興業證券：物業管理行業2021年中期投資策略：關注成長快質量優的中型物管公司（31頁）.pdf

1、我們的觀點：我們認為公司依托融創中國充足的土儲和政企資源，以及拓展團隊豐富的經驗，將繼續保持較高的業績彈性。預計2021/2022/2023 年核心EPS 分別為 0.40/0.66/0.91 人民幣元，目標價 30.00 港元對應 PE 為 64/39/28 倍，維持“買入”評級。風險提示：業務擴張和收購不及預期;物業管理費提價受阻;收繳率不及預期;增值業務拓展不及預期。目標2025 年營收千億，年復合增速50%：公司目標到2025 年收入突破千億，物業服務收入達 500 億左右，增值服務含團購收入超300 億，商寫收入超 150 億，城市服務收入超 200 億，整體目標超千億。根據千億目標

2、計算，2021-2025 年公司收入和利潤 CAGR 將達到50%，前三年增速將更快。第三方占比繼續提升，龐大的合約面積確保高速成長：公司截至2020 年末的在管面積達到 3.77 億平米，較2019 年末增長 37%，合約面積達到8.2 億平米，合約面積是在管面積的 2.18 倍。2020 年新增合約面積中來自第三方品牌拓展的面積占比達到 53%，規模達到6400 萬方市場化能力領先。公司目標2025 年合約面積達到18 億方體量，龐大的合約面積確保高速成長。我們的觀點：2025 年千億營收目標為公司未來五年的高速成長方向奠定主基調。公司作為行業龍頭持續探索物管能力圈邊界，在過往三供一業、城

3、市服務外，公司本年在社區增值賽道中團購、傳媒、家裝取得顯著突破。5 月21 日，公司進入恒生指數，未來有望獲得更多ETF 被動配置，流動性進一步提高。我們預計公司2021/2022/2023 年EPS 分別為1.38/2.08/3.20 人民幣元，目標價92 港元對應PE 為61/40/26 倍，維持“買入”評級。風險提示：業務擴張不及預期;物業管理滿意度降低;物業管理費收繳率降低;物業管理費提價受阻。外拓能力顯著提升：公司憑借優質的服務和強大的品牌在市場化外拓上取得顯著成效，2020 年全年新增外拓合約面積約 2837 萬平米，超過過去 2 年累計外拓面積。公司的外拓能力顯著提升，加大了中建系物業合作、政企合作，并在城市市政綜合服務、院校運營以及市政公園等領域取得突破。截止2020 年，公司在管面積 1.82 億平米，同比增長20%。增值服務占比將提升：公司增值服務中的住戶增值服務和非住戶增值服務營收分別為 4.97 和 11.72 億港元，分別同比增長 15.2%和 27.8%，增值服務營收占比為25.5%，低于行業平均水平。未來公司將加大增值服務開展力度，十四五目標營收占比達到 40%。停車位買賣服務穩步推進，2018-2020 年收購的車位數量分別為244/5126/4286 個，主要位于重點一、二線城市。