仲量聯行：解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望（24頁）.pdf

1、研究報告 中國 | 2020年9月 解構深圳發展40年 與辦公樓市場格局展望 值深圳經濟特區成立四十周年之際，回顧深圳城市發展的 偉大成就，一個邊陲小鎮經過短短四十年的發展便成為全 國的經濟重鎮和國際化創新城市，其根本原因正是深圳作 為經濟特區能夠力行改革、堅持開放、敢闖敢試、勇于創 新。深圳的經濟體量目前位列全國第三，高速的經濟增長 吸引了大量的人才與勞動力，造就了深圳這個國內最具移 民精神的城市。在這片遠小于其他超大城市和特大城市的 土地上，深圳以“深圳速度”不斷地刷新“深圳高度”， 并通過大規模的基礎設施建設提升城市功能，如今已然成 為一座宜居宜業的國際性都市。 深圳辦公樓市場在經歷二十

2、余年的發展后越來越呈現“多 中心”的趨勢?！岸嘀行摹辈粌H意味著更多的產業載體， 還能夠大幅提升非核心區及城市近郊的土地價值，促進土 地的高效利用，并引導城市不同區域的平衡發展。我們估 計目前的新興商務區將加速發展，并有望在2025-2030年 間趨于成熟，而高新技術與金融這兩大主導產業的特征 與“多中心”發展格局的契合意味著深圳辦公樓市場將延 續供需兩旺的發展格局。 夏春毅 深圳董事總經理 仲量聯行 2 | 仲量聯行 pOsNoRmQoQtPnRqNtRpRrO7NcM6MtRnNsQnNiNmMzQlOmOrQ7NqQxOMYoNnNvPrMvN 3 | 解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展

3、望 改革是深圳發展的最大紅利 作為改革開放的窗口，深圳經濟特區在四十年中所取得的經濟成 就完美詮釋了改革開放與制度創新如何促進經濟發展。特區成立 之初衷即是我國改革開放的試驗田，肩負著為改革開放投石問路 的歷史使命：在特區行之有效的改革實踐將被推廣至全國，而不 甚成功的實踐所帶來的負面影響則被限制在特區之內。這一精巧 的制度安排減小了改革對中國經濟可能造成的潛在風險，降低了 改革的試錯成本。因此，特區在新的改革嘗試時可以更為大膽， 中央在給予特區政策支持時顧忌也會更少。 改革開放初期，在中央的支持下，深圳經濟特區通過對要素市場 和商品市場的價格改革初步形成了市場調節為主、計劃調節為輔 的經濟體

4、制，在當時的歷史環境下，最大程度地發揮了市場有效 配置稀缺資源的作用；特區還引入了“三資”企業，積極探索所 有制改革的方向，同時引進相對先進的生產技術與管理經驗；而 向外向型經濟的轉型更是為特區打開市場，使深圳直接參與全球 化分工。在這一系列開創性的改革實踐中，深圳市的地區生產總 值（GDP）在八十年代以年均近40%的速度飛速增長。 由于深圳經濟特區在1992年被授予了特區立法權，再加上深圳作 為計劃單列市所擁有的經濟管理權限，深圳市政府開始主導特區 的改革與經濟工作。在經歷了一段時間的摸索后，市政府逐漸淡 化其經濟管理者的角色，而致力于創造公平競爭的市場環境、大 力支持民企發展，深圳逐步形成

5、了以民營經濟為主體的混合所有 制經濟。政府角色的轉變與所有制結構的優化為九十年代的深圳 帶來了年均25%的GDP高速增長，也正是在這一時期，深圳的經 濟體量迅速超越全國多個省會城市和區域經濟重鎮。及至世紀之 交，深圳在經濟體量上已成為我國內地第四大城市。 隨著全國經濟體制改革基本完成以及深圳在區域經濟中的作用愈 加重要，21世紀以來，圍繞深圳的制度創新進入了新階段。當地 政府層面，除了繼續營造良好的市場環境外，產業規劃也成為一 大工作重點，當地政府通過政策引導深圳的產業結構優化，奠定 了深圳創新驅動的發展模式，令深圳的經濟增長在過去20年長期 高于國內主要城市。中央政府層面，深圳成為諸多國家戰

6、略的重 要支點，CEPA、前海自貿區、粵港澳大灣區、以及中國特色社 會主義先行示范區，無一不凸顯深圳的重要戰略地位，也同時賦 予了深圳在新時期繼續深化改革、引領制度創新的歷史任務，深 圳將在這一過程中不斷迎來新的發展機遇。 4 | 仲量聯行 1980 廣東省經濟特區條例 標志著中國第一批經濟特 區的正式誕生 1984 工資體制改革 率先實行結構工資制， 改革勞動分配制度 1984 物價改革 取消糧票，實行議價， 實現糧食經營從計劃經 濟到市場經濟的轉變 1986 深圳特區國營企業股份化試點暫行規定 進行國營企業股份化的試驗，推進深圳經濟特區 的經濟體制改革 1987 深圳經濟特區土地管理體制改

7、革方案 在全國率先開放土地市場，分離土地所有權和使 用權 1988 深圳經濟特區住房制度改革方案 在全國首次提出“以賣為主、鼓勵職工買房”的 觀點，率先停止住房實物分配，開始住房分配貨 幣化的進程 1992 關于授權深圳市人民代表大會及其常委會和深圳市人民政府分別 制定法規和規章在深圳經濟特區實施的決定 深圳被授予“特區立法權”，堅持立法決策和改革決策相結合， 進行合理制度設計，保障推動改革創新。 1983 深圳市實行勞動合同 制暫行辦法 率先實行勞動用工合 同 制 ， 打 破 “ 鐵 飯 碗” 四十年間部分重大改革措施 1980 1985 1990 1995 2000 資料來源：仲量聯行 5

8、 | 解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望 2012 國務院關于支持深圳 前海深港現代服務業 合作區開發開放有關 政策的批復 支持前海在金融改革 創新方面先行先試， 建設我國金融業對外 開放試驗示范窗口 2013 深圳經濟特區商事登記若干規定 實現商事主體資格登記和經營資格 登記相分離；實行注冊資本認繳登 記制度等改革措施 2019 粵港澳大灣區發展規劃綱要 加快建成現代化國際化城市， 努力成為具有世界影響力的創 新創意之都 2019 關于支持深圳建設中國特色社 會主義先行示范區的意見 支持深圳高舉新時代改革開放 旗幟、建設中國特色社會主義 先行示范區 2006 關于實施自主創新 戰略建設國

9、家創新型 城市的決定 把創新作為深圳未來 發展的主導戰略， 努力建設國家創新 型城市 2018 深圳市關于加大營商環 境改革力度的若干措施 從貿易投資、產業與人才 發展環境等多個方面推出 20項改革，如放寬外商 準入限制、降低企業運營 成本等 2020 關于金融支持粵港澳 大灣區建設的意見 一系列創新舉措將利 好境內外金融機構在 大灣區內地業務的快 速發展 2005 2010 2015 2020 6 | 仲量聯行 扛 下改革開放的大旗，深圳身體力行“敢為天下先”的理念，開創了許多全國第一，為全國的改革開放大局提供了鮮活的樣本。 其中一些全國第一對今時今日的中國以及國民生活都有著決定性的影響。

10、部分影響深遠的深圳全國“第一” 1980 1987 1990 2013 1982 1988 1999 2017 1988 2008 2020 1984 深圳經濟特區成立，成為了中 國改革開放建立的第一批經濟 特區之一 招商銀行于蛇口掛牌，是新中 國第一家完全由企業法人持股 的股份制商業銀行，也是國家 從體制外推動銀行業改革的第 一家試點銀行 深圳證券交易所成為新中國首 家證券交易所。經過30年的發 展，建立起板塊特色鮮明、監 管規范透明、運行安全可靠、 服務專業高效的多層次資本市 場體系 深圳前海啟動了國內首筆跨境 人民幣貸款，成為人民幣國際 化的標志性事件 南洋商業銀行深圳分行于羅湖 開業，

11、成為新中國第一家外資 銀行分行，將國際金融產品、 服務、管理模式引入內地 1988深圳經濟特區住房制度 改革方案推出“以賣為主， 鼓勵職工買房”的房改方案， 標志著中國住房制度改革的第 一步?！胺课菔巧唐贰钡挠^念 開始從深圳走向全國 深圳騰訊推出中國內地第一款 即時通信軟件“OICQ”，后改 名“QQ”，由此開啟中國網上 個人即時通訊時代 內地首家外資控股券商獲準在 深圳前海成立 深圳平安保險公司于蛇口成 立，是中國第一家股份制保險 企業，也是中國金融保險業中 首家引入外資戰略投資者的企 業 深圳被列為全國首個創建國家 創新型城市試點，并隨后發布 深圳國家創新型城市建設規 劃（2008-201

12、5年），自主 創新從此成為深圳城市發展的 主導戰略 深圳市實現5G獨立組網全覆 蓋，率先進入5G時代。截至 2020年8月，深圳5G基站已累 計建成超過4.6萬個，密度國內 第一 深圳在全國率先取消糧油食品 憑票供應制度，放開價格，敞 開供應。物價改革成為經濟體 制改革的突破口，市場經濟得 以釋放出極大的活力 1 ST 資料來源：仲量聯行 7 | 解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望 舉世矚目的經濟成就 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1980 1985 1990 1995 2000 200

13、5 2010 2015 深圳GDP總量（十億） 深圳GDP總量（十億） 深圳GDP增速（右軸）中國GDP增速（右軸） 1993年 GDP 45.3 深圳 全國第8 1996年 GDP 104.8 深圳 全國第7 2016年 GDP 2,008.0 深圳 全國第4 1999年 GDP 180.4 深圳 全國第5 1997年 GDP 129.7 深圳 全國第6 1991年 GDP 23.7 深圳 全國第17 2018年 GDP 2,422.2 深圳 全國第3 1980-2019深圳GDP總量及增速 注：排名包括香港、澳門，不包括臺灣；中國GDP增速不包括香港、澳門、臺灣 資料來源：CEIC，仲量聯

14、行 四十年間，深圳市從一個默默無聞的邊陲小鎮發展成為了人口過千萬、地區生產總值超兩萬億的國際化創新城市，創造了 世界罕見的“深圳速度”，取得了世界矚目的經濟成就。正如前文所述，改革開放帶來的巨大增長潛能令深圳迅速成為全 國經濟重鎮，并在90年代一口氣從全國（除臺灣外）經濟體量第17位躍升為第5位，而后又在2016年和2018年分別超越了廣 州和香港這兩個近鄰。 8 | 仲量聯行 飛速增長的經濟，吸引了大量人才與勞動力，造就了深圳 這個中國最具移民精神的城市，過去四十年間，深圳常住 人口的復合年均增長率接近10%。深圳市民的生活水平也 顯著提高，深圳人均GDP常年居內地城市之首，該指標在 過去四

15、十年的復合年均增速超10%；同時，深圳居民人均 可支配收入在過去三十年的復合年均增速更是接近12%。 深圳主要經濟指標 GDP (2019) 人均GDP (2019) 工業總產值 (2018) 固定資產投資 (2017) 地方財政收入 (2019) 進出口總額 (2019) 外商直接投資 (2019) 社會消費品零售總額 (2019) 居民人均可支配收入 (2019) 26,927 億人民幣 203,498 人民幣 36,000 億人民幣 5,147 億人民幣 3,773 億人民幣 29,773 億人民幣 78 億美元 6,582 億人民幣 62,522 人民幣 四十年平均增速 21.5% 四

16、十年平均增速 10.8% 三十年平均增速 21.0% 三十年平均增速 18.8% 四十年平均增速 28.5% 四十年平均增速 25.4% 四十年平均增速 21.7% 四十年平均增速 22.8% 三十年平均增速 11.9% 資料來源：深圳統計局 注：平均增速指復合年增長率 更為難能可貴的是，深圳以遠小于內地其他超大城市和特 大城市的土地面積（約2,000平方公里），達成了內地經 濟體量第三的成就，土地利用效率與經濟密度之高可見一 斑。2019年，深圳地均GDP達13.5億人民幣/平方公里，穩 居中國內地城市首位，是排名第二的上海的兩倍多。 9 | 解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望 產業轉型

17、升級的典范 2019年四大支柱產業發展狀況 高新技術產業 文化產業 物流產業 金融業 增加值（億元） 9,231 增加值（億元） 1,849 增加值（億元） 2,740 增加值（億元） 3,668 GDP占比 34.3% GDP占比 6.9% GDP占比 10.2% GDP占比 13.6% 五年平均增速 12.3% 五年平均增速 8.8% 五年平均增速 11.2% 五年平均增速 10.4% 資料來源：深圳統計局 注：平均增速指復合年增長率 深圳的產業發展史是一部順應經濟發展規律、融入全球產 業分工體系、不斷進行產業轉型升級的歷史。從上世紀八 十年代開始，得益于特區的優惠政策和鄰近香港的區位優

18、勢，深圳通過“三來一補”的模式逐步形成以工業為主、 工貿結合的外向型經濟。這一階段以勞動密集型產業為 主，發展出電子、縫紉、紡織、機械等多個行業，生產的 產品大多出口外銷。 然而，隨著“三來一補”企業的高能耗、高污染、附加值 低等問題的顯現，深圳主動尋求產業轉型，開始制定發展 科技產業的戰略和計劃，并在“八五”及隨后的“九五” 計劃中明確提出以高新技術產業為先導的產業發展戰略， 重點發展計算機、通信、微電子及新型元器件等七大高新 技術產業，一批具有自主創新能力的高新技術企業迅速崛 起，與此同時，電子信息類、通信設備類等高新技術產品 的出口也迎來高速增長。 在高新技術產業得到快速發展的同時，深圳

19、也積極推進第 三產業的發展。及至2005年，以高新技術產業、金融業、 物流業、文化產業為支柱的現代產業體系基本構建完成。 此后，四大支柱產業始終扮演著驅動深圳經濟發展的重要 角色，其在深圳經濟中的占比在近年始終保持在65%左 右。 10 | 仲量聯行 深圳從2009年開始布局戰略性新興產業，并在十年后的2018年進一步調整戰略 性新興產業的培育方向，把新一代信息技術、數字經濟、高端裝備制造、綠色低 碳、海洋經濟、新材料和生物醫藥這7個類別作為發展的重中之重。2019年，戰 略性新興產業增加值突破1萬億元，占全市GDP的38%。 在先進制造業和現代服務業的“雙輪驅動”下，深圳經濟發展的創新性和內

20、生動 力明顯增強，創新成果密集涌現，核心技術不斷突破。如今，深圳已發展成為國 際化創新型城市，在構建現代產業體系的道路上穩步前行，其中金融業與高新技 術產業更是深圳諸產業中含金量最高的兩張名片。 11% 11% 新一代信息技術產業 數字經濟產業 高端裝備制造產業 綠色低碳產業 50% 5,086億元 1,597億元 1,145億元 1,085億元 海洋經濟產業 489億元 新材料產業 416億元 生物醫藥產業 338億元 16% 3% 4% 5% 2019年戰略性新興細分產業增加值及占比 資料來源：深圳市統計局 11 | 解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望 自深圳經濟特區成立以來，大規模的

21、城市建設在深圳市內 全面鋪開，無數高樓以驚人的速度拔地而起，城市面貌也 發生了翻天覆地的變化。從國貿大廈到地王大廈，再從京 基一百到平安金融中心，“深圳高度”被不斷刷新。今天 的深圳，已成為一座具有影響力的國際性都市，擁有全球 第四大集裝箱港深圳港，亞洲最大地下火車站福 田高鐵站，中國五大航空港之一深圳寶安機場，全球 第一大會展中心深圳國際會展中心（建成后）。 深圳快速發展的同時，轄區內常住人口也迅速增長，各類 產業也需要更多的發展空間。土地供不應求的難題成為城 市發展的掣肘，因此填海造地成為深圳“開疆拓土”的重 要手段之一。從上世紀八十年代初的蛇口工業區，到九十 年代的福田保稅區及濱海大道，

22、再到二十一世紀的后海、 前海及寶安機場的擴建，自建市以來，深圳填海面積近120 平方公里。 但通過填海造地獲得的增量土地終究有限，要在土地資源 約束下獲得更多具有開發價值的土地，就只能依賴于提升 現有土地的價值，而加強城市基礎設施建設即是實現這一 目的的途徑之一。深圳在傳統基礎設施建設方面成績斐 城市建設成就 深圳地均生產總值 高較高中等較低低 圖例（僅考慮建成區） 然，截至2019年底，深圳道路網密度和地鐵網絡密度均居 全國內地城市首位。正是因為有這些基建方面的成就，深 圳的城市經濟的邊界不斷外拓，密集的商務活動不再局限 在城市中心。預計至2025年，深圳地鐵網絡密度還將增長 一倍，對促進城

23、市中心內外均衡發展具有重大意義。深圳 城際軌道建設也在如火如荼地進行著，深圳樞紐布局以深 圳北、西麗、深圳站為主，深圳東、福田、深圳機場、深 圳坪山站為輔的“三主四輔“樞紐，且規劃有包括多條高 鐵及城際鐵路的鐵路交通網絡，將進一步加強與周邊城市 的互聯互通。 在粵港澳大灣區和社會主義先行示范區“雙區“戰略定位 的驅動下，深圳的城市建設正以新基建作為新的發力點。 全國首個5G智慧派出所、5G智慧電網、5G智慧港口等5G 應用示范項目在深圳遍地開花。深圳正超前部署信息基礎 設施，建設基于新一代信息技術演化生成的通信網絡基礎 設施、算力基礎設施和數字技術基礎設施等三大數字技術 設施。2020年8月1

24、7日，深圳成為全國首個實現5G獨立組網 全覆蓋的城市，率先進入5G時代。 資料來源：LandSat 8 遙感影像；深圳市統計年鑒；仲量聯行 注：建成區指城市行政區內實際已成片開發建設、市政公用設施和公共設施基本具備的地區；建成區 范圍通過處理遙感影像得到 12 | 仲量聯行 來源：2018年城市建設統計年鑒；2019年度中國主要城市道路密度監測報告；公開數據 注：建成區指城市行政區內實際已成片開發建設、市政公用設施和公共設施基本具備的地區 四大一線城市城市建設指標 深圳北京上海廣州 建成區面積 (平方公里) 2018年9281,4691,2381,300 建成區占比 (占市區面積) 2018年

25、46.5%9.0%19.5%17.5% 建成區道路里程 (公里) 2019年1,7195,1434,0382,692 道路網密度 (公里/平方公里) 2019年9.55.67.27.1 地鐵運營里程(公里) 2019293696670513 地鐵網密度 (公里/平方公里) 2019年0.150.040.110.07 地鐵規劃總長度 (公里) 2025年650 1,0081,050934 地鐵網密度 (公里/平方公里) 2025年0.330.060.170.13 人均公園綠地面積 (公頃/萬人) 2018年23.815.11.13.5 13 | 解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望 資料來源：

26、關于粵港澳大灣區冊城際鐵路建設規劃的批復；仲量聯行 粵港澳大灣區城際鐵路圖 肇慶 佛山 中山 江門 澳門 珠海 香港 深圳 東莞 惠州 廣州 既有城際鐵路 圖例 在建城際鐵路 近期城際鐵路 遠期及遠期研究城際鐵路 既有普速鐵路 既有高速鐵路 近期及在建高速（干線）鐵路 城市樞紐主站 城市樞紐輔站 深圳市地鐵近期建設規劃圖 東莞 惠州 香港 一期 二期 二期北延 支線二期 二期 二期南延 二期 二期 三期 四期 二期北延 三期 一期 二期 運營線路 在建線路 規劃新線路 已有換乘站 未來換乘站 13 12 20 12 13 13 7 11 5 1 7 2 9 11 2 8 16 8 8 14 1

27、6 3 4 6 6 4 10 3 圖例 延伸至東莞鳳崗 延伸至惠州惠陽 延伸至東莞長安 與東莞1號線銜接 資料來源：深圳市城市軌道交通第四期建設規劃調整(2017-2022年)； 交通運輸部關于深圳市開展高品質創新型國際航空樞紐建設等交通強國建設試點工作的意見； 仲量聯行 深莞增城際 常平至龍華城際 深茂鐵路 廣深港高鐵 深惠城際 贛深鐵路 港深西部快軌 穗莞深城際 南延線 深珠城際 深圳機場至大亞灣城際 塘廈至龍崗城際 大鵬支線 深汕鐵路 廈深鐵路 14 | 仲量聯行 深圳甲級辦公樓市場物業分布 已落成甲級辦公樓 (2Q20) 未來三年預落成甲級辦公樓 已落成甲級辦公樓體量 (2Q20，萬平

28、方米) 2022年底甲級辦公樓體量 (萬平方米) 前海 科技園 車公廟 福田CBD 后海 筍崗 蔡屋圍 注：柱子高度高低表示辦公樓體量大小 資料來源：仲量聯行 深圳辦公樓市場成就 與深圳城市發展的方向一致，深圳辦公樓市場也呈現自東 向西的發展趨勢。在2000年之前，深圳僅有不到27萬平方 米的甲級辦公樓存量，且全部集中在羅湖區。2005年起， 甲級新增供應大部分來自于福田區。而從2015年開始，深 圳甲級辦公樓迎來了爆發式增長的時期，這段時間內，南 山區供應大幅增加，而福田區供應逐步減少。全市2015年 至2019年年均新增供應近118萬平方米，在全國大中城市 中，僅略低于年均供應量為122萬

29、平方米的上海，遠高于 年均供應為40萬平方米的廣州和62萬平方米的北京。截至 2020年二季度，深圳甲級辦公樓存量達到914萬平方米，對 比2000年年底存量，二十年間，總存量增長超30倍。展望 未來，多數成熟商務區內的新增供應將相當有限，而大量 新增供應將來自以前海為代表的新興商務區。 102 246 352 194 70 88 60 70 37 43 34 101 303 127 N 15 | 解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望 2010年至今各片區甲級辦公樓租用面積及租金歷史高低值比較 前海 科技園 后海 車公廟 福田CBD 蔡屋圍 筍崗 后海110 1Q10 252 2Q19 21

30、8 前海140 2Q20 175 3Q17 140 科技園198 2Q20 257 3Q17 198 車公廟138 1Q10 287 3Q18 190 筍崗 172 2Q20 188 4Q19 172 蔡屋圍 128 1Q10 242 1Q18 205 福田CBD128 1Q10 301 3Q18 244 截至2Q20 甲級辦公樓已租用面積 凈有效租金 （元/平方米/月，建筑面積） 2Q20租金 最低租金 （季度） 最高租金 （季度） 截至4Q10 甲級辦公樓已租用面積 圖例 全市及三個細分市場亮點及甲級辦公樓近五年成交租戶行業分布 資料來源：仲量聯行 備注：已租用面積包含業主自用面積；凈有效

31、租金指不含管理費但考慮免租期影響的租金值 租戶細分行業 金融 高新技術 專業服務業 建筑/房地產 建筑/房地產 其他 28% 32% 9% 12% 5% 14% 深圳市 37% 6% 12% 12% 5% 28% 羅湖 43% 20% 11% 6% 4% 16% 金融中心 高租金辦公樓多 福田 15% 57% 6% 10% 3% 9% 科技企業聚集 未來供應集中地 南山 南山 福田 羅湖 商貿中心 城市更新激發 新機遇 資料來源：仲量聯行 N 深圳甲級辦公樓需求自2013年起保持旺盛的增長勢 頭，2013年至2019年七年間，甲級辦公樓年均凈吸納量高 達70萬平方米。來自高新技術企業和金融行業

32、的租賃需求 持續主導深圳甲級辦公樓租賃活動，專業服務業和建筑/房 地產企業的需求也相對活躍。近幾年來，高新技術企業和 金融行業的租賃需求基本能占全市的50-70%。 銀行 公募基金 總資產 8.9萬億人民幣 本外幣存量余額 8.4萬億人民幣 法人銀行業金融機構 35家 資產凈值 3.9萬億人民幣 凈利潤 52億人民幣 公募基金公司 31家 證券機構 私募基金 總資產 1.7萬億人民幣 營業收入 842億人民幣 證券公司 22家 管理規模 1.8萬億人民幣 備案私募基金 1.4萬只 私募管理人 4,566家 期貨機構 保險 總資產 878萬億人民幣 營業收入 32億人民幣 期貨公司 14家 總資

33、產 4.9萬億人民幣 保費收入 0.1萬億人民幣 保險機構 27家 16 | 仲量聯行 中國高新技術類上市公司分行業市值增速（2010-2014年均與2015-2019年均） 深圳主要金融指標（2019） 金融業作為深圳四大支柱產業之一，在2020年上半年的增加值占同期GDP比重為16.2%，是中國內地金融業占GDP比重 最高的城市之一。金融業稅收占全市總稅收的24.1%，穩居各行業首位。在2020年三月最新一期“全球金融中心指數” （GFCI）中，深圳列全球第11位，在中國內地僅次于上海和北京。雖然深圳是中國內地的金融第三城，但擁有深圳證券交 易所，資本市場相關行業的實力較為突出。 金融業租

34、戶雖然在各區都有分布，但最集中的還是在福田中央商務區，在2013-2015年間，全國金融機構爭相進駐福田區， 區內甲級辦公樓出現了明顯的供不應求的現象，直到2016年福田區的新增供應增多才有所緩解。然而，金融業的辦公需求 受金融政策影響較大，近幾年的金融去杠桿在一定程度上對深圳金融業的辦公需求造成負面影響，多有退租現象出現。但 隨著去杠桿任務基本完成，以及在關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見、關于金融支持粵港澳大 灣區建設的意見等政策利好的條件下，預計深圳金融業的辦公需求又將穩步回升。 高 新技術產業是深圳的第一大支柱產業， 2019年增加值占全市GDP的比重高達34%。進入21

35、世紀以來，深圳高新技術 產業的規模不斷擴大，且于2009年在戰略性新興產業振興發展規劃及配套政策的驅動下獲得了全新增長動力，新一 代信息技術、人工智能等新興業態不斷涌現。 近十年來，高新技術企業將非生產部門的辦公空間從產業園升級至甲級辦公樓的趨勢非常明顯，同時，他們還是深圳辦公 樓市場里最積極尋求擴租機會的群體之一。出于產業集聚等因素的考慮，多數高新技術企業目前的辦公選址主要集中在南 山區。 通過對中國高新技術類上市公司過去十年的市值分析，可以發現，深圳具有優勢的細分領域，如社交媒體、芯片設計與制 造、云服務等不但在近五年中增長迅猛，且未來大有加速增長的趨勢。這也很好地解釋了深圳高新技術產業能

36、夠長年在辦 公樓市場積極擴張的原因?；谏鲜鲇^察與新興產業的一般發展規律，我們有理由相信同為深圳優勢領域的5G通訊技術與 設備、人工智能和機器人等也將很快迎來高速增長。 -20% 0% 20% 40% 社交媒體 芯片設計與制造 電子商務 生活服務 生物醫藥/其他硬件 設備制造 人工智能 醫療器械 云服務 綠色經濟 軟件服務 新媒體 金融科技 通信服務 智能終端 物聯網 新能源車 搜索引擎 2010-2014年平均增長率2015-2019年平均增長率 31% 5% 1% 4% 8% 12% 13% 14%15% 16% 17% 18%18% 18% 19% 24% 24% -9% 26% 8%

37、0% 14% 11% 18% 11% 0% 12% 6% 24% -1% 8% 13% 5% 38% 16% 9% 資料來源：Bloomberg；仲量聯行 17 | 解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望 新興商務區未來可期 深圳新興商務區基本情況 深圳核心商務區與新興商務區分布 資料來源：仲量聯行 資料來源：仲量聯行 中環（地鐵5號線） 內環 圖例 核心商務區 新興商務區 已落成甲級辦公樓(2Q20) 未來三年預落成甲級辦公樓 前海 科技園 留仙洞總部基地 北站商務辦公區 筍崗 蔡屋圍 華強北 福田CBD 車公廟 深圳灣超級總部基地 后海 寶安中心 前海筍崗北站商務辦公區留仙洞總部基地 土地

38、面積(平方千米)14.92.81.41.4 主要產業金融服務、科技信息 服務、現代物流 創新金融物流總部, 金融、信息服務、 電商 移動互聯網、無人 機、生命健康 優勢利好的政府政策、稅 收優惠、便捷的交通 路網 文化創意產業 羅湖區重點發展區域 區域交通樞紐高度關注高新技術 產業 在建及現有軌道交通1號線、5號線、9號線 11號線 7號線、9號線、 14號線 4號線、5號線、6號線5號線、13號線 未來土地供應潛在充足供應，但供 應時間未知 土地供應有限 （僅城市更新） 潛在充足供應、但供 應時間未知 土地供應有限 主要開發商/引進企業卓越集團、華潤集 團、嘉里建設、騰訊 招商蛇口、寶能集

39、團、華潤集團 深圳地鐵集團、鴻榮 源集團、龍光地產 萬科、大疆、樂普 醫療 主要辦公樓買方中信保誠人壽保險中國燃氣、浦發銀行N/AN/A 深圳經濟的高速發展需要更多的產業載體，而在核心商務 區已經基本成熟、新增土地資源稀缺的條件下，新興商務 區的開發便成了必然。目前，多個新興商務區正在如火如 荼的建設中，而這些商務區又大多分布在深圳地鐵5號線 （環中線）沿線。如果將深圳與上海作比較，已經成熟的 蔡屋圍-福田-后海/科技園片區就相當于上海內環內區域， 而深圳地鐵5號線沿線區域則相當于上海的中環。 18 | 仲量聯行 根據上海中環各片區發展的經驗，交通基建、規劃定位、 政策利好、商業配套、品質項目

40、以及體量規模是推動新 興區域快速成熟的重要因素，而其中又以交通基建為重中 之重。位于深圳“中環”的多個新興商務區附近將有（或 已有）重要的對內對外交通樞紐，而且未來將有更多的地 深圳新興商務區現有及未來地鐵線路 深圳新興商務區現有及未來高鐵線路 資料來源：仲量聯行 資料來源：關于粵港澳大灣區冊城際鐵路建設規劃的批復；仲量聯行 運營線路 圖例 在建線路 規劃新線路 已有地鐵站 未來地鐵站 已有火車站 未來火車站新興商務區 前海站 西麗站 前海 筍崗 深圳西站 留仙洞總部基地 北站商務辦公區 深圳北站 至珠海 至香港 至香港 至汕頭 至廈門 既有城際鐵路 近期城際鐵路 遠期及遠期研究城際鐵路 既有

41、普速鐵路 既有高速鐵路 近期及在建高速(干線)鐵路 已有火車站 未來火車站 新興商務區 至大亞灣 至惠州 經東莞至廣州 至茂名 至廣州 至贛州 經東莞至增城 至常平 深圳機場站 留仙洞總部基地北站商務辦公區 筍崗 深圳西站 深圳北站 深圳東站 前海站 西麗站 前海 福田站 深圳站 圖例 鐵、高鐵和城際鐵路經停這些“中環”商務區，區內線網 密度將出現質的飛躍，通勤與出行效率也將大幅提升。預 計隨著這些新建車站和線路的相繼開通，更多企業將遷往 這些商務區內的新建樓宇，加速這些“中環”商務區的成 熟。 19 | 解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望 由于新興商務區在成熟初期一般都具有低租金和高供應

42、這兩大特點，因此預計深圳的“中環”商務區 將首先吸引周邊科技產業和制造業的升級，以及原在核心商務區內且有大面積辦公需求和成本節約需 求的企業，同時也將吸引那些承租能力相對低的中小企業。這一趨勢在目前的前海片區已經較為明 顯，此外，像前海的租金補貼激勵也同樣是吸引企業搬遷入駐的重要因素。 部分入駐前海企業 資料來源：仲量聯行 20 | 仲量聯行 資料來源：中國鐵路客戶服務中心；仲量聯行 以深圳為中心的一小時經濟圈 開平南站紅磡站 龍川西站 廣州南站 東莞站 東莞東站 惠城南站 惠州南站 汕尾站 陸豐站 新塘南站 鲘門站 佛山西站 清遠站 西九龍站 深圳機場站 西麗站 福田站 前海站 深圳北站 深

43、圳站 深圳東站 坪山站 深圳市內站點 深圳市外站點 圖例 一小時內到達最遠城市（既有鐵路） 一小時內到達最遠城市（未來鐵路） 粵港澳大灣區 深圳 隨著進駐企業越來越多，以及交通基建與商業配套的逐步 完善，進駐新興商務區就不僅僅是因為核心商務區沒有足 夠多的空間去整合辦公需求或者受制于核心商務區高昂租 金這類被動的理由，而更多的是來自企業的主動選擇。對 于很多企業而言，新興商務區在成熟之后往往能夠提供和 核心商務區一樣的便利，但租金成本則更低。我們預計， 大型高新技術企業將成為“中環”商務區成熟后的主要租 戶，因為它們選址的主要考慮因素是靠近科技人才的聚集 區，大多不是必須在傳統中央商務區辦公，

44、同時需求面積 又較大，也因此對租金成本的控制較為嚴格，而“中環” 商務區正好能夠滿足它們多方面的需求。 以對外交通為例，未來新建的高鐵與城際線路在提升線網 密度的同時，還將直接擴大“中環”商務區的“一小時經 濟圈”和“兩小時經濟圈”。這些經濟圈的擴大，意味 著“中環”商務區內的企業能夠在更大的范圍內挖掘新客 戶并提升對已有客戶的服務效率，這些商務區內的相關產 業也因此能夠輻射更廣的區域。我們可以看到，深圳北站 以及未來的西麗站，在對外交通的便利性上將遠勝過位于 中央商務區的福田站，因此深圳北站和西麗站附近的新興 商務區，對于不是必須在中央商務區辦公的企業、以及客 戶與供應商多位于深圳之外的企業

45、而言，將具有巨大的優 勢。而深圳辦公樓需求的一大來源高新技術企業或多或少 具備上述特征。 21 | 解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望 資料來源：中國鐵路客戶服務中心；仲量聯行 資料來源：中國鐵路客戶服務中心；仲量聯行 以深圳為中心的兩小時經濟圈 陽江站 深圳市內站點 深圳市外站點 圖例 兩小時內到達最遠城市（既有鐵路） 兩小時內到達最遠城市（未來鐵路） 粵港澳大灣區 深圳 深圳機場站 西麗站 福田站 前海站 深圳北站 深圳站 深圳東站 坪山站 賀州站 郴州西站 韶關站 肇慶東站 清遠站 廣州站 廣州東站 新會站 珠海站 西九龍站 紅磡站 惠州站 汕頭站 潮汕站 葵潭站 贛州西站 知識城站

46、 白云機場站 從產業集聚的角度而言，“中環”商務區在成熟初期便能 夠吸引有大面積辦公空間需求的企業或企業總部，而這些 大型企業又將吸引相關上下游企業。再加上這些商務區的 產業規劃引導，可以說“中環”商務區都非常適合產業集 聚的形成?？梢灶A見，前海片區將形成金融、高新技術和 物流商貿的產業集群，而留仙洞片區則將形成高新技術占 絕對主導的產業集群。 我們預計深圳“中環”商務區在成熟初期，難免會需要經 歷一段以價換量的時期。這段時期，片區租金水平難有明 顯增長且將面臨一定程度的波動。但隨著這些“中環”商 務區的成熟度不斷提升，片區租金水平將經歷一個較快增 長的階段，最終，那些具有區位優勢的“中環”商

47、務區在 租金水平上將能接近甚至超過內環次核心商務區。 從更宏觀的角度看，“中環”商務區可觀的發展前景，不 單體現在其租金增長上，還體現在其對整個城市發展路徑 的深刻影響。這些“中環”商務區的成熟將進一步奠定深 圳辦公樓市場的“多中心”格局，而“多中心”不僅意味 著更多的產業載體，還能夠大幅提升非核心區及城市近郊 的土地價值，促進土地的高效利用，并引導城市不同區域 的平衡發展?？梢哉f，“多中心”的發展格局是深圳這一 土地資源稀缺城市在不斷提高土地利用效率時所作出的必 然選擇。 22 | 仲量聯行 深圳 辦公樓市場兩大主導產業的特征與深圳城市格局的發展之間存在一種特有的契合，這種契合之下，深圳辦公

48、 樓市場的需求在近幾年一路走高，且這一趨勢仍將延續。高新技術與金融這兩大主導深圳辦公樓市場的產業 都具備兩個特點：一是都屬于國家重點發展的產業且正處于高速發展階段；二是都在深圳擁有豐富的細分行業且各細分行 業的產業鏈相對完整，因此行業集聚性非常強，無論是行業規模還是行業巨頭數量，深圳都在全國前列。所以，這兩個產 業在深圳的空間布局上，呈現出核心商務區與新興商務區全面覆蓋的特點。不同發展階段的企業、不同細分行業的企業、 不同產業鏈位置的企業都能在深圳的核心商務區或新興商務區找到符合自身企業發展需求的辦公空間。這也在很大程度上 促進了核心商務區與新興商務區的錯位共同發展。深圳辦公樓的辦公樓需求總量

49、隨著產業的發展不斷上升，伴隨這一過程 的則是那些成長迅猛的企業規模經歷爆發性增長，因此市場上的外溢需求不斷，辦公樓市場的發展格局也變化迅速。 展望深圳甲級辦公樓的未來，我們預計未來三年辦公樓需求將逐年增長，凈吸納量也相應逐年上升。雖然之前需求因金融 去杠桿、中美貿易戰、新冠疫情等原因而承壓，但目前需求復蘇的跡象已經相當明顯，我們預計復蘇的步伐將逐漸加快， 短期內需求就能恢復至疫情前水平，并繼續回暖。深圳辦公樓市場的兩大主導產業本身受疫情影響就相對較小，部分高新 技術巨頭企業甚至還因疫情獲益，擴張需求較強，而金融業也已走出金融去杠桿的陰霾，需求開始反彈。 2019年三季度-2020年二季度租賃成交分析及同比變化（按行業租賃面積占比） 結論 32.1% 38.6% 銀行/金融業/ 保險 高新技術 1.8個百分點 10.5個百分點 占比同比變化 占比同比變化 資料來源：仲量聯行 夏春毅 深圳董事總經理 曾麗 華南區研究部總監 孫哲 華南區研究部董事 作者 2019-2022年深圳甲級辦公樓物業市場 0% 5% 10% 15% 20% 2