CBRE-2017中資企業寫字樓租戶調查報告-2018-21頁（21頁）.pdf

1、世 邦 魏 理 仕 研 究 部 寫 字 樓 租 戶 中 資 企 業 調 查 報 告 02 世邦魏理仕研究部 2 0 1 7中 資 企 業 寫 字 樓 租 戶 調 查 報 告 目 錄 內容提要03 01 調查樣本介紹04 02 辦公場所策略 靈活辦公、新科技等趨勢對于CRE的影響17 靈活辦公策略接受度上升 企業普遍認識到科技的重大影響 企業房地產業務實施 17 18 19 06 市場展望20 07 經營策略與預期 經濟轉型換檔之際中資企業加速擴張05 企業擴張意愿較去年進一步加強 人員擴張將帶來更多辦公面積擴充意向 各行業中，金融業擴張意向更強 TMT行業所提供的案例： 關于如何應對高速發展中

2、的企業房地產難題 05 06 07 08 03 擴張和選址策略 城市選擇：一線 vs. 二線09 中國城市間的競爭背景：商務成本與人力資源的儲備 中資企業在一線城市布局繼續強化，二線城市面臨 更快增長機遇 09 10 04 擴張和選址策略（續） 區位選擇：一線城市選址去中心化11 一線城市商務多核發展與企業的選址多元化策略 企業在設定預算條件下的選址拓展關注點 企業擴張意向帶來更多提升辦公場所品質的計劃 租戶選址要素 - 辦公場所得分 員工的關注點仍在交通與室內環境 11 13 13 14 16 05 世邦魏理仕 2018 2 0 1 7中 資 企 業寫字樓租戶調查報告 03 受益于國內經濟的

3、階段性反彈，2017年中資企業經營預期向好，擴張意愿顯著提升。81%的受訪企業表示未來 三年將增加人員數量，該比例較2016年大幅上漲23個百分點。金融行業擴張意愿最強（85%），保險、新興 金融等非銀企業是主要推動力。 繼2016年之后，成都和武漢再次成為中資企業異地擴張的首選，近年來中西部地區經濟領先全國的增長令這兩 個區域中心城市的吸引力不斷增強。二線城市目前在產業和人口政策方面的優惠力度令其和一線城市對高附加 值產業的競爭更為激烈。 一線城市公共交通設施條件的均質化使企業選址過程中傳統商務區與新興區域的邊界模糊，去中心化辦公的前 提條件已經成熟。調查發現，一線城市內30%以上的中資企業

4、考慮在新興商務區辦公。相比之下，核心商務區 的甲級寫字樓仍為大部分二線城市企業選址所青睞。 隨著交通條件趨于完善以及千禧一代成為職場主體，中資企業對樓宇硬件和設計、物業管理等辦公空間相關要 素更加重視。但同時電梯、衛生間、車位、物業安保和配套設施正是當前企業對其所處樓宇滿意度較低的方 面。我們建議業主作出相應改善以提升樓宇競爭力。 靈活辦公場所策略在中資企業群體中的認可度明顯提高。已采用或有意向采用靈活辦公場所策略的企業占比由 2016年的23%升至50%，TMT企業意向率最高為61%。增加靈活性與降低辦公成本為兩大推動因素。 科技成為影響未來辦公趨勢的重要力量。23%的中資企業將改善辦公科技

5、手段列入其未來三年企業房地產策略 的工作重點，較2016年調查上升6個百分點。 內容提要 042 0 1 7中 資 企 業 寫 字 樓 租 戶 調 查 報 告 世邦魏理仕研究部 本次調查共獲得有效反饋問卷162份，較去年調查增加近 50%。地域分布上，本次調查也更為注重獲取成都、杭州、武 漢等主要二線城市客戶的意見，以期獲得更能反映中國樓宇經 濟發展脈絡的圖譜全景。最終有效反饋近六成來自一線城市， 來自主要二線城市的答復近四成。 從受訪企業的行業分布來看，金融、TMT及專業服務業占到七 成以上。這也大致反映了市場的實際需求比例在無論一、 二線城市2017年這三個主要行業均在新成交面積占到中近

6、60%。 調查樣本介紹 調查企業所在行業 調查企業所處區域 金融業32% 其他27% 房地產、制造業、貿易零售等 TMT27% 專業服務 14% 33% 北京 12% 上海 8% 廣州 6% 深圳 16% 成都 12% 武漢 11% 杭州 2% 其他 所有圖表數據來源除特別標注外，均為世邦魏理仕研究部 2 0 1 7中 資 企 業寫字樓租戶調查報告 05 世邦魏理仕 2018 經營策略與預期 經 濟 轉 型 換 擋 之 際 中 資 企業加速擴張 企業擴張意愿較去年進一步加強 正如政府近年來不斷在宏觀經濟發展描述中所論斷，中國 經濟正處于調整轉型過程中，經濟引擎亦由過去的制造業 逐步向服務業轉型

7、過渡。持續深入的經濟換檔所帶來的影 響，促成國內租戶在寫字樓市場全面崛起。服務業在國民 經濟中所占比重在2016年已達52%，而其中包括批發零 售、住宿服務及交通電訊等所占比率相對較為穩定，加速 上升的動能引擎正是包括金融業（由2005年約占5%上升 至2016年8%）與涵蓋信息技術服務、科研、教育等其他 行業（由04年12%上升到2016年近20%）1 的高端服務業 態。 通過調查發現，企業對于行業增長預期呈相對樂觀，而經 濟轉型帶來的不確定性也有所體現：38%企業表示所在行 業發展前景進入迅速增長，另有相同比例企業表示發展穩 定。而近四分之一企業表示進入調整兼并過程。與行業發 展前景相對應

8、，中資企業對未來三年人員增長也持樂觀預 期。調查顯示絕大多數（81%）企業表達了明確的人員擴 張意愿，對比去年（57%）有明顯增長。而預計人員增長 10%以上企業比例為37%，這與持行業將進入迅速增長觀 點的企業比例大致等同。 1 數據來源：Haver Analytics 行業前景展望 雇傭人數數量展望 增加 10%以上 增加 6%-10% 增加 1%-5% 不變人員減少 或未計劃 37%20%24%9%10% 38%38%24% 迅速增長期穩定期調整兼并過程 062 0 1 7中 資 企 業 寫 字 樓 租 戶 調 查 報 告 世邦魏理仕研究部 人員擴張將帶來更多辦公面積擴 充 意 向 20

9、17年全國寫字樓市場租賃態勢超出預期，累計凈吸納面積創出2010年以來新高。一線城市尤為強勢，超出去年同期四成。二線城市同比上漲34%。 根據今年調查結果，企業在雇員人數和辦公面積方面都較2016年的調查顯示出更為積極的預期。在人員擴張方面，二線城市企業甚至有著更為積極樂觀的觀點。企業對于經濟前 景的信心是否會迅捷傳導至2018年的辦公樓租賃市場表現，我們拭目以待。 人員及辦公面積預期擴張比例 全國一線城市企業二線城市企業 57% 79% 58% 79% 50% 80% 36% 43% 41% 人員人員人員 2017 60% 2017 60% 2017 60% 2017 2017 2017 2

10、016 2016 2016 2016 2016 2016 辦公面積辦公面積辦公面積 2 0 1 7中 資 企 業 寫字樓租戶調查報告 07 世邦魏理仕 2018 各行業中 ，金融業擴張意向更強 本次調查發現，各行業中表達出積極擴張意向（未來三年 人員增加10%以上）的以金融業比例最高，達到50%，相 對其表達收縮或未知的比例也是最低，僅16%。去年調查 中金融業表達積極擴張意向比例為27%，雖然宏觀經濟及 金融政策去杠桿趨勢一段時期內仍會持續，行業企業的樂 觀顯示出對長期發展的看好。TMT企業擴張意向也有明顯 上升，專業服務業則大致平穩。 實際上過去兩年由于監管政策加強帶來對于新興金融業的 一

11、系列整頓，因此2016年國內寫字樓市場歷經了金融業需 求的下行調整，當年新租賃交易同比下降47%。雖然TMT 及專業服務當年需求也有所下調，相對仍顯穩定。 在17年 經濟增長相對穩健背景下，金融類需求又有了明顯的增 長。 根據世邦魏理仕觀點，對于金融業與TMT行業的重大影響 趨勢包括經濟環境變化、政策監管加強、科技技術的改變 與吸引人才的需求，而兩個行業之間的穿插影響又帶來新 的科技金融行業的崛起，也不斷創設出一些新的增長空 間，這在中國尤其明顯（根據安永科技金融實用指數，中 國在發達20國中使用比例最高，達到69%。其金融業受到 科技影響比例最大）。 2 積極擴張為前述調查中選擇未來三年人員

12、增加10%以上部分；適度擴張為未來 三年人員增加不到10%企業 積極擴張2 TMT金融專業服務 適度擴張 縮減或未定 36% 43% 21%16%26% 34%48% 50%26% 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 萬平方米 -15%17% 26% 90% -21% -47% 2015 2016 2017 當年吸納面積及較上年增長（按行業） 按行業人員擴張預期 金融業 TMT 專業服務 082 0 1 7中 資 企 業 寫 字 樓 租 戶 調 查 報 告 世邦魏理仕研究部 T M T 行業所提供的案例：關于如何 應 對高速發展中的企業房地產難題 行業飛速

13、擴張往往為企業房地產工作帶來挑戰，尤其在一 些市場供需相對緊張的城市，如何平衡成本與滿足潛在空 間需求是多數中資企業經常面對的課題。 根據普華永道的MoneyTree中國TMT報告，在國內經歷了一 段時間投資低谷后，2017年TMT行業迎來投資總額和數量 的重新上漲，包括共享出行，短視頻、內容分發平臺等領 域持續吸引海量資金聚集。這也意味著TMT企業將迎來新 一輪的高速擴張與兼并。 行業的高速發展對于企業房地產功能提出了愈加挑戰的任 務，如何應對短期大量新增的人員空間需求可以被視作一 個行業亟待解決的問題。通過調查我們發現，壓縮人均辦 公面積和進行擴租是中資TMT企業的主要應對選項，但有 23

14、%企業并沒有在租約中事先約定擴租事宜。此外，有 41%企業明確表示將引入靈活辦公策略提升空間利用效 率。 TMT企業面對短期內大量新增人員的辦公空間需求的應對措施 在原有辦公空間內采用靈活的辦公場所策略，提升空間利用效率 進行擴租，當前租約內并無擴租條款 選擇暫時在共享 辦公空間簽訂短 期租約 購置或自建辦公樓宇 43% 41% 43% 23% 14% 9% 14% 在原有辦公空間內增加相應工位，壓縮人均辦公面積 進行擴組，且當前租約內已包含相應的擴租條款 選擇暫時在商務中心 簽訂短期租約 2 0 1 7中 資 企 業寫字樓租戶調查報告 09 世邦魏理仕 2018 擴張和選址策略 城 市 選

15、擇： 一 線 v s 二 線 中國城市間的競爭背景：商務成 本 與 人力資源的儲備 根據經合組織（OECD）提出以經濟人口比值劃定城市功 能區(Functional urban area)觀點，總體上地區經濟總量與 人口數量成正比，全球248個主要城市該比值（近似為 GDP占全國經濟比重/人口占全國人口比重）中位數近1 （特大規模城市該值略高近1.6），而越高于均值則表示經 濟效率越高，同時表明城市吸引力越大。這一比值在中國 一線城市長期處于2.0以上，顯示出經濟資源高度匯集于北 上廣深。但一個值得注意的現象是，2010年以來該比例在 一線城市總體呈緩慢下降趨勢；而同期主要二線城市的這 一指標

16、則持續上升。 從企業經營角度來看，當前二線城市在商務成本和人力資 源方面的比較優勢有利于企業的加速發展。 對比主要十七個一二線城市商務成本（包括辦公租賃成本 及工資成本）3，可以發現綜合成本仍是一線城市高企，其 中京滬辦公租賃成本可達二線城市的三到四倍，人力成本 反而相對接近，高出一到二成。綜合來看，擁有豐富人力 資源（人口與高質量受教育人群）的中西部節點二線城市 如成都、重慶、武漢等兼具成本與人才優勢。 3 根據市場平均水平，以實際金額作對比，設定綜合成本最高的北京為指數100。而人力資源相對最為豐富城市為廣州，指數為100。 主要城市辦公成本及人力資源水平 （成本與人力資源指數） 100

17、90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 北京上海深圳廣州杭州南京蘇州天津寧波青島無錫長沙武漢大連成都沈陽重慶 32 25 78 76 64 12 11 63 65 60 65 56 59 55 48 47 4745 39 66 11 888899 7 8 14 19 73 68 100100 48 63 30 53 22 40 21 55 75 34 55 39 67 77 28 每位雇員辦公場地成本每位雇員薪資成本人力資源水平（包括常駐人口與高校生在校人數兩個維度） 數據來源：WIND，世邦魏理仕研究部 102 0 1 7中 資 企 業 寫 字 樓 租 戶 調 查 報 告

18、世邦魏理仕研究部 中 資企業在一線城市布局繼續強化， 二 線城市面臨更快增長機遇 我們此次對中資企業調查的結果也透露出相似的城際間發 展脈絡。在一線城市繼續加強布局的同時，總體上企業未 來希望在在二線城市擴張比例更高，成都、武漢及杭州分 為32%、33%、26%，而北上廣深分別為26%、22%、 20%與22%。 區分來看，一二線城市的拓展意愿更強的分別是各自區域 內的企業（一線城市企業愿意在北上廣深布點的比例在 26-31%，而目前在二線城市企業愿意布局一線的約為 10%；相對的希望在成都、武漢、杭州拓展的企業更高比 例仍是二線城市企業，尤其是該城市內企業）。 近來重點二線城市大力發展第三產

19、業，如成都高新南區受 政策支持扶植，大力發展科技金融；武漢大力發展光谷區 域，自貿區政策及其大量儲備人才優勢（2015年武漢高校 在校生人數達到107萬人）成為科技類企業發展巨大優 勢。重慶則力圖改變傳統工業城市定位，金融業產值及占 比近年來快速攀升，吸引傳統銀行入渝之外，大力發展要 素市場機構也是其一大舉措。 36% 9% 31% 9% 31% 9% 26% 11% 27- 35% 29- 60% 位于一線城市企業租戶 位于二線城市企業租戶 北京 上海 廣州 二線城市 深圳 分地區企業拓展意向比例 2 0 1 7中 資 企 業寫字樓租戶調查報告 11 世邦魏理仕 2018 一線城市待消化面積

20、與未來供應新增 (萬平方米) 擴張和選址策略（續） 區 位 選 擇 ： 一 線 城 市 選 址去中心化 一線城市商務多核發展與企業的 選址多元化策略 企業租戶在選址決定過程中，區位的抉擇仍十分關 鍵。由于科技的發展以及基礎設施建設的完善，中心 商務區的優勢被逐漸削減，除了科技類企業外，出于 成本等因素考慮，甚至傳統上保守的金融行業也開始 考慮新興商務區，這已然成為包括亞太區諸多市場的 趨勢。 從寫字樓供應層面來看，中國的一線城市已經進入了 辦公去中心化的快速發展期：一線城市的非中心商務 區的寫字樓存量面積占比在未來三年將明顯增長，北 上廣深非中心商務區面積占整體市場比率將分別由 2017年的2

21、0%、21、29%、32%擴大至2020年的 23%、44%、42%及49%。與此相呼應的背景是， 一線城市其地鐵建設里程仍將保持顯著增長，至 2016年達到近1,800公里基礎上，2017至2020年 共將新增近千公里。 在交通得到大力改善前提下，新興商務區保持著明顯 的商務成本優勢。綜合來看，在一線城市北上廣深的 新興商務區租金水平較傳統商務區仍有20-50%的差 距。這也成為近年來一些原本在城市中心商務區辦公 的企業去中心化的一大動因。 北京上海深圳廣州 90 503030 90 70507020 302030 605030 CBD目前空置面積未來一年CBD新增供應 DBD目前空置面積未

22、來一年DBD新增供應 122 0 1 7中 資 企 業 寫 字 樓 租 戶 調 查 報 告 世邦魏理仕研究部世邦魏理仕研究部 這一趨勢在我們此次的中資企業租戶調查中也得到了進一步的 驗證。調查發現，在一線城市選擇僅考慮核心商圈甲級寫字樓 客戶比例相對僅為28%。相比之下，目前一半以上二線城市客 戶仍對其他形態或區位都表示不作考慮。 企業選擇在何種區位辦公與行業也有較密切聯系。調查顯示金 融業考慮核心區域辦公的比例為79%，明顯高于TMT行業 57%，且前者中大部分選擇為核心商務區甲級寫字樓。雖然這 一結果較符合市場共識，通過進一步訪問我們也發現較大比例 的金融機構會考慮拆分一部分后臺功能至非核

23、心區以降低成 本。而隨著人才日益成為TMT行業的驅動關鍵，國外經驗顯示 該領域租戶也會更多進入中心區域寫字樓市場。 從辦公型態來看，新興商務區更充裕的土地供應使辦公建筑形 態不再局限于寸土寸金的核心區內常見的高層建筑，一線城市 眾多的企業總部對獨棟形態寫字樓的需求也是新興區域受到青 睞的原因之一。此次調查中22%的企業考慮入駐一線城市的獨 棟形態寫字樓。 此外，城市更新中涌現出的創意辦公、精品辦公疊加共享辦公 模式的興起，為企業在核心區的辦公選址提供了更多的選項。 核心商務區 新興區域新興區域 甲級寫字樓 傳統寫字樓單體獨棟建筑 其他類型 寫字樓 58% 30%22% 34% 28% 22%6

24、% 25% 一線城市 二線城市 公司在區位及辦公場所形態選擇上 是否會考慮以下類型 2 0 1 7中 資 企 業寫字樓租戶調查報告 13 世邦魏理仕 2018 企 業 在 設 定 預 算 條 件 下 的 選 址 拓 展 關 注 點 與去年結果相比4，辦公樓內基本設施完備程度（主要指包括電梯、衛生間等基 本設施的配備）成為租戶最為關注的焦點，而去年相對較為靠前的交通便利性 關注程度有所下降。 樓宇本身硬件設施條件與樓宇形象因素提及率依然較高也 較為穩定。在下篇現狀打分調查中也可發現，作為較為剛性的大樓設施完備程 度與物業管理水平仍是較多租戶不甚滿意的部分，反而交通便利一項，滿意程 度有所上升。這

25、可被理解為 在各城市基建設施全面推進下，交通條件一直處于 改善過程，地理區位優勢更為模糊，反而樓宇本身硬件設施條件作為競爭要件 又顯得更為突出。 企 業 擴 張 意 向 帶 來 更 多 提 升 辦 公 場 所 品 質 的 計 劃 調查企業房地產策略（未來三年）發現，結果顯示無論在辦公面積擴張，還是 辦公場所升級方面，企業普遍較去年有了更為積極的傾向，這一特點在那些表 達出積極人員擴張計劃的企業間更為明顯。（我們同時調查了企業未來計劃升 級辦公樓宇品質與降低的意愿，兩者相減為升級意愿凈增加的比例）。 2017年最關注前五位 表達提升樓宇品質或區位要求的客戶 與2016年比較 辦公基本配置完備程度

26、（電梯充足比率，衛生間配備條件等）該選項未錄入 持平 升高 降低 升高 交通通達性 物業管理品牌 樓宇設計 樓宇形象及開發商聲譽 49% 43% 41% 39% 36% 有明顯擴張意愿企業 （人員數量增加10%以上） 人員收縮或不變企業 （人員數量減少或未知） 33%16% 7%2% 4 因在此前的調查中我們看到租賃成本仍占壓倒性的重要程度，因此在今年我們重新預設了前提條件為一定預算情 況下。 2016201720162017 142 0 1 7中 資 企 業 寫 字 樓 租 戶 調 查 報 告 世邦魏理仕研究部 租 戶選址要素：辦公場所現狀得分 本次企業調查引入了對于目前所處辦公樓宇的評分，

27、評分 對象包括了樓宇多項內外部軟硬件設施條件，由分數高低 可以看到各地市場的客戶意見導出了相對不同的市場面 貌。 各類分項打分可分為開發及物業管理水平；內部配置中包 括電梯等配置、車位配置及公共空間；以及周邊環境包括 交通、環境綠化及周邊設施完備情況。 綜合結果發現，二線城市客戶對于寫字樓的各方面綜合情 況普遍高于一線城市評價。其中相對一線城市（除廣州） 客戶評價明顯較低的內容包括物業管理、樓內電梯、衛生 設施等基礎配置以及寫字樓周邊的設施完備程度。除滿意 度以外，調查也詢問了各地客戶的搬遷意向，與綜合滿意 程度有所不同的是，上海與成都客戶均表現出很高的搬遷 意向，而實際上成都租戶對于辦公場所

28、的滿意度較高，而 上海寫字樓的開發及管理水平也被認為普遍位于全國前 列。只是這兩個市場正是目前相對租戶較為強勢、也更為 市場化的區域。 可見租戶滿意水平與關注事項很大程度上互為牽連，后者 往往代表了現狀的一些未解決的痛點，由此可能會引申出 租戶在市場中的進一步行為，包括采用某種企業房地產策 略進而改變其現狀。 總體平均得分 樓宇總體硬件條件,包括外觀形象等 物業及安保管理 大樓電梯及衛生間設施 車位情況 大樓內公共空間設計 整體交通便利 環境與綠化 周邊設施完備 7.3 7.1 7.0 7.3 7.4 8.0 7.4 7.1 得分較高得分較低 世邦魏理仕 2018 各地區得分趨勢 搬遷意向高出

29、平均水平 周邊設施完備 環境與綠化 整體交通便利 大樓內公共空間設計 車位情況 大樓電梯及衛生間設施 物業及安保管理 樓宇總體硬件條件， 包括外觀形象等 北京上海廣州深圳成都武漢杭州 -4%34%-8%4%27%-22%-14% 得分較高（較高意向或更滿意） 得分較低 得分位于平均水平 2 0 1 7中 資 企 業寫字樓租戶調查報告 15 6.7 7.2 7.5 7.1 6.8 6.5 6.7 7.2 6.6 6.8 6.9 6.6 5.8 6.4 6.5 6.6 6.2 7.3 7.5 7.4 7.3 8.7 7.8 7.5 7.8 7.5 8.4 6.6 7.4 7.0 6.3 7.3 7

30、.4 7.5 7.9 7.7 7.5 7.6 7.4 7.7 7.4 7.5 8.3 7.4 7.4 7.2 7.4 7.4 8.7 8.8 8.8 8.1 8.6 7.8 8.0 8.0 世邦魏理仕研究部 162 0 1 7中 資 企 業 寫 字 樓 租 戶 調 查 報 告 員 工的關注點仍在交通與室內環境 職場中新生代的到來對于公司的運營策略乃至戰略都會產生重大影響，世邦魏理仕在近期一系列圍繞辦公市場的調查課題，包括共享辦公的崛起、科技的顛覆性影響等研究中都發覺，千禧一代逐 漸進入職場為辦公形態的逐步改變帶來根本性的驅動作用。 連續兩年的租戶調查都顯示，交通便利依然是員工最為關注的部分，而

31、室內環境，周邊設施與內部設施配置關注程度并列較高。而此前通過對于千禧一代的獨立調查則發現，工作環境與工作地點 的重要性對新一代職場人有進一步上升趨勢。 新生代員工對于辦公室設計及布局更為在意，成為首要積極影響工作的因素。我們預計未來調查中，工作場地本身的設施條件影響力也會逐步升高。微觀上更好的改進辦公場所內部工作環境有助 于改變或增進企業的整體辦公投入。 提供休憩設施、提升綠化環境甚至增加更多的服務體驗逐漸將成為企業選址定址之外需要兼顧的企業房地產內容。 公共交通便利性 室內環境質量（空氣、光照、溫度等） 周邊包括餐飲等設施的完備程度 內部相關設施完備程度（餐飲設施、健身設施、淋浴房及更衣柜、

32、自行車停放設施、游戲室等） 彈性辦公安排（彈性工作時間、在家或辦公室以外的場所工作等） 靈活的辦公空間選項（自由選擇工位等） 86% 45% 43% 36% 10% 10% 企業引入靈活辦公策略動機 業務發展的靈活性節約辦公預算促進辦公室多樣性 25% 23% 18% 2 0 1 7中 資 企 業寫字樓租戶調查報告 17 世邦魏理仕 2018 辦公場所策略 靈 活 辦 公 、 新 科 技 等 趨 勢對于C R E 的影響 靈活辦公策略接受度上升 傳統上的辦公場所策略大多關注如何縮減使用面積及減少 成本，而靈活移動作為綜合的辦公場所策略，能夠更多涉 及與其他企業支持職能部門合作，以營造提升工作效

33、率及 員工敬業度。隨著市場成熟與客觀環境轉變，國內企業對 這一領域知識也有了迅速認識與吸納。今年調查發現，相 比去年有近77%的受訪者表示不了解或完全無意引入靈活 辦公，今年這一比率已降為50%，而增加靈活性與降低辦 公成本仍被視作首要兩位推動因素。 理解靈活、移動辦公為公司帶來的變化應不局限于成本的 考量，實際上該策略將有助于企業整體的人才計劃。根據 世邦魏理仕2016年所發布辦公場所：為“人才之役”助 力發現，工作場所本身將對員工尤其千禧一代的年輕員 工產生顯著的影響。隨移動科技同步發展，辦公空間將由 原來的指定位置向非指定的、移動的、可選擇的空間拓 展。而根據實施的效果評估，員工將感覺到

34、工作更有效率 （根據世邦魏理仕內部案例76%員工認為工作績效提升而 近九成員工選擇新的移動辦公方式 ） 世邦魏理仕東京丸之內辦公室 企業對于靈活辦公策略意向不了解 或無意向引入 分行業引入靈活辦公意向 2016 TMT 金融業專業服務業 2017 77% 61% 48%43% 50% 企 業 普 遍 認 識 到 科 技 的 重 大 影 響 根據世邦魏理仕亞太區研究部最新發布的WORK IT:科技 |辦公空間|工作一文觀點，科技的普遍運用及顛覆式創 新對辦公樓市場也將帶來巨大變化。因為連接手段的多 樣，傳統的區位不再被企業視作選址的決定性因素。而由 于溝通的便利，工作場所也將變得更具靈活性，而這

35、也將 有助于提高員工滿意度。 工作方式的變革同時將帶來人員配置、業務流程的變化， 報告指出未來三年外包業務也將因此呈上升勢頭，而企業 的前后端職位被認為也將相應減少。即便是快速發展的科 技類企業，其低技術含量及非核心技術研發工作也將更多 實施外包。 連續兩年的調研發現，對于未來三年房地產策略中最為重 要的三項中，改善辦公科技手段的提及率已由15%上升至 23%。 減少辦公空間帶來顛覆式變革人員趨于集中增加公共空間 48% 32% 40% 48% 由于工作方式更為靈活，需要增加相應公共空間 次要工作內容得以外包，同時遠程交流手段更加完善 自身所處行業可能會受到快速發展的科技沖擊，帶來巨大的顛覆性

36、變化 效率提高使得總體辦公空間需求縮減 更多自動化設施引入，相同工作量下人員可以縮減 48% 43% 41% 33% 29% 請掃描二維碼下載報告WORK IT:科技|辦公空間|工作 更多TMT企業選取更多金融企業選取 182 0 1 7中 資 企 業 寫 字 樓 租 戶 調 查 報 告 世邦魏理仕研究部 科技可能為業務開展帶來怎樣的變化 2 0 1 7中 資 企 業 寫字樓租戶調查報告 19 世邦魏理仕 2018 企業房地 產業務實施 此次調查依然詢問了受訪者企業內部房地產業務具體歸屬 部門，結果大部分為總部管理的行政部門。另一方面由總 部管理的專職CRE部門負責管理的比例較去年6%有所上

37、升，至10%。長期來看，由于企業房地產所需要的專業程 度與對企業的戰略意義，（在去年調查中企業表示房地產 職能亟待提升的方面仍是更精確的數據管理，這一點無論 在中國還是亞太區的調查中皆然。）我們認為這一相關事 務應會越來越多的由專業職能部門來負責。 在對于企業房地產業務職能最為重要的部分做出展望時， 完成企業戰略目標成為第一選擇（43%），超出了第二位 的降低成本（40%）。而降成本在去年調查中仍是第一選 擇為47%。這一結果與亞太地區整體的調查結果所得更為 接近，亦說明企業房地產人員對于該項事務的發展具有前 瞻性。 此外我們也看到吸引和培養人才位列被提及的企業房地產 目標前三，這正揭示出房地

38、產部門的業務策略與企業人才 戰略的密不可分。在審視國際企業選址經驗時也可發現， 無論是科技抑或金融行業，其選址布點都圍繞人才聚集地 區（地區間選址）或是遵循優先布局吸引人才最佳辦公地 點（市內選址）。 工作目標提及率排序 簡化內部流程 制定標準和流程 降低成本 降低成本 符合企業戰略目標 吸引和培養人才 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50% 2017 2016 202 0 1 7中 資 企 業 寫 字 樓 租 戶 調 查 報 告 世邦魏理仕研究部 市 場展望 連續兩年的調查使我們發現，隨著經濟轉型深化所帶來的高端服務業發展，中資企業對于寫字樓需求將會有更快的上升。與此

39、同時，寫字樓市場本身正在經歷著重大的變化，包括經濟發展、科技 創新、社會趨勢、人力資源變革都將帶來更多影響市場的因素。原本的傳統區域優勢將日益模糊，隨交通設施的改善，尤其在一線城市，更多的租戶會考慮去中心化辦公，這既是成本、設施的優 勢比較，也是對于實施人才戰略的配合步驟。 兩年來，靈活辦公作為一個辦公策略新理念，快速為市場所了解、接受并將在未來有更多的用武之地。而科技提供的新辦公手段、新一代年輕員工積極尋求新的辦公體驗皆在趨勢背后推波助瀾。 本文雖未詳細討論市場上的一項重要外部轉變因素 - 共享辦公的星火燎原，其所涉及的開放辦公理念的前瞻性已然為眾多業主所重視，也必將會迅速影響到更多的租戶群

40、體。 但當回到辦公樓內部設施配備、樓宇品質等等基本要素的討論，國內市場雖然已歷經十到二十余年的發展，硬件方面的設施條件很多項目早已可以和國際品質相比肩，但普遍來看，各種商務條件 上仍有值得改善之處 - 而這更多是由于包括國內租戶在內的使用群體其自身理念迅速趨于成熟后的訴求。由此也帶來新的挑戰，包括開發起步更早的一線城市已然面對存在大量的”高齡”樓宇，雖然 有著良好區位條件，其硬件設施與層出不窮的新項目相比有差距，面臨著城市更新的迫切需求。市場供應的復雜情況亦會影響到客戶的市場策略，調查發現租戶的升級需求與市場供需狀況有關聯 - 在市場更多供應選擇情況下將會激發租戶更多的需求。由此可以展望，隨著

41、更多專業企業房地產人員介入，未來的選址遷址乃至整體的房地產戰略規劃也將與市場聯系更為緊密同時更有前瞻性。 如需獲得更多關于本特刊的信息，敬請聯系： 研究部 2018 CBRE, Inc. 如需獲得更多關于世邦魏理仕全球研究活動的信息，敬請聯系： Follow CBRE 蔣正彧 中國區研究部董事 謝晨 中國區研究部主管 孫祖天 華北區研究部主管 顧問及交易服務部 黃蔚 大中華區顧問及交易服務部董事總經理 華北區董事總經理 跨國企業服務部 沈崇達 大中華區跨國企業服務部董事總經理 .hk Nick Axford, Ph.D. Global Head of Research Richard Bark

42、ham, Ph.D., MRICS Global Chief Economist Henry Chin, Ph.D. Head of Research, Asia Pacifi c .hk Jos Tromp Head of Research, EMEA Spencer Levy Head of Research, Americas 免責聲明 世邦魏理仕研究部 本報告由世邦魏理仕中國區研究部撰寫。中國區研究部是世邦魏理仕研究部的成員。世邦魏理仕研究部是一個由優秀的研究人員組成的網絡，協力提供房地產市場研究和經濟預測方案。 除非特別注明，本報告的所有信息版權均屬世邦魏理仕。世邦魏理仕確信本報告所刊載信息及預測來自可靠來源。本公司不懷疑其準確性，但并未對此資料進行核實，亦不會對資料做出任何保證或陳述。閣下須獨立對信息的準確性和完整性作出審查。本報告僅限于世邦魏理仕的客戶和專業人士使 用，不可作為證券或其它金融產品的買賣依據。世邦魏理仕保留對本報告的所有權利，未經本公司事先書面許可，任何機構和個人不得以任何形式進行翻版、復制、引用和轉載。由于任何人使用或依賴本報告中出現的信息而導致的任何損失和費用，世邦魏理仕概不負責。