《世邦魏理仕：2024年廣州房地產市場回顧及2025年展望報告（16頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《世邦魏理仕：2024年廣州房地產市場回顧及2025年展望報告（16頁）.pdf（16頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、州全年新增五個辦公樓項，共34萬平的優質積，同減少52%。新供應分布在琶洲、融城和萬博區，是近五年的新低。但在企業降本增效的運營思路主導下，辦公樓整體需求謹慎，空置率仍錄得幅同上升0.5個百分點，年末的18.7%。其中，第四季度錄得年內供應峰，三個項共18.1萬平的辦公積投市場，季內空置率上升0.8個百分點。去化，全年凈吸納量同回落，共錄得20.4萬平的去化。其中第四季度貢獻約6.6萬平。另外區域表現分化，琶洲和融城成為辦公樓空置去化主，分別在2024年錄得13.1萬平和11.3萬平的凈吸納量。珠江新城年內則租賃承壓，第四季度錄得負吸納，全年區域空置率同上升2.1個百分點年末的13.3%。業表

2、現，2024年TMT、融業、消費品制造業和專業服務業在辦公樓的成交中排名前四，占全市成交的67%。TMT、融業和專業服務業的占均同下降，但以快消為代表的消費品制造業成交占則同上升兩個百分點。TMT成交中，46%的成交積來軟件系統開發，包括互聯+和AI對于營銷和制造業等的持應，并且超過76%的搬遷案例擴張了積，或者搬遷到了更好的辦公樓。游戲業成交保持活躍，成交占幅攀升，其中琶洲錄得某游開發公司區內搬遷擴租成交，共6,900平。融業成交積中，其他融服務占36%，如額貸款、不良資產管理和財富管理等；除此以外，保險業排名第位，占融業成交積28%。表現活躍的還有快消品業，盡管錄得的成交積僅較2023年幅

3、增，但成交宗數顯著增加，是往年的2.6倍，其中超過五成的交易案例位于琶洲，如某本地化妝品總部從園區升級到優質辦公樓7,500平。盡管2024年供應量不及預期，但來新興商務區未來供應項積極的預租活動，以及恢復緩慢的需求和個別退租事件，都給現樓招商施加了不少的壓。辦公樓業主對于租戶的爭奪趨于熱化，“以價換量”是主要租賃策略。全市租價跌幅逐季擴，第四季度錄得2.7%的年內最季度跌幅。全年租價同下跌6.2%年末的每每平135.0元。2024年州錄得兩個項投市場，分別是位于番禺的華豐匯和海珠區的州塔場，共約19.7萬平。近三年州年均優質零售物業供應量僅為23.7萬平，較2019-2021年均值下降37%

4、。究其原因，在電商持續沖擊下，實體零售招商難度顯著增加，對于需要經歷培育期的新購物中尤其具有挑戰性，定程度上影響了供應。另，近年來標物業硬件設計和運營的不斷創新，在成為購物中的有益補充之外，也分流了部分品牌和消費者的關注。州1-11社會消費品零售總額同增0.3%，較2023年全年6.7%的增幅顯著下調，顯示消費趨于謹慎。同時，以超市、電影院和健身中為代表的傳統主租戶持續調整，業態迭代變化期間產的空置，給優質商業招商帶來壓。州商業租承壓，年末層租同下調3.5%每天每平23.3元。其中核商圈年度跌幅3.2%，核商圈同下跌3.8%。部分連鎖餐飲品牌借此租下契機拓展店鋪，部分優質物業以空置去化作為其運

5、營的要標，帶動2024年州空置率同下降0.9個百分點年末的7.4%。成交，2024年全年餐飲、零售和服務類業態成交占分別為46%，37%和16%。餐飲成交占同上升1.4個百分點，連續第四年增。但區域存在分化，天河路商圈錄得顯著于全市的零售成交占49%，顯示出該商圈對連鎖零售品牌的吸引。細分業態，餐飲業態中表現最活躍的是特餐飲，43%的新店來該類別，包括落址于天環的州家，年底開業的州塔場也引多家餐飲的州店。另外，包烘焙在餐飲新店中占9.2%，較2023年顯著提升4.1個百分點，是餐飲業態中增最快的類別。KUMO KUMO年內在州快速擴張，好利來也在州塔場圍板其州店。零售，時尚服裝、電產品和家電、

6、以及珠寶配飾新店數量占排名前三。其中最值得關注的是，珠江新城K11年內陸續圍板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce&Gabbana等，珠江新城商圈定位和形象都將被帶動提升。天河路商圈中，表現最突出的是成交顯著提升的運動品牌，錄得的新店達到商圈零售新店數量的18.5%，較2023年增加了15.7個百分點。2024年州僅錄得增城的新增供應，共約23.7萬平，較2023年幅減少77.9%。盡管如此，由于需求復蘇未如理想，如汽制造業倉儲需求收縮，及部分租戶建庫落成等因素，空置去化放緩，全年空置率上升4.5個百分點年末的7.0%，但仍能保持在個位數的空置平?？v觀全年，跨境電商對州標倉的新增需求已從峰回落，

7、盡管上半年仍能錄得跨境巨頭在埔和增城的成交，但下半年未繼續擴張，整體成交積遠低于2023年的峰值平。為此，業主積極調整租賃策略，全年租同下跌1.3%年末的每每平38.5元。其中增城和從化的租調整幅度較，分別同下調6.8%和5.3%。租調整吸引了租戶的搬遷，下半年錄得某零售商從標庫搬遷升級從化標庫。服務于某快消品牌的第三物流也從埔搬遷從化新租標庫。除此以外，根據州市統計局發布的數據，在以舊換新及家電國補政策帶動下，州1-11限額以上家電器和像器材實現零售額同增4.2%，增速前個上升了4個百分點，帶動了國內電商季節性倉儲需求，如某電商在增城新租了標庫等。佛物流市場2024年迎來共66.5萬平的新增

8、供應，其中第四季度共兩個標倉落成，分別位于南海區和順德區，可租賃積共計達26萬平，均被跨境電商整租。全年新增供應幅增，是2023年供應量的三倍多。其中南海區供應量最，占超五成。與州不同，2024年跨境電商在佛標倉市場依然保持活躍，除了新項普遍被預租外，已有項也錄得積成交。但其他業的需求仍有待恢復，佛優質倉儲設施年末空置率為7.1%，同幅上升0.2個百分點。全年租保持穩定。州2024年宗物業投資成交顯著減少。全年共錄得21宗交易，總成交額84.6億元幣，同減少54.4%，但成交宗數僅同減少16.0%，少四宗，顯示平均每宗成交的成交額有所下降。州商辦物業租賃市場仍處于復蘇階段，且優質物業的價格或物

9、業條件未達投資者預期，這些都影響了投資者的投資意愿。辦公樓交易的減少影響了總成交量。在總成交額中，商場成交占最，達到29%，其次為辦公樓的21%和業物業的16%。其中，辦公樓成交占顯著下滑，成交額同減少85.4%，最宗交易的成交額不到6億元幣。相之下，2023年成交額超過10億元的辦公樓交易便有六宗。除了交易宗數減少外，缺少整售交易是今年辦公樓成交額下降的主要原因。盡管商場全年成交額同下降35%，但太古收購州化中的成交額，僅次于蘿崗萬達場，在近三年錄得的州商場成交中位列總額第位。業的成交總額為14.0億元幣，同增56%，成交類別以房為主，另外還錄得宗從化物流園的成交。從買家類型來看，按成交額統計，開發商占為28%，同上升12個百分點，主要得益于太古對化中的收購。另外，地產業的企業買家本年度成交額占達到35%，除購置辦公物業外，還錄得酒店、租公寓和房的交易。機構投資者在2024年成交占中有所下滑，主要投資的物業類型是物流園和房。