貝殼：2019上半年城市居住報告(32頁).pdf

1、2019上半年城市居住報告 03-02 掛盤均價 04 二手房篇 04-01 交易量情況 04-02 交易均價 04-03 購房者情況分析 05 租房篇 05-01 交易量情況 05-02 租金及租賃面積分析 05-03 文本分析 05-04 房租收入比情況 06 畫像篇 07 熱門商圈及小區 08 城市居住競爭力指數排名 09 后記 03-03 樓盤帶看成交率情況 03-04 文本分析 目錄 contents 01 數據說明 03 新房篇 03-01 帶看量情況 02 關鍵發現 01 數據說明 01 02 研究目的 本期城市居住報告研究增加部分新房維度，同時將城市研究數量增加到15個，后期城

2、市數量會持續增加。區別于樓市分析 貝殼找房制作的城市居住報告專注于與居住相關的生活洞察。需要說明的是，報告中涉及的房價、租金等維度信息為 了盡量避免被平均情況，對極少量過高的房價、租金進行了去除“異常值”處理。因此，所得到的房價、租金等信息略低 但更具代表性。本次研究主要目的包括洞察城市居住狀態，購房人群購房行為，租房人均居住生活狀態等 數據來源 2019年1月至2019年6月數據庫數據及2000條調研數據。 調研數據說明 調研對象：一線及二線城市青年人群 調研時間：2019年7月1日 - 2019年7月12日 樣本量：本次調研樣本量為2000份有效問卷 城市維度 北京、上海、廣州、深圳、杭州

3、、天津、成都、重慶、西安、南京、武漢、鄭州、蘇州、廈門、長沙 由于部分維度存在數據缺失，存在部分城市缺失情況 03 關鍵發現 02 04 05 關鍵發現01 15城市數據對比發現中，深圳新房掛盤均價最高，且房租收入比最高；鄭州新房帶看量提升明顯；西安租房交易量增幅最 明顯。 關鍵發現02 2019上半年購房者趨于年輕化，新一線首套購房平均年齡為32.2歲，鄭州最低；男性依然是購房主力軍，女性購房者比例 在持續增加；自己購買，同時父母資助成為主要的購房方式。 關鍵發現03 調查顯示，多數受調人群基本滿意目前的居住環境；三居室成為主要理想居室；交通成為購房者選擇小區時最關注的因素 交通/位置成為租

4、房時考慮的首要因素。 關鍵發現04 我們定義并計算出了15城居住競爭力指數，結果發現，成都、廣州及長沙等城市排名較高 畢業后，他們的期望薪資是多少？ 06 新房篇 03 07 03-01 帶看量情況 鄭州新房帶看更火熱 統計2019年上半年各城市帶看量情況，新一線城市中，熱門城市TOP3分別為鄭州、重慶及成都。就鄭州而言，由于在售 樓盤多，且掛盤均價在15城中相對較低，僅高于長沙。同時，隨著人口持續涌入，也進一步擴大了需求，截至2018年末 鄭州市總人口1013.6萬，比上年增長2.6%。杭州帶看量指數較低，但部分樓盤帶看轉化率較高。 西安鄭州 北京廣州南京長沙蘇州廈門杭州 重慶成都天津深圳武

5、漢上海 2019年上半年15城帶看量指數對比情況 100 03-02 掛盤均價 對主要城市新房樓盤進行抽樣分析，計算城市樓盤掛盤均價。從排名看，15城市中，深圳新房掛盤均價最高，為54778元 每平米，其次是北京上海及廈門。深圳房價高企的主要原因之一是主城區在售樓盤均價較高，拉高了整體掛盤均價水平。 與之相對的是，北京主城區目前以存量房交易為主，新增樓盤多位于房山、密云、順義及大興等非核心城區且數量較少， 導致掛盤均價低于主城區二手房均價，同樣情況，也適用于上海。 掛盤均價最低的是長沙，“房價洼地”已經成為其吸引人才的主要因素之一。 0 10000 20000 30000 40000 5000

6、0 60000 2019年上半年15城新房掛盤均價對比情況 單位：元每平米 長沙鄭州重慶西安天津蘇州成都武漢南京杭州廣州廈門上海北京深圳 75.4 08 03-03 樓盤帶看成交率情況 全國14城的熱銷樓盤中，杭州有4個樓盤上榜帶看成交率 Top10。 杭州新房之所以暢銷，一方面因為住宅市場處于供不應求 的狀態。業內人士表示，2019年上半年，由于杭州新房供 應量不足，成交量有所下滑，但市場熱度依舊較高，余杭 臨安、蕭山最為活躍。 03-04 文本分析 對于新房，購房者更關心什么？ 文本分析發下，購房者更關心的是裝修、期房（ 現房）及貸款情況，同時，交房時間、房產歸屬 及設計等，也是購房者較關

7、注的點。 020406080100 和達濱江花園 龍湖時代上城 湖濱外灘 東部布匹輔料城 龍湖紫都城 漢華曲江中心 融創鉑爵郡 天目觀山月 東方新天地 路勁遠洋江南院子杭州 杭州 杭州 重慶 西安 成都 廣州 杭州 廈門 長沙 樓盤帶看成交率TOP10 單位：% 二手房篇 04 09 04-01 交易量情況 我們把2019年上半年15城二手房交易量進行標準化處理，計算出交易量指數情況，北京交易量在15城中居于首位，其次 是上海。新一線城市中，成都、重慶交易量指數居高。長沙、廈門、西安及鄭州二手房交易指數在15城中較低。對比新房 帶看情況，北京、上海由二手房市場主導，鄭州由新房市場主導，成都、重

8、慶二手及新房均比較火熱。 分析二手房交易均價，2019年上半年，均價排名TOP5分別 為北京、深圳、上海、廈門及杭州。值得注意的是，廈門無 論是新房掛盤均價還是二手房交易均價，房價均排名較高。 除了受供需關系影響外，來自其周邊泉州和漳州的置業需求 也是其房價高企的主要原因之一。 廈門2018年末常住人口為411萬人，全年地區生產總值 4791.41億元，城鎮居民人均可支配收入54401元；對比房 價接近的城市杭州，杭州2018年末常住人口為980.6萬人， 全年地區生產總值13509億元，城鎮居民人均可支配收入 54348元。無論是人口還是經濟總量，廈門并不占優勢，而 房價卻躋身一線城市。除了

9、政策原因外，主要原因還包括： 島內面積小，資源配置高，房屋成為稀缺品。廈門島內城區 湖里面積約為84平方公里，思明面積約為74平方公里，而 湖里2019年上半年均價為40842元/每平米，思明區為 46408元每平米，遠高于島外城區；需求旺盛，來自泉州、 龍巖及周邊省份的高凈值人群及臺商、華僑等購買力強勁， 廈門新房、二手房180平米以上并不限購等。 15城中，長沙二手房交易價格最低，相較于周邊城市，長 沙“低房價”成為其吸引人才的主要優勢之一。 10 武漢北京 南京杭州廣州鄭州西安廈門長沙 上海成都重慶天津蘇州深圳 2019年上半年15城二手房交易量指數對比情況 100 60.8 04-02

10、 交易均價 城市交易均價95%置信下限95%置信上限 北京596275933559919 深圳536415316854113 上海460544576546342 廈門359993525736741 杭州304273011630737 廣州291062871629495 南京288802864629114 蘇州240892390624272 天津228572265423061 武漢175241739117657 鄭州139891389114087 成都137281365613801 西安135381344413632 重慶128551277712933 長沙10001982010182 單位：元

11、每平米 女性購房者比例在持續增加 分析女性購房者占比情況，14城中，與2018 年上半年相比，成都、長沙、西安等城市女性 購房者占比略微下降。 與2017年上半年相比，增幅最明顯的是深圳 其次是杭州、天津及廈門。 城市2017上半年2018上半年2019上半年 重慶47.4%47.9%48.6% 鄭州-45.9%47.3% 深圳44.0%45.5%46.9% 成都46.4%47.4%46.8% 天津43.9%45.1%45.9% 北京44.8%45.2%45.4% 長沙45.8%46.9%45.0% 廈門43.3%42.4%44.9% 均值43.6%44.5%46.2% 武漢43.5%-43.

12、3% 廣州-43.0% 南京41.9%42.8%42.9% 西安-43.8%42.7% 杭州35.6%36.4%38.0% 女性購房者占比環比情況 04-03 購房者情況分析 購房者趨于年輕化 從購房者平均年齡來看，2019年上半年北京 深圳購房者平均年齡較高，北京平均購房年齡 為34.1歲，深圳平均購房年齡為31.6歲，但同 期對比看，購房者平均年齡在降低，2018年 上半年，北京購房者平均年齡約為34.5歲，深 圳購房者平均年齡約為32歲。 也就是說，以北京、深圳為代表的一線城市購 房主力人群在趨于年輕化。 新一線城市中，2019年上半年，天津平均購 房者年齡最高，約為33.9歲，除了西安

13、、天津 蘇州及廈門外，其余城市購房者年齡也在趨于 年輕化，其中，平均年齡下降最明顯的是重慶 2018年上半年約為33.5歲，2019年上半年約 為31.5歲。 11 28 29 30 31 32 33 34 35 2018年上半年2019年上半年 北京 天津 深圳 重慶 廈門 杭州 成都 廣州 南京 蘇州 西安鄭州 武漢 長沙 12 62%61.7%57.3%57.1%57%56.7%55.1%55% 54.6%54.1%53.2%53.1%52.7%51.4% 杭州 北京天津成都深圳鄭州重慶 蘇州西安南京廣州武漢廈門長沙 男性依然是購房主力軍 雖然女性購房者比例在持續增加，但男性依然是購房主

14、力軍。14城對比，男性購房者比例均高于女性。新一線男性購房 者比例普遍高于一線城市。2019年上半年，杭州男性購房者占比最高，約為62%，其次是蘇州，約為61.7%。 14城男性購房者占比情況 對于二手房，購房者更關心什么？ 文本分析發現，購房者更關注的是貸款、首付 過戶及裝修情況，同時，戶口，小學也主要的 關注點。 對比發現，無論是新房還是二手房，購房者均 比較關注裝修情況。 13 租房篇 05 05-01 交易量情況 2019年上半年，貝殼找房數據顯示，從絕對交易量來看，15城中，北京交易量約為5.6萬套，遠高于其他城市，其次是上 海，約為4.6萬套，一線城市租房交易量遠高于新一線城市。新

15、一線城市中，成都上半年交易量約為3.8萬套，其次是天津 約為1.9萬套，15城中，交易量最低的是廈門與長沙。 為了便于對比趨變化情況，我們定義了租房交易指數，對比發現，西安、長沙、鄭州及武漢等新一線城市增幅最明顯，伴 隨著人才涌入，新一線城市租房市場越發火熱。 14 0 100 200 300 400 500 600 上海北京深圳杭州成都廣州重慶天津南京廈門蘇州武漢鄭州長沙西安 一月 二月 三月 四月 五月 六月 15城月度租房交易指數變化情況 標注：定義2019年1月各城市租房交易量為100，其他月份相應進行計算 05-01 交易量情況 與2018年上半年相比，14城中，除了蘇州、西安及鄭州

16、外，其他城市租房交易量均出現了下降。其中，降幅最明顯的是 上海、深圳等一線城市，其次是廈門及北京。一線租房交易量出現下降，除了受到供需關系影響外，人口流失也是主要原 因之一，比如北京2018年末常住人口2154.2萬人，比上年末減少16.5萬人。 15 重慶蘇州 天津成都北京廈門深圳上海 西安鄭州長沙杭州武漢南京 對比2018年上半年，14城2019年上半年租房交易量指數 159.3 115 68.166.157.156.655.451.7 101.37770.469.969.769.6 05-02 租金及租賃面積分析 統計2019年上半年15城單位租金，對比發現，一線城市單 位租金明顯高于新

17、一線城市。一線城市中，北京最高，其 次是深圳及上海；新一線城市，單位租金最高的城市是杭 州，其次是南京及廈門。 15城中，租金最低的城市是西安，其次是長沙及重慶。 西安 長沙 重慶 成都 鄭州 武漢 天津 廈門 蘇州 南京 廣州 杭州 上海 深圳 北京 85.6 78.5 73.8 53.9 53.7 42.3 37.4 36.1 32.3 32.2 29.5 29.1 27 26.9 25.7 2019年上半年城市單位租金對比情況 單位：元每平米 16 05-02 租金及租賃面積分析 分居室看，2019年上半年，北京一居室約為5200元，兩居室約為6300元，三居室約為8700元，在15城中

18、居于首位其次是 深圳及上海。一居室均價最低的城市為重慶，約為1500元，其次是長沙，約為1600元。 70 75 80 85 203040 均值 上海 廣州 武漢 長沙 鄭州 西安 蘇州 整租 天津 成都 深圳 南京 杭州 重慶 北京 廈門 一居 兩居 三居 15城月度租房交易指數變化情況 0 2000 4000 6000 8000 10000 重慶鄭州長沙西安武漢天津蘇州深圳上海廈門南京杭州廣州成都北京 對合租單間面積與整租套均面積進行象限分析，北 京、上海、深圳等一線城市，無論是整租，還是合 租，均處于平均水平之下，其中包括杭州、成都、 重慶及天津等新一線城市。 武漢與廣州，整租面積在15

19、城中相對較高，合租 面積低于平均水平。 蘇州、西安、鄭州、長沙及廈門等城市，無論是合 租面積，還是整租面積，均在平均水平以上，特別 是廈門，合租面積在15城中，居于首位。 合租 05-03 文本分析 租客更關心什么？ 對租客關心的問題進行文本挖掘，發現租客最關 心的問題之一就是租金，除了詞頻最高的分詞 “租金”外，“月租金”，“貴嗎”等詞的詞頻 較高。關于租賃相關的合同問題，租客也頗關注 “合同”，“簽訂”，“違約”等詞頻出現較高 除此之外，“車位”、“餐飲”、“租期”等租 客的關注度也較高。 17 05-04 房租收入比情況 根據貝殼找房調研數據顯示，86.9%的受調人群 可接受的房租收入比

20、在30%以下。如果我們把 30%定義為房租的“幸福分割線”，那么，對比 2019年上半年15城房租收入比情況，“幸?！钡?城市數量為8，其中，長沙房租收入比約21.8%， “幸福感”最強，其次是蘇州及西安。 長沙，憑借相對合理的房價、房租優勢，在近年 人才“爭奪”中，相對其他城市產生了明顯的虹 吸效應。 另一方面看，15城中，深圳房租收入比最高，“ 幸福感”相應最低，其次是北京及上海。相對高 企的房租收入比無疑增加了租客的負擔。 計算方法： 單位租金 * 人均居住面積 / 人均月可支配收入 * 100 單位租金：2019年上半年，各城市實際成交平均租金，并對 租金進行了“異常值”處理，實際比值

21、會略高 0.2 0.3 0.4 長沙 蘇州 西安 廣州 武漢 成都 南京廈門 鄭州 天津 重慶 杭州 上海 北京 深圳 03-07 房租洼地探究 （以北京為例） 后廠村 望京 中關村 金隅美和園東區 毛紡廠西小區 智學苑 18 畫像篇 06 19 0.00.20.40.60.81.0 90后 80后 70后 夫妻雙方，同時父母資助 完全由父母購買自己獨立購買自己購買，同時父母資助 夫妻雙方共同購買其他 不同年齡段購房資金來源占比情況 31.9% 14.7% 40.2% 41.4% 不滿意滿意一般 男6.1%38.5%55.4% 女7.8%35.2%56.9% 性別 年齡段二室三室四室及以上 7

22、0后12.9%61.2%25.9% 80后16.6%57.6%25.8% 90后22.3%57.4%20.2% 其他25.9%51.9%22.2% 自己購買，同時父母資助成為主 要的購房方式 不同年代受調人群，購房方式不 盡相同。社會中堅力量的70后收 入水平相對較高，多是夫妻雙方 共同購房，占比約為31.9%。而 80后與90后，多是需要父母進行 資助（80后占比約為40.2%，90 后占比約為41.4%），特別是90 后約14.7%的受調人群表示，房 產完全由父母購買。 標注:Pearsons Chi-squared test data: X X-squared = 185.83, df

23、= 10, p-value 0 and index = 100 X= （生活，品質，休閑娛樂，交通，運動健身，醫療) W=（0.4，0.2，0.1，0.15，0.05，0.1） 標注：這里，我們以小區為單位，統計其周邊1公里范圍內以下維度是數據： 小區居住品質（綠化率、建成年代、容積率、停車位數） 小區周邊生活便利情況（美食、酒店、購物、生活服務、教育、金融設施） 小區周邊休閑娛樂設施（KTV、酒吧、按摩、影院、劇院、美容美發、旅游景點） 運動健身（健身房、體育館） 交通（小區周邊公交站點、地鐵站點） 醫療（小區周邊醫療、藥店、診所） 城市房價收入比情況 27 排名城市城市居住競爭力指數 1成

24、都市84.20547 2廣州市81.84855 3長沙市81.39701 4重慶市79.27676 5西安市79.1307 6武漢市78.78018 7鄭州市78.26649 8深圳市78.2089 9杭州市76.52857 10廈門市76.47001 城市居住競爭力指數TOP10 5 10 15 20 25 30 35 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 35 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 35 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 35 醫療 運動健身 交通 休

25、閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 35 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 35 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20

26、25 30 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 5 10 15 20 25 30 醫療 運動健身 交通 休閑娛樂 品質 生活 成都 廣州長沙 重慶西安武漢 鄭州深圳 杭州 廈門南京天津 北京上海蘇州 28 15城多維度指數分布情況 后記 09 29 本報告僅是簡報，所使用數據為不完全抽樣數據及在線調研數據，并不完全代表真實交易數據，且并未進 行深入數據研究。 報告版權為貝殼找房所有。未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻印、復制和發布。如引用發 布，必須注明出處為“貝殼找房”，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節減或修改。 為了向受眾提供可參考信息，報告中所涉及觀點，系數據分析師基于現有數據分析得出，均是基于數據的 客觀描述，僅代表分析師個人觀點及判斷，不包含任何道德偏見、性別偏見、地域偏見與政治偏見，貝殼 找房與分析師對任何基于這些觀點引起的所有可能后果不承擔任何責任。 30