2021年物業管理行業競爭格局與重點公司分析報告（40頁）.pdf

1、老舊小區改造作為 第二推手，加速居住品質提升，釋放物業管理需求。據住建部摸排，全國共有老舊社區 17 萬個，約 4200 萬戶，建筑面積約 40 億 m2，計劃在未來 10年進行改造，部分改造完畢的小區或將產生新的物業管理需求，即帶動存量市場物業管理滲透率提升。物業行業迎接資本紅利，頭部企業邁入增長新階段。國內物業行業發展至今約有近 30年歷史，在近兩年開始快速邁入資本市場的視野。業績方面，頭部物業公司營收保持穩步增長，百強物管企業營收總值在 2019 年突破千億;同時近幾年來大量物業公司加速登陸資本市場，僅 2020 年就有 20 家物業公司上市，幾乎相當于過去 6 年上市物業公司的總和，資

2、本加持下，物業管理進入行業整合的新階段，頭部企業增速表現或將優于行業。物業公司的批量上市帶動行業進一步向規范化、標準化發展，上市物業公司更有動力加大物業費收繳力度、提升對一線服務人員的管理能力，從而提升其經營效率。當前住宅物業存量市場空間已突破萬億，但滲透率有待進一步提高。我國目前城鎮化水平為 60.6%，人均住宅建面為 39.8 平，以此為基礎推算目前住宅市場的存量面積以及住宅物業的滲透率，目前住宅物業存量市場滲透率僅有 46.5%，而存量市場空間已經突破萬億;假設 2030 年人均住宅建面提升至 45m2/人，城鎮化水平達到約 72%，物業費漲幅在近年來每年平均提價約4%的基礎上，考慮到新盤物業費定價往往較老盤更高，而我們預計未來竣工交付將高位回落，物業行業每年的增量管理面積中，新盤占比也會隨之下降，疊加城鎮居民人均可支配收入增速放緩，我們假設物業費年增速約為3.8%，則到 2030 年住宅物業的總市場空間約為5 萬億。