世邦魏理仕：2019房地產市場回顧及2020展望（6頁）.pdf

1、北京 供應高峰壓力之下， 高品質項目更具韌性 2019年全年優質 寫字樓供應總量超90萬平方米， 歷史上僅次于2009年； 其 中， 甲級供應量高達71.3萬平方米， 創歷史新高， 推升市場空 置率至13.8%， 創2011年以來最高水平。 另一方面， 整體需求 疲軟， 全年凈吸納量僅錄得12.1萬平方米， 為過去5年歷史最 低。 CBD核心區域和金融街高品質新項目的陸續交付， 吸引 了眾多企業搬遷落戶。 但2019年以前入市項目整體凈吸納 量為負， 這些項目的入駐表現出現分化： 超甲級寫字樓最為 穩??； 其他甲級寫字樓， 隨著租金的調整和升級需求的釋放， 下半年退租現象逐漸緩解； 而乙級寫字

2、樓全年的凈吸納量錄 得-9.6萬平方米， 創歷史新低。 供應高峰和新租動力不足的 雙重壓力之下， 全年同樣本比整體租金增速為-1.4%， 創 2010年以來的最大跌幅， 其中乙級市場為-2.1%。 升級需求成全年主線， 行業細分領域表現分化 高品質供應 入市和甲級市場租金下行為租戶升級需求創造機會窗口。 從 行業類型來看， 金融、 TMT、 專業服務等行業依然是市場去化 的主要動力。 雖然在去杠桿的政策壓力下， 非傳統金融行業 和融資受阻的科技類企業頻頻出現縮面積、 退租或整合。 但 另一方面， 銀行、 保險、 基金和證券等傳統金融機構新租和擴 租需求仍較為活躍， 并貢獻多宗大面積成交， 成為

3、全年市場 尤其是核心區域的頭號新增需求來源； TMT雖然需求增速自 下半年開始放緩， 但其頭部企業依然是整體市場需求引擎之 一； 專業服務業的需求主要體現在搬遷升級和擴租等方面。 2020年， 國內外宏觀經濟環境的明朗有望提振企業信心并 實施較積極的房地產策略。 其中， 中國金融行業對外開放力 度的加大， 以及北京各區政府對金融行業給予的鼓勵政策都 將帶動其租賃需求的提升； 2019年下半年多家科技巨頭和 獨角獸企業在北京的戰略布局落地， 也預示著這些企業自身 及其上下游將為寫字樓租賃市場注入新的活力。 新興區域需求有待培養， 核心區域迎改造升級潮 核心商務 區可租面積增加的外因和部分新興商務

4、區商務氛圍和基礎 設施欠缺的內因作用下， 全年非核心區域凈吸納量占全市比 僅為34%， 同比顯著下滑。 2020年， 北京寫字樓市場預計入 市的近百萬平方米新增供應中， 有57%位于非核心區域， 仍 將面臨較大的去化壓力。 但高租金性價比及市場對新興商務 區長期發展的信心將推動其項目招商和入駐逐漸步入正軌。 核心商務區新增供應主要仍來自CBD， 中服地塊的供應量較 2019年有所回落， 但疊加現有可租面積， 對整體核心區域的 競爭壓力將有增無減。 為減緩新項目帶來的市場壓力， 部分 老舊樓宇已啟動改造升級， 預計2020年將有更多項目跟進。 優質寫字樓市場 2019年， 需求升級和存量改造是北

5、京房地產 市場各板塊的共同主題。 優質寫字樓市場供 應高峰壓力之下， 高品質項目更具韌性并釋 放升級需求； 零售物業市場進入存量時代， 消 費市場細分化考驗行業運營能力； 倉儲物流 市場供求矛盾適度緩解， 租戶外溢漸成常態； 商務園區新興區域活躍， 未來整體供應壓力 加大； 投資市場大宗交易總額創歷史紀錄， 門 戶城市潛力釋放。 90.1 13.8 12.1 427.6 新增供應 （萬平方米） 空置率 （%） 凈吸納量 （萬平方米） 平均租金報價 （人民幣/月/平方米） *2019年全年 CBRE世邦魏理仕華北區研究部主管 孫祖天 CBRE華北區顧問及交易服務 | 辦公樓 | 租戶部主管張冀蘇

6、表示： 寫字樓新增供應與凈吸納量表現 市場租賃需求行業分析 （按租賃面積） 2019 2018 2017 2016 2015 萬平方米 新增供給 凈吸納量 2019年是近10年以來最具挑戰的一年。 面對經濟放緩、 需 求放緩及市場供應高峰的到來， 大部分業主主動調整租賃 策略， 租金價格也從觀望堅持逐步轉變為理性下調； 面對 2020年另一輪供應高峰的壓力， 市場租金有望繼續下行， 租賃成本的回落亦將推動搬遷和升級需求的放量， 此外， 業 主們也會積極投入資金對現有樓宇升級改造以應對新項目 帶來的競爭壓力。 第三方 辦公服務運營 2018 TMT 31% 28% 專業服務 其他 8% 27%

7、6% 金融 專業服務 12% 30% 金融 22% 7% 消費品 2019 TMT 其他 29% 市場進入存量時代， 消費市場細分化考驗行業運營能力 2019年， 僅國貿東樓、 北京SKP南館兩個代表性新項目入市， 總體量8.5萬平方米， 均為CBD商圈地標性項目的擴建， 開業 后市場反響熱烈， 為CBD供應放量后即將入駐的大量辦公人 口提供了更豐富的高端消費場所和服務配套選擇， 有助提升 核心商圈的集聚性和覆蓋力。 百貨業態持續停業改造， 或轉 型辦公用途、 或轉型社區型購物中心， 代表性項目合計四個 總體量達7.6萬平方米。 從需求業態看， 餐飲類尤其是茶飲小 吃， 服務類別中的藝術類和兒

8、童類教育培訓、 健身運動類、 照 相館較為活躍。 零售類別中， 美妝、 運動戶外服飾、 電子產品、 新能源車相對活躍； 潮牌、 輕奢是成熟商圈購物中心服飾類 升級熱門方向； 快時尚表現欠佳。 受政府 “首店經濟” 政策推 動， 多家知名品牌開設旗艦店或品牌形象店， 例如： 華貿中心 的鬼塚虎旗艦店、 in88的樂高旗艦店等， 而新增國際品牌集 中在潮牌、 戶外運動、 飾品類。 受經濟形勢和業主方品牌調整 計劃兩方面的影響， 年末空置率有所上升， 達到6.5%， 同比 上升1.9個百分點。 全年購物中心首層平均租金同樣本比上 漲1.5%， 核心、 次級和非集中商圈均有一定幅度的增長。 市場租賃需

9、求強度分析 8.5 6.5 -21.3 37.6 新增供應 （萬平方米） 空置率 （%） 凈吸納量 （萬平方米） 首層平均租金 （人民幣/天/平方米） 零售物業新增供應與停業體量 2019 2018 2017 2016 2015 萬平方米 新增供給 停業體量 運動戶外餐飲健身、 教育 等服務類 化妝品生活方式類 零售物業市場 CBRE華北區董事總經理 劉煥麗表示： 2019年在經濟下行壓力下， 北京消費市場仍然保持平穩增 長。 政府發展夜經濟、 首店經濟， 鼓勵傳統商圈升級改造， 以 及出臺多項促消費政策， 有效推動零售物業市場發展。 2020年， 消費市場的細分化對行業提出了更高的要求， 將

10、 推動業主和零售商進行進一步精細化經營的變革。 新增供 應量將持續偏少且主要集中在非核心區域， 其中麗澤、 房山 等區域新項目的開業， 將填補這些區域商業設施的不足。 核 心圈的升級和傳統百貨的改造繼續同步推進， 將更好地適 應當前消費方式和結構的變化。 *2019年全年 市場租賃需求行業分析 （按租賃面積） 供求矛盾適度緩解， 租戶外溢漸成常態 2019年全年新交付 項目四個， 新增倉儲面積18.2萬平方米， 分布于馬駒橋、 通 州、 亦莊以及房山等四個子市場。 全年凈吸納量錄得9.0萬平 方米， 同比下降58%。 上下半年出現顯著反差， 上半年受新項 目入市帶動， 第三方物流租戶的擴租、

11、新租較為活躍， 并且有 來自企業端的細分領域需求出現； 下半年來自醫藥、 第三方 物流的租戶仍有新租、 擴租交易， 但不足以填補因產業升級 和租戶外遷帶來的退租面積。 整體空置率年末錄得4.3%， 較 幾乎滿租的2018年有明顯上漲。 雖然整體市場有退租情況 出現， 但核心區位的高標倉仍然緊缺， 業主仍有信心調高租 金， 全年平均租金同樣本比上漲3.7%。 2020年， 計劃交付的 項目仍處于延期狀態， 全年僅有一個6.6萬平方米的新增項 目交付， 可租面積緊缺， 預計空置率下降， 租金有望上漲但漲 幅有所放緩。 倉儲物流市場 18.2 4.3 9.0 48.5 新增供應 （萬平方米） 空置率

12、 （%） 凈吸納量 （萬平方米） 平均租金報價 （人民幣/月/平方米） *2019年全年 CBRE華北區顧問及交易服務 | 產業地產部主管李虹表示： 2019年北京倉儲物流市場高開低走， 同時向河北、 天津遷 址的租戶逐漸增多， 而北京項目也在此過程中逐漸推進租 戶調整和升級。 京津冀物流市場已經由原來的北京單極化， 向天津、 河北協同均衡發展的方向轉型。 隨著河北自貿區的 設立和天津新版物流空間規劃布局的頒布， 京津冀大物流 圈逐漸成型并將日趨成熟。 我們建議， 物流需求企業應提早 布局， 在京津冀大物流圈的優質區位搶占市場先機。 29% 倉儲物流新增供應與凈吸納量表現 2019 2018

13、2017 2016 2015 萬平方米 新增供給 凈吸納量 2019 其他 汽車及零部件 第三方物流 35% 電商 15% 21% 市場租賃需求行業分析 （按租賃面積） 商務園區新增供應與凈吸納量表現 2019 2018 2017 2016 2015 萬平方米 新增供給 凈吸納量 新興商務園區活躍， 未來整體供應壓力加大 2019年新交付 商務園區面積57.2萬平方米， 創近六年新高， 僅次于2013年 的歷史高峰。 其中亦莊貢獻了70%， 其次是豐臺科技園19%。 全年凈吸納量為25.7萬平方米， 較2018年縮減25%。 北清 路、 亦莊、 豐臺科技園三個新興子市場需求表現突出， 而中關

14、村軟件園、 上地、 電子城三個傳統子市場全年均出現負吸納。 TMT行業仍然是需求主力， 占全市新增需求的44%， AI、 大數 據、 互聯網教育等企業積極擴張， 北清路、 亦莊的新交付項目 為其提供了充足的搬遷升級、 新租、 擴租空間； 另外， 2019年 金融類企業在商務園區異軍突起， 新租貢獻達到18%， 來自 銀行、 保險的傳統金融需求在商務園區貢獻多筆大面積成 交。 生物醫藥企業占比12%， 為第三位需求。 64%的交易量來 自于1萬平米以上的大面積成交， 表現市場需求更集中化。 由 于整體新租需求承租能力偏低， 加上經濟波動、 金融環境不 穩定導致散租租戶減退面積， 部分業主傾向通過

15、降低租金報 價或提供特價房源的方式吸引租戶， 平均租金全年同樣本比 下降1.6%。 2020年， 新增供應將進一步加大至歷史最高位超 過90萬平米， 供應壓力加之需求并未見強勢跡象， 空置率將 大幅提升， 租金仍有下行風險。 商務園區市場 57.2 15.3 25.7 164.4 新增供應 （萬平方米） 空置率 （%） 凈吸納量 （萬平方米） 平均租金報價 （人民幣/月/平方米） CBRE華北區董事總經理 劉煥麗表示： 進入2019年以來， 商務園區市場吸納量主要以頭部TMT企 業擴租、 升級或大宗交易為主， 而此類交易更容易在基礎設 施逐步完善的北清路、 亦莊這樣的新興子市場得以滿足， 傳

16、統核心商務園區長期以來的穩定性受到沖擊。 2020年， 面 臨商務園區自身和來自優質寫字樓市場供應的雙重壓力， 市場面臨更大挑戰， 業主方應盡快調整租賃策略， 緊扣產業 鼓勵和支持政策， 提供更多附加值的服務以應對未來的不 穩定市場和競爭壓力。 *2019年全年 27% 醫藥、 醫療器械 建筑及房地產 其他 2018 39% 10% 24% TMT 金融 2019 12% 其他 27% 43% TMT 醫療、 醫療器械 18% 零售物業 酒店 4% 綜合體 大宗交易總額創歷史紀錄， 門戶城市潛力釋放 2019年， 北 京投資市場大宗交易總額達到創歷史紀錄的866億元。 境 外投資者是北京市場最

17、為活躍的買家類型， 投資額占比達 到31%， 并在近兩年保持上升勢頭； 此外自用型買家仍然是 北京寫字樓資產的重要收購方， 其收購寫字樓遍布朝陽、 海 淀、 豐臺、 通州等區域。 從物業類型看， 寫字樓始終是投資者 關注的重點， 且在零售物業和酒店項目的交易中， 商改辦、 酒改辦項目的投資額占比過半， 顯示投資者對于北京辦公 市場基本面保持樂觀。 2019年也是另類投資正式入場元 年， 共完成兩個數據中心和一個停車場資產包的交易， 使得 北京的投資選擇更趨多元化。 從區位看， 非核心區域占全年 交易額比超六成， 而核心區域多個稀缺資產入市， 也充分調 動了投資者熱情。 投資市場 64% 866

18、 31% 43% 新興市場占比 (按金額) 成交總量 （億元） 外資占比 (按金額) 增值型+機會型 物業占比 (按筆數) 近年北京大宗交易總交易額 （億元） 2019年大宗交易按物業類型分析 （交易筆數） 2019 Q1Q2Q3Q4 億元 2018 2017 2016 其他 4% 寫字樓 *2019年全年 CBRE華北區投資及資本市場部 主管紀剛表示： 今年創紀錄的大宗交易額是北京邁入全球領先的商業地產 門戶城市的重要標志， 極具韌性的市場基本面和逐漸增多 的可售資產是今年北京對投資者的吸引力所在。 隨著金融 領域的進一步開放和大宗交易市場化程度的提升， 我們預 期境內外投資者將繼續積極地在北京挖掘價值投資的機 會， 并為整個商業地產市場注入新的活力。 0 200 400 600 800 1000 34% 7% 51%