戴德梁行：房地產行業城市更新在南京場所塑造X（52頁）.pdf

1、場所塑造x 城市更新在南京 2020戴 德 梁 行 研 究 部 PLACEMAKING 首店經濟提升消費者興趣， 快閃展覽增強體驗感; 放寬臨時外擺限制， 夜經濟+地攤經濟， 延伸消費 新時段。 南京有諸多項目秉持著場所塑造的理念探索著不同業態 如何進行城市更新。 本白皮書中遴選了幾種業態和案例 僅供參考。 在白皮書的末尾， 我們介紹了國內外場所塑造 的優秀對比案例， 希望能對讀者有所啟發。 場所塑造x城市更新在南京 2 戴德梁行研究部 3 2.1 南京襟江帶湖， 美麗古都， 創新名城 南京簡稱寧， 江蘇省省會， 是長三角特大城市、 東部地區重要的中心城市、 全國重要的科研教育基地和綜合交通樞

2、紐。 南京地處中國東部、 長江下游、 瀕江近海， 是長三角輻射帶動中西部地區發展的重要門戶城市， 也是東部沿海經濟帶 與長江經濟帶戰略交匯的重要節點城市。 2018年南京市建成區面積已達817平方公里， 為全江蘇最高， 位列長三角地區第二。 南京2019年年底實有人口 （戶籍 人口+流動人口） 已經突破1,000萬。 政府規劃到2035年南京常住人口計劃達到1,300萬。 近年來來， 南京實施 “4+4+1” 產業戰略， 著力發展五大地標產業， 努力打造 “創新名城美麗古都” 。 2020年8月， 21世紀 經濟研究院推出的 2020年中國城市高質量發展報告 中， 南京僅次于 “深北上廣” 四

3、個一線城市， 在中國城市高質量 發展排名榜中位列第五。 本報告通過分析回顧南京的城市更新之路， 城市更新4.0， 利用各業態的案例來探討新冠肺炎疫情后 “四新” 行動背景 下南京 “新消費” 、“新都市” 的發展趨勢。 通過介紹場所塑造這一理念來探討未來 “新南京” 的發展趨勢。 2 介紹 戴德梁行研究部 3 3 主題 圖1： 南京幫助實現長三角一體化的四個扇面 資料來源： 南京市規劃和自然資源管理局， 戴德梁行研究部 表1： 南京地鐵概況 資料來源： 南京地鐵， 戴德梁行研究部 目前總里程378.4公里 運營路線10條 車站數量174 日均客運量 （2019年） 353萬人次 年客運量 （2

4、018年） 11.1億人次 擬建線路 （截止2023年） 3號線三期， 4號線二期， 6號線， 9號線一期， 10號線二期， 11號線一期 創新制造扇面 開發升級扇面 生態經濟扇面 國際旅游扇面 場所塑造x城市更新在南京 4 3.1 南京城市發展戰略 及思路 2018年南京市規劃和自然資源局發布 南京市城市總體規劃 （20182035 ） 草案。 繼國務院批復確定的東部地 區中心城市的定位之后， 南京目標建 設國家中心城市。 在長三角一體化國家戰略引領下， 南 京將通過東西南北四個不同扇面來 實現區域更高質量的一體化 （圖1） 。 未來， 通過寧鎮揚一體化、 南京都市 圈以及更大范圍內長三角都

5、市圈的 建設， 助力長三角成為具有全球影響 力的全國經濟資源配置中心。 目前的南京已與南京都市圈成員城 市有便捷的公路交通， 在未來大都市 圈的建設中， 更多軌道交通將加快都 市圈內經濟、 人口、 文化、 科技、 環境 的協同發展 （表1）（圖2） 。 未來， 除了南京都市圈的軌道線路 將更加豐富之外， 老城、 主城、 中心 城軌道線網密度將分別達1.36、 0.90 、 0.62km/km2。 老城區軌道站點 600m半徑覆蓋率達75%， 主城區軌 道站點800m半徑覆蓋率達70%。 南京市作為長三角帶動中西部地區 發展的重要傳導區域， 在國家長江經 濟帶發展戰略中具有重要地位。 在未 來十

6、五年， 南京將正式從 “秦淮河時 圖2： 南京地鐵線路圖 （截至目前） 資料來源： 南京地鐵， 戴德梁行研究部 戴德梁行研究部 5 代” 步入 “揚子江時代” 。 空間上來看， 南京將構筑 “南北田 園、 中部都市， 擁江發展、 城鄉融合” 的空間格局， “一主、 一新、 三副城、 九新城” 的市域城鄉體系 （圖3） 。 特征一： 江北新區將成南京新主城 江北新區于2015年成為江蘇首個國家級新區， 并在2019 年成為自貿區。 江北新區的發展定位： 是國家級產業轉型升級、 新型城鎮 化和開放合作示范新區； 長江經濟帶和長江三角洲的重 要發展支點； 南京都市圈和蘇南地區的新增長極； 南京市 相

7、對獨立、 產城融合、 輻射周邊、 生態宜居的城市副中心。 職能： 是中國重要的科技創新基地和先進產業基地， 南京 都市圈的北部服務中心和綜合交通樞紐， 南京市生態宜 居、 相對獨立的城市副中心。 2020年4月， 國家發改委公布 長江干線過江通道布局規 劃 （2020-2035） ， 其中長江南京段明確了24處過江通道 正式進入國家規劃層面。 其中， 目前已經建成通車的有9 處。 這意味著未來江北各區與江南主城的交通聯系將更 圖3： 南京市域規劃圖 資料來源： 南京規劃和自然資源局 江南主城 江北新主城 北部田園 中部都市 中心城區 南部田園 江北新主城 場所塑造x城市更新在南京 6 加緊密，

8、 江南江北人口、 經濟交流將更加頻繁 （圖4） 。 特征二： 江南主城全面升級 而江南主城由 “一核六片” 組成， 一核為老城、 紫金山和玄 武湖構成的古都文化核， 六片分別為仙林、 麒麟、 河西、 城南、 東山、 鐵北片區， 規劃范圍579平方千米， 人口規模 605萬， 未來將是世界文化名城核心區、 知識創新策源地 和品質宜居城區 （圖5） 。 古都文化核： 由老城紫金山玄武湖構成古都文化核， 彰顯 “城林一體” 的美麗古都特色。 仙林片區和麒麟片區： 重點促進產學研結合， 成為創 新驅動的先鋒城區。 河西、 城南、 東山片區： 重點集聚現代服務業， 完善公 共服務， 成為南京現代化國際性

9、新城區。 鐵北片區： 加快舊城功能更新， 加強公共設施配套， 成 為具有較高品質的主城區。 從行政區劃看， 江南主城中的鼓樓、 玄武、 秦淮、 雨花臺、 棲霞區 （部分） 都已經逐漸告別了 “大拆大建” 的時代， 城 市的有機更新、“微更新” 是主城區城市建設的主旋律。 城市多年的發展導致土地價值提升， 而現有土地上的建 筑結構、 功能用途未能實時適應科技、 經濟、 產業、 人口的 發展， 各利益方逐漸越來越有城市更新的需要。 目前南京 多數城市更新以政府、 國企為主導， 隨著市場的發展， 市 場各方有望更積極地參與進來。 圖4： 南京過江通道 （包括已建成和規劃中） 資料來源： 國家發展和改

10、革委員會， 戴德梁行研究部 圖5： 南京江南主城規劃 （2035年） 資料來源： 南京規劃和自然資源局， 戴德梁行研究部 已建成 未建成 仙林片區 鐵北片區 古都文化核 河西片區 城南片區 東山片區 麒麟片區 戴德梁行研究部 7 場所塑造x城市更新在南京 8 3.2 城市更新4.0 我國在理論與實踐的結合中從城市更新1.0走向了4.0， 其 中目標、 特征、 重點、 成效都有不同側重。 城市更新1.0：“推倒式” 清空再重建 在中國現代化的發展初期， 住宅密度相對較低， 開發用地 的征收比較簡單。 這一階段也被認為是中國的低層次城 市更新階段， 被稱為 “大拆大建” 階段。 這一階段的改建工

11、程主要是街區的全面拆除及重建。 在這個階段， 城市更新 沒有真正意義上的主題， 開發商或投資者通常處于主導 地位， 有時甚至直接與政府進行磋商， 缺少社區層面的溝 通。 城市更新2.0： 追求規模效應與高速建設 進入城市更新2.0之后， 追求規模與數量是其的主要特征。 城市更新2.0階段具有更為發達的城市中心、 龐大的政府 基礎設施項目， 以及成熟的城鎮規劃體系。 相比1.0階段， 城市更新2.0以追求社會共同利益為目標， 在應對城市衰 退的問題上更為激進且考慮得更加周全。 在策劃過程中 3.2.1 城市更新1.0到4.0 也有其他相關利益方的參與。 城市更新2.0階段的項目擁 有一系列優勢，

12、 往往保留了其突出的建筑特點， 這些項目 通?？梢詫⒗吓f的建筑物重新開發改造成具有現代屬性 和全新用途的物業， 保持特殊景點及具有歷史文化和建筑 價值的遺產， 并盡可能地保留當地的文化特色。 城市更新3.0： 從 “量變” 到 “質變” 在城市更新3.0階段， 城市建設的重點開始從追求體量轉 向強調質量。 城市更新3.0見證了21世紀優質物業需求的 快速增長， 尤其是在一線城市和發達的二線城市。 隨著跨 國公司和頂級本土企業的增多， 開發商、 業主都開始重新 審視自身存在的問題， 并意識到真正優質的物業才是應對 市場競爭和吸引頂尖租戶的關鍵所在。 城市更新4.0： 智慧、 高效、 可持續 城市

13、更新4.0的特征是以智能、 高效且可持續發展， 積極推 動中國城市的現代經濟發展。 在這一階段， 專門的城市更 新機構將負責全面推進城市更新計劃的進程。 在城市更新4.0階段， 經驗豐富的規劃專家、 城市更新相關 機構和私營部門通力合作， 在項目討論及策劃階段需要充 分參考當地社區的意見便是一個明顯的特征。 這就需要我 戴德梁行研究部 9 政企聯動： 政府主導， 市場化運作， 平衡各方利益， 結 合自上而下與自下而上， 激活市場活力， 兼顧規劃導 向和公共利益； 文化保育： 對歷史文化建筑進行分級， 拆改流并舉， 平 衡文化的保護傳承和空間的開發建設； 生態智慧： 利用5G、 大數據、 綠色建

14、筑來營造以人為 本， 以綠色發展為導向的生活方式， 提高城市宜居性。 在城市更新項目中， 改造者不僅要考慮到區域特色， 還要 在開發新項目與保留歷史遺產之間達到最佳平衡。 作為 該過程的一部分， 城市更新4.0 需要整合現有投資、 以滿 足城市居民多樣化的生活方式以及良好的工作環境等諸 多方面。 減少擁堵和通勤成本也是需要重點考慮的部分。 通過設計和改造更加通達的行人空間， 以及提供更加便 利的交通選擇， 將其與現有的道路及鐵路網絡相連接， 以 實現綜合運輸交通網方案。 最后需要指出的是， 城市更新4.0 旨在促進社區發展、 利 用機遇和資源以制定更切實可行的方案。 通過將物業更 新/ 改造為

15、新的用途， 現有的社區及現存的社會網絡得以 保留。 此外， 為殘障人士、 老年人等有著特殊需求的群體 建設的專用住房或社區福利中心也是促進社區發展的城 市更新項目需要考慮的方面。 近年來， 國家相繼出臺 國務院關于加快棚戶區改造工作 的意見 和 國務院辦公廳關于推進城區老工業區搬遷改 造的指導意見 重要文件。 2016年， 國土資源部印發 關于深入推進城鎮低效用地 再開發的指導意見 （試行） 指出： 鼓勵原國有土地使用權 人自主或聯合改造開發； 積極引導城中村集體建設用地 改造開發； 鼓勵產業轉型升級優化用地結構； 鼓勵集中成 片開發； 加強公共設施和民生項目建設。 2017年印發 城 鎮低效

16、用地再開發工作推進方案 （2017-2018年） 。 2017 年， 住房和城鄉建設部出臺 關于加強生態修復城市修補 工作的指導意見 。 在這一大背景下， 北京、 上海、 廣州、 南 京、 杭州、 深圳、 武漢、 沈陽、 青島、 三亞、 ?？?、 廈門等城市 結合各地實際情況， 從廣度和深度上全面推進城市更新 3.2.2 中央及地方政策創新、 政策紅利 們不斷的探索與應用新技術， 并配置最先進、 完備的基礎 設施， 創造高度宜居的社區環境， 并將休閑娛樂、 辦公和 住宅相結合， 以滿足未來的社區需求。 在實現城市更新4.0 的過程中， 物業改造存在著一系列的關鍵要素， 具有歷史 意義的建筑可以通

17、過物業改造得到更好的利用和保護， 通過新興技術的應用， 舊有物業得以成功改造。 促進智能、 高效、 可持續的城市更新對中國下一階段的城 市經濟發展至關重要。 如果說城市更新1.0-3.0本質上是 仍然以追求經濟利益為主要目標導向， 以增量式發展為 重點的 “平穩漸進式演變” ， 那么城市更新3.0-4.0便是涉 及新社區、 國際化、 強產業鏈等城市發展各方面的 “突破 式革新” ， 延續產業、 生活、 消費等一系列需求變革， 通過 土地集約利用， 空間復合開發， 打造智慧、 高效、 可持續城 市功能。 在先進的城市更新方案背景下， 有三個因素對項 目的成功至關重要： 建設綜合交通網絡以提高城市

18、的通 達性； 確保以充分高效的方式利用土地資源； 通過合并整 合城市行政區域， 以適應不斷變化的資源需求。 毋庸置疑， 通過推動經濟的可持續發展， 城市更新將使政 府長期收益。 例如， 進一步發展先進服務業等， 將有助政 府大幅度增加稅收。 城市更新4.0 也有助于滿足政府促 進社會發展、 實現環境與可持續發展的要求。 步入4.0 階 段的城市不僅可以采用最新的綠色建筑技術， 而且還能 通過減少工作與居住分離的現象， 提高能源利用效率。 隨 著城市更新的向前推進， 進入4.0 階段的城市將更具競爭 力。 城市更新4.0時代五大特征 如今的城市更新4.0有五大特征， 分別是產業賦能， 片區統 籌

19、、 政企聯動、 文化保育和生態智慧。 產業賦能： 圍繞產業的迭代升級， 為城市注入更多經 濟活力， 這是城市更新的核心目標。 在實際過程中， 更 多是為戰略性新興產業、 高科技產業提供更多產業空 間， 而不是開發更多的房地產； 片區統籌： 以系統化思維、 全局化思維， 站在大片區城 市更新的角度、 整體價值提升和社會福祉提升的角度 統籌規劃； 場所塑造x城市更新在南京 10 工作， 呈現以重大事件提升城市發展活力的整體式城市 更新、 以產業結構升級和文化創意產業培育為導向的老 工業區更新再利用、 以歷史文化保護為主題的歷史地區 保護性整治與更新、 以改善困難人群居住環境為目標的 棚戶區與城中村

20、改造， 以及突出治理城市病和讓群眾有 更多獲得感的城市雙修等多種類型、 多個層次和多維角 度的探索新局面。 在2019年國家政府工作報告中指出： 深入推進新型城鎮 化； 堅持以中心城市引領城市群發展； 促進農業轉移人 口市民化， 推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口； 培育發 展城市群和新生中小城市； 提升城市功能和宜居水平； 加 快推進城鄉發展一體化。 2020年4月9日， 國家發改委印 發 2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務 ， 任務 在提升城市綜合承載能力提出了， 其一強調 “要 加快推進城市更新， 改造一批老舊小區， 完善基礎設施和 公共服務配套； 改造一批老舊廠區， 通過活化

21、利用工業遺 產和發展工業旅游等方式， 將 “工業銹帶” 改造為 “生活秀 帶” 、 雙創空間、 新型產業空間和文化旅游場地； 改造一批 老舊街區， 因地制宜發展新型文旅商業消費聚集區； 改造 一批城中村， 探索在政府引導下工商資本與農民集體合 作共贏模式； 開展城市更新改造試點， 提升城市品質和人 居環境質量。 不同的城市在城市更新項目的實施有著明顯的差異。 香港 作為相對活躍的政府機構之一， 香港的市區重建局 （市建 局） 在香港城市的更新策略中發揮著主導作用。 2001 年， 香港政府成立市建局， 旨在促進、 承辦和推廣舊城區的更 新改造， 并注資近100 億港元以保證其使命的順利執行。

22、香港的城市更新項目周期一般是6至6年半。 這其中包括 長達3年半的策劃、 收購、 征地和拆除過程。 物業一般通過 談判獲得， 除了向受影響的業主提供現金補償外， 市建局 還會在同一場所、 同一地區或其它現有土地上提供 “樓換 樓” 計劃。 而在另一些保障措施已經到位的地方， 市建局 和有關的參與者/利益相關者會確保不會犧牲任何利益群 體的合法權益， 來平衡受影響的社區內各方的需求和利 益。 此外， 在將任何城市更新項目納入其業務計劃之前， 法律規定市建局需要獲得財政司司長的正式批準。 珠三角 2009年以來， 廣東省在全國率先開展 “三舊” 改造工作。 2015年至今， 廣州市相繼出臺綱領性文

23、件 廣州市城市更 新辦法 、廣州市舊村莊更新實施辦法 、廣州市舊廠房 更新實施辦法 以及 廣州市舊城鎮更新實施辦法 。 2015 年2月 “廣州市城市更新局” 掛牌成立， 之后深圳、 東莞等 成立城市更新局。 深圳出臺 深圳市城市更新辦法 、深 圳市城市更新辦法實施細則 和 深圳市城市更新標準與 準則 等重要文件。 長三角 圖6： 2020年一季度中國內地主要城市生產總值及增長率 資料來源： 內地各地統計局， 戴德梁行研究部 戴德梁行研究部 11 上海出臺 上海市城市更新實施辦法 、上海市城市更新 規劃土地實施細則 （試行） 、上海市城市更新規劃管理 操作規程 、上海市城市更新區域評估報告成果

24、規范 等 重要文件， 上海成立了上海市城市更新中心， 作為全市統 一的舊改功能性平臺， 創新國企參與舊改的模式， 探索全 市跨區域平衡的新路徑。 現階段， 上海城市更新主要的著 力點在四個方面:商業商務區、 工業用地、 老舊住區和歷史 3.2.3 現階段南京的城市更新 南京2016年成為中國內地第十一個突破萬億俱樂部的城 市， 在疫情發生之后， 南京也是17個萬億級GDP城市中唯 一實現一季度GDP正增長的城市， 二季度統計數字公布 之后， 南京GDP首次挺進內地城市十強。 南京的 “4+4+1” 產業以及 “121” 戰略都讓南京有更加持續的創新發 展。 2020年疫情發生后的 “四新” 計

25、劃 （其中就有 “新基建、 新都市” 等） 將進一步地提升城市形象， 促進城市發展。 南京在發展建設新城的同時， 也加大老城片區的有機更 新， 打造更加宜居的城市環境。 南京主城的城市更新已經 基本進入4.0階段。 南京城市綜合統籌發展中片區更新目 標逐漸明晰， 功能規劃更注重長遠發展， 優質物業更新項 目頻繁涌現 （圖6） 。 文化風貌區。 新時期上海城市 “有機更新” 關注以下六個 方面， 即： 空間重構與社區激活、 生活方式和公共空間品 質、 功能復合與空間活力、 歷史傳承與美麗塑造、 公眾參 與與社會治理、 低影響與微治理。 -14.0% -12.0% -10.0% -8.0% -6.

26、0% -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 上海 北京 深圳 廣州 重慶 蘇州 成都 武漢 杭州 天津 南京 寧波 無錫 青島 鄭州 佛山 濟南 合肥 福州 西安 大連 溫州 昆明 沈陽 廈門 南寧 太原 蘭州 2020年一季度GDP(億元)0.0%2020年一季度GDP增速 場所塑造x城市更新在南京 12 隨著城市更新的深入推進， 南京城市建設的管理規劃也 更加細化。 2012年南京出臺 城中片區現代化建設五大工程實施意 見和兩個三年行動計劃 ， 用古都保護工程、 改造更新工 程、 提檔

27、升級工程、 載體發展工程、 人居質量工程等五大 工程勾勒出了五城區率先基本實現現代化的路徑。 2016年南京市政府印發的 2016年南京市城鄉規劃、 建 設和管理任務組織實施方案 中多次提到 “城市更新” ， 要 求科學有序推進新城建設， 加快老城有機更新， 明確形成 以主城為核心， 以江北新區、 東山副城、 仙林副城為重點 的南京大都市區城鎮群格局。 2016年 南京市城市品質提升三年行動計劃 （2016 2018年） 提出加強南京城南歷史城區文化風貌整體保 護， 實施 “城市修補、 有機更新” ， 恢復老城功能和活力。 2017年 南京市政府關于印發南京市主體功能區實施規 劃的通知 對老城

28、區域了更明確的要求。 就老城區域而 言， 新街口、 夫子廟、 中央門等商貿片區要求加快提檔升 級， 加快集聚高端商貿業； 推動珠江路創業大街、 環南藝文化創意產業功能區、 高新產業園區、 眾創空間等載體的建設， 打造創新創 業產業集聚， 提升區域活力； 有序推進鼓樓濱江、 鐵北等片區有機更新， 推動棚戶 區、 老舊小區改造和工業企業搬遷改造， 拓展老城區 域發展空間和提升宜居品質； 在現有歷史資源的基礎上， 加強明城墻風光帶、 長江 路歷史文化大街等遺址、 遺產的保護和再利用， 完善 休閑旅游等配套服務功能。 2018年南京市城市精細化建設管理十項行動方案 中 提出十大行動， 包括： 主次干道

29、整治、 背街小巷整治、 建筑 立面整治、 管線下地改造、 綠化景觀提升、 老舊小區整治、 公廁改造提升、 城市亮化提升、 交通秩序整治、 強化建設 管理。 同時， 精細化的建設管理深入到城市各個生活系統之 中。 2012年以來， 南京按照 “小規模、 漸進式” 城市修補要 求， 開展老舊小區微更新改造、 道路整治、 背街小巷及片 區整治、 加裝電梯、 公廁革命等工作， 進一步提升城市居 住空間品質。 南京近年來推出公園布局規劃、 綠地規劃、 城市慢行 （步行和自行車） 系統規劃。 目前南京截至18年 年底已經建立863公里的綠道， 已投入超15億的建設資 金。 2019年5月， 南京市規劃和自

30、然資源局編制 南京主城公 共空間規劃 。公共空間規劃 按照 “合理規劃建設廣場、 公園、 步行道等公共空間， 方便居民文體活動， 促進居民 交流” 的要求， 積極推動城市公共空間的合理利用， 充分 彰顯南京城市特色。 圖7： 優質場所塑造的好處 資料來源： 公共空間項目， 戴德梁行研究部 提倡步行 步行騎行環境安全 公共交通更兼容 減少汽車停車需求 時間和金錢高效利用 各種設施更好的結合 視覺上賞心悅目 心理上振奮人心 營造歸屬感 更好的安全措施 更好的環境質量 更加自由自在 更好的社交活動 更多文化體驗，文化接觸 吸引更多樣的人群 更多婦孺老幼群體 文化 / 族群更多樣 鼓勵社區創新 更多的

31、體育活動 品嘗新鮮的食物 更好的安全保障 更廣泛的社會包容性 提升環境衛生狀況 小微企業的發展 經濟發展 更高的房地產價值 當地的物權，當地的價值 更多搶手的崗位 更多的稅收 市政服務的需求減少 更強的社區自豪感和志愿精神 永存的正直價值 市政干預的減少 自我管理 打造更優的 可達環境 場所 優質場所的好處 打造支持 社區經濟 培養形成 社區認同感 社交互動提倡健康 提升舒適感 戴德梁行研究部 13 3.3 場所塑造 針對如今越來越敞開式的空間形態， 如何增加流量、 如 何可持續地讓流量變現并且提高用戶的滿意度是新時代 下每個空間都在思索的問題。 盡管片區引導下統籌規劃 的城市更新可以在美學原

32、則上改善人們對舊改物業的觀 感， 但僅僅滿足視覺刺激很難讓用戶長期為單一項目買 單。 用發展的眼光從業態設計、 環境管理、 社區運營等方 面引導場所空間的塑造可以有效延長所謂 “網紅地”“流 量點” 的繁榮期。 戴德梁行借助旗下Think-in平臺， 正在向 各城市推廣 “場所塑造” 這一理念， 為城市更新助力。 歐洲和北美的許多城市已經塑造了諸多場所， 而中國的 城市現在才剛開始接觸、 試驗、 采納場所塑造的一些概 念， 為城市發展和更新中面臨的挑戰尋找最佳宜居體驗 的解決方案。 3.3.1定義 場所塑造是一個對城市公共空間的規劃、 設計和管理來 說無所不包的過程。 場所塑造利用當地社區現有

33、的資產， 與社區一道， 通過鼓舞人心的理念， 幫助城市公共空間的 創造， 進而提升公民的健康水平， 滿足感和幸福感 （圖7） 。 良好的場所塑造既是城市設計的原則， 也是一種思路。 場 所塑造可以由官方機構領導， 也可以在基層開展。 簡單地 說， 優質的場所塑造優化了未充分利用的城市公共空間， 并且改善行人高度下的建筑環境的體驗感。 圖8： 四種場所塑造的類型 資料來源： 密歇根州立大學， 戴德梁行研究部 圖9： 迷你公園規劃示例 資料來源： 密歇根州立大學， 戴德梁行研究部 標準型 創新型 策略型 戰略型 自行車停車位 陰影 / 網格架 元素 道路 帶書架的欄桿 休息空間 咪表停車位 植被提

34、供迷你公園綠蔭 吧臺座 吧臺 草坪 咪表 停車位 人行道 場所塑造x城市更新在南京 14 3.3.2 場所塑造的四個基本類型 根據密歇根大學的研究， 深入研究場 所塑造的方法， 通常有四個基本類型 (圖8） ： 標準型場所塑造 標準場所塑造是一種定期改善場所 體驗的方法， 在很長一段時間內通過 公共、 非營利和私營企業進行的各種 城市規劃項目和活動來實現的。 城市規劃項目包括： 街道完善， 建筑 外立面改善， 公園開發或改善等。 活動包括： 在城市公共空間， 如人行 道， 街道， 市政建筑， 公園和/或濱水 區等舉行的活動。 策略型場所塑造 策略性場所塑造是一種通過利用有 計劃的分階段的轉型方

35、法， 階段性低 成本地來提升地點價值的手段。 策略 性場所塑造包括兩個相互聯系但截 然不同的方法， 稱為策略性都市方案 和輕快省策略 （LQC） 。 兩者都希望通 過翻新未充分利用的空間獲得所需 經驗的行動規劃流程來評估最新的 想法。 這些小而專注的工作試圖在任 何大型決策達成一致之前推進實驗。 規劃項目包括 ： 公共座椅項目， 快閃 咖啡廳， 由停車場改造的小型公園 （ 圖9） 以及旨在重振城市公共空間的 各種其他活動。 戴德梁行研究部 15 創新型場所塑造 創新型場所塑造通過對把藝術， 文化和創造性思維應用 到城市各個部分來復興城市的公共空間， 以提升活躍度 和體驗， 使未充分利用的空間重

36、新活過來。 重視藝術和文 化活動及體驗， 可以更好地塑造社區認同， 幫助增強社交 互動和公眾參與， 增強了社區成員的自豪感和相互聯系。 城市規劃項目包括： 與藝術相關的項目， 如博物館， 音樂 廳， 公共藝術區或藝術家的工作場所。 活動包括： 城市廣場音樂會， 雕塑展覽， 社區藝術展覽或 公園內的電影和戲劇表演。 戰略型場所塑造 戰略性場所塑造的核心是塑造一個人才希望在此生活、 工作、 娛樂、 學習和體驗的有價值的場所。 通過這樣做， 會 創造更多的經濟和就業機會。 戰略性的場所塑造通常聚 焦市中心， 并塑造優質和諧的社區環境， 提供包括臨近居 住， 交通和娛樂的諸多選擇。 城市規劃項目包括：

37、 特定地區的混合使用項目， 公園和濱 水區的綠色走廊以及公眾集會的空間。 活動包括 ： 通過舉辦吸引各種各樣人群的藝術、 文化、 和 娛樂活動周期性地聚集人才。 城市公共空間是一種本質上多維度的體驗。 由于種種原 因， 在不同時間， 不同天氣條件下， 各行各業的人們都在 利用蓬勃發展的城市公共空間。 根據公共空間項目 （PPS） 的定義， 偉大城市是偉大活動， 場所和打卡地的聚集地。 場所塑造促成了多種多樣的活動， 并吸引了眾多當地居 民和游客， 吸引的投資也推動了當地經濟的發展。 在國內， 目前有一個項目， 場所塑造促成了多種多樣的活 動， 并吸引了眾多當地居民和游客， 吸引的投資也推動了

38、當地經濟的發展。 這個項目就是上海徐匯濱江。 場所塑造x城市更新在南京 16 案例1 上海徐匯濱江&西岸 項目概況 上海徐匯濱江公共開放空間是一個 棕地生態恢復與資源再利用的項目。 現已成為上海中心城區內最具活力 的濱水新城區之一。 規劃設計及亮點 徐匯濱江公共開放空間在近年經 歷了重生并成為上海重要的公共空 間。 面積約達9.4平方公里， 岸線長約 11.4公里， 是目前上海黃浦江兩岸可 成片開發面積最大的區域， 開發總量 約達900萬平方米。 徐匯濱江以景觀， 建筑翻新改 造、 濱江區域和步道的結合等作 為規劃設計的主導理念。 原龍華機場的飛機跑道改建成 了跑道公園， 水系和綠地穿插其 中

39、。 余德耀美術館由原上海飛機制 造廠機庫改造而成， 保留了機庫 的原有外觀和特色。 龍美術館、 余德耀美術館、 油罐 藝術公園 （一個由5個儲油罐改造 而來的公園） 等一批著名文化藝 術機構已紛紛入駐徐匯濱江區 域。 舉辦了西岸音樂節、 西岸食尚 節、 西岸建筑與當代藝術雙年展 等高品質活動。 現為多功能休閑公園。 人們可以 一邊慢跑、 散步或騎自行車， 一邊 探索城市的歷史和文化。 要點總結 徐匯濱江延續了黃浦濱江沿線整體規劃布局， 已經成為濱江大道不可或 缺又獨具特色的一部分。 目前的徐匯濱江公共開放在綠化上海城區方面起著重要的生態作用； 徐匯濱江作為一個公共空間， 在設計過程中就已考慮到

40、易于到達和舒適 友好的特點。 場所塑造將通過鼓勵社會資本， 共通價值觀， 主人翁意識， 塑造更好的場所體 驗， 為城市居民營造更加宜居和諧的城市環境 。 圖10： 南京直播節 “迎四新聚春雷” 暨南京棲霞淘寶直播基地啟動會 資料來源： 中國江蘇網， 戴德梁行研究部 戴德梁行研究部 17 3.4 “四新” 行動背景下的疫后重塑新 消費與場所塑造的結合實踐 為了引導市場在后疫情時代的復蘇， 南京市政府在2020 年4月發布 “四新” 行動計劃 （ “新基建、 新消費、 新產業、 新都市” 等四個行動計劃） 。 在新冠肺炎疫情以來全國范 圍內南京作為首個發放消費券的城市， 截止6月中旬南 京市應用區

41、塊鏈技術等手段,累計發放了至少3.8億元的 消費券。 在多種多樣刺激 “新消費” 的措施下， 南京1-7月 社會消費品零售總額達2,582.03億元， 同比增長5.9%， 而相較2020年一季度同比下降16.2%， 增長明顯。 而在 618網上購物節上， 南京也沖進第一個小時成交量最高的 TOP10城市， 排名第九。 3.4.1 網紅、 直播經濟擴寬了用戶的體驗空間和時間 中國消協3月底發布的 直播電商購物者滿意度調查報 告 中， 52.5%受訪者屬于半明確購物目標， 以 “逛+搜” 的 方式鎖定目標。 購買商品集中在服裝、 日用品、 美食、 美妝 等品類。 對于后疫情時代的這些品牌，“直播帶

42、貨” 已經不 僅僅是加分項， 而且有成為必選項的趨勢。 結合五一， 520 ， 618， 端午等消費高峰， 越來越多的商場和品牌在線上 直播促銷的同時， 也在線下開展各種折扣、 優惠套餐、 積 分兌換等營銷活動。 疫情正在驅使各大商場完善多渠道 營銷零售以實現更多營收。 直播和短視頻售貨的出現， 增 強了人們的購物體驗。 此次疫情也進一步拓寬了直播和短視頻的應用場景， 包 括直播音樂節、 直播服裝走秀、 房產公司直播看房等， 包 括零售商在線售貨在內的在線播放和觀看量都有所增 加。 一些品牌商和商場趁勢利用短視頻、 直播等方式進行 營銷。 例如， 二月份， 護膚品牌 “林清軒” 雖然關閉了15

43、7 家門店， 僅保留170 個門店正常運營， 但是林清軒卻依靠 網絡直播售貨和在線服務等營銷方式的轉變， 銷售額達 到2019 年同期的145。 5月20日， 南京直播節 “迎四新聚春雷” 暨南京棲霞淘 寶直播基地啟動會舉行。 結合南京直播節主題活動， 堯化 街道、 新堯新城管委會與阿里巴巴檔口直播服務商南京 追光互娛文化傳媒有限公司簽約， 在小廟山配套區域建 立直播基地， 為商戶、 企業擴展營銷渠道， 推動消費新模式 （圖10） 。 圖11&12： 南京都市圈首屆直播購物節暨蘇寧全球首家智慧生活體驗中心開業儀式 資料來源： 南報網， 戴德梁行研究部 圖13： 鼓樓區 “地道味道” 探訪老字號

44、暨國際化重點項目推介會與傳統美 食探訪活動 資料來源： 新華日報， 戴德梁行研究部 場所塑造x城市更新在南京 18 4月30日新街口蘇寧重裝開業， 新店 定位為蘇寧全球首個智慧生活體驗 中心， 帶來耳目一新的智慧逛店體 驗。 開業當天， 蘇寧首次以云開業的 方式， 線上開啟售賣。 蘇寧大數據顯 示， 新街口店云開業后， 同時段在線 觀看人次更是突破百萬。 58秒后， 店 內累計銷售破1,000萬。 1小時后， 線 上店的銷售額迅速突破了3,000萬 （ 圖11&12） 。 9月， 鼓樓區舉辦 “地道味道” 探訪 老字號暨國際化重點項目推介會與 傳統美食探訪活動， 邀請網紅、 大 “V” 、 留

45、學生代表通過直播活動， 向國內 外的網上觀眾介紹了南京特色美食， 提升南京的國際知名度 （圖13） 。 南京金鷹新街口店的品牌在金鷹周 年慶期間開始直播， 而南京已經有不 少商場有不定期的直播活動。 圖14： RetailTech 資料來源： 戴德梁行研究部 軟件基礎 實時反饋 動態管理 硬件基礎硬件基礎 軟件基礎 大數據&人工智能&VR技術 供應鏈管理 供給端 需求端 定制化購物 數字化物流 柔性制造 數字化運營 用戶畫像 物聯網互聯網 云計算： SaaS&PaaS&IaaS 圖15： “e口吃遍南京漫游秦淮” 暨首屆美食吃播節 資料來源： 夫子廟文旅集團， 戴德梁行研究部 戴德梁行研究部

46、19 3.4.2 商業數字化， 多渠道促進消費 增長 科技的進步， 正賦予零售商更多 與消費者互動的機會。 由云計算、 物聯網提供的硬件基礎和大數 據、 人工智能、 VR等軟件基礎結合 的 “RetailTech” 已經興起， 新一代 ICT技術通過串聯和分析需求端的海 量消費數據， 來驅動供給端的數字化 改造， 實現各個環節的數字化， 從而 提升整個價值鏈的效率， 降低運營成 本 （圖14） 。 2020年4月， 夫子廟文旅集團攜手阿 里本地生活平臺舉行 “e口吃遍南京 漫游秦淮” 暨首屆美食吃播節助力中 小企業復商復市促消費活動啟動儀 式。 未來秦淮小吃街還將進行數字化 再升級， 通過物流

47、、 客流、 數據流、 資 金流的支撐體系， 打造智慧門店、 智 慧品牌、 智慧后廚的特色美食街區， 讓老字號商家和特色小店煥發新活力 （圖15） 。 如今， 首店經濟正在成為衡量一地消 費市場繁榮、 商貿興盛的一大標尺， 同時也是檢驗當地營商環境是否開 放、 包容、 蓬勃向上的試金石。 后疫情 時代， 研究首店經濟對研判消費者信 心、 零售商經營信心等均有重要意義 （表2） 。 3.4.3 首店經濟提升消費者興趣， 快 閃展覽增強體驗感 表2： 南京2020年上半年主要首店品牌拓展一覽 資料來源： 公開資料整理， 戴德梁行研究部 進駐項目品牌名稱所屬業態首店量級 金鷹珠江路店麥吉 machim

48、achi餐飲（新式茶飲）江蘇首店 新街口蘇寧易購云店蘇寧智慧生活體驗中心生活服務全球首店 浦口印象匯調色師零售（美妝集合）江蘇首店 新世界百貨wowcolour零售（美妝集合）江蘇首店 吾悅廣場椥辻餐飲（日本料理） 餐飲（新式茶飲） 全國首店 南京首店茂業天地 喜茶Go店 虹悅城茅廬餐飲（川菜）江蘇首店 龍灣天街HEA零售（國潮）江蘇首店 龍灣天街Polestar 極星零售（汽車）江蘇首店 龍灣天街亞坤餐飲（東南亞菜）南京首店 龍灣天街新發現餐飲（杭幫菜）南京首店 龍灣天街海馬體兒童生活服務南京首店 -合興發茶冰室餐飲（茶餐廳）江蘇首店 德基廣場Burberry Kids概念店零售（童裝）內地

49、首店 德基廣場麗思卡爾頓酒店酒店江蘇首店 場所塑造x城市更新在南京 20 從首店量級來看， 南京新開的首店中有8家江蘇省首店， 3 家全國首店， 其中新街口蘇寧易購云店以 “蘇寧全球首家 智慧生活體驗中心” 的身份重裝亮相， 將打造成為江蘇科 技生活的新地標。 “我們要充分發揮首店經濟的創新價值， 不斷提升商品 和服務的品質及附加值， 更好地滿足消費者多樣化消費 需求。 ” 南京市商務局副局長張雁寧表示， 商務部門也將 著手聯動商家和相關專家， 對南京首店經濟進行一次綜 合評估認定， 更好地凸顯首店經濟的示范效應， 進一步鼓 勵和引導商家通過發展首店或新品首發， 引進國外品牌 或發展本土品牌， 豐富品牌商品和服務供給。 5月1日以來， 高峰時南京全市有134處臨時外擺區 域、 1,410個臨時攤位， 南京1912， 艾尚天地， 水游城， 中 央， 南藝后街等商場和街區都在中庭或室外有組織地開 展夜市或集市活動， 以周末活動居多， 喚醒了很多消費者 的回憶， 也讓城市有了更多的煙火氣 （圖16） 。