戴德梁行：新冠肺炎疫情后的復蘇 17 — 汽車行業(28頁).pdf

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1、新冠肺炎疫情后的 復蘇 汽車行業 未來產業升級 2020年6月 戴德梁行大中華區租戶研究 目錄 第一章 摘要 P01 P02 P03 P09 P11 P21 P22 摘要 1 近年來， 在中國經濟增長和相關政策支持的背景 下， 汽車行業實現了快速增長。 鑒于汽車行業的重要性， 以及市場機會的明顯增 多， 為了不斷鞏固和發展新業務， 汽車企業近年 來也在中國穩步發展擴張。 大多數大型汽車企業 目前在我國都擁有非常成熟的業務網絡。 然而盡 管業務網絡已經形成， 許多汽車公司 （尤其是新 興的以及快速發展的汽車公司） 仍在尋求擴大業 務規模。 這一點也反映在汽車企業在國內各個城 市的辦公租賃面積占比

2、上。 根據戴德梁行研究部 的數據， 2018年第四季度至2019年第三季度， 在 中國四個一線城市的甲級寫字樓租賃交易量中， 制造業企業 （其中包括汽車企業） 的租賃成交占 比為： 北京4.7%、 上海12.0%、 深圳11.4%和廣州 10.3%。 在新冠肺炎疫情爆發期間， 中國的制造業供應鏈 承受著巨大的壓力， 各地區的工廠大規模關閉， 運輸業被嚴格限制， 生產和分銷途徑中斷。 疫情無疑對中國汽車行業產生了重大影響。 同時 它引起了行業內的重大反思， 從發展方向， 到如 何圍繞已經存在的環境可持續性， 創新和新技術 為主題中心進一步推動行業的未來發展。 新技術將引發國內整個汽車業的巨大變革

3、。 與連 通性、 數字化、 大數據、 電動汽車、 無人駕駛技術、 燃料電池技術、 共享出行和新材料使用等相關的 新技術， 將促進新業務的誕生和發展， 并且也將 徹底改變整個行業。 隨著中國汽車業的持續發展變革， 與汽車業相關 的物業， 包括： 產業鏈前端辦公； 產業鏈后端辦公； 研發中心； 數據中心； 制造基地； 物流設施 將在未來以各種方式進一步擴張。 這些調整不僅會影響汽車行業的生產性物業， 而 且會影響其余的支持性物業， 如辦公和物流設 施。 伴隨著員工數量的增長， 這些支持性物業也 將擴大面積或提高空間使用效率。 1 報告介紹 2 新冠肺炎在中國的爆發是一次空前的事件。 它的 影響遍及

4、全國各地， 廣泛影響了社會、 經濟和房 地產市場。 本報告著眼于中國的汽車行業， 并闡 述以下內容： 中國汽車行業的最新發展趨勢； 新冠肺炎疫情對中國汽車行業的影響； 中國汽車行業的未來發展。 2 近年來， 在中國經濟增長和相關政策支持的背景 下， 汽車行業實現了快速增長。 經濟 根據渣打銀行的數據， 按照購買力平價(PPP)方 法計算， 10年前， 中國名義國內生產總值為14.9 萬億美元。 未來10年， 渣打銀行預計， 中國名義國 內生產總值將增至64.2萬億美元 （圖1） 。 中國經濟的高速增長為在華大型汽車企業快速 發展提供了有利的市場契機。 我們認為無論在過 去還是未來， 許多汽車企

5、業都將持續加碼中國市 場， 建立其研發、 生產、 銷售、 分銷和服務等一條 龍平臺， 為客戶提供最優服務。 在可預見的未來， 在華大型汽車企業將繼續保持擴張態勢， 不斷擴 大其新業務范圍， 而初創汽車企業將進入中國開 拓市場。 汽車行業是中國經濟的支柱之一。 比如， 2016年 上海地區汽車業的總產值是5,781.6億元， 占當 年上海工業總產值的17.5%及地區生產總值的 14.9 萬億美元 64.2 萬億美元 2010年2030年 中國的汽車行業最新發 展趨勢 3 圖 1: 中國名義國內生產總值（采用購買力平價匯率 以美元為單位）（2010 年和 2030年） 資料來源：渣打銀行，戴德梁行

6、研究部 3 Over recent years, the Auto sector in China has enjoyed favourable industry growth off the back of a growing economy and policy directives aimed at elevating the industry. The Economy When examining economic growth, according to Standard Chartered, 10 years ago, Chinas nominal Gross Domestic P

7、roduct (GDP) was worth $ 14.9 trillion in purchasing power parity (PPP) terms using current international dollars. In 10 years time, Standard Chartered estimates that this figure will grow to $ 64.2 2.1%。 事實上， 從2009年起， 中國已經是全球最 大的汽車銷售和汽車生產國。 根據中國汽車工 業協會的統計， 2019年汽車的銷售量是2,577萬 臺， 其中2,144萬臺屬于乘用車 （圖2）

8、。 考慮到汽車消費的發展潛力， 雖然中國汽車行業 已經獲得了長足的發展， 但與美國、 日本等發達 經濟體相比， 中國的汽車行業仍處于發展初期。 展望未來， 中國汽車行業有非常大的發展空間。 在2019年， 中國平均每千人有173輛車， 低于美 國的每千人837輛車(圖3)。 中國消費者仍然優先考慮購買汽車， 因為車輛 所有權被認為是身份的象征。 持續增長的國民 生產總值帶動城鎮居民可支配收入的穩步增 長。 2019年中國城鎮居民的平均收入達到人民 幣42,359.0元， 遠高于2018年的39,250.8元(圖 4)。 圖 2: 中國汽車銷售總額和乘用車銷售額（百萬輛）（2015 年2019

9、年） 資料來源：中國汽車工業協會，中國產業發展研究網， 戴德梁行研究部 0 5 10 15 20 25 30 35 20152016201720182019 汽車銷售數量乘用車銷售數量 4 19,109.4 21,809.8 24,564.7 26,955.1 29,381.0 31,790.3 33,616.3 36,396.2 39,250.8 42,359.0 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 2010201120122013201420152016201720182019 中國城鎮居民人均可支

10、配收入（元） 圖 3: 主要經濟體每千人的汽車保有量（輛）（2019 年） 資料來源：中國產業發展研究網，戴德梁行研究部 圖 4: 中國城鎮居民人均可支配收入（元）（2010 年 2019 年） 資料來源：中國產業發展研究網，戴德梁行研究部 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 美國 澳大利亞 意大利 加拿大 日本 德國 英國 法國 馬來西亞 俄羅斯 巴西 墨西哥 沙特阿拉伯 土耳其 伊朗 南非 中國 印度尼西亞 尼日利亞 印度 5 中國居民已經成為全球汽車消費的主力軍， 預 計這種情況在未來將繼續保持。 國際市場新聞社 （MNI） 在近期的調查顯示， 中

11、國消費者保持著 強烈的購車意愿。 在目前沒有汽車的中國家庭 中， 有19.5%有意愿在未來12個月內購置車輛。 而在目前已有汽車的中國家庭中， 有18.6%的家 庭打算在未來1年內購置第二輛車。 政策指導 政府政策對于中國汽車行業未來幾年的發展有 重大的政策導向作用。 政府的 “十三五” 規劃無疑 對汽車行業的發展提出了方向性的指導意見。 在 “十三五” 規劃中， 中國的汽車行業被寄予厚 望， 以期拉動未來幾年工業制品的消費水平。 此 外， 政府也將提升汽車行業在全國的地位。 通過 支持以下領域發展： 新一代信息技術； 新能源汽車； 新材料開發與制造； 汽車行業的生物技術 （如生物燃料汽車）

12、； 綠色科技 （如低碳排放技術） ； 高端裝備與材料制造； 數字創意與其他具有先進性的、 拓荒性 的、 開創性的技術。 國家 “十三五” 規劃綱要中， 其他與汽車行業相關 的主要政策如下： 1.汽車基礎設施 私家車限購延伸至二三線城市； 在全國范圍內推動智能交通； 在多個城市中， 加快電動車輛充電基礎設 施發展， 并擴大其覆蓋范圍。 2.環境及安全問題 一些城市正在推動實施國V排放標準； 提升車內空氣質量標準； 減征1.6升以下排量乘用車購置稅； 盡可能阻止和杜絕使用重污染商用車和 重污染私人車輛； 改善機動車安全及環保問題。 3.車輛制造業 頒布 “中國制造2025” 綱要； 鼓勵車輛用蓄電

13、池的研發和生產； 推動新能源汽車和智能互聯汽車的研發 和生產。 4.國內外汽車制造商 在新能源汽車的研發和生產方面， 給予有 資格的優秀汽車制造商相應補貼； 6 頒布 汽車銷售反壟斷法 ； 吸引國外汽車制造商對華投資， 尤其鼓勵 對新科技和新能源汽車的投資； 引入了汽車制造商信用體系， 旨在鼓勵新 能源汽車的生產和銷售。 近年來， 另一項推動中國汽車行業發展的政策 是 “中國制造2025” 。 政府目前正在制定這一10 年計劃， 以加快國內高科技產業的發展， 包括節 能和新能源汽車 （圖5） 。 鑒于汽車行業的重要性， 以及市場機會的明顯增 多， 為了不斷鞏固和發展新業務， 汽車企業近年 來也

14、在中國穩步發展擴張。 大多數大型汽車企業 目前在我國都擁有非常成熟的業務網絡。 然而盡 管業務網絡已經形成， 許多汽車公司 （尤其是新 興的以及快速發展的汽車公司） 仍在尋求擴大業 務規模。 這一點也反映在汽車企業在國內各個城 市的辦公租賃面積占比上。 根據戴德梁行研究部 的數據， 2018年第四季度至2019年第三季度， 在 中國四個一線城市的甲級寫字樓租賃交易量中， 制造業企業 （其中包括汽車企業） 的租賃成交占 比為： 北京4.7%、 上海12.0%、 深圳11.4%和廣州 10.3% （圖6） 。 圖 5: 中國制造 2025十大重點領域 資料來源：戴德梁行研究部 7 農機裝備 航空航

15、天裝 備 先進軌道 交通裝備 新材料節能與新能源汽車高檔數控機床 和機器人 海洋工程裝備 及高技術船舶 生物醫藥及 高性能醫療器械 電力裝備 新一代信息 技術產業 5 PP 圖 6: 北京、上海、深圳和廣州制造業辦公空間租賃交 易占比（2018 年第四季度2019 年第三季度） 資料來源：戴德梁行企業服務部，戴德梁行研究部 4.7% 制造業其他 12.0% 制造業其他 11.4% 制造業其他 10.3% 制造業其他 北京 深圳 廣州 上海 8 在新冠肺炎疫情爆發期間， 中國的制造業供應鏈 承受著巨大的壓力， 各地區的工廠大規模關閉， 運輸業被嚴格限制， 生產和分銷途徑中斷。 鑒于 中國目前在全

16、球制造業總產量中所占的份額為 28.4%， 這不僅給中國帶來了問題， 而且給全球 其它地區帶來了困境 （圖7） 。 由于暫時的停產和原材料的延期交貨， 中國生產 績效大幅下降。 官方數據顯示， 今年2月中國工 廠活動急劇減少。 中國采購經理人指數從一個月 前的50%跌至歷史最低值35.7%， 50%是作為 經濟強弱的分界點， 當指數高于50%時， 是經濟 擴張的訊號。 當指數低于50%時， 則是經濟蕭條 的表現 （圖8） 。 圖 7: 全球制造業產出份額排名前十的國家（2018 年） 資料來源 :聯合國統計司，戴德梁行研究部 注：產出以增加值計算（美元） 中國的汽車行業新冠肺 炎疫情影響 4

17、中國 墨西哥 英國 法國 意大利 印度 韓國 德國 日本 美國 28.4% 16.6% 1.5% 1.8% 1.9% 2.3% 3.0% 3.3% 5.8% 7.2% 9 中國汽車業沒能幸免于疫情的影響， 在疫情爆發 高峰期間， 工廠關閉， 整個行業遭受打擊， 導致今 年1月份汽車銷量下降了18%。 此外， 根據中國 乘用車市場信息聯席會 （CPCA） 的數據， 2月的前 16天， 僅售出4,909輛汽車。 2019年同期， 汽車銷 量為59,930輛。 然而， 在2月下旬， 生產活動開始恢復， 到2月最 后一周， 湖北以外的300多家汽車零部件供應商 中， 90%以上已恢復生產。 不過， 盡

18、管現在所有工 廠都重新開放， 但鑒于全球經濟的狀況， 生產量 仍然相對較低。 圖 8: 中國采購經理人指數（2019年 3月2020年 2月） 資料來源 :國家統計局，戴德梁行研究部 52 50 48 46 44 42 40 38 36 34 2019年4月2019年7月2019年10月2020年1月 10 疫情無疑對中國汽車行業產生了重大影響。 另一 方面， 它引起了行業內的重大反思， 從發展方向， 到如何圍繞已經存在的環境可持續性， 創新和新 技術為主題中心進一步推動行業的未來發展。 在 報告的這一節中， 我們來了解： 新技術有望影響中國汽車產業未來的發 展; 這一發展可能對中國汽車業產生

19、的影響。 圖 9: 中國：影響行業未來的核心商業趨勢(2013 年 2017 年 ) 資料來源 :畢馬威，戴德梁行研究部 中國的汽車行業 展望未來 5 20132014201520162017 26% 26% 40% 42% 47% 50% 52% 52% 53% 55% 64% 連通性和數字化 純電動汽車 混合動力汽車 在新市場中增長 無人駕駛汽車 燃料電池電動汽車 汽車服務/共享汽車 增加平臺機制和標準化 模塊的使用 減少內燃機的使用 在西歐生產汽車的合理性 依靠大數據獲取價值 （如： 汽車和使用者數據） 被專家認為將成為 汽車業發展趨勢的百分比 11 新技術 伴隨著中國汽車業在未來十年的

20、持續發展， 一些 顛覆性和創新性的技術將會出現。 無人駕駛， 聯 網汽車， 共享出行， 新能源汽車以及新材料將會 徹底改變傳統的汽車出行方式。 根據中國汽車資 深高管的觀點， 下圖描述了影響行業未來的核心 商業趨勢 （圖9） 。 正如上圖所展示的， 汽車業高層認為影響行業未 來最重要的三個與技術相關的趨勢是： 連通性和 數字化， 電動汽車和從大數據中創造價值。 連通性和數字化 聯網汽車和數字化將會改變汽車行業的運作方 式， 并有望在未來產生巨大的收益。 當無人駕駛 時代來臨， 我們可以在汽車行駛過程中做各種各 樣的事。 例如， 聯網汽車可以讓乘坐者在路途中 瀏覽網頁， 讀書， 打電話或者辦公(

21、圖10)。 而且， 企業未來不僅僅生產汽車， 還預計能運營 管理汽車連接性的數字平臺。 電動汽車 電動汽車已經受到中國政府的高度重視。 中國政 圖 10: 聯網汽車 資料來源 :ITWeb,戴德梁行研究部 基礎設施 故障診斷 聯網 道路救援 智能家居 娛樂信息節目 交通 導航系統 12 府希望在2040年前禁止生產燃油汽車。 電動汽 車將會成為中國汽車行業的領跑者 （圖11） 。 目 前， 新技術的運用無疑將帶來諸多優勢， 但也隨 之產生一些問題。 使用電動汽車最大的優點是減 少溫室氣體的排放和空氣污染。 對于中國電動汽 車車主來說， 他們還能享受到牌照注冊的優惠。 然而， 其明顯的局限包括充

22、電時間， 可行駛的距 離以及尚未完善的充電樁設施 （圖11） 。 從大數據中創造價值 聯網汽車和無人駕駛攜手大數據將在未來創造 更大的價值。 無論是車輛行駛的數據， 還是車內 數據， 特別是車內人員瀏覽網頁的記錄， 所有信 息都會被采集。 車企通過解讀采集的車輛數據， 行駛數據和網頁瀏覽數據， 為用戶提供更好的服 務和產品 （圖12） 。 同時， 這也將為汽車生產商創造額外的收入， 畢 馬威的估算表明， 到2030年， 這項額外收入可以 達到1.5萬億美元。 從長遠來看， 1輛聯網汽車在 其生命周期內將產生相當于10輛非聯網汽車的 收入。 其他新技術影響因素 其他將影響中國汽車業的技術和創新包

23、括: 圖 11: 電動汽車的優 / 劣勢（部分） 資料來源 :戴德梁行研究部 優勢劣勢 更少的污染尚未完善的充電樁設施 牌照注冊的優惠可行駛的距離 減少溫室氣體的排放充電時間 13 無人駕駛技術； 新型動力技術； 共享出行技術； 新型材料技術。 無人駕駛技術 無人駕駛是未來汽車交通的大趨勢。 駕駛員將不 需要將雙手放在方向盤上來駕駛汽車。 在自動駕 駛模式下， 駕駛員不僅可以轉動座椅， 轉向后座， 與其他乘客進行面對面的交談， 并且可以像其 他乘客一樣在通勤時進行其他活動。 此外， 無人 駕駛能夠緩解交通擁堵、 提高車輛燃油的利用效 率、 通過減少人為因素對道路安全的負面影響并 增加道路通行度

24、來保障行駛安全 （圖13） 。 圖 12: 連通性與大數據 資料來源 :戴德梁行研究部 傳感器 設計創新 定期維修 預測性維護 保險費 互聯城市 召回 娛樂信息節目 定價模型 自動駕駛 路線優化 質保 保險公司 政府機構 娛樂信息提供商 軟件公司 汽車制造商 14 另外， 在未來購買無人駕駛的汽車時， 買家考量 的標準將與今天購買普通汽車時考量的標準有 很大不同。 新型動力技術 隨著大眾對石油燃料的接受度不斷下降， 政府越 發關注新能源汽車的發展。 目前， 兩種電驅動汽 車引擎技術， 即電池技術 （前面提到過） 和燃料電 池技術， 已經開始逐步占領市場 （圖14） 。 攝影機激光雷達傳感器 G

25、PS裝置 車載底圖 雷達傳感器 控制器 攝影機激光雷達雷達GPS裝置 攝像機從道路和 交通控制中收集 視覺信息， 并將其 發送到控制器進 行處理。 激光雷達傳感器 從檢測到的物體 上反射激光， 激光 雷達可以檢測路 線并區分物體。 雷達傳感器將無 線電波從檢測到 的物體上彈開， 雷 達無法區分物體。 GPS單元可識別 車輛的精確位置 并輔助導航。 圖 13: 無人駕駛車輛的工作原理 資料來源 :密歇根州威斯康星大學土木與環境工程系，戴 德梁行研究部 15 O2 H2O H2 電池 燃料電池升壓轉換器 燃料電池堆 高壓氫氣罐 發動機 電源控制單元 每種技術都有其優劣， 哪種技術將在新能源汽車 市

26、場中脫穎而出， 亦或是這兩種技術并存， 這將 是個值得關注的有趣問題。 能在未來競爭中勝出 的主要因素是： 技術成本； 配套設施的覆蓋； 充電方便性。 燃料電池的最大優勢之一就是它使用氫氣。 氫元 素在自然界中存量充足， 在加油方面可以很好的 對接現有的基礎設施。 在未來， 駕駛員只要駛入 加油站， 更換燃料電池也只要短短幾分鐘時間。 然而， 氫氣燃料電池技術在實際應用中仍存有諸 多挑戰， 如： 氫氣提純非常困難； 電解水提取氫氣過程會消耗大量電能； 石油提取氫氣過程涉及環保問題； 氫氣易燃且很難被察覺。 共享出行技術 圖 14: 燃料電池汽車的結構 資料來源 :戴德梁行研究部 16 隨著近期

27、和未來的收入不斷增長 （考慮到新冠肺 炎疫情的影響， 2020年營收可能受到影響） ， 共 享出行技術正在被顛覆， 并將繼續改變中國的汽 車行業 （圖15） 。 在未來， 共享出行將通過降低人們購置汽車的意 愿來影響這個行業。 隨著共享出行和無人駕駛的 流行， 未來可能出現優步和滴滴的無人駕駛團隊 為人們提供全天候的服務。 隨著共享技術、 聯網 車輛和無人駕駛技術的成熟， 同時購置自有車輛 的意愿降低， 傳統的汽車業必將被顛覆。 行業收 入來源從依賴于汽車銷售， 轉向數據和其他附加 服務。 80,453 84,314 89,271 55,558 76,411 92,180 106,129 11

28、8,933 0 25,000 50,000 75,000 100,000 125,000 2017201820192020E2021F2022F2023F2024F 百萬（美元） 新型材料技術 汽車業中新材料的使用有望增加， 這將成為改變 汽車業競爭格局的技術之一。 更重要的是， 正如 前文提到的， 中國汽車業內的研究、 開發和新材 料的使用是中國政府推動的一項戰略目標。 如今， 許多新材料開始被運用于汽車零部件。 碳 纖維材料以前只在最先進的賽車中使用， 然而現 在被廣泛使用于常用車輛。 由碳纖維材料制成的 驅動軸、 框架、 門、 網架等汽車部件都開始被應用 到了常用車輛中， 使汽車更輕、

29、更省油、 更安全。 圖 15: 中國共享出行和出租車行業收入 （2017年2024年） 資料來源 :Statista，戴德梁行研究部 17 圖 16: 石墨烯電池的優勢 資料來源 :graphene-，戴德梁行研究部 大容量 快充放 輕重量 彈性大 耐高溫 18 同時， 石墨烯材料目前正在研究中， 此材料的 平均強度是鋼材料的207倍， 從機械的角度 上看， 預計這種材料在未來將被汽車業更廣 泛地利用。 此外， 石墨烯超級電容器可以作為 傳統電解電池的替代能源， 通過它可以為電 動汽車提供技術上的競爭優勢， 從而促進汽 車業在未來的進一步發展 （圖16） 。 對物業的影響 隨著中國汽車業的持續

30、增長， 與汽車業相關的物 業， 包括： 產業鏈前端辦公； 產業鏈后端辦公； 19 研發中心； 數據中心； 制造基地； 物流設施 將在未來以各種方式進一步擴張。 這些調整不僅會影響汽車行業的生產性物業， 而 且會影響其余的支持性物業， 如辦公和物流設 施。 伴隨著員工數量的增長， 這些支持性物業也 將擴大面積或提高空間使用效率。 值得注意的是， 在汽車銷售中， 分銷的創新使得 汽車經銷商的形式更加多樣化。 除了傳統的4S店 （銷售、 配件、 服務和檢測一條龍服務)， 新的汽 車經銷商形式在國內越來越流行， 比如汽車 “超 市” 和體驗中心。 我們預計汽車經銷商的物業投 資會受到這種變化的影響。

31、受科技發展趨勢的影響， 預計中國汽車行業的物 業組合將在未來幾年不斷發展， 不斷變化： 連通性和數字化， 從大數據創造價值， 無人駕駛 技術和共享出行技術 車輛的連通性和數字化 （以及運行相關的新網絡 平臺） ， 從大數據中創造價值和無人駕駛技術將 推動中國汽車業在物業組合方面的諸多變革， 包 括： 首先， 正在尋求開發這些技術的原始設 備制造商 （OEMs） 將會選擇靠近研發中心 的場所拓展業務， 以更好地支持技術人員 從事研發工作。 這樣的場所很可能不會在 市中心的辦公室， 但可能會在近郊的辦公 室或者在商業園區的辦公室； 其次， 供應商和第三方服務公司也需要增 加類似的額外辦公空間； 第

32、三， 這些技術一旦投入運營， 就需要額 外的數據中心。 由于需要支持眾多電腦處 理分析大量數據， 并且保證電腦在合適的 溫度下工作， 數據中心對電力的需求將會 提高； 第四， 為了經營與新技術相關的新業務， 車企還需要增加辦公空間。 車企可以將企 業管理、 市場銷售、 財務和其他相關業務 部門安置于市中心或近郊 （取決于公司的 偏好） 、 高可見度的優質辦公區， 將行政部 門安排在位于郊區的后端辦公室。 純電動汽車， 燃料電池技術和新材料的使用 新型動力 （電池和燃料電池動力車） 以及新型材 料的使用也將在很多方面影響中國汽車行業的 物業組合， 這其中包括： 建立新的或重新配置現有的研發辦公空

33、 間， 以繼續研究和開發新技術； 建立新的或重新配置現有的制造工廠， 生 產電池、 燃料電池、 由新材料制成的零部 件， 以及新材料車輛； 創建新的或重新配置現有的物流空間來 20 存儲新零部件； 需要新的或重新配置現有的經銷商場以 展示新型車輛； 建設新的充電站 （如果原始設備制造商希 望承擔建設和運行充電站基礎設施的責 任） ； 建立新的或重新配置現有的市中心或郊 區、 高可見度的優質前端辦公室， 以容納 新業務團隊； 建立新的或重新配置現有的位于郊區、 高 可見度的優質后端辦公空間， 以容納行政 部門。 要點總結 9 新冠肺炎的爆發引起社會對于汽車行業前景的 思考， 如何圍繞著環境可持續

34、性、 創新和新技術 等主題， 推動該行業發展。 新技術將引發國內整個汽車業的巨大變革。 與連 通性， 數字化， 大數據， 電動汽車， 無人駕駛技術， 燃料電池技術， 共享出行和新材料使用等相關的 新技術， 將促進新業務的誕生和發展， 并且也將 徹底改變整個行業。 伴隨著行業轉變， 車企的物業組合也必須進行調 整， 以配合新的業務線， 同時， 車企也需要雇傭相 關人才來管理和運作這些位于前沿的領航業務 部門。 21 附錄 7 助力汽車行業戴德梁行全球企業服務和 中國企業服務 在過去五年中， 戴德梁行服務了多家在華的汽車 企業， 為其各物業需求提供了專業的商業地產服 務 （圖17） 。 圖 17:

35、 戴德梁行全球企業服務房地產服務平臺 資料來源：戴德梁行全球企業服務 全 球 科 技 操 作 平 臺 戴 德 梁 行 地 區 執 行 全 球 企 業 服 務 客戶/賬戶經理 伙伴關系 設施管理 項目服務 投資組合 管理 辦公空間策略 交易管理策略咨詢 硬件建筑服務 軟件支持服務 搬遷， 補充， 變更 設計和概念規劃 開發 搬遷管理 工程建造管理 采購招投標管理 復原管理 市場研究和預測 資本市場 估價/評估 空間策略規劃 空間管理應用 辦公空間優化管理 成本優化 租賃代理 租戶代表 匯報和KPI管理 重要時間管理 租賃管理和審計 全 球 科 技 操 作 平 臺 22 區域華東區華北區華南區華西

36、區華中區 新租面積（平方米） 128,8551,465504021,244 續租面積（平方米） 1,8653942,19501,781 擴租面積（平方米）00000 搬遷（平方米）7,4866,105000 138,2067,964 2,699023,025 171,894 小計 總計 圖 18: 戴德梁行中國企業服務部中國各大區汽車企業商 業地產租賃交易（過去五年） 資料來源：戴德梁行企業服務部 在過去五年中， 戴德梁行為多家汽車企業提供專 業地產服務， 交易面積達到171,894平方米。 我們 幫助客戶設立總部、 前后臺辦公室、 研發辦公空 間、 工廠、 倉儲物流空間等 （圖18） 。 2

37、3 24 業務聯系人 黎慶文 董事總經理 華東區 Chris Browne 董事總經理 亞太及大中華區環球企業服務部 魏超英 董事總經理 中國區企業服務部 25 這篇報告是由戴德梁行大中華區租戶研究主管Shaun Brodie撰寫，蘇楠設計，李千秋分析整理，由Simon Graham編輯。 為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立 了“卓越中心”，如資本市場、工業物流、零售商業 等，Shaun主要負責大中華區租戶研究板塊。如對大中 華區租戶研究有任何疑問，請聯系： 關于戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司 ,通過兼具本土洞察與全球視野的

38、房地產解決方案為客戶 創造卓越價值。戴德梁行遍布全球 60 多個國家，設有 400 多個辦公室，擁有 53000 名專業員工。在大中華區，我們的 22 家分公司合力引領市場 發展，并于2017 和 2018 連續兩年蟬聯歐洲貨幣綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區年度大獎。2019 年公司營業收入達 88 億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更多詳情，請瀏覽 . cn 或關注我們的微信（戴德梁行）。 免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息， 盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或 行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。 戴德梁行2020 年 研究部聯系人 張曉端 華南及華西區 研究部主管 ShaunBrodie 大中華區租戶研究 及華東區研究部主管 薛惠珍 臺灣 研究部主管 賀凱 香港 研究部主管及董事 魏東 北中國區 研究部主管 林榮杰 大中華區 研究部主管