【研報】房地產行業：長租公寓市場月度報告-20200930（20頁）.pdf

1、長租公寓長租公寓市場市場月度報告月度報告 中指研究院 2020年9月  政 策 動 向 市 場 概 況 企 業 動 態  oPoRoRtPoQqMsOnQoMsMtMaQcMbRnPrRmOmMkPrQpPfQpOsR7NnMpQxNmRxONZoPtQ  住建部：發布住房租賃條例征求意見稿，住房租賃立法有 了顯著推進  上海：房地產經紀行業協會發風險提示，警惕收房租金過高或 出租金過低  武漢：首次對住房租賃企業實施信用監管，守信企業可享政府 補貼等優惠  北京：發布租賃市場專項資金管理辦法  成都：發布住房租賃資金監管新

2、政，租金、押金將存入監管賬 戶  南京：簽署合作協議，兩年籌集10萬套政策性租賃住房 具體政策詳述 地方層面增強監管培育市場 中央層面整治亂象規范市場  住建部：發布住房租賃條例征求意見稿，住房 租賃立法有了顯著推進 9月7日，住房和城鄉建設部發布關于住房租賃條例（征求 意見稿）公開征求意見的通知，向社會公開征求意見。 1 2017年住建部發布我國首個住房租賃和銷售法規的征 求意見稿，2018年國務院將住房租賃條例單獨提出，列入 年度立法工作計劃，2019年住房租賃條例再次列入計劃， 今年正式發布住房租賃條例（征求意見稿）。條例從 租金漲幅、租金貸、租賃企業違規行為等多方面

3、提出相關 規范，這標志著住房租賃監管正式進入精細化、系統化和 法治化時代，有助于推動租賃市場平穩健康發展。 點評與啟示 條例（征求意見稿）主要內容 廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租 用于居住。 出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方 面提高或者降低租金。 住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使 用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住 房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。 加強對“高進低出”、“長收短付”行為的監管。  上海：房地產經紀行業協會發風險提示，警惕收 房租金過高或出租金過低 9月1日，上海市房地

4、產經紀行業協會發布住房租賃市場風險 提示，應警惕公司“高進低出、長收短付”帶來的風險。 2 在疫情的影響下，部分長租公寓企業現金流難以支撐， “暴雷”現象較為頻繁。上海、合肥、廣州、杭州、成都等 租賃熱點城市均發布了租賃風險提示，提醒房東、租客警惕 “高進低出”“長收短付”等行為帶來的風險。此現象也將 警示租賃企業關注自身抗風險能力的重要性，提升經營能力。 點評與啟示 選擇信譽良好的公寓品牌； 警惕收房租金過高或出租金過低，應多方了解周邊住房的 市場租金價格； 租客支付房租時，一般不超過3個月的支付周期，避免一次 性支付較大額度房租； 簽訂租房合同時，推薦使用上海市住房租賃合同示范文本； 合法

5、維護自身權益 提示主要內容  武漢：首次對住房租賃企業實施信用監管，守信 企業可享政府補貼等優惠 9月3日，武漢市房管局發布武漢市住房租賃企業信用監管辦 法，將對住房租賃企業實施信用監管，如若企業發生失信行為 將被扣除信用積分，守信企業則將獲得獎勵積分。 3 本月武漢實施租賃企業信用監管，守信企業可享政府補 貼等優惠，失信企業將予以懲戒，但失信信息可進行修復。 此舉有助于引導租賃企業的發展方向，加強對企業的監管， 進一步保障租賃市場秩序。 點評與啟示 需扣分的失信行為 住房租賃合同應備案而未備案的，扣3分； 拒絕協助公安機關或社區（村）采集出租房屋信息的扣3分； 采取虛假、多報等方式

6、騙取住房租賃市場發展專項資金的，扣3分； 在本市從事住房租賃經營活動的機構未及時辦理備案手續的，扣3分； 簽訂住房租賃合同前，未核對委托人身份信息、房屋權屬證明等資料， 造成簽訂的住房租賃合同無法履行的，扣3分； 違規改變房屋內部結構分割出租的，扣3分； 按照武漢市房屋租賃管理辦法第三十條規定，被其他行政部門作 出行政處罰決定的，扣3分。  北京：發布租賃市場專項資金管理辦法 9月7日，北京市住房城鄉建設委、市財政局聯合印發了北京 市發展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法。 4 為了進一步增加租賃住房供給，北京向符合要求的集體 土地建設租賃住房、改建租賃住房項目發放補貼，并且對租 金漲

7、幅提出一定的限制。在穩定市場租金的同時，擴大租賃 住房房源規模，也將降低租賃企業的運營成本。 點評與啟示 辦法主要內容 租賃房源類型租金漲幅補助標準 集體土地建設 租賃住房 3年后租金等費用的漲幅原則 上不得超過周邊同類房屋租金 的平均漲幅。 成套住房4.5萬元/套，非成套住 房3萬元/間，集體宿舍(使用面積 20平方米以上，居住人數4至8 人)5萬元/間。 改建租賃住房 首期租金不高于周邊同類房屋 的租金，投入使用后3年內租 金不得上漲，3年后租金漲幅 原則上不得超過周邊同類房屋 租金的平均漲幅。 使用面積15平方米以下的1萬元/ 間，使用面積15平方米及以上的 2萬元/間。  成

8、都：發布住房租賃資金監管新政，租金、押金 將存入監管賬戶 9月11日，成都市住房和城鄉建設局等四部門聯合出臺了關 于開展住房租賃資金監管的通知，對開展住房租賃資金監管 的一系列事項進行了明確。 通知主要內容 5 受疫情影響，今年以來長租公寓企業空置率高、現金流 承壓等問題嚴峻，為了降低企業、租客的風險，杭州、西 安、成都等城市均發布建立資金監管賬戶相關政策。此舉 有利于緩解企業由于經營不當，資金鏈斷裂而造成的惡劣 影響，維護市場平穩發展。 點評與啟示 住房租賃企業應在駐蓉商業銀行中開立全市唯一的住房租賃 資金監管賬戶，并與承辦銀行簽訂住房租賃資金監管協議， 明確監管內容、方式及流程，該賬戶不得

9、支取現金，不得歸 集其他性質的資金。 承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，住房租 賃企業應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金 存入監管賬戶。  南京：簽署合作協議，兩年籌集10萬套政策性租 賃住房 9月12日，南京市住房保障和房產局、中國建設銀行南京分行 與江北新區、11個市轄區簽署發展政策性租賃住房和支持城 鎮老舊小區改造戰略合作協議，與安居集團、萬科置業等5 家政策性租賃住房的實施主體簽署發展政策性租賃住房戰略 合作協議。 6 2020年5月至今，已有11個城市與建行簽訂了發展政策 性租賃住房戰略合作協議。此次建行在南京的資金支持計劃 進一步落實，將推動政策性

10、租賃住房入市速度，為租賃企業 降低融資成本，調動市場主體參與的積極性。 點評與啟示 協議主要內容 中國建設銀行南京分行在未來3年內，向南京市提供不低于350億 元貸款，用于支持市場化運作方式籌集約10萬套（間）政策性租 賃住房；在未來5年內，向南京市提供不低于300億元貸款，支持 市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。 中國建設銀行南京分行與12家企業就城鎮老舊小區改造及城市更 新項目合作簽約，涉及總投資約220億元。與此同時，還將提供系 統建設、項目運營、產業鏈整合等綜合性服務。   9月十大城市中四個城市租金環比下跌  上海：共成交3宗自持地塊，均為純租賃用地  

11、;杭州：共成交6宗自持地塊，其中1宗為人才專項租賃住房  9月，6個城市成交16宗自持用地，自持面積約45.1萬。自 2016年11月首宗自持地塊成交至2020年9月底，全國共計成交 自持地塊586宗，可供給租賃住房2040萬。 租金定基調強監管 土地土地市場轉暖 部分地塊詳述 城市 成交宗數 （宗） 自持用地規劃建面 （萬） 上海 321.2 杭州66.1 南京18.9 合肥36.1 天津10.7 青島22.1 表：9月土地成交情況  租金：9月十大城市中四個城市租金環比下跌 9月，環比來看，北京、廣州、武漢、杭州租金環比下 跌，天津租金環比持平，其余五個城市環比上漲；同

12、比來看， 北京、廣州、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都租金均 下跌，上海、深圳租金同比上漲，其中上海漲幅最大。 點評與啟示 -9.0 -7.5 -6.0 -4.5 -3.0 -1.5 0.0 1.5 3.0 4.5 6.0 7.5 19.01 19.05 19.09 20.01 20.05 20.09 19.04 19.08 19.12 20.04 20.08 19.03 19.07 19.11 20.03 20.07 19.02 19.06 19.10 20.02 20.06 19.01 19.05 19.09 20.01 20.05 20.09 19.04 19.08 19.12 20.

13、04 20.08 19.03 19.07 19.11 20.03 20.07 19.02 19.06 19.10 20.02 20.06 19.01 19.05 19.09 20.01 20.05 20.09 19.04 19.08 19.12 20.04 20.08 北京上海廣州深圳天津武漢重慶南京杭州成都 % 同比 -2.0 -1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 19.01 19.05 19.09 20.01 20.05 20.09 19.04 19.08 19.12 20.04 20.08 19.03 19.07 19.11 20.03 20.07 19.

14、02 19.06 19.10 20.02 20.06 19.01 19.05 19.09 20.01 20.05 20.09 19.04 19.08 19.12 20.04 20.08 19.03 19.07 19.11 20.03 20.07 19.02 19.06 19.10 20.02 20.06 19.01 19.05 19.09 20.01 20.05 20.09 19.04 19.08 19.12 20.04 20.08 北京上海廣州深圳天津武漢重慶南京杭州成都 % 環比  土地：9月上海共成交3宗自持地塊，均為純租賃 用地 其中，自貿區臨港新片區NHC10101單元11

15、-02地塊簡要分析： 圖：地塊位置 9月上海共成交3宗自持地塊，均為純租賃用地，總自持 面積為21.2萬。上圖所示地塊位于浦東新區的臨港新城板 塊，地塊靠近地鐵16號線臨港大道站，交通出行較為便利， 周邊基礎設施齊全，臨近產業園區。未來可滿足園區就業人 員的租住需求。 點評與啟示 地鐵16號線 地塊名稱：自貿區臨港新片區 NHC10101單元11-02地塊 成交總價：3.5億元 規劃建筑面積：10.1萬 自持比例：100% 樓面均價：3507元/ 競得企業：中國鐵建 地塊性質：租賃用地  土地：9月杭州共成交6宗自持地塊，其中1宗為 人才專項租賃住房用地 其中，銀湖街道地塊簡要分析：

16、 圖：地塊位置 9月杭州共成交6宗自持地塊，其中1宗為人才專項租賃 住房建設用地，總自持面積為6.1萬。地塊位于富陽區， 周邊有地鐵6號線（在建中），并且有商超、社區醫院等生 活配套，可滿足基本的生活需求。此外，地塊靠近公園、動 物園等旅游景點，生態環境較好。 點評與啟示 地鐵6號線（在建中） 地塊名稱：銀湖街道 成交總價：8390萬元 規劃建筑面積：3.1萬 自持比例：100% 溢價率：0% 樓面均價：2685元/ 競得企業：杭州富陽富春江房地產開 發有限公司 地塊性質：人才專項租賃住房用地  華發股份：擬發行50億元住房租賃專項公司債券 旭輝領寓：首個綜合租賃社區開業，回歸人群需

17、求 大華集團：發布租賃住宅品牌，5年內將達30萬方規模 星河控股：長租公寓品牌星河郡寓落地深圳 房企系融資擴張增速 具體動態詳述  華發股份：擬發行50億元住房租賃專項公司債券 9月4日，華發股份發布公告，審議通過關于公司公開發行住 房租賃專項公司債券方案的議案。 1 2019年9月，華發推出長租公寓品牌“華發優生活”，分 為華府、華庭、華寓三大產品線，可滿足多元化的租住需求。 此次50億元住房租賃債券發行后，將為華發在長租公寓領域 的發展帶來更加充足的資金，有助于進一步擴大市場占有量 和行業影響力。 點評與啟示 本次發行的債券本金總額不超 過人民幣50億元(含50億元)， 債券期限

18、為不超過7年(含7年)， 可以為單一期限品種，也可以 為多期限的混合品種。 債券的募集資金用于住房租賃 項目建設(含配建項目)、補充流 動資金和償還有息債務等符合 國家法律法規規定的用途。 資金用途債券信息  旭輝領寓：首個綜合租賃社區開業，回歸人群需 求 9月25日，旭輝領寓全國首個租賃社區柚米社區上海浦江 華僑城店正式開業。 2 2016年旭輝正式進入長租公寓市場，截至目前已布局18 座城市，開業房源近3萬間。2020年租賃市場進入3.0時代， 此次旭輝推出的租賃社區是符合發展趨勢的項目，可滿足多 元化的租住需求，有助于提升品牌知名度，引領社區式租賃 的潮流。 點評與啟示 項目是

19、旭輝領寓旗下首個集居 住、辦公、商業、娛樂等于一 體的綜合型租賃社區，該項目 總投資20億左右，占地面積超 過63,000平米，由8棟樓宇組成， 包括2棟商辦樓、1棟獨立辦公 樓及5棟公寓樓。7月開放預售 以來，項目入住率已超70% 項目概況 地處閔行區浦江鎮核心區位， 步行可至軌交8號線； 主打18-23平米的標準戶型； 95%的房間都配有外陽臺； 700平米的公共空間，涵蓋了共 享廚房、閱讀角、咖啡吧、健 身房、多功能影音廳及辦公區 等。 項目特點  大華集團：發布租賃住宅品牌，5年內將達30萬 方規模 9月23日，大華集團正式發布租賃住宅品牌大華享寓，未 來5年內將有30萬方的

20、租賃住宅逐步投入市場。 3 大華集團作為城市更新領域的龍頭企業，本月正式進入 長租公寓市場，并推出滿足多元化需求的三大產品線。此外， 9月8日，大華集團50億元租賃住房債券已受理，債券發行 后將為企業在長租公寓領域的擴張帶來更多資金，有助于降 低開發成本，進一步擴張房源規模。 點評與啟示 大華享寓擁有X1舒適型產品、X3品質型產品、X5尊享型產 品等三大產品線，匹配住客更多元需求。 未來持續深耕寶山區域，在三年內成功形成舒適社區、品 質社區、尊享社區三級品牌體系；五年內在規模上實現穩 步遞增，運營超過30萬方的租賃住宅。 大華享寓 項目位于上海市寶山區大場老鎮的大華老鎮嘉年華商圈內， 社區在試

21、營業兩周內出租率達96%，截至目前已滿租。 大華享寓首家社區  星河控股：長租公寓品牌星河郡寓落地深圳 9月21日，星河控股集團在深圳發布星河郡寓品牌，至此該公 司在住房租賃市場已創立三個細分品牌。 4 2017年，星河控股正式布局長租公寓，共推出星河盟客、 星河郡寓及星河菁邸三大產品系，可滿足畢業生、白領、精 英等多元化的租住需求。隨著產品類別的細分，星河長租公 寓的客群也在不斷擴張，將助力企業提升品牌知名度，在租 賃市場的競爭中更具優勢。 點評與啟示 截止目前，星河控股已運營 20余個長租公寓門店，運營 房間數近5000間，平均入住 率超過90%。業務布局在深 圳、廣州、上海、惠州、東 莞、常州等多座城市。 星河郡寓深圳雅寶店項目， 為獨棟物業，定位高品質租 賃社區，擁有718套面積在 33-66平方米之間，涵蓋單 間、一房一廳及兩房一廳的 主力戶型。  持續跟蹤解讀行業動態， 我們從未停歇！  2020.09