合富輝煌：2020上半年全國房地產市場總結及下半年展望(47頁).pdf

1、合富輝煌(中國)研究院 2020 2020年上半年 全國房地產市場總結及下半年展望 合富輝煌(中國)研究院 合富輝煌(中國)研究院 7月中國PMI為51.1%，二季度GDP增速3.2%。顯然，中國經濟正從低位持續復蘇，從全球 范圍看，由于疫情防控到位，中國經濟相較其他主要經濟體的“相對優勢”更加明顯（美國二 季度經濟增速為 -32.9%）。這意味著，中國資產在環球市場的吸引力進一步提升。 然而，環球經濟不景之下，中國自身經濟產業亦將受到長期抑制，大量產業人員的收入預期受 到影響，與之相對應，房地產市場亦將在一段時間內面臨“購買力”與“高成本供應”的銜接 問題。 對于不同類型城市，產業經濟受到沖

2、擊在所難免，但國家政策與規劃斜傾、地緣購買力支撐， 以及地域庫存因素使得“優勢城市/優勢區域”與“其它城市/區域”的市場熱度產生更大差異。 流動性趨松之下，置業資本更加趨向于核心價值區域，這些區域的市場熱度“較快上漲”。外 圍區域普遍仍然面臨購買力承接問題。 核心觀點 （1） 合富輝煌(中國)研究院 核心觀點（2） 房地產仍是國內經濟的“壓艙石”，從經濟及金融數據看，對比國內外其它行業，房地產行業的 景氣度居前。管理層持續引導房地產長期健康發展，關鍵在于使“市場復蘇”與“經濟復蘇”兩 者步伐協調一致。 當前包括1）“經濟復蘇路徑”【L型走勢持續較長時間】、2）“流動性釋放”【持續抑制市場 對“

3、流動性大幅放寬”的想象空間】、3）“市場調控及維穩方式”【7月多個城市加強調控】， 均與以往維穩期存在區別。因而，后續市場進一步復蘇的路徑亦將與以往時期有所不同。 過往“一線-二線-三四線”及“中心-遠郊”的市場熱度擴散方式極可能發生改變，市場熱 點仍將集中在“優勢城市的優勢區域”。 合富輝煌(中國)研究院 對 購 買 力 的 影 響 疫 情 與 宏 觀 環 境 變 化 PART 01 管 理 層 政 策 邏 輯 分 析 房 地 產 市 場 景 氣 分 析 PART 02 下 半 年 后 市 展 望 上 半 年 房 地 產 市 場 表 現 PART 03 的 策 略 建 議 對 政 府 、 房

4、 企 、 置 業 者 PART 04 報告結構 經濟持續抑制購買力房地產仍然有“機”不同地域市場加劇分化 化解問題的一些建議 合富輝煌(中國)研究院 PART 01 疫情與宏觀環境變化對購買力的影響分析 疫情持續抑制各國“內需”與“外貿”。在內外因素綜合影響下，復蘇進程大概率是相對緩慢的“有序 復蘇”，這與以往時期的市場需求大面積、大幅度的“快速復蘇”存在區別。 企業用工意愿下降，對市場購買力產生持續影響。 中央調性堅守“房住不炒”，包括深圳、東莞等城市調控快速加嚴；流動性措施亦逐漸脫離對“寬貨幣” 的依賴，“流動性大幅松動”的市場預期被抑制。 市場購買力在一段相對較長的時間內，仍然受制： “

5、剛性自住需求”受制于宏觀經濟復蘇；“投資需求”受制于地方政府及時快速的“政策干預”。 經濟持續抑制購買力 合富輝煌(中國)研究院 環球經濟運行軌跡再生變數，各國復蘇進程緩慢 0 200 400 600 800 1,000 1,200 0 5 10 15 20 25 2020-012020-022020-032020-042020-052020-06 全球各國疫情發展情況(截止到6.30） 當日新增確診病例（萬人）確診病例累計值（萬人，右軸） 全球累計病例 1052萬人 國家 累計確認病例 （萬人） 中國8.5 韓國1.3 意大利24.1 西班牙24.9 美國262.3 英國31.3 日本1.9

6、 巴西140.2 俄羅斯64.8 印度56.7 疫情爆發的順序：亞洲歐洲美洲 疫情階段性反復 資料來源：WIND，合富輝煌（中國）研究院整理 201920202021 環球經濟2.9-4.95.4 發達經濟體1.7-8.04.8 美國2.3-8.04.5 歐元區1.3-10.26.0 德國0.3-7.85.4 法國1.5-12.57.3 意大利0.3-12.86.3 日本0.7-5.8.2.4 英國1.4-10.26.3 其他發達經濟體1.7-4.84.2 新興市場（發展中國家）3.7-3.05.9 亞洲新興市場5.5-0.87.4 中國6.11.08.2 印度4.2-4.56.0 東盟五國4

7、.9-2.06.2 歐洲新興市場2.1-5.84.3 俄羅斯1.3-6.64.1 拉丁美洲和加勒比0.1-9.43.7 巴西1.1-9.13.6 黑西哥-0.3-10.53.3 IMF世界經濟展望增長預測 疫情持續抑制各國“內需”與“外貿”。 “疫情特性”使環球經濟面臨“長期疲軟” 。 在內外因素綜合影響下，復蘇進程大概率是相對緩慢的“有序復蘇”， 這與以往時期的市場需求大面積、大幅度的“快速復蘇”存在區別。 合富輝煌(中國)研究院 工業增加值增速 進出口總值 國家財政收入增速 企業虧損個數 城鎮失業率 PMI指數（%） 其中：大型企業 其中：中型企業 其中：小型企業 近期數據上年同期數據備注

8、 工業 進出口 采購經理 人指數 就業 財政 6月增速 4.8%6月增速 6.3%近十年歷史低位 6月 97636 (個) 6月 77648 (個)虧損企業顯著增加 高于去年全年水平 6月累計增速 -6.6%6月累計增速 -2%近十年歷史低位 低于19年同期 財政增速近十年 歷史低位 7月增速 51.17月增速 49.7 7月增速 52 7月增速 51.2 7月增速 48.6 7月增速 50.7 7月增速 48.7 7月增速 48.2 近半年PMI均值 （48.7）位于近 十年低位 數據來源：國家統計局，合富輝煌（中國）研究院 GDP 國內生產總值 6月 5.7%6月5.1 % 6月 -10.

9、8%6月 3.4% 上半年增速 6.3%上半年增速 -1.6% 其中：進口總值 其中：出口總值 6月累計增速 -6.2% 6月累計增速 -7.1% 6月累計增速 0.1% 6月累計增速 -4.3% 近十年首次負增長 上半年國內經濟數據“低位復蘇” 合富輝煌(中國)研究院 全球經濟下滑，中國經濟的相對優勢更加明顯 但國內產業仍受持續抑制 (40) (30) (20) (10) 0 10 2018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-06 主要經濟體GDP增速走勢（%） 美國日本歐元區中國 備注:2020Q2

10、除中國、美國外，其它國家/區域GDP增速為預測數據 30 40 50 60 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 2019年2020年 中國制造業PMI指數（%） 中國7月PMI為51.1%，自4月后持續回升。 二季度中國GDP單季增速3.2%，相較國外主要經濟體的增速差距進 一步明顯（美國二季度增速為 -32.9%） 中國在全球市場的復蘇勢頭更加顯著，中國資產對海外資金的吸引力亦 有所上升，但國外環境不景對國內產業的影響長期存在、國內經濟復蘇 之路仍然“任重道遠”。 合富輝煌(中國)研究院 企業用工意愿下降，對

11、市場購買力產生持續影響 20 30 40 50 60 2019-032019-062019-092019-122020-032020-06 我國生產PMI 30 35 40 45 50 55 60 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 主要經濟體制造業PMI 美國日本歐元區越南中國 枯榮線 枯榮線 國內疫情爆發 國外二次爆發 資料來源：WIND，合富輝煌（中國）研究院整理 30 40 50 60 2019-032019-062

12、019-092019-122020-032020-06 我國從業人員PMI 20 30 40 50 60 2019-032019-062019-092019-122020-032020-06 我國出口訂單PMI 枯榮線 枯榮線 生產 恢復顯著 企業用工 意見降低 受國外疫情影響 出口波動大 5-6月 國外復工復產 國內PMI：3月起生產和新訂單PMI迅速恢復至50以上。但出口 訂單波動大，且企業用工意愿降低逐步顯現。 國外疫情反復，持續通過出口-制造業鏈條向我國經濟傳導壓力。 受企業用工意愿影響，國內市場購買力釋放亦受到限制。 合富輝煌(中國)研究院 在民間“消費” 難以有效激活情況下，經濟復

13、蘇步伐亦有所限制 居民收入增長放緩，個稅指標疫情后幾乎無增長，居民收入受到沖擊。 居民更傾向于儲蓄：2020年6月我國居民新增人民幣存款2.18萬億，為近年來峰值；上半年居民存款8.33萬億，是歷年 上半年平均存款的2倍。 我國歷年居民儲蓄情況對比 年份1-6月（萬億元） 20134.13 20144.05 20153.08 20163.54 20173.94 20184.26 20196.82 20208.33 -40.0 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06

14、2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 我國個人所得稅累計增長情況 春節后 迅速恢復 受疫情影響 基本無增長 個稅改革 -15,000 5,000 25,000 45,000 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05

15、2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 我國居民新增人民幣存款情況（億） 資料來源：WIND，合富輝煌（中國）研究院整理 合富輝煌(中國)研究院 就業形勢不容樂觀，4-6月我國城鎮調查失業率為6%、5.9%和5.7%，為歷史高位水平；城鎮新

16、增就業人數累計同比下降 40%，復工復產后就業人數有所增長，但仍同比下降25%左右。住宿餐飲、租賃和商業服務業等勞動力密集行業受沖擊 更大，企業用工需求明顯萎縮。 勞動密集行業是房地產剛性需求購買力（尤其對應“外圍郊區”項目）的重要組成部分，上半年各城外圍郊區市場熱度復蘇 普遍并不充分（見后述）。 資料來源：WIND，合富輝煌（中國）研究院整理 2020年Q1用人單位在公共就業服務機構的招聘人員數據 就業率下降以勞動密集行業受沖擊最大 部分行業 崗位需求 （萬人） 較去年 同期變化 制造業20910.2% 建筑業24-4.7% 批發和零售業67-7.4% 居民服務和其他服務業51-11.7%

17、住宿和餐飲業32-41.7% 信息傳輸計算機服務和軟 件業 250.8% 租賃和商務服務業21-50.8% 交通運輸倉儲和郵政業2025.1% 房地產業-27.2% 教育-17.6% 衛生社會保障和社會福利-24.7% -40 -35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 202

18、0-05 2020-06 我國就業形勢 左軸：城鎮調查失業率（%） 右軸：城鎮新增就業人數累計同比（%） 合富輝煌(中國)研究院 中央調性：房地產仍需堅守“房住不炒”底線 2020年政府工作報告對于房地產的定調: “深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業。 堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。完善便民設施，讓城市更宜業宜居” 住建部銀保監會央行 “堅持房子是用來住的、不 是用來炒的定位和“不將房 地產作為短期刺激經濟的手 段”要求，保持房地產金融 政策的連續性、一致性、穩 定性?！?“堅決落實“房住不炒”要 求，持續遏制

19、房地產金融化 泡沫化?！?“房地產金融政策遵循“一 城一策”的原則，地方可以 在“房住不炒”等大的方向 下，根據城市具體情況做安 排?！?“推進全國一張網建設。各 地應當落實城市主體責任， 建立以房屋網簽備案數據為 基礎的房地產市場監測體系， 為房地產市場調控提供數據 支撐和決策依據，促進房地 產市場平穩健康發展?！?管理層通過“房住不炒”對房地產的經濟貢獻與動力進行長期規劃。 合富輝煌(中國)研究院 2020年上半年貨幣政策環境 資料來源：WIND，合富輝煌（中國）研究院整理 由“寬貨幣”轉向“寬財政+寬信用”，使市場對流動性擴張的“想 象空間”縮小 與2008年金融危機全面持續貨幣“大放水

20、”不同，今年上半年宏觀政策思路經歷調整：疫情初期，為促快速復工復產，一季度以 “寬貨幣”為主（全面降準降息），但二季度政策迅速調整為“寬財政+寬信用”，貨幣政策趨于邊際收斂，堅持總量適度，創新 金融工具寬信用直達實體經濟。 流動性措施逐漸脫離對“寬貨幣”的依賴，“流動性大幅松動”的市場預期被抑制。 -10 0 10 20 30 40 -50 0 50 100 150 200 左軸：社融增速（%）右軸：M2同比（%） 5 10 15 0 10 20 30 40 50 1月2月3月4月5月6月 寬貨幣+寬財政 寬貨幣寬財政+寬信用 1月 全面降準50bp 2月 MLF降10bp 4月 定向降準50

21、bp MLF降20bp 6月 創新工具寬信用 風格轉變： 貨幣政策堅持總量適度 寬信用提高“直達性” 9月 定向降準100BP 非對稱降息27bp 10-12月 三次降準共200bp 三次降息共162bp 11月 四萬億計劃 M2增速接近30% M2增速11% 合富輝煌(中國)研究院 近期多個地區政策持續收緊 “緊” 01 04 06 05 02 03 07 鄭州 深圳 杭州 東莞 收緊公積金貸款政策：取消借款人“同 戶籍”家庭成員貸款申請，停貸購房三 套以上家庭。 07 樓市整治：針對“陰陽合同”、捂盤惜售、 返本銷售、售后包租等違法違規行為進行專 項檢查。 06 （1）限購、限售：符合條件

22、的“無房家 庭”可在市六區優先認購1套商品住房， 該套住房取得不動產權證滿5年后方可交 易；擴大限購范圍，新增限購區域； （2）嚴格執行差異化個人住房信貸政策。 05 （1）限購：購房資格收緊至“3+3”（落戶 滿3年+社保滿3年）、非深戶更需5年社保； 夫妻離異3年內購房，套數按離異前家庭總套 數計算； （2）限貸：首套首付3成（無房無貸）、5/6 成（無房有貸），二套首付7成。 01 （1）限購：非東莞戶籍購房需1年社保（首套） /2年社保（二套）； （2）限售：一二手房須取得不動產權證滿3年 后方可轉讓；外地戶籍停售第三套； （3）樓市整治：嚴打捂盤惜售現象；嚴格實行 購房實名制；定期公

23、開發布網簽房價。 02 （1）限購：非限購區戶籍家庭新增連續12個 月社保/個稅要求； （2）限售：人才購房需網簽滿5年后再交易。 03 ?？?（1）限購：擬取得本戶籍（2020.4.28前）/ 連續36個月以上社保/個稅且符合相關條件的 無購房人才可購1套安居房； （2）限售：擬安居房需繳納個稅、社保滿15 年/達到法定退休年齡且網簽備案滿10年后方 可交易。 08 7月以來政策“收緊”城市及詳情 08 限購：發布搖號購房新規，人才、無住房 家庭（本市戶籍）、普通購房人分四輪進 行搖號；夫妻離異2年內購房，套數按離異 前家庭總套數計算。 04 合富輝煌(中國)研究院 PART 02 房地產市

24、場景氣分析，管理層政策邏輯分析 房地產仍是國內經濟的“壓艙石”，從經濟及金融數據看，對比國內外其它行業，房地產行業的景氣度居前。 管理層持續引導房地產長期健康發展，關鍵在于使“市場復蘇”與“經濟復蘇”兩者步伐協調一致。 作為“傳統資金密集行業”，2019年資金從緊使市場熱度下降，而2020年房地產企業“資金解渴”，有助對沖 宏觀環境影響；各地政府“維穩措施”陸續出臺，在兼顧“市場與經濟”雙穩同時，亦給予市場信心。 政策仍然關注“市場穩定”，“房地產融資”的適度放寬以及“分城施策”持續實施構成現階段“政策維穩” 基礎。中國持續實施的系列措施（包括過熱城市“調控”、非過熱城市“放寬”）均是為使“市

25、場”與“經濟” 保持同步。 房地產仍然有“機” 合富輝煌(中國)研究院 中國“房地產”對比國內/外各行業：景氣度居前 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 房地產供求情況（%） 商品房銷售面積:累計同比 房屋新開工面積:累計同比 本年購置土地面積:累計同比 -35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 20

26、18-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 固定資產投資分項情況（%） 固定資產投資完成額:制造業:累計同比 房地產開發投資完成額:累計同比 固定資產投資完成額:基礎設施建設投 資:累計同比 資料來源：WIND，合富輝煌（中國）研究院整理 基建和房地產投資修復顯著，1-6月基建投資在財政支持下修復超9成，房地產開發投資完成額基本恢復。 房地產“投資開發銷售”全鏈條修復較快，土地購置面積、新開工面積、商品房銷售面積均恢復約9成，供需 恢復較好。 合富輝煌(中國)研究院 -20 -10 0 10 20

27、30 40 50 35 40 45 50 55 60 65 2010-02 2010-04 2010-06 2010-08 2010-10 2010-12 2011-02 2011-04 2011-06 2011-08 2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-08 2012-10 2012-12 2013-02 2013-04 2013-06 2013-08 2013-10 2013-12 2014-02 2014-04 2014-06 2014-08 2014-10 2014-12 2015-02 2015-04 2015-06 2015-0

28、8 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 中國PMI指數與商品房銷售面積增速走勢 制造業采購經理指數（PMI)全國商品房銷售面積累計增長(右軸，%) 管理層持續引導房地產長期

29、健康發展，關鍵在于： 使“市場復蘇”與“經濟復蘇”兩者步伐協調一致 近年房地產投資增速與反映經濟活躍度的PMI指數，兩者走勢趨同。 合富輝煌(中國)研究院 房企融資：受益于寬松貨幣環境，上半年房企融資規模放量而成本創近年新低。 居民房貸：5年期LPR上半年累計下調15bp，帶動首套房貸和二套房貸利率累計下調24bp，而二季度政策利率維持 4.65%不變。 房地產的“資金解渴”： 房企融資“降本量增” ，居民房貸利率下調后進入平臺期 0 300 600 900 1,200 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-0

30、8 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 房企融資規模 5.66% 5.52% 5.26% 6.02% 5.84% 5.58% 4.85% 4.65% 3.80% 4.30% 4.80% 5.30% 5.80% 6.30% 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04

31、 2020-05 2020-06 2020-07 近期LPR及全國房貸利率走勢 首套平均房貸利率全國二套房貸平均利率 貸款市場報價利率(LPR):5年 備注：融資規模為房企信用債+海外債融資規模 數據來源：合富輝煌（中國）研究院整理 萬科綠城世茂華發 2019年上半年3.55%3.78%4.3%3.47% 2020年上半年2.56%3.19%3.2%2.65% 合富輝煌(中國)研究院 政策松動類型省市 限購松動廣州白云、黃埔，江門，蘇州，鄭州，海南，蘭州，西安 限售松動青島，四川樂山 首付松動重慶主城區，蘭州 貸款限制放寬武漢，赤峰，深圳，嘉興，武漢，東莞，南昌，中山，長沙 落戶放寬 人才引入

32、中山，青島，廣州，佛山，蘇州，山東，廊坊，北京，廈門，海南 限制放松天津，重慶，浙江，寧波 全面放開青島（農業轉移人口），濟南，江門，惠州（計劃） 租購房 補貼/優惠 直接補貼衡陽，中山，瀘州，廣州南沙、黃埔，汕頭，鹽城，三亞，蘇州，南寧，義烏，鄭州 購房折扣 馬鞍山，溫州 稅費優惠鹽城阜寧，衡陽，資興，沈陽，赤峰，郴州，鄭州 房企支持 安徽，內蒙古，湖南，湖北，山東，佛山，東莞，北京，無錫，廈門，福州，蘇州， 九江，長沙湘江新區、高新區，深圳，珠海，南通啟東，常州，山西，江門，上海 降首付政策遭撤回駐馬店，浙江未限購城市，寶雞，荊州，泰安寧陽，中山，天津 收緊：加強行業監管河北，成都，武漢，

33、重慶，天津，深圳，東莞，杭州，?？?，南京 大部分城市以人才/落戶邊際放松，如廣州黃埔、江門等放松人才購房資格，而蘭州、西安低調放松限購。 熱度較高城市加強行業監管，放松力度較大的政策遭撤回，如駐馬店、泰安寧陽、中山等。 2020上半年行業政策類型盤點 行業政策仍然是“整體向松”： 大部分城市以“人才/落戶”邊際放松，涉及首付調整多被撤回 資料來源：合富輝煌（中國）研究院整理 合富輝煌(中國)研究院 重點城市群在“基建”、“產業”、“制度優化”方面將獲取更多發展動能 全 國 兩 會 國家強調都市圈范圍 產業 產業 新基建 制度 優化 “加強新型基礎設施建設，發展新一代信息 網絡，拓展5G應用，建

34、設充電樁，推廣新能源 汽車，激發新消費需求、助力產業升級?！?“推動制造業升級和新興產業發展。大幅增加制 造業中長期貸款。發展工業互聯網，推進智能制造。 電商網購、在線服務等新業態在抗疫中發揮了重要作 用，要繼續出臺支持政策，全面推進“互聯網+”， 打造數字經濟新優勢?！?“優化民營經濟發展環境。保障民營企業平等獲取生產要 素和政策支持，清理廢除與企業性質掛鉤的不合理規定?！?“堅定不移擴大對外開放，穩定產業鏈供應鏈，以開放促改 革促發展。積極利用外資。大幅縮減外資準入負面清單， 出臺跨境服務貿易負面清單。賦予自貿試驗區更大改革開 放自主權?！?促 進 動 力 優先促進 中心城市與城市群發展

35、“發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業?！?“加快落實區域發展戰略。繼續推動西部大開發、東北全面振興、中部 地區崛起、東部率先發展。深入推進京津冀協同發展、粵港澳大灣區建 設、長三角一體化發展?！?國家資源向重點城市、優勢城市斜傾，反映在實際市場上，優勢城市、優勢區域的市場熱點回升顯著（詳見后述）。 合富輝煌(中國)研究院 疫情下住戶活期存款減少，定期存款從51.8億增長到5月的57.8億，居民更傾向于長期儲蓄來對沖風險，定期 存款等比例持續攀升。 短期消費意愿下降，以信用卡為主的短期貸款數據回落明顯，汽車、房貸等中長期消費貸款平穩上升。 在多種因素影響下，大宗消費增長仍保持穩

36、健，房地產市場消費活力仍然充足。 “總體消費”中的短期消費下降明顯，中長期消費仍相對穩定 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-0

37、5 圖：居民境內貸款分項變化（萬億元） 短期貸款:消費貸款短期貸款:經營貸款中長期貸款:消費貸款中長期貸款:經營性貸款 2016-2019年 60-61% 2016-2019年 28-29% 2020年 65% 以房貸、汽車貸款等為主 2020年 24% 1年期以下，信用卡消費為主 （如旅游、醫療等） 短期和中長期經營貸比較穩定 備注：2020年統計1-5月數據 合富輝煌(中國)研究院 PART 03 全國房地產一級及二級市場表現 全國重點城市房地產市場于3月后逐步復蘇，這與全國經濟走勢大體一致；而在一定的資金量（社會流動 性寬松不如以往維穩時期），以及購買力（更多取決于地緣購買力多寡）影響下

38、，不同地域的市場表現差 異主要取決于區域經濟基礎（產業條件+城市配套）以及地方庫存壓力。 當前包括1）“經濟復蘇路徑”、2）“流動性釋放”、3）“市場調控及維穩方式”，均與以往維穩期 存在區別。在此情形下，市場熱點聚攏局部區域的特征明顯，不同區域之間的“市場溫差”更大。 不同地域市場加劇分化 合富輝煌(中國)研究院 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 050010001500200025003000 房地產市場分析覆蓋城市及城市分類 人均GDP （萬元） 人口（萬人） I類 一線城市 II類 強二線城市 （規模巨大，或規模與發 達程度兼備） III類 二線及強三線城市 （在

39、規?；虬l達程度上與II類城 市有一定距離） IV類 其它發展空間較 大的重點城市 深圳 上海 北京 廣州 天津 成都 武漢 杭州 南京 青島 長沙 佛山 珠海 濟南 鄭州 東莞 西安 中山 惠州 貴陽 肇慶 江門 合肥 刑臺 石家莊 重慶 北京、上海、廣州、深圳 天津、成都、重慶、武漢、 杭州、南京、無錫、寧波、 青島、長沙 鄭州、西安、佛山、東莞、 合肥、濟南、珠海、福州、 南通、常州、廈門 紹興、石家莊、南昌、惠州、 貴陽、中山、江門、 肇慶、邢臺、滄州 按城市人口量級與城市發展程度（人均GDP）進行劃分 資料來源：各地方統計局，合富研究院 滄州 寧波 常州 無錫 南通 紹興 廈門 福州

40、南昌 合富輝煌(中國)研究院 不同類型城市經濟均受沖擊 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 上海 北京 深圳 重慶 廣州 成都 貴陽 杭州 南京 天津 武漢 長沙 無錫 寧波 鄭州 南通 佛山 西安 合肥 東莞 福州 常州 廈門 紹興 惠州 珠海 江門 GDP總額 2020上半年增速 2020上半年增速 2019 2018-2020H1主要城市經濟增速及2020上半年GDP金額（億元） 除武漢外，統計26個城市，2020年上半年

41、經濟增速相較2019年平均下滑7.2個百分點； 武漢上半年經濟增速為 “-19.5%”。 合富輝煌(中國)研究院 050000100000150000200000250000 肇慶 江門 廈門 常州 南昌 合肥 福州 石家莊 青島 鄭州 天津 長沙 寧波 廣州 深圳 北京 存款總額/億元增量/億元 經濟因素對城市產業的影響難免，但資金仍然關注“優勢城市” 各城金融機構本外幣存款繼續增加，然而不同城市的資金集聚度差異更加明顯。 2020年5月末各城金融機構本外幣存款及增量變化 合富輝煌(中國)研究院 上半年全國重點城市供地節奏普遍較往年同期加快 在“資金支持”下，房企取地積極性增加，土地成交得到

42、保障 -100% 0% 100% 200% 300% 400% 0 500 1,000 1,500 廣州深圳東莞佛山珠海中山惠州江門肇慶 粵 港 澳 大 灣 區 單位：萬 -100% -50% 0% 50% 100% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 北京天津青島濟南石家莊滄州邢臺 環 渤 海 -100% 0% 100% 200% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 上海杭州南京無錫寧波合肥南通常州紹興 長 三 角 -200% -100% 0% 100% 0 1,000 2,000 3,000 重慶成都武漢長沙鄭州西安南昌貴陽 華 中 華 西 2018

43、-2020.6 各城市圈涉宅用地成交走勢（代表城市） 2020.1-6201920182020上半年土地成交同比2019年 土地成交規模顯著上升 廣州、深圳、東莞、中山、惠州，土地 供應規模上升帶動成交增長明顯 半數城市土地成交明顯增加 上海、無錫、杭州土地供應明顯上升 土地市場熱度仍然有待激發 除滄州、青島有所上升外，其它城市土 地供給相較往年同期有不同程度減縮 土地成交總體持平 除西安有明顯減縮、南昌有明顯增長外、 其它城市土地供應大體持平。 合富輝煌(中國)研究院 0 20 40 60 80 100 0 20 40 60 80 100 長 三 角 0 20 40 60 80 100 12

44、0 環 渤 海 華 中 華 西 0 20 40 60 80 100 120 2018-2020.6 四大城市圈成交涉宅用地溢價率走勢（代表城市），% 比對三個半年度的土地市場熱度： 當前“土地成交溢價表現”好于2019年下半年，但與去年同期對比仍有差距 粵 港 澳 大 灣 區 土地成交熱度以長三角、 粵港澳大灣區表現最為 明顯，但整體溢價水平 相較2019年上半年仍 有差距。 華中華西省會城市土地 熱度穩中有升。 環渤海土地市場回溫趨 勢相對較弱。 2020上半年2019下半年2019上半年 合富輝煌(中國)研究院 0 10 20 30 40 50 60 廣州 深圳 佛山 東莞 珠海 中山 江

45、門 惠州 肇慶 0 20 40 60 80 100 120 140 上海杭州寧波南京常州紹興無錫合肥 0 50 100 150 200 北京濟南秦皇島青島沈陽石家莊天津邢臺 0 50 100 150 200 成都南昌南寧武漢西安長沙鄭州重慶 2020上半年各城成交涉宅用地溢價率分布（宗） 珠 三 角 長 三 角 環 渤 海 華 中 華 西 經過2019年的市場洗禮，房企取地保持“謹慎理性” 溢價率0%溢價率1-25%溢價率26-50%溢價率50%以上 不同城市/區域的土地熱度分化，優勢城市/優勢區域成交熱度更高 合富輝煌(中國)研究院 0 50 100 150 2018年1月 2018年2月

46、2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 0 500 1000 1500 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7

47、月 2018年8月 2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 0 500 1000 1500 0 500 1000 1500 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018

48、年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 粵港澳大灣區 長三角 環渤海 海西（福州、廈門） 0 500 1000 1500 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018年10月 2018年11月

49、 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 珠三角包含城市：廣州、深圳、佛山、東莞、中山、珠海、惠州、肇慶、江門 環渤海代表城市：北京、天津、濟南、青島、石家莊、滄州、邢臺 長三角代表城市：上海、杭州、南京、合肥、寧波、常州、無錫、南通、紹興 華中華西代表城市：重慶、成都、武漢、西安、貴陽、南昌海峽西代表城市：福州、廈門 華中華西 2018-2020.6 重點城市圈商品住宅供求走勢（重點城市） 3月后各城市圈商品住宅供求逐步恢復 商品住宅新增供應（萬）商品住宅網簽成交（萬） 各城市圈5-6月供求量基本高于2019年均值，其中長三角漲幅最高，其次為粵港澳大灣區。環渤海與海西 市場回溫相對弱于其它區域。 合富輝煌(中國)研究院 去庫存壓力仍然存在 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 廣州深圳佛山東莞珠海中山惠州江門 粵港澳大灣區 長三角 環渤海 海峽西（福州、廈門） 華中華西 0 500