保利投顧研究院：2019年華北區域房地產市場半年報(48頁).pdf

1、FORFUTUREFORFUTURE 保利投顧研究院華北分院 2019年7月 2019年華北區域半年報 FORFUTURE 前言 FORFUTURE 作為中國六大區域之一，華北區域在全國的經濟版圖中占有重要的地位。 近兩年，隨著京津冀城市群協同發展、環渤海經濟圈發展的日趨成熟， 疊加復雜的內外部宏觀環境因素，華北區域房地產市場呈現出了許多新 的特征，同時，也將迎來新的發展機遇。 為此，我們針對華北區域市場進行常態化跟蹤，并選取其中較有代表性 的11個不同能級的城市作為分析對象，從經濟環境、房地產政策、土地 市場、住宅市場及房企競爭格局幾大方面進行分析，形成2019上半年華 北區域房地產市場半年

2、報，并對下半年市場走勢作出預判，以期為您呈 現一個真實而具體的華北區域房地產市場。 本報告選取的11個典型城市分別為： 一線城市：北京 強二線城市：天津、青島 二線省會城市：石家莊、太原 典型三四線城市：秦皇島、滄州、邢臺、臨沂、張家口、晉中 FORFUTURE -2- 縱觀全局 01. 市場通覽 局部透視 02. 03. FORFUTURE FORFUTURE PART ONE 縱觀全局 FORFUTURE -4- 01 宏觀經濟環境丨外部：美國經濟勢能趨弱、有降息預期，全球釋放寬松貨幣周期信號 多項領先指標顯示美國大概率已脫離本輪周期增長峰值，美聯儲6月會議態度明顯轉鴿，市場普遍預期年內將

3、進入降息通道；德法等 核心成員國經濟表現拖累歐元區整體經濟，全球寬貨幣信號增強，新興國家政策空間增大。 圖：美聯儲釋放降息信號 美聯儲6月會議維持聯邦基金利率在2.25%2.5%不變， 但態度明顯轉鴿： 1 88 6 11 0 0 5 10 15 加息維持不變降息 圖：美聯儲票委3月、6月對今年利率調整預測情況 6月3月 備注：利率調整預測圖是根據美聯儲會議點陣圖進行整理所得。 數據來源：保利投顧研究院整理 芝加哥商業交易所CME預測：7月降息25bp的預期為 95.1%，降息50bp的預期達到4.9%，對全年降息的 預期達到100% 86 88 90 92 94 96 98 100 102

4、104 5 15 25 35 45 55 65 圖：美國領先指標走勢 制造業PMISentix投資信心指數消費者信心指數（右軸） PMI一直下滑 投資信心低位 FORFUTURE -5- 01 宏觀經濟環境丨外部：中美貿易摩擦緊張局勢緩和，但仍存不確定性、市場預期反復 中美貿易戰經歷多次發酵、緩和過程，走勢尚未明晰，全球資本市場不確定情緒持續積累。5月10日美方對中國2000億美元商品關 稅上調至25%；6月末G20峰會雙方同意重啟談判，緊張形勢有所緩和，但爭端與談判仍將持續。 資料來源：保利投顧研究院整理 圖：中美貿易戰時間表一覽 中國表示將自6月1日起， 對部分已實施加征關稅的600億美元

5、美國進口商品，提高加征關稅稅率，分別為25%、20%、10% 6月1日 中國&美國：雙方分別對符合特定條件的部分商品延遲至6月15日加征關稅 中國：商務部強調中美要繼續經貿磋商要堅持：達成協議必須互利平等；磋商必須相互尊重、必須相向而行、必須平等互 利；將建立“不可靠實體清單制度”，防范中國實體在國際經貿活動中遭遇基于非商業目的出現的斷供、封鎖等重大風險。 6月29日 中國&美國：雙方同意重啟經貿磋商，美方表示不再加征新關稅。 FORFUTURE -6- 01 宏觀經濟環境丨國內：出口-制造業產業鏈條壓力仍在傳導中，經濟下行壓力仍較大 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 -

6、40 -20 0 20 40 60 出口增速（左軸，%）固定資產投資增速（右軸，%） 消費品零售額增速（右軸，%） 圖：貿易摩擦對三駕馬車增速已形成實質性影響 45.0 46.0 47.0 48.0 49.0 50.0 51.0 52.0 53.0 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 圖：中國PMI

7、指數 PMIPMI_新出口訂單 50榮枯線 6月份受貿易摩擦持續影響 出口生產訂單繼續拖累PMI 已 實 施 500億美元 （25%） 航空航天、信息科技、通訊工程、自動化機器人、醫療、 機電、音像設備及其零件、附件； 光學、醫療等儀器；鐘表，樂器；車輛、航空器、船舶及 運輸設備 2000億美 元（10%） 高端制造業（電機電器設備、機械器具等）； 低端制造業（棉花、紙板紙漿、木制品等）； 消費品（食品、紡織服裝、家具、電腦等） 待 實 施 2000億美元 （從10%提至25%） 高端制造業（電機電器設備、機械器具等）； 低端制造業（棉花、紙板紙漿、木制品等）； 消費品（食品、紡織服裝、家具、

8、電腦等） 3000億美元（25%） 電子產品（智能手機、筆記本電腦等）、服裝鞋類 及飾品、農副產品、鋼鐵及合金制品、家用電器及 零部件、鐘表類產品及部件 美對華加征關 稅規模及行業 中美貿易摩擦反復對出口、投資形成實質性的影響、加大國內經濟下行壓力。新出口訂單明顯回落，拖累國內制造業投資與出口， PMI已降至榮枯線以下，且國內消費表現平淡，內外雙重壓力下將進一步影響資本與就業市場。 數據/資料來源：保利投顧研究院整理 FORFUTURE -7- 01 宏觀經濟環境丨國內：多項措施支持實體經濟發展，加速推進國家級區域規劃 區域/領域時間方向 粵港澳 2月中央、國務院粵港澳大灣區發展規劃綱要 7月

9、 廣東省推進粵港澳大灣區建設三年行動計劃 (2018-2020年) 都市圈2月發改委發文培育都市圈 長三角3月政府工作報告，長三角一體化上升為國家戰略 新型城鎮化4月發改委推動城市群與都市圈健康發展，以大帶小 長三角 5月政治局審議長江三角洲區域一體化發展規劃綱 要，未發布 中部 5月 中央重提中部崛起戰略 國家級 經開區 5月國務院推進國家經開區創新升級 粵港澳大灣區長三角 規劃 推進 廣東省三年行動計劃出臺 廣州、廣東省公示國土空間總規 東莞濱海灣新區總規 簽署長三角地區市場體系一 體化建設合作備忘錄 從協議簽訂到協議落實 啟動長三角一體化示范區（青 浦-吳江-嘉善） 基建 融合 交通運輸

10、部研制灣區交通運輸發 展實施意見 南沙“半小時交通圈”見雛形 廣州金交會簽約7大灣區項目 發改委審批江蘇城際、上海和杭 州軌道交通規劃、南京鐵路樞紐 規劃 加快編制長三角區域城際鐵路， 打通省際斷頭路 科技 創新 廣東省、深圳給予人才稅收優惠 廣州開發區啟動穗港智造特別合 作區 G60科技走廊簽署86個一體化項 目 長三角科學大數據庫在南京落地 成立長三角新全媒聯合體、研究 型大學聯盟等研究中心成立 表：2019年上半年國家級發展規劃方向表：兩大城市群發展動態 上半年國內宏觀政策仍是穩經濟導向。其中國家級規劃加快推進：明確推定城市群與都市圈發展，中心城市輻射引領帶動?；浉郯拇?灣區規劃正式發布

11、，建設落地進入加速期；長三角一體化是當前國家規劃重點，上半年區域協同明顯增多。 資料來源：保利投顧研究院整理 FORFUTURE -8- 01 宏觀經濟環境丨國內：貨幣政策依據經濟形勢微調，存進一步定向寬松預期 2.2000 2.4000 2.6000 2.8000 3.0000 3.2000 2017-01-032017-07-032018-01-032018-07-032019-01-032019-07-03 圖：SHIBOR:1周 圖：央行多項措施調節流動性降低實體融資成本 4月 5月 年初 MPA普惠金融金融定向降準動態考核 永續債 指出要對中小銀行實行定向降準 用于民營和小微企業 實

12、行TMLF引導降低實體經濟融資成 本 宣布對縣域農村商業銀行定向降準， 并明確細則 6月 將運用多種貨幣政策工具，保持金融 市場流動性合理充裕，并對中小銀行 提供定向流動性支持 5.40 5.60 5.80 6.00 6.20 2016-012016-082017-032017-092018-042018-102019-05 圖：金融機構人民幣貸款加權平均利率:一般貸款 基礎利率5.9% 一季度貨幣環境偏寬松，經濟開局平穩、二季度邊際收緊；當前外部環境掣肘較小、政策空間足；若下半年經濟下行壓力顯化，存進 一步定向降準空間及預期。當前利率中樞已經下調，上半年央行已采取多種貨幣政策工具為中小銀行定

13、向提供流動性支持，引導降低 實體融資成本進一步降低。 資料來源：保利投顧研究院整理 FORFUTURE -9- 01 宏觀經濟環境丨國內：財政政策積極，專項債支持推進區域發展重大戰略 30.38 -60.00 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 圖：地方公共財政支出當月同比（%） 公共財政支出:科學技術公共財政支出:節能環保公共財政支出:交通運輸 地方專項債必須用于有一定收益的項目，聚焦國家部署的重大領域和具有示 范效應的重大項目 重大戰略 京津冀協同發展、長江經濟帶發展、“一帶一路”建設、粵港 澳大灣區建設、長三角區域一體化發展

14、、推進海南全面深化改 革開放等 鄉村振興戰略 重大項目 推進棚戶區改造等保障性安居工程、易地扶貧搬遷后續扶持、 自然災害防治體系建設、鐵路、收費公路、機場、水利工程、 生態環保、醫療健康、水電氣熱等公用事業城鎮基礎設施 農業農村基礎設施 其他納入“十三五”規劃內符合條件的 圖：支持地方專項債發行通知要點 專項債加量提速是今年積極財政政策穩增長的重要組成部分，將在一定程度上帶動基建投資回升。專項債重點支持國家重點區域建設， 去年四季度以來交通運輸財政支出增速維持在30%左右高位。 數據/資料來源：保利投顧研究院整理 FORFUTURE -10- 02 行業政策環境丨基調：整體友好，但決策層對價格

15、保持高度敏感性、一旦過熱堅決調控 4月政治局會議重提“房住不炒”行業調控基調，貫徹一城一策，邊際微調、整體較友好，但決策層對樓市熱度、尤其是價格保持高 度敏感性，部分城市有限價重新加強的預期。70城房價指數是決策層重點關注指標，近期調控升級及住建部預警城市均為價格漲幅 較大城市。 調控收緊政策調控放松政策 限售 蘇州：工業園區全域、高新區部分區域新 房限售3年 落戶 新政 杭州：人才落戶條件去除年齡和社保限制 長沙：停止二套房契稅優惠（2個點）廣州：加大人才引進力度 丹東：非本地戶籍市區限購1套，滿5年后 方可上市交易，房價月漲幅不超0.6% 石家莊：全面放開城區、城鎮落戶限制，落戶 門檻進一

16、步降低 限購 北京：二套房公積金貸款“認房又認貸”， 貸款計算年限、月還貸額上限調低 限購 放松 海南：未落戶但符合一定條件的人才，可滿足 其基本購房居住需求 限貸 西安：暫停外省提取公積金，下調公積金 貸款額度，公積金貸款首付比例提高10%， 最低提至35% 限貸 放松 青島：取消公積金二次貸款間隔兩年期限 河南：首套房最高貸款額60萬調至80萬，其 他貸款40萬調至60萬，特定情況商貸可轉公 積金 其他 深圳：擬通過大力建設保障性住房來穩定 市場 優惠 購房 呼和浩特：符合條件的大學生畢業3年內可半 價買房 成都：暫停別墅類施工證辦理保定：對五個類型的高層次人才進行安居補貼 蘇州：工業園區

17、全域、高新區部分區域新 房限售3年 蘇州：每年提供一定數量房源面向優質高科技 企業和高層次人才定向優惠20%-30%出售 長沙：停止二套房契稅優惠（2個點） 寧波：畢業十年內的普高畢業生、高級技工及 海歸三類人才最高可獲8萬購房補貼 圖：70城新建商品住宅價格累計漲幅TOP15城市表：部分城市政策實施概況 資料來源：保利投顧研究院整理 4月70城數據發布3天后，住建部 對累計房價漲幅較大的6城進行預 警，具體名單沒公布，但丹東、 西安升級調控政策 5月70城數據發布2天后，住建部 對近3個月房價累計漲幅較大的佛 山、大連、南寧、蘇州進行預警， 蘇州調控升級，大連收緊公積金 城市1-5月累計漲幅

18、 大理5.50% 秦皇島4.99% 大連4.99% 重慶4.37% 西安4.36% 石家莊4.16% 西寧4.15% 武漢4.06% 貴陽3.96% 北海3.96% 廣州3.85% 昆明3.75% 徐州3.75% 平頂山3.65% 丹東3.64% FORFUTURE -11- 02 行業政策環境丨土地政策：多城多樣化競拍規則以抑制土地市場熱度 資金面、政策面先后筑底，土地市場率先回溫，競爭熱度從一二線向強三線、再向三四線城市輪動。二季度開始，部分城市地市快速 升溫，引發土拍規則升級，包括下調最高底價、改變“價高者得”規則、嚴格競拍資格等。 數據/資料來源：保利投顧研究院整理 城市土拍規則 合肥

19、、蘇州、 杭州等 限制最高地價、下調最高地價 廣州、福州等達到最高限價后，“競自持、競配建” 長沙、杭州 福州、揚州等 達到最高限價后，搖號 東莞達到最高限價后，再進行一次報價，最接近均者獲得土地 深圳達到最高限價后，競只租不售人才公寓，限售3年 上海復合規則招拍掛，“打分制”確定企業競拍資格 合肥禁止“馬甲公司”參拍同一宗土地 杭州等土拍設置“限房價、限精裝” 常州、揚州等競買人的購買資金為自有資金 蘇州、太倉、 南通等 達到一定條件后要求“現房銷售” 表：多樣化土拍規則控制宅地市場熱度 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 圖：2018.01-2019.

20、06部分城市樓面價走勢 杭州合肥南通揚州長沙 土拍熱引起競 拍規則調整 FORFUTURE -12- 02 行業政策環境丨棚改/舊改：此消彼長，舊改或替代棚改，三四線進一步向一二線切換 2019年，部分棚改大省如山東、河南計劃下調幅度超過65%，31省市計劃僅為289萬套，依靠棚改紅利的三四線城市承壓。另一方 面，中央再提加快城鎮老舊小區改造，如若落地、年均新增投資約8000億以上，或對棚改形成替代效應。 注：國務院參事仇保興據初步估算我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上 資料來源：保利投顧研究院整理 0 10 20 30 40

21、50 60 70 80 90 山東 貴州 河南 湖南 湖北 安徽 浙江 江蘇 四川 江西 陜西 河北 甘肅 山西 吉林 遼寧 廣西 福建 重慶 廣東 圖：2017-2019年部分省份棚改計劃套數（萬套） 2017年2018年2019年 圖：老舊小區改造規模及內容 全國老舊小區17萬個 涉及居民上億人 建筑面積約40億 投資總額4萬億元 5年改造期算，年均新增投資8000億 5000億住房公共維修基金 規 模 重點改造建設包括老舊小區水電氣路及光纖等 配套設施，可加裝電梯、配建停車設施等 提供中央補助資金，同時鼓勵金融機構和地方 政府運用市場化方式吸引社會力量 推動建立小區后續長效管理機制，引導

22、發展社 區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務 改 造 內 容 FORFUTURE -13- 03 地產金融環境丨開發端：融資與地市高關聯度，銀監會階段性封堵、房企融資再趨緊 房企資金面與土地市場相關性較高：今年一季度，房企融資改善，拿地積極性明顯提升；行業外企業基于避險需求涌入房地產市場。 爾后，銀保監會嚴查房企資質、嚴控資金流入房地產，5月40家典型房企融資腰斬，房企融資再度趨緊。 數據來源：保利投顧研究院整理 圖：行業外企業近期成交地塊 企業城市總地價(億元)樓面地價(元/)溢價率 新希望 嘉興市南湖區7.95831154% 大連市甘井子區12.461166749% 溫州市仰雙片區29.2

23、61085830% 杭州市九喬34.62100831% 南京市棲霞區53.22262829% 美的 寧波市鄞州區13.861640937% 武漢市洪山區28.571037073% 佛山市高明區3.06630044% 常州市經開區26.2924336% 得力寧波市寧?？h10.08793050% 奧克斯寧波市鄞州區4.481530048% 新華巢湖市居巢區1.955137128% 史丹利臨沂市經開區6.72326055% 雅戈爾寧波市瑾州區20.11309036% 1540.63 1246.18 1024.2 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 0 2

24、00 400 600 800 1000 1200 1400 1600 圖：房企融資情況及土拍溢價情況 融資總額全國招拍掛市場土地溢價率 2019年一季度房企融資逐步放開，土拍溢價率走高 二季度房企融資縮水及政策調控，土拍溢價率走低 FORFUTURE -14- 03 地產金融環境丨居民端：利率整體趨穩，一城一策致分化，走勢與調控基調保持一致 全國房貸利率連續6個月下探，進入5月后走勢呈現分化：各城市有升有降，如上半年市場熱度較高的蘇州、成都、重慶等，首套房 貸利率重歸上漲通道?；诋斍罢{控基調，后續房貸利率下探空間受限、部分熱度城市或定向趨緊。 數據來源：保利投顧研究院整理 5.42 5.74

25、 4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 居民中長期貸款首套平均房貸利率(%)二套平均房貸利率(%) 房貸利率高原繼續瓦解 圖：全國首二套房貸利率走勢 圖：近期各城市房貸利率變動 城市 首套房貸利率二套房貸利率 調整前調整后調整前調整后 南京主流10%統一15%主流15-20%統一20% 廣州5% 10-12% 10%15% 匯豐等3家銀行重回基準 利率4.9% 蘇州18-20%20-25%25-30% 25-30%（中行、民生 由25%上調至30%） 成都10-15%15-20%20-25

26、% 20-25%(中行、建行由 20%上浮至25%） 杭州5%中行等3家銀行8%10%10% 合肥15-20%20-25%25-30% 25-30%(農業、興業 25%上調至30%) 南寧20-30%15-20%15% 20-30%(浦發由25%上 調至40%) 佛山15%10%20%15% 江門20%10%-15%25%15-25% FORFUTURE -15- 宏觀行業大環境小結 行業環境 外圍環境 國內環境 美國經濟勢能趨弱、有降息預期，全球釋放寬 松貨幣周期信號 中美貿易摩擦緊張局勢緩和，但仍存不確定 性、市場預期反復 影響 出口-制造業產業鏈條壓力仍在傳導中，經濟 下行壓力仍較大 加

27、速推進國家 級區域規劃 積極財政政 策、基建加速 預期 貨幣政策依據經濟形勢微 調，存進一步寬松預期 影響 基調：整體友好，但決策層對價格保持高度 敏感性、一旦過熱堅決調控。 土地政策：多樣化競拍規則以抑制土地市場 熱度。 棚改/舊改：此消彼長，舊改或替代棚改，三 四線進一步向一二線切換。 地產金融環境：銀監會階段性封堵、房企融 資再趨緊；利率整體趨穩，一城一策致分化， 走勢與調控基調保持一致。 總體而言，下半年： 1、宏觀經濟形勢變化對房地產行業的傳導機制是雙向的：外部壓力緩和、聚焦國內穩增長，貨幣政策相 機調整、財政政策積極，區域發展規劃加速推進。 2、行業維持“穩”基調，整體友好但“托而

28、不舉”：監管層對市場走勢高度關注，一旦過熱堅決調控， 房企融資趨緊、房貸利率亦走向分化，但預期上漲、下探幅度不大；舊改或提速，對棚改形成替代效應。 宏觀經濟環境 FORFUTURE FORFUTURE PART TWO 市場通覽 1.華北區域宏觀環境 2.華北區域市場形勢 FORFUTURE FORFUTURE I 華北區域宏觀環境 FORFUTURE -18- 宏觀環境綜述 華北區域整體經濟水平較好 城市間發展不平衡 各城樓市調控差異較大 部分城市有調整 1、華北五省市總體經濟水平較好、發展處于全國中游水平，經濟發展及城鎮化不及華東、華南。 2、內部發展不平衡，各城市間差距較大，發展高度不均

29、衡，經濟、人口、三產占比等梯度落差過大。 經 濟 環 境 政 策 環 境 1、華北區域各城市樓市調控差異較大，一線限購限貸力度最大，二線及強三線次之，其他腹地力度較 小甚至不限購。各城實現全面市場監管，一二線調控手段多樣；19上半年以穩控為主，部分城市有調整。 2、三四線城市商貸上浮比例較一二線更高，部分城市有放松跡象，但短期利率大幅下調的可能性較小。 3、全國多地降低落戶門檻、增加各類補貼，意在加快人才引進步伐。一二線城市在推進長效機制方面 有較大進展，三線城市亦有突破。 FORFUTURE -19- 全國六大區域中，華東和華北的區域GDP總量最高，在六大區域中發展較好，東北區域還有較大的提

30、升空間。 2018年華北區域經濟總量為17.84萬億，占全國的19.51%；其人均GDP達到71271元，城鎮化率為63%，人均GDP及城鎮化率均處 于全國中游水平。人口規模較大，目前常住人口為2.5億人。 01 華北經濟環境：華北區域發展處全國中游水平，經濟發展及城鎮化不及華東、華南 數據來源：保利投顧研究院華北分院整理 說明：華北包括北京、天津、河北、山西、山東；東北包括遼寧、吉林、黑龍江；華東包括上海、江蘇、浙江、安 徽；華南包括廣東、廣西、海南、福建；中部包括河南、江西、湖北、湖南；西部包括甘肅、青海、寧夏、新疆、 重慶、四川、貴州、云南、西藏、內蒙古、陜西。 晉 冀 魯 京 津 東北

31、 西部 中部 華東 華南 華北 2.50 67% 65% 63% 0% 50% 100% 0.00 2.00 4.00 華東華南華北東北中部西部 2018年六大區域常住人口及城鎮化率 常住人口（億人）城鎮化率 17.84 93841 74841 71271 0 50000 100000 0.00 10.00 20.00 30.00 華東華南華北中部東北西部 2018年六大區域GDP總量及人均GDP GDP（萬億）人均GDP FORFUTURE -20- 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% -500 0 500 1000 1500 2000 250

32、0 北京 天津 臨沂 石家莊 青島 滄州 邢臺 張家口 太原 晉中 秦皇島 18年11城常住人口/凈流入量及城鎮化率 常住人口人口凈流入城鎮化率 01 華北經濟環境：城市間發展高度不均衡，經濟、人口、三產占比等梯度落差過大 北京、青島、天津經濟體量較大，人均GDP均超過12萬，但天津GDP增速下滑較為明顯；太原人均GDP為87873元，GDP總量增速 9.2%，位居11城首位；其他7城人均GDP與京、青、津差異顯著，城鎮化率均仍低于全國平均水平。 一線城市嚴控城市人口規模，二線城市開始“搶人大戰”，三四線城市人口流出加劇。北京、天津、青島為華北主要凈流入城市，其 他城市不同程度存在人口流出壓力

33、，尤其臨沂和邢臺人口外流最明顯。 滄州、邢臺、臨沂、晉中等三四線城市三產比重相對偏低；晉中仍主要依賴二產，秦皇島、邢臺、張家口一產對GDP的貢獻率較大。 81.0% 58.6% 56.4% 55.5% 61.9% 54.4% 49.5% 46.9% 49.2% 51.5% 44.6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 北京 天津 青島 石家莊 太原 秦皇島 滄州 邢臺 臨沂 張家口 晉中 18年11城三大產業占比情況 一產二產三產 全國城鎮化率59.58% 數據來源：保利投顧研究院華北分院整理 說明：晉中人口凈流入量缺失 9.2% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0%

34、 10.0% 0 50000 100000 150000 北京 青島 天津 太原 石家莊 秦皇島 滄州 臨沂 晉中 張家口 邢臺 18年11城人均GDP及GDP總量增速 人均GDPGDP增速 FORFUTURE -21- 02 華北政策環境丨調控：一線限購限貸力度最大，二線及三線滄州次之，其他腹地力度較小 2017年3月17日起，北京率先出臺最嚴房地產限購政策，隨后環京區域基本全部限購。2019年1月以來多地“因城施策”，落實城市 主體責任，各城市分類調控，政策調控力度差異較大，到目前為止邢臺、臨沂、晉中等三四線城市仍未限購。 區域 本地戶籍非本地戶籍 政策 力度限購 限貸 （商貸首付比例）

35、限購 限貸 （商貸首付比例） 當地社?；騻€稅要求 一線 北京 （除通州外） 家庭限2套 普宅首套35%，二套60%； 非普宅首套40%，二套80% 限1套 普宅首套35%； 非普宅首套40% 連繳60個月社?；騻€稅證明 大 單身或離異限1套 北京 （通州） 已婚家庭且名下無房、 單身或離異限1套 限1套 連繳60個月社?；騻€稅證明 （其中近36個月的社?；騻€ 稅是在通州繳納） 通州落戶3年以上或繳 納36個月通州社?；?個稅證明可買2套 強二線 天津 （除濱海外） 單身或離異限1套， 家庭限2套 首套30%，二套60%限1套 市區武清首套40%， 其他區域首套30% 3年內連繳2年社?；騻€稅證

36、 明 較大 三線 滄州 （任丘） 限2套首套30%，二套50%限1套首套50% 已取得居住證且自申請購房 之日起前2年內在任丘市累計 繳納24個月及以上社?；騻€ 稅證明 強二線 青島 （除即墨、 膠州、萊西、 平度外） 限2套首套30%，二套40%限1套首套30% 近2年內有連續1年以上的社 ?；騻€稅，不得補繳 一般 二線太原限2套首套30%，二套40%限1套首套30%6個月社?；騻€稅證明 二線 石家莊 （主城區） 不限購 首套30%；二套貸款結清首 付40%，未結清首付50%； 三套暫停貸款 限1套首套30%3年內24個月社?；騻€稅證明 三線 滄州 （主城區、 黃驊） 主城限2套（144）首

37、套30%；二套貸款結清首 付40%，未結清首付50% 主城限1套 首套30% 黃驊需要提供當地1年以上社 ?；騻€稅證明黃驊限2套黃驊限1套 三線秦皇島限2套 普宅首套20%，二套及以上 60%；非普宅首套50%，二 套及以上80% 限1套首套30% 1年內連續12個月社?；騻€稅 證明 四線 張家口 （主城區） 限2套 首套30%；二套貸款結清首 付40%，未結清首付50% 限1套首套40%無 三線邢臺不限購 首套20%，二套30%； 三套暫停貸款 不限購 首套20%，二套30%； 三套暫停貸款 無 小三線臨沂不限購 首套20%，二套30%； 三套暫停貸款 不限購 首套20%，二套30%； 三套

38、暫停貸款 無 四線晉中不限購 首套20%，二套30%； 三套暫停貸款 不限購 首套20%，二套 30%；三套暫停貸款 無 邯鄲 邢臺 衡水 石家莊 滄州 廊 坊 張家口 唐山 秦皇島北京 天津 大同 朔州 忻州 陽泉 太原 呂梁 晉中 長治 臨汾 晉城 運城 臨沂菏澤 泰安 青島 濱州 聊城 煙臺 濰坊 日照 東營 德州 濟寧 濟南 棗 莊 淄 博 威海 保定 承德 圖：華北區域11城限購限貸政策力度 圖例： 大 較大 一般 小 未統計 資料來源：保利投顧研究院華北分院整理 FORFUTURE -22- 02 華北政策環境丨調控：一二線調控手段多樣，19上半年以穩控為主，部分城市有調整 2月，

39、媒體對石家莊鹿泉區“削山造地”和保定徐水區“20天征地萬畝”、滿城區“削山 造地建別墅群”、淶水縣“一個項目獨享2000畝生態大湖”4個問題進行報道。 2月21日，中共河北省委辦公廳、河北省人民政府辦公廳聯合下發關于認真開展侵占生 態保護紅線違法違規房地產項目排查整治的通知，以自然保護區、風景名勝區核心景區、 重要河流湖庫管理范圍、飲用水水源保護區和生態保護紅線為重點，拉網式、地毯式全面 排查房地產項目。 常規性違法違規整治行動自2月份持續至今，石家莊鹿泉區受此影響土地市場供應停滯。 河北認真開展侵占生態保護紅線違法違規房地產項目排查整治行動 19上半年部分城市的市場監管行動 2019上半年北

40、京、天津等調控城市仍堅持政策從嚴從緊的態勢，河北、青島等省市加大房地產市場秩序整頓力度，進一步鞏固前期 調控成效。但部分城市調控政策有放松跡象，青島取消公積金二次貸款間隔兩年期限，太原取消限售，效果有待觀察。 青島要求開發商以交付標準制作樣板間 4月29日，青島市國土資源和房屋管理局高新區分局發布告知函，要求高新區對含裝修的 商品房項目開發企業須以交付標準制作樣板間供購房人參觀，交付樣板間內不得出現“非 交付標準”等模糊裝修標準的字樣。 同時該樣板間需保留至所售房屋統一交付后1個月再予以撤換，若房屋統一交付1個月后仍 存在尚未交付的需由開發企業告知購房人樣板間撤換的相關情況。 19上半年部分城

41、市調控政策變化情況 城市 調控政策 2019上半年政策變化 限購限貸限售限簽限價限商 北京 限貸收緊：二套房公積金貸款“認房 又認貸” 天津 限價調整部分區域有所放松：個別區 域限價有所上調 青島 限貸放松：取消公積金二次貸款間隔 兩年期限 石家莊 限貸收緊：全市停止異地公積金貸款， 離婚一年實施差別化住房信貸政策， 嚴格審核借款人還款能力 太原 限售放松：取消“取得產權證兩年內 的住房不得交易轉讓”的限售條件 滄州無 秦皇島無 邢臺無 臨沂無 張家口無 晉中無 資料來源：保利投顧研究院華北分院整理 FORFUTURE -23- 城市 當前商貸利率執行標準 19年信貸 政策變化 具體表現 首套

42、二套 北京基準上浮10%上浮20%略有放松 18年四季度北京個別銀行下調利率， 放款速度有所加快 天津上浮5%上浮10%不變 房貸利率已止漲近一年，較為穩定， 19年5月首套利率略有放松至基準， 但隨后6月回調至之前的上浮5% 青島上浮15%上浮20%不變 石家莊上浮10%上浮20%不變 太原上浮10%上浮1520%不變 秦皇島上浮10%上浮20%不變 邢臺上浮15%上浮20%略有放松 整體房地產市場價格相對趨穩；信貸 政策相對平穩，無明顯變化 滄州上浮10%上浮20%不變 臨沂上浮15%上浮2025%不變 張家口上浮5%10% 上浮 10%20% 不變 晉中上浮10%上浮1520%不變 02

43、 華北政策環境丨信貸：三四線城市商貸上浮比例較一二線更高，部分城市有放松跡象 全國房貸利率連續6個月下探，進入5月后走勢呈現分化?；诋斍罢{控基調，后續房貸利率下探空間受限。19上半年北京、邢臺房 貸利率穩中略降，由于房貸市場的治理趨嚴并未改變，短期內大幅下調首套房貸利率的可能性較小。同時，19年天津、石家莊等地 陸續發布公積金新政，有松有緊。 時間城市政策內容 1.25天津 購房日期在2019年2月1日之前的，按原政策執行，在2019年2月1日（含當日） 之后，按新政策執行。新辦法明確三類情形不能申請住房公積金貸款，第一類 是購買配偶、子女、本人父母或配偶父母住房；第二類是離婚兩年內，職工與

44、 原配偶之間存在買賣住房情形的；第三類是被納入失信被執行人的不能申請住 房公積金貸款。貸款額度方面，購首套住房按賬戶余額20倍計算，購第二套 住房按賬戶余額10倍計算。 3.1天津支持在外地繳存住房公積金職工申請個人住房公積金貸款在本市購買住房 4.1石家莊 在全市范圍內（原為市五區內）統一暫停發放異地公積金住房貸款。 對離婚一年內的借款申請人實施差別化信貸政策：名下無房的，住房公積金 貸款按照市區第二套自住住房信貸政策執行；名下有房的，視為購買家庭第三 套及以上住房；夫妻雙方征信近24個月逾期，連續三次累計六次的，不能貸 款。 從4月1日起，住房公積金貸款貼息比例由上一年度的60%變為100

45、%。貼息 面向城鎮低保對象、特困職工等低收入人群，享受貼息的貸款金額不超過60 萬元，貸款期限最長為30年。 4.15北京 賬戶連續繳存半年以上方可申請貸款； 二套房貸款實行“認房又認貸”； 二套房首付比例調整為最低六成，且最多貸60萬元。 4.29青島 自2019年6月1日起，取消住房公積金二次申貸須首次公積金貸款結清滿兩年 的期限限制，職工結清首次公積金貸款后，即可申請二次公積金貸款，二次貸 款申貸條件、額度計算等其他事項仍按原規定執行。 資料來源：保利投顧研究院華北分院整理 FORFUTURE -24- 02 華北政策環境丨其他：全國多地降低落戶門檻、增加各類補貼，華北區域加快人才引進步

46、伐 類別 部分 城市 時間政策變化內容概要 一線 北京19.1.10放寬技能人才落戶 5類技能人才可直接落戶，其配偶及未成年子女 可一并隨調隨遷 廣州19.1.11放寬學歷/年齡限制 學士、碩士和博士分別從35、40、45周歲調整到 40、45、50周歲；應屆生將可直接入戶 強二線 西安19.2.13 放寬學歷/年齡限制 取消購房面積 放寬學歷對應年齡要求，取消本科學歷落戶年齡 限制；取消購房面積限制 南京19.2.14降低社保門檻降低社保門檻，累計24個月即可 青島19.3.4加大補貼力度 住房補貼對象首次擴大到本科生；給予碩、博研 究生發放一次性安家費，博士每人15萬，碩士每 人10萬 天

47、津19.5.29 放寬學歷/年齡/工 作年限等限制 濱海新區：學歷放寬至單證，技能人才放寬工作 年限，擴大資格型人才范圍，附條件放寬年齡2 歲，社保年限不做要求，無需提供就業證明 二線 大連19.1.23降低限制條件 取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制；在主 城區有合法穩定住所即可遷移落戶 ?？?9.2.12放寬學歷/年齡限制 全日制?？茖W歷或高級工職業資格或執業資格人 才從40周歲放寬至45周歲 石家莊 19.3.18降低限制條件 取消城區、城鎮落戶“穩定住所、穩定就業”遷 入條件限制，其配偶、子女、雙方父母戶口可一 并隨遷 太原19.3.22加大補貼力度 事業單位新引進人才，落戶且簽訂不

48、少于3年的 聘用合同，并正常繳納職工養老保險的，相應給 予購房、租房、學費補貼、生活補助及科研項目 經費 三線常州19.2.11 降低社保門檻 取消購房面積 放寬落戶人群至配偶、未婚子女；高級工社保年 限由2年變1年；取消購房面積限制；增加租賃滿 5年可落戶 19上半年全國超20余城人才引進與落戶政策加碼 主要體現在降低落戶門檻、放寬社保、購房限制等 19上半年全國部分城市人才引進與落戶政策加碼，華北區域北 京、青島、天津、石家莊和太原相繼出臺相關政策實施細則， 從多方面惠利新引進人才。 青島：3月4日，關于印發的通知，為碩士學歷及以上青年人才發放一次性 安家費，按照博士研究生每人15萬元，碩

49、士研究生每人10萬元一次性發放； 住房補貼對象首次擴大到本科生，按照本科畢業生500元/月，碩士研究生800 元/月，博士研究生1200元/月的標準予以補貼，兩項補貼5月上旬啟動申報。 石家莊：3月18日，關于全面放開我市城鎮落戶限制的實施意見，取消 在城區、城鎮落戶“穩定住所、穩定就業”遷入條件限制，在全市全面放開 城區、城鎮落戶，群眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶 口遷入市區、縣（市）城區和建制鎮，配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨 遷。這一政策的實行，真正實現了“零門檻”落戶，形成了我國公民在石家 莊市城區、城鎮落戶“有意就遷入，戶口隨人走”的自由流動新格局。 太原：3月22日，太原市事業單位引進高層次人才實施辦法指出：事業 單位新引進人才，在我市落戶且簽訂不少于3年的聘用合同，并正常繳納職工 養老保險的，相應給予購房、租房、學費補貼、生活補助及科研項目經費。 天津：5月29日，濱海新區出臺“海河英才經辦指導意見”，進一步放寬人 才引進落戶條件，并疊加實施儲備人才住房和生活補貼政策，形成政策聚合 效應，以吸引更多優秀人才。 資料來源：保利投顧研究院華北分院整理 FORFUTURE -25- 02 華北政策環境丨長效機制：一二線城市在推進長效機制方面有較大進展，三線城市亦有突破 北 京 供給