【研報】中國房地產行業市場報告：疫情使租賃與投資需求面臨壓力但市場已出現復蘇跡象[40頁].pdf

1、MARKETVIEW 疫情使租賃與投資需求面臨壓力疫情使租賃與投資需求面臨壓力 但市場已出現復蘇跡象但市場已出現復蘇跡象 新冠疫情沖擊中國經濟新冠疫情沖擊中國經濟 多項舉措助力經濟復蘇多項舉措助力經濟復蘇 新冠疫情的爆發對一季度中國經濟造成顯 著沖擊。為控制疫情傳播， 月下旬及 月 間，中國嚴格限制人員流動和交通運輸， 經濟活動被迫停擺。首季中國同比下 降，為年以來首次下滑。 月以來，中央政府陸續出臺了一攬子貨幣 財政舉措以對沖經濟下行風險。央行通過 逆回購、再貸款和降準等操作累計向市場 注入 萬億資金，并下調一年期貸款市場報 價利率（）個基點。同時，政府通 過減稅降費、財政貼息等措施支持抗擊

2、疫 情，為企業紓困。 1 中國房地產市場報告 二零二零年第一季度 數據來源：國家統計局，2020年第一季度 圖表1：中國房地產開發投資 市場焦點市場焦點 寫字樓寫字樓 疫情影響下，一季度寫字樓市場的供需兩端均明 顯放緩，18個主要城市錄得寫字樓新增供應110 萬平方米，同比下降52%。商務活動受限、租賃 決策延期使辦公需求大幅縮減，季內凈吸納量錄 得負43,000平方米，空置率上升至23.4%，但企 業陸續推進復工，租賃活動于三月開始逐漸回暖。 零售物業零售物業 全國18個城市僅有兩個新項目在一季度開業，總 面積約16萬平方米。隨著疫情基本得到控制，零 售市場逐步復蘇，截至3月底，全國90%的

3、購物中 心已經恢復營業，客流亦恢復至疫情前50%的水 平。一季度末全國零售物業市場整體空置率上漲 0.5個百分點至6.6%。 工業物流工業物流 受疫情影響，倉庫實地帶看和談判過程受阻，一 季度下半季市場活躍度下降，新需求暫緩或延后。 多重影響下，全國16座主要城市的凈吸納量錄得 負12.9萬平方米。作為民生保障的一環，物流活 動在疫情基本得到控制后率先恢復。盡管租戶將 在一段時間內對擴張持觀望態度，但世邦魏理仕 預計租賃活動將從二季度開始逐步復蘇。 投資市場投資市場 2020年第一季度，國內大宗交易總額為498億元 人民幣，受到新冠疫情對商業活動和經濟預期的 短期沖擊，交易量環比下跌28%，同

4、比下跌33%。 更為寬松的貨幣環境和低利率水平有望使境內買 家的投資活動率先復蘇。 -6.8% 2020年一季度 4.3% 2020年3月 出口 -6.6% 2020年3月 52.0 2020年3月 社零總額 -15.8 % 2020年3月 *箭頭代表同比增速較上期報告變化 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 3 6 9 12 15 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 （人民幣萬億元） 房地產開發投資（左） 年度變化率（

5、右） MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 圖表5：進出口貿易 圖表4：固定資產投資 圖表3：社會消費品零售總額 圖表2：國內生產總值（GDP） 2 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 10 20 30 40 50 60 70 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 （人民幣萬億元）固定資產投資（左） 同比變化（右） -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 10 20 30 40 50 200

6、3 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 （人民幣萬億元） 社會消費品零售總額（左） 同比變化（右） -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 20 40 60 80 100 120 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 （人民幣萬億元）國內生產總值（左） 同比變化（右） -20% -10% 0%

7、 10% 20% 30% 40% 50% -2 -1 0 1 2 3 4 5 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 (美元 萬億元) 進出口總額(左) 出口額(左) 進出口總額同比變化(右) 出口額同比變化(右) 數據來源：海關總署，2020 年第一季度 宏觀經濟宏觀經濟 隨著全國范圍內的復工復產， 月的經濟 指標明顯改善。 月回升至，規 上工業企業平均開工率在 月底達到 ；一季度社會消費品零售總額、固 定資產投資和進出口總額降幅分別較 月收窄、和

8、個百分點。 值得關注的是，疫情并未中斷中國產業升 級的進程，高科技和金融產業表現出更大 的韌性。 月高技術產業增加值同比增長 ，一季度信息傳輸、軟件和信息技術 服務業增加值增長。此外，一季度 金融業增加值增長。 鑒于 月起新冠疫情在歐美主要經濟體的 迅速擴散，全球經濟活動停滯預計仍將在 二季度對中國經濟的需求端產生負面影響。 但與主要經濟體的經濟刺激方案規模，國 內政策提振空間仍相對充裕。 月底中央 政治局會議提出適當提高財政赤字率、發 行特別國債、增加地方政府專項債券規模， 預計相關措施將自二季度逐步推出。此外， 為了鼓勵消費，釋放消費潛能，截至 月 上旬，已經有 個省多個城市發放消費 券，

9、在短期內取得了積極成效，比如杭州 的消費券的乘數效應達到倍，鄭州達 到倍。 世邦魏理仕預計中國經濟將自二季度起領 先其他主要經濟體進入復蘇階段，全年 增長率為，是年少數幾個 保持正增長的主要經濟體。 市場表現 數據來源：國家統計局， 2020年第一季度 數據來源：國家統計局， 2020年第一季度 數據來源：國家統計局， 2020年第一季度 qRoRoPsRtOoPyRmOzRsOwOaQdNbRsQpPsQpPlOpPrMfQrQwO7NnNuNNZtQtQwMrQpQ MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 0% 5% 10% 15% 20% 25% (1.0) 1.0 3.0 5.0

10、 7.0 9.0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020YTD （百萬平方米）新增供應（左） 凈吸納量（左） 空置率（右） 80 100 120 140 160 180 200 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019 Q1 20

11、20 Q1 2003=100 全國一線城市 二線城市 市場表現 數據來源：世邦魏理仕研究部， 2020年第一季度數據來源：世邦魏理仕研究部， 2020年第一季度 圖表6：寫字樓市場供需圖表7：寫字樓租金指數 3 寫字樓市場寫字樓市場 受新冠疫情影響，一季度寫字樓市場的供需 兩端均明顯放緩。個主要城市錄得寫字樓 新增供應萬平方米，較去年同期減少。 商務活動受限、租賃決策延期使辦公需求大 幅縮減，疫情影響下出現少量非傳統金融、 聯合辦公、文體娛樂等企業退租，季內凈吸 納量錄得負平方米?？罩寐噬仙齻€ 百分點至。但值得注意的是，隨著疫情 的逐步受控和企業陸續推進復工，租賃活動 于三月開始逐漸回暖。 企

12、業資本支出決策暫緩令本季續租比例提升， 但金融和租戶仍表現出明確的擴張需求。 國內銀行在金融科技、私人銀行等方面的業 務多元化帶來了新租需求，金融進一步開放 利好下本季亦錄得數宗外資證券和資管機構 的新設或擴租。疫情中逆勢增長的視頻直播、 網絡游戲、遠程教育、在線醫療等科技類公 司需求強勁，持續擴張。 全國寫字樓平均租金環比下跌。疫情高 峰期間，寫字樓市場租賃條件更多地向租戶 傾斜，業主推出租金減免（以國有企業寫字 樓資產為主）、延長裝修期、允許經營確有 困難的租戶延期繳納租金等措施幫助租戶減 輕疫情的沖擊并穩定整體樓宇的出租情況。 展望未來，我們預計受疫情期間項目停工的 影響，年的新增供應將

13、延期入市。 全年新增供應總量下調至萬平方米，但整 體新增供應仍然充足。其中，北京、上海和 深圳仍有百萬平方米左右的新項目入市。 盡管全球疫情將繼續影響寫字樓需求，但世 邦魏理仕近期的中國寫字樓租戶調查報告顯 示國內租賃市場有望率先復蘇的在華租 戶預期營商環境將在下半年企穩或好轉，該 比例顯著高于的亞太區均值。金融、科 技和生物醫藥行業的擴張將帶動租賃活動將 自第二季度逐漸回暖，但短期內租金下行壓 力猶存。此外，此次疫情或將對企業和員工 的辦公習慣帶來變革，辦公場所的靈活性和 綠色健康屬性將備受關注。 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 70 90 110 130 150 170 19

14、0 210 230 250 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019 Q1 2020 Q1 2003 = 100 全國一線城市 二線城市 零售物業市場零售物業市場 受疫情影響，2020年第一季度，社會消費品 零售總額同比下降19%。但隨著疫情基本得到 控制，3月份零售市場逐步復蘇，3月社消總 額跌幅較1-2月收窄4.7個百分點。截至3月底， 全國90%的購物中心已經恢

15、復營業，客流亦恢 復至疫情前50%的水平。 由于商場交付進度受阻，全國18城市僅有兩 個新項目在一季度開業，總面積約16萬平方 米，為十年來同期最低水平。 疫情期間商場暫時關閉和商務談判活動受限， 令進行中的新租談判延期，國際品牌也因全 球疫情持續升級、總部和工廠關閉、供應鏈 受阻等原因而暫緩全球擴張計劃。擁有全渠 道能力的品牌更具韌性，其中生鮮超市逆勢 擴展。受社交隔離影響較大的餐飲、教育等 業態加速線上渠道拓展，但同時出現了一些 中小商戶退租的現象。部分商場也借此機會 推動改造升級。受此影響，一季度末全國零 售物業市場整體空置率上漲0.5個百分點至 6.6%。 疫情期間業主紛紛推出租金減免

16、策略與租戶 共克時艱。據世邦魏理仕不完全統計，全國 主要購物中心業主普遍推出兩周至67天的免 租或租金減半政策，并對在商場重開后依然 無法正常經營的業態適當延長租金減免。鑒 于疫情沖擊下需求短期內走弱，本季全國購 物中心首層固定租金環比下降1.0%，但暫停 營業、減免租金以及客流下滑等因素疊加令 業主一季度的租金收入受到較大影響。 展望全年，新能源車補貼延長、各地出臺的 消費券、2.5天小長假等刺激政策有望促使整 體消費市場情緒進一步回升，但在線下逗留 時間較長的體驗娛樂業態恢復將有待時日。 考慮到上半年工程和招商進度的推遲，2020 年全年新增供應較疫情前下調20%至650萬平 方米。受品牌

17、拓店暫緩、部分經營困難的租 戶可能退租的影響，二季度租金或將延續下 行趨勢，但下半年的租金企穩回升的趨勢有 望在核心商圈和優質項目中率先顯現。 市場表現 4 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 圖表8：零售物業市場供需圖表9：購物中心首層租金指數 0% 5% 10% 15% 20% 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 YTD （百萬平方米） 新增供應（左） 凈吸納量（左） 空置率（右） 數據

18、來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 0% 10% 20% 30% (1.0) 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q1 （百萬平方米） 新增供應（左） 凈吸納量（左） 空置率（右） 市場表現 圖表10：物流倉儲市場供需 5 圖表11：商業物業大宗交易總額 物流設施市場物流設施市場 受疫情影響，倉庫實地帶看和談判過程受 阻，一季度租賃活躍度下降，新租賃需求 暫緩或延后。多重影響下，第一季度全國 座主要城市的凈吸納量

19、錄得負萬平 方米。 作為民生保障的一環，物流活動在疫情基 本得到控制后率先恢復。中國物流與采購 協會公布的中國物流業景氣指數從 月份 的反彈至 月份的。 本季度，三方物流和電商仍是需求主力。 此外，受益于新冠肺炎導致的消費習慣改 變，生鮮電商和醫療保健 制藥行業發展提 速。在主要的消費城市，租戶對冷庫的租 賃需求激增，占世邦魏理仕可跟蹤的租賃 活動的 ，并有望繼續增加。 第一季度，新增供應超過萬平方米，其 中大部分在華東地區。隨著各大開發商逐 漸復工，以及地方政府敦促重大項目建設 重啟，預計除武漢外，年大部分城市 的新增供應將按計劃入市 全年新增供應將 達到萬平方米，同比增長。 盡管第一季度的

20、租賃活動受疫情影響而下 降，但一線及周邊衛星城市的租金繼續錄 得增長。在部分一線城市靠近市中心的核 心板塊，續租租金相比原租約可提升 。世邦魏理仕預計年一線城市的 租金將增長，衛星城市的增長率將 在 以內。而中西部和華北少數市場由 于短期供過于求租金將出現下行壓力。 投資市場投資市場 年第一季度，國內大宗交易總額為 億元人民幣，受到新冠疫情對商業活動 和經濟預期的短期沖擊，交易量環比下跌 ，同比下跌。 鑒于當前經濟和租賃市場的不確定性，投 資者更加傾向于門戶城市和具有穩定租金 收入的投資機會。一季度，京滬兩地貢獻 投資總額的。流動性較強且經營風險 較低的寫字樓仍受關注的主要物業類別， 一季度寫

21、字樓交易額達到億元人民幣， 占比約， 為 年中最高值。年中 國投資者意向調查顯示，在疫情發生后， 選擇寫字樓作為投資目標的投資者占比從 大幅上升至。同時，在疫情沖擊 下最具韌性的工業物流是投資者關注的另 一重點，本季度，包括中國 物流基金在內的多個以中國內地物流及工 業資產作為投資目標的私募基金完成募集。 本季內資買家貢獻交易總額的，其中 金融和科技等行業的自用買家最為活躍， 共錄得億元人民幣的交易額，同比激增 。本季外資大宗交易全部集中于一線 城市，機構投資者和地產基金為主要買家。 盡管海外疫情仍將在二季度影響大宗物業 投資市場，但更為寬松的貨幣環境和低利 率水平有望使境內買家的投資活動率先

22、復 蘇。投資者將持續關注能夠提供穩定租金 收入的門戶城市核心區位寫字樓、科技企 業聚集的商務園區及沿海城市群的物流設 施?！靶隆被ɡ顺毕?，數據中心和冷鏈 物流等結構性投資的關注度也快速上升。 數據來源：世邦魏理仕研究部， 2020年第一季度數據來源：世邦魏理仕研究部， 2020年第一季度 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% -1,000 -500 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20

23、20 Q1 (億元人民幣) 1,000萬美元以上大宗交易總額（左） 同比變化（右） MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 市場表現 6 *自2020年第一季度開始，世邦魏理仕研究部增設“西安”市場 *優質零售物業市場租金走勢以購物中心首層租金為樣本進行計算 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 圖表12：2020年第一季度市場概覽 城市環比變化優質寫字樓優質零售物業物流設施 北京租金 -0.7%-0.5%+0.7% 空置率 0.7 百分點0.8 百分點1.8 百分點 天津租金 -1.9%-0.5%0.0% 空置率 1.7 百分點0.9 百分點0.3 百分點 大連租金 -1.1

24、%0.0%0.0% 空置率 0.4 百分點0.1 百分點1.3 百分點 沈陽租金 -0.3%-0.7%-1.0% 空置率 0.6 百分點0.5 百分點1.8 百分點 青島租金 -1.0%-0.2%0.0% 空置率 0.4 百分點0.2 百分點1.6百分點 上海租金 -0.9%-2.1%0.9% 空置率 0.6百分點0.0 百分點1.1 百分點 南京租金 -1.5%0.0%-0.8% 空置率 4.4百分點0.8百分點13.9 百分點 杭州租金 0.0%-0.3%-0.4% 空置率 0.5 百分點0.0 百分點14.2 百分點 寧波租金 -0.1%-1.1%0.0% 空置率 1.3 百分點1.0

25、百分點12.5 百分點 蘇州租金 -0.6%-1.6%0.1% 空置率 0.1百分點1.5 百分點0.7 百分點 無錫租金 0.0%0.0%0.5% 空置率 0.2百分點0.0百分點1.4 百分點 廣州租金 -1.0%-2.9%0.0% 空置率1.4 百分點0.3 百分點0.8 百分點 深圳租金 -1.6%-3.0%0.0% 空置率 1.2 百分點0.1 百分點0.0百分點 成都租金 -0.5%-0.5%-0.7% 空置率 1.4百分點1.0 百分點5.4 百分點 重慶租金 -0.8%-0.6%-0.6% 空置率 1.2 百分點0.1 百分點2.2 百分點 西安租金 -1.1%-0.1% 空置

26、率 1.0百分點1.0 百分點 武漢租金 -0.5%0.0%0.0% 空置率 0.1百分點0.0百分點0.0百分點 長沙租金 -0.4%0.0% 空置率 0.3百分點0.1 百分點 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 華北地區 北京 7 北京優質寫字樓市場北京優質寫字樓市場 2020年第一季度，北京寫字樓市場僅錄得一個新項目交 付使用，即燕莎商務區的華瑞大廈。受新冠疫情影響， 麗澤區域原計劃交付的項目均延期入市。整體市場繼續 出現企業整合和非傳統金融的退租現象；此外，疫情的 爆發使得租賃活動受限，新租需求出現延期或暫時停滯， 同時也給從事會展、文體娛樂及貿易等行業的租戶帶來 了直接的

27、負面沖擊，加劇了企業縮面積和退租現象。截 至季末，全市凈吸納量跌至-50,700平方米，空置率上 升0.7個百分點至14.5%。擴租和升級等新租需求中傳統 金融仍占主導；科技行業需求繼續放緩，但仍是去化的 主要動力之一。在可租空間持續增多，新租需求放緩的 雙重壓力下，業主繼續下調租金，使得全市平均租金報 價同樣本環比下降0.7%，報每月每平方米424.4元。 未來六個月，近884,700平方米的新增供應的入市將繼 續推升空置率，租金亦將繼續下行。 北京優質零售物業市場北京優質零售物業市場 2020年第一季度，北京沒有新增零售物業項目?，F有項 目持續轉型、整合，如阜成門華聯、五道口華聯停業改 造

28、，太陽宮愛琴海轉型寫字樓；而華潤置地接手北京銀 座和諧廣場。本季度1月下旬到3月中旬期間，實體商業 受到疫情嚴重影響，客流量和銷售額大幅下滑，部分商 場縮短營業時間或暫停營業。餐飲及線下服務營收損失 最為慘重，除超市外的零售業態銷售額也受明顯影響。 社群營銷和線上商場在本次疫情中發揮很大作用，預計 未來商業的數字化進程也將加速。業主減免租金以緩解 現有商戶壓力。政府也出臺為商戶減負、減租扶持政策。 目前受疫情影響造成的商戶退租尚不明顯，空置率環比 上升0.8個百分點至7.3%，主要因項目改造清退租戶所 致。購物中心首層平均租金報每天每平方米37.5元，同 樣本比環比下降0.5%。 未來六個月，

29、將有一個項目入市，受疫情后續影響，零 售物業的兩級分化將更加明顯。 0 50 100 150 200 250 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指數 (Q1 2003 = 100) 租金指數甲級租金指數 0 50 100 150 200 250 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1

30、 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指數 (Q1 2003 = 100) 購物中心首層租金指數 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年一季度 圖表13：北京優質寫字樓市場 圖表14：北京優質零售物業市場 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 華北地區 北京 北京物流設施市場北京物流設施市場 2020年第一季度，北京僅獲得三宗工業地塊成交，買家來 自醫藥醫療類和半導體方面的高新技術企業。主要工業園 區土地價格環比持平報每平方米2,494元。順義空港物流 基地新交付一個80,000平方米的項目，填補了長期以來的 市場空缺。受新增項目拉

31、動，空置率環比提升1.8個百分 點至6.0%，達到近五年的新高。凈吸納量錄得46,015平方 米，主要來自醫藥、速遞、第三方物流等行業。整體租金 同樣本環比上漲0.7%，報每月每平方米49.6元，租金上漲 主要體現在頭部電商企業的續租交易，其在突發疫情中體 現出對社會民生的保障作用，自身也獲得流量的進一步增 長，因而對未來發展表現較充足的信心。雖然遭遇新冠疫 情，但目前并未見到租戶退租或者縮減面積情況。 未來六個月，預計有66,000平方米的新增項目交付，可租 面積依然緊缺，但預計到疫情對國內外供應鏈的后續影響 帶來的需求波動，租金上漲空間被壓縮。 北京投資市場北京投資市場 2020年第一季度

32、，北京共確認八筆大宗交易，交易總額達 195.9億元人民幣，和去年同期基本持平，全部交易幾乎 為春節前達成。其中境外投資者占比達50%，較去年有進 一步提升。交易物業類型中綜合體占到總交易額度的73%， 其中包括本季單筆最大交易GIC收購LG雙子座，以及三峽 新能源收購成大廣場，這兩個綜合體的辦公部分面積均占 比70%左右；其次，寫字樓占到總交易額度的21%?？梢娫?北京寫字樓相對穩健的基本面支持下，辦公用途資產依然 是投資者較為關注的物業類型。投資策略方面，投資者更 加偏好風險較低且有穩定現金流的成熟型物業，而該類可 投資產的增加也使得核心型物業交易占比達到41%；此外 增值型物業的交易占比

33、達13%，依然是投資者關注的資產 類型。面對當前新冠疫情的影響，短期內投資者推進交易 的難度增加，未來六個月投資活躍度可能因此有所減弱。 延續去年大宗交易市場的強勁態勢，今年年初交易量有一 個良好的開端。但受新冠疫情的短期影響，在談項目的推 進周期延長，可能會影響未來半年的投資活躍度。然而， 北京商業地產市場極有韌性的基本面使其仍然是最受關注 的投資市場之一。隨著優質可售項目和市場流動性的提升， 我們對疫情后市場的恢復仍然充滿信心。 0 50 100 150 200 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 1

34、9 Q1 20 指數 (Q1 2009= 100) 租金指數 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 圖表15：北京物流設施市場 8 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 華北地區 天津 9 天津優質寫字樓市場天津優質寫字樓市場 2020年一季度，位于TEDA商務區的周大福濱海中心交付使 用，為市場新增140,000平方米的辦公體量。新冠疫情的 爆發使得季內租賃活動受限，業主主要以樓內防疫工作為 主，租戶則大多持觀望態度，導致新租需求出現延期或者 暫時停滯的現象，季內凈吸納量環比下降66%。位于核心 商務區的高品質寫字樓租賃活動相對活躍，季初錄得主要 來自外地內資租戶的大面積成

35、交。金融和科技類企業繼續 成為主力需求，尤其是保險和在線教育類。如百度和光大 永明保險在MIFC錄得共近一萬平方米的去化，世紀都會某 在線教育公司季度內擴租1,000平方米。工業品制造業季 內亦有表現，而第三方辦公自疫情起也面臨較大的去化壓 力。 整體市場空置率環比上升1.7個百分點至44.3%。受 市場高空置率壓力，業主加大租金調整力度以刺激市場需 求，致全市平均租金同樣本比環比下降1.9%至每月每平方 米111.9元。 未來六個月，約有539,000平方米的新增供應，將繼續推 高市場空置率，同時進一步給租金帶來下行壓力。此外， 隨著經濟活動的逐步恢復，預計市場需求也會逐步恢復。 天津優質零

36、售物業市場天津優質零售物業市場 2020年第一季度，天津沒有新增零售物業項目。新開業品 牌較少，疫情爆發前，國內美妝及彩妝集合店加速在天津 市場布局，完美日記、The Colorist調色師在天津開設首 店。在疫情嚴重的1月底至3月中旬，很多商場暫停除超市 外的實體賣場經營。但商場普遍關門不停業，通過社交網 絡、電商平臺為消費者提供服務。商戶面臨嚴重資金壓力， 尤其是實力薄弱的中小商戶。許多商場提出針對現有租戶 的減免租金舉措，政府也提出多項稅收優惠、金融扶持政 策，并發放電子消費券鼓勵消費。季末空置率環比上升 0.9個百分點至11.0%。購物中心首層平均租金報每天每平 方米17.3元，同樣本

37、比環比下降0.5%。 未來六個月，暫無新項目計劃入市。隨著疫情對市場的滯 后影響逐步顯現，預計空置率會進一步上升。零售商拓展 意愿將整體趨于保守，更專注于現有店鋪的經營。業主為 保持出租率，預計租金有進一步下調的趨勢。 0 50 100 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指數 (Q1 2003 = 100) 租金指數甲級租金指數 0 50 100 150 200 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 0

38、7 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指數 (Q1 2004 = 100) 購物中心首層租金指數 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 圖表16：天津優質寫字樓市場 圖表17：天津優質零售物業市場 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 華北地區 大連 大連優質寫字樓市場大連優質寫字樓市場 2020年第一季度，大連寫字樓市場沒有新增供應。整體市 場需求受疫情影響明顯，新租需求同比大幅減弱，與此同 時部分項目出現

39、租戶撤租，當季凈吸納量連續第四個季度 為負。新租需求以升級需求為主，主要來自專業服務與運 輸物流。其中，如遼寧政德律師事務所與敦豪快運同時入 駐裕景中心，分別租賃700平方米與400平方米。消費品制 造業也有成交，如伊利乳業租賃裕景中心600平方米。市 場整體空置率則持續上升，環比上升0.4個百分點至18.6%。 持續低迷的市場需求迫使部分項目下調租金，使得市場平 均租金同樣本比環比下降1.1%，報每月每平方米92.5元。 未來六個月核心商圈將有新項目落成，孱弱的新租需求以 及疫情對于相關行業的后續影響將推動市場整體空置率進 一步提升，部分空置率較高的項目租金將進一步承壓，市 場平均租金將加速

40、下行。 大連優質零售物業市場大連優質零售物業市場 2020年第一季度，市場沒有新增項目入市。受市場可租賃 面積持續維持較低水平以及疫情的雙重影響，品牌租賃活 躍度進一步下降。其中餐飲類業態需求下降明顯，租賃需 求主要來自于休閑服飾與鞋帽等零售品牌。其中，N-ONE 與MOUSSY分別進駐柏威年與億合城購物中心。盡管多數業 主對于商戶給予租金補貼，但部分項目仍出現商戶退租情 況，項目空置率上升。受此影響，市場整體空置率則環比 上升0.1個百分點至4.6%。購物中心首層平均租金環比持 平，報每天每平方米14.5元。 本季度市場尚未因疫情影響出現大規模退租現象，但疫情 對于業主的后續影響仍將持續，同

41、時未來六個月核心商圈 將有新項目入市，因此空置率有望回升。而核心商圈部分 空置率較高項目租金將承壓，未來租金將有所下行。 0 50 100 150 200 250 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指數 (Q1 2003 = 100) 購物中心首層租金指數 0 50 100 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q

42、1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指數 (Q1 2003 = 100) 租金指數甲級租金指數 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 圖表18：大連優質寫字樓市場 圖表19：大連優質零售物業市場 10 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 華北地區 沈陽 11 沈陽優質寫字樓市場沈陽優質寫字樓市場 2020年第一季度，市場沒有新增供應入市。受疫情影響， 多數樓宇出現小規模租戶退租情況，涉及行業涵蓋專業服 務、教育培訓以及TMT，使得凈吸納量近七年首次為負。 與此同時，市場新租需求同比

43、銳減，主要需求則來自傳統 金融與TMT行業。其中，平安人壽租賃夏宮城市廣場3,000 平方米，新華三通信則租賃嘉里企業廣場B座1,200平方米。 受此影響市場整體空置率環比上升0.6個百分點至29.7%。 部分項目為維持出租率下調租金，但尚未成為普遍現象， 市場平均租金則同樣本比環比下降0.3%，報每月每平方米 75.8元。 未來六個月疫情對市場需求的影響仍將持續，租戶退租與 減弱的新租需求，伴隨核心區域新項目的入市，將再次推 高市場整體空置率，并將再次使得現有項目承壓，市場租 金下行幅度將進一步加大。 沈陽優質零售物業市場沈陽優質零售物業市場 2020年第一季度，沒有新開業項目入市。受疫情影

44、響，盡 管有許多項目給予現有租戶一定的租金免租政策，但仍有 部分購物中心項目出現商戶違約退租的情況。與此同時， 品牌新租需求同比大幅下降，需求以茶飲及名表首飾為主。 其中，萬象城同時招入法穆蘭、百年靈與ZENITH，商業城 則同時招入萬寶龍與泰格豪雅。K11同時招入Club Monaco 與hush puppies成本當季為數不多的服飾類品牌需求。受 此影響市場整體空置率環比上漲0.5個百分點至10.3%。部 分核心商圈內項目招商壓力增大而下調租金，使得購物中 心首層平均租金同樣本比環比下降0.7%，報每天每平方米 13.9元。 未來六個月新興商圈將有新項目落成，同時疫情影響下商 戶經營壓力增

45、大導致的退租也將不可避免，因此整體市場 空置率將持續回升，疫情導致的品牌拓展需求減弱將使得 部分項目承壓，租金水平將進一步下行。 0 50 100 150 200 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指數 (Q1 2003 = 100) 租金指數甲級租金指數 0 30 60 90 120 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18

46、 Q1 19 Q1 20 指數 (Q1 2008 = 100) 購物中心首層租金指數 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 圖表20：沈陽優質寫字樓市場 圖表21：沈陽優質零售物業市場 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 華北地區 青島 0 50 100 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指數 (Q1 2003 = 100) 租金指數甲級租

47、金指數 0 50 100 150 200 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指數 (Q1 2003 = 100) 購物中心首層租金指數 青島優質寫字樓市場青島優質寫字樓市場 年第一季度，青島寫字樓市場沒有新增供應。新冠 疫情的持續發酵，導致本季度問訊量和看房量同比大幅度 下降，多數企業搬遷和擴張意愿謹慎，凈吸納量下降至 平方米，為近十一年最低記錄。從板塊表現看，香 港中路商務區錄得負吸納量，而市北商務區由于商務氛圍

48、 日趨成熟并提供充裕而高性價比的可租空間，其近期交付 的項目持續吸納成為整體市場吸納的主要支撐。從行業需 求看，表現相對穩定，專業服務、非傳統金融和生 物醫藥行業亦有表現。整體空置率下降個百分點至 。新冠疫情加劇了市場擔憂，較多空置率高的項目 下調租金報價，市場平均租金同樣本比環比下降至 每月每平方米元。 未來六個月，海爾路有約平方米新增供應。新冠疫 情事件對經濟影響持續深入，特別對于外貿及物流等行業 影響明顯，抑制寫字樓需求，租金承受較大下調壓力。 青島優質零售物業市場青島優質零售物業市場 年第一季度，青島零售市場沒有新增供應。由于新 冠疫情持續發酵，大部分零售項目采取歇業或調整營業時 間等

49、措施，而其中餐飲業營業額較去年同期下降了以 上。疫情發生前連鎖餐飲行業仍在積極拓展，如龍哥小火 鍋、鰻享屋在萬象城開業，而呷哺呷哺火鍋和府撈面分別 在凱德廣場和萬達市北廣場開業，喜茶、本宮的茶等 茶飲均有新店開業；此外，以華為之家為代表的體驗 館亦有擴張 意大利輕奢女裝品牌和韓國輕奢品 牌均在萬象城新店開業。季內，位于中山路青島百盛 購物中心部分品牌流失，導致市場整體空置率環比上升 個百分點至。購物中心首層平均租金同樣本比環 比下降，報每天每平方米元。 未來六個月，全市僅有一個體量為平方米的新項目 在海爾路商圈開業。隨疫情將進一步影響品牌擴張意愿并 可能造成退租，預計市場空置率呈現上升趨勢，市場整體 租金將承壓。 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年第一季度 圖表22：青島優質寫字樓市場 圖表23：青島優質零售物業市場 12 MARKETVIEW 2020，世邦魏理仕| 華東地區 上海 13 上海優質寫字樓市場上海優質寫字樓市場 第一季度，市場新增供應5.8萬平方米，位于南京西路和 前灘板塊。受新冠疫情和全球經濟不穩定因素增加影響， 新增或擴租辦公需求在季內放緩，凈吸納量錄得-4.6萬平 方米，空置率上升0.6個百分點至20.0%。寫字樓市場向租 戶傾斜，業主積極調整優化企業靈活性以