . 4 圖 16：法國每日新增確診病例與累計病例（例） . 4 圖 17：俄羅斯每日新增確診病例與累計病例（例） . 4 圖 18：印度每日新增確診病例與累計病例（例） . 4 圖 19：一季度經濟主要指標和 3 月邊際變化 . 14 圖 20：過去五年以來全國房企土地購置、新開工和銷售面積表現 . 15

11、圖 21：過去五年以來全國房企土地成交單價和住宅銷售單價走勢對比. 15 圖 22：70 大中城市分類新房銷售價格環比表現（%） . 16 圖 23：70 大中城市分類二手房成交價格環比表現（%） . 16 圖 24：頭部房企 3 月銷售額表現與增速差異（億元） . 17 圖 25：頭部房企 3 月銷售均價與增速變化（元每平米） . 17 圖 26：30 大中城市商品房交易高頻數據跟蹤（套） . 18 圖 27：2019 年 1 月以來全國住宅用地成交建面（左軸）和樓面地價（右軸）. 18 圖 28：2019 年 1 月以來全國住宅用地成交總價和溢價率 . 19 表表 目目 錄錄 表 1：近一

12、年中央政治局會議的提法和要求 . 5 表 2：重點關注公司盈利預測與評級 . 20 房地產行業例評房地產行業例評 1 1 市場市場回顧回顧 上周 A 股市場整體表現出小幅反彈， 上證指數上漲 1.50%、 滬深 300 指數上漲 1.87%，創業板指上漲 3.64%，萬得全 A 上周交易額 3.06 萬億，環比增長 12.5%，在前周連續縮量成交額接近 2020 年初低位后出現反彈。 申萬房地產板塊（簡稱申萬地產）上周上漲 0.99%，在所有申萬一級行業中相對排名15/28。 從年初漲跌幅來看， 申萬地產下跌 11.65%， 在所有申萬一級行業中相對排名 23/28。上周申萬地產交易額 539

13、.34 億，環比增長 15.63%。 圖圖 1：上周上周申萬地產申萬地產板塊板塊走勢走勢弱弱于于滬深滬深 300 圖圖 2：年初以來申萬地產板塊年初以來申萬地產板塊相對滬深相對滬深 300 表現表現（pp.） 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 從個股漲跌幅來看，上周天健集團、天津松江、格力地產、新大正等個股漲幅居前。京漢股份、亞通股份、鏡頭發展、中潤資源等個股跌幅居前。 圖圖 3：上周上周天健集團天健集團、天津松江、格力地產天津松江、格力地產等等個股個股漲幅顯著漲幅顯著 圖圖 4：上周上周京漢股份京漢股份、亞通股份亞通股份等個股跌幅顯著等個股跌幅顯著 數據來源

14、：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 從板塊交易額來看，上周萬科、保利、金地、天健集團、金科、大名城、新城等排在行業前列。其中，萬科和保利周交易額合計 131.97 億，占板塊交易額比重為 24.47%。從年初累計漲幅來看，萬通地產、大名城、招商積余、黑牡丹、新大正等漲幅居前，上漲個股個數占比 19.7%。年初以來，新華聯、新黃浦、世聯行、中南建設、華夏幸福等跌幅居前。 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%房地產房地產比較指數比較指數-5.37 -15-10-50510152025電子(申萬)食品飲料(申萬)家用電器(申萬)建筑材料(申萬)計算機(申萬)

15、非銀金融(申萬)農林牧漁(申萬)醫藥生物(申萬)休閑服務(申萬)國防軍工(申萬)綜合(申萬)電氣設備(申萬)有色金屬(申萬)化工(申萬)機械設備(申萬)銀行(申萬)房地產(申萬)傳媒(申萬)通信(申萬)輕工制造(申萬)交通運輸(申萬)汽車(申萬)采掘(申萬)商業貿易(申萬)紡織服裝(申萬)公用事業(申萬)鋼鐵(申萬)建筑裝飾(申萬)20.2%16.4%9.0%8.9%8.0%7.7%7.5%7.0%6.3%6.0%-6.1%-6.5% -6.6%-7.1%-8.5%-8.6%-10.1%-10.7%-11.0%-11.3% 房地產行業例評房地產行業例評 2 圖圖 5：上周申萬地產板塊中上周申萬

16、地產板塊中個股個股交易交易額額靠前個股靠前個股（億）（億） 圖圖 6：年初以來年初以來申萬地產申萬地產上漲個股上漲個股占比占比為為 19.7% 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 從港股通內房 （根據 Wind-港股概念類-內房股， 且為港股通標的） 表現來看， 上周世茂、建發、綠城服務、中海物業、綠景中國等漲幅明顯，而國瑞置業、融創、富力、龍湖等跌幅前列。年初以來，中海物業、雅生活、碧桂園服務、建發國際、SOHO 中國、金地商置等個股表現強勢。上周從成交金額來看融創、龍湖、中海、長實、華潤、碧桂園服務和世茂均超過 10 億。 圖圖 7：上周上周表現強勢的表現強

17、勢的港股通內房港股通內房 圖圖 8：年初以來表現強勢的年初以來表現強勢的港股通內房港股通內房 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 83.9 48.1 14.5 14.4 14.1 14.0 13.7 13.1 10.8 9.7 9.3 9.3 8.8 8.0 8.0 41.6%29.6%27.9%22.1%16.0%14.8%14.5%11.6%11.1%10.2%8.7%7.0%6.7%6.5%5.6%6.0%6.0%5.3%3.9%3.7%3.2%3.2%3.2%2.9%2.8%2.8%2.3%2.2%1.9%1.7%70%46%28%26%23%23%10

18、%4%4%2%2%2%0%0%-2% 房地產行業例評房地產行業例評 3 2 行業點評行業點評 2.1 新冠肺炎新冠肺炎 COVID-19 跟蹤跟蹤 2019 年 12 月 5 日，武漢出現首例不明原因肺炎就醫患者。2019 年 12 月 30 日，武漢陸續出現不明原因的肺炎病人，均來自于華南海鮮市場，癥狀疑似 SARS。2020 年 2 月 13日在日內瓦的國際會議上，WHO 世界衛生組織宣布將此前爆發的新冠病毒正式命名為COVID-19（替代之前的名字 2019-nCoV） 。2020 年 2 月 21 日，國家衛生健康委決定將“新型冠狀病毒肺炎” （Novel coronavirus pn

19、eumonia）英文名稱也修訂為 COVID-19，以取代之前 2 月 8 日的英文名稱 NCP。 截止 2020 年 4 月 19 日 9:30，國內累計確診病例 84,201 例，較昨日增加 21 例；現存確診病例 1,734 例（-60 例） 、現存無癥狀感染者 999 例（+44 例） 、境外輸入確診病例 1,575例（+9 例） 、累計死亡人數 4,642 例（+0 例） 、累計治愈病例 77,825 例（+81 例） 。國內疫情防控態勢保持穩定， 境外輸入仍是重要增量來源， 同時疫情在國外已經擴大到 209 個國家，累計確診 2,245,168 人。 圖圖 9：境外境外新增新增輸入

20、輸入病例病例上周有所放緩（例）上周有所放緩（例） 圖圖 10：上周黑龍江境外輸入病例上周黑龍江境外輸入病例有明顯降低有明顯降低（例）（例） 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 圖圖 11：海外新增確診海外新增確診病例病例再次考驗再次考驗峰值峰值 10 萬萬例例 圖圖 12：港澳臺地區當日新增港澳臺地區當日新增病例病例明顯回落明顯回落（例）（例） 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 02004006008001,0001,2001,4001,6001,800050100150200250全國單日新增確診病例全國單日新增確診病例全國單

21、日新增境外輸入確診病例全國單日新增境外輸入確診病例境外輸入病例累計值境外輸入病例累計值0102030405060708090黑龍江單日新增境外輸入確診病例黑龍江單日新增境外輸入確診病例香港單日新增確診病例香港單日新增確診病例廣東單日新增境外輸入確診病例廣東單日新增境外輸入確診病例020,00040,00060,00080,000100,000120,000050100150200250中國確診病例當日新增中國確診病例當日新增全球（不含中國）確診病例當日新增全球（不含中國）確診病例當日新增/ /右軸右軸0102030405060702020-03-012020-03-032020-03-0520

22、20-03-072020-03-092020-03-112020-03-132020-03-152020-03-172020-03-192020-03-212020-03-232020-03-252020-03-272020-03-292020-03-312020-04-022020-04-042020-04-062020-04-082020-04-102020-04-122020-04-142020-04-162020-04-18香港確診病例當日新增香港確診病例當日新增澳門確診病例當日新增澳門確診病例當日新增臺灣確診病例當日新增臺灣確診病例當日新增 房地產行業例評房地產行業例評 4 本周值得

23、關注的主要有三點，1）4 月 12 日開始后的一周國內新增病例因為境外輸入病例持續減少而持續回落， 表明近期對黑龍江、 內蒙及其他區域境外輸入病例控制有成效； 2）海外疫情仍在持續擴散，全球累計確診超過 224 萬例，上周再次考驗單日峰值，4 月 16 日新增 9.57 萬例，低于 4 月 10 日的 9.67 萬例和 4 月 3 日的 9.59 萬例，單日峰值 10 萬例的拐點逐步確認；3）從境外國家來看，俄羅斯、印度等國單日新增病例依然在持續增長。 圖圖 13：美國美國每日新增每日新增確診病例確診病例與累計病例與累計病例（例）（例） 圖圖 14：意大利每日新增意大利每日新增確診病例確診病例

24、與累計病例與累計病例（例）（例） 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 圖圖 15：英英國每日新增國每日新增確診病例確診病例與累計病例與累計病例（例）（例） 圖圖 16：法法國每日新增國每日新增確診病例確診病例與累計病例與累計病例（例）（例） 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 圖圖 17：俄羅斯俄羅斯每日新增每日新增確診病例確診病例與累計病例（例）與累計病例（例） 圖圖 18：印度印度每日新增每日新增確診病例確診病例與累計病例與累計病例（例）（例） 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 0100,00

25、0200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002020-03-012020-03-042020-03-072020-03-102020-03-132020-03-162020-03-192020-03-222020-03-252020-03-282020-03-312020-04-032020-04-062020-04-092020-04-122020-04-152020-04-18美國確診病例當日新增美國確診病例當日新增美國確診病例累計值美國確

26、診病例累計值/ /右軸右軸020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,00001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002020-03-012020-03-042020-03-072020-03-102020-03-132020-03-162020-03-192020-03-222020-03-252020-03-282020-03-312020-04-032020-04-062020-04-092020-04-122020-04-152020-04-18意大利確診病例當日新增意大利

27、確診病例當日新增意大利確診病例累計值意大利確診病例累計值/ /右軸右軸020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,00001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002020-03-012020-03-042020-03-072020-03-102020-03-132020-03-162020-03-192020-03-222020-03-252020-03-282020-03-312020-04-032020-04-062020-04-092020-04-122020-04-152020-04

28、-18英國確診病例當日新增英國確診病例當日新增英國確診病例累計值英國確診病例累計值/ /右軸右軸020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,00002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002020-03-012020-03-042020-03-072020-03-102020-03-132020-03-162020-03-192020-03-222020-03-252020-03-282020-03-312020-04-032020-04-062020-04-092020-04-

29、122020-04-152020-04-18法國確診病例當日新增法國確診病例當日新增法國確診病例累計值法國確診病例累計值/ /右軸右軸05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000-1,00001,0002,0003,0004,0005,0006,0002020-03-012020-03-042020-03-072020-03-102020-03-132020-03-162020-03-192020-03-222020-03-252020-03-282020-03-312020-04-032020-04-062020-04-092020-04-

30、122020-04-152020-04-18俄羅斯確診病例當日新增俄羅斯確診病例當日新增俄羅斯確診病例累計值俄羅斯確診病例累計值/ /右軸右軸02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00002004006008001,0001,2001,4001,600印度確診病例當日新增印度確診病例當日新增印度確診病例累計值印度確診病例累計值/ /右軸右軸 房地產行業例評房地產行業例評 5 2.2 行業行業政策政策動態動態跟蹤跟蹤 中共中央政治局 4 月 17 日召開會議，分析了國內外新冠肺炎疫情防控形勢，研究部署抓緊抓實抓細常態化疫情防控工作，分析研

31、究當前經濟形勢，部署當前經濟工作。這個會議非常重要， 中央有很多新的判斷、 新的提法和新的指引。 對房地產來說， 再次提及意義非凡，其中值得關注的是并未提地方“不要將房地產作為短期刺激經濟的手段” ，而提的是“促進房地產市場平穩健康發展” 。 表表 1：近一年中央政治局會議的提法和要求：近一年中央政治局會議的提法和要求 時間時間 形勢判斷形勢判斷 主要提法及要求主要提法及要求 金融金融/房地產政策房地產政策 2020.4.17 今年一季度極不尋常， 突如其來的新冠肺炎疫情對我國經濟社會發展帶來前所未有的沖擊； 當前經濟發展面臨的挑戰前所未有， 必須充分估計困難、風險和不確定性，切實增強緊迫感，

32、抓實經濟社會發展各項工作。 首提“六?！保罕＞用窬蜆I、?；久裆?、保市場主體、保糧食能源安全、保產業鏈供應鏈穩定、?；鶎舆\轉； 在穩的基礎上積極進取，在常態化疫情防控中全面推進復工復產達產； 以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響，積極的財政政策要更加積極，提高赤字率，發行抗疫特別國債，增加地方政府專項債券，提高資金使用效率。 穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段保持流動性合理充裕，引導貸款利率下行； 積極擴大投資、實施老舊小區改造，加強傳統基建與新基建； 推進減稅降費、降低融資成本和房屋租金； 堅持“房住不炒”定位，促進房地產市場平穩健康發展。 2020.3.27 國內外疫情

33、防控和經濟形勢正在發生新的重大變化，境外疫情呈加速擴散蔓延態勢，世界經濟貿易增長受到嚴重沖擊， 我國疫情輸入壓力持續加大， 經濟發展特別是產業鏈恢復面臨新的挑戰。 加大宏觀政策對沖力度，有效擴大內需，全面做好“六穩”工作， 努力完成全年經濟社會發展目標任務，確保實現決勝全面建成小康社會、決戰脫貧攻堅目標任務。 適當提高財政赤字率， 發行特別國債，增加地方政府專項債券規模，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕，落實好各項減稅降費政策，加快地方政府專項債發行和使用，未提及地產。 2020.2.21 全國新增確診病例數和疑似病例數總體呈下降趨勢，治愈出院人數較快增長，尤其是湖北以外省份新增病例大

34、幅減少， 但全國疫情發展拐點尚未到來， 湖北省和武漢市防控形勢依然嚴峻復雜。 有序推動復工復產，使人流、物流、資金流有序轉動起來，暢通經濟社會循環。要制定明確的疫情分區分級標準。積極擴大有效需求，促進消費回補和潛力釋放，發揮好有效投資關鍵作用，加大新投資項目開工力度，加快在建項目建設進度。加大試劑、藥品、疫苗研發支持力度，推動生物醫藥、醫療設備、5G 網絡、工業互聯網等加快發展。 打好防范化解重大風險攻堅戰，堅決守住不發生系統性金融風險的底線，未提及地產。 2019.12.6 國內外風險挑戰明顯上升，但經濟穩中向好、長期向好的基本趨勢沒有變。 堅決打贏三大攻堅戰，全面做好“六穩”工作，統籌推進

35、穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定，保持經濟運行在合理區間，確保全面建成小康社會和“十三五”規劃圓滿收官。 提高宏觀調控的前瞻性、針對性、有效性，運用好逆周期調節工具，未提及地產。 2019.7.30 上半年經濟運行延續了總體平穩、 穩中有進的發展態勢， 主要宏觀經濟指標保持在合理區間，經濟發展面臨新的風險挑戰，國內經濟下行壓力加大，必須增強憂患意識。 深挖國內需求潛力，拓展擴大最終需求，有效啟動農村市場，多用改革辦法擴大消費。穩定制造業投資，實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進信息網絡等新型基礎設施建設。 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定

36、位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段 房地產行業例評房地產行業例評 6 時間時間 形勢判斷形勢判斷 主要提法及要求主要提法及要求 金融金融/房地產政策房地產政策 2019.4.19 一季度經濟運行總體平穩、好于預期，開局良好，但經濟運行仍然存在不少困難和問題，外部經濟環境總體趨緊，國內經濟存在下行壓力，這其中既有周期性因素，但更多是結構性、體制性的。 宏觀政策要立足于推動高質量發展，更加注重質的提升，更加注重激發市場活力，積極的財政政策要加力提效，穩健的貨幣政策要松緊適度，支持民營經濟和中小企業發展，加快金融供給側結構性改革，著力解決融資難、融資貴問題。 堅持房子是用來

37、住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。 數據來源：西南證券整理 4 月 16 日晚上，深圳住建局和規劃局聯合發布關于應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知（深建房產20201 號） ，有以下幾個最值得關注的要點： 1） 加快商品房供應，2020 年深圳市內高層建筑主體施工形象進度達到二分之一，裝配式建筑完成基礎工作并達到標高正負零即可申請預售 （相比之前大幅降低預售門檻） ； 2） 延長城市更新單元計劃有效期三個月、延長城市更新項目原有地價測算規定適用期限至 2020 年 7 月 16 日（參考深府辦20199 號文深圳市地價測算規則，意思就是

38、城市更新的項目需要在未來三個月盡快向自然資源主管部門申請測算地價補繳款，能夠享受更低的補繳標準） ； 3） 允許延期繳納土地出讓價款，在合同約定或地價繳款通知及政府批文規定的土地價款繳款截止時間在省重大突發公共衛生事件一級響應期間及一級響應結束后 4 個月內（2020.1.23-2020.6.22）的項目（包括城市更新項目、一般招拍掛項目等）可延期至 2020 年 6 月 22 日（不算違約，不收利息和滯納金） ； 4） 促進城市更新工作提速提效， 禁止一區一策， 不得在全市政策規定外增速審批環節，大力推進線上審批、簡化意見征集流程、嚴格落實 5 個工作日反饋意見的要求等。 我們的點評：今年

39、3 月以來深圳房價上漲勢頭明顯，主要是流動性寬松及住房的供不應求，再疊加熱點板塊的政策利好。深圳采取的方式是加大供應力度而非嚴控地產信貸政策，從這個角度來看更為人性化，深圳的房價依然面臨一定上漲的壓力。 4月16日， 住房和城鄉建設部副部長黃艷16日在國務院政策例行吹風會上表示， 自2019年起，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，安排中央補助資金支持。2019 年，各地改造城鎮老舊小區 1.9 萬個，涉及居民 352 萬戶。2020 年，各地計劃改造城鎮老舊小區 3.9萬個，涉及居民近 700 萬戶。 4 月 16 日，央行、財政部、人社部聯合發布關于進一步加大創業擔保貸款貼息力度，全力支

40、持重點群體創業就業的通知 ，將住宿餐飲等受疫情影響較大行業暫時失去收入來源的個體工商戶等多類群體納入擔保貸款支持范圍，擔保貸款額度由 15 萬元提高至 20 萬元，下調創業擔保貸款利率上限 50BP，并合理分擔利息，下調貸款門檻，允許合理展期。 4 月 16 日，財政部部長劉昆在參加 G20 財長和央行行長視頻會議時表示，中國政府將繼續統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作，積極的財政政策將更加積極有為，大力提質增效，適當提高財政赤字率，發行特別國債，增加地方政府專項債券規模，并進一步落實好各項減稅降費政策。 房地產行業例評房地產行業例評 7 4 月 16 日，深圳市住房和建設局、深圳市規劃和自然

41、資源局發布關于應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知 。通知指出：加快商品房供應，今年內，高層建筑主體施工形象進度達到總層數的二分之一、裝配式建筑完成基礎工程并達到標高0.00 標準的商品房項目，可以申請預售。促進城市更新工作提速提效，本地疫情防控期間，市區相關部門應按照提速提效要求，強化主體責任，全力支持城市更新開發企業等復工復產。 4 月 16 日，穆迪發布公告稱將對中國房地產行業的展望調整為負面，新冠肺炎的影響疊加經濟增長放緩令房地產需求和庫存水平承壓，同時離岸融資環境也面臨不確定性。穆迪預計，2020 年中國房地產銷售將逐步增長，但由于需求疲軟，增速仍將低于 2019 年，庫存水

42、平將有所下降，但在銷售疲軟的情況下仍將保持高位。與此同時，與新型冠狀病毒爆發有關的市場動蕩正在增加投資者的風險厭惡水平，并限制了離岸融資渠道，增加了流動性和信貸質量較差的一些開發商的再融資風險。 4 月 15 日，央行公告表示，開展中期借貸便利（MLF）操作 1000 億元，期限為 1 年，利率為 2.95%。此前 MLF 利率為 3.15%，此次下調了 20 個基點。這是去年 8 月 LPR 改革以來，MLF 利率的第三次下調。此前下調幅度在 5 個基點或 10 個基點的水平，此次下調幅度達 20 個基點，較以往有所加大。另外，今日為央行對農村金融機構和城商行定向降準首次實施日，釋放長期資金

43、約 2000 億元。 4 月 15 日，蘭州調整商業地產貸款的首付款比例，由現行的 70%調整為 50%。5 月 1日起，全市新增住宅項目按照 10%的比例配建公租房。將加大人才住房保障，支持培育養老房地產健康發展，全面鼓勵通過市場化租賃住房解決住房困難；將符合條件的農民工和個體工商戶逐步納入公積金繳存范圍。 4 月 15 日，佛山公積金中心發布佛山市住房公積金管理中心關于調整我市住房公積金抵押貸款政策的通知 。文件明確，佛山公積金首套貸款未還清不能申請二套，不得向已有兩次貸款使用記錄的職工發放貸款。 4 月 14 日，國務院常務會議要求加大積極財政政策實施力度，抓緊按程序再提前下達一定規模的

44、地方政府專項債，研究進一步加強金融對實體經濟特別是中小微企業支持；部署采取有力有效舉措促進高校畢業生就業；確定加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生擴內需；決定延續西部大開發企業所得稅優惠政策并降低享受政策門檻。 4 月 14 日， 江西南昌全面放開城鎮落戶限制。 取消在南昌市城鎮地域落戶的參保年限、居住年限、學歷要求等遷入條件限制，實行以群眾申請為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準入政策。 4 月 14 日，上海規土局近期掛出 2 幅宅地，出讓方式顯示為“招掛復合”，有效申請人數成為最終是競價招標還是掛牌出讓的關鍵點。業內稱，政策的變化或規避房企“圍標”有關。 4 月 14 日

45、，四川省樂山市住房公積金管理委員會發布公告稱，為支持職工購買首套普通自住住房和第二套改善型住房，支持職工改善租房條件，對樂山市住房公積金貸款、提取部分政策進行明確和調整。通知自 2020 年 5 月 1 日起施行，有效期 2 年。 4 月 14 日，青島網上房地產網站發布了正式版的2020 青島百日萬店消費季網絡房展活動規則 ，此前網傳版本中的限購松綁內容被取消。在此前網傳版本中，該規則第四條和第五條內容涉及限購松綁。正式版本中，第四條改為繼續執行限購、限售政策；第五條改為鼓勵改善型住房需求，出售原有住房新購住房的，新購后家庭擁有住房不應超過 2 套，且出 房地產行業例評房地產行業例評 8 售

46、的原有住房應取得不動產權證書滿 2 年（2018 年 4 月 18 日之后新購的住房仍需執行滿 5 年上市的政策） 。 4 月 13 日，國務院批復同意設立江西內陸開放型經濟試驗區。 4 月 13 日， 住房和城鄉建設部發布 關于提升房屋網簽備案服務效能的意見 ， 此次 意見共提出五個方面：一是全面采集樓盤信息、二是提供自動核驗服務、三是優化網簽備案服務、四是提供數據使用效能、五是推進全國一張網建設。此次出臺相關意見主要是推進房地產領域“放管服”改革，提高房屋交易管理服務效能，向各類房地產市場主體提供規范化、標準化、便捷化的服務，營造穩定、透明、安全、可預期的良好市場環境，為建立房地產市場監測

47、體系，落實房地產市場調控工作提供支撐。 4 月 13 日，住房和城鄉建設部印發2020 年扶貧工作要點 ，進一步明確 2020 年住房和城鄉建設領域決戰決勝脫貧攻堅重點工作任務。工作要點明確 4 方面重點任務：不折不扣做好“回頭看”整改工作；集中力量攻克深度貧困堡壘；堅決完成貧困人口住房安全有保障目標任務；持續推進定點扶貧和聯系大別山片區脫貧攻堅工作。6 月底前達到國家脫貧攻堅普查驗收要求。 深入開展調查研究， 探索建立解決農村相對貧困人口住房安全問題的長效機制，推進脫貧攻堅與鄉村振興有效銜接。 4 月 13 日，珠海頒發村民建房管理新規，其中“規范建房標準”方面， 通知指出，新批準的宅基地用

48、地面積每戶不超出 120 平方米， 建筑面積不超出 400 平方米， 建筑層數不超出三層半（半層面積不得超出第三層面積的一半） ，建筑首層層高不超出 3.9 米，一般層層高不超出 3.3 米。 4 月 13 日，佛山印發佛山市住房和城鄉建設局存量房交易資金監管辦法辦法明確，買賣雙方通過存量房網上交易簽約系統簽署存量房買賣合同時，除明確提出放棄交易資金監管外，應當簽訂存量房交易資金監管協議，并通過市房地產行政主管部門指導建設的存量房交易資金監管系統(以下簡稱“資金監管系統”)進行資金監管。 辦法自 2020 年 5 月 1 日起施行，有效期 5 年。存量房交易首付款、一次性付款納入監管。 房地產

49、行業例評房地產行業例評 9 3 企業動態企業動態 中國中鐵： 4 月 17 日， 中國中鐵發布 2020 年第一季度主要經營數據， 新簽合同額 3375.8億元，同比增長 7.8%。近期，公司中標工程中標價合計約人民幣 254.84 億元，約占公司中國會計準則下 2019 年營業收入的 3.00%。 棲霞建設：4 月 17 日，棲霞建設公告 2020 年 1-3 月，公司無新增房地產儲備。公司新開工面積 12.55 萬平方米，上年同期新開工面積 13.10 萬平方米；公司無竣工面積，上年同期亦無竣工面積。公司商品房合同銷售面積 0.32 萬平方米，上年同期商品房合同銷售面積3.49 萬平方米；

50、商品房合同銷售金額 0.66 億元，上年同期商品房合同銷售金額 6.22 億元。公司的租賃收入為 1605.94 萬元。 萬達：4 月 16 日，大連萬達公開發行 2020 年公司債券已獲上交所受理。債券品種為小公募，擬發行金額 98 億元，本次發行公司債券的募集資金擬用于償還到期公司債券。 華發股份：4 月 16 日，華發股份發布 2019 年年度報告，2019 年，公司實現營業收入331.49 億元， 同比增長 39.87%； 歸屬于上市公司股東凈利潤 27.85 億元， 同比增長 21.90%。 藍光發展：4 月 16 日，藍光發展發布 2019 年年度報告，公司實現營業收入 391.9

51、4 億元，同比增長 27.17%；實現利潤總額 55.90 億元，同比增長 65.53%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤 34.59 億元，同比增長 55.53%。 南山控股：4 月 16 日，南山控股發布公告稱，寶灣物流控股有限公司 2020 年度第一期資產支持票據信托于 4 月 15 日正式成立，實際收到的認購資金為 14.00 億元，其中優先級資產支持票據的募集總規模為人民幣 13.30 億元；次級資產支持票據的募集總規模為人民幣 0.70 億元，均已分別達到各級資產支持票據的目標募集規模。 京投發展： 4 月 16 日，京投發展發布 2020 年第一季度主要經營數據，主要房地產項目經營

52、情況公告，2020 年 1-3 月，簽約銷售金額 12.50 億元，同比增長 166%；簽約銷售面積 7.74 萬平方米，同比增長 235%。 廈門國貿：4 月 15 日，廈門國貿擬發行 10 億元公司債券，債券名稱廈門國貿集團股份有限公司公開發行 2020 年可續期公司債券（第一期） ，本期公司債券募集資金扣除發行費用后，擬將 10 億元用于償還即將到期的“18 廈貿 Y1”。 保利地產：4 月 15 日，保利發展控股集團股份有限公司發布 2019 年年度報告，報告期內， 實現營業總收入2359.81億元， 同比增長21.29%； 凈利潤375.54億元， 同比增長43.61%；歸母凈利潤2

53、79.59億元， 同比增長47.90%； 得益于結轉項目價格上升及運營管理能力提升，公司毛利率提升 2.48 個百分點至 34.97%。 京能置業：4 月 15 日，京能置業股份有限公司發布了 2020 年第一季度房地產項目經營情況簡報。2020 年第一季度，公司控股子公司實現簽約面積 0.85 萬平方米（同比增加93.18%） ，實現簽約金額 1.22 億元（同比增加 154.17%） ；公司參股公司實現簽約面積 3.88萬平方米，實現簽約金額 4.63 億元。公司控股子公司新增房地產儲備土地面積 2.08 萬平方米，新增房地產儲備建筑面積 2.18 萬平方米，無新開工面積（同比減少 100

54、%） ，復工面積38.23 萬平方米（同比增加 10.97%） ，無竣工面積。 房地產行業例評房地產行業例評 10 南京高科：4 月 15 日，南京高科股份有限公司發布了 2020 年第一季度房地產業務主要經營數據公告。2020 年 1-3 月，公司無新增房地產項目儲備；房地產業務無新開工；竣工面積 30.48 萬平方米；房地產業務實現合同銷售面積 9.13 萬平方米，同比增加 170.92%；實現合同銷售金額 58,472.97 萬元， 同比減少 52.02%； 取得租金總收入 1,673.50 萬元。 2020年 3 月末，出租房地產總面積 14.51 萬平方米。 蘇寧環球：4 月 15

55、日，蘇寧環球股份有限公司發布了 2019 年年度報告。報告期內公司實現營業收入 39.24 億元，同比增長 20.98%；歸屬于上市公司股東凈利潤 12.31 億元，同比增長 20.60%；2019 年末，總資產 179.78 億元，同比下降 4.82%；歸屬于上市公司股東的凈資產 82.10 億元，同比下降 4.59%。 我愛我家：4 月 15 日，我愛我家控股集團股份有限公司發布了 2019 年度業績快報。報告期內公司實現營業收入 112.41 億元，同比增長 5.13%；歸屬于上市公司股東凈利潤 7.51億元，同比增長 19.05%；2019 年末，總資產 191.07 億元，同比增長

56、4.02%；歸屬于上市公司股東的所有者權益 100.9 萬元，同比增長 7.36%。同日公司發布了 2020 年度第一季度業績預告。1-3 月歸屬于上市公司股東的凈利潤預計為-1.49 億元到-20.2 億元，同比下降172.51%到 198.31%。 海航投資：4 月 15 日，海航投資集團股份有限公司發布了 2019 年度業績快報。報告期內公司實現營業收入 2.13 億元，同比下降 20.90%；歸屬于上市公司股東凈利潤 0.3 億元，同比下降 91.21%；2019 年末，總資產 60.6 億元，同比下降 8.33%；歸屬于上市公司股東的所有者權益 43.65 億元，同比增長 0.28%

57、。同日，公司發布了 2020 年度第一季度業績預告。1-3 月歸屬于上市公司股東的凈利潤預計為-1054 到-811 萬元，同比上升 14.74%到34.40%。 南國置業：4 月 15 日，南國置業股份有限公司發布了 2020 年第一季度業績預告。1-3月歸屬于上市公司股東的凈利潤預計約-17,000 萬元到-13,000 萬元，去年同期 1,010.10 萬元。 南山控股：4 月 15 日，深圳市新南山控股（集團）股份有限公司發布了 2020 年第一季度業績預告。1-3 月歸屬于上市公司股東的凈利潤預計-7,000.00 萬元至-9,000.00 萬元，去年同期-13,166.22 萬元。

58、 泛?？毓桑? 月 15 日，泛?？毓晒煞萦邢薰景l布了 2019 年度業績快報。報告期內公司實現營業收入 125.02 億元，同比增長 0.79%；歸屬于上市公司股東凈利潤 10.95 億元，同比增長 17.62%；2019 年末，總資產 1778 億元，同比下降 16.14%。同日，公司發布了2020 年第一季度業績預告。1-3 月歸屬于上市公司股東的凈利潤預計-8,000 萬元-15,000萬元，去年同期 20.85 億元。 榮安地產：4 月 15 日，榮安地產股份有限公司發布了 2020 年第一季度業績預告。1-3月歸屬于上市公司股東的凈利潤預計 1,400.00 萬元到 2,100.

59、00 萬元，去年同期 5.86 億元。同日，公司發布了 2019 年度業績快報。報告期內公司實現營業收入 66.62 億元，同比增長67.92%；歸屬于上市公司股東凈利潤 18.88 億元，同比增長 210.42%；2019 年末，總資產400.52 億元，同比增長 64.72%。 房地產行業例評房地產行業例評 11 世聯行：4 月 15 日，深圳世聯行集團股份有限公司發布了 2020 年第一季度業績預告。1-3 月歸屬于上市公司股東的凈利潤預計-15,500.00 萬元到-17,050.00 萬元，去年同期-2,465.00 萬元。 凱嘉城：4 月 15 日，嘉凱城集團股份有限公司發布了 2

60、020 年第一季度業績預告。1-3月歸屬于上市公司股東的凈利潤預計-3.1 億元， 去年同期-1.02 億元。 同日， 公司發布了 2019年度業績快報。報告期內公司實現營業收入 16.51 億元，同比下降 2.49%；歸屬于上市公司股東凈利潤 1.25 億元；2019 年末，總資產 189.85 億元，同比增長 0.71%。 金科：4 月 14 日，金科股份發布公告，公司股東之一的天津聚金物業管理有限公司擬向廣東弘敏企業管理咨詢有限公司轉讓公司 11%的股權。 此次股權交易并不會對金科股份控制權產生影響，黃紅云仍是上市公司實際控制人。其中，天津聚金物業為融創旗下公司。截至今年一季度，該公司合

61、計持有金科股份 16.99%的股份。 美的置業：4 月 14 日，美的置業就最近美的集團下發的關于凍結高管部分薪酬的通知表示，美的置業與美的集團屬于兄弟公司，目前產權獨立，不會受到影響。 招商積余：4 月 14 日，招商積余發布 2019 年年度報告，報告期內公司實現營業收入607,790 萬元，較上年同期下降 8.68%；利潤總額 40,831 萬元，較上年同期下降 66.68%；歸屬于母公司所有者凈利潤 28,623 萬元，較上年同期下降 66.59%，利潤同比下降主要系上年公司轉讓三家房地產項目公司取得投資收益所致，若剔除上述子公司轉讓投資收益影響，2019 年利潤總額同比增加 43,8

62、32 萬元，較上年同期增長 2,502.72%；歸屬于母公司所有者凈利潤同比增加 42,586 萬元，較上年同期增長 334.95%。 天健集團：4 月 14 日，天健集團發布 2019 年年度報告，公司 2019 年全年實現營業收入 146.7 億元，同比增長 43.6%；實現歸母凈利潤 12.4 億元，同比增長 58.2%；擬每 10 股派息 3.8 元（含稅） ，按最新收盤價股息率為 7.5%。另外，公司發布業績預告，2020Q1 預計實現歸母凈利潤 9.0-10.8 億，按中位數同比增長 1452%。 中交地產：4 月 14 日，據企查查數據顯示，中交地產出質了全資子公司華通置業 29

63、%股權，數額為 1.06 億元，質權人為中證信用增進股份有限公司。 ST 銀億：4 月 14 日，ST 銀億發布公告揭露兩起訴訟進展。其中一起是 ST 銀億與國貿期貨之間的的債權交易糾紛， 已于近日調解結案， 銀億股份將支付國貿期貨相關債券本金 348萬元，并支付國貿期貨未履行部分的利息。另一起是 ST 銀億和子公司與中建投信托之間的信托借款糾紛，法院也于近日做出判決，要求銀億股份償還中建投信托多起信托貸款本金，共計 3.96 億元，并支付原告中建投信托每筆賬款對應的罰息和違約金。 國創高新：4 月 14 日，湖北國創高新材料股份有限公司發布了 2020 年第一季度業績預告。預計報告期內歸屬于

64、上市公司股東的凈利潤為 0 到-500 萬元，上年同期為 7622.32 萬元。 ST 津濱：4 月 14 日，天津津濱發展股份有限公司發布了 2020 年第一季度業績預告。預計報告期內歸屬于上市公司股東的凈利潤為 4,800 到 6,800 萬元，上年同期為-1,650.43萬元；基本每股收益為 0.0297 到 0.0420 元/股，去年同期為-0.0102 元/股。 房地產行業例評房地產行業例評 12 市北高新： 4 月 14 日， 上海市北高新股份有限公司發布了 2019 年年度報告。 2019 年，實現營業收入 10.90 億元， 同比增長 114.70%； 歸屬于上市公司股東的凈利

65、潤為 2.11 億元，同比下降 11.21%；總資產 182.13 億元，同比增長 11.53%。 渝開發：4 月 14 日，重慶渝開發股份有限公司發布了 2020 年第一季度業績預告。預計報告期內歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3,335 到-2,465 萬元，上年同期為 1,651 萬元，同比下降 302%到 249%； 基本每股收益為-0.0395 到-0.0292 元/股， 去年同期為 0.0196 元/股。 廣宇集團：4 月 14 日，廣宇集團股份有限公司發布了 2020 年第一季度業績預告。預計報告期內歸屬于上市公司股東的凈利潤為 0 到 2,000 萬元， 上年同期為-506 萬元

66、。 同比變動100.00%至 495.26%，房地產開發行業平均凈利潤增長率為 14.57%。 保利：4 月 13 日，保利旗下公司保利(北京)房地產開發有限公司擬轉讓北京首開保利仁泰置業有限公司 49%股權，轉讓底價 2.69 億元。該項目位于大興區舊宮附近，總建筑面積67937 ，總占地面積 27174 ，共計房屋 484 戶。 深深房 A：4 月 13 日，深深房 A 發布公告稱，公司股票將自 4 月 14 日起繼續停牌不超過 1 個月。 萬通地產：4 月 13 日，萬通地產發布公告稱，富誠海富通資管計劃減持約 1%股份。 招商蛇口： 4月13日， 招商蛇口發布2020第一季度業績預告稱

67、， 2019年度凈利潤160.33億元， 同比增 5.2%。 預計 2020 年一季度凈利潤 4 億元-6 億元， 同比下降 77.16%-84.77%。 金科：4 月 13 日，金科股份發布 2020 年第一季度報告稱，報告期內，公司實現營業收入約 76.27 億元，同比增長 19%；實現凈利潤 5.06 億元，同比增長 125%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤 3.97 億元，同比增長 57%。 榮盛發展：4 月 13 日，榮盛發展發布公告稱，“國融證券榮盛發展購房尾款資產支持專項計劃”獲深交所掛牌條件無異議函，此次專項計劃發行總額不超過 7.11 億元。 城投控股：4 月 13 日，上海

68、城投控股股份有限公司稅發布了關于股東減持股份結果的公告。 弘毅 （上海） 股權投資基金中心 （有限合伙） 通過集中競價方式減持公司股份 7,986,834股，占公司總股本的 0.3157%。截至本公告披露日，弘毅（上海）股權投資基金中心（有限合伙）持有公司股份 169,596,647 股，占公司總股本的 6.70%。 順發恒業：4 月 13 日，順發恒業股份公司發布了 2020 年第一季度業績預告，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤盈利約 73008900 萬元，同比下降 58.46%-65.93%；基本每股收益約 0.030.04 元/股，與去年同期相比下降 0.050.06 元/股。 天地源：

69、4 月 13 日，天地源股份有限公司發布了 2020 年第一季度房地產項目經營情況簡報， 第一季度實現商品房簽約面積 7.12 萬平方米，同比增長 59.76%；實現商品房簽約金額 97,897.27 萬元，同比增長 73.76%。2020 年第一季度，公司無新增房地產項目。 佳兆業：4 月 10 日，佳兆業集團旗下深圳佳兆業科技集團有限公司與中國電信體系內廣東億迅科技有限公司及天翼物聯科技有限公司簽署戰略合作協議。三方經過深入溝通，將合力共建 5G 未來生活聯合實驗室，實現創新能力及優勢資源的充分融合，打造智慧社區、智慧園區等系列 5G 時代智慧產品。 房地產行業例評房地產行業例評 13 綠

70、地：4 月 10 日，綠地控股發布公告稱，公司第一大股東上海格林蘭投資企業（有限合伙）解除質押 6.4 億股股份，占其所持股份 18.07，占公司總股本 5.26。本次質押解除后，格林蘭持有的公司股份累計質押數量為 1.56 億股，占其持股數量的 4.43。 永升服務：4 月 15 日，永升服務與內蒙古自治區烏蘭察布市集寧區人民政府達成戰略合作。永升服務將成為集寧區城市服務供應商，就政府在集寧區的投資修建、改造老舊小區物業管理服務、城市公建（政府辦公樓、公園、場館、展覽中心等）物業管理服務、城市老舊小區改造工程施工、政府投資開發的城市發展配套的其他項目物業類基礎設施進行管理和運營等。 重慶：日

71、前，重慶市住房城鄉建委與市民政局共同印發2020 年推進物業管理融入社區治理工作方案 。該工作方案要求，推動物業管理與社區治理相互融合，促進物業矛盾糾紛基層化解，力爭到年底主城各區 60%以上的社區建立社區物業管理議事協調機制。 越秀物業：4 月 10 日，廣州越秀物業發展有限公司與浙江大華技術股份有限公司舉行“人工智能應用聯合實驗室”簽約暨揭牌儀式。本次人工智能應用聯合實驗室將基于越秀物業近 30 年的物業服務行業深厚底蘊， 結合大華股份在世界領先的“以視頻為核心”的人工智能產品研發與生產優勢，密切結合物業行業社區內各類場景，推動完善物業服務行業的人工智能應用的理論研究與產品研發。 西安：近

72、日，西安市住房和城鄉建設工作會議召開，會議表明今年西安市將深化物業服務企業信用信息平臺建設成果，構建新型物業行業監管機制，將會向社會公布 50 家良好信用企業及不良信用企業名單。同時，還將探索建立黨建引領物業管理模式，引導居民自治，業主委員會（物業管理委員會）覆蓋率將達到 60。 濟寧：近日，濟寧市住房和城鄉建設局公布了最新的物業信用管理辦法（試行）下一步將把物業信用分級管理。將物業分為 AAA 級、AA 級、A 級、B 級和 C 級，其中 C 級還包括C 級（缺失） 、C 級（黃牌）和 C 級（嚴重失信） 。物業主管部門可以定期通報物業服務企業信用等級情況，并將企業信用等級作為實施分類監管以

73、及前期物業服務招標、業主大會選聘物業服務企業、表彰評選推介等活動的重要參考依據。 房地產行業例評房地產行業例評 14 4 數據參考數據參考 4 月 17 日，國家統計局公布中國經濟一季度多項經濟指標。一季度國內生產總值同比下降 6.8%，前值為增 6%；一季度固定資產投資同比降 16.1%，前值降 24.5%；3 月規模以上工業增加值同比降 1.1%，前值降 13.5%；3 月社會消費品零售總額同比降 15.8%，前值降 20.5%。國家統計局表示，預計下半年經濟會明顯比上半年更好。前期壓抑的一些消費會得到一些回補，居民收入的增長也會逐漸好轉。3 月份經濟改善勢頭應該能夠延續下去，二季度表現會

74、更好，會明顯好于一季度；年度經濟增長目標都是在兩會政府工作報告中公布，今年兩會推遲，目前還不掌握具體情況。 圖圖 19：一季度經濟主要指標和一季度經濟主要指標和 3 月邊際變化月邊際變化 數據來源：政府網站、西南證券整理 4 月 17 日，國家統計局數據顯示，1-3 月份，全國房地產開發投資 21963 億元，同比下降 7.7%，降幅比 1-2 月份收窄 8.6 個百分點。全國商品房銷售面積 21978 萬平方米，下降26.3%；商品房銷售額 20365 億元，下降 24.7%，降幅分別比 1-2 月份收窄 13.6 和 11.2 個百分點。其中，住宅銷售額下降 22.8%，辦公樓銷售額下降

75、36.8%，商業營業用房銷售額下降39.8%。 一季度行業數據表現超我們預期， 主要因為施工面積增長2.6% （我們預計是0.6%，因為考慮新開工和凈復工大幅下降，統計局可能對 3 月底施工面積進行了平滑處理） 。 4月17日， 惠譽對今年中國房地產合同銷售額進行了初步預測， 同比降幅可能達到15%。 房地產行業例評房地產行業例評 15 圖圖 20：過去五年過去五年以來全國以來全國房企土地購置、新開工和銷售面積表現房企土地購置、新開工和銷售面積表現 數據來源：Wind、西南證券整理 圖圖 21：過去五年以來全國房企土地成交單價和住宅銷售單價走勢對比過去五年以來全國房企土地成交單價和住宅銷售單價

76、走勢對比 數據來源：Wind、西南證券整理 4 月 16 日，國家統計局數據顯示，3 月 70 大中城市中有 38 城新建商品住宅價格環比上漲，2 月為 21 城；環比看，西寧漲幅 1.4%領跑，北上廣深分別表現持平、漲 0.1%、跌0.5%、漲 0.5%。31 個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲 0.3%，漲幅比上月擴大 0.2個百分點， 比1月份擴大0.1個百分點； 二手住宅銷售價格環比在連續兩個月持平后上漲0.2%。受疫情影響，武漢新建商品住宅和二手住宅均無成交，銷售價格視為沒有變動（環比指數為100，下同） 。35 個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲 0.2%，漲幅比上月擴大

77、0.1 個百分點，比 1 月份回落 0.2 個百分點，襄陽無成交；二手住宅銷售價格環比由上月下降 0.1%轉為上漲 0.1%，漲幅比 1 月份回落 0.1 個百分點。 -50-40-30-20-100102030405020152015年年5 5月月20152015年年7 7月月20152015年年9 9月月20152015年年1111月月20162016年年1 1月月20162016年年3 3月月20162016年年5 5月月20162016年年7 7月月20162016年年9 9月月20162016年年1111月月20172017年年1 1月月20172017年年3 3月月20172017

78、年年5 5月月20172017年年7 7月月20172017年年9 9月月20172017年年1111月月20182018年年1 1月月20182018年年3 3月月20182018年年5 5月月20182018年年7 7月月20182018年年9 9月月20182018年年1111月月20192019年年1 1月月20192019年年3 3月月20192019年年5 5月月20192019年年7 7月月20192019年年9 9月月20192019年年1111月月20202020年年1 1月月20202020年年3 3月月土地購置面積累計增速土地購置面積累計增速/%商品房新開工面積累計增速商

79、品房新開工面積累計增速/%商品房銷售面積累計增速商品房銷售面積累計增速/%-30-20-1001020304050607020152015年年5 5月月20152015年年7 7月月20152015年年9 9月月20152015年年1111月月20162016年年1 1月月20162016年年3 3月月20162016年年5 5月月20162016年年7 7月月20162016年年9 9月月20162016年年1111月月20172017年年1 1月月20172017年年3 3月月20172017年年5 5月月20172017年年7 7月月20172017年年9 9月月20172017年年11

80、11月月20182018年年1 1月月20182018年年3 3月月20182018年年5 5月月20182018年年7 7月月20182018年年9 9月月20182018年年1111月月20192019年年1 1月月20192019年年3 3月月20192019年年5 5月月20192019年年7 7月月20192019年年9 9月月20192019年年1111月月20202020年年1 1月月20202020年年3 3月月土地成交單價同比增速土地成交單價同比增速/%住宅銷售單價同比增速住宅銷售單價同比增速/% 房地產行業例評房地產行業例評 16 圖圖 22：70 大中城市分類新房銷售價格

81、環比表現大中城市分類新房銷售價格環比表現（%） 數據來源：Wind、西南證券整理 圖圖 23：70 大中城市分類大中城市分類二手房成交二手房成交價格環比表現價格環比表現（%） 數據來源：Wind、西南證券整理 大部分房企發布了 3 月份的銷售數據，相比較而言，招商蛇口、恒大、龍湖、中海、世茂、碧桂園等 3 月銷售表現較強，新城控股和保利的同比增速相對較差。 -2-1012342013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-0

82、72018-112019-032019-072019-112020-03一線城市一線城市二線城市二線城市三線城市三線城市-2-101234562013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-03一線城市一線城市二線城市二線城市三線城市三線城市 房地產行業例評房地產行業例評 17 圖圖 24：頭部房企頭部房企 3 月銷售額表現與增速差異（億元）月銷售額表現與

83、增速差異（億元） 數據來源：Wind、公司公告、西南證券整理 從銷售均價的變化趨勢來看，金地、招商蛇口的銷售均價有明顯抬升（總銷售基數相對不大， 銷售單價上漲可能與推盤結構變化相關） ， 恒大銷售單價下跌幅度超過 16%， 碧桂園、新城、萬科、融創、保利單價均有不同程度的下降，總體上看銷售基數越高單價下行壓力也會相應增大。 圖圖 25：頭部房企頭部房企 3 月銷售均價與增速變化（元每平米）月銷售均價與增速變化（元每平米） 數據來源：Wind、公司公告、西南證券整理 根據 30 大中城市新房交易高頻數據， 2020 年 1 月 20 日， 商品房成交套數為 3662 套，環比下滑 31.5%，之

84、后 5 個自然日的交易套數分別為 2349 套、1499 套、523 套、59 套和21 套，之后交易量開始持續恢復。上周（2020 年 4 月 11 日-4 月 17 日）30 大中城市新房日均交易 3770 套（3 月份交易日均值 2934 套） ，相當于 2019 年日均 4693 套的 80.3%。 0100200300400500600700-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%3 3月銷售額月銷售額/ /億元億元公告數據同比公告數據同比克而瑞數據同比克而瑞數據同比050001000015000200002500030000-20%-15%-10%-5%0%5

85、%10%15%20%25%30%3 3月銷售均價月銷售均價/ /元每平米元每平米同比同比 房地產行業例評房地產行業例評 18 圖圖 26：30 大中城市商品房交易高頻數據大中城市商品房交易高頻數據跟蹤跟蹤（套）（套） 數據來源：Wind，西南證券整理（30大中城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、江陰、廈門、大連、武漢、南昌、佛山、無錫、福州、東莞、惠州、包頭、長春、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、成都、長沙、哈爾濱、昆明、石家莊、蘭州、天津。其中杭州、南昌、武漢、哈爾濱、昆明、揚州、安慶、南寧、蘭州、江陰、佛山11個城市為商品房數據，其它城市為商品住宅數據） 從土地成交情況來

86、看，我們將樣本城市擴展到 100 城市，根據 Wind 統計數據（含非房企購買土地） ，2020 年 2 月中旬以來土地交易持續恢復，特別是住宅用地和工業用地反彈較為明顯。3 月份，住宅用地成交 2309 萬方（環比減少 3.95%） ，成交總價 1173 億（環比減少 18.7%） ，平均土地成交溢價率為 15.52%（1 月和 2 月分別為 11.57%和 15.00%） 。4 月 1日-12 日，住宅用地成交土地規劃建面 696 萬方，成交總價 571 億，平均土地成交溢價率15.63%。 圖圖 27：2019 年年 1 月以來全國住宅用地成交建面（左軸）和樓面地價（右軸）月以來全國住宅

87、用地成交建面（左軸）和樓面地價（右軸） 數據來源：Wind、西南證券整理 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00030大中城市商品房銷售套數（整體）大中城市商品房銷售套數（整體）2019年年2020年年010002000300040005000600070000200040006000800010000120002019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月住宅用

88、地成交建面/萬方樓面地價/元每平米 房地產行業例評房地產行業例評 19 圖圖 28：2019 年年 1 月以來全國住宅用地成交總價和溢價率月以來全國住宅用地成交總價和溢價率 數據來源：Wind、西南證券整理 5 投資建議投資建議 從估值水平來看，目前申萬地產板塊的平均估值水平 PE（TTM，整體法，剔除負值影響）為 7.87 倍（前周為 7.92 倍） ，在 28 個申萬一級行業里面排名倒數第二（僅次于銀行） ，港股通內房的估值水平為 7.06 倍（前周為 7.10 倍） 。 4 月 17 日中央政治局會議重提房地產，內容是“堅持房住不炒定位，促進房地產市場平穩健康發展，沒提房短不刺的要求，也

89、沒提要嚴控房地產金融政策。從全國重點城市房價表現來看，新房價格同比趨勢依然在下行（延續 2019Q1 以來） ，只有一線城市二手房同比趨勢在上行 （2019Q4 以來） ， 環比方面 3 月份全線表現較強 （新房、 二手房和各類級別城市） ，只是漲幅還不太大（流動性寬松和預售管制放松是直接的原因） 。 4 月 16 日深圳住建部發文大幅放寬預售門檻、放緩土地款補繳、促進城市更新，試圖從供給角度緩和深圳房價上漲的壓力。 深圳的房價上漲與優異的基本面 （新房嚴重供不應求）和寬松的流動性密不可分，這次通過加大供給而非控制首付款信用貸的方式緩和房價上漲有利于延續目前樓市熱度。至于后期是否會出臺限制炒房

90、措施，比如對超出一定標準的二手房成交價停止備案或超出部分禁止貸款，還需要觀察，但很明顯一手房市場不會存在這樣的問題，優勢區域的一手住宅和公寓銷售情況依然值得期待。 從上面分析可以判斷，地產政策短期基本不存在變嚴的可能，板塊投資的風險偏好有望出現抬升。我們建議按以下三條投資主線擇股： 1） 估值偏低但估值水平有上升潛力：A 股推薦萬科 A、金地集團、保利地產、招商蛇口、新城控股，H 估推薦融創中國、旭輝控股、中國金茂、寶龍地產、龍光地產，建議關注世茂房地產； 2） 估值明顯低估存在較大預期差：A 股推薦中南建設、 陽光城、 榮盛發展、 華夏幸福、藍光發展、華發股份，H 股推薦佳兆業、碧桂園、禹洲

91、地產、融信中國、中國恒大等； 0500100015002000250030003500400045005000051015202530成交總價/億元溢價率/% 房地產行業例評房地產行業例評 20 3） 物管類和小市值標的：A 股推薦天健集團、南國置業、南山控股，關注招商積余、新大正，港股推薦保利物業，關注藍光嘉寶等。 表表 2：重點關注公司盈利預測重點關注公司盈利預測與評級與評級 股票代碼股票代碼 股票名稱股票名稱 當前價格當前價格 （元）（元） 投資評級投資評級 EPS（元）（元） PE（倍）（倍） 2018A 2019A/E 2020E 2018A 2019A/E 2020E 000002

92、 萬科 A 26.72 買入 3.06 3.44 4.12 8.7 7.8 6.5 600048 保利地產 15.82 買入 1.59 2.34 2.86 9.9 6.8 5.5 000961 中南建設 7.80 買入 0.59 1.15 1.86 13.2 6.8 4.2 600383 金地集團 13.76 買入 1.79 2.13 2.65 7.7 6.5 5.2 601155 新城控股 31.64 暫無 4.65 5.61 6.98 6.8 5.6 4.5 000671 陽光城 7.11 買入 0.75 1.02 1.28 9.5 7.0 5.6 600466 藍光發展 6.16 買入

93、0.74 1.15 1.73 8.3 5.4 3.6 600340 華夏幸福 21.40 買入 3.91 4.98 6.73 8.9 4.3 3.2 001979 招商蛇口 16.78 持有 1.93 2.35 2.81 8.7 7.1 6.0 000069 華僑城 A 6.35 買入 1.29 1.51 1.84 4.9 4.2 3.5 000090 天健集團 5.89 買入 0.54 0.66 1.04 10.9 8.9 5.7 002146 榮盛發展 8.00 買入 1.74 2.10 2.55 4.6 3.8 3.1 600325 華發股份 6.73 買入 1.08 1.32 1.63

94、 6.2 5.1 4.1 6049.HK 保利物業 68.56 持有 0.84 1.21 1.48 81.6 56.7 46.3 1918.HK 融創中國 31.36 買入 3.75 5.85 6.98 8.4 5.4 4.5 0884.HK 旭輝控股 5.40 買入 0.68 0.81 0.97 7.9 6.7 5.6 2007.HK 碧桂園 8.93 買入 1.60 1.81 2.11 5.6 4.9 4.2 1638.HK 佳兆業 2.75 買入 0.45 0.75 1.01 6.1 3.7 2.7 6158.HK 正榮地產 4.52 持有 0.51 0.57 0.70 8.9 7.9

95、6.5 0817.HK 中國金茂 4.87 買入 0.45 0.56 0.68 10.8 8.7 7.2 3380.HK 龍光地產 11.68 買入 1.46 1.99 2.59 8.0 5.9 4.5 3301.HK 融信中國 7.41 買入 1.37 1.85 2.18 5.4 4.0 3.4 1238.HK 寶龍地產 4.45 買入 0.71 0.98 1.27 6.3 4.5 3.5 數據來源：聚源數據，西南證券 6 風險提示風險提示 新冠肺炎疫情防控風險、政策寬松低于預期、房企交樓或低于預期、重點房企回款及融資或低于預期等。 房地產行業例評房地產行業例評 分析師承諾分析師承諾 本報告

96、署名分析師具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并注冊為證券分析師，報告所采用的數據均來自合法合規渠道，分析邏輯基于分析師的職業理解，通過合理判斷得出結論，獨立、客觀地出具本報告。分析師承諾不曾因，不因，也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接獲取任何形式的補償。 投資評級說明投資評級說明 公司評級公司評級 買入：未來 6 個月內，個股相對滬深 300 指數漲幅在 20%以上 持有：未來 6 個月內，個股相對滬深 300 指數漲幅介于 10%與 20%之間 中性：未來 6 個月內，個股相對滬深 300 指數漲幅介于-10%與 10%之間 回避：未來 6 個月內，個股相對滬深 3

97、00 指數漲幅介于-20%與-10%之間 賣出：未來 6 個月內，個股相對滬深 300 指數漲幅在-20%以下 行業評級行業評級 強于大市：未來 6 個月內，行業整體回報高于滬深 300 指數 5%以上 跟隨大市：未來 6 個月內，行業整體回報介于滬深 300 指數-5%與 5%之間 弱于大市：未來 6 個月內，行業整體回報低于滬深 300 指數-5%以下 重要聲明重要聲明 西南證券股份有限公司（以下簡稱“本公司” ）具有中國證券監督管理委員會核準的證券投資咨詢業務資格。 本公司與作者在自身所知情范圍內，與本報告中所評價或推薦的證券不存在法律法規要求披露或采取限制、靜默措施的利益沖突。 證券期

98、貨投資者適當性管理辦法于 2017 年 7 月 1 日起正式實施，本報告僅供本公司客戶中的專業投資者使用，若您并非本公司客戶中的專業投資者，為控制投資風險，請取消接收、訂閱或使用本報告中的任何信息。本公司也不會因接收人收到、閱讀或關注自媒體推送本報告中的內容而視其為客戶。本公司或關聯機構可能會持有報告中提到的公司所發行的證券并進行交易，還可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行或財務顧問服務。 本報告中的信息均來源于公開資料，本公司對這些信息的準確性、完整性或可靠性不作任何保證。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可升可跌

99、，過往表現不應作為日后的表現依據。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告，本公司不保證本報告所含信息保持在最新狀態。同時，本公司對本報告所含信息可在不發出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。 本報告僅供參考之用，不構成出售或購買證券或其他投資標的要約或邀請。在任何情況下，本報告中的信息和意見均不構成對任何個人的投資建議。投資者應結合自己的投資目標和財務狀況自行判斷是否采用本報告所載內容和信息并自行承擔風險，本公司及雇員對投資者使用本報告及其內容而造成的一切后果不承擔任何法律責任。 本報告及附錄版權為西南證券所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以

100、任何形式翻版、復制和發布。如引用須注明出處為“西南證券” ，且不得對本報告及附錄進行有悖原意的引用、刪節和修改。未經授權刊載或者轉發本報告及附錄的，本公司將保留向其追究法律責任的權利。 房地產行業例評房地產行業例評 西南證券研究發展中心西南證券研究發展中心 上海上海 地址：上海市浦東新區陸家嘴東路 166 號中國保險大廈 20 樓 郵編：200120 北京北京 地址：北京市西城區南禮士路 66 號建威大廈 1501-1502 郵編：100045 重慶重慶 地址：重慶市江北區橋北苑 8 號西南證券大廈 3 樓 郵編：400023 深圳深圳 地址：深圳市福田區深南大道 6023 號創建大廈 4 樓

101、 郵編：518040 西南證券機構銷售團隊西南證券機構銷售團隊 區域區域 姓名姓名 職務職務 座機座機 手機手機 郵箱郵箱 上海上海 蔣詩烽 地區銷售總監 021-68415309 18621310081 黃麗娟 地區銷售副總監 021-68411030 15900516330 張方毅 高級銷售經理 021-68413959 15821376156 楊博睿 銷售經理 021-68415861 13166156063 吳菲陽 銷售經理 021-68415020 16621045018 付禹 銷售經理 021-68415523 13761585788 北京北京 張嵐 高級銷售經理 18601241803 18601241803 王梓喬 銷售經理 13488656012 13488656012 高妍琳 銷售經理 15810809511 15810809511 廣深廣深 王湘杰 銷售經理 0755-26671517 13480920685 譚凌嵐 銷售經理 13642362601 13642362601 陳霄（廣州） 銷售經理 15521010968 15521010968