【研報】物業管理行業專題研究報告：維修資金統一會計核算可持續運維邁出關鍵一步-20200510[22頁].pdf

1、 證券研究報告 請務必閱讀正文之后的免責條款        維修維修資金資金統一統一會計核算會計核算，可可持續運維持續運維邁出關鍵邁出關鍵一一步步  物業管理行業專題研究報告2020.5.10  中信證券研究部中信證券研究部   核心觀點核心觀點       陳聰陳聰 首席基地產業分析 師 S1010510120047   張全國張全國 地產分析師 S1010517050001   聯系人：李金哲聯系人：李金哲        

2、財政部統一住宅專項維修資金的會計核算，這可能是推進住宅可持續運維的關鍵一財政部統一住宅專項維修資金的會計核算，這可能是推進住宅可持續運維的關鍵一 步。中國房地產政策關注的重點，步。中國房地產政策關注的重點，明顯明顯已經從增量轉向存量。長期來看，我們認為物已經從增量轉向存量。長期來看，我們認為物 業管理企業經營的不確定性會明顯降低業管理企業經營的不確定性會明顯降低。  住宅專項維修資金缺乏統一管理，使用率低。住宅專項維修資金缺乏統一管理，使用率低。維修資金在歷史上對社區共用設施的 維修、更新、改造作用巨大，但目前缺乏統一管理，提取使用流程復雜，使用率低。 在很多小區，存在“有錢難用”、

3、“有求難應”的局面。我國住宅整體運維水平不 容樂觀。  統一維修資金會計核算是穩定住宅運維資金來源的起點。統一維修資金會計核算是穩定住宅運維資金來源的起點。財政部發布住宅專項維 修資金會計核算辦法，這是摸清維修資金家底，統一維修資金數據，提升賬戶管 理水平，強化監管的必要前提。由此出發，我們認為未來維修資金運用范圍將更加 明確，常態化補充機制可能納入議事日程，提取流程也可能適當簡化?？偠灾?， 以統一會計核算為起點，我們相信我國住宅運維資金來源將更加穩定明晰。  老舊小區改造，加大社區運維的財政投入，吸引社會力量參與。老舊小區改造，加大社區運維的財政投入，吸引社會力量參與。

4、老舊小區改造已經 被提升到了戰略高度。這也意味著在業主，開發企業和物管公司之外，還有政府的 力量，能有效應對小區設備老化問題。  明確保修責任，關注“旭輝明確保修責任，關注“旭輝探探索”。索”。我們認為，相比汽車等大宗消費品，房地產不 僅保修期偏短，而且主體責任落實不力。在保修期外，一些品牌公司也的確自愿維 護品牌美譽度，出資補貼老小區運維。但相關投入一般低調。我們注意到，旭輝正 探索透明化、品牌化、規范化的老舊小區運維改造和更新投入我們認為，這種 探索可能會在行業范圍內加碼擴圍，可能表現為部分企業對新小區主動“延?！?， 并高調承擔部分存量小區的運維費用。  風險風險因素因

5、素：住宅專項維修資金改革不及預期，物管企業經營不確定性提升風險。開 發企業無意付出，“旭輝探索”無法深化推廣的風險。  構建可持續的住宅運維資金體系，推動品質物管持續成長。構建可持續的住宅運維資金體系，推動品質物管持續成長。我們認為，厘清住宅專 項維修資金的邊界、強化監管、便利使用，將有助于大大降低物業管理公司經營的 不確定性。存量房領域政策不斷出臺，也清楚表明中國房地產政策的重點已經從增 量轉向存量。整個物業管理行業，面臨愈加清晰而友善的政策環境。我們看好品質 物管公司，推薦保利物業、招商積余、新大正、綠城服務、中海物業、新城悅服務、 永升生活服務和碧桂園服務。  重點公

6、司盈利預測、估值及投資評級重點公司盈利預測、估值及投資評級   公司名稱公司名稱 評級評級  股價股價 EPS（元）（元） PE  （元）（元） 19E 20E 21E 22E 19E 20E 21E 22E  綠城服務 買入 9.64 0.17 0.23 0.32 0.39 56.7 41.9 30.1 24.7  招商積余 買入 28.79 0.27 0.61 0.84 1.10 106.6 47.2 34.3 26.2  保利物業 買入 76.85 0.92 1.45 2.11 3.02 83.5 53.0 36.4 25.4

7、 中海物業 買入 9.11 0.16 0.22 0.30 0.41 56.9 41.4 30.4 22.2  新大正 買入 62.00 1.46 1.78 2.43 3.30 42.5 34.8 25.5 18.8  永升生活服務 買入 10.77 0.15 0.26 0.39 0.57 71.8 41.4 27.6 18.9  新城悅服務 買入 17.63 0.34 0.48 0.71 0.99 51.9 36.7 24.8 17.8  碧桂園服務 買入 33.27 0.62 0.90 1.24 1.64 53.7 37.0 26.8 20.3