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1、合富研究院合富研究院|廣州廣州|GUANGZHOUGUANGZHOU市場超跌市場超跌,成交結構壓縮成交結構壓縮 20232023年年廣州房地產市場半年度廣州房地產市場半年度總結總結20232023年年上半年總結上半年總結市場超跌市場超跌上半年廣州商品住宅市場供求處于近五年低位，新增供應374萬，是自2018年以來首次低于400萬水平，新房成交448萬，連續18個月平均月度網簽水平維持在70萬左右低位，是15年來最長的“底部”調整周期。尤其2季度，房企資產負債問題未解決、以及人民幣匯率（貶值）等因素使買家入市信心有所動搖，市場修復的進程被打斷。從合富研究院持續監測數據看，2023年5-6月周均成

2、交，較2022年周均成交更低20%，超跌明顯。與此同時，二手市場景氣對一手成交的影響加深，全市二手放盤量較去年增長約15%-20%，這也倒逼了更多一手項目（集中郊區）用更加積極的營銷措施應對。20232023年年上半年總結上半年總結三層結構向兩層三層結構向兩層結構壓縮結構壓縮從區域成交結構看，上半年中心區成交保持穩中向好的趨勢；遠郊市場有一定分化，南沙、花都、從化上半年成交量低位企穩，增城延續跌勢；近郊市場承接力較往年同期下降，Q1、Q2兩個季度的成交規模均低于過往兩年同期。顯然，市場成交正由過往的“中心升、近郊穩、遠郊跌”的三層結構，逐漸往“中心穩中向好，近郊+遠郊尋底”的兩層結構壓縮?！咎?/p>

3、征一特征一】：供求：供求低位低位，市場超跌，市場超跌【特征二特征二】：二手市場對一手市場的影響上升：二手市場對一手市場的影響上升【特征三特征三】：三層結構向兩層結構：三層結構向兩層結構壓縮壓縮【特征四特征四】：購買力聚攏：購買力聚攏“優勢地段”“優勢地段”【中心中心】：市場“堅挺有彈性”：市場“堅挺有彈性”，優質資產受，優質資產受追捧追捧【近郊近郊】：供需減弱，讓利增多，：供需減弱，讓利增多，600600萬總價以上項目需求仍向好萬總價以上項目需求仍向好【遠郊遠郊】：供應放緩，消化余貨，：供應放緩，消化余貨，“總價低、配套優”項目占比“總價低、配套優”項目占比上升上升【宏觀宏觀】經濟底部特征明顯

4、，政策持續“暖風”經濟底部特征明顯，政策持續“暖風”【市場市場】市場底部特征顯現，庫存下降，外圍市場底部特征顯現，庫存下降，外圍成交量有見成交量有見底底信號信號復復盤盤20232023年上半年市場年上半年市場整整體體特特征征區區域域解解讀讀積積極極因因素素整體特征整體特征PART1PART120232023年年上半年上半年【特征一特征一】：供求：供求低位低位，市場超跌，市場超跌【特征二特征二】：二手市場對一手市場的影響：二手市場對一手市場的影響上升上升 上半年市場供求處于近五年低位 4月后新入市買家出手較猶豫，市場出現“超跌狀態”【特征四特征四】：購買力聚攏：購買力聚攏“優勢地段”“優勢地段”

5、全市二手放盤量較2022年明顯增長 二手市場景氣不足對郊區一手項目走貨的影響漸趨明顯，尤其是次新盤較多的板塊【特征三特征三】：三層結構向兩層結構：三層結構向兩層結構壓縮壓縮 顯然，市場成交正由過往的“中心升、近郊穩、遠郊跌”的三層結構，逐漸往“中心穩中向好，近郊+遠郊尋底”的兩層結構壓縮。無論一級(土地)二級（一手）三級（二手）市場購買力，均向優勢地段聚攏更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 5年低位年低位20182

6、018-20232023年年H1H1廣州市商品住宅供求情況（萬廣州市商品住宅供求情況（萬）3743740200400600800100020182018年年H1H120182018年年H2H220192019年年H1H120192019年年H2H220202020年年H1H1 20202020年年H2H220212021年年H1H120212021年年H2H220222022年年H1H1 20222022年年H2H2 20232023年年H1H1402 367 448 448 0200400600800100020182018年年H1H120182018年年H2H220192019年年H1H1

7、20192019年年H2H220202020年年H1H1 20202020年年H2H220212021年年H1H120212021年年H2H220222022年年H1H1 20222022年年H2H2 20232023年年H1H1新新增增預預售售網網簽簽成成交交數據說明：網簽數據來源陽光家緣官方公布，2023年上半年網簽統計截止至6.27日，新增供應截止6.16日至2023年上半年廣州新增供應374萬，同比減少8%。20182018年以來，半年度新增預售面積首次低于年以來，半年度新增預售面積首次低于400400萬萬。低于近5年的【上半年度平均新增供應水平（420萬）】。2023年上半年廣州網簽

8、448萬，同比升2%，處于近處于近5 5年來年來較低位置較低位置。較近5年同期均值（470萬）減少約1成。突發疫情國際貿易摩擦頻發+調控政策趨嚴更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 5月后市場階段性“超跌”月后市場階段性“超跌”20222022年周均成交年周均成交20232023年年5 5-6 6月周均月周均20222022年年2023年上半年市場發展分為兩個階段：4 4月前，疫情管控放開以及經濟復蘇預期帶動市場信心回歸，尤其去年月前，疫情管控放開以及經濟復蘇預期帶動市場信心回歸，尤其去年1010至至121

9、2月積壓的購買需求較快釋放，推動市場成交上行月積壓的購買需求較快釋放，推動市場成交上行，由80代表樓盤實時成交反映的市場景氣度拉升至最近幾年同期高位，較2022年同期上升30%以上；4 4月后宏觀經濟復蘇趨緩，房企資產負債問題未解決，以及人民幣匯率（貶值）等因素使市場入市信心有所動搖月后宏觀經濟復蘇趨緩，房企資產負債問題未解決，以及人民幣匯率（貶值）等因素使市場入市信心有所動搖，市場修復的進程被打斷。在前期積壓需求釋放后，新入市買家出手較猶豫，市場出現“超跌狀態”，市場景氣低于去年同期水平。疫情疫情+春節，春節，購買需求受壓購買需求受壓購買需求釋放購買需求釋放更多方案關注公眾號：地產智庫精選

10、知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 1月月4 4月月7 7月月1010月月20092009年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20102010年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20112011年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20122012年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20132013年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20142014年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20152015年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20162016年年1 1月月4 4

11、月月7 7月月1010月月20172017年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20182018年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20192019年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20202020年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20212021年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20222022年年1 1月月4 4月月7 7月月1010月月20232023年年1 1月月4 4月月月均成交面積（萬）月度成交面積(萬)從市場長期發展角度，目前成交水平位處近從市場長期發展角度，目前成交水平位處近1515年“市場底”年“市場底”上半年廣州商品住宅

12、月均成交約70萬，處近15年“市場底”?？梢詤⒖嫉南嗨浦芷诎ā?011年2月-2012年2月】、【2014年1月-2015年3月】、【2017年4月-2019年2月】。而本輪市場調整的時間周期較以往更長，由2022年1月起計，至今時長已達18個月。然而從另一個角度看，廣州剛性購買力對市場的支撐仍然存在，“市場底”仍然存在。廣州廣州全市近十五年成交面積走勢（萬全市近十五年成交面積走勢（萬）100萬6969萬萬 80萬90萬7070萬萬 6969萬萬 7070萬萬 2011年2月-2012年2月（歷時13個月）實施限購+房貸收緊2017年4月-2019年2月（歷時11個月）限購升級+國際貿易摩擦

13、頻發2014年1月-2015年3月（歷時15個月）限購加碼20222022年年1 1月月-20232023年年6 6月月（已經歷（已經歷1818個月）個月）前期政策嚴酷；經濟趨弱+房企債務危機更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 202

14、1年H2 2022年H1 2022年H2 2023年H1廣州廣州中介促成二手住宅網簽中介促成二手住宅網簽套數半年度套數半年度走勢走勢更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 到訪禮、現場集市活動全民營銷更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 4月份以來黃埔區一手物業受影響的程度加大，由于區域內不少板塊存在較多二手次新月份以來黃埔區一手物

15、業受影響的程度加大，由于區域內不少板塊存在較多二手次新盤，這也使得房企需加大促銷力度應對。盤，這也使得房企需加大促銷力度應對?！岸质袌觥睂σ皇治飿I的影響主要集中在外圍郊區“二手市場”對一手物業的影響主要集中在外圍郊區更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產

16、資料https:/ 中心、近郊、遠郊推新去化率雖然均較去年高點降低，但不同區域的起伏波動也有所區別。中心區仍然保持在35%以上的去化水平，一眾改善/豪宅項目成績更顯眼（部分60%以上）；近郊非“網紅盤”的市場承接力下降，二季度去化效率低于此前三個季度水平；遠郊推新去化率在“讓利項目”支撐下，維持在20%左右的水平窄幅波動。備注：推新去化率使用項目推出新貨當天的認購套數除以新貨套數計算更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 1成項目降價成項目降價3%3%1 1成項目升價成項目升價2 2-3%3%4 4成項目降價

17、成項目降價3 3-5%5%海珠個別項目海珠個別項目升價升價3 3成項目升價成項目升價4 4-6%6%大部分大部分持穩持穩2 2成項目降價成項目降價5 5-10%10%小數項目升價小數項目升價2 2成項目升價成項目升價3 3-8%8%5 5成成項目降價項目降價4 4-6%6%臨港臨港經濟區個盤經濟區個盤升價升價2 2成項目成項目降價降價2 2-5%5%小數項目升價小數項目升價價格走勢環比變化5 5成成項目降價項目降價5 5-10%10%個別個別10%10%以上以上1 1成成項目降價項目降價5 5-1010%3 3成成項目項目降價降價5 5-8%8%小數項目升價小數項目升價1 1成成項目降價項目降

18、價5 5-1010%近近郊郊遠遠郊郊價格走勢環比變化價格走勢環比變化 二季度以來，中心/近郊/遠郊的價格走勢有顯著差異。中心區價格回升，前期有所讓價項目，清貨任務完成后，快速升價。遠郊經過長時間調整，庫存回落，降價壓力減緩，二季度后，價格有企穩趨勢。近郊半數項目加大促銷動作，特價讓利幅度集中4-6%。圖：不同區域價格變化情況更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ I類景觀類景觀II II類類景觀景觀優勢優勢教育教育20

19、00萬以上1000-1500萬1000-1500萬600-1000萬600-1000萬350-500萬350-500萬持平持平持平讓利3-5%讓利2-4%持平讓利4-6%0204060備注：【核心核心地段地段】包括珠江新城、天河北、琶洲、金融城；【次核心地段次核心地段】天河公園、客村鷺江、員村-車陂、海珠湖-赤崗、白鵝潭（芳村中心）、廣船、后天河北等；【成熟成熟發展發展】廣鋼新城、奧體廣氮、海珠西部、花地灣、嘉禾望崗等；【其他其他】白云湖、西塱鶴洞等I I類景觀類景觀優勢優勢教育教育強規劃強規劃優勢優勢交通交通優勢優勢教育教育優勢優勢交通交通【I I類景觀類景觀】一線水景【II II類類景觀景

20、觀】二線水景、山景、湖景/公園景當前市場購買力更多向優勢地段集中，當前市場購買力更多向優勢地段集中，這使得不同項目走貨的地段差異更加明顯。上半年【核心與次核心區域核心與次核心區域】代表項目“月均銷售額”能夠達到2億元以上（按月認購套數乘以套均成交金額計算）。與此相對地，【成熟發展區域成熟發展區域】雖然區位優勢稍弱于核心區域，但促銷對其銷情產生良好的促動作用，“月均銷售額”大多2.5億元以上?！酒渌瑓^】【其他片區】在地段優勢上弱于前兩者；但有一定配套優勢有一定配套優勢的項目，價格依然能保持穩定，“月均銷售額”維持1億元以上；而自身配套優勢不顯自身配套優勢不顯的項目，“月均銷售額”基本1億元以下

21、。/更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 4-5%5%讓利4-6%持平讓利2-5%讓利6-8%持平持平優勢交通優勢交通050100150200II II類景觀類景觀500-1000萬持平優勢優勢交通交通優勢教育優勢教育優勢優勢交通交通I I類景觀類景觀郊郊區區價格優勢價格優勢優勢交通優勢交通/教育教育【I I類景觀類景觀】一線水景【I I類景觀類景觀】二線水景、山景、湖景/公園景上半年月均走貨上半年月均走貨（套，平均單盤）（套，平均單盤）/更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全

22、、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 5年新高年新高050010001500200025002018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H220182018-20232023上半年年廣州千萬豪宅網簽成交套數情況上半年年廣州千萬豪宅網簽成交套數情況20232023上半上半年年廣州部分千萬豪宅成交情況年年廣州部分千萬豪宅成交情況 2023上半年優質稀缺豪宅有量有價。上半年全市千萬級別豪宅成交近2300套，環比升環比升35%35%，同比升，同比升60%60%。而。而【優勢地段優勢地段+稀缺景觀資源

23、稀缺景觀資源】項目成交表現項目成交表現更佳更佳：琶洲南琶洲南TODTOD和琶洲樾和琶洲樾，總價高達3000萬起步，推新去化可達5成（20-30套）；白鵝潭悅府白鵝潭悅府首開，成交過100套，廣州濱江上都五一假期的銷情理想。千萬級別豪宅指：主力總價段千萬級別豪宅指：主力總價段10001000萬以上的項目萬以上的項目區域區域項目項目主力總價段主力總價段單價單價（萬（萬/）項目突出資源項目突出資源海珠琶洲南TOD2000-500012-14核心地段（琶洲）+一線水景+交通+教育海珠保利湖光悅色1200-14009-11近琶洲+水景+公園景天河越秀天河和樾府1000-13008-9核心地段+交通+教育

24、配套天河保利天瑞1100-13008-9近成熟富人區（匯景新城）+產品優質荔灣廣州濱江上都1200-17008一線江景+規劃荔灣白鵝潭悅府1400-17009-10一線江景+規劃更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 6月月天河天河珠江新城凱旋新世界155000珠江新城保利心語花園113000天河公園東方新世界88000天河北芳草園90000東圃車陂中?？党?8000匯景新城中央庭園116000海珠海珠海珠中心光大花園榕岸60000海珠中心中海名都59000工業大道南保利花園38500琶洲保利天悅155000

25、荔灣荔灣南岸西關海52200越秀越秀東風東東風廣場100000白云白云金沙洲御金沙35100番禺番禺萬博漢溪萬科歐泊46000萬博漢溪星河灣朗心園32500市橋南御苑22000黃埔黃埔科學城中海譽城27000科學城萬科東薈城35000長嶺居奧園春曉30600花都花都西城雅居樂錦城11100迎賓大道合和新城18000新華中心錦東花園22000增城增城新塘錦繡天倫花園10500廣州部分代表性二手項目的廣州部分代表性二手項目的價格（價格（元元/）2023年6月價格對比1月：【中心五區中心五區】價格相對平穩，優質稀缺資源項目的價格仍有所上升?！就鈬鶇^外圍六區】價格降幅相對較大，部分樓盤降幅達10%-

26、20%。更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 19 3.2 3.38-108-10番禺迎賓路地塊10 23 2.4 無可比地塊3.5-4（二手）缺貨番禺漢溪大道11地塊26 83 3.2 3.26.510-20番禺漢溪大道25地塊25 84 3.3 3.26.510-20白云嘉禾望崗地塊10 25 2.5 無可比地塊4-5（二手）缺貨番禺大道以西地塊5 13 2.4 無可比地塊3.5-4.8（二手）缺貨番禺客運站5

27、10 22.1還需配建商業46-9天河員村地塊4 22 5.7 無可比地塊13-15（二手）缺貨低溢低溢價價/底底價成價成交交天河智慧城地塊28 44 2.2 無可比地塊6.5-7.58-10配建8.1萬商業體及7.5萬人才公寓荔灣橋梓大街地塊10 22 2.2 3.55-5.52-5配建8.4萬安置房荔灣紫蘭苑地塊9 20 2.5 無可比地塊5.3-6.75-10被地鐵地面段分割開荔灣蕙蘭苑地塊5 14 2.7 無可比地塊5.3-6.72-5流拍流拍市橋貨運站地塊10151.5無可比地塊2.80-2周邊項目走貨速度有限小梅大街地塊143.6無可比地塊7.30-5需做土壤污染修復開發成本及難度

28、高赤草站地塊1460.48無可比地塊1.3-1.50-2在“好地段”的基礎上，趁低（相較周邊過往成交地價，或項目售價）在“好地段”的基礎上，趁低（相較周邊過往成交地價，或項目售價）吸納未來走貨穩定性更高的土地吸納未來走貨穩定性更高的土地更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 3成成020040060080010001200020040060080010002021年H12021年H22022年H1 2022年H2 20

29、23年H1涉宅地塊面積金額20212021-20232023年年H1H1廣州市涉宅的成交規模及金額走勢廣州市涉宅的成交規模及金額走勢萬億元47%47%30%30%10%30%43%40%0%20%40%60%80%100%120%2022年H12023年H1中心近郊遠郊020406080天河海珠荔灣白云番禺黃埔南沙增城花都從化2022年H12023年H120222022-20232023年年H1H1各各區區域域涉涉宅地成交情況宅地成交情況更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最

30、全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 天河區商品住宅市場走勢多個全新盤入市，帶動供求回升；多個全新盤入市，帶動供求回升；“800800萬以下缺貨”，致總體去化率放萬以下缺貨”，致總體去化率放緩緩天河天河2021-2023年天河區新貨規模及去化2023年上半年，越秀天河和樾府、保利天瑞等多個全新項目入市，區域供求較去年同期水平回升。上半年新增供應30.04萬。新貨主力集中為120以上戶型。隨著

31、城投珠江天河壹品及珠江花城等100以下戶型逐步出清區域內“總價800萬+100以下”戶型供應不足，致走貨速度有所減緩；2023年春節后，受貨量減少影響，城投珠江天河壹品、珠江花城及保利天匯等傳統熱銷項目推新動作減緩；區域新貨集中后天河板塊，且以800萬以上產品為主，致新貨去化率下降至46%。個別低開項目表現良好，天河中心板塊保利天瑞“7字頭”首開，去化近7成。2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 天河區月度網簽成交（萬）奧體廣氮84%天河中心奧體廣氮61%后天河14%天河中心14

32、%金融城8%2022上半年2023上半年2022下半年板塊成交占比天河天河2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 海珠區商品住宅市場走勢供應持續供應持續低低位位；優質資源盤供求兩旺，拉優質資源盤供求兩旺，拉升成交升成交自2022年以來區域整體供應低量，2023年上半年新增供應17.44萬，較去年同期水平微升2%。但琶洲南TOD，琶洲樾，中國鐵建西派粵府等高價資源盤的供應顯著增多。2023年上半年網簽21萬，同比升44%，主要由高價盤熱銷帶動。區域800萬總價段以下供應漸減，成交主力

33、由傳統的剛改項目逐步轉移至高總價優質項目。上半年整體推新去化率為4成；優質資源型項目去化效能更高，其中備受關注的千萬級豪宅項目多次加推均理想，表現搶眼。市場豪宅化格局明顯。2021-2023年海珠區新貨規模及去化海珠海珠2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 海珠區月度網簽成交（萬）新港東-海珠湖48%琶洲18%南洲路13%新港東-海珠湖60%廣州大道南-南洲路14%2022上半年2023上半年2022下半年板塊成交占比海珠海珠2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智

34、庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 荔灣區商品住宅市場走勢新貨去化總體平穩，個盤分化顯著，成交聚焦優質個盤新貨去化總體平穩，個盤分化顯著，成交聚焦優質個盤 近兩年土地供應量增加，地塊入市時間縮短（普遍5-10個月左右即可公開發售），傳導至二級市場，帶動商品住宅供應顯著增加，2021-2023年，新增供應均維持在半年30-40萬的較充足水平。但受經濟拖累，客戶收入預期調低、購買力下降、，二手市場低迷、一手供應的主力總價段走高等多種因素疊加抑制首置及改善需求，半年成交仍處30萬方以下水平。今年節后（2-3月），政策窗口期房企讓利走貨促

35、動成交低位回升，新貨去化普遍6-7成，但積壓需求釋放后，伴隨二季度優質低總價項目進入尾貨期，疊加部分項目取消優惠/調升價格，項目走貨速度回落，新貨開盤去化也呈現分化，低至僅1成，高至8成，且同一個項目，二季度去化比一季度去化也有所下降，總體成交熱度下降。市場依靠地段配套好，價格筍的首置及首改型項目，以及核心地段+一線江景的優質豪宅兩類熱點項目支撐成交。荔灣荔灣2021-2023年 荔灣區新貨規模及去化荔灣荔灣2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 3月成交沖高回落后；二季度維持月均

36、月成交沖高回落后；二季度維持月均5 5萬萬 橫盤運行橫盤運行【趨勢及板塊特征趨勢及板塊特征】從月度成交走勢看，2021年月均網簽5.8萬方，2022年上半年仍能保持有月均4.3萬方，但下半年月均僅3.2萬方，縮量明顯。去年11月全面解封，積壓需求開始釋放，今年春節后，積壓需求在政策窗口期及房企讓利促銷的刺激下，成交回升至月均4.5萬方的水平，但3月成交沖高后7萬方后回落，在5萬方的水平橫盤運行。從成交結構看，區域50%成交均由廣鋼新城、花地灣兩大熱點板塊輪動支撐，廣鋼新城由保利東郡，中海保利朗閱，保利和悅濱江支撐成交；花地灣板塊則一直由萬匯天地曦府霸屏；芳村核心地段缺貨十余年，今年終于迎來華潤

37、白鵝潭悅府，領跑豪宅板塊。荔灣荔灣花地灣廣鋼白鶴洞04822年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月23年1月2月3月4月5月6月2022-2023半年度 荔灣區月度網簽成交（萬）花廣原廣花芳村2022上半年2023上半年2022下半年板塊成交占比荔灣荔灣2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 白云區商品住宅市場走勢供應熱點向“低總價”板塊轉移供應熱點向“低總價”板塊轉移“剛需”項目成交熱度突出，助力區域網簽規模走高“剛需”項目成交熱度突出，助力區域網簽規模走高白云

38、白云2021-2023年白云區新貨規模及去化 2023上半年新增供應28萬，取證力度對比近兩年有所放緩，供應主力進一步向邊緣板塊集中（如：太和、鐘落潭），嘉禾望崗供應暫缺，同和及金沙洲板塊僅少量取證（均不足200套）。網簽成交39.58萬，“低總價”項目成交表現突出，越秀白云星匯城成交超550套，推動成交規模走高，僅次于2021年下半年水平（51萬）上半年區域整體新貨規模不大，約1200套，近8成來源于石井及鐘落潭板塊，其中，具備“教育配套及總價優勢”的品實云湖花城、越秀白云星匯城兩盤推新去化良好。白云白云2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最

39、大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 白云區月度網簽成交（萬）北部四鎮26%嘉禾望崗13%石井17%城西-金沙洲15%北部四鎮34%嘉禾望崗14%石井19%城西-金沙洲10%2022上半年2023上半年2022下半年板塊成交占比同和8%同和8%白云新城9%白云新城4%白云新城8%機場黃石路7%白云白云2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 4成項目讓價；番禺價格相對平穩。成項目讓價；番禺價格相對平穩?！军S埔】約4成項目“特價讓利”，與年初比較累計降幅5%

40、-10%，集中知識城、科學城東、黃陂及經濟開發區板塊?！痉棵黠@讓利項目不多，以市橋西、廣州南站個別項目為主。黃埔黃埔300300-500500萬占比增多；番禺萬占比增多；番禺600600萬以萬以上占比上升。上占比上升?！军S埔】今年以來，300-500萬的項目普遍加大促銷，“筍價盤源”增多，拉動成交占比上升?！痉?00萬以上項目集中萬博漢溪長隆板塊，該板塊需求熱度高，成交占比呈上升趨勢?！窘冀肌?022-2023年H1近郊價格環比變化情況2022-2023年H1近郊總價段分布更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料

41、https:/ 3大板塊去大板塊去貨保持穩定貨保持穩定區域整體供應同比略減1成，成交受越秀和樾府等熱盤二季度缺貨，及項目促銷力度不足影響，同比降約2成。市場供求熱點集中萬博漢溪長隆、廣州新城、廣州南站3個板塊?！捌放拼蟊P+交通/生活配套較優”的項目成交穩定，如星瀚、瑞麓府、星寰、悅公館、亞運城等。黃埔黃埔、番禺番禺2 2區供需區供需均有減弱均有減弱【近郊近郊】更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 黃埔區商品住宅市場走勢上半年整體供求縮量主要原因：主要原因：1 1）熱點盤缺貨；）熱點盤缺貨；2 2）周邊二手次

42、新盤充足的項目，成交熱度）周邊二手次新盤充足的項目，成交熱度回落回落 上半年新增供應67萬，同比減少9%，新貨集中黃埔新城和知識城悅辰壹號2個低總價的大盤，2盤合計新貨約2100套，占總體供應的4成，其余項目以零星拿證為主，貨量大多200套以下。上半年網簽62萬，同比降8%，無論成交規模還是推新去化率均顯著下滑。除二手放盤激增，導致客戶觀望加重外，主要仍受2方面因素影響，1）城市之光、富頤華庭等熱點項目缺貨，價格有所上升；2）保利翔龍天匯、保利羅蘭國際、時代天韻等周邊配套相對齊全的項目，次新房供應充足，分流部分客源，致成交下滑。黃埔黃埔2021-2023年黃埔區新貨規模及去化黃埔黃埔2023

43、2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 黃埔區月度網簽成交（萬）2022上半年2023上半年2022下半年板塊成交占比科學城22%知識城22%臨港經濟區18%科學開發區12%黃陂8%臨港經濟區25%知識城19%科學城16%開發區14%科學城東13%黃埔黃埔2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 番禺區商品住宅市場走勢 區域供求平穩，上半年度新增供應面積約51.28萬，網簽面積58

44、.51萬。近三年土地供應中，萬博漢溪長隆、國際創新城、廣州南站等板塊供應量增加，可售貨量得以補充，需求持續得到釋放，供需相對平穩；項目營銷策略從“長期蓄客集中開盤銷售”改為“縮短蓄客期少量加推”，新貨以補充在售貨量順銷為主，盡量加快客源轉為成交，因此區域推新去化率下降，上半年去化率約兩成。番禺番禺2021-2023年番禺區新貨規模及去化供求平穩，供求平穩，項目營銷側重“客戶成交轉化”，項目營銷側重“客戶成交轉化”，新貨順銷多為貨新貨順銷多為貨量補充量補充番禺番禺2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產

45、資料https:/ 番禺區月度網簽成交（萬）2022上半年2023上半年2022下半年板塊成交占比廣州南站11%廣州新城26%萬博漢溪長隆43%廣州南站13%廣州新城30%萬博漢溪長隆32%廣州南18%廣州新城26%萬博漢溪長隆33%番禺番禺2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 2成成區域市場以消化庫存為主，上半年新增供應67萬，同比下滑27%。區域觀望情緒仍較濃厚，上半年網簽規模共99萬

46、，同比下降19%。上半年區域推新量為2022年全年的4成，集中在3月及五一假期，總新去化率約兩成。具價格優勢及教育配套的項目推新成交去化超3成，其余項目受競爭激烈或價格缺少優勢等影響，成交平淡。市場持續去庫存為主市場持續去庫存為主上半年新增供應34萬，網簽47萬，同比分別提升7%和40%。受較多可售余貨積壓影響，項目推新貨意欲普遍較低，市場持續去庫存為主。成交熱度則更集中于總價350萬以下，“高性價比/低總價”且具有“配套、價格、強規劃”優勢項目。2023上半年新增供應33.15萬，網簽成交50.47萬，優于2022上、下半年度。在售項目以消化余貨為主，且新貨普遍以補貨順推入市為主，推新去化表

47、現一般。區域成交主要來源于【規模大盤】且多具備“名校學位/成熟配套”優勢的項目。供求同比供求同比回升回升，個個盤支撐為主盤支撐為主供應放緩，消化余供應放緩，消化余貨，各貨，各區多靠“高性價比”項目支撐成交區多靠“高性價比”項目支撐成交【遠郊遠郊】更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 2成成增城增城2021-2023年增城區新貨規模及去化 大部分項目以消化庫存為主，2023年上半年供應放緩，區域新增供應67萬，同比下滑27%?？蛻粲^望情緒濃厚，2023年上半年區域網簽規模共99萬，同比下降19%。上半年區域項

48、目余貨充足，房企推新意欲低，新貨總量走弱，推新量為2022年全年的4成；區域項目推貨集中在3月及五一假期，總體推新去化率約兩成。其中區域有價格優勢及教育配套的項目推新去化略好。增城增城2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 3月后，市場月后，市場成交呈下滑態勢成交呈下滑態勢增城增城【趨勢及板塊特征趨勢及板塊特征】春節后由于受到積壓需求大量釋放及房企積極推新貨量的帶動下，一季度成交月均規模上升至18萬方。4月起區域以吸納外溢剛需客戶為主，受外部環境等因素影響，成交逐步回落，二季度月均

49、規模15萬方。從成交結構看，區域70%以上成交高度集中在新塘、荔城、永寧熱點板塊。上半年新塘主力成交聚集在板塊內性價比較高且有優質教育資源的項目；荔城板塊上半年部分項目“以價換量”，成交規模有一定提升。02040608022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月23年1月2月3月4月5月6月2021-2023半年度增城區月度網簽成交（萬）2022上半年2023上半年2022下半年板塊成交占比新塘25%新塘21%新塘27%永寧22%荔城18%永寧32%荔城21%永寧19%荔城28%增城增城2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大

50、、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 南沙區商品住宅市場走勢 上半年區域市場總體淡靜，新增供應面積約34.71萬，網簽面積約47.20萬（其中約三成為滯后網簽）；目前市場仍受人才政策收緊（2021年起）影響，區域供求仍處相對低位，項目成交較為淡靜；區域仍有較多可售余貨，房企推新意欲偏低，新貨去化率走低。南沙南沙2021-2023年南沙區新貨規模及去化區域區域市場供求維持相對低位市場供求維持相對低位南沙南沙2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 南沙區月度網

51、簽成交（萬）2022上半年2023上半年2022下半年板塊成交占比明珠灣29%金洲蕉門河19%黃閣22%明珠灣31%金洲蕉門河24%黃閣17%明珠灣30%金洲蕉門河27%黃閣17%南沙南沙2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 花都區月度網簽成交（萬）山前汽迎賓新華山前汽車迎賓大道新華中心2022上半年2023上半年2022下半年板塊成交占

52、比花都花都2023 2023 H1H1更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 1月及月及6 6月初各區月底庫存面積走勢月初各區月底庫存面積走勢（單位：萬，即：陽光家緣可售面積）增城、南沙、番禺為歷年的“庫存大區”。增城、南沙自2022年以來經過18個月的“積極消化”，成效顯現；6月庫存量較年初分別下降9%和13%。這也對片區的房價形成較強支撐。番禺庫存雖多但主要受庫存結構影響，廣州新城等板塊的庫存占比相對較大。更多方案關注公眾號：地產智庫精選 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 知識星球：地產智庫 全網最大、最全、最新的資料分享平臺，持續更新最新地產資料https:/ 互動互動 分享分享讓 更 多 人 分 享 城 市 的 價 值T H A N K S F O R Y O U R T I M E合富研究院市場研究中心聯系人：吳智杰020-83161150郵箱：