【研報】生育率與城市化哪個對房價影響大（10頁）.pdf

1、西方發達經濟體特大城市并未因生育率下降導致房價下行，反而普遍呈現出生育率與房價的負向關系。以美國為例，美國大中城市普遍表現出生育率和房價變化的負向關系。根據美國 Zillow 統計，如果一個縣或城市的房價漲幅高于平均水平 10%，則對應生育率普遍下降 1.5%，這一現象在特大城市中表現尤為明顯，以洛杉磯與紐約為例：2010-2016 年間，洛杉磯 25-29 歲女性生育率大幅下降 16.8%(29-44 歲整體生育率下降 9.3%)，但同期房價卻大幅上漲 31%;2010-2016 年間，紐約 25-29 歲女性生育率下降 19.5%(29-44 歲整體生育率下降 6.7%)，但房價上漲幅度高

2、達 51.7%。除美國外，英國倫敦的房價變化也表現出相同的規律，2010-2018 年間，倫敦房價累計上漲 69%，而倫敦的整體生育率卻下降近 14%。根據美國學術機構研究，在美國房價和生育率的關系中，房價更多表現為原因，生育率更多表現為結果。房價和生育率之間存在兩條不同的傳導路徑：對于無房者來說，住房價格上行意味著撫養孩子的成本上升，房價上行會導致無房夫婦推遲或取消生育計劃，繼而導致生育率下降;從洛杉磯和紐約的生育率結構也可以看出，25-29 歲女性生育率下降的幅度遠大于 29-44 歲區間。對于有房家庭來說，房屋價格上行意味著房主的財富增加可能會推動早育或共生更多孩子，但該傳導路徑對于多套

3、房家庭作用可能更為明顯。對于紐約或洛杉磯等城市而言，新增“務工人口”的流入可能會使得前者的作用更大，繼而影響生育率并引發二者間的負向關系。我們認為西方國家的特大城市在生育率下降的背景下房價持續上升可能源于以下原因：一是供給側因素，特大城市相較普通城市住房用地的飽和度可能更高。2010 至 2019年洛杉磯房屋數量增加 3.9%，紐約房屋數量增加 5.3%，均落后于同期 6%的全美房屋數量增速。與此同時，伴隨人口尤其是高凈值人群的持續流入，同期洛杉磯房屋租賃空置率由 5.8%下降到 4.5%。紐約房屋租賃空置率由 6.8%下降至 5.2%。二是產業結構因素，特大城市憑借自身金融或 IT 等產業結構吸引了大量高凈值人群(或制造高收入人群)，繼而產生了在本地的購房需求推升房價。典型例證如紐約的金融業、洛杉磯的金融及娛樂行業、舊金山的科技行業等。