仲量聯行：生態圈成產業園區發展新引擎(12頁).pdf

1、生態圈生態圈成產業園區成產業園區 發展新引擎發展新引擎 上海 | 2020年 2020 仲量聯行，保留所有權利。 2020年3月，上海瞄準科技前沿，在現有規劃的基礎上，發布60平方公里產業新空間 并推介26個特色產業園區，以園區建設推動產業發展。憑借清晰的產業規劃和30余年 的發展歷程，上海產業園區市場吸引了諸多企業來設立其辦公室或園區，已成為上海 商業房地產市場中重要的組成部分。 多年來，上海產業園區市場需求保持穩健。即使在新冠疫情的影響下，產業園區市場 仍維持韌性，2020年第二季度，積壓的需求得以釋放，核心型園區凈吸納量超過12.1 萬平方米，同比上漲130%。租賃問詢保持活躍，尤其是來

2、自科技和醫療行業。 核心產業園區內，孕育了諸多領先的企業?？萍计髽I的壯大，離不開科研人才和研發 資源。這些企業對人才增長的需求日益強盛，促使其將辦公室設立在研究院或理工類 院校附近，這也將進一步推動核心產業園區市場的發展。 長遠來看，眾多園區內的參與者，包括企業、物業業主、政府、高校等，共同構筑起 產業園區的生態圈。完善的生態圈，將助推園區發展，凝聚園區內企業，培育園區內 未來新興需求。 生態圈成產業園區發展新引擎2 建設全球科創中心， 上海產業園區空間與規劃新布局 2020年3月，上海發布60平方公里產業 新空間并推介26個特色產業園區，以園 區建設推動產業發展。 60平方公里 產業新空間

3、上海市經濟和信息化委員會 市北 臨空 漕河涇 浦江 外高橋 金橋 張江 周康 桃浦 松江 5個 核心型 產業園區 6個 成長型 產業園區 紫竹 結合上海產業園區的規模、產業聚集、交通延伸，以及 最新的產業規劃，仲量聯行將上海主要產業園區板塊， 分為5個核心型產業園區和6個成長型產業園區。 生態圈成產業園區發展新引擎3 產業聚集使產業園區物業備受青睞 仲量聯行最新的租戶調查問卷顯示，以下五個因素是產業園區需求、來源的主要驅 動力。而企業在園區內設立辦公場所，首要考慮的因素是產業定位與產業聚集。 生態圈成產業園區發展新引擎4 周康 浦江 紫竹 漕河涇 松江 臨空 桃浦 市北 外高橋 金橋 張江 金

4、橋金橋 制造貿易 信息產業 5G和集成電路 張江張江 5G和集成電路 生物醫藥 化工與生物技術 金融（后端辦公室) 數據中心 航空航天 市北市北 數據中心（云計算） 人工智能 檢驗檢測產業 臨空臨空 航空航天 互聯網+生活 高端制造 漕河涇漕河涇 信息產業 生物醫藥 人工智能 現代服務業 成熟核心型產業園 區產業集群已形成 新規劃的26個特色產業園區聚焦 六大重點領域。 集成電路生物醫藥人工智能 航空航天新材料智能制造 上海核心型產業園區歷經多年發展，已 形成鮮明的產業集群，尤其是張江、 漕河涇等產業園區。豐厚多元的企業基 礎，便于吸引戰略新興產業聚集，核心 產業園區是上海建設全球科創中心的主

5、 要承載區域。 生態圈成產業園區發展新引擎5 產業園區規模和 需求穩定增長 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% - 20 40 60 80 100 120 萬平方米 核心型產業園區供應與需求 新增供應凈吸納量空置率 在2013-2015年多個優質項目竣工 后，上海產業園區市場表現穩健， 空置率逐漸下降。 近兩年，在經濟增速放緩和新冠疫 情的影響下，核心型產業園區空置 率仍維持穩定在15%-17%。在新項 目竣工入市的同時，市場需求能快 速跟上，使空置情況保持穩定。 仲量聯行從2004年起追蹤上海產業園區 物業數據，截至2020年第二季度，五個 核心型產業園區內甲級園區的總體量

6、將 近820萬平方米。 生態圈成產業園區發展新引擎6 疫情期間保持韌性， 迅速復蘇 15.0 7.0 0.8 12.1 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2018 季度平均2019 季度平均2020 第一季度2020 第二季度 萬平方米 注: 2018，2019年凈吸納量為季度平均值。 15.0 萬平方米 7.0 萬平方米 0.8 萬平方米 12.1 萬平方米 根據仲量聯行多年追蹤的數據，核心 型產業園區在過去15年里的需求保持 穩定。2018年的季度平均凈吸納量錄 得15萬平方米，與過去五年的需求基 本持平。 2019年，受有限的新增供應及全球經 濟不確定性增加的影響，平均季度凈

7、吸納量減少至7萬平方米，但內資科技 企業仍持續擴張，引領租賃需求。 2020年第一季度，營商活動在疫情的 影響下有所延遲，導致租賃需求放緩 。進入二季度后，產業園區租賃需求 迅速復蘇，核心型園區單季凈吸納量 達到12.1萬平方米。 核心型產業園區凈吸納量（按季度） 迅速復蘇 生態圈成產業園區發展新引擎7 科創浪潮主導園區租賃需求 科技新媒體呈現出全產業鏈擴張態勢，其中以游戲媒體、內 容網站和電商平臺為代表的下游企業在產業園區的需求最為 強勁，軟件開發類及5G芯片等深科技類仍是產業園區的主要 需求來源。 數據來自仲量聯行追蹤的交易信息。 產業園區內近期擴租案例 疫情使大眾對醫療健康更加重視，加上

8、對樓宇環評、科研資 源等特定要求，產業園區的生物醫藥行業占比有所增加，過 去一年核心型產業園區內需求占比達13%。 科技新媒體 其他 生物醫藥 制造貿易 核心型產業園區需求行業分布（過去12個月） 游戲媒體、內容網站和電商平臺類 應用程式及軟件開發 深科技類 生態圈成產業園區發展新引擎8 上海理工類和醫學類高等院校分布 市北 臨空 漕河涇 浦江 外高橋 金橋 松江 張江 周康 紫竹 桃浦 高等院校為產業園區 人才儲備和研發資源 提供支持 在上海，有約40%的理工類院校和醫學類院 校位于或臨近主要的產業園區。 企業選擇臨近高校的主要考量 在人才較集中的 區域辦公，以滿 足企業快速擴張 的需求 同

9、濟大學滬西校區 上海師范大學 上海應用技術大學 華東理工大學 華東師范大學 上海交通大學 上海健康醫學院 上海中醫藥大學 復旦大學張江校區 上?？萍即髮W 上海第二工業大學 高校擁有的研發 能力和資源促進 學校與企業之間 的長期合作 設有理工類學院和醫學院的高校； 圖標越大，相關專業和學院越多 生態圈成產業園區發展新引擎9 產業園區生態圈筑建 園區未來發展新引擎 在政策的支持下，園區以人才為驅動，利用物 理空間平臺，表現出產城融合、創新研發、產 業聚集這些園區獨有的鮮明特色，逐漸形成產 業園區自有的供需內循環，進一步凝聚園區內 眾多企業，助力其發展。 從服務企業核心價值出發，眾多園區內的參與 者

10、，包括企業、物業業主、政府、高校等， 共同筑建起產業園區的生態圈。園區職能從 “產業集聚”向新興產業培育、全產業鏈構建轉 變，吸引更多外部企業，從而助推產業園區未 來發展，培育園區內未來新興需求。 產業園區生態圈 平臺 人才政策 辦公研 發物業 服務 企業核心價值 孵化器 加速器 投資 機構 政府 管委會 高校 研究院 人才 公寓 商業 配套 基建 設施 創新研發 生態圈成產業園區發展新引擎10 仲量聯行研究部服務內容 核心型產業園區核心型產業園區 市場分析 市場洞察和預測 資產盡職調查 可比研究和競爭對手分析 甄別潛在市場風險和機遇 規劃未來資產業績表現 制定和改善投資開發策略 2020 仲量聯行，保留所有權利。 一手市場數據 細分市場趨勢及可比物業解析 數據可視化 市場數據預測 & 策略 生態圈成產業園區發展新引擎11 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 更多詳情，請聯系 黃璐 華東區研究部總監 仲量聯行