戴德梁行：新冠肺炎疫情后的復蘇酒店行業復工復產未來可期[22頁].pdf

1、新冠肺炎疫情后的 復蘇 酒店行業復工復產， 未來可期 2020年4月 戴德梁行大中華區租戶研究 目錄 第一章 摘要 P01 P03 P04 P06 P16 oPtMmNmPmRoPwPsQvNmQwO7NaObRtRoOoMoOiNmMtOfQmOnQ6MmNmMNZoOmNwMmQmM 新冠肺炎疫情的影響 在新冠肺炎疫情爆發的高峰期，政府為阻止病 毒傳播限制了旅游出行，中國旅游業因此受到 了嚴重影響。由于游客無法出行，中國酒店業 面臨前所未有的壓力?？头款A定量下降，從而 導致酒店入住率降低。 但自國內許多地區解除旅游限制以來，酒店行 業的商業活動已逐步回暖。STR數據顯示，截 至4月11日，

2、中國酒店入住率已從2月第一周的 7.4%最低點攀升至30%以上。 展望未來 物業本身在新冠肺炎疫情影響下，不論是短期 還是長期，許多問題都亟待解決，其中國內酒 店運營商已經考慮到的三個重要問題是： 酒店建筑的衛生和安全； 采用并實施智能建筑技術； 資產翻新及重新定位。 短期規劃 酒店建筑的衛生和安全 新冠肺炎疫情在中國蔓延之初， 國內許多酒店運 營商就迅速采取措施， 確保酒店建筑的衛生和安 全水平得到加強， 以努力遏制病毒的傳播。 長期規劃智能酒店 近年來，隨著科技的飛速發展，我國的酒店住 客對于酒店新型、高效、便捷的服務提出了越 來越高的要求。 隨著新冠肺炎疫情的爆發，目前對智能酒店的 需求

3、可能有了額外的推動力。效率和便利仍然 是變革的驅動力，但現在，酒店建筑衛生和安 全，以及智能技術也將有助于實現這一點。 長期規劃酒店資產翻新及重新定位 在經過新冠肺炎疫情沖擊后，隨之而來的現金 流緊張問題，使得目前一些酒店的經營舉步維 艱。面對這種情況，一些業主可能會希望出售 其物業資產。然而，其他業主可能會選擇堅持 下去，并與其酒店運營商和第三方顧問合作， 對物業資產進行翻新及重新定位，以增強市場 競爭力，確保未來的業務增長。 如果要考慮翻新及重新定位，需要考慮很多因 素，包括： 競爭對手的應對策略； 客戶需求的特點； 摘要 1 1 制定實施統一的客戶服務標準； 翻新的主題和標準； 未來的酒

4、店品牌方向。 從房地產的角度考慮酒店資產的翻新及重新定 位時，對于酒店所有者來說，了解目前本地酒 店物業市場基本的供求動態和長期趨勢也非常 重要。 當考慮酒店物業翻新及重新定位時，除了酒店 市場動態以外，支持酒店業務增長的還有其他 因素，其中包括： 該地區當前的游客消費能力和游客人數 及兩者未來的發展空間； 該地區服務業目前和未來的增長情況； 該區域旅游業的未來發展； 在該區域舉行過或將要舉行的重要體育、 旅游、 文化、 貿易和商業活動； 該區域目前和將來的 “宅度假” 文化是否 盛行； 該區域目前和未來的城市化與城市發展； 該區域目前和將來的交通基礎設施項目； 該區域目前和未來的城市更新水平

5、； 該區域酒店物業的未來趨勢。 最后，從物業的角度來看，酒店的未來走勢是 至關重要的。是否能夠全面了解行業的未來趨 勢將影響到項目的改造及重新定位。酒店的未 來趨勢需要考慮多個方面，其中，較為重要的 兩個方面有： 設計； 酒店建筑與裝修質量。 繼續加注中國的酒店市場 未來，隨著旅游業和商務旅行的復蘇，我國的 酒店業活動也將逐步恢復正常水平。一旦商旅 活動全部回歸常態后，商務旅行和旅游業將隨 之增長，國內酒店的業主和經營者將會充分認 識到繼續加注中國酒店市場的必要性，并獲得 更長遠廣泛的商業機會。當更廣闊發展前景得 以完全實現，未來，將會有更多的酒店業主和 運營商更注重長期效益，繼續加注中國市場

6、。 2 新冠肺炎在中國的爆發是一次空前的事件。 它的 影響遍及全國各地， 廣泛影響了社會、 經濟和房 地產市場。 本報告著眼于中國酒店物業市場， 并 闡述以下內容 : 新冠肺炎疫情對中國酒店行業產生了怎樣的 影響； 中國酒店行業的未來展望。 3 報告介紹 2 商業活動已逐步回暖。 STR數據顯示， 截至4月11 日， 中國酒店入住率已從2月第一周的7.4%最低 點攀升至30%以上 （圖2） 。 此外， 自今年2月初以來， 開業的酒店數量也有所 增加。 STR的統計數據顯示， 在4月初， 恢復營業 的酒店比例占到88% （圖3） 。 圖 1: 中國民航客運量同比增長（2019 年 3 月至 20

7、20 年 2 月） 資料來源：中國民航局，戴德梁行研究部 在新冠肺炎疫情爆發的高峰期， 政府為阻止病毒 傳播限制了旅游出行， 中國旅游業因此受到了嚴 重影響。 由于游客無法出行， 中國酒店業面臨前 所未有的壓力。 客房預定量下降， 從而導致酒店 入住率降低 （圖 1） 。 自國內許多地區解除旅游限制以來， 酒店行業的 44.6 8.78.2 10.2 8.28.9 5.36 5.1 -5.3 -84.5 -100.0 -80.0 -60.0 -40.0 -20.0 0.0 20.0 中國民航客運量：同比增長 % 4 中國酒店行業新冠肺炎 疫情的影響 3 圖 2: 中國酒店業每日入住率（2019

8、 年 /2020 年 1 月 1 日至 4 月 11 日） - 資料來源：STR，戴德梁行研究部 圖 3: 取樣調查中國已恢復營業的酒店（2020 年 4 月 1 日） 資料來源：STR，戴德梁行研究部 0 20 40 60 80 1月1日1月8日1月15日1月22日1月29日2月5日2月12日2月19日2月26日3月4日3月11日3月18日3月25日4月1日4月8日 20202019 % 97.0% 98.3% 87.3% 83.4% 89.1% 85.2% 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100 奢華超高端高端中檔偏上中檔經濟型 % 5 此次疫情給中國酒店業帶來了復雜

9、而艱巨的挑 戰。 隨著游客和商務旅客重新開始出行， 中國酒 店業開始復蘇。 全國酒店將不得不適應 “新” 常態， 以吸引客人， 提高入住率， 并發現和開辟新的收 入來源。 為“新常態”制定業務計劃 對于酒店業來說，制定“新常態”下的業務持 續性計劃將是邁出未來發展的第一步。這些計 劃可分為兩類：短期計劃和長期計劃（圖4）。 圖 4: 中國酒店業“新常態”下業務持續性計劃范例 資料來源：戴德梁行研究部 建立健康安全和幸福感的措施、協議、程序和平臺 組建負責連續性業務的小組 業務再評估現金流、成本、客戶政策、業主支持、員工計劃 未來計劃經濟展望客戶/政府政策/業主情況計劃 制勝策略進攻和防守 關注

10、“新常態”新的工作方式和新的商業模式 短期計劃 長期計劃 6 中國酒店行業展望未來 4 短期內，酒店需要快速組建業務連續性團隊。 他們需要針對健康衛生，以及顧客員工的健康 幸福感，施行最合適的防疫措施。短期業務 持續性計劃的第三個重要因素是重新評估業 務重點考量現金流、客戶策略、酒店持有 方支持和員工計劃等。 長遠來看，酒店需要評估經濟前景，圍繞客戶 需求，政府扶持政策，以及酒店持有方的長期 支持來制定計劃。接著，酒店運營商就能夠考 慮商業攻防策略中最適合的業務，然后再尋 找新的工作方法和業務模式來發展新的收入來 源。例如，中國許多酒店在疫情期間迅速和線 上平臺簽約提供食品配送服務，來增加額外

11、收 入。 物業本身在新冠肺炎疫情影響下，不論是短期 還是長期，許多問題都亟待解決，其中國內酒 店運營商已經考慮到的三個重要問題是： 酒店建筑的衛生和安全； 采用并實施智能建筑技術； 資產翻新及重新定位。 短期規劃酒店建筑的衛生和安全 新冠肺炎疫情在中國蔓延之初，國內許多酒店 運營商就迅速采取措施，確保酒店建筑的衛生 和安全水平得到加強，以努力遏制病毒的傳 播。防控病毒的措施包括為所有入住客人、訪 客和工作人員實行酒店衛生和安全措施，以及 入口登記流程。 在酒店內，除了電梯外，中國酒店清潔團隊也 開始對門把手、燈控、辦公桌面、椅子、電話 進行定點清潔，因為這些是客人、訪客和工作 人員最常接觸的酒

12、店物品。 與普通流感一樣，空中傳播是新冠病毒另一種 主要的傳播途徑。中國酒店運營商也很重視這 一點。 為預防病毒在空氣中的傳播，對于使用中央空 調的酒店，中國酒店經營者還對其大樓內的中 央暖通空調系統進行了系統式深度清潔，包括 定期檢查、更換空氣過濾器。這些團隊還確保 整個大樓的氣流得到合理分配，因為這也是酒 店內部預防交叉感染的關鍵。 在針對新冠肺炎疫情期間中央空調安全方面， 國內一些酒店的中央暖通空調系統擁有具有殺 菌消毒能力，如紫外線、納米光子和催化氧化 技術。這些系統進行了定期檢查，以確保它們 一直高效運作。 酒店運營商也迅速認識到了建筑氣密性和氣壓 在抑制新冠病毒空氣傳播的有效預防方

13、面有非 常重要的作用。為了防止外部空氣進入大樓， 國內許多酒店經營者在新冠肺炎疫情之初就認 識到在酒店建筑的大部分空間營造正壓力環境 的重要性。此外，他們還認識到在酒店大樓內 的特定地點（如可能潛伏病毒和細菌的廁所） 營造負氣壓環境的重要性，以便將空氣輸送出 去，遠離酒店內的其他區域。 中國許多酒店經營者還為其客人和員工制作提 供新冠肺炎相關衛生和安全意識的文件，另外 也有殺菌劑、消毒劑和其他預防病毒的產品。 7 展望未來，隨著酒店經營者、客人、訪客和員 工對酒店建筑衛生和安全重要性意識越來越 強，我們預計中國酒店建筑的衛生和安全措 施將得到優先考慮，并在標準方面達到新的高 度。 長期規劃智能

14、酒店 近年來，隨著科技的飛速發展，我國的酒店住 客對于酒店新型、高效、便捷的服務提出了越 來越高的要求。 隨著新冠肺炎疫情的爆發，目前對智能酒店的 需求可能有了額外的推動力。效率和便利仍然 是變革的驅動力，但現在，酒店建筑衛生和安 全，以及智能技術也將有助于實現這一點： 在客人、 訪客和工作人員進入酒店時， 使 用熱掃描儀快速識別并隔離他們； 采用智能清潔系統， 更有效地清潔整棟建 筑的高頻使用區域和表面； 自動化定期更換中央空調系統空氣過濾 器； 確保中央空調系統的消毒和滅菌能力， 在 任何時候都能高效運作； 確保在任何時間， 整個酒店內的氣流是正 常流通的， 這也是預防酒店內部病毒交叉 感

15、染的關鍵因素； 確保酒店建筑的氣密性和空氣壓力設備 的正確利用， 謹防病毒滲透和傳播； 采用智能無接觸技術和設備， 包括送餐機 器人 （圖5） 。 未來， 其他即將出現的智能酒店建筑健康和安全 技術， 例如紫外線消毒， 一旦發展成熟， 也將被應 用到智能酒店建筑中。 鑒于新冠肺炎在中國乃至世界范圍內產生的巨 大影響， 對于中國的酒店經營者來說， 未來經營 智能酒店可能會有更多的積極性智能酒店 建筑的健康和安全技術成為一個更大的驅動因 素。 長期規劃酒店資產翻新及重新定位 新冠肺炎疫情對中國整個酒店行業產生了巨大 的影響。因為現金流緊張問題，目前一些酒店 的經營舉步維艱。面對這種情況，一些業主

16、可能會希望出售其物業資產。然而，其他業主 可能會選擇堅持下去，并與其酒店運營商和第 三方顧問合作，對物業資產進行翻新及重新定 位，以增強市場競爭力，確保未來的業務增 長。 如果要考慮翻新及重新定位，需要考慮很多因 素，包括： 競爭對手的應對策略； 客戶需求的特點； 制定實施統一的客戶服務標準； 翻新的主題和標準； 8 酒店名稱 燈光照明 我 的 房 間 / 酒 店 介 紹 / 我 的 信 息 / 設 置 電視遙控 窗簾模式 服務信息 背景音樂 空調控制 情景模式 房號 圖 5: 智能酒店無接觸控制應用程序操作界面的示例 資料來源：Oealy，戴德梁行研究部 未來的酒店品牌方向。 從房地產的角度

17、考慮酒店資產的翻新及重新定 位時，對于酒店所有者來說，了解目前本地酒 店物業市場基本的供求動態和長期趨勢也非常 重要。 9 酒店房地產市場考慮因素以上海為例 以上海市為例， 研究市場趨勢時要注意什么？ 主 要的市場考慮因素之一， 是重新審視當前最受青 睞的區位。 在上海， 對于四星級和五星級酒店而 言， 這些位置目前處于城市的核心區域內， 但近 年來隨著城市的發展和公共交通網絡的伸展， 優 質酒店也會在非核心區域布局開業 （圖6） 。 酒店物業市場供應動態是由酒店客房數量 （存 量） 和客房的市場分布形式來體現， 這些也是衡 量酒店項目在市場競爭水平的重要考量。 根據上 海市旅游局數據顯示，

18、截至2019年底， 上海市場 中有超過8,000間四星級酒店客房和近5,000間 五星級酒店客房， 地理位置優越的區域有大虹 橋、 大靜安、 大徐家匯、 人民廣場、 外灘、 北外灘、 虹口、 楊浦和整個陸家嘴等。 此外， 隨著上海交 圖 6: 上海四星級和五星級酒店的位置（2020 年第一季度） 資料來源：戴德梁行研究部 1 4 3 6 7 5星 4星 5 1 2 3 4 5 6 7 大虹橋 大靜安 大徐家匯 人民廣場和外灘 北外灘、虹口和楊浦 小陸家嘴 大陸家嘴 五星級酒店主要位于上述區域。 四星級酒店主要分布在上述 CBD周邊。 10 圖 7: 上海四星級和五星級酒店存量、供應和分布（20

19、08 年2019 年） 資料來源：上海市旅游局，戴德梁行研究部 通基礎設施的不斷發展， 以及郊區商業中心的擴 張， 更多的辦公和零售將在這些地區發展起來， 所以我們預計更多的高檔酒店將在城市的非核 心和邊遠地區建成。 前灘區域就是非核心區域發 展的典型案例 （圖7） 。 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 2008200920102011201220132014201520162017201

20、82019 五星級存量四星級存量四星級新增客房數五星級新增客房數 存量新增 客房數 客房數 11 上海市場區位分布四星級酒店（2019 年第四季度） 資料來源：上海市旅游局，戴德梁行研究部 大虹橋 12% 大靜安 14% 大徐家匯 8% 人民廣場和外灘 5% 北外灘、虹口和楊浦 6% 小陸家嘴 大陸家嘴 3% 其他 47% 5% 上海市場區位分布五星級酒店（2019 年第四季度） 資料來源：上海市旅游局，戴德梁行研究部 大虹橋 13% 大靜安 14% 大徐家匯 8% 人民廣場和外灘 16% 北外灘、虹口和楊浦 6% 小陸家嘴 11% 大陸家嘴 8% 其他 24% 12 如果業主需要對酒店市場的

21、情況進行診斷， 酒店 入住率和日均房價 （ADR） 是酒店物業資產翻新 及重新定位時需要考慮的重要指標。 以上海為 例， 根據上海市旅游局數據顯示， 至2019年底， 四星級酒店的入住率在60-70之間， 五星級酒 店的入住率接近70， 兩類酒店的ADR分別接 近600元和1000元。 由此看來， 上海整體高檔酒 店市場表現強勁 （圖8） 。 在中國進行酒店物業資產翻新及重新定位時應 考慮的其他因素 當考慮酒店物業翻新及重新定位時， 除了酒店市 場動態以外， 支持酒店業務增長的還有其他因 素， 其中包括： 該地區當前的游客消費能力和游客人數 及兩者未來的發展空間； 圖 8: 上海四星級和五星級

22、酒店出租率和 ADR（2008 年2019 年） 資料來源：上海市旅游局，戴德梁行研究部 人民幣 - 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 200820092010201120122013201420152016201720182019 五星級ADR四星級ADR四星級入住率五星級入住率 % 入住率 A D R 13 該地區服務業目前和未來的增長情況； 該區域旅游業的未來發展； 在該區域舉行過或將要舉行的重要體育、 旅游、 文化、 貿易和商業活動； 該區域目前和將來的 “宅度假” 文化是否 盛行； 該

23、區域目前和未來的城市化與城市發展； 該區域目前和將來的交通基礎設施項目； 該區域目前和未來的城市更新水平； 該區域酒店物業的未來趨勢。 最后， 從物業的角度來看， 酒店的未來走勢是至 關重要的。 是否能夠全面了解行業的未來趨勢將 影響到項目的改造及重新定位。 酒店的未來趨勢 需要考慮多個方面， 其中， 較為重要的兩個方面 有： 設計； 酒店建筑與裝修質量。 與上文一樣， 如果以上海為例， 上海向我們展示 了區位是如何影響酒店的這兩個未來趨勢： 1. 設計上海全新獨特的住宿體驗 特色住宿體驗將成為上海酒店市場的一個重要 特點， 并且一些高檔酒店業主和運營商已經開始 考慮打造特色酒店。 例如以下幾

24、個酒店： 上海世茂深坑洲際酒店： 建造在采石坑內 建成的自然生態酒店。 酒店建筑格局為地 上2層、 地平面下17層 （采石礦內至水面） 和水下2層； 上海養云安縵酒店： 酒店再現了中國傳統 風格， 將32棟明清徽派古宅院遷建至此， 重新進行設計； 寶格麗酒店： 第六家以意大利珠寶品牌正 式命名的酒店， 酒店共設有82間客房和套 房， 其中包括一間400平方米的 “寶格麗套 房” ， 是上海最大的酒店客房之一。 2. 酒店建設與裝修質量上海酒店整體 質量進一步提高 上海擁有眾多高檔酒店， 業內競爭非常激烈。 隨 著新項目的竣工交付， 競爭將日益激烈。 為應對 未來可能面臨的營業收入下降， 那些較

25、為老舊的 高檔酒店將迎來更新改造， 而新建成的高檔酒店 將升級到更高的規格水平。 酒店內使用的綜合技 術也將發揮重要作用， 為客人提供更便捷的住宿 服務， 節省能源和資源， 提高健康和安全水平， 增 加客人、 游客和員工的健康幸福感， 并創建一個 更有效的運作和管理平臺。 繼續加注中國的酒店市場 中國的酒店業無疑受到了新冠肺炎爆發的沉重 打擊。 然而， 放眼全局， 隨著旅游業和商務旅行的 復蘇， 我國的酒店業活動也將逐步恢復正常水 平。 一旦商旅活動全部回歸常態后， 商務旅行和 14 旅游業將隨之增長， 國內酒店的業主和經營者將 會充分認識到繼續加注中國酒店市場的必要性， 并獲得更長遠廣泛的商

26、業機會。 當更廣闊發展前 景得以完全實現， 未來， 將會有更多的酒店業主 和運營商更注重長期效益， 繼續加注中國市場 （圖9） 。 圖 9: 2030 年全球最熱門的旅游目的地預測 注：單位：1,000 人 資料來源：歐睿國際，戴德梁行研究部 127,052 125,838 116,363 110,130 79,349 78,480 69,928 64,429 58,283 55,702 55,564 54,036 020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000 中國 法國 美國 西班牙 泰國 意大利 中國香港 土耳其 墨西哥 英國 日本 德國 1

27、5 新冠肺炎疫情的影響 新冠肺炎疫情爆發的高峰期，政府為阻止病毒 傳播限制了旅游出行，中國旅游業因此受到了 嚴重影響。由于游客無法出行，中國酒店業面 臨前所未有的壓力?？头款A定量下降，從而導 致酒店入住率降低。 展望未來 物業本身在新冠肺炎疫情影響下，不論是短期 還是長期，許多問題都亟待解決，其中國內酒 店運營商已經考慮到的三個重要問題是： 酒店建筑的衛生和安全； 采用并實施智能建筑技術； 資產翻新及重新定位。 繼續加注中國的酒店市場 中國的酒店業無疑受到了新冠肺炎爆發的沉重 打擊。 然而， 放眼全局， 隨著旅游業和商務旅行的 復蘇， 我國的酒店業活動也將逐步恢復正常水平。 一旦商旅活動全部回

28、歸常態后， 商務旅行和旅游 業將隨之增長， 國內酒店的業主和經營者將會充 分認識到繼續加注中國酒店市場的必要性， 并獲 得更長遠廣泛的商業機會。 當更廣闊發展前景得 以完全實現， 未來， 會有更多的酒店業主和運營 商將更注重長期效益， 繼續加注中國市場。 16 要點總結 5 17 18 業務聯系人 黎慶文 董事總經理 華東區 Chris Browne 董事總經理 亞太及大中華區環球企業服務部 陳學海 董事 華東區策略及發展顧問部主管 葉國平 大中華區資本市場總裁 中國資本市場主管 19 這篇報告是由戴德梁行大中華區租戶研究主管Shaun Brodie撰寫，蘇楠設計，由竇天增編輯整理，由Simo

29、n Graham編輯。 為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立 了“卓越中心”，如資本市場、工業物流、零售商業 等，Shaun主要負責大中華區租戶研究板塊。如對大中 華區租戶研究有任何疑問，請聯系： 關于戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司 ,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶 創造卓越價值。戴德梁行遍布全球 70 多個國家，設有 400 多個辦公室，擁有 51000 名專業員工。在大中華區，我們的 22 家分公司合力引領市場 發展，并于2017 和 2018 連續兩年蟬聯歐洲貨幣綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項

30、中國區年度大獎。2018 年公司營業收入達 82 億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更多詳情，請瀏覽 . cn 或關注我們的微信（戴德梁行）。 免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息， 盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或 行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。 戴德梁行2020 年 研究部聯系人 張曉端 華南及華西區 研究部主管 Shaun Brodie 大中華區租戶研究 及華東區研究部主管 薛惠珍 臺灣 研究部主管 賀凱 香港 研究部主管及董事 魏東 北中國區 研究部主管 林榮杰 大中華區 研究部主管