1、政策“組合拳”下的中國房地產市場C M F 宏 觀 經 濟 熱 點 問 題 研 討 會(第 9 2 期)主 辦 單 位：中 國 人 民 大 學 國 家 發 展 與 戰 略 研 究 院、中 國 人 民 大 學 經 濟 學 院、中 誠 信 國 際 信 用 評 級 有 限 責 任 公 司承 辦 單 位：中 國 人 民 大 學 經 濟 研 究 所政策“組合拳”下的中國房地產市場報 告 人：潘 穎 豪2 0 2 4 年 1 1 月 6 日目 錄一、熱點背景：供求關系重大變化下我國房地產深度調整二、熱點聚焦：近期房地產政策“組合拳”及效果三、熱點對策：如何更好促進房地產市場止跌回穩長期：支撐房價高位運行的

2、宏觀指標發生轉變 熱 點 背 景66.1648.30197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021常住戶籍 人口發展模式：城鎮化率 根據國際經驗，當一個國家的城鎮化率達到30%至70%時，通常意味著城鎮化進程進入加速階段。長期：支撐房價高位運行的宏觀指標發生轉變 熱 點 背 景 總人口達到頂峰 我國人口增長模式已經從傳統型過渡至現代型，即低出生率、低死亡率、低自然增長率，人口規模已經越過峰值。12/01/2023,0.640.910.820.760.700.650.600.590.590.530.520.510.490.

3、480.610.740.590.670.490.650.560.380.330.150.03-0.06-0.1512/01/2023,1409.671,200 1,250 1,300 1,350 1,400 1,450-0.500.000.501.001.502.002.503.003.504.001998200220062010201420182022百萬人%人口出生率人口死亡率人口自然增長率人口數長期：支撐房價高位運行的宏觀指標發生轉變 熱 點 背 景 人口年齡結構變化u 人口結構轉型：u 少兒撫養比總體下降和老年撫養比持續上升u 勞動力年齡結構不斷老化，老齡化程度加深0.20.250.3

4、0.350.40.45200020052010201520200-2425-4444-長期：支撐房價高位運行的宏觀指標發生轉變 熱 點 背 景 人口區域分布結構 收縮城市：人口凈流出圖 片 來 源：龍 瀛中期：房地產市場的周期性波動規律 熱 點 背 景88.0098.00108.00118.00128.00138.0020112014201720202023上年同月=100平均:一線城市平均:二線城市平均:三線城市平均 新建商品房銷售價格指數呈現周期性波動中期：房地產市場的周期性波動規律 熱 點 背 景7 57 107 157 207 257 307 357 407 457 200220052

5、00820112014201720202023百萬平方米住宅辦公樓商業營業用房 房地產庫存去化壓力迎來新一輪上揚中期：房地產市場的周期性波動規律 熱 點 背 景11.099.541.336.3311.3316.3321.330.302.304.306.308.3010.3012.3014.3019971999200120032005200720092011201320152017201920212023億平方米萬億人民幣房地產開發投資商品房新開工面積 房地產供給端迎來新一輪收縮短期：當前經濟運行中的新情況新問題 熱 點 背 景全球經濟環境復雜多變：國際貿易摩擦：主要經濟體之間的貿易壁壘逐漸增多

6、，導致全球貿易增速放緩，跨國企業面臨更復雜的經營環境 地緣政治風險：俄烏沖突、巴以沖突以及近來的黎以沖突等，將給全球經濟帶來持續的不確定性。全球供應鏈的重構：全球產業鏈供應鏈的重構，從全球單一產業鏈供應鏈到全球產業鏈供應鏈的多元化與碎片化降 低 資 源 在 全 球 范 圍 內 的 配 置 效 率，進 而 提 升 很 多 產 品 的 中 長 期 生 產 成 本，進 而 提 升 全 球 的 通 貨 膨 脹 中 樞。削 弱 中 國 企 業 在 全 球 產 業 鏈 供 應 鏈 上 的 中 樞 環 節 地 位，中 國 的 外 貿 外 資 增 長 將 因 此 而 面 臨 挑 戰。今天最大的不確定性：美國總

7、統選舉結果，共和黨or民主黨？短期：當前經濟運行中的新情況新問題 熱 點 背 景 國內經濟正處在結構調整轉型的關鍵階段：周期性矛盾和結構性矛盾 需求結構轉型：投資需求、凈出口為主 消費需求為主低利潤、低工資的貿易 高附加值、高工資的貿易債務驅動型的消費 收入增長積累增長型的消費 產業結構轉型：二產占比下降背景下，提高制造業的全要素生產率三產占比上升背景下，克服服務業的“鮑莫爾成本病”目 錄一、熱點背景：供求關系重大變化下我國房地產深度調整二、熱點聚焦：近期房地產政策“組合拳”及效果三、熱點對策：如何更好促進房地產市場止跌回穩近期房地產“組合拳”政策特點 熱 點 聚 焦一個核心關鍵詞“放權”推動

8、地方政府因城施策 賦予城市政府調控自主權 調整或取消購房限制性措施取消限購取消限售取消限價取消普通住宅和非普通住宅標準近期房地產“組合拳”政策特點 熱 點 聚 焦 三個“充分調動”一是充分調動地方政府積極性 二是充分調動房地產企業積極性國 家 統 計 局 對 7 0 個 大 中 城 市 在 9 月 下 旬 開 展 的 月 度 房 價 問 卷 調 查 顯 示，預 期 未 來 半 年 新 建 商 品 住 宅 和 二 手 住 宅銷 售 價 格 保 持 穩 定 或 上 漲 的 受 訪 從 業 人 員 占 比 分 別 為 5 8.3%和 4 5.4%，對 比 上 月 調 查 結 果，分 別 提 高 1

9、0.0 個 和 6.5 個 百分 點。年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億“應進盡進”、“應貸盡貸”、“能早盡早”截 至 到 1 0 月 1 6 日，據 統 計，“白 名 單”房 地 產 項 目 已 審 批 通 過 貸 款 達 到 2.2 3 萬 億 元。預 計 到 年 底“白 名 單”項 目 貸 款 審 批 通 過 金 額 將 超 4 萬 億 元。新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造（重 點 支 持 地 級 城 市、給 予 專 項 借 款、允 許 專 項 債、給 予 稅 費 優 惠）財政部賦予地方一定的自主權，保持政策的穩定性和公平性。近期房地產“組合拳”政策特點 熱 點 聚

10、焦 三個“充分調動”三是充分調動購房者積極性 降低居民的購房成本減輕還貸壓力支持居民剛性和改善性住房需求降低住房公積金貸款利率（0.2 5 個 百 分 點）降低住房貸款的首付比例（統 一 首 套、二 套 房 貸 最 低 首 付 比 例 到 1 5%）降低存量貸款利率降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔市場反應基本情況：筑底企穩 熱 點 聚 焦9月26日中央政治局會議10月份交易數據提振，充分說明筑底工作基本完成9月份是本輪樓市降溫周期的最大底部（2021.5-2024.9）“以價換量”特征猶在：市場交易量明顯拉升，成交量的“止跌回穩”帶來成交價的“止跌回穩”全國層面：新建商品房和二手房 環比增長

11、5.8%新建商品房 環比增長6.7%二手房 環比增長4.5%聚焦北京：新建商品房 環比增長41.7%（今 年 最 高）二手房 環比增長20.4%（1 9 月 以 來 最 高）數 據 來 源：住建部“全國房地產市場監測系統”市場反應基本情況：筑底企穩 熱 點 聚 焦 筑底企穩的差異性影響政策傳導效應 新建商品房交易量：一線城市同比增長14.1%廣州、深圳、南京、寧波、大連、東莞等城市同比增長超30%11個省份實現同比增長，湖南、天津、廣東、江西、江蘇增幅超10%二手房交易量：一線城市同比增長47.3%北京、上海、深圳、杭州等城市同比增長超50%20個省份實現同比增長，北京、上海、河北、遼寧、浙江

12、等省份增幅超10%目 錄一、熱點背景：供求關系重大變化下我國房地產深度調整二、熱點聚焦：近期房地產政策“組合拳”及效果三、熱點對策：如何更好促進房地產市場止跌回穩堅持一個核心觀念：系統觀念房地產工作千頭萬緒，需“同向”發力，不能拋開宏觀經濟運行的其它指標談房地產部門間存在政策時滯，政策“組合拳”不僅需要“同向”發力，還需要“同時”發力u 不能有“等一等”的心態，避免擠牙膏式政策影響居民期望u 盡快推出擴張性財政政策，如允許專項債券用于土地儲備、收購商品房作為各地保障性住房u 盡快取消普通住宅與非普通住宅標準的稅收政策u 存量公積金利率同步下調u 因城施策，地方與中央需要“同心”u 地方政府應同

13、步調整購房補貼、二手房交易政策等，與中央的土地供應、稅收政策保持一致，以確保政策的一致性和執行力u 除部分超一線城市外，全面取消限購政策熱 點 對 策明確一個基本原則：適度指導過度干預 既要管得住，又要放得活u 各地取消新房指導銷售價 引導房地產行業滿足人民對更好生活的向往u 保障性住房收儲兜底作用u 持續增加“好房子”供應（如第四代住宅）u 加強物業指導：既要有好房子，又要有好物業u 老舊小區改造質量等工作的指導熱 點 對 策強化一個中心工作：發揮市場主體主觀能動性需求端：不斷增加居民收入，讓老百姓“敢買房、買得起房”激發剛需、改善等不同需求群體積極性u 降低居民購房門檻和成本，如進一步放寬

14、戶籍制度限制，讓流動人口真正留下來u 解決改善性置換群體的交易難點供給端：化解房地產企業債務 疏通房企融資“堵點”加大項目“白名單”信貸投放力度，加快推動完成保交房任務熱 點 對 策結 語p 結語 長短結合，邁向理性繁榮的房地產市場Knoll,Katharina,Moritz Schularick,and Thomas Steger.2017.No Price Like Home:Global House Prices,1870-2012.American Economic Review,107(2):33153.111月6日，CMF 宏觀經濟熱點問題研討會（第92期）于線上舉行。本期論壇由中

15、國人民大學一級教授、經濟研究所聯席所長、中國宏觀經濟論壇（CMF）聯合創始人、聯席主席楊楊瑞瑞龍龍主持，聚聚焦焦“政政策策組組合合拳拳下下的的中中國國房房地地產產市市場場”，來自學界、企業界的知名經濟學家楊楊瑞瑞龍龍、毛毛振振華華、王王小小魯魯、馮馮俊俊、伍伍戈戈、潘潘穎穎豪豪聯合解析聚焦政策“組合拳”下的中國房地產市場，CMF專題報告聚焦政策“組合拳”下的中國房地產市場，CMF專題報告發布發布。論壇第一單元，中國人民大學國家發展與戰略研究院副教授潘潘穎穎豪豪代表論壇發布 CMF 中國宏觀經濟專題報告。報告圍繞以下三個方面展開：一、熱點背景：供求關系重大變化下我國房地產深度調整二、熱點聚焦：近

16、期房地產政策“組合拳”及效果三、熱點對策：如何更好促進房地產市場止跌回穩一一、熱熱點點背背景景：供供求求關關系系重重大大變變化化下下我我國國房房地地產產深深度度調調整整（一一）長長期期：支支撐撐房房價價高高位位運運行行的的宏宏觀觀指指標標發發生生轉轉變變當前房價出現深度調整的一大原因是支撐房價高位運行的宏觀指標發生較大變動。從從城城鎮鎮化化率率來來看看，改革開放后我國城鎮化率逐年增長，2023年常住人口城鎮化率為66.16%。根據國際經驗，當一個國家的城鎮化率達到30%至70%時，通常意味著城鎮化進程進入加速階段，但之后會進入平臺階段。從從人人口口來來看看，人口總量一定程度上代表了住房需求的總

17、量。我國總人口數近幾年達到了頂峰水平，人人口口增增長長模模式式已已經經從從傳傳統統型型過過渡渡至至現現代代型型，即即低低出出生生率率、低低死死亡亡率率、低低自自然然增增長長率率，人人口口規規模模已已經經越越過過峰峰值值。從從人人口口年年齡齡結結構構變變化化來來看看，我我國國人人口口結結構構發發生生了了深深刻刻變變化化，少少兒兒撫撫養養比比總總體體下下降降，老老年年撫撫養養比比持持續續上上升升，勞勞動動力力年年齡齡結結構構不不斷斷老老化化，老老齡齡化化程程度度加加深深。根據以往統計數據，購房主2體年齡段主要在25歲至44歲之間，大約占購房群體的75%左右，但這一年齡段的人口數量在總人口中的占比呈

18、現逐年下降趨勢。從人口區域分布結構來看從人口區域分布結構來看，收縮城市指標用于衡量城市人口凈流出的數量。2010-20202010-2020年，人口凈流出城市的數量不斷增加，各個城市應根據自身實際情況來實施房地產政策。年，人口凈流出城市的數量不斷增加，各個城市應根據自身實際情況來實施房地產政策。（二）中期：房地產市場的周期性波動規律二）中期：房地產市場的周期性波動規律第一，新建商品房銷售價格指數呈現周期性波動。第一，新建商品房銷售價格指數呈現周期性波動。2023年以來，一、二、三線城市新建商品房價格指數一直處在下降周期。第二，房地產庫存去化壓力迎來新一輪上揚。第二，房地產庫存去化壓力迎來新一輪

19、上揚。庫存可以分為住宅、辦公樓、商業營業用房，辦公樓和商業營業用房庫存量基本平穩，主要庫存壓力來自于商品住宅，這一輪庫存量已經接近上一輪最高點。第三，基于以上新形勢，房地產供給端迎來新一輪收縮。第三，基于以上新形勢，房地產供給端迎來新一輪收縮。房地產開發投資和房地產新開工面積自2021年以來呈現顯著的下降趨勢。（三）短期：當前經濟運行中的新情況新問題三）短期：當前經濟運行中的新情況新問題從外部環境來看，全球經濟環境復雜多變。一是國際貿易摩擦從外部環境來看，全球經濟環境復雜多變。一是國際貿易摩擦，主要經濟體之間的貿易壁壘逐漸增多，導致全球貿易增速放緩，跨國企業面臨更復雜的經營環境。二是地緣政治風

20、二是地緣政治風險險，俄烏沖突、巴以沖突以及近來的黎以沖突等，將給全球經濟帶來持續的不確定性。三是三是全球供應鏈的重構全球供應鏈的重構，從全球單一產業鏈供應鏈到全球產業鏈供應鏈的多元化與碎片化。從內部環境來看，國內經濟正處在結構調整轉型的關鍵階段，同時面臨周期性矛盾和結從內部環境來看，國內經濟正處在結構調整轉型的關鍵階段，同時面臨周期性矛盾和結構性矛盾。構性矛盾。在需求結構轉型方面，要從投資需求、凈出口為主，低利潤、低工資的貿易以及債務驅動型的消費轉向消費需求為主，高附加值、高工資的貿易和收入增長積累增長型的消費。在產業結構轉型方面，在二產占比下降背景下，提高制造業的全要素生產率，并且在三產占比

21、上升背景下，克服服務業的“鮑莫爾成本病”。二、熱點聚焦：近期房地產政策二、熱點聚焦：近期房地產政策“組合拳組合拳”及效果及效果在房地產發生深刻調整的大背景下，黨中央、國務院實行了一攬子增量政策，其中針對促進房地產市場止跌回穩提出了一系列“組合拳”政策。3近期房地產近期房地產“組合拳組合拳”政策的核心關鍵詞是放權政策的核心關鍵詞是放權，提出要推動地方政府因城施策，賦予城市政府調控自主權，調整或取消購房限制性措施，其中包括取消限購、取消限售、取消限價和取消普通住宅和非普通住宅標準，部分已經落實。近期房地產近期房地產“組合拳組合拳”政策有助于三個政策有助于三個“充分調動充分調動”。一是充分調動地方政

22、府的積極性一是充分調動地方政府的積極性，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，重點支持地級城市，給予專項借款、允許專項債、給予稅費優惠。財政部發布會上也明確指出賦予地方一定的自主權，保持政策的穩定性和公平性，這有助于地方政府化解存量隱性債務，調動地方政府在房地產調整方面的積極性。二是充分調動房地產企業的積極性二是充分調動房地產企業的積極性。國家統計局對70個大中城市在9月下旬開展的月度房價問卷調查顯示，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員占比分別為58.3%和45.4%，對比上月調查結果，分別提高10.0個和6.5個百分點，但從絕對水平來看，還有待于政策效

23、應的進一步釋放。住建部部長倪虹在發布會上表示，年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億，并提出“應進盡進”、“應貸盡貸”、“能早盡早”原則。據統計，截至到10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到年底“白名單”項目貸款審批通過金額將超4萬億元。三是充分調動購房者的積極性。三是充分調動購房者的積極性。這一系列政策在需求端有利于降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。具體包括降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率和降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。根據目前已有的最新數據，我們認為根據目前已有的最新數據，我們認為

24、9 9月份是本輪樓市降溫周期的最大底部，即月份是本輪樓市降溫周期的最大底部，即20212021年年5 5月至月至20242024年年9 9月月，以以9 9月月2626日中央政治局會議為分水嶺日中央政治局會議為分水嶺。1010月份交易數據提振月份交易數據提振，充分說明充分說明交易交易量已經開始量已經開始筑底。筑底。但“以價換量”特征仍然存在，即價格處在下跌周期，市場交易量明顯拉升，未來成交量的“止跌回穩”可能會進一步帶來成交價的“止跌回穩”，這一過程持續時間仍有待觀察。這一輪房地產政策對交易量的刺激效果顯著。從時間上看，對比10月份和9月份的成交量，全國新建商品房和二手房環比增長5.8%，新建商

25、品房環比增長6.7%，二手房環比增長4.5%。北京新建商品房環比增長41.7%，二手房環比增長20.4%。分區域看，一線城市新建商品房交易量同比增長14.1%，其中廣州、深圳、南京、寧波、大連、東莞等城市同比增長超30%；二手房交易量同比增長47.3%，其中北京、上海、深圳、杭州等城市同比增長超50%。4三、熱點對策：如何更好促進房地產市場止跌回穩三、熱點對策：如何更好促進房地產市場止跌回穩第一第一，堅持一個核心觀念堅持一個核心觀念系統觀念系統觀念。首先，房地產工作千頭萬緒，需“同向”發力，不能拋開宏觀經濟運行的其它指標談房地產。其次，部門間存在政策時滯，政策“組合拳”不僅需要“同向”發力，還

26、需要“同時”發力。例如，不能有“等一等”的心態，避免擠牙膏式政策影響居民期望；盡快推出擴張性財政政策，如允許專項債券用于土地儲備、收購商品房作為各地保障性住房；盡快取消普通住宅與非普通住宅標準的稅收政策；存量公積金利率同步下調等。最后，因城施策，地方與中央需要“同心”。地方政府應同步調整購房補貼、二手房交易政策等，與中央的土地供應、稅收政策保持一致，以確保政策的一致性和執行力。除部分超一線城市外，全面取消限購政策。第二，明確一個基本原則第二，明確一個基本原則適度指導不等于過度干預。適度指導不等于過度干預。既要管得住，又要放得活。一個積極的例子是各地取消新房指導銷售價，有助于各個市場主體發揮主觀

27、能動性。政府的重要目標是引導房地產行業滿足人民對美好生活的向往，例如發揮保障性住房收儲兜底作用、持續增加“好房子”供應（如第四代住宅）、加強物業指導、提供老舊小區改造質量等工作的指導。第三，強化一個中心工作第三，強化一個中心工作發揮市場主體主觀能動性。發揮市場主體主觀能動性。在需求端方面，不斷增加居民收入，讓老百姓“敢買房、買得起房”。激發剛需、改善等不同需求群體積極性，降低居民購房門檻和成本，如進一步放寬戶籍制度限制，讓流動人口真正留下來，解決改善性置換群體的交易難點。在供給端方面，化解房地產企業債務，建立合理的融資協調機制疏通房企融資“堵點”，加大項目“白名單”信貸投放力度，加快推動完成保

28、交房任務。論壇第二單元論壇第二單元，結合結合CMFCMF中國宏觀經濟專題報告中國宏觀經濟專題報告，各位專家圍繞各位專家圍繞“政策政策組合拳組合拳下的中下的中國房地產市場國房地產市場”展開討論。展開討論。國民經濟研究所副所長王小魯王小魯指出，房地產業的連續下跌并非周期性或臨時性因素所致房地產業的連續下跌并非周期性或臨時性因素所致，而是由于過去長期過度擴張而是由于過去長期過度擴張，最后泡沫破滅的結果最后泡沫破滅的結果。2021-2023年，全國商品房銷售面積從17億平米減少到11億平米，下降了35%，2024年1-9月,新建商品房銷售面積為7.0億平方米,同比下降17.1%，顯示出房地產業趨勢見底

29、。這一過度擴張主要是由于土地財政導致地價和房價不斷上漲，刺激房地產行業快速擴張，疊加貨幣持續寬松這一助推因素，房地產業過度透支未來市場空間，形成巨大泡沫。5預計到預計到20352035年我國有約年我國有約100100億平米的住房市場空間，每年平均可銷售億平米的住房市場空間，每年平均可銷售8.38.3億平米的住房，億平米的住房，相當于相當于20212021年商品住宅銷售面積的年商品住宅銷售面積的56%56%，房地產業進入了深度調整時期房地產業進入了深度調整時期。政策上，需要通過延緩房地產企業債務鏈實現軟著陸，同時逐步市場出清，清理壞債，促使房價回歸合理水平。政府通過收購商品房轉化為保障房，完善住

30、房保障制度，是應對當前形勢的必要措施。此外，土地財政制度亟需改革，開放土地市場，允許農村集體建設用地和閑置宅基地入市，以提高土地利用效率和農村財產性收入。中國人民大學經濟研究所聯席所長、教授、中國宏觀經濟論壇（CMF）聯合創始人、聯席主席，中誠信國際首席經濟學家毛振華毛振華提到，中國房地產問題的外溢效應顯著，房地產價格的下行不僅僅影響行業本身，還波及金融體系并進一步拖累宏觀經濟表現，因此穩定房地產因此穩定房地產價格成為宏觀經濟政策的關鍵。價格成為宏觀經濟政策的關鍵。當前房地產市場已進入新階段，大規模開發模式不再適用。未來政策應聚焦于控制供給未來政策應聚焦于控制供給和擴大全國保障房需求，以實現價

31、格穩定和市場信心恢復和擴大全國保障房需求，以實現價格穩定和市場信心恢復，并通過征收房地產稅以增加地方財政收入，緩解財政壓力。政策制定應以穩價格為中心，通過財政投入支持房地產市場，防止市場自然下行帶來的經濟風險。同時，要堅持長期的市場化改革和開放政策，確保經濟穩定與可持續發展。中國房地產業協會第八屆理事會會長馮俊馮俊認為，穩房價穩房價、穩房市的關鍵是穩預期穩房市的關鍵是穩預期?！?.269.26”政治局會議后，中國房地產政策的主要方向是促進市場止跌回穩，取消了大多數限制措施以政治局會議后，中國房地產政策的主要方向是促進市場止跌回穩，取消了大多數限制措施以刺激消費，但政策效果在供給端落實較為緩慢或

32、效果不佳，市場信心依然不足。刺激消費，但政策效果在供給端落實較為緩慢或效果不佳，市場信心依然不足。10月份數據顯示，一線城市新房和二手房銷售有所增長，但整體市場基礎仍不穩固，房價下跌壓力和需求疲軟持續影響著企業和市場的信心，導致房地產企業流動性風險尚未化解。住房需求的不確定性與收入預期緊密相關，而貨幣政策刺激效果逐漸減弱，住房需求動力依賴于人口增長和舊有住宅改造。解決房地產問題需要改善預期。一是盡快明確住房限售制度解決房地產問題需要改善預期。一是盡快明確住房限售制度，逐步完善限售交易規則，解決房地產開發企業前期開發的資金供應問題和后期個人住房抵押貸款的規則問題。二是著二是著力完善住房交易規則力

33、完善住房交易規則，住房質量缺陷和面積缺陷是重點問題，不規范市場行為最終會導致消費者信心挫傷。三是盡快明確房地產稅的原則三是盡快明確房地產稅的原則，房地產稅是影響百姓購置住房預期的重要因素之一。四是明確土地使用權期限屆滿的制度安排四是明確土地使用權期限屆滿的制度安排，法律明確住宅用地使用權期滿后自動續期，但在續期費用上具有不確定性。6長江證券首席經濟學家伍戈伍戈指出，房地產問題不應被簡單視作行業問題，而是與宏觀經房地產問題不應被簡單視作行業問題，而是與宏觀經濟及匯率政策密切相關。濟及匯率政策密切相關。香港的房地產經驗說明，如果想要靈活調整房地產行業，逆周期政策特別是利率政策要擺脫固定匯率的掣肘。

34、為了實現穩住房市這一目標，我們需要在實際利為了實現穩住房市這一目標，我們需要在實際利率和預期管理上有更大力度的措施。率和預期管理上有更大力度的措施。盡管過去半年央行和財政積極參與收儲，但實際效果不如預期，主要原因在于資金性質的界定。若供給端需要通過資金實現市場出清，必須確保這些資金真正具備公共性質，而不若供給端需要通過資金實現市場出清，必須確保這些資金真正具備公共性質，而不是準商業化的資金。是準商業化的資金。中央最近提出對商品房建設要嚴控增量，如果對供給端實施過度約束，可能導致明年的土地出讓收入進一步顯著下降，這將削弱地方政府在逆周期調整中促進經濟復蘇的動力，使需求端繼續走弱。在穩定房地產市場

35、的過程中，應平衡新舊動能的關系，在供給端重點關注系統性風險，才能推動房地產市場實現長期健康發展。7以財政支持保障房順價銷售為抓手，助力地產去庫存、以財政支持保障房順價銷售為抓手，助力地產去庫存、止跌回穩止跌回穩毛振華 中國人民大學經濟研究所聯席所長、教授、中國宏觀經濟論壇（CMF）聯合創始人、聯席主席，中誠信國際首席經濟學家以下觀點整理自毛振華在 CMF 宏觀經濟熱點問題研討會（第92期）上的發言自9月份一攬子增量政策實施以來，資本市場總體得到了較為明顯的提振，至少是打破了股指持續疲弱的單邊預期，但是房地產市場還尚未出現明顯好轉。然而，對于中國經濟而言，房地產市場的重要性要遠遠大于股票市場，穩

36、定房地產市場要比穩定股票市場重要的多。一方面是房地產市場的規模與體量更大，在居民部門資產中的占比更高，另一方面是房地產與消費、財政、金融等經濟重點領域的關聯性更強，房地產調整對于經濟的影響更深遠也更長期。我認為當前需要在需求側加大穩地產的力度，通過較大規模的保障房購房補貼，促進保障房順價銷售、消化住房存量，只有房地產市場盡快實現再平衡，促進房地產價格回穩，中國經濟才能盡快回到觸底回升的路徑上來。一、房價持續下行是拖累經濟運行的重要因素，市場供過于求是價格下行的主一、房價持續下行是拖累經濟運行的重要因素，市場供過于求是價格下行的主因因價格信號是整個宏觀經濟運行狀況的標志，房地產問題的核心也是價格

37、。價格信號是整個宏觀經濟運行狀況的標志，房地產問題的核心也是價格。近年來，除了中美博弈和新冠疫情之外，恒大債務危機是影響中國經濟的重要標志性事件。恒大債務“爆雷”，表面上是企業流動性問題，背后是銷售問題，但本質上是中國房地產價格下行通道的開啟。房地產價格下行具有巨大的外溢效應，會根本性地影響整個宏觀經濟的基本格局。房地產價格守住了，資產價格才會企穩，宏觀經濟下行周期才能逆轉。因此，當務之急，房地產政策應當以“穩房價”為核心，讓房地產價格盡快穩定下來。當前我國房地產市場階段性的供過于求。當前我國房地產市場階段性的供過于求。房地產既是消費品、具有居住功能，又是投資品、具有投資價值。房地產價格持續下

38、行，導致其投資功能喪失，這樣就沒有人購買居住以外的房子。所以，房地產價格企穩才會有投資者重新進場，才能形成新的市場需求。當前呈現在我們面前的客觀事實是房地產市場供過于求，特別是從居民住房套數和住房總面積來看，8階段性供過于求是客觀存在的。隨著未來中國人口延續負增長，在相當長的時間內中國房地產的總量供求格局是供過于求的。雖然這并不等于中國就沒有房地產行業了，但大規模的房地產建設時代已經過去了，全國性的大型房地產公司及其高負債的商業模式已經不再適應基本供求格局，取而代之的是區域性的改善型、改造型或保障型的房地產公司。上個月南華早報刊登了一篇對我的專訪，題目就叫做大房地產商時代已經過去，那篇文章基本

39、闡述了我的一些看法。保交樓必須要做好，要對居民部門負責。保交樓必須要做好，要對居民部門負責。內地的期房銷售是從香港“賣樓花”學來的，但是香港居民購買了期房后，是把預付款交給律師來管理，律師嚴格按照政策規定把預付款支付給開發商，沒有出現一例資金被挪用或被開發商占用的事件，但在內地本應被政府監管的資金卻被開發商挪用。另外，香港的按揭貸款償還是在交房以后才開啟，開發商不交房居民也不會向銀行還貸。然而，內地是從簽定購房合同起就需要還貸，而銀行也并沒有盡到資金監管責任。開發商拿走了應該被政府監管的預付款，又從銀行里拿到貸款，政府和銀行在高周轉的地產發展模式中負有責任。因此必須要做好保交樓，對居民部門負起

40、責任。二、供給端應當暫停新開工，需求端應當以促進保障房順價銷售為抓手消化住二、供給端應當暫停新開工，需求端應當以促進保障房順價銷售為抓手消化住房存量房存量除保交樓外，供給端應暫停新增供地和新開工，向市場傳遞除保交樓外，供給端應暫停新增供地和新開工，向市場傳遞“出清出清”信號。信號。近年來我持續呼吁應當控制房地產領域的新增供給，凍結新開工、凍結供應地，給市場一個很清晰的信號。但是我國的經濟政策還是習慣于在供給側發力去新增供給，比如當前的“白名單”政策正在擴大，信貸規模擬擴大至4萬億。但是我們看到“白名單”并非保交樓“白名單”，而是開發商“白名單”，還是一個促進新增供給的政策。根據新開工和銷售的累

41、計差額來看，當前約有70億平米的住房庫存還未銷售，我們自己測算的廣義商品房庫存也有約63億平米。2021年，我國戶籍人口城鎮化率為46.7%，也就是說，目前我國真正的城市人口約有7億，據此估算，要將庫存全部消化，平均每個人還得再購買10平米的房子。所以，沒有必要擴大土地和住房供給，暫停供給會向市場傳遞一個積極的信號，即我們一定要實現出清，一定要通過控制供給來達到對價格的支撐?？刂乒┙o應是房地產政策中的核心政策之一，這只手要硬。但是，控制供給不符合地方政府的利益，因此應當從中央層面進行政策統籌，通過上一級、甚至上兩級政府對地方供地計劃進行控制，來實現凍結供地的目的。9需求端應圍繞保障房做文章，通

42、過財政補貼促進保障房順價銷售。需求端應圍繞保障房做文章，通過財政補貼促進保障房順價銷售。擴大需求的辦法比控制供給更難，供給端的措施往往只需要一刀切就可行，但擴大需求卻需要面對千家萬戶的不同選擇。住建部提出今年年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億，我認為這類供給側的措施，比不上在需求側促進保障房購買更為有效。購買保障房的大多是中低收入階層，建議將這4萬億銀行貸款轉為財政開支，直接作為補貼發揮杠桿作用，推動保障房的順價銷售，幫助中低收入階層實現住房愿望。在保障房的來源上，可以通過司法拍賣或者低價談判來購買開發商已經開發的存量房，包括公寓、商用房，甚至還可以把一些開發區里面所謂總部基地的房子

43、都盤活利用起來。這些開發商的商住樓、寫字樓、商業樓、產業基地已經嚴重過剩，閑置率和空置率非常高，過剩程度超過住宅。這些房產價格也較低，符合保障房的市場價格定位，將這些房子改造后轉為保障房，并通過財政補貼支持順價銷售，既消化了大量的過剩供給，又解決了中低收入居民的住房困難問題，還放大了財政政策穩價格、穩經濟的效果，可謂一舉多得。三、救房地產市場要遠比救股市重要得多，財政支出需要發力提升購房需求三、救房地產市場要遠比救股市重要得多，財政支出需要發力提升購房需求房地產市場目前積累的問題很多，信貸支持等政策只能解決流量問題，財政支出才能解房地產市場目前積累的問題很多，信貸支持等政策只能解決流量問題，財

44、政支出才能解決分配問題。決分配問題。救房地產市場比救股市重要得多，這兩個市場對于中國宏觀經濟運行的意義是顯著不同的。房價是整個宏觀經濟形勢節點性、標志性的指標，也是整個中國經濟信心的重要標志。我覺得僅僅依靠信貸支持之類的金融政策穩定房地產市場是遠遠不夠的，因為信貸只解決了流量問題，沒有解決分配問題，流量的改善扭轉不了房地產的價格，這一點與股票市場不一樣。所以，財政一定要拿出真金白銀進行投入。過去地方政府在房地產領域取得的收入很多，現在財政部門拿出一些資金進行救市也是理所應當。在存量房轉為保障房的同時，將較大規模的財政資金補貼給購房者，提升保障房的購房在存量房轉為保障房的同時，將較大規模的財政資

45、金補貼給購房者，提升保障房的購房需求。需求。目前在經濟的需求側，一部分特別國債等財政資金用于支持消費品以舊換新，但還沒有廣泛支持居民購房特別是購買保障房的相關政策。我認為新建保障房是沒有必要的，如前所述，將現有的房地產存量轉為保障房供給，這是推動房地產市場供需再平衡的重要舉措。另一方面，應該把財政資金補貼給保障房的購房者，推動形成有效的購房需求。在新增保障房的過程中，地方政府可以賣地、可以拉動 GDP，但各個地方的新增供給反過來又會加劇供需失衡，進一步放大了問題。與此同時，應看到保障房的供應不需要多么高的住房品質，它解決的就是基本的住房需求，也不必把過多的成本用于存量房改造，而是應當通過財政補

46、貼10撬動居民支出，在消化存量住房的同時，也切實減輕居民部門的購房負擔，這甚至還有助于提振居民在其他領域消費支出的意愿。從財政補貼的規模上看，也應當有數萬億規模的力度，要想在短期內穩定房價、穩定市場、穩定宏觀經濟，就需要財政支出的力度和方向有所突破。通過開征房地產稅解決地方政府收入問題或難以避免。通過開征房地產稅解決地方政府收入問題或難以避免。雖然我認為在房地產市場出清后就可征收房地產稅，但反對聲音較大，那么晚一點征收也可以，但長期來看房地產稅的征收恐怕難以避免，這對于補充地方政府的收入來源來說是必需的。過去有各種討論，比如土地的產權是國有的，居民只有使用權，既然已經征收過土地出讓金，那么房地

47、產稅就是二次征收，但這也恐怕是一個認識上的誤區。香港的土地制度也不是私人所有，但針對住房都會征收一個差餉，用于公務人員的薪水以及公共開支。差餉是政府征收的公共服務費，是和房地產的價值等比例的一個稅種。主要的國家和經濟體都在征收房地產稅，特別是在只有存量沒有增量的情況下，房地產稅是地方政府收入的一個核心的、穩定的來源。當然，房地產稅的征收時機可以討論。所以，投資房地產也要慎重考慮房地產稅的問題，政策也要提前讓投資者形成交稅的預期。以上就是我對于當前中國房地產市場問題的總體看法，扭轉房價持續走低的趨勢是核心，而做到這一點需要理解市場經濟中供給與需求的互動關系，盡快實現市場出清。短期內穩定房地產價格

48、還需要財政政策發力進行逆周期調節，將閑置房產改造為保障房的同時，以較大的財政政策力度在居民需求一側提供購房補貼。從中國經濟與社會的現實來看，房地產市場的確涉及到經濟運行的方方面面，房地產政策與其他宏觀經濟政策協同配合，足以推動中國經濟觸底復蘇。當然長期來看，中國宏觀經濟的持續向好還是依賴于市場化改革與開放型政策，但是減緩短期內的陣痛、防止預期低迷長期化依然是至關重要的。11房地產業調整有待市場出清，同時健全住房保障房地產業調整有待市場出清，同時健全住房保障王小魯 國民經濟研究所副所長以下觀點整理自王小魯在 CMF 宏觀經濟熱點問題研討會（第92期）上的發言一、對當前房地產形勢的基本判斷一、對當

49、前房地產形勢的基本判斷房地產業已連續數年下跌，其根本原因在于過去長期處于過度擴張階段，此后泡沫破滅?？傮w而言，此現象并非一般性周期因素或臨時性因素所致。2021-2023年，全國商品房銷售面積從17億平米降至11億平米，降幅達35%，2024年前9個月累計又下降17%。從走勢判斷，房地產業尚未見底。此前房地產過度擴張階段是如何形成的？主要是地價與房價在較長時期內暴漲，從而引發房地產業過度擴張。數據顯示，2021年房地產業見頂，與2001年相比，2021年房地產銷售面積是2001年的7.6倍，銷售額為37倍，土地出讓收入在20年間上漲67倍，同期大城市房價上漲約10-30倍。這這2020年房價暴

50、漲致使房地產規模過大，主要原因在于土地財政制度使地方政府具有地源壟斷地位年房價暴漲致使房地產規模過大，主要原因在于土地財政制度使地方政府具有地源壟斷地位和收入激勵機制，導致地價不斷攀升。和收入激勵機制，導致地價不斷攀升。地價上漲推動房價上漲，房價上漲刺激房地產需求與房地產規?？焖贁U張，此外，貨幣持續寬松也是助推因素之一。二十年間，商品房竣工面積最高年份僅10億平米，而新開工面積連續多年超20億平米，新開工面積兩倍于竣工面積。從2001年至2021年，施工面積從8億平米擴張至97億平米，擴張達十倍。房價暴漲刺激了炒房囤房需求增加，導致過度投資，同時房地產業通過擴大在建施工面積變相囤房囤地。這種快

51、速擴張透支了未來市場空間，由此，這些年形成了巨大的房地產泡沫。房地產企業負債90萬億元，構成重大金融風險。二、對住房市場未來市場空間的預判二、對住房市場未來市場空間的預判2020年全國人口普查數據顯示，全國城鎮居民人均住房面積為37.6平米，此數據未涵蓋空置房。若按15%的空置率這一保守估算，城鎮既有住房面積達399億平米，到2023年加上新增住房面積后為433億平米。此外，房地產企業正在施工和待售住房面積共計62億平米，這部分建成后將投入市場銷售，因此全部存量達到495億平米，分攤至全國城鎮居民，人均達50平米。若按75%折合成居住面積，則平均為40平米，該水平基本接近英法德等發達國家目前4

52、01245平米的人均水平，且這些國家人均 GDP 數倍于我國。由此可見，我國現有住房存量（含空置房和正在施工的房屋）所反映出的人均水平已超前于當前發展水平。與歐洲國家相比，發達國家之間人均住房情況存在較大差異。美國人均住房面積超過50平米，日本為30多平米，此差異源于日本人口密度高、美國地廣人稀。相較而言，英法德等國情況與我國較為接近，因此用歐洲發達國家為參照系比較合適。未來形勢如何？當前全國人口14.1億，人口增長已停滯且呈緩慢下降趨勢，城鎮化率為66%。預計至2035年，城鎮化率可達75%，若全國人口保持14億，城鎮常住人口將達10.5億。屆時，若達到歐洲發達國家住房的中等水平，人均居住面

53、積可能為42平米，依此計算，全部住房面積需達588億平米。與當前情況相較，將人均住房、空置房及在建住房合計，距588億平米的未來目標僅余93億平米的需求空間。在此過程中，有兩個因素需考量：一是拆舊建新，部分老舊住房需拆除重建；二是就地城鎮化，一些原農村區域在行政區劃變更后劃歸城鎮，但其中相當部分既有住房無需拆除。這兩個因素對需求的影響可能大體相互制衡，據此大致據此大致估算，至估算，至20352035年，住房市場空間約為年，住房市場空間約為100100億平米以內。億平米以內。從2024年至2035年共12年，將100億平米的市場空間平均分攤至這12年，每年住房銷售量平均為8.3億平米，此銷售水平

54、僅為2021年商品住宅銷售面積的56%。由此可見，未來市場空間已對房地產業發展形成限制，且因過去擴張過速，未來市場空間已被透支。在這種情況下，當前房地產業已經進入深度調整時期。三、如何應對當前形勢的個人看法三、如何應對當前形勢的個人看法一方面，應盡可能爭取軟著陸。一方面，應盡可能爭取軟著陸。在房地產企業債務頻繁爆雷的情形下，需通過政策調整來延緩債務沖擊，以盡可能實現軟著陸，防止大量房地產企業集中、大規模破產倒閉，進而拖垮眾多施工企業、供貨企業和銀行，避免大量壞賬擠壓實體經濟的流動性，防止整體經濟陷入蕭條。因此，從這一角度而言，采取若干政策來緩解這種集中沖擊是必要的。另一方面，市場仍需逐步出清，

55、一批房地產企業破產倒閉是難以避免的，由此形成的壞另一方面，市場仍需逐步出清，一批房地產企業破產倒閉是難以避免的，由此形成的壞債需要進行清理。債需要進行清理。此清理過程或需數年逐步完成，同時房價需回歸合理水平。過去大城市房價過高，雖對房地產企業及部分囤房炒房者有利，但對更多中低收入居民和普通勞動者而言是不利的，是一種非正常狀況。因此，從市場走勢和全社會廣大居民利益角度看，房價回歸合理水平是必要的，而且市場需要經歷這樣一個過程。13如果沒有市場出清、壞債清理和房價合理回歸，很有可能進入類似日本20世紀90年代初房地產泡沫破滅后的長期經濟停滯狀態。過去三十年，日本年均增長率不足1%。若不采取市場調整

56、出清措施，而是過度保護或拖延清理，我國亦有可能陷入長期停滯。當前，中央已采納相關政策，即政府準備收購部分商品房轉化為保障房，此舉甚為必要。我國住房保障制度尚不完善，未能對低收入居民實現全面住房保障。當前城鎮就業者達4.7億人，其中超過50%為無城鎮戶籍的外來人口，這些人口未被保障性住房制度覆蓋。構建全面的住房保障制度、彌補住房保障缺失的重要舉措之一，是政府大規模收購合適的滯銷商品房將其轉變為保障性住房，同時加快保障性住房覆蓋范圍，并新建一批保障性住房。此外，這一舉措也為房地產業解困提供了途徑。綜上，住房保障需要有大政策支持，但整個過程要公開透明、規則明確，以防黑箱操作及各類弊端的產生。過去的土

57、地財政制度亟待改革。當前中國城鎮化率已達66%，未來城鎮化進程中的土地需求已大幅減少，但現有土地財政體制已經難以為繼，開放土地市場勢在必行。應允許農村集體建設用地和農民閑置宅基地同等入市，與其他土地同權同價進入土地市場。政府應從過去壟斷地源征收土地出讓金的模式，轉變為征收土地增值稅。農村土地在符合土地用途管理規定的條件下，應允許同等入市，對于土地增值部分，政府可征收土地增值稅以替代土地出讓金的征收。這一舉措具有諸多益處：一方面可減少土地資源的閑置與浪費，另一方面能增加農村的財產性收入，有助于提升農村居民的收入水平。14穩房地產市場重在改善預期穩房地產市場重在改善預期馮俊 中國房地產業協會第八屆

58、理事會會長以下觀點整理自馮俊在 CMF 宏觀經濟熱點問題研討會（第92期）上的發言“9.26”政治局會議以后，房地產政策主基調是促進房地產市場止跌回穩。當前形勢下，已出臺政策中限制消費的措施基本均已取消。除北京、上海、深圳在首套房貸款最低15%首付方面存在政策差異且仍保留部分限購措施外，其他城市的限購、限價、限貸、限售政策均已取消。取消普通住宅和非住宅標準主要涉及兩方面內容：一是項目審批，客觀上已不復存在；二是稅收方面，尚在推進過程中?？傮w而言，總體而言，“9.269.26”會議后的政策重點在于刺激消費、減會議后的政策重點在于刺激消費、減少限制，而供給端政策多數仍處于推進狀態，部分雖已落實但效

59、果未達預期。少限制，而供給端政策多數仍處于推進狀態，部分雖已落實但效果未達預期。一、一、1010月份房地產市場的情況月份房地產市場的情況1、根據 CREIS 監測，10月份30個重點城市新房成交面積環比增長44%，同比持平。主要主要增長是在一線城市，少數二線熱點城市增長，三線城市增長很少，大部分城市還是負增長。增長是在一線城市，少數二線熱點城市增長，三線城市增長很少，大部分城市還是負增長。二手房成交面積增長主要也在一線城市。但需注意到10月份當月商品房均價同比下降了3.8%，一線城市房價下跌幅度更大一些；二手房均價有上漲。2、房地產市場復蘇基礎尚不穩固房地產市場復蘇基礎尚不穩固?！?.26”之

60、后房地產市場信心雖有所恢復，但整體形勢仍不容樂觀。截至今年9月，施工、新開工以及投資方面均呈現兩位數的負增長態勢。從10月的情況推斷，銷售降幅有望收窄，同比不再繼續下行；然而，投資、施工與新開工具有相對滯后性，10月時可能仍基本維持原有的兩位數負增長狀況。就全年形勢而言，上述指標難以恢復至正增長水平。3、就房地產與宏觀經濟的關系而言就房地產與宏觀經濟的關系而言，從從“9.269.26”提出的止跌回穩基調來看提出的止跌回穩基調來看，房地產與宏房地產與宏觀經濟之間的關聯已逐漸明晰。觀經濟之間的關聯已逐漸明晰。在三年多的下行周期中，第一年主要是房地產自身矛盾問題的集中凸顯，而第二、第三年則主要受宏觀

61、經濟問題的影響，具體表現為收入和就業狀況對總需求產生了抑制作用。從今年的形勢分析，期望房地產止跌回穩進而拉動經濟增長的可能性較低。從今年的形勢分析，期望房地產止跌回穩進而拉動經濟增長的可能性較低。當前較為樂觀的預期是房地產盡量避免對經濟增長造成過多拖累。尤其值得關注的是，10 月份上半月銷15售增長迅速，但下半月增速顯著回落，致使全月難以維持上半月的增長態勢，這主要歸因于以下幾個方面。首先，住房需求的緊迫性呈逐漸減弱趨勢。伴隨城市人口增速的放緩以及居民家庭住房水平的持續提升，居民購置住房的緊迫性已無法與此前通過住房刺激經濟增長時期相提并論。其次，在政策刺激下購置住房的多為近期原本就有購房計劃的

62、家庭，此類需求屬于潛在需求的提前釋放，并未大幅拓展住房需求總量。最后，從長期來看，人口增長在住房需求方面起著主導作用。在經濟增長強勁且人口保持增長的城市，住房需求將持續增加；而在人口萎縮的城市，住房需求放緩乃至萎縮則是必然趨勢。受預期影響需求難以釋放，住房消費根本上受價格收入預期影響，在房價走勢沒有根本扭轉的情況下，消費者的觀望情緒和避險情緒難以改變。住房屬于需求彈性比較小的商品，從政策上獲得減少住房支出的因素和房價下跌的因素之間權衡，會很大程度上影響購置住房的決策。雖然長期來看房價呈增長趨勢，但投資需求追求的是短期投資回報，不會考慮十年、二十年以后房價上漲對自身投資的影響。所以，在房價下跌的

63、周期中，投資者不會貿然出手。同時，政策傳導效應也在遞減。自前年起，各地已實施諸多解除限制措施，除少數一線城市管控較嚴外，其余城市均已執行。但政策效果并不顯著，短期雖有成效，長期效果欠佳。今年10月上半月，政策對一線城市除外的30個城市的作用表明，前期政策紅利已耗盡，后續政策對其激勵作用甚微。各項需求端政策傳導基本到位，然而供給端政策傳導與預期存在較大差距。雖有白名單規定應貸盡貸，但商業銀行出于風險控制考量，對房貸業務極為謹慎。從數據來看，審批額度達2.3萬億，但存在貸款置換問題，實際到位情況不佳。截至9月份，房地產開發資金來源中的開發貸持續下降，呈負增長態勢，開放貸下降6.2%，個人住房按揭貸

64、款下降34.9%。4、房地產企業流動性風險尚未化解房地產企業流動性風險尚未化解。據 CREIS 監測，2025年65家重點房企，不包括退市和正在重組的上市公司，境內信用債到期規模達3400億，2026年為2800億，2027年為2100億，境外信用債2025年到期1700億，2026年1100億，2027年300億，合計1.14萬億。除信用債外，房企還存在大量非金融機構融資和其他應付款。截至10月底，預計商業銀行的房地產開發貸款余額近14萬億在未來兩三年內都將到期。由此可見，未來幾年房地產開發企業償債壓力巨大。從根本上而言，房地產企業流動性風險的化解依賴于市場需求的顯著改善，唯有房屋售出，企業

65、回籠資金，債務方可化解。在需求疲軟的形勢下，房地產企業的流動性風險進一步16加劇了消費者的避險情緒。因此，若房地產企業的流動性風險無法及時化解，最終必將傳導至金融機構。5、受收入預期影響受收入預期影響，住房需求不確定性增加住房需求不確定性增加。住房支付能力與收入預期相關，當收入不穩定或者收入預期負向的時候住房需求會減少。當前主要采取貨幣政策進行刺激，然而即便在貨幣政策作用下首付降低（即加杠桿）、利息減少，但實際利率仍較高，且仍需還款，這些都需以未來收入為支撐，貨幣政策效果會逐漸減弱。當城市住房數量達到一定規模后，住房需求動力主要源于人口增長和舊有住宅改造。大體而言，要滿足這兩項需求，城鎮住房每

66、年需新建10億平方米，其中不僅包括商品住宅，還涵蓋政策保障房等。自2012年以來，城市竣工與新開工面積（包括保障房和商品房）均在10億平方米以下。從常態來看，住房需求依然存在，并非進入長期負增長狀態，在經歷一段下行期后，會在一個新的平臺上達到均衡。當前關鍵在于改善預期以激發潛在需求。改善預期一方面依賴政策激勵，另一方面制度當前關鍵在于改善預期以激發潛在需求。改善預期一方面依賴政策激勵，另一方面制度改善亦至關重要。改善亦至關重要。今年最后兩個月處于關鍵時期，房地產市場能否有效止跌回穩，取決于能否將10月上半月的情緒性興奮轉化為持續性修復，資本市場對房地產市場發展極為敏感?！?.26”之后，資本市

67、場房地產股指數短暫上漲數日后即下跌，10月4日全國人大釋放債務化解相關信息后僅上漲一天便再次下跌，即便在大盤上漲的今日，房地產股仍呈下跌趨勢。目前已明確的政策措施應加速出臺并落實為具體政策，財政政策也需及時發力。在供給端至少存在一個問題需解決，當前對房地產開發企業以及所有企業實行預征稅，而如今房地產開發企業基本無利潤可言，預征稅政策已不合時宜且應取消，該政策加大了房地產企業的流動性壓力。據 CREIS 監測，50家上市企業上半年凈利潤為-2.6%，其中58%的企業處于虧損狀態，整體呈現虧損局面，預征稅進一步加劇了企業資金短缺狀況。在需求端，針對賣舊買新的情況存在稅收優惠政策。當前多采取在售賣時

68、正常征稅，購買時退稅的方式，但可將征稅時點后移，即若在一年內未購買新房，則再按規定征稅。鑒于多數改善性需求是通過賣舊買新途徑實現的，若先行征稅，會削弱其支付能力。為提高支付能力，采取最后未購買新房再征稅的方法更為適宜。改善預期對于修正房地產行為曲線至關重要，其可使老百姓的住房消費更具安全感。價格預期屬于市場范疇，不受政策調整的影響，然而政府能夠對政策預期進行調控。若制度中的某些問題未得到解決且未及時修正，便會出現舊問題尚未解決而新問題又產生的情況。17二、改善預期的措施及制度思考二、改善預期的措施及制度思考1 1、盡快明確住房現售制度、盡快明確住房現售制度前幾年，有關部門提出推行現售制度以改革

69、預售制度，雖為試點，但截至目前，現售制度的推進政策仍未明確。當前，在房地產開發資金來源中，通過預收款獲取的資金占比達 1/3。若不解決開發企業的資金供應問題，一旦全面停止預售，供應將會收縮。而且，現行預售制度本身亦存在一些問題。因此，逐步推進現售需完善交易規則，完善后期個人住房抵押貸款規則，同時解決房地產開發企業前期開發的資金供應問題。2 2、著力完善住房交易規則、著力完善住房交易規則住房質量缺陷和面積缺陷是消費者買房心有余悸的重點問題。例如，近期不少開發商打出“第幾代住宅”旗號，宣稱120%得房率、買房送面積，從常識與法理角度看，這涉嫌欺詐。然而，地方政府對此聽之任之，甚至協助宣傳。不能因要

70、刺激房地產住房消費，而忽視市場行為規范，不規范的市場行為最終會損害消費者信心。3 3、盡快明確房地產稅的原則、盡快明確房地產稅的原則2021年10月23日第十三屆全國人大常委會31次會議做出決定，授權在部分地區開展房地產稅試點。至今三年已過，房地產稅的征收與否、征收方式尚無消息。房地產稅是影響民眾購置住房預期的重要因素，房地產稅試點工作仍需推進，且最終應實施征收。關鍵在于應將房地產稅的征收原則和免征規則告知民眾，使其形成穩定預期。4 4、明確土地使用權期限屆滿的制度安排、明確土地使用權期限屆滿的制度安排物權法及現行民法典均規定，住宅建設用地使用期限屆滿后自動續期，續期費用的繳納或減免依法律、行

71、政法規規定執行。法律雖明確了住宅用地使用權期滿后的自動續期問題，但在續期費用方面留有懸念，存在不確定性，此為影響住房需求預期的重要因素。土地使用權屆滿續期是否繳費以及繳費數額，會對現有住房剩余使用年限的價值產生影響，這也是存量住房處置的重點與難點問題。隨著土地使用權到屆滿越來越短，其理論價值在減值。尤其商品房的土地使用權限從房隨著土地使用權到屆滿越來越短，其理論價值在減值。尤其商品房的土地使用權限從房地產開發企業取得土地使用權之日起算，致使當前存量房產經過若干年后，有效土地使用期地產開發企業取得土地使用權之日起算，致使當前存量房產經過若干年后，有效土地使用期18縮減，房產估值發生變化。這對租賃

72、住房影響不大，但在購置住房方面已逐漸體現，土地?？s減，房產估值發生變化。這對租賃住房影響不大，但在購置住房方面已逐漸體現，土地剩余使用期長的房產價格波動較小，土地使用期逐漸縮短的價格波動較大。同理，工商用地期余使用期長的房產價格波動較小，土地使用期逐漸縮短的價格波動較大。同理，工商用地期滿后的處置問題尤其緊迫，因其會使工商企業生產經營成本大幅變動。時間越久，存量房產滿后的處置問題尤其緊迫，因其會使工商企業生產經營成本大幅變動。時間越久，存量房產處置越易陷入凍結狀態。因此，在穩定房地產市場進程中，穩定制度預期至關重要，同時應處置越易陷入凍結狀態。因此，在穩定房地產市場進程中，穩定制度預期至關重要

73、，同時應加強輿論引導。加強輿論引導。19如何實現房地產市場止跌企穩？如何實現房地產市場止跌企穩？伍戈 長江證券首席經濟學家以下觀點整理自伍戈在 CMF 宏觀經濟熱點問題研討會（第92期）上的發言一、解決房地產問題需具備更宏觀的視野一、解決房地產問題需具備更宏觀的視野政治局會議已明確提出要努力促進房地產市場止跌企穩。中央強調“干”字當頭，重點是如何行動，而非是否需要行動的問題。當前，就房地產而論是一種思路，而跳出房地產范疇來探討或許是另一種途徑。以香港房地產為例，其與大陸多地存在差異，但從宏觀視角來看有一點清晰可辨。對于一個地區而言，若實行聯系匯率制度這種固定匯率制度，在此情形下對房地產進行更靈

74、活的調節是否可行呢？例如，過去數年香港經濟呈現趨緩態勢，為維護聯系匯率制度，香港跟隨美聯儲持續加息，雖有諸多辣招且有一定作用，但香港地產仍面臨挑戰。從更宏觀角度來看從更宏觀角度來看，若要穩定內需和地產若要穩定內需和地產，逆周期政策尤其是利率政策需擺脫匯率逆周期政策尤其是利率政策需擺脫匯率（尤其是固定匯率尤其是固定匯率）的束縛的束縛。當下大家都極為關注特朗普當選，其實施更嚴格關稅政策，美元將走強，而新興市場出口國貨幣相對美元會面臨貶值壓力。在這種匯率弱勢壓力下，新興市場國家的國內政策能否更靈活應對，能否擺脫匯率束縛從而更靈活地調整房地產呢？這是一個宏觀層面的重大問題，并非僅僅是融資白名單等技術手

75、段就能簡單解決問題。房地產問題并非簡單的行業問題，而是宏觀問題，甚至不局限于國內宏觀范疇，它與它與匯率體制以及在匯率體制下受關稅沖擊后利率的靈活性相關。匯率體制以及在匯率體制下受關稅沖擊后利率的靈活性相關。如近期所提出的有力降息，這是政治局提出的要求。在需求端真正要實現回升，利率至關重要，實際利率尤甚。最近美聯儲降息50個基點，我國跟隨降息20個基點，由此可見，未來仍有較大的降息空間。兩年前，行業政策能夠對地產行業產生影響。然而，兩年后的當下，僅靠行業政策已難以改變地產行業現狀，更多地要依靠整體經濟的發展。解決房地產問題需具備更宏觀解決房地產問題需具備更宏觀的視野，穩定市場預期和經濟形勢才是真

76、正實現房地產穩定的關鍵所在。的視野，穩定市場預期和經濟形勢才是真正實現房地產穩定的關鍵所在。二、公共資金介入地產風險處置也是必要的二、公共資金介入地產風險處置也是必要的20關于供給端，從過去大半年的實踐來看，央行積極支持收儲，近期財政部也提及部分發債資金可能用于收儲。央行和財政相繼介入收儲行動。但從市場參與者的視角觀察，當前收儲的時效比預期要弱。原因在于這部分資金是否屬于真正意義上的公共資金。若參與主體或決策主體仍為地方，即便它們借助央行或財政的資金來加杠桿，用于購買商業地產、建設收益率較低的廉租房和保障房，但從激勵相容的角度分析，仍有改進空間。至少從過去大半年的收儲實踐來看，收儲過程中價格難

77、以協商一致，其核心問題就是未實現激勵相容。若認為供給端需要某些能讓市場滿意的出清行為，此時就必須有公共資金介入，但若地方在使用這些資金時過度計算成本收益，那么這些資金本質上并非公共資金，而是準商業化的資金。何為真正意義上的公共資金？它不同于我們當前所見的一般收儲資金。例如，中央可成立專門的收儲銀行或收儲機構，未必要求地方參與。這類似于上世紀90年代處理四大國有商業銀行問題時的情形，當時向四大資產管理公司注資，這些資金并無終身追責要求，具有一定的救助功能。如此操作，效果可能更顯著。從2016年上一輪供給側改革來看，當發現某種商品過剩后對新增進行嚴控，在鋼鐵、煤炭領域確實發揮了良好作用。然而，值得

78、探討的是，房地產與鋼鐵、煤炭是否相同？諸多學者都提及房地產的一個重要特性即系統性。這意味著表面上對房地產供給的限制，可能會對需求產生約束，這與2015-2016年鋼鐵、煤炭的情況并不完全一致。彼時以環?；蚱渌x限制部分鋼鐵、煤炭企業生產，通過關停并轉等措施，在需求尚可的情況下，整個供給側改革進展順利，鋼鐵、煤炭價格止跌企穩。過去一到兩年，以土地財政為代表的收入迅速下降，這在一定程度上對地方財力構成了挑戰。若過度嚴控新增，意味著即便當前土地出讓收入已處于低位，仍可能進一步減少。這可能導致地方財力，尤其是地方進行逆周期調整和總需求調整的動力趨弱。而地方財力是逆周期調節的重要主體。這對房地產而言未

79、必是積極影響。固然知曉供給端和需求端需發力，但這背后是要對房地產的重要作用有著更為客觀的認知。我們承認土地財政模式不可持續，然而，正如改革開放四十年的成功經驗所表明的，經濟結構調整既要推進，客觀上又需遵循漸進原則，過快調整的確會引發一系列問題。從更宏觀的角度看中國，以 GDP 平減指數為代表的物價已持續一年多處于負增長趨勢。從古21今經驗來看，只有真正穩住房地產，才能實現經濟的實質性企穩，并真正擺脫價格負增長的局面。站在當前時點，在房地產領域雖已邁出重要步伐，但仍可加大力度、拓展廣度，從而實現中央對房地產提出的止跌企穩要求。應從根本上形成一種認識：盡管當前應發展新質生產力，但對于傳統發展動能，以及民眾對高質量房地產以滿足美好生活向往的需求，也是值得重視的。要在此基礎上，對需求端和供給端采取更果斷措施。特別是在供給端，需權衡道德風險和系統性風險，應更側重于后者。