房地產和物業管理行業深度研究報告：大地產業視角政策發力美好居住-210725（25頁）.pdf

1、從各地實踐看，小區公共收益的主要用途是維修資金。小區設備維修的費用開支是剛性的。物業公司是管理人，不是主人。小區的設備維修等費用，理應是開發企業、小區維修資金、公共收益積累的維修資金來共同負擔，而不是由管理人來負擔。開發企業應該負擔房屋交付之后保修責任以內的部分，以及開發企業為了品牌美譽度愿意主動后續投入的部分；公共收益積累和法律規定募集的維修資金賬戶，則應該負擔房屋保修期外的開支。我國存在維修資金制度，且政策鼓勵提高維修資金利用率，但畢竟維修資金的再募集相當困難（需要全體業主攤派），房屋生命周期很長。公共空間所獲得的小區收益用于小區公共開支，是最合理的解決方案。廈門的整治行動明確規定：“公共

2、收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。 在沒有成立業委會的情況下，公共收益收到之日起三十日內存入市建設行政主管部門設立的專項維修資金專戶?！逼渌胤降那闆r大同小異，政府對于公共收益應該用于小區維修的態度是非常明確的。整治活動不是要將這部分資金用來給業主發現金紅包，而是要把這部分資金納入維修資金體系。對于很多“割韭菜”，“薅羊毛”心態的物業管理公司來說，對于缺乏實質公區運營能力的非品牌企業而言，整治的沖擊是很大的。這些公司會直接少一部分收入和利潤。對于頭部品牌企業來說，整治是一個好消息。萬科早在 2021 年 1 月 1 日，已經領先于政策，宣布對全部在管住宅小區實施電

3、梯廣告收益透明化，將全部在管小區的電梯點位，梯媒類型，應收實收，收益使用等清單明晰，在移動應用端向業主公示。企業稱從物權的視角，受托人有責任讓公共收益取之于公，用之于公。為什么有企業會先于整改要求，自行透明化和流程化公共收益使用呢？因為這種做法對秉持長期主義的企業是非常有利的。通過運營將公區收益最大化，然后用于小區的運維，是有利于物業管理公司品牌美譽度提高的。一些企業是不把小區公共收益用于小區運維的，而是將公區收益全部進表。這種侵吞業主利益的做法，背后是其不認為需要永續管理這個小區，不愿意投入成本用以維修電梯等。整改，就是要盡快淘汰這些企業。還有一些企業缺乏經營公區的手段，透明的公示影響企業的

4、拓盤和續約能力。這些企業不會那么快被淘汰，但會在越來越透明公開的環境之下生存日益艱難。只有少數優秀企業有出色的公區運營能力，公區運營的專業化，透明化會加快存量盤外拓。我們認為，未來幾年隨著新房交付規模的逐漸下降，物管企業運營系統差異化不斷拉大，增值服務體系差異逐漸增加，物業管理行業將迎來存量拓展的高潮。品牌物業管理公司將接管一大批中小物業管理公司的項目。這些項目服務質量很差，侵占業主利益行為很常見，社區設備運維常常是不可持續，但物業管理公司又賴著不走。政策鼓勵成立業委會（業委會是推動更換物業管理公司的前提），政策也會專向打擊拒不退出的劣質物業管理公司。實際上，支持優勝劣汰是各地政策重要的方向，除了此次住建部的表態外，也多有跡可循。