榮邦瑞明：2020年片區綜合開發分析報告暨2021年投資展望（49頁）.pdf

1、數字經濟發展趨勢下，大工廠大生產模式已經逐漸讓位于個性化、定制化生產，長尾效應下市場規模效益不斷顯現。在城市用地方面體現在規劃地塊平均面積減小，多種用地性質在單一地塊的融合性增強。新基建新產業在片區綜合開發項目中的比重越來越高，個性化項目需求越來越多，傳統基建投資商要加強與新基建新產業投資商的聯合，投資模式融合創新已經成為實踐重點。一線城市雖然土地價格較高，但可供應的土地規模有限，未來土地的稀缺效應會愈發明顯;二線城市的成交數據呈現價量均衡的態勢，這也符合目前片區綜合開發項目普遍分布于一線城市周邊或二線城市的規律;廣大的三線城市由于受制于土地市場價格普遍偏低，致使片區綜合開發項目實現自求平衡的

2、難度相對較大。根據數據統計，以北上廣深一線城市為代表的大城市，其商業辦公與產業空間的空置率在近年來不斷攀升。很大原因在于傳統產業空間結構隨著互聯網時代新基建和新產業的發展面臨調整與升級。產業發展日新月異，新的業態層出不窮，傳統產業空間需要迎合和滿足新業態的發展需求。2020年地方政府債券發行規模大幅增加，創下近五年新高。中小城市(三、四線)政府債券規模增加明顯，直接影響到了地方政府的財政能力，在地方財政收入增速趨緩的條件下，會對片區綜合開發項目“封閉運作”的原則產生沖擊。地方財政健康程度是影響片區綜合開發項目順利實施的重要因素。在城市發展過程中，要從以“地”為中心逐漸向以“人”為中心轉化，實現“人-城-產”和諧發展。在用地布局和產業結構的規劃設計上，需要有更大的創新和探索，以適應產業發展的快速變化與多元化趨勢。需要進一步建立與市場相適應的，適合封閉運作的頂層信用體系與管理制度，以提升區域的城市信用，提高企業的投資信心。警惕地方債務風險，建立更加綜合的城市運營服務的能力，從城市建設擴展到城市運營與內容策劃。三四線城市進一步分化，使得單純依靠土地平衡的模式風險加大，在收入結構上要擴展城市資產運營帶來收益，適度減少對土地的依賴。要遵循市場規律，控制滾動開發節奏，確?，F金流的健康穩定與可持續經營。