保利投顧研究院：福州2020年年度市場報告（54頁）.pdf

1、板塊市場容量：金山> 中心區> 三江口>東區 >淮安 >煙臺山 >帝封江當前競爭環境：剛改主力板塊為金山，市場容量達16萬，其次為中心區，市場容量為10.8萬。而東區市場容量不高僅8.2萬，但項目云集，單盤容量僅1萬，競爭壓力最大;淮安僅兩盤建發榕墅灣、金輝淮安半島，競爭環境寬松，單盤平均走量3.7萬居于榜首。后期去化壓力：帝封江>三江口>煙臺山>東區>金山>中心區>淮安帝封江、三江口多巨幅地塊，地塊存量巨大，依照當前流速去化趨緩，后期去化承壓;東區、中心區總存量大，但中心區流速可達3.8萬/月，去化周期僅28個月，東區因

2、安商項目云集去化減緩，去化周期長達69個月;金山、淮安去化穩定，去化周期分別為49個月、18個月。浮帝封江、三江口、淮安、金山帝封江、三江口屬新晉剛改板塊，其中帝封江19年主力項目僅泰禾福州院子、首開國仕府低速去化，20年世茂帝封江項目面市帶動認購小幅上漲，以當前世茂帝封江的戶型及定價，結合地段配套綜合考量，項目定位更偏剛需，預計該板塊后期將滑落至剛需板塊;三江口因濱江正榮府帶動板塊價格上揚躋身剛改板塊;淮安、金山因20年新項目如榕心映月、建發榕墅灣等性價比較高，市場認可度較高，去化量價均有上浮;沉東區、中心區東區、中心區的剛改項目受安商房影響明顯，在整體均價略低于19年1000元/的情況下，銷量仍未有好轉，低于19年1-2成。板塊市場容量：北區> 會展> 奧體>義序 >三江口 >南站當前競爭環境：剛改主力板塊居首的為北區，市場容量達24.9萬，項目數達13個，單盤走量較快;其次是會展板塊，市場容量達20.1萬，項目數達11個，單盤走量速度僅此北區;南站、三江口、義序項目數量較少，僅2-4個，整體容量低，單盤走量速度趨緩。后期去化壓力：三江口>義序>北區>會展>南站>奧體三江口多巨幅地塊，地塊存量巨大，依照當前流速去化趨緩，后期去化承壓;義序當前市場容量較低，20年依靠高分銷、降價保量，庫存