CBRE：中國戰疫十策商業地產指南（15頁）.pdf

1、PERFORMANCE TODAY, TOMORROW AND BEYOND 中國戰疫十策 商業地產指南 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 目 錄 前 言 四 周 控 疫 社 交 隔 離 有 序 復 工 強 化 物 管 消 費 無 憂 善 用 科 技 金 融 維 穩 財 政 紓 困 租 金 減 免 協 力 同 心 新 冠 疫 情 的 爆 發 無 疑 在 短 期 內 對 中 國 經 濟 和 房 地 產 市 場 造 成 了 嚴 重 沖 擊 。 但 自 年 初 新 冠 疫 情 爆 發 的 短 短 四 個 月 之 后 ， 我 們 已 然 看 到 了 隧 道 盡 頭 的 曙 光 。 中 國 經 濟 預 計

2、 將 在 接 下 去 的 六 個 月 內 重 回 增 長 軌 道 ， 并 于 二 零 二 一 年 迎 來 顯 著 反 彈 。 三 月 底 時 經 濟 活 動 的 先 行 指 標 已 基 本 恢 復 到 疫 情 爆 發 前 的 水 平 ， 而 最 近 數 周 我 們 看 到 商 業 地 產 租 賃 和 投 資 活 動 開 始 趨 于 活 躍 。 作 為 首 個 遭 受 疫 情 沖 擊 的 國 家 ， 中 國 協 力 戰 疫 】 的 卓 越 表 現 成 功 為 經 濟 活 動 的 恢 復 爭 取 了 寶 貴 時 間 ， 并 令 其 在 全 球 疫 后 復 蘇 中 處 于 領 先 地 位 。 在 此

3、 期 間 ， 商 業 地 產 業 主 和 租 戶 所 采 取 的 一 系 列 有 效 措 施 也 為 商 業 地 產 市 場 的 逐 步 重 啟 奠 定 了 堅 實 之 基 。 國 內 疫 情 爆 發 期 間 ， 世 邦 魏 理 仕 不 僅 從 專 業 領 域 保 護 客 戶 資 產 、 助 力 客 戶 應 對 挑 戰 ， 更 在 第 一 時 間 向 防 疫 前 線 捐 助 醫 療 物 資 及 現 金 ， 首 批 價 值 人 民 幣 一 百 萬 元 的 醫 療 物 資 已 經 抵 達 國 內 各 防 疫 機 構 ， 以 支 持 抗 擊 疫 情 。 當 前 全 球 諸 多 國 家 正 在 抗 擊

4、 疫 情 的 關 鍵 時 期 ， 世 邦 魏 理 仕 藉 此 專 題 報 告 ， 以 集 政 府 、 業 主 和 租 戶 戰 疫 之 良 策 。 盡 管 這 些 措 施 和 建 議 必 非 用 諸 四 海 而 皆 準 ， 但 確 信 其 可 以 為 我 們 位 于 全 球 各 地 的 客 戶 和 同 事 提 供 有 價 值 的 參 考 和 指 引 。 我 希 望 這 一 報 告 可 以 令 您 開 卷 有 得 ， 并 衷 心 祝 愿 您 所 在 的 市 場 能 早 日 控 制 疫 情 ， 陰 霾 散 盡 ， 春 暖 花 開 。 李 凌 世 邦 魏 理 仕 中 國 區 總 裁 0 2,000 4

5、,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 01/2001/2501/3002/0402/0902/1402/1902/2402/2903/0503/1003/1503/2003/2503/3004/0404/09 火神山雷神山 臨時醫院開放 四 周 控 疫 1 1 現存病例地圖 截止04/24 100-499 1-99 0 通過緊急實施一系列影響廣泛的防控政策，中國 政府在四周之內迅速控制住了新冠疫情的蔓延趨 勢。經歷長達77天因地制宜

6、的城市管控、居家 遠程復工、定向財政激勵等措施，中國經濟和社 會正逐步恢復正常。 疫情爆發 武漢封城 世衛組織: : 中國病例數已經見頂 4.8 武漢解封 世衛組織： 已具有全球 大流行特征 啟動“重大公共突發衛生事件一級響應” 部分省市 下調重大公共突發衛生事件響應級別 武漢封城四周后 4.5 世衛組織： 中國疫情進入“緩疫階段” 春節假期延長至2月9日， 大中小學推遲開學 國務院推出一批支持 保供的財稅金融政策 實施城際交通管制 大部分公共場所關閉 中國新冠疫苗開 始人體注射試驗 大部分省市公布開學計劃 12/30 武漢首例 1.30 1.30 世衛組織： 新冠疫情構成“ “國際突發公共衛

7、生事件” ” 暫時停止外國旅客入境 所有入境公民一律需要 接受核酸檢測及14天集 中隔離 調減國際客運航班 全球病例數 量超過100萬 累計病例（左軸） 每日新增（右軸） 疫情防控放松措施 疫情緩和節點 重要疫情防控措施 疫情期間重要時間節點 境外輸入病例防控措施 信息來源：萬得資訊，世邦魏理仕研究部，2020年4月 PERFORMANCE TODAY, TOMORROW AND BEYOND 2 2 信息來源：世邦魏理仕研究部，2020年4月 社 交 隔 離 封閉式社區管理 從1月開始，中央政府發布了多項疫情防控指引，通過各種有效的隔離、限流、檢測和消毒措施以遏制新 冠疫情的傳播?！胺忾]式社

8、區管理”是其中最為重要的一項防疫舉措。自武漢封城后兩周內，全國各主 要城市迅速制定并啟動封閉式社區管理。相關措施包括： 佩戴口罩和體溫檢測 居民進出小區必須佩戴口罩和檢測體溫，部分小區需要提供出入證。 社區出入管控 外來居民和車輛不得進入小區。從外地回來的居民必須報備健康狀況，登記個人信息 和進行14天居家隔離。 小區公共設施關閉 所有小區公共設施，如娛樂室和健身場都必須關閉。 無接觸配送 快遞貨品必須配送至指定地點再由收貨人自行提取，確保全程無接觸。 公共交通和公共場所的限流與消毒 關于公共交通和人員聚集的限制措施包括： 公共交通 1月下旬至2月初，超過400個城市部分暫停公共交通。許多城市

9、在2月和3月期間禁止網約車 服務。地鐵降低運量和縮短運行時間，如在上海，地鐵站將對運量超過50%的車站進行限流。 每個地鐵車站對乘客必須進行體溫檢測，乘客必須佩戴口罩搭乘公交車或地鐵。 消毒 （以北京地鐵為例） 地鐵站公共區域、其他運營設備設施、衛生間，以及辦公區域確保每隔一小時的常規消毒和 每日5次的徹底消毒。 在列車折返作業時，對車廂內部進行噴灑消毒。 地鐵車站每天22小時開啟100%新風模式。 車站、隧道通風風道過濾網和通風室由每日消毒1次增加為2-3次。 飛機出行 自1月23日起暫停往返武漢的航線，并于63日后重啟。 國內省際和城際航線大幅度縮減，2月第一周每日取消航班超過10,000

10、架次。 3月下旬開始國際航線加強管控。自3月28日起，非中國籍人員不準入境，所有入境的中國籍 人員一律實施為期14天的集中隔離，并進行核算檢測。 公共場所 1月底至3月下旬，體育館、博物館、圖書館和公園關閉。目前，部分較高風險城市的博物館 和圖書館仍處于關閉狀態。 保障生活必需品供應以外的商業設施停業 自武漢封城后，眾多購物中心陸續關閉了餐廳、健身房、電影院和服飾類店鋪，或縮短此類商戶的營業 時間。僅有銷售生活必需品的超市、便利店和藥店允許在疫情期間正常營業，但必須嚴格管理，包括： 消費者進店必須佩戴口罩和檢測體溫。 收營員必須佩戴醫用手套，結賬時消費者必須間隔1米，鼓勵進行無接觸支付。 門店

11、必須配備隔離間安置店內發現的疑似病例。 店內人員密度不低于人均10平方米。 到達辦公室 配合管理，自覺接受 體溫檢測，并使用身 份證登記； 在辦公室也須全程佩 戴口罩； 勤洗手，且每次洗手 時間要不少于20秒； 定時對個人辦公區域， 辦公用品進行消毒； 減少集體或面對面交 流，全用ZOOM等線 上視頻電話會議方式； 暫時勿邀請公司以 外人員進入辦公室； 居家辦公制度 居家辦公的時間安排與正常辦 公時間保持一致（為上午9:00 至下午5:30）； 通過微信群、語音或視頻會議 等方式，布置當天工作任務； 結束工作前，按固定的時間， 通過微信群、語音或視頻會議 等方式匯報當天工作進展并梳 理第二天工

12、作內容； 及時關注公司郵件，保持手機、 郵箱、即時通訊工具暢通； 每周至少召開一次線上團隊會 議，由全體團隊成員參加； 積極與客戶及商業伙伴保持線 上溝通（微信、電話等方式）； *工信部數據顯示，3月底全國規模以上工業企業平均開工率已 達99%；財新網數據顯示，接近60%的白領已返回辦公室上班。 有 序 復 工 3 3 寫字樓員工復工指南 隨著國內疫情得到有效控制，各地加快恢復生產生活秩序, 大多數企業于三月下 旬逐步恢復工作，超過90的制造工廠恢復了生產，約60的辦公室員工回到 寫字樓。* 企業有條不紊地推進復工復產，并采取一切措施防止出現第二波疫 情。 醫療用品、能源、交通和物流等重點領域

13、的企業紛紛于2月初恢復生產。盡管政 府允許企業于2月9日后開放辦公室，但大多數企業采取延遲復工或在家辦公， 這不僅是企業業務連續性計劃的一部分，還因為公司考慮到全國學校停課期間， 員工在家照看子女的需要。 企業必須成立緊急防疫工作組，制定企業疫情防控工作方案，保護員工健康并 確保業務連續性。通過數字化助力防控管理，如啟用三色健康碼 - 員工復工和 返回辦公室需要持有綠色健康碼。 建立企業疫情防控工作機制，確保對廠區內公共場所、人員聚集場所 的設施、設備進行消殺防疫； 制定企業疫情復工方案并向所在地政府遞交復工申請； 準備充足的防疫物資，確保向職工發放口罩、消毒用品、手套等物品； 必須排查每名職

14、工假期期間流動信息情況，確保復工人員隔離滿14天 且無感染； 對員工返工的城際交通費用酌情予以補貼； 建議員工盡量避免搭乘公共交通工具，鼓勵自駕、自行車或步行，有 條件的企業可安排班車接送員工日常上下班； 所有進出工廠人員必須每日檢測體溫； 工作車間全程佩戴口罩； 車間和食堂等區域的人員密度必須控制在政府規定的較低水平。 上班出發前 出門前請記得戴好口罩； 隨身攜帶消毒濕巾，一 次性手套等防疫用品； 上班途中 盡量避免乘坐地鐵及公交車； 建議步行、騎行或乘私家車； 如必須乘坐公共交通工具時， 務必全程佩戴口罩； 途中盡量避免用手觸摸車上 物品，與其他乘客保持距離； 午餐 如有條件，自帶午餐，避

15、免 餐廳用餐或點外賣，以減少 人員接觸感染機會； 進餐時，盡量單獨用餐，或 實行分餐制； 如需外出就餐，準備好消毒 紙巾，并與鄰桌人保持合適 的安全距離； 如需外賣點餐，盡量取餐時 佩戴一次性認手套； 回家后 下班回家后，摘掉口罩后 先洗手； 建議對手機進行消毒； 注意室內定期通風； 增強健康意識，適量運動 和健康飲食； 留意疫情動態及專家建議； 實施14天隔離期 短期 (2020年二月份) 中期 (2020年三月起) 工廠復工指南 延長春節假期至 02/09 居家辦公 02/10 02/28 實行彈性工作時間制度 03/02 03/20 紅色 實施7天隔離期 黃色綠色 健康 信息來源：世邦魏

16、理仕研究部，2020年4月 工作場所 實施嚴格的防控措施保護員工及訪客安全，防止疫情擴撒蔓延 成立疫情防控領導小組，并由公司高層主管工作； 向公司所在地區政府遞交復工申請書； 復工前必須對全體員工進行健康排查，擬定每日返工人員名單 ，控制工作場所人員密度； 實施彈性辦公和輪崗制； 對進入工作場所的人員和訪客，進行體溫檢測； 在前臺配備足量的防疫口罩、手套、洗手液等物資； 要求員工在辦公區域內全程佩戴口罩； 在公共區域擺放防疫宣傳資料并提醒員工保持良好的個人衛生習慣； 暫緩使用基于活動的工作場所策略（Activity- based Working），重新規劃辦公空間使用，并優先 考慮員工健康與安

17、全； 暫停非必要商務差旅與會議； 實時關注疫情動態并相應調整公司運營制度； 制訂疫情應急預案以應對可能發生的員工疑似病例； 復工前對樓宇進行全面消毒殺菌 樓宇重新對外開放前需進行全面的消毒殺菌 樓宇徹底消毒殺菌一般需要4-5天，由15-20名專業清潔人員完成 (以一棟50,000平方米的寫字樓為例）； 疫情期間增加樓宇深度清潔消毒頻次，從每年一次增至每月一次， 物業管理費用將因此增加； 使用醫用級別的消毒殺菌劑每隔一小時清潔公共區域，而非疫情 時期慣例是每兩小時使用普通清潔劑清潔公共區域； 復工后樓宇進出管控 關閉側門，僅保留主入口為人員進出通道； 登記管理租戶復工方案及員工返工安排； 設置防

18、疫專屬進出動線，按排物業管理人員在上下班高峰時段提供 導引服務； 設置人體紅外測溫區域，確保所有進入人員都接受體溫檢測； 要求樓內所有物業管理人員，租戶員工或者訪客都必須佩戴口罩； 控制乘坐電梯人員密度和秩序，疫情期間轎廂內乘客不能超過限載 人數的2/3； 訪客登記制度及防范措施 控制每日訪客數量，所有訪客必須提前登記預約； 快遞外賣需投遞于自提柜或樓外設置的專屬區域，外送服務人員禁 止入樓； 其他防范措施 向樓內租戶提供防疫宣傳資料； 在公共區域設置消毒防疫用品； 利用在線點餐APP和樓內餐飲設施向大樓租戶員工提供餐食； 設置臨時觀察室與專屬緊急疏散通道，以應對可能出現的疑似案例。 4 4

19、疫情期間，物業管理肩負著保障健康 安全和防范疫情傳播的關鍵作用。長 期來看，健康元素將對建筑設計和運 營產生深遠的影響。 朱一兵 執行董事， 物業管理部負責人，中國區 “ ” 信息來源：世邦魏理仕研究部，2020年4月 強 化 物 管 武漢封城 1/23 第一周 1/30 第二周 2/6 第三周 2/13 第四周 2/20 第五周 2/27 第六周 3/3 第七周 3/10 第八周 3/17 第九周 3/23 第十周 3/30 武漢解禁 4/8 5 5 40%位于一線城市 和70%位于其他城 市的購物中心關閉 隨著企業復工的 進程，堂食逐步 恢復 盡管部分城市在疫情受控后，允許商場和餐館恢復營

20、業，但業主務必在恢復營業前仔細評估現狀，以購物 和就餐安全為首要考量，而非單純地增加客流量和銷售額。CBRE建議購物中心運營商和租戶在逐步恢復 營業的同時，采取“5D”運營策略。 零售商陸續 關閉門店 除武漢外，零售 商陸續重開店鋪 商場和門店開放所有或大部 分入口，不再進行體溫檢測。 沿用相同措施。 人員密度要求逐步放寬，但商 場必須持續監測客流變化并在 必要時實施限流措施。 沿用相同措施。 沿用相同措施。 超市保 持營業 餐飲業態重 新開業，提 供外賣業務 農歷春節假期 購物中心開始重新營 業，但縮短營業時間 并嚴格管控客流 各省市逐步下調 公共衛生應急響 應等級 信息來源：世邦魏理仕研究

21、部，2020年4月 截至3月底，全國 96%的購物中心 已恢復營業 電影院、KTV和 教育機構等業態 仍處于關閉狀態 武漢11家購物中心 陸續恢復營業 恢復營業首月（自2月下旬開始）自3月下旬開始 僅開放商場和門店的主入口。工作人員必須對所 有進店顧客進行體溫檢測，所有顧客必須佩戴口 罩。工作人員自身亦務必佩戴口罩和檢測體溫。 每日至少對商場進行一次深度消毒。電梯按鈕、 自動電梯扶手等顧客經常觸及的公共設施至少每 小時消毒一次。 部分商場要求人員密度不低于人均10-15平方米 （最大限度客流也僅相當于疫情爆發前核心商圈 購物中心客流的10%左右）。餐廳餐桌必須間隔 1米以上，就餐顧客數量確保不

22、超過餐廳最大容 量的50%。商場顧客在搭乘自動扶梯時必須間隔 1米以上，升降梯荷載量必須低于40%。 在商場主入口安裝相關設施用以檢測顧客體溫和 監測客流。由于需脫除口罩，帶人臉識別功能的 設備暫停使用。 為避免病毒傳播，提倡使用無接觸配送和支付。 消 費 無 憂 etection 檢 測 isinfection 消 毒 ensity 密度 evices 設備 elivery 配送 用戶數 0 010000K 10000K 每日通過 在線平臺 更新項目 最新進展 或重要決 策 6 6 每天早上 通過社交 軟件與你 的團隊一 起開啟新 的一天 每日/周 參與線上 團隊視頻 會議，促 進團隊合 作

23、和分享 事宜 積極與客 戶及商業 伙伴保持 線上溝通 （社交軟 件、電話 等） 保持個人聯絡團隊合作身心健康 300%300%日流量 居家辦公貼士 線上辦公軟件需求呈爆發式增長 X10X10用戶數 根據世邦魏理仕最新的中國內地租戶調查報告，82% 的租戶表示在疫情后將 把采用支持遠程辦公的技術產品作為其企業業務連續性計劃的重要組成部分。 新冠疫情重塑零售商業市場 越來越多的奢侈品牌、買手百貨及其 他實體零售商選擇與意見領袖（KOL） 合作，通過其在家直播賣貨推動銷量 “線上訂購，線下配送”的生鮮超 市全渠道模式迅速風靡 電商平臺通過直播的娛樂模式吸引消 費者并培養“邊看邊買”的消費文化 零售商

24、 消費者 消費者更加熱衷于電子 商務與娛樂體驗相結合 的購物模式 購物的社交化與人格化 莫非 LUKE MOFFATLUKE MOFFAT CBRE華東區董事總經理, CBRE大中華區顧問及交易服務部主管 對于租戶來說，實地考查能提供對于物業的全方 位體驗，因此通常是其選址過程中的重要步驟。但當 疫情等突發事件出現時，各類3D交互工具的靈活應 用則能提供最接近真實世界的場景模擬體驗，助力商 業地產交易推進。 釘釘 DingTalk 騰訊會議 Tencent MeetingTencent Meeting 每日結束 工作前通 過社交軟 件向團隊 主管匯報 工作細節 信息來源：網絡公開信息，世邦魏理

25、仕研究部整理，2020年4月 善 用 科 技 遠程工作線上直播 “ ” 虛擬看樓 線上直播成為連接實體商業與電商的重要渠道 Source: CBRE Research, April 2019.7 7 1月底至今，中國央行已累計投放約4萬億的流動性，約為中國2019年GDP總量的4%；其政策重心逐步從疫情爆發之初為金融市場 提供必要的流動性，轉向2月底疫情初步控制后的保持社會穩定和恢復經濟。鑒于新冠疫情已升級為全球大流行病，近期央行亦相 應加碼其寬松措施，包括針對中小銀行的定向降準、新增10000億再貸款再貼現額度以及下調貸款市場報價利率（LPR）。當前中 國的一年期LPR利率為3.85%，與其

26、他主要經濟體相比仍具備較充分的下調空間，因此我們預計年內央行繼續通過公開市場操作注 入流動性和降息的可能性較大。 2月3日 武漢封城和春節假期后的第一個工作日， 央行即通過逆回購操作向金融市場投放1.2萬億元 。 2月2日 中國證監會在A股市場重新開市前一晚連 夜下發通知，暫停融券賣出業務。 2月5日 央行提供總計3000億元專項再貸款資金， 為應對疫情的重要醫用、生活物資生產企業提供 優惠利率的信貸支持。財政貼息后，貸款實際利 率低至1.26% 2月20日 1年期LPR下調10個基點至4.15%。 2月26日 央行宣布新增5000億元再貸款再貼現額 度，重點支持中小微企業復產復工。貸款利率不

27、高 于4.55%。 3月31日 央行宣布新增10000億再貸款再貼現額 度。 4月3日 央行宣布于4月15日和5月15日下調中小 銀行存款準備金率，每次調降50個基點。 圖表1 疫情爆發后中國央行投放流動性的措施 信息來源：中國人民銀行，世邦魏理仕研究部，2020年4月 疫情爆發后中國央行采取的主要貨幣措施 逆回購 2月3日 專項再貸款 2月5日 再貸款再貼現 2月26日 再貸款再貼現 3月31日 降準 3月13日 降準 4月3日 累計投放流動性 億元 維持金融市場流動性和穩定性 提供信貸支持 3月1日 1月25日至6月30日期間，受疫情影響不能 按時還本付息的中小微企業可向銀行申請延期，最長

28、 可延至2020年6月30日，免收罰息。 2月 商業銀行針對受疫情影響的個人的貸款和信用 卡還款逾期給予寬限期，免受罰息。 維護社會穩定 刺激經濟復蘇 信息來源：中國人民銀行，中國證券監督管理委員會，世邦魏理仕研究部，2020年4月 金 融 維 穩 稅收減免直接財政補貼減免各項費用其他 抗擊疫情 增值稅： 疫情防控重點保障物資生產企業，可以按月 申請全額退還增量留抵稅額 。 個人所得稅： 對參加疫情防治工作的醫務人員和防疫工作 者按照政府規定標準取得的臨時性工作補助 和獎金，免征個人所得稅。 對于新冠肺炎患者（包括確 診和疑似患者）發生的醫療 費用，在基本醫保、大病保 險、醫療救助等按規定支付

29、 后，個人負擔部分由財政給 予補助。 為3000億元疫情 防控專項再貸款 提供50%的財政 貼息。 為企業和 個人紓困 增值稅： 自2020年1月1日起，對納稅人提供公共交 通運輸服務、生活服務，以及為居民提供必 需生活物資快遞收派服務取得的收入，免征 增值稅。 2020年3月1日至5月31日，對湖北省增值 稅小規模納稅人，適用3%征收率的應稅銷 售收入，免征增值稅；適用3%預征率的預 繳增值稅項目，暫停預繳增值稅。湖北省外 的增值稅小規模納稅人，適用3%征收率的 應稅銷售收入，減按1%征收率征收；適用 3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征 率預繳。 企業所得稅： 疫情防控重點物資生產企業

30、擴大產能購置設 備，允許企業所得稅稅前一次性扣除。 受疫情影響較大的困難行業企業2020年度 發生的虧損，最長結轉年限由5年延長至8年。 自2月起，大型企業養老、 失業、工傷三項社保單位繳 費部分減半征收，最長不超 過3個月。 自2月起，中小微企業養老、 失業、工傷三項社保單位繳 費部分免收，最長不超過5 個月。 部分省市對疫情期間新增就 業崗位、不裁員或少裁員的 企業，給予部分社保費返還， 提供補貼。 2-6月期間，所有非 高耗能的大工業企業 與一般工商業企業的 電費按95%結算。受 影響較大的行業，2- 3月按90%結算。 部分省市下調水費和 燃氣費。 暫退旅行社80%質量 保證金。 向困

31、難群眾發放補貼 國有企業向符合標準 的非國有中小企業提 供房租減免 企業可按規定申 請在2020年6月 30日前緩繳住房 公積金。 部分省市可申請 緩交水費和電費。 延期辦理納稅申 報，最長可延期 3個月。 刺激投資 與消費 新能源車免征車輛購置稅和購置補貼政策延 長2年。 多地政府向居民發放消費券增加2020年地方 政府專項債額度 Source: CBRE Research, April 2019.8 8 信息來源：網絡公開信息，世邦魏理仕研究部整理，2020年4月 5% 36% 28% 31% 人民幣4.9萬億 圖表 3 已推出及潛在的財政刺激政策 信息來源：網絡公開信息，世邦魏理仕研究部

32、整理和估計，2020年4月 與西方主要經濟體占GDP比例10%乃至以上的財政刺激方案相比，迄今為止中國政府 推出的財政刺激規模仍然較小，主要用于疫情防控、為相關受影響企業和個人紓困解 難、幫扶企業維持就業等方面。 但隨著新冠疫情在全球范圍內不斷升級，近期政府已開始啟動更加積極有為的財政刺 激計劃，包括提出發行特別國債，擴大今年地方政府專項債規模等。 上述措施除了將幫助企業復蘇外，預計還將帶動基建投資和促進國內消費。世邦魏理 仕估計目前已推出及近期有望推出的財政刺激的總規模將接近中國GDP的5%，且仍 有進一步提升的空間。 圖表2 中國政府疫情后出臺的部分主要財政措施 抗擊疫情 為企業和個人紓困

33、 刺激投資與消費 特別國債 財 政 紓 困 PERFORMANCE TODAY, TOMORROW AND BEYOND 寫字樓商場倉儲物流 租金減免 延長裝修期 額外的免租期 延遲支付租金 租約調整 服務費減免 購物中心業主是最先采取行動減輕疫情對租戶影響的，許多業主提供較長時間的租 金減免期。政府還指導國有企業業主向租賃其辦公場所和倉儲物流的中小企業提供 租金減免。 圖表 4 疫情期間業主提供的優惠措施（2020年2月至3月) 信息來源：世邦魏理仕研究部，2020年4月 租金減免 商場 自武漢封城后，主要購物中心開發商陸續宣布旗下所有物業免除全 部或50%租金，減免期長度自兩周至2個月不等

34、。該減免期屆滿后，電影院 和KTV等應政府要求繼續關閉的商場業態繼續全額免除租金。部分業主給 餐飲業態繼續提供租金折扣。 寫字樓 國有企業業主響應國家號召給符合條件的中小企業租戶提供1-3 個月的租金全免和2-3個月的租金減半。在湖北省，租金減免期延長為3個 月租金全免和6個月租金減半。非國企業主并未公布統一的租金減免優惠， 而是就具體案例與租戶進行磋商和處理。 倉儲物流 由于受疫情影響較輕，倉儲物流業態的租金減免主要集中在湖 北省內物業。部分業主提供半個月至2個月不等的租金減免。國有企業按指 引對全國范圍內的物流倉儲物業減免租金。 其他相關舉措 51%的受訪租戶已經與業主就租金減免、更長的免

35、租期和提 供裝修補貼等進行協商。31%的租戶已獲得相關減免措施。 中國內地租戶調查 世邦魏理仕研究部，2020年4月 尚未或很少適用部分業主適用 廣泛適用 租 金 減 免 “ ” 9 9 對于因疫情影響而導致裝修計劃中斷或延遲的租戶，業主延長裝修期。 在一些個案中，業主為新簽租約提供額外的免租期。 一些業主允許租戶延遲支付租金。值得關注的是，由于部分中小企業 當前無力支付租金或意愿較低（部分樓宇此類租戶比例高達30%）， 租金收繳率成為業主面臨的短期挑戰。 在近期零售物業的租賃實踐中，關于租約調整的談判時有發生。一種 雙方均可接受的調整方案是：2020年內將租金收取方式變更為純扣點， 并在租約

36、的隨后數年中的上漲租金以做相應平衡。 用電量規上工業企業復工率中小工業企業復工率整車貨運流量日均航班數量 96%99%76%92%42% 突如其來的新冠疫情在短期內對中國經濟運行造成嚴重沖擊。2020年一季度中國GDP同比下跌6.8%，為1992年來首次出現負增 長。固定資產投資、社會消費品零售總額、進出口指標分別同比下滑16%、19%和6.4%。 由于嚴格的公共場所和交通管控措施以及保持社交隔離限制了居民和企業活動，一季度商業地產市場亦遭遇沖擊。各主要物業類 型的全國累計凈吸納量落入負增長區域，主要城市內的寫字樓租金和購物中心首層的固定租金均出現1-3%的環比下滑。 中國是首個遭遇新冠疫情沖

37、擊的國家，但接近四個月全國協力同心的“戰疫”令中國經濟得以領先于其他主要經濟體進入疫后復 蘇。三月底，用電量和貨運流量等主要經濟活動指標已基本恢復至疫情爆發前水平。 商業地產市場的復蘇跡象也已出現。在物流倉儲市場，疫情期間爆發式增長的生鮮電商迅速成為近期的新增長點；寫字樓市場上， 國內科技企業在主要城市擴張腳步不停，外資金融機構加速布局京滬；購物中心客流量在3月初時僅為疫情前的20%左右，但3月 底已迅速恢復至疫情前的50%水平。同時，得益于當前的低利率環境，商業地產投資活動也在國內機構投資者的引領下漸趨活躍。 中國經濟有望最早于二季度重回增長軌道，強勁反彈將延續至2021年。中國經濟在新冠疫

38、情沖擊下彰顯出巨大的韌性，這無疑將 令中國成為疫后階段跨國企業重啟擴張、全球商業地產投資者增加資產配置的首選市場之一。 1010 -16% -12% -8% -4% 0% 4% 8% 12% 16% 2014201520162017201820192020202120222023 GDP實際增長率（按季，同比） 中國美國歐洲日本澳大利亞印度 圖 6 主要經濟體GDP預測 信息來源： 牛津經濟研究院，2020年4月 圖表 5 經濟和企業活動復蘇指標/2020年三月底與疫情前對比 信息來源：國家能源局，國家工信部，中國民用航空局，G7，世邦魏理仕研究部，2020年4月 世邦魏理仕預計，隨著國內消費

39、需求的報復性反彈和商旅活動的逐步恢復，中國 經濟有望在今年下半年迎來強勁反彈。房地產市場的復蘇也將從住宅逐漸向商業 地產領域傳導。從中長期來看，此次新冠疫情將強化租戶關于樓宇可持續性和環 境健康的訴求，加速靈活辦公和房地產科技的發展和應用，并促進數據中心和冷 鏈物流的需求增長。 “ ” 金緯 博士 世邦魏理仕研究部主管 亞太區和歐洲、中東及非洲地區 協 力 同 心 中國疫后復工路線圖 第1周第1周至第3周第4周至第12周第13周 疫情爆發與封城居家辦公彈性辦公回歸正常 發布重大突發公共衛生事件應急響應 關閉寫字樓及其他人員聚集的大型公共場所 暫停部分公共交通運營，縮短運營時間；升級消毒措施；實

40、施體溫檢測及客流管控； 制訂復工復產的相關要求和程序 下調公共衛生事件應急響應級別 逐步恢復公共交通正常運營，適當延長線路運營時間; 逐步放寬客流管控，但繼續執行體溫檢測和升級后的消毒措施 設立疫情防控工作小組并制定緊級情況預案 確?？谡?、消毒液、洗手液、手套和測溫設備（無接觸）等相關防疫物資的供應 在復工前對整棟大樓進行全面消毒殺菌 制訂訪客登記準則（例如：信息登記，體溫檢測以及限流 ） 制訂大樓日常防疫措施 (例如：每小時一次的公共區域消毒殺菌；每月一次的寫字樓深度消毒殺菌等) 設置隔離觀察區與緊急撤離通道，以應對可能出現的疑似病例 向所在地政府提交復工申請并獲得許可 與大樓租戶保持密切溝

41、通，并協助企業復工 成立疫情防控工作小組，評估并啟動業務連續性計劃 運用智能技術支持遠程辦公 /居家辦公 編制遠程辦公貼士并向員工宣傳講解 向所在地政府提交復工申請并獲得許可 登記所有員工健康狀況以及差旅記錄 確保外地返回的員工按規定居家隔離14天后，方可返回辦公室 確?？谡?、消毒液、手套、洗手液等防疫物資的供應 重新規劃布置工作場所（制訂人員密度標準, 暫?；诨顒拥墓ぷ鲌鏊呗裕ˋctivity-based Working）, 劃定固定工位, 加強消毒殺菌等) 鼓勵并制訂彈性工作制方案，推行錯峰上班和輪崗工作制 制訂疫情期間工作場所行為手冊，對員工進行講并在辦公室內張貼擺放 購置無接觸體溫

42、測量儀并在前臺設置測溫區域 制訂疫情應急預案以應對可能發生的員工疑似病例 復工準備評估清單 政府 業主 租戶 金緯 博士 研究部主管 亞太區和歐洲、中東和非洲地區 .hk 蔡詠嘉 特許金融分析師 亞太區租戶研究主管 大中華區研究部主管 .hk 謝晨 中國區研究部主管 胡樂毅 中國區研究部董事 陸燕 華東區研究部主管 符燦 華東區研究部副經理 如需獲得更多關于本特刊的信息，敬請聯系： Richard Richard BarkhamBarkham, Ph.D., MRICS, Ph.D., MRICS Global Chief Economist &Global Chief Economist &

43、 Head of Americas ResearchHead of Americas Research Neil Blake, Ph.D. Neil Blake, Ph.D. Global Head of Forecasting and AnalyticsGlobal Head of Forecasting and Analytics EMEA Chief EconomistEMEA Chief Economist Henry Chin, Ph.D. Henry Chin, Ph.D. Head of Research, APAC/EMEAHead of Research, APAC/EMEA

44、 .hk Spencer LevySpencer Levy Chairman Americas Research &Chairman Americas Research & Senior Economic AdvisorSenior Economic Advisor 如需獲得更多關于世邦魏理仕環球研究部報告，敬請聯系： 世邦魏理仕研究部 本報告由世邦魏理仕大中華區研究部撰寫。大中華區研究部是世邦魏理仕研究部的成員。世邦魏理仕研究部是一個由優秀的研究人員組成的網絡，協力提供房地產市場研究和經濟預測方案。 免責聲明 除非特別注明，本報告的所有信息版權均屬世邦魏理仕。世邦魏理仕確信本報告所刊載信息及預測來自可靠來源。本公司不懷疑其準確性，但并未對此資料進行核實，亦不會對資料做出任何保證或陳述。閣下需獨立對信息的準確性和完整性作出審查。本報告僅限于世邦魏理仕的客戶和專業人士使用，不可作為證券或其它金融產品的買賣依據。 世邦魏理仕保留對本報告的所有權利，未經本公司事先書面許可，任何機構和個人不得以任何形式進行翻版、復制、引用和轉載。由于任何人使用或依賴本報告中出現的信息而導致的任何損失和費用，世邦魏理仕概不負責。 需要了解世邦魏理仕研究部的更多信息，或者訪問閱讀其他研究部報告，敬請訪問 2020 CBRE, Inc Follow CBRE