【研報】物業管理行業2021年中期投資策略：關注成長快質量優的中型物管公司-210612（31頁）.pdf

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1、物業管理：謹慎樂觀，規模拓展仍是焦點行業頂層政策支持，地方配套實施細節陸續出臺自 2020 年末國家住建部等 10 部委發布關于加強和改進住宅物業管理工作的通知后，四川省、南京市、北京市及上海市地方政府陸續出臺物管新政，在細則上落實中央的政策導向，從中央到地方已經達成支持和鼓勵物業服務業發展的共識。2021 年5 月28 日國家商務部等 12 部門發布的關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見中也明確提出鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托育、家政、郵政快遞、前置倉等領域延伸，推動“物業服務+生活服務”，并明確提出在金融、稅費上給予優惠支持。我們認為政策端主要是四個導向，包括1)物管費定價市場化;

2、2)城市運營服務市場化;3)加強線上線下融合，建設智慧社區;4)物管公司參與提供生活服務。在政策導向明確的前提下，從政策傳導到實際業務中還需要一定的時間，但龍頭物管公司在后續的業務開展中將加速對外拓展，促進行業的進一步整合，物管費的調整將更加市場化?？梢灶A見其他省市的政策也將會根據各地的具體情況而出臺，對物管板塊形成強力支撐。房企資源向物管企業傾斜，二者協同發展從收入和利潤的絕對值來看，物管公司的收入和利潤相對房企，相當于九牛一毛。從估值來看，由于輕資產的業務屬性和高成長的行業屬性，物管公司享有更高的估值。碧桂園服務、雅生活服務、建業新生活、金科服務及綠城服務 5 家物管公司的市值目前已經超過

3、關連地產公司。因此，房企有充足的動力支持物管公司的發展。物管公司的長期穩定發展也離不開房企在人才、政企資源、多元業務等方面的支持。融創服務和金科服務為了和地產實現更好的協同，甚至將部分股權激勵授予地產區域負責人，以充分調動地產管理層的積極性，獲取更多的政企資源。房企為物管公司輸送經驗豐富的職業經理人。從物管公司的高管構成來看，除了起家于物業的高管，也有一部分來自開發企業。比如中海物業的CEO 楊鷗、新城悅服務的CEO 戚小明、永升生活服務的CEO 林中、世茂服務的CEO 葉明杰等均來自關連地產公司，具有多年的房地產開發及物業管理行業經驗，為物管公司提供有力的人才支持和戰略指導。房企整合有望為物管公司帶來收并購。三道紅線將加速地產行業整合，背靠龍頭房企物管公司有望優先受益。三道紅線壓力下，房企融資難度加大，一方面房企通過加速供貨、銷售去化和回款加快現金流入，另一方面，中小房企通過引入合作方，轉讓股權的方式控制風險。頭部房企因財務實力雄厚、盈利能力更加穩定、收并購經驗豐富，將獲得更多收并購機會和優質項目合作機會。背靠龍頭房企的物管公司也有望在房企整合過程中，獲得收購中小房企旗下物管公司的機會，永升生活服務、世茂服務和融創服務等公司都發生過此類收購案例。