58安居樂房產研究院：2019成都寫字樓市場淺析(24頁)(24頁).pdf

1、 2019黃金周剛剛過去，“十一”假期旅游數據統計顯示，成都共接待游客2017萬余 人，排名全國第三；人均消費1420元，全國排名第一，超出第二名北京208元，零售 市場強勁，吸金能力居冠。 成都發達的零售業聞名全國乃至世界，“首店效益”和“網紅經濟”持續為其輸血， 不僅吸引了大批游客，更是網羅了大量企業和人才落戶成都，促進了成都商業地產的 繁榮發展。 本文將從宏觀背景、寫字樓開發投資、寫字樓租賃及銷售幾個方面淺談2019年成都寫 字樓市場發展現狀。 成都GDP及第三產業增速高于全國平均 58安居客房產研究院綜合整理 成都作為中國西部區域的經濟中心，其商業地產過 去幾年持續引領二線城市的發展。

2、2018年，成都的 GDP為15343億人民幣，全國城市排名第八；GDP 增速8.0%，第三產業增速9.0%，均高于全國平均水 平1.4%。 2019年上半年，盡管全國經濟增速放緩，成都GDP 卻逆勢提升至8.2%，第三產業增速保持9%，經濟 強勁發展。 5.50 6.50 7.50 8.50 9.50 201420152016201720181H/2019 GDP及第三產業增速 成都VS全國 GDP增速：全國GDP增速：成都 第三產業增速：全國第三產業增速：成都 成都第三產業GDP占比低 發展潛力大 58安居客房產研究院綜合整理 成都的第三產業占GDP比重為54.1%，遠低于一線城市及部分二

3、線城市，第三產業發展潛 力無限，寫字樓需求提升空間大。 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 12345678910 2018年各地GDP及第三產業比較 地方GDP(億）第三產業產值（億）第三產業比重（右） 零售、TMT、金融等領域發展推動辦公需求 成都強勁的消費實力是經濟發展的第一推動力，零售業的繁 榮不但吸引了全世界品牌企業爭相入駐，零售的引力效應更 是吸引了眾多其他行業企業趨之若鶩，推升辦公需求。 成都鼓勵技術創新和扶持創業企業的政策效果近年來逐步顯 現，新經濟發展帶動下的TM

4、T企業辦公需求增長。 非銀金融行業積極布局西部區域，成都為各大金融機構分公 司辦公首選地。宜居的環境、強勁的經濟、得天獨厚的區位 優勢吸引著大批國內外企業及人才齊聚成都，過去幾年人口 穩步增長。 1,400 1,450 1,500 1,550 1,600 1,650 20142015201620172018 成都常住人口（萬人） 隨著成都的外擴發展，寫字樓市場早已突破了曾經的單核發展狀態，形成了“雙中心”的 發展格局：一是傳統核心商務區，二是南延線商務區。 傳統核心商務區主要是由“春熙路+鹽市口+天府廣場”形成的成都最繁華的中心商圈以 及“順城大街+騾馬市”以金融服務業、酒店為主力的商務區組成

5、。 南延線一帶作為成都政治和經濟中心南移的產物，屬于近幾年寫字樓開發的熱點區域，其 寫字樓存量已超越傳統核心商務區， 2020年后“雙中心”的格局可能會向南延線商務區 傾斜。 成都寫字樓形成了“雙中心”的發展格局 寫字樓施工面積、新開工面積、竣工面積均大幅增長 在強勁的經濟和第三產業發展帶動下，2019年 1-8月，成都寫字樓開發累計投資額151億元， 同比增長33%，遠超整體房地產開發投資額增速。 寫字樓施工面積、新開工面積、竣工面積分別錄 得31%、44%、及64%的超高增速，寫字樓開發 投資全面升溫。這說明在成都新經濟發展勢頭的 帶動下，開發商繼續看好商業辦公市場，紛紛布 局以期收獲行業

6、增長紅利。 數據來源：成都市統計局，58安居客房產研究院綜合整理 寫字樓2019年1-8月同比增速 施工面積(萬)160431% 新開工面積(萬)38444% 竣工面積(萬)7064% 房地產開發投資額(億元)15133% 房企布局成都熱門商務寫字樓板塊 天府新區作為成都寫字樓市場南向發展的延伸，近幾年發展勢頭正盛，尤其是天府中央商務 區，保利、萬達、中海等房企均在此拿地布局。目前板塊內有多個寫字樓項目，其中中鐵中 建大廈、中鐵中交大廈已率先竣工投入使用；作為天府中央商務區的天府國際會議中心目前 已封頂，正在進行外立面打造；本將成為中國第一、世界第二的中海一帶一路大廈，高度從 最初規劃的677

7、米減少到488米，目前正在進行地基部分的修建；同時，頗具設計感的花瓣 造型的天府國際金融中心也正在修建中。 數據來源：58安居客房產研究院綜合整理 租賃方面，受到整體經濟增長放緩影響，上半年成 都優質辦公樓凈吸納量僅為29萬平方米，同比下降 超50%，為5年來首次負增；盡管如此，上半年成 都優質寫字樓的凈吸納量仍居全國第二。非銀金融、 TMT、房地產為新增租賃需求前三大來源，而醫療、 教育、專業服務業辦公需求亦較為活躍。 數據來源：世邦魏理仕，58安居客房產研究院綜合整理 凈吸納量下降 但仍居全國第二 0 20 40 60 80 100 20152016201720181H/2019 萬平方米

8、 成都優質寫字樓供應量及凈吸納量 凈吸納量供應量 成都優質寫字樓空置率繼續下降至 23%，比18年底小幅降低0.5%。優 質寫字樓租金維持穩定，為84元/ /元。 可見，短期的經濟不確定性使得企業 在拓展辦公空間方面趨向保守，但成 都的區位及經濟優勢仍使其在一二線 主要城市間的競爭中保持領先地位。 數據來源：世邦魏理仕，58安居客房產研究院綜合整理 空置率下降 租金維持穩定 20 25 30 35 40 70 75 80 85 成都優質寫字樓租金及空置率 租金（元/平方米/月）空置率（%）右軸 58安居客線上搜索數據顯示，今年1-9 月成都寫字樓的租賃搜索熱度持續升高， 在十個一線及重點二線城

9、市中排名第三， 僅次于北京和深圳。租賃搜索量同比增 排名第二，租賃需求潛力巨大。 數據來源：58安居客房產研究院綜合整理 租賃搜索熱度高 增速第二 熱度排名同比排名 北京西安 深圳成都 成都廣州 上海重慶 廣州杭州 重慶武漢 杭州南京 武漢上海 西安深圳 南京北京 高新區熱度獨占鰲頭，成都寫字樓租賃搜索 熱度排名前三的板塊全部位于高新區，分別 是芳草、世紀城、及南延線。同時，高新區 芳草板塊以絕對優勢榮登六個重點二線城市 租賃搜索熱度榜首。 數據來源：58安居客房產研究院綜合整理 高新區租賃熱度獨占鰲頭 排名區域板塊 1高新區芳草 2高新區世紀城 3高新區南延線 4高新區大源 5錦江琉璃廠 6

10、高新區金融城 7青羊外光華 8武侯廣福橋 9天府新區華陽 10青羊外光華 從寫字樓租賃面積來看，100-200的 房源關注度最高，占比33.8%，其次為 100 以下房源，占比23%，200-300 及300-500 的中等面積寫字樓房源 關注度也不低，合計占比31.6%。 數據來源：58安居客房產研究院綜合整理 100-200的房源關注度最高 23.0% 33.8% 16.9% 14.7% 4.9% 1.0% 3.7% 2.0% 成都寫字樓租賃搜索面積分布 2000m 自2016年成都住宅加入限購行列以來，投資者更多的將目光轉向到商業產權（包含商鋪、商 辦、寫字樓等）的房源，商業地產迎來新風

11、口。短時間內，寫字樓市場的銷售面積和銷售額 都有一波上漲，特別是擁有“類住宅”和“寫字樓”雙重屬性的商辦銷售量。 但是隨著購買需求的消耗，疊加2017年4月成都市多個部門聯合出臺的關于進一步加強商 業、辦公類建設項目管理的通知以嚴格限制商辦項目改變為居住用途，商業地產成交歸于 平靜，寫字樓市場成交也進入平穩態勢。成都商業地產市場去庫存壓力增加，開發商為了走 量，寫字樓成交價格有小幅讓步。 目前寫字樓新盤的熱門區域主要集中在天府新區和東部新城，這兩個商務區受到政府規劃大 力扶持和培育，其中發展相對較早的天府新區已進入寫字樓的集中供應期，而將大力發展先 進制造業和國際化生產性服務業的東部新城尚在規

12、劃中，未來亦會有大批寫字樓新盤入市。 數據來源：58安居客房產研究院綜合整理 17年4月后寫字樓成交回歸平靜 庫存增加 數據顯示，2019年1-9月，成都寫字樓新盤供應41萬 ，同比上漲2倍；成交28萬 ， 同比下跌16%；其中主城區成交22.9萬 ，占比81.8%，天府新區成交6萬 ，占比 21.4%。主城區中，高新區銷售最旺，成交9.6萬 ，占全市成交面積的41.9%。截 至三季度末全市寫字樓庫存311.6萬，同比增加5.7%，去庫存壓力非常大。 數據來源：中成房業，58安居客房產研究院綜合整理 高新區及天府新區引領寫字樓銷售 0 50 100 150 200 250 300 350 40

13、0 20122013201420152016201720182019 成都寫字樓新增、銷售、及存量 新增（萬方）銷售（萬方）存量（萬方） 價格方面，區域銷售均價受當 季新盤所在板塊價格影響較大。 總體來說，天府新區和高新區 的熱門板塊由于受到市場熱捧， 價格較為堅挺。 數據來源：中成房業，58安居客房產研究院綜合整理 熱門板塊價格堅挺 14201 12341 10979 14638 16370 15999 14714 14848 12757 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 一季度二季度三季度 2019成都寫字樓新盤銷售均價 全市（

14、元）天府新區（元）高新區（元） 寫字樓二手房方面，58安居客線上數據顯示，2019年3季度成都寫字樓二手房源掛牌 均價12860元/ ，環比微降0.5%。其中，南延線的寫字樓二手掛牌均價為15660元 / ，世紀城板塊均價15307元/ ，金融城板塊均價16455元/ ，天府廣場板塊 均價13530元/ ，以上熱門板塊的掛牌價格環比二季度均有所上浮。 數據來源：58安居客房產研究院綜合整理 二手寫字樓價格穩定 熱門板塊掛牌價上浮 展望未來，在成都強勁的經濟增速及第三產業增速的支撐下，成都營商環境 的國際認可度仍將繼續提升，辦公需求潛力大、熱門板塊的優質辦公樓投資 價值高。 城市間逐漸白熱化的人

15、才競爭、各區域間服務配套的升級競爭都使得寫字樓 的作用已超越簡單的辦公需求。領先的開發商和管理者早已從硬件升級、樓 宇經濟融合、服務角色轉換、定制及租賃靈活性等方面轉型升級。 投資者亦應轉變思維，從區位、服務、創新等多角度挖掘有潛力的寫字樓產 品。 數據來源：58安居客房產研究院綜合整理 成都寫字樓市場有壓力、有動力 1. 數據來源： 58安居客房產研究院報告數據基于市場公開信息、58同城網站及安居客網站自有監測數據、歷史沉淀大數據等。 2. 數據周期及指標說明： 報告整體時間段：2019.01-2019.09 具體數據指標參考各頁標注 3. 版權聲明： 58安居客房產研究院（以下簡稱“本機構

16、”）是上海瑞家信息技術有限公司及北京五八信息技術有限公司等關聯公司（以下簡稱“本公司”） 旗下的內部組織，凡屬本機構的權責，上海瑞家信息技術有限公司和北京五八信息技術有限公司其中任一公司均可單獨負責或共同負責。本報告中 所有的文字、圖片、表格均受有關商標和著作權的法律保護，部分文字和數據采集于公開信息，所有權歸屬于本公司。本機構有權隨時對報告內容 予以補充、更正或修訂。未經本公司書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、抄襲和改編，否則本公司有權進行維權保護自身權益。 如引用、轉載，需注明出處為58 安居客房產研究院，且引用、轉載不得悖于本報告原意或引起消費者誤解。未經授權使用本報告的

17、相關商業行為都 將違反中華人民共和國著作權和其他法律法規以及有關國際公約的規定。 4. 免責條款： 本報告內容由58安居客房產研究院整理制作，文中觀點系本機構結合相關信息數據和行業經驗所述， 力求公正、客觀的為用戶和市場提供更多 信息參考。因受數據獲取資源的局限性以及信息數據時效性的限制，報告中所述的資料、觀點及推測僅反映本報告初次公開發布時的意見，任何機 構或個人援引或基于上述數據所采取的任何行為所造成的法律后果以及引發的爭議皆由行為人自行承擔。本公司對此不承擔任何擔?；虮ＷC責任。 報告中的任何表述，均應從嚴格經濟學意義上理解，并不含有任何道德、政治偏見或其他偏見，用戶也不應該從這些角度加以解讀，本公司對任 何基于這些偏見角度理解所可能引起的后果不承擔任何責任，并保留采取行動保護自身權益的一切權利。 報告說明