貝殼研究院：新一線城市居住報告青島篇（20頁）.pdf

1、Part2 居住競爭力篇2.1 計算方法居住競爭力指數計算方法：第一步，以 2021 年 Q1 各城市有交易行為的小區為研究樣本，顆粒度定在小區，按照維度表中所列出的一級和二級指標，采集小區周邊 1 公里(部分 POI 重要性較高，比如醫院，學校等，會擴展到 3 公里)POI 信息，計算該類 POI 位置與樓盤的平均歐式距離，比如小區 A 與綜合醫院的平均距離。第二步，采用高斯衰減函數，我們定義的范圍在 1000 或 3000 米。成人不行 1000 米的時長大概在 15 分鐘，也可以稱之為 15 分鐘生活圈。利用高斯衰減函數計算出衰減指數，原則上是，POI 距離小區越近，指數越高，值域在 0

2、-1 之間。高于指定距離，值為 0。第三步，依照上兩步，計算出每個小區對應 POI 的指數，之后采用熵權法對各 POI 計算權重，權重之和為 100，如表 2 所示，為計算所得權重，之后主觀進行微調。第四步，對各維度通過加權平均計算出居住生活便利性指數，最后聚合計算出城市均值。居住品質指數，依照類似方法進行計算。其他兩項指標，基于城市維度計算，相關方法在相關 sheet 表中有表述。第五步，對于各指數再次進行加權平均，得到居住競爭力指數。指標解釋：居住品質，納入統計維度包括小區平均樓齡、容積率、物業水平及綠化率，通過建立指標模型衡量樓盤的居住品質;居住便利性，納入統計維度包括公園、地鐵站、公交站、醫院、診所、藥店、學校、便利店等 20 個，通過熵權法賦予權重，建立指標模型得出便利性指數;居住成本：納入統計維度包括房價收入比及房租收入比，建立指標模型計算得出，居住負擔指數=標準化處理(2/3*標準化房價收入比+1/3*標準化房租收入比);人居環境：納入統計維度包括城市綠地率、空氣質量及高峰擁堵數據，指標權重分別為 0.2、0.3 及 0.5，