匯納科技：2020年上半年深圳實體商業客流洞察報告(23頁).pdf

1、聯合發布 匯納科技匯客云深圳市人工智能行業協會 人次/天 上半年深圳市購物中心日均客流 /人次 上半年全國購物中心日均客流 億人次 上半年深圳市購物中心累計客流 上半年全國購物中心累計客流 *數據來源： 匯客云賽商數據 2020年第2季度深圳市購物中心客流主要數據 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 1/21 *數據來源： 國家統計局 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2020/1/212020/2/212020/3/212020/4/212020/5/212020/6/21 全國深圳市 全國深圳市 -20.00% -1

2、0.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 2019-06-30 2019-07-31 2019-08-31 2019-09-30 2019-10-31 2019-11-30 2019-12-31 2020-03-31 2020-04-30 2020-05-31 2020-06-30 *數據來源： 匯客云賽商數據 購物中心客流回暖率 社會消費品零售總額當月同比數據 2/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 但是我們的數據顯示， 深圳市購物中心客流的回暖情況持平， 消費者 “走出去” 消費的信心， 仍有提升空間。 深圳市在2季度進入疫情恢復期 后，

3、 消費市場迸發了巨大活力， 月度社會消費品零售總額持續 領先全國平均水平。 2020上半年 經濟發展不確定環境下， 消費者收入 預期悲觀， 對消費信心影響較大 社會消費受到巨大影響， 跌幅巨大 (收入信心指數低于50為悲觀) 從2季度開始消費逐漸回升 但是4、 5、 6月社會消費品 零售增速開始放緩 實體商業在本次疫情期間 受影響更大 在第2季度實體商業零售占 社會消費品零售總額比例 持續下降 3/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 *數據來源： 匯客云賽商數據 隨著疫情防控形勢不斷向好 也出現顯著回暖23.7% 但是略低于全國平均水平27% 全國購物中心客流持續回暖 2季度客流

4、相比1季度實現了顯著回升 8590 10910 8952 11076 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Q1Q2 全國深圳市 人次 深圳市 購物中心客流 1、 2季度深圳市與全國平均日客流人次對比 4/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 *數據來源： 匯客云賽商數據 第2季度購物中心恢復到了正常預測客流的66.01% 2020年 第1季度 31.79% 深圳市 全國 30.34% 66.01% 深圳市 全國 63.75% 政府在公共衛生、 經濟、 金 融、 產業、 民生領域投入了大 量資源， 有效地協助了各個行業 有序復工復產， 人民的生活工作

5、也在逐步恢復 深圳市第1、 2季度購物中心客流回暖率與全國平均水平相比略低， 且有差距增加的趨勢。 生產生活正在回歸正軌， 但是距離正常值仍有較大差距。 2020年第2季度， 在全社會的共同努力之下， 新冠肺炎疫情得到了有效控制 購物中心客流保持了1季度末 的良好回升勢頭。 匯客云平臺 監測到， 6月， 全國購物中心客 流月平均回暖率已經超 過了70% 2020年 第2季度 購物中心客流回暖率購物中心客流回暖率 5/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 充分認識疫情帶來的挑戰與機會 半年度觀點： 購物中心客流經歷了1季度大 幅下跌， 2季度持續回升 疫情對購物中心客流的影響主要包括

6、兩部分： 短期看消費者出行受到各地疫情管控措施的直接影響。 長期看消費者信心受到收入不確定性增加、 部分消 費趨勢性遷移至電商等因素影響。 1 2 客流回升速度較5月有所放緩 不過我們也觀察到 6月份全國疫情出現反彈 6/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 深圳市第2季度進入5月后， 也顯示出了與全國 其他地區類似的客流增速放緩趨勢 *數據來源： 匯客云賽商數據 *數據來源： 國家衛生健康委員會 人次 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2020/1/1 2020/1/8 2020/1/15 2020/1/22 2020/1/29

7、 2020/2/5 2020/2/12 2020/2/19 2020/2/26 2020/3/4 2020/3/11 2020/3/18 2020/3/25 2020/4/1 2020/4/8 2020/4/15 2020/4/22 2020/4/29 2020/5/6 2020/5/13 2020/5/20 2020/5/27 2020/6/3 2020/6/10 2020/6/17 2020/6/24 全國平均客流深圳平均客流 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 2020-04-01 2020-04-04 2020-04-07

8、 2020-04-10 2020-04-13 2020-04-16 2020-04-19 2020-04-22 2020-04-25 2020-04-28 2020-05-01 2020-05-04 2020-05-07 2020-05-10 2020-05-13 2020-05-16 2020-05-19 2020-05-22 2020-05-25 2020-05-28 2020-05-31 2020-06-03 2020-06-06 2020-06-09 2020-06-12 2020-06-15 2020-06-18 2020-06-21 2020-06-24 2020-06-27 20

9、20-06-30 深圳/全國均客流走勢圖客流量 2季度新冠肺炎單日確診人數 2020年第2季度 7/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 *數據來源： 國家統計局 隨著對大連本土新增病例的不斷追蹤 從我們對北京、 大連兩個城市的客流監 測數據看，疫情反彈對客流回暖率影 響都在20%以上。 東北其他地區又陸續調高疫情風險等級 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 2020/6/1 2020/6/3 2020/6/5 2020/6/7 2020/6/9 2020/6/11 2020/6/13 2020

10、/6/15 2020/6/17 2020/6/19 2020/6/21 2020/6/23 2020/6/25 2020/6/27 2020/6/29 2020/7/1 2020/7/3 2020/7/5 2020/7/7 2020/7/9 2020/7/11 2020/7/13 2020/7/15 2020/7/17 2020/7/19 2020/7/21 2020/7/23 2020/7/25 北京市大連市 6月11日， 北京市新增1例 本土新冠肺炎確診病例 7月22日， 大連市新增1例 本土新冠肺炎確診病例 目前，海外疫情仍在快速 發展， 國內也在2季度、 3季度出 現了個別地區的新增本

11、土病例， 外防輸入、 內防反彈的任務依然 繁重。 我們認為， 3季度國內疫情仍有 風險， 對全國購物中心客流的影 響仍要高度警惕。 7月22日 大連出現本土新增病例 直接造成大連市購物中心 客流回暖率迅速下降 新增本土新冠肺炎病例對本城市購物中心客流回暖率的影響 8/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 疫情反彈對購物中心客流的影響 是長期的 應持續保持日常進場人員測溫、 日常消毒、 定期核酸檢測等措施。 這既是對全社會防 疫的貢獻， 也直接影響購物中心經營 防控輸入型病例任務重，購物中心日常運營 也應比全國其他省份更加重視 且并不會隨著大量社區調低風險等級出現客流 回暖率迅速反彈

12、。 也建議這類地區的購物中心 運營者做好“長期作戰”的準備 從北京的案例看 購物中心對本區域疫情動態 應予以認真關注 深圳市作為我國主要進出境口岸 9/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 *數據來源： 匯客云賽商數據 高等級城市， 經濟活躍度強、 人口流動性更大，目前疫情對商旅、 旅游的影響尚未結束， 高等級城市購物中 心客流回歸正常還需要更長時間 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 一線城市新一線線城市二線城市三線及以下城市 Q1Q2 深圳市 0.00% 20.00% 40.00% 60.0

13、0% 80.00% 100.00% 120.00% 2020/1/21 2020/1/28 2020/2/4 2020/2/11 2020/2/18 2020/2/25 2020/3/3 2020/3/10 2020/3/17 2020/3/24 2020/3/31 2020/4/7 2020/4/14 2020/4/21 2020/4/28 2020/5/5 2020/5/12 2020/5/19 2020/5/26 2020/6/2 2020/6/9 2020/6/16 2020/6/23 2020/6/30 一線城市新一線線城市二線城市三線及以下城市深圳市 三線及以下城市購物中心客流，

14、以更快的速度向正常水平回歸。 一個重要原因是北京市6月份出現了本土新增疫情， 顯著影響了一線城市整體購物中心客流回暖率。 深圳市第1季度 客流回暖率低于 一線城市平均水平2季度高于 一線城市平均水平 1、 2季度各等級城市客流回暖率對比1、 2季度各等級城市客流回暖率走勢對比 觀察第2季度全國購物中心客流回暖情 況， 我們可以發現回暖率提升速度隨 著城市等級下降而升高 10/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 與其他一線城市相比，深圳市第1、 2季度客流回暖率是落后的。 廣州深圳體現出近 似回暖率， 我們認為與廣東省地理位置有很大關系。 這里我們應該深入考慮的是北京城市功能定位特

15、殊， 疫情的防控手段與其他城市相比有差異。 同時6月份北京新發地出現疫情反彈， 對購物中心客流回暖造成很大影響。 一線城市中 深圳市客流回暖率 在1季度、 2季度都高于北京 *數據來源： 匯客云賽商數據 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2020/1/21 2020/1/28 2020/2/4 2020/2/11 2020/2/18 2020/2/25 2020/3/3 2020/3/10 2020/3/17 2020/3/24 2020/3/31 2020/4/7 2020/4/14 2020/4/21 2020/4/28 2

16、020/5/5 2020/5/12 2020/5/19 2020/5/26 2020/6/2 2020/6/9 2020/6/16 2020/6/23 2020/6/30 北京市上海市廣州市深圳市 1、 2季度一線城市客流回暖率走勢對比 27.26% 35.15% 33.52% 30.34% 45.40% 71.22% 64.58% 63.75% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 北京市上海市廣州市深圳市 Q1Q2 1、 2季度一線城市客流回暖率對比 11/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告

17、 *數據來源： 匯客云賽商數據 以面積、 開業時間進行劃分，深圳市第2季度 的購物中心低于全國平均水平。 培育期與發展期購物中心在1季度受影響更小的 基礎上， 2季度也有更好的客流回暖速度。 平均來看這兩類 購物中心更貼近當下消費者喜好， 營銷與活動更活 躍， 更容易在疫情恢復期吸引消費者。 注： 大型購物中心： 經營面積12萬方以上； 小型購物中心： 經營面積6萬方以下； 中型購物中心介于二者之間 注： 培育期： 開業3年以內； 成熟期： 開業10年以上； 發展期： 介于二者之間 2季度， 大型購物中心客流回暖情況顯著優于平均水 平。 大型購物中心業態更為豐富， 目標客群基數更大， 在消費者

18、逐漸恢復逛店過程中更容易受到青睞。 功能 與業態聚焦的購物中心，更容易被互聯網及其 他形式渠道替代， 2季度回暖速度相對更低。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 全國大型深圳大型全國中型深圳中型全國小型深圳小型 Q1Q2 1、 2季度不同規模購物中心客流回暖率對比 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 全國培育期深圳培育期全國發展期深圳發展期全國成熟期深圳成熟期 Q1Q2 1、 2季度不同發展階段購物中心客

19、流回暖率對比 數據說明： 本部分統計中不含面積、 開業時間字段值缺失的數據樣本 12/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 與我們觀察到的全國趨勢類似，距離城市核心區相對較遠 的商圈， 受到城市功能恢復慢的影響較小，第2季度客流回暖 速度更快； 另一個與全國類似的趨勢是，口岸關閉、 交通樞紐人流銳減 會造成商圈購物中心客流回暖速度較慢。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00% 大梅沙商圈 福永商圈 坪山商圈 高新園商圈 橫崗商圈 龍崗中心城商圈 梅林路商圈 寶安中心商圈

20、 白石龍商圈 龍華老城商圈 坂田商圈 寶石西路商圈 華強北商圈 布吉商圈 大運商圈 后海商圈 龍華新城商圈 大劇院商圈 前海商圈 世界之窗商圈 沙井商圈 下沙商圈 福田CBD商圈 海上世界商圈 華僑城商圈 農林商圈 西麗商圈 南聯商圈 松崗商圈 百花商圈 西鄉商圈 平湖商圈 益田商圈 觀瀾湖商圈 東門商圈 人民南商圈 寶安北路商圈 Q1Q2 第2季度深圳市購物中心總體客流在回暖， 各個商圈表現并不同步 *數據來源： 匯客云賽商數據 1、 2季度深圳市主要商圈購物中心客流回暖率對比 13/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 長期競爭力， 是購物中心客流五因子模型中的重要組成部 分，

21、 涵蓋了影響購物中心長期吸引客流能力的相關因子 （如更 知名的購物中心品牌、 更成熟的商圈環境、 更好的交通可達性、 更高的城市發展水平、 在與可比對手的競爭中有長期穩定的優 異客流表現等） 。 2季度， 擁有更好長期競爭力的購物中心， 回暖速度持續優于長 期競爭力低的商場。 進入6月下旬， 高長期競爭力與低長期競爭 力的購物中心客流回暖率曲線粘合， 我們認為在這一階段， 阻 礙兩者回暖率繼續上升的是更為宏觀的因素：消費信心及 背后的宏觀經濟數據。 *數據來源： 匯客云賽商數據 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2020/1/2

22、1 2020/1/28 2020/2/4 2020/2/11 2020/2/18 2020/2/25 2020/3/3 2020/3/10 2020/3/17 2020/3/24 2020/3/31 2020/4/7 2020/4/14 2020/4/21 2020/4/28 2020/5/5 2020/5/12 2020/5/19 2020/5/26 2020/6/2 2020/6/9 2020/6/16 2020/6/23 2020/6/30 2020/7/7 2020/7/14 長期競爭力高的商場長期競爭力低的商場 14/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 鄰匯吧， 國內領

23、先的商業空間短租平臺， 致力于為品牌的線下地推、 快閃店和無人零售設備鋪設等線下營銷活動， 提 供數據化選址和場地預訂服務， 業務覆蓋31個省市60個城市， 累計服務全國3000+家購物中心 作為商場重要收入來源， 1季度多經點位的交易也受到了疫情的極大沖 擊。 4月份開始隨著購物中心逐步恢復經營， 多經交易出現較大反 彈， 同時2季度多經點位坪效出現了過去10季度以來的新低。 1季度到2季度多經點位的成交“量增價減”， 顯示出在疫情 影響逐漸消退的過程中， 商場對多經點位的重視商務合 作靈活、 多經的業態更豐富， 可以在不確定市場環境 中高效吸引消費者。 252 162 266 277 30

24、3 151 305 183 179 133 0 50 100 150 200 250 300 350 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 根據鄰匯吧提供的樣本數據， 2季度商場多經點位交易額 較1季度上漲 平米/天 *數據來源： 鄰匯吧 2018Q1-2020Q2 商場坪效變化 15/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 *數據來源： 匯客云賽商數據 60.00% 62.00% 64.00% 66.00% 68.00% 70.00% 72.00% 74.00% 76.00% 78

25、.00% 2020/6/1 2020/6/3 2020/6/5 2020/6/7 2020/6/9 2020/6/11 2020/6/13 2020/6/15 2020/6/17 2020/6/19 2020/6/21 2020/6/23 2020/6/25 2020/6/27 2020/6/29 2020/7/1 2020/7/3 2020/7/5 2020/7/7 2020/7/9 2020/7/11 2020/7/13 2020/7/15 2020/7/17 2020/7/19 2020/7/25 2020/7/23 2020/7/21 全國 低風險地區在電影院各項防控 措施有效落實到位

26、的前提下， 可于7月20日恢復營業 實體商業恢復是一場 “持久戰” 經濟下行影響企業經營 薪資調整落后于企業基本面變化， 也更為剛性 消費者信息最主要考量目標來自收入預期 當觀察到個人與家庭收入降低后， 必選消費 類將出現 “降檔” 、 可選消費類會降低消費頻率 其 傳 導 路 徑 為 消費特別是可選消費 品類， 相比宏觀經濟 的惡化、 恢復、 見頂均 具有一定延后性， 約 為23個季度。 充分估計經濟不 確定條件下對消 費信心的影響 第2季度中國GDP同比增加3.2%， 不僅一舉 扭轉了第1季度GDP增長-6.8%的不利局面， 也 領先世界主要經濟體。 我們認為經濟恢復、 兒童與影院等業態陸

27、續開放并不會帶來客流回暖 率飛速地提升， 應充分考慮經濟不確定環境下， 人們消費信心的變化。 16/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 疫情過后使用App、 直播購物作為次要 渠道的消費者， 也會在后續消費過程中 養成諸如比價、 評測等習慣，消費 決策更為理智。 對購物中心及百貨 業態， 發力 “體驗性” 這一獨有的優勢更 為關鍵， 而非簡單地價格補貼、 或過度 關注廣告曝光。 APP團購 下半年我們建議 充分考察品牌線上、 線下一體化能力 采用更多技術手段感知消費者行為特征， 敏銳 捕捉疫情過后消費者逛店的新需求 通過大數據等技術， 時刻關注消費者在全網表現 出的特點與偏好 特

28、殊時期， 消費者短期改變購買行為， 嘗試新的 零售渠道電商、 直播、 團購等， 長期看相當一 部分在疫情中養成的短期購物習慣將得到保 留。 這種長期消費偏好突變， 對長期線下商業從 業者形成的經驗， 將帶來不少挑戰。 2019年，直播電商實現約40005000億GMV， 疫 情加速了這一新業態的井噴式發展， 市場主流預期2020年 全年直播電商規模將翻倍。盒馬、 每日優鮮、 叮咚買 菜等互聯網生鮮零售借助疫情迅速發展，根據 我們調研單店、 單倉部分城市及區域上半年已經實現盈利。 App與直播帶貨等新形式需要學習成 本與反復熟悉， 自1月底以來半年時間， 足以 讓部分消費者充分了解新消費渠道的特

29、征 與 “玩法” ， 并沉淀為固定客戶。 直播 電商 適應疫情過后消費者偏好長期變化的新局面 17/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 以更務實的角度評估店鋪資產， 盡早謀變 我們相信在3季度， 購物中心的主要工作應該是在前兩季度被動應 變疫情帶來的影響之后， 針對市場出現的新變化，尋找新機會。 人們的消費會出現新態勢、 新偏好，這對招商、 調改、 營銷帶來 了挑戰與機遇， 敢于果斷出手的購物中心將在消費者徹底恢復線下 消費時驚艷亮相。 深圳市社會消費品零售總額在第2季度顯著回升，購物中 心客流并未出現同樣強勁的勢頭，略低于平均全國水平和一 線城市平均水平。 觀察深圳市各個主要商

30、圈， 城市核心區和口岸樞紐周邊的商 圈距離非疫情期間的客流， 還有一定差距， 也建議這些商圈內的 購物中心利用3季度疫情恢復期采用多種手段促進經營。 匯客云也將持續關注市場動向、 不斷完善客流 分析體系、 增加數據產品豐富程度。 繼續為市場提 供公正、 客觀、 可信的數據服務， 支持全國購 物中心決策。 疫情期間租金尚未見到顯著下滑， 但是商鋪由于經營困難造成的違約率將會在3季度抬升。 從 資產管理角度審視， 合同價值是下降的。持續關注品牌經營情況， 防止突然違約、 儲備 待進場客戶是主要的風險防控手段。 我們更建議通過調整租金、 通過主動騰退發展潛力弱的品 牌與業態， 在三季度搶得先手。 0

31、.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 1,200.00 1,400.00 1,600.00 1,800.00 2017-06-302017-09-302017-12-312018-03-312018-06-302018-09-302018-12-312019-03-312019-06-302019-09-302019-12-312020-03-31 北京 元/月平方米上海 元/月平方米廣州 元/月平方米深圳 元/月平方米 *數據來源： 仲量聯行 2季度， 全國購物中心的客流變化， 是全社會抗疫與行業同仁努力的共同結 果。 福禍相依， 在經歷過最為艱難

32、的第1季度后， 我們相信在危機中醞釀的 生機已經在招手， 讓我們共同努力。 18/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 上半年全國實體商業重要數據 萬億 2020年上半年社會消費品零售總額 由實體商業實現 18 19.52 17.22 8.44% -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 16 16.5 17 17.5 18 18.5 19 19.5 20 2018年上半年累計2019上半年累計2020上半年累計 社會消費品零售總額（萬億）社會消費品零售總額累計同比 -11.78% 4.41% 14.87 15.69 12.88 82.60

33、%80.40% 74.80% 0.05%5.56% -17.93% -40.00% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 2018上半年累計2019上半年累計2020上半年累計 實體商業銷售額（萬億）實體商業占社會消費品零售總額比例實體商業銷售額同比增速 *數據來源： 國家統計局 2020年上半年社會消費品零售總額 2020年上半年實體商業消費品零售總額 19/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 *數據來源： 匯客云賽商數據 12830 9480 11176 11

34、730 02000400060008000100001200014000 一線 三線及以下 二線 新一線 12779 10585 10090 10086 02000400060008000100001200014000 東部 北部 南部 西部 全國購物中心日均客流量 全國購物中心日均客流量 20/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 附件： 數據來源 本報告數據來自匯納科技股份有限公司(匯納科技300609.SZ)匯客云數據服務平臺。 鄰匯吧為本次報告提供了多經場地租賃數據。 本報告同時引用了國家統計局、國家衛生健康委員會等公開數據源。 瑕疵說明 樣本說明 數據周期 2020年1月

35、1日至2020年7月26日 樣本選擇 選取開業年限超過半年以上，客流數據穩定且完整的購物中心作為分析樣本。 指標說明 模型說明 地區劃分 北部地區：北京、天津、河北、山西、內蒙古自治區、遼寧、吉林、黑龍江、山東、河南 東部地區：上海、江蘇、浙江、安徽 南部地區：福建、江西、湖北、湖南、廣東、廣西壯族自治區、海南 西部地區：重慶、四川、貴州、云南、西藏自治區、陜西、甘肅、青海、寧夏回族自治區、新疆維吾爾自治區 城市等級劃分 依據第一財經新一線城市研究所2019年發布的城市等級 一線城市：北京市、上海市、廣州市、深圳市 新一線城市：成都市、杭州市、重慶市、武漢市、西安市、蘇州市、天津市、南京市、長

36、沙市、鄭州市、東莞市、青島市、沈陽市、寧波市、昆明市 三線及以下城市：其他非一線、新一線和二線的城市。 發展階段劃分 培育期購物中心：開業3年以內 發展期購物中心：開業在3-10年之間 成熟期購物中心：開業10年以上 規模劃分 小型購物中心：面積小于6萬平方米 中型購物中心：面積在6-12萬平方米之間 大型購物中心：面積在12萬平方米以上 隱私聲明 本報告用匯客云數據服務平臺上的購物中心數據樣本(由于匯客云在港澳臺及西藏地區的服務樣本量不足， 不具有代表性， 暫時未輸出相關數據)， 通過AI算法在購物中心和城市的多個特征上 做樣本投射， 以反映市場全貌。 本報告研究對象僅指單體建筑面積在3萬平

37、方米以上的購物中心和百貨， 對于3萬平方米以下商業設施參考性有限。 此外， 本報告中的品牌數據來源于匯客云平 臺上的購物中心， 因此對于開設在街邊、 社區等其他商業場所的品牌商鋪參考性有限。 本報告采用的匯客云平臺上的購物中心和店鋪客流數據分別記錄進入購物中心和店鋪的人次， 并不代表 獨立訪客人數。 平均客流量： 從不同維度反映購物中心運營狀況的指標。 計算方法： 依據不同維度， 將客流量加總后取平均值。 依據時間粒度計算， 包括： 日、 月、 季度、 年度平均客流量； 依據統計維度計算， 包括： 進場、 進店平均客流量； 依據分析維度計算， 包括： 不同區域、 城市等級、 業態、 規模、 企

38、業類型的平均客流量。 客流回暖率： 客流回暖率為實際客流與基準客流相除的百分比， 計算公式如下： 客流回暖率=實際客流/基準客流100%。 其中， 基準客流是匯客云基于全國超過4700家購物中心特征數據， 考 慮150個影響因素， 利用可歸因的 “實體商業五因子基準模型” 計算得出。 預測在沒有疫情發生情況下， 商場某日 （周/月/季/年） 應該達到的客流量。 長期競爭力： 購物中心所擁有的資源及其資源配置方式帶來的中長期競爭優勢， 反映了購物中心的基本面， 包括城市、 商圈、 交通、 競爭對手、 規模、 開業時長、 商管集團、 本購物中心中長期表現 與行業的偏離等因素對基準客流的影響。 本報

39、告模型部分采用可歸因的 “實體商業五因子基準模型” ， 該模型基于人工智能學術研究中最前沿的可解釋的機器學習算法， 給每家購物中心建立基準客流， 同時把模型中考慮的150個影響 因子歸為五大類： 行業基準、 長期競爭力、 短期競爭力、 日期、 天氣， 并解析每一類因子對每家購物中心每天基準客流的影響， 便于購物中心制定長期戰略和短期戰術。 二線城市： 無錫市、 佛山市、 合肥市、 大連市、 福州市、 廈門市、 哈爾濱市、 濟南市、 溫州市、 南寧市、 長春市、 泉州市、 石家莊市、 貴陽市、 南昌市、 金華市、 常州市、 南通市、 嘉興市、 太原市、 徐州市、 惠 州市、 珠海市、 中山市、 臺州市、 煙臺市、 蘭州市、 紹興市、 ?？谑?、 揚州市 本報告使用的匯客云及其他數據僅用于商業研究， 數據經過脫敏處理， 不涉及相關客戶的隱私數據信息； 報告數據僅反映實體商業客流趨勢， 出品方不承擔、 不接受由此衍生的一切責任。 本報告版權歸匯客云所有， 轉載請注明來自匯客云。 21/21 2020年上半年深圳市實體商業客流洞察報告 報告撰寫 匯客云（上海）數據服務有限公司 上海賽商數據科技有限公司 聯合發布 匯納科技股份有限公司深圳市人工智能行業協會 更多專業解讀 請掃二維碼關注 地址：上海市浦東新區張江川和路55弄(張江人工智能島)6-7號樓 匯客云匯納科技賽商數據